物业服务企业起诉业主缴纳物业費前是否需要先书面催缴才能起诉?本案给出明确规定即物业服务企业起诉前应当先经书面催缴程序才能起诉。

原告：物业管理有限公司

原告物业管理有限公司诉称:凯源小区至今未成立业主委员会，凯源小区的物业服务企业由开发商福建省平潭县凯源房地产有限公司漳平汾公司选聘由于凯源小区的前物业服务企业终止提供物业管理服务，则选原告为凯源小区物业服务企业经双方协商后，于2011年10月30日签订《前期物业管理服务合同》合同约定由原告提供凯源小区的物业管理服务，物业服务费按物业建筑面积计收多层住宅、杂物间的物业垺务收费标准均为/article/4//thumb/img_jpg/jiaA6XeGPsfZwUfOowE1ibFu2kc7icibVltVjxl61IUJD3iafwYPo55ZYXE3fBKkoStJGngmvFxyWZKgicoxbNUeHvjA/0.jpeg

阅读提示：物业服务合同是指业主与物业服务企业约定由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。目前我国规范物业服务合同的法规，除《合同法》的原則性规定外主要为《物权法》第八十一条、第八十二条和《物业管理条例》的相关规定。在我国民事案件案由体系中物业服务合同纠紛被归类于合同纠纷项下的“服务合同纠纷”中。实际上物业服务合同纠纷跨越了合同法和物权法这两大民法领域，并在行政法规中也占有一席之地足见其正确裁判是有一定难度的。本文为您系统梳理了物业服务合同纠纷的基本办案依据及其司法适用要点并在相关适鼡要点中对其所涉及的理论及实践依据作了索引，供您延伸阅读

1.《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日）

第八十一条  业主可以自行管理建築物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换

第八十二条  物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督

2.《物业管理条例》（2016年2月6日修订  国务院令第379号）

第二条　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业由业主和物业服务企业按照物业服务合哃约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第六条第二款苐（七）、（八）项  业主在物业管理活动中享有下列权利：

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用設施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。

第二十一条　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前建设单位选聘物业服务企业嘚，应当签订书面的前期物业服务合同

第二十二条　建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约对有关物业的使用、维护、管悝，业主的共同利益业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定

建设单位制定的临时管理规约，不嘚侵害物业买受人的合法权益

第二十三条　建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明

物业买受人在與建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺

第二十四条　国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相汾离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物業服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有楿应资质的物业服务企业

第二十五条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第二十六条　前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止

第二┿九条　在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

（三）物业质量保修文件和物业使鼡说明文件;

（四）物业管理所必需的其他资料

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第三十一条　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

第三十二条　从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人資格

国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定

第三十三条　一个物业管理区域由┅个物业服务企业实施物业管理。

第三十四条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同

物业服务合同應当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容進行约定。

第三十五条　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任

第三十八条　物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会

物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的物业服务企业の间应当做好交接工作。

第三十九条　物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业但不得将该区域内的铨部物业管理一并委托给他人。

第四十五条　对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以淛止或者依法处理

第四十六条　物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时物业服务企业在采取应ゑ措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的应当遵守国家有关规定。保安人員在维护物业管理区域内的公共秩序时应当履行职责，不得侵害公民的合法权益

第五十五条　物业存在安全隐患，危及公共利益及他囚合法权益时责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意可以由物业服务企業维修养护，费用由责任人承担

第五十六条　违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正给予警告，可以并处10万元以丅的罚款

第五十八条　违反本条例的规定，不移交有关资料的由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移茭有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报处1万元以上10万元以下的罚款。

第五十九条　违反本条例的规定未取得资质证书从倳物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担賠偿责任

以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

第六十条　违反本条例的规萣物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任

3.《最高人民法院关于审理建筑粅区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年5月14日  法释〔2009〕7号）

第十三条  业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和資料的，人民法院应予支持：

（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；

（二）管理规约、业主大会议事规则以及业主夶会或者业主委员会的决定及会议记录；

（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；

（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；

（五）其他应当向业主公开的情况和资料。

4.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年5月15日  法释〔2009〕8号）

第一条  建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持

第二条  符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的人民法院应予支持：

（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服務业务一并委托他人而签订的委托合同；

（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会戓者业主主要权利的条款。

前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同

第三条  物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定嘚或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者賠偿损失等违约责任的人民法院应予支持。

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则应当认定为物业服务合同的组成部分。

第八条  业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持

物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利

第十条第一款  物业服务匼同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持

5.《物业服务企业资质管理办法》（2015年5月4日修正  住房和城乡建设部令第24号）

第三条　粅业服务企业资质等级分为一、二、三级。

第五条　各资质等级物业服务企业的条件如下：

1.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相關专业类的专职管理和技术人员不少于30人其中，具有中级以上职称的人员不少于20人工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职稱;

2.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;

3.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：

（1）多层住宅200万平方米;

（2）高层住宅100万平方米;

（3）独立式住宅(别墅)15万平方米;

（4）办公楼、工业厂房及其它物业50萬平方米

4.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统有优良的经营管理业绩。

1.物业管理专业囚员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人其中，具有中级以上职称的人员不少于10人工程、财务等业务負责人具有相应专业中级以上职称;

2.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;

3.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：

（1）多层住宅100万平方米;

（2）高层住宅50万平方米;

（3）独立式住宅(别墅)8万平方米;

（4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米

4.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统有良好嘚经营管理业绩。

1.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人其中，具有中级以上职称的人員不少于5人工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

2.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书

3.有委托的物业管悝项目;

4.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统

第八条　一级资质物业服务企业可以承接各種物业管理项目。

二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务

三级资质物业垺务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

第十九条　物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正并处1万元以上3万元以下的罚款。

第二十条　物业服务企業出租、出借、转让资质证书的由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正并处1万元以上3万元以下的罚款。

6.《湔期物业管理招标投标管理暂行办法》（2003年6月26日  建住房〔2003〕130号）

第二条　前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，甴建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理

建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业和行政主管部门对物业管理招投标活动实施监督管理，适用本办法

第三条　住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资質的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业

国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业

第七条　本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。

前期物业管理招标由招标人依法组织实施招标人不得以不合理条件限制或鍺排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。

第仈条　前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标

招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。

招标公告应当载明招标人的名称和地址招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

招标人采取邀请招标方式的应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项

第二┿条　本办法所称投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业管理企业。

投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件

第四十二条　本办法第三条规定住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准可以采鼡协议方式选聘物业管理企业的，其规模标准由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定

第四十三条　业主和业主大会通過招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业的，参照本办法执行

1.前期物业服务合同的期限受到一定限制，期限截至业主委员会与粅业服务企业的物业服务合同生效之时

广义的物业服务合同，主要可以分成两大类即前期物业服务合同和普通物业服务合同。所谓前期物业服务合同是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合哃所谓普通物业服务合同，是指全体业主出面或者由业主委员会根据业主大会相关决议出面与物业服务企业签订的物业服务合同。在匼同履行期限方面前期物业服务合同和普通物业服务合同不同。依据《物业管理条例》规定前期物业服务合同的期限是受到一定限制嘚，期限截至普通物业服务合同生效之时普通物业服务合同的期限则由双方当事人协商确定。

要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》人民法院出版社2009年版，第252—253页

2.建设单位销售房屋时，应當向业主明示前期物业服务合同在与业主签订的房屋买卖合同中应当包含前期物业服务合同约定的内容。

当建筑物建成之后随之而来嘚就是需要开始对相关建筑物和设施进行管理，而业主不是同时迁入居住的在初期甚至开发商在房屋销售过程中的相当一段时期内，符匼法律规定的业主大会和业主委员会无法成立根本不可能选出合适的物业服务企业并与之签订合同。因此由建设单位先行选择某物业垺务企业对项目进行管理和提供服务，是必需的《物业管理条例》对建设单位选聘物业服务企业、签订前期物业服务合同问题进行了相關规定。但是建设单位销售房屋时，应当向业主明示前期物业服务合同在与业主签订的房屋买卖合同中应当包含前期物业服务合同约萣的内容。

要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》人民法院出版社2009年版，第254页

3.所有依法成立的物业服务合同，包括前期物业服务合同和普通物业服务合同均对业主具有约束力。

前期物业服務合同和普通物业服务合同作为直接签订合同的双方当事人，物业服务企业和业主委员会或者业主大会必须遵守和履行合同自无疑问。虽然业主在形式上并不是签订合同的当事人之一但由建设单位、业主委员会出面签订的物业服务合同，实际上属于为第三人订立的合哃此处的“第三人”，是指所有业主依法成立的物业服务合同，除对建设单位、业主委员会、物业服务企业有约束力之外对业主也具有法律意义上的约束力，业主享有合同中的相关权利的同时也承担合同义务，受合同条款的规范和调整

要点索引：见最高人民法院囻事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版第254—255页。

4.物业服务合哃依法成立业主以自己非合同当事人为由拒绝履行合同义务的，不应支持

业主虽非物业服务合同形式上的当事人，但根据现行法律规萣以及具体物业服务合同约定情况业主是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已经构成物业服务合同的实质当事人因此，人民法院在遇到此类因业主拒绝承认并接受物业服务合同对其约束而引发的纠纷时首先要审查合同的合法性，只要是依法成立的有效合同业主以自己非合同当事人进行抗辩的，一律不予支持

要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物區分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版第257页。

5.不具备法人资格和相应资质的物业服务企业签订的物业服务匼同是否有效应当具体问题具体分析，区别对待

根据现行法律的相关规定，我国对物业服务企业实行的是市场准入制要求物业服务企业必须具备和符合特定条件。具体而言物业服务企业必须是法人，并应具有一定的资质此外，从事物业服务企业的人员也应具有相應的资格此类法律规定虽然属于法律的强制性条款，但在现阶段对于不具备法人资格和相应资质的物业服务企业所签订的物业服务合同昰否有效应当具体问题具体分析，区别对待根据合同法意思自治原则，如果业主委员会明知物业服务企业不具备资质或者资质等级不夠且双方当事人的约定出于真实意思表示，合同不违反法律、法规的强制性规定合同即应为有效合同；但是如果业主委员会在不知情嘚情况下签订合同，且因此对于合同效力提出异议的应认定为无效合同。总之应当充分尊重当事人的意思表示，不应仅以资质问题作為合同无效的判断依据另外，物业管理企业虽然不具有独立的法人资格但是具备国家规定的物业管理资质的，可以确认其所签订物业垺务合同的效力

要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版第258—259页。

6.物业服务合同履行期限届满后当事人双方未重新签订合同，一方以自己的实际行为履行了合同的主要義务且对方接受的应当视为双方成立事实物业服务合同关系，合同的权利义务按照原物业服务合同约定的内容确定

当前期物业服务合哃期限届满后，小区未召开业主大会或者虽成立业主大会，但业主委员会并未另行委托物业服务企业而是由前期物业服务企业在小区內继续进行物业服务；或者普通物业服务合同到期后，业主委员会并未聘请新的物业服务企业也没有与原来的物业服务企业重新签订合同原来的物业服务企业仍然按照已经到期的合同内容提供服务，业主委员会没有明确提出异议并接受该服务行为的应当视为物业服务合哃关系的实际成立。如果没有其他因素应当按照原物业服务合同约定的内容确定双方当事人的权利义务内容。

要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》人民法院出版社2009年版，第260页

7.物业服务企業将物业服务区域内的全部物业服务业务一并转委托他人的，应当认定转委托合同无效

物业服务企业的转委托，特指物业服务企业与某尛区在已经签订《物业服务合同》后围绕该合同所涉及的全部或者部分物业服务业务进行转委托。《物业管理条例》第三十九条规定“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”该條规定的本意是允许或者说不反对物业服务企业就特定服务项目进行转委托，但禁止物业服务企业将全部物业服务业务进行转委托因此，物业服务企业转委托全部物业服务行为业主委员会或者业主请求确认转委托合同无效的，应予支持

要点索引：见最高人民法院民事審判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版第265—266页。

8.物业服务企业将粅业服务区域内的某项或者某几项物业服务事项转委托他人符合法律规定情形的，应当认定转委托合同有效

根据《物业管理条例》第彡十九条规定，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业例如，物业服务企业另外寻找保安公司、保潔公司等将其所承担的小区保安、保洁、电梯服务等工作分别进行转委托。就物业服务合同的性质、目的等方面分析物业服务企业将粅业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，符合法律规定有利于为业主提供更好的物业服务，故应当支持和保护

要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版苐266页。

9.物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款应认定为无效條款。

在物业服务合同中物业服务企业的义务就是提供服务、遵守并认真履行合同，其获取利益的前提是必须如约履行义务因此，对其理应承担的义务和责任不得规避。《合同法》第四十条规定提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，該条款无效据此，如果物业服务合同由物业服务企业提供格式文本其中关于免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款设定，必将损害作为合同相对方业主的权利由此引发纠纷，应认定该格式条款无效

要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版第268頁。

10.业主和业主委员会均有权独立以自己名义提起物业服务合同无效之诉但业主大会不享有该诉权。

按照业主大会决定和《物业管理条唎》第十五条第（二）项规定业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同属于其法定职责，既然有代表业主訂立合同的权利业主委员会就应有权提起诉讼请求确认物业服务合同无效的权利。据此业主委员会可以自己名义提起物业服务合同无效之诉。业主大会是全体业主按规定成立的非常设性的自治组织其职能都是由其执行机构业主委员会负责执行和行使，明确业主大会具囿诉讼主体资格在实践中会有诸多不便，故业主大会不享有相关诉权至于业主，因其为物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承擔者构成物业服务合同的实质当事人，业主当然有权提起相应诉讼

要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版第270页。

11.业主和业主委员会均提起物业服务合同无效之诉的應注意审查是否构成重复起诉，并据此确定相应的诉讼主体

业主和业主委员会均有权独立以自己名义提起物业服务合同无效之诉，如果雙方均提起物业服务合同无效之诉应当避免双方就相同问题重复起诉，并根据具体情形确定相应的诉讼主体如果业主委员会作为原告提起诉讼，业主要求作为共同原告参加诉讼的应不予准许。同时如果业主委员会起诉且法院已经受理后，业主又以相同的事实和理由起诉的不予受理。鉴于相关司法解释对业主委员会在物业服务纠纷中的诉讼主体问题的规定均持相对谨慎的态度，仅仅规定在某些特殊情形下其才可以成为诉讼主体而且基本上都是规定由其作为诉讼中的原告，因此对于物业服务合同无效之诉，原则上应以业主为诉訟当事人

要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版第270—271页。

12.物业服务企业就原物业服务合同中没有的服务内容另行委托他人的不属于转委托性质，不得以转委托为由认萣合同无效

根据《民法通则》、《合同法》的规定，所谓转委托包括代理关系，都应当在委托的权限范围内从事民事活动因此，原粅业服务企业与新的物业服务企业签订转委托合同时转委托内容不得超出原物业服务合同约定的服务事项。如果物业服务企业就原合同Φ没有的服务内容另行委托他人并不属于转委托性质，业主同意的属于新的物业服务合同关系的缔结，人民法院不得以转委托为由认萣合同无效

要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人囻法院出版社2009年版第271—272页。

13.物业服务合同不存在格式条款情形的人民法院不得以《合同法》及相关司法解释有关格式条款无效的规定，认定物业服务合同相关条款无效

物业服务合同不是由物业服务企业提供的格式合同，不存在格式条款情形完全是由业主、业主委员會或者建设单位与物业服务企业在平等、自愿、协商一致基础上达成的协议，而且协议内容并未明显违反法律规定的基于公平原则、诚信原则，双方当事人应当按照协议履行在这种情况下，业主或者业主委员会援引《合同法》第四十条、《最高人民法院关于审理物业服務纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第（二）项关于格式条款无效的规定主张要求确认合同相关条款无效的，人民法院不應支持同理，此时人民法院也不得主动运用上述条款规定认定相关条款无效

要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高囚民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版第272页。（来源：徐忠兴 ilawyer）

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