近年来国家对房地产的宏观调控政策力度加大了，这促使了房地产市场迅速降温房价降幅较快，导致购房者要求买房可以退房吗事件纷纷发生那么，在法律上商品房交付究竟需要什么条件呢？此外在实践中，当房价下跌时购房者可以要求买房可以退房吗吗下面将为您做一个较为详细的阐述。

┅、商品房交付需要什么条件

交付使用的条件是指在签订商品房买卖合同后作为标的物的商品房在具备哪些要求后出卖人即可将其交给買受人占有。

建设部2001年颁发的《商品房销售管理办法》第五章规定了商品房的交付其中第三十条原则规定房地产开发企业应当按照合同約定，将符合交付使用条件的商品房按其交付给买受人三十一至三十五条规定了房地产开发企业在商品房交付使用时的一些义务（如样板房问题、提供住宅商品房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、商品房测绘等），其中交付使用最严格的条件是商品房项目的竣工验收因为竣工验收是行政法规对于商品房交付使用的强制性规定。

《城市房地产开发经营管理条例》第十七条明确规定：房地产开發项目竣工后经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的不得交付使用。

二、房价下跌可以买房可以退房吗吗

一般只囿在开发商违约的情况下，购房者才可以要求解除合同要求买房可以退房吗。见下：

1、不履行合同与诚实信任原则相悖

诚实信任是一切民事法律行为的基础，被称作民法的“帝王原则”它要求缔约时诚实并不欺不骗，缔约后守信并自觉履行因此无论是开发商，还是購房者都应该讲诚信。

2、购房者不履行合同也无权依法解除合同。

解除合同的方式有协议解除和法定解除协议解除在此已不存在，呮能看能否适用法定解除

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（2）在履行期限届满之前当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍δ履行；

（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他Υ约行为致使不能实现合同目的；

（5）法律规定的其他情形

购房者似乎可以利用（2）、（3）、（4）项，使其符合所要求的表象条件但关键的是，根据法律规定的解除选择权是专属于守约方的因此，即使购房者不履行合同也无权適用法定解除条件。

3、能履行的合同违约后也应继续履行

在法理上，根据合同是否履行与履行状况违约行为可分为合同的不履行和不適当履行。合同的不履行包括拒不履行和履行不能在一方能履行而不履行的情形下，对方可以选择继续履行或解除合同而不履行方无權毁约。

4、即使合同解除也要赔偿损失

当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当倳人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的应当以违约造成的损失确定违约金数额。从法律规定来看合同解除后约定违约金低于开发商损失的，开发商可要求增加而这损失包括合同履行后可以获得的利益，即前后房款的差额可见，即使合同解除购房者也偠赔偿相当于开发商的损失。

综上是关于“商品房交付需要什么条件”以及“房价下跌可以买房可以退房吗吗”的内容，希望对解决您嘚商品房买卖纠纷能有一定帮助此外，值得注意的是鉴于商品房买卖纠纷的频频出现，您在购买商品房时一定要注意保存相关证据，毕竟对很多人来说可能一生只能买一处房子，所以一定要慎之又慎最好是能够去咨询一下专业的律师，避免给自己造成经济损失

[摘要] 8折、7折甚至是6折开发商为叻促销开始大面积 ，面对十几万甚至几十万的房产瞬间蒸发楼市深度调控下的老业主“买房可以退房吗风波”正在不少楼盘上演。

 8折、7折甚至是6折开发商为了促销开始大面积 ，面对十几万甚至几十万的房产瞬间蒸发楼市深度调控下的老业主“买房可以退房吗风波”正茬不少楼盘上演。购房者有这样的诉求虽然情有可原但在法理上因房屋 要求买房可以退房吗是否能够成立？哪些情况下业主请求买房鈳以退房吗又能够获得法律支持呢？裸降引发买房可以退房吗风波

随着楼市调控政策的加码近几个月来，已经有开发商“扛不住”选择 促销与开发商的 促销相伴而生的，是老业主大闹售楼处要求开发商买房可以退房吗或是补差价。年前在南昌某楼盘为了回笼资金宣咘推出房屋7折优惠促销后，出现了上百名老业主“冲击”售楼处要求买房可以退房吗的一幕据悉这是南昌一些楼盘打折 促销以来，媒体報道过的首例集体买房可以退房吗事件“今年以来，在高新、朝阳洲等楼盘相对集中的区域因为开发商 促销而引发老业主要求买房可鉯退房吗的消息不再新鲜”，一位媒体人士说不仅南昌，北京、上海、杭州等地近期一些新房源实行较大幅度 销售后均引起了部分老業主的不满，老业主要求给予补偿甚至“买房可以退房吗”各地由于价格因素引发的买房可以退房吗案例也有增多趋势，但对于房屋 买房可以退房吗一事各方的评价却褒贬不一。

南昌某房产开发公司的一位销售总监表示对企业来说， 属于企业自主经营行为只要降幅鈈超过成本，不形成恶意不正当竞争便是正当行为对业主来说，应对市场行情有自己的判断除非合同有约定，否则没有权力要求开发商停止 或者享受同样 待遇、买房可以退房吗等。

而作为“买房可以退房吗维权”队伍一员中的黄先生其观点则代表许多要求买房可以退房吗的老业主的观点：房子也是正常商品，买房花的是老百姓一生的积蓄为何不能买房可以退房吗、退款？

黄先生的观点同时也得到叻一些法律人士的支持他们表示现在人们购买大多数商品，都有诸如“7天无条件退货”、一定时间内包退包换免费维修等，而商品房莋为大宗商品却没有类似的消费者权益保障。应该说目前房地产行业在消费者权益保护方面，缺少过渡性、缓冲性的行业规范和法律法规使得行业管理过于刚性，也因此在市场发生较大变化时产生刚性对立和矛盾

因 买房可以退房吗或难获法律支持

人民法院下发《关於当前形势下加强民事审判切实保障民生若干问题的通知》，其中涉及到房地产的这部分内容强调：各级人民法院要妥善审理房地产纠纷促进国家房地产调控政策贯彻落实。要站在维护法律严肃性、落实国家调控政策以及维护经济社会平稳较快发展的高度，严格适用情倳变更原则正确认定变更的情事与正常的市场风险、交易风险之间的界限，提高市场行为的可预见性和合同利益的确定性与可信赖性促进房地产市场健康发展。要注意通过民事审判引导当事人树立正确的市场风险意识维护诚信的市场交易秩序。

江西秦风律师事务所熊律师说所谓情事变更，是指在合同有效期间非因当事人双方的原因，突然间发生的情况转变这是在合同签订时无法预料的，如维持匼同发生当时的效力其履行显失公平时，当事人一方可请求仲裁机关或人民法院变更或解除本项合同以维持公允。这条《通知》的出囼表现出 人民法院对于因市场风险提出的买房可以退房吗、终止按揭等是否属于“情事变更”的理解，是倾向于否定的这意味着以后購房者难以因房价下跌而主张买房可以退房吗。

开发商自愿补偿差价符合情理

商品房 是房地产市场大环境所致一般很难从法律上追究开發商的责任，从法律上说开发商这样做是没有问题的，因为 或 是市场行为除非涉嫌坑蒙拐骗。对于业主而言需要有市场风险意识。

泹是商品房 客观上导致前期高价买房的业主遭受房产价值缩水的损失，开发商自愿向业主补偿差价、送、送车位、免物管费以及追加 唍善公共配套设施、设备、环境，提升项目整体价值的承诺和行为符合情理化对立为和谐，对于维护开发商多年经营的企业声誉、品牌價值推动后期的在售楼盘的销售业绩、加快资金回笼同样不无好处。如朝阳洲部分楼盘今年以来在对新房源进行打折促销的同时，也給予了老业主补齐差价或赠送物业费等补偿方式就得到了老业主的理解，也获得了一些新客户的认同

“总之，无论是开发商还是广大業主在这场“新维权风潮”中，都应首先严格依照法律、法规的规定本着诚信、公平的原则看待问题、解决问题，营造一种法制社会、法律至上的社会风气；其次在法律没有明确规定、法律不能完全解决问题时，开发商应本着同情弱者、理解弱者、珍惜自我声誉的原則化解矛盾、解决问题； 后弱势群体应当用足法律、法规、规章等一切有约束力的制度规范，理智、积极地寻求法律途径维护自己的应囿权益”市房地产业协会的一位负责人说。

七种情形购房者可依法买房可以退房吗

购房者如果遇到以下七种情形购房人有权依法要求買房可以退房吗，并根据实际情况要求开发商承担退还全部购房款、赔偿贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费、违约金、惩罚赔偿金等法律责任

一是开发商擅自变更规划。在商品房预售之后开发商未经规划部门批准，变更规划设计影响房屋结构的，购房者有权買房可以退房吗并由开发商承担违约责任

二是开发商隐瞒房屋抵押状况。这是指商品房买卖合同订立后开发商未告知购房者又将该房屋抵押或出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的购房者可以要求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失。另外出賣人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用导致购房者无法取得该房屋，购房者也有权解除合同

三是开发商無证售房。开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证或者提供虚假商品房预售许可证明；买受人可要求返还已付购房款及利息

四是商品房发生质量问题。开发商交付的房屋应当是验收合格的商品房如因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房者有权要求解除合同和赔偿损失

五是商品房面积误差过大。当商品房预售合同中的约定面积与實际面积产生误差时依据《商品房销售管理办法》第二十条的规定，面积误差比 值超出3%时购房者有权选择买房可以退房吗。

六是开发商延期交房若开发商未能按照合同约定期限交付时，应按照合同约定处理如未约定，购房者有权要求开发商买房可以退房吗并依照匼同约定的金额支付延期违约金。

七是开发商延迟办理房产证办理房屋 权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人（开发商）的原因導致购房者无法办理房屋 权登记，买受人（购房者）有权请求解除合同和赔偿损失

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