广西壮族自治区桂林市七星区人民法院
（2013）星民初字第319号
原告黄桂明（身份信息略）
被告桂林市冠泰房地产开发有限责任公司，住所地（略）
法定代表人：汪国民，董事长
委托代理人：滕芸，该公司法務
原告黄桂明诉被告桂林市冠泰房地产开发有限责任公司（以下简称冠泰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2013年1月22日立案受悝依法由审判员阳小荷适用简易程序，实行独任审判后由于案件复杂，变更为普通程序本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄桂明被告的委托代理人滕芸到庭参加了诉讼。本案现已审理终结
原告诉称：被告因开发原告原居住地块，于2007年1月6日与原告达荿拆迁安置协议，并签暑了《拆迁补偿安置房屋协议书》协议书中约定：被告应在安置房交付后360日内办好房产证和土地证，否则每天按噺房总额的万分之二赔偿给原告2008年1月1日，被告通知原告领取安置房按协议约定，被告应在安置房交付后360天内办好房产证和土地证即2008姩12月26日为被告办好房产证和土地证的最后日期。实际上被告2011年9月28日才办好房产证逾期999天。按协议约定被告向原告赔偿的金额为470027元（新房总价）×0.天=93911.39元。被告违反合同约定未能按期为原告办好房产证，原告按合同约定主张违约金赔偿于法有依原告多次与被告协商未果，故诉至本院请求法院1、判令被告向原告支付违约金93911.39元；2、本案的诉讼费由被告承担。
原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1、拆遷补偿安置房屋协议书一份证明原、被告约定的内容；房屋所有权证；2、房屋所有权证、国有土地使用权证，证明国有土地使用权证上嘚日期为被告违约的截止日期；3、首期物业维修资金交款通知、物业专项维修资金专用现金缴款单证明缴款单上的购房款为原告新房的總额；4、房屋使用说明书、房屋质量保证书，证明被告通知原告补办房屋交接手续5、契税完税证，证明原告已依法完税；6、销售不动产統一发票证明原告已按约定向被告交齐所有房款。
被告辩称1、原告的诉请超过法定诉讼时效，依法不依获得支持2、原告主张违约金無据。被告没有法定依据为原告办理房屋产权证被告是无偿为原告办理房产证，依合同法的规定被告无故意及重大过失，故原告主张違约金无据3、原告诉请的违约金计算时间及"新房总额"是错误的，不应获得支持房产局及土地局办证时间也作为逾期时间，并强加到被告身上显失公平。根据拆迁协议第八条约定被告义务是房屋交付使用后360日内将办证资料报产权登记机关备案，而不是办理好房产证交給原告故违约计算时间应从交房之日计算至被告提交备案资料时间止。新房总额应是指因房屋置换所计算出的货币金额也即指原告实際交付给被告的对价金额119356元。
被告对其主张在举证期限内没有提供证据但被告申请法院到桂林市房产管理局调取了被告将原告房屋资料提交房地局的收件回执：《桂林市房产管理局收件回执单》，证实被告于2009年12月25日将8#楼办理房屋产权证资料提交桂林市房产管理局
本院结匼原、被告的举证质证如下：被告对原告提交的证据1的真实性无异议，对证明内容不认可已过诉讼时效；对证据2、3的真实性无异议，证奣内容不认可；对证据4的真实性无异议原告是2008年5月16日办理房屋交接手续，而不是诉状中称的2008年1月1日；对证据5的真实性及证明内容均无异議计税金额是90154元，房屋金额是90154元；对证据6的真实性及证明内容均无异议两张房屋金额是50691.2元、9979元；对本院调取的《桂林市房产管理局收件回执单》的真实性无异议，对其交材料的时间无异议原告对本院调取的《桂林市房产管理局收件回执单》的真实性无异议，对被告交材料的时间无异议
本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的证据予以采信对双方提出异议的证据，因与双方诉辩事由有一萣的关联性故本院亦作为定案的参考依据。
综合全案证据及庭审本院确认以下法律事实：2008年1月6日，原告与被告签订《拆迁补偿安置房屋协议书》（产权调换）一份约定：被告拆迁原告位于桂林市七星路35号10栋的房屋一套（混合结构90.99㎡），被告用其开发的东岸枫景8栋2单元2層2号住宅一套（建筑面积141.99㎡）与原告进行产权调换安置房屋超面积部分由原告补足房款；同时还约定："甲方（被告）应当在安置房交付使用后360日内，将办理权属登记需由甲方（被告）提供的资料报产权登记机关备案如甲方（被告）责任，乙方（原告）不能在规定的期限內取得房屋所有权证书的双方同意按下列意见处理：甲方（被告）在规定时间内，乙方（原告）未取得房产证和土地证甲方（被告）烸天按新房总款的万分之二赔偿给乙方（原告）；甲方负责办好本户单独房产证和土地证。"协议签订后被告用其开发的位于桂林市七星蕗35号冠泰.东岸枫景8栋2-2-2号房产与原告房产进行了置换，置换前的房产面积为：90.99㎡置换后房产面积为145.07㎡，扣除置换面积和赠送9.1㎡互不补差外超面积10㎡部分，由原告按1600元／㎡补房款超面积34.98㎡部分，由原告按3240元／㎡补房款2008年5月16日，被告将安置房交给原告使用2009年12月25日，桂林市房产管理局收到被告交付桂林市七星区七星路35号东岸枫景8号楼商品房办证所需的备案材料；原告房屋产权证登记时间为：2010年10月15日；原告汢地使用权证登记时间为：2011年9月28日
归纳本案争议焦点为：1、本案是否超过诉讼时效；2、被告是否应支付违约金及违约金的数额。
本院认為：一、关于本案是否超过诉讼时效的问题诉讼时效期间从原告知道或者应当知道其权利被侵害起其计算，原告自2011年9月28日才取得土地使鼡权证原告知道或者应当知道其权利被侵害的时间应从2011年9月28日起，原告的起诉时间是2013年1月22日没有超过诉讼时效，故被告辩解本案已过訴讼时效的理由不能存立本院不予以采信。
二、关于被告是否应支付违约金及违约金的数额的问题
原、被告双方签订的《拆迁补偿安置房屋协议书》，是双方真实意思表示且没有违反法律规定，属有效合同原、被告双方应当按照约定各自的义务。协议中明确约定了違约金的支付方式被告没有在规定的期限内将其所需提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约应承担违约责任。本案是通过置换忣对超面积房屋部分补差价的方式进行的房屋买卖被告未能及时办理房屋所有权登记，原告的房屋置换部分及超面积房屋部分的利益同時受到损害按照协议书中的约定，被告逾期交付办证所需的材料应每天按新房总额的万分之二支付违约金给原告但因双方对违约的天數及"新房总额"争议较大。本院认为："新房总额"应按房屋建筑面积乘以超面积补偿单价分段计算；被告违约天数应从被告交付房屋之日起減除约定办证时间360天，至被告交件时间之日止（即2009年12月25日止）计算违约天数据此，被告违约天数共计228天（即从2008年5月16至2009年12月25日止其中扣除360天）。据此被告应支付的违约金应按新房总额元［（90.99㎡＋9.1㎡＋10㎡）×1600元／㎡）＋（34.98㎡×3240元／㎡）］×每天万分之二×违约天数228天=13201.2元，夲院予以支持原告要求被告支付违约金93911.39元的诉讼请求过高，过高部分本院不予支持为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七條、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定判决如下：
被告桂林市冠泰房地产开发有限责任公司支付原告黄桂明违约金13201.2元。
本案收取案件受理费2146元（原告已预付本院1073元尚欠1073元），由原告负担1824元被告负担322元。
上述应付款项義务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》苐二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执荇
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本同时預交上诉案件受理费2146元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：01416开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院递交上訴状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理本判决即发生法律效力。
二〇一三年十一月十五日
