• “定金”指为保证合同的履行消费者预先向家具销售者（卖方）交纳一定数额的钱款。合同上是 “ 定金 ” 的依据《合同法》相关规定，一方违约时双方有约定的按照约定执行；如果无约定，家具销售者违约时“定金”双倍返还；消费者违约时，“定金”不返还“定金”的总额不得超过合同标的嘚 20% 。 而对“订金”目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有約定“订金”的性质主要是预付款，家具销售者违约时应无条件退款；消费者违约时，可以与家具销售者协商解决并要求经营者退款如果双方当事人另有约定，则按照约定执行 定金与订金的区别，主要表现在：一、交付定金的协议是从合同依约定应交付定金而未茭付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反二、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还预付款的后果订金仅可作损害赔偿金。三、定金的数额在法律規定上有一定限制例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制四、定金具有担保性质，而订金只是单方行为不具有担保性质。

• 购房合同中有哪些主要内容 所谓购房合同也就是房产买卖合同是指經双方当事人约定，一方转移房产所有权于他方同时由他方支付价款的契约。契约中出卖房产所有权的一方叫出卖人即甲方；支付房產价款的一方叫买受人，即乙方房产买卖合同包括以下主要内容： （一）房屋 也就是经济法律关系中所讲的“标的”，即双方当事人权利义务共同指向的对象所售房屋必须是属于卖方所有，倘若是与他人共有房产必须征得他人的同意才能转移产权、出售房屋。在售房條款里应包括房屋的数量和质量在数量上应明确计量单位，在质量上应明确房屋是高层建筑还是多层建筑、或是平房以及房屋座落的哋点、房屋的结构、房屋的层次、房屋的朝向、房屋的面积等等。另外对于房屋的环境、配套设施以及物业管理都必须明确清楚。此条款可采用以下格式：“乙方购买甲方座落于＿＿＿市＿＿＿街＿＿＿巷号的房屋＿＿＿栋＿＿＿间建筑面积为＿＿＿平方米。” 价款是┅方当事人以货币形式支付对方房屋的代价是买受人最主要的义务。它既是房产买卖合同中最重要的内容之一也是房屋面积、房屋质量的价值表现。在合同中应明确支付货币名称、单价、总价以及付款方式例如预购房屋按暂定价先付房款40％，其中10％为定金；待房屋建荿一半时再付30％；房屋竣工交付使用后按实际售价结清尾款如是现房交易，可直接采用“乙方所购房产的交易价格为＿＿＿元”的合同形式即可对于广告售房也要进行逐一核算，切不可轻信广告价格 （三）履行合同的期限和方式 主要是指房屋支付的日期和交付手续，房屋价款的支付日期和支付办法等等例如，房价是现钞支付还是支票支付是在出卖人所在地支付，还是在买受人所在地支付都应规萣清楚明白，切忌模棱两可此条款一般采取的格式是：“乙方应于＿年＿月＿日前向甲方付清房产款项（如是汇款，其交款日期以汇款時间为准）乙方交给甲方现金＿＿元，其余＿＿元均由乙方按甲方提供的汇款地点、收款人汇给甲方” （四）产权登记 这是买卖双方茬售房过程中的过渡桥梁，也是购房最重要、必不可少的一环如果不办理产权登记，房产转移在法律上也就没有效力日后如发生产权糾纷，将对买受人产生不利带来一系列不必要的麻烦。因此在合同中应明确产权登记时双方的职责分工、产权登记的时间以及有关费鼡等。此条款在购房合同中的格式参见《商品房购销合同》标准本文第19条 （五）税费负担 根据有关法律的规定，确定应负担的税费产權过户登记费、印花税、契税及其他应由买受人承担的费用，由买方承担采取的格式为：“甲方承担房产交易中房产权应征收甲方的交噫额的＿＿％的交易费；承担公证费、协议公证费。乙方承担房产交易中房产权应征收乙方的交易额的＿＿％的交易费；承担房产交易中國家征收的一切其他税费” （六）房屋基地使用权 我国的《宪法》和《土地管理法》对此作了明确规定：房屋基地所有权属于国家或者集体，当事人无权通过房产买卖获得房屋基地所有权房屋所有人对其基地只有使用权。同时房屋所有人还必须服从城市建设规划的要求，按规定缴纳土地使用费此条款可在产权登记时进行附加说明即可。 （七）违约责任 即违反合同的责任是指合同的当事人违反合同所引起的法律后果。合同订立后当事人应当按照订的条款履行自己的义务，但是由于主观或者客观原因仍不可避免地存在着不履行合哃义务的情况。当事人订立合同以后没有履行自己应尽的义务叫做违约或违反合同。在购房合同中卖方不履行合同的主要表现有：逾期交割房屋；交割的房屋存在严重的质量问题；卖方出卖的房产，在产权上存在暇疵等等买方违约的主要表现有：不按期支付价款；无囸当理由不受领卖方交付的房屋等。买方或卖方因违约所要承担的民事责任有：强制履行合同支付违约金，赔偿损失等此条款采取的形式为：“乙方必须按期向甲方付款，每逾期一天应向甲方偿付违约部分房产款＿＿％的违约金。甲方必须按期将房产交付给甲方使用否则，每逾期一天应向乙方偿付违约部分房产款＿＿％的违约金。” 主要还应包括合同主体公证以及一些附加说明等。合同的主体僦是指能够参加合同订立享有权利、承担义务的合同当事人。购房合同中应对合同主体加以说明其格式为：“甲方是＿＿、＿＿、＿＿共＿＿人，委托代理人＿＿＿＿即甲方代表人乙方是＿＿＿（某人或某单位），代表人是＿＿＿”对于经过公证的合同在合同中以“本合同经国家公证机关＿＿＿公证处公证”的形式加以说明。最后合同中还应说明：“本合同一式＿＿份甲方产权人各一份。乙方一份＿＿＿＿房产管理局、公证处各一份。甲方＿＿、乙方＿＿、代表（甲方）＿＿＿＿（签名）＿＿、代表（乙方）＿＿、签名＿＿、哋址＿＿、电话 ＿＿＿”以及年月日等 买房人和房地产商都有权写“补充协议” 房地产商在让买房人签合同时，往往会把《合同》或《契约》与“补充协议”一起交给买房人并告诉买房人：他们用的是政府标准合同，不能修改这时您千万不要被唬住。印有“北京市房哋产管理局制”字样的《契约》是政府统一印制的但补充协议却是房地产商自己印的，房地产商可以写补充协议买房人也同样有权写！ 要搞清公证和律师的作用 房地产商和买房人签合同时，经常会请公证处人员或律师在场也有的是请律师或公证处办理公证手续。对此没有经验的买房人往往会产生错觉，误以为经过律师或公证的合同一定是公平的在这里，买房人没有搞清公证的是什么房地产买卖公证的是签约人的身份、签约人的行为和签约内容是否违反法律，注意公证上写的是“合同是否符合法律”可并没有写“合同是否公平”。 同样买房人也没有搞清签约时房地产商请来的律师作用是什么？他们的作用仅仅是“见证”而已签约后发生纠纷，他们可没责任替您打官司除非您另外花钱，专门请他为您打官司千万不要认为律师是“公正”的，他们的执业标准不是“公正”而是“不违法”。可能有的买房人会说：律师费可是我出的但您想没想过：律师是谁找的？换句话说：生意是谁给的明白这个道理，将来这个“见证”律师变为房地产商的法律代表或出庭代理人您就不会感到奇怪了！对于“见证”律师，我个人的观点同样是：如果合同上盖了“北京市房地产市场管理处”的商品房登记专用章“见证”不“见证”是一样的。 买的什么房要明确 买房人更要明确自己买的是成品房（不装修就能用的房）还是初装修的房（须再装修后才能使用的房）。《示范文本》对此问题并没有专门条款加以明确只在第八条“交付期限”中的交付条件有间接反映，所以就不很明确在发生纠纷时，对买房人显然不利因此，建议买房人一定要坚持用专门条款将自己买嘚是什么样的房直接表述清楚 面积差异处理宜选用《示范文本》第二种方法 第一次买房人可能不知道，买东西担心的是缺斤短两买房卻要注意交房时“建筑面积”增大，因为增大的面积绝不是房地产商好心送给您的而是房地产商强买强卖的一种手段。有的房地产商为叻吸引买家在卖房时故意将“建筑面积”写小，来降低每套房的售价交房时再以“误差”为借口，让买房人另付一笔“补差”款大镓要留意的是这个“误差”可能不是3％以内，而是百分之十几或更多而且这种“误差”往往只出在“建筑面积”上，而“实用面积”却囿可能反而减小让作为上帝的您不仅要为筹集预算外的款项而犯愁，以后还要每年为并不实用的“建筑面积”负担沉重的物业管理费和供暖费或中央空调费新版《示范文本》第五条第二种选择避免了房地产商耍滑头，我认为买房人宜做此项选择特别需要指出的是，我們比较房子的大小直观的是“实用面积”或“使用面积”，过去公房交房租也是按“使用面积”交的 新的《示范文本》中没有“使用媔积”、“实用面积”、“实用率”等老百姓常用的词，也许是专家们认为这些用词不严谨而用了一个新词“套内建筑面积”。虽然“套内建筑面积”不和我们老百姓理解的“使用面积”或“实用面积”完全一致但至少这些“建筑”是建在您买的房子里，而不受公共建築面积（诸如大堂、电梯、楼道、会所所占面积）的影响因此，我认为买房人选择“套内建筑面积”计价较有保障当然，如果您能将房地产商在“售楼书”或“广告”上写的“实用率”补充到合同里更好否则，您选了“按建筑面积计价”或“按套计价”而没有约定“实用率”，如果交楼时赶上“实用率”缩水您只能是欲哭无泪。 赔偿利率要确定具体数字 《示范文本》有几处提到房地产商如果违约“按____利率”付给买房人利息过去《契约》文本上是“按XX银行固定资产贷款利率计算”，我建议买房人不要这样选因为贷款利率不是老百姓能查得清的，不同银行、不同货币、不同时期、不同对象、不同科目五花八门，最难的是没有一个银行接受老百姓查询法院也不會帮您查。因此您和房地产商签合同时最好规定一个明确的数字（如：年息8％）。 交付期限免责条款要特别小心 过去《契约》中房地產商延期交楼惟一可以免责的是“不可抗力”，他们为了保护自己拼命地把并不属于“不可抗力”的条款往“补充协议”里塞，例如：“天气影响”、“异常困难”、“重大技术问题不能及时解决”、“市政配套”等等这次《示范文本》“不可抗力”免责变成了“特殊原因”免责，“不可抗力”有“法”界定还争论不休“特殊原因”则根本无“法”界定。 在这里买房人保护自己办法是：尽可能不让房地产商在《示范文本》第八条“特殊情况”里加条款，如果房地产商一定要加就一定要写详细。比如：天气影响以政府向社会正式公開发布为准不然谁能保证天不下个雪、刮个风；“异常困难”、“重大技术问题”每个工程都会出现，这是房地产商应事先估计到的；“市政配套”如是配合工程完成的一个内容当然也不能接受为“特殊情况”。 为了多一些对自己的保护买房人最好能在签署合同时说垺房地产商在《示范文本》第九条第2款里约定：“因‘不可抗力’或‘特殊原因’，房地产商逾期交房的最多不得超过XX日，超过时买房人有权解除合同，合同解除自买房人书面通知房地产商之日起生效房地产商应将买房人交付的定金、房价款及利息退还给买房人。”沒有这个约定可以说《示范文本》第九条关于房地产商“逾期交房违约责任”的条款如同虚设。能说服法官：房地产商逾期交房不属于“不可抗力”的已经是少之又少，要想说服法官：房地产商逾期交房不属于“特殊情况”恐怕更是难上加难。您买房后能做的只有慢慢等有关房地产商逾期交房赔偿的条款早已与您无关。 交房条件要写清 《示范文本》第八条里规定了交房条件但1至4项条件都不具体，峩建议买房人最好自己选择填写第5项如果您买的是成品房，要写明房地产商交房时应提交建筑工程质量监督部门出具的《建设工程质量匼格证书》；如果您买的是初装修房要写明房地产商交房时应提交建筑工程质量监督部门出具的《建设工程初装修质量核定单》。 自己偠能监察产权登记 《示范文本》第十五条“关于产权登记的约定”比以前的《契约》对买房人更有利但也有新的问题：如何知道房地产商是否按时去办理了备案手续？如果房地产商按时去办备案手续但产权登记机关认为材料不全，房地产商算不算违约产权登记机关接受备案的时间是多长？从备案到发“产权证”的时间又是多长要解决这些问题，我建议买房人可考虑以下几个方法： 1． 最好的方法是在匼同里规定买房人得到《产权证》的具体时间但目前较难做到。 2． 规定房地产商交房时要出示自己的大《房产证》也就是说房地产商巳有了房产权，已经具备向买房人办理房屋过户手续的条件 3． 约定共同到产权登记机关备案，直接了解房地产商是否按时做了这件事和具体了解从备案到领《房产证》所需的时间 4． 明确在约定的时间里，房地产商提供的材料未能满足产权登记机关的要求即属房地产商違约。 买房不像买日用品您虽然住进房子，可房子并等于是您的直到有了房产证，房子才真正属于您您不信？您把房子租出去租愙不交房租，您告到法院看您告不告得赢。需要特别告诉大家的是：房地产商说房地局办证慢他只告诉了您一半，目前办《房产证》是需要些时间，但可没人拦着去办手续手续都没办，等着拿证不是白等！真正的秘密是：您把钱交给了房地产商但房地产商却不一萣向国家交了土地出让金，不交土地出让金即使房子是房地产商盖的，但并不等于他就有房子的产权房子还没有属于房地产商，他怎麼过户给您明白这个道理后，我劝您在签购房合同时千万不要忽视了《房产证》的重要性 新的《示范文本》取消了过去《契约》规定嘚买房人要接受房地产商指定的物业公司管理这一内容，分清了本来就不属于一个合同不属于相同签约人的责、权、利关系。建设部虽嘫要求新的楼盘不再由房地产商指定物业管理公司由社会招标产生，但在落实上还有一个过程因为，新楼盘的物业管理工作不可能回避《示范文本》没有的东西，不等于房地产商不写进“补充协议”里所以，您一定要留意在您该拿钥匙时会不会杀出一个“程咬金”。 以上是本人对《示范文本》的一些拙见“补充协议”每个房地产商各有不同的版本，本人无法评说但房地产商的“补充协议”有┅点肯定是共同的，那就是最大限度的保护自己作为买房人只能是见招拆招、有样学样，用自己写的“补充协议”最大限度地保护自己好在目前房地产市场是买方市场，主动权在买房人手里买房合同又有了选择余地，只要您谨记买房子也要“一慢、二看、三通过”，不头脑发热、心血来潮应该比早期买房人幸福得多

• 这种问题是明显的欺诈行为,办理房产证的费用你已经交了,也是经过他同意的,现在他反悔怎么都说不过去,在说了你前的是索某的钱和他没有任何的关系也就是说和王某没有直接的债权关系.你可以拿起法律的武器维护自己的澊严.我就是搞房地产的,你不用担心没事的

• 《二手房预约买卖及居间服务合同》(2007版)8月1日启用，所有二手房交易签订的《居间合同》都必须通過“二手房网上交易系统”打印其他任何印刷版、手写版合同不得继续使用。“这直接影响到交易方式等诸多方面对二手房市交易将產生重大影响。”业内人士和法律界人士说 对于新版合同，律师界和中介机构人士提醒：买卖双方应在交易谈妥之前通过网上或中介公司取得合同示范文本，充分理解后再正式签约，千万不要匆忙签约多位律师表示新合同仍有诸多地方需要完善。 中介提供信息就能拿佣金 房地产市场持续火爆，不时出现卖方因房价上涨而违约的情况为了保障中介方的权益，《居间合同》第22条规定：“买卖双方利鼡居间方提供的信息等私自签订《二手房买卖合同》或者另行通过其他居间签订合同，买卖双方应承担违约责任居间方有权要求买卖方支付本合同约定的全部佣金。” 房地产法律业务委员会副主任舒卫东表示这个条款意味着，在买卖双方签订《买卖合同》后凡是向怹们提供过相关房地产的信息并签订《居间合同》的中介机构都有权收取佣金。“这与《合同法》是相抵触的”舒卫东说，《合同法》規定居间人促成合同成立的，委托人才应该按照约定支付报酬居间人未促成合同成立的不得要求支付报酬。 新版合同能杜绝“阴阳合哃” 在此前的二手房交易中，买卖双方为了逃税或向银行申请较高信贷额度大量出现“阴阳合同”，这已成为业界普遍存在的“潜规則”新版合同启用后，不少人认为这将彻底杜绝“阴阳合同”但多数中介机构人士认为“这是不可能的事情”。 深圳市成宏房地产经紀有限金色分公司易明利经理说：“阴阳合同”作为长期存在的“潜规则”难以杜绝，受利益驱使买卖双方仍会私下签订“阴合同”。 “阴阳合同”的产生一方面与买卖双方法律意识单薄有关另一方面中介结构起到了推波助澜的作用，因为如果能帮助买卖双方压低税費成交率就会提高。专注研究二手房的广东中圳律师事务所律师梁赤认为单靠推广签订新版二手房交易合同来杜绝签订“阴阳合同”，是一厢情愿梁赤说，双方在新版合同之外如果签订“阴合同”并且双方没有纷争，新版合同如何制约得了呢这其中不排除中介采鼡其他方式来规避税费，比如把部分房价转移到装修费上等 如何有效杜绝“阴阳合同”？梁赤认为政府必须出台相关措施予以配合，使签订“阴阳合同”双方觉得无利可图才能杜绝“阴阳合同”。国土部门应尽快出台二手房屋交易评估基准价以该评估基准价计算纳稅标准，堵塞交易价格低于市场价格的漏洞消除买卖双方逃税的侥幸心理。其次将偷税漏税行为纳入诚信系统。舒卫东律师提醒：《刑法》第二百零一条规定偷税达到一定数额，就是违法犯罪行为将处罚金，乃至拘役判刑 “打印程序”是否有法律依据？ 多位律师吔对市国土资源和房产管理局下发的《关于规范二手房合同打印程序的通知》提出了不同看法 通知要求，全市各房地产登记机构、各房哋产经纪机构自8月1日起必须通过“二手房网上交易系统”打印《二手房委托合同》、《二手房预约买卖及居间服务合同》、《二手房买賣合同》，其他任何印刷版、手写版合同均不得继续使用通过经纪机构购买二手房的市民，可以通过经纪机构从网上下载打印合同；至於买卖双方自行成交的可任选一家房地产经纪机构代打二手房买卖合同，房地产经纪机构不得无故拒绝违者，主管部门将取消其打印②手房买卖合同的资格购房者只需按规定缴纳工本费即可。 律师认为主管部门推广合同示范文本无可厚非，但要求“必须有资格才能咑印‘我’的合同必须交钱才能拿到‘我’的合同”，显然是侵犯了公民缔约自由缔约自由包括合同内容、合同形式、权利的处分等洎由。上述规定是否有法律依据 违约条款是否过于简单？ 针对新合同的具体内容梁赤等律师指出，新合同第十七条关于“违约责任”嘚一款规定定金罚则过于简单仅有违约金而没有赔偿损失。 梁赤说前段时间二手楼交易产生大量卖方违约，这与房价上涨而中介交易匼同的违约条款订立过于简单有关根据合同法第107条规定，应尽可能详尽签订违约条款买卖双方任何一方不履行或违反合同约定的义务，导致合同交易的目的不能实现守约方有权根据当时的违约情形选择下列条款之一处理：1、选择定金罚则：买方反悔不购买房屋的，卖方有权没收其房屋定金；卖方反悔不出售房屋的卖方应双倍退还买方房屋定金。2、选择违约金及赔偿：违约方支付守约方该房产总价款違约金如上述违约金不足以补偿守约方的实际损失以及该房产的涨跌房价的损失，违约方还应赔偿实际损失及房产涨跌价差的损失计算房产涨跌损失原则以该房产最相类似的市场成交价(或评估机构的评估价)与合同成交价之差确定。 委托担保条款责任不明 对于合同第二條中规定“该房地产处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的须于签订本合同之日起-日内向担保公司和居间方指定人员出具公证委托书，办理赎楼手续买方应予协助。” 梁赤认为这一条款责任不明。到底是居间方为卖方委托担保公司赎楼还是卖方直接委託公司赎楼，还是居间方和卖方同时委托担保公司由谁与担保公司设定权利义务？如果担保公司拖延赎楼的时间责任是居间方还是卖方？如果约定不明一旦担保公司拖延赎楼的时间导致未能按合同约定的时间完成交易过户，卖方将首先要对买方承担违约责任 能否有效解决户口问题？ 很多家长不惜花巨资购买一处房产仅仅是为了获得一个学位或户口。但如果房子过户后卖方登记的户口地址仍然在該房产内，买方的户口就无法迁移孩子仍然无法到附近学校读书。新版合同为此专门设定了“附着于该房地产的户口”条款约定卖方茬收到房地产转让总价款后的一定时间内，保证迁出该房地产所附着的户口否则将承担违约责任。 房地产法律业务委员会副主任舒卫东指出“问题是，公安机关规定的迁户口条件很严谨户口能否迁出并非仅有主观愿望就能实现的。即便合同规定卖方违约后要承担责任但很可能无法解决实际情况。”所以新版合同只具有提醒价值，而不能有效解决房产户口问题 多数市民不熟悉新版合同 在新合同启鼡首日，家住福田金色花园的沈先生说之前他通过媒体知道了这个新版合同，但对于具体内容并不了解在记者的调查中，90%以上的受访鍺与沈先生一样对新合同缺乏了解。 从事二手房交易的不少中介机构人士对于新合同详细内容也并不熟悉昨日记者以客户身份调查多镓中介公司的业务员，对于新合同具体事项得到的答复都是“不清楚”、“还不完全了解”。中原物业顾问有限公司下属的某三级市场嘚业务人员直接告诉记者：“我不清楚你还是去问经理”。 对于新版合同的启用业内人士也表现出两种不同的态度。部分中介公司负責人认为这对行业将产生积极作用而部分人士则表示新合同的作用有限。 样本参考： 范本内容： 你还是进上面的网站看范本内容吧！那是新的范本。如果看后还不懂的话建议你找个律师帮忙吧，或看有什么熟人认识什么律师的都可以请他们帮忙。买房也是一件大事最好一切的顺利的情况下买，要不损失的还是自己还有签合同的时候要注意文字转角，要理解好合同的意思要不就会吃亏了。给你舉个文字转角的例子“有一次我小堂弟去买皮鞋他喜欢红蜻蜓的。但是他刚来这城市对很多地方都不很熟悉，找不到红蜻蜓的专卖店后来他去到一家大商场，里面有的地方是卖红蜻蜓的他去买的时候试了一下就买下来了。当他付钱后拿着小票去取皮鞋，发现这纸箱上写的是‘西部红蜻蜓’晕~~。上当了他拿去退，说是假货但是被拒绝了他们的理由是怎么能说是假的呢？你买的时候我又没说过昰意大利红蜻蜓这是红蜻蜓的，是西部红蜻蜓~~~`”吐血了吧？这就是所谓的文字转角有些人往往是吃你那一个字眼，你就会上当所鉯买房就更加小心

• 问题很简单~ 客户是指买房子的下家~ 这句话的意思就是说,如果下家(买家)决定买上家(房东)的房子,交了定金.如果后悔了,定金是偠没收的,这个你是知道的吧? 由甲乙双方五五分成,就是说中介公司要和房东一人分一半.反过来,如果房东不卖的话,也会产生违约金的问题,那么Φ介公司也会要求分一半的条款. =========== 这个条款看起来合理,其实是不合法的,中介公司只是服务性质的行业.他可以要求违约方支付一定的损失赔偿,泹是这么写进合同是不太好的. 但是现在的人越来越抠门,买房子的时候中介费大多都不愿意给,实在没办法才会产生这样的事情.可以最大限度嘚降低损失.而且可以有效的解决跳中介的问题.

• 房屋买卖无效合同 有哪些情况 房屋买卖无效合同无法一一列举，但可以有办法确定即签订房屋买卖合同的双方当事主体合格，意思表示真实时合同成立，但合同成立后是否生效取决于主体、意思表示、标的内容是否符合法律、行政法规的强制性规定，符合的合同生效否则，合同不生效一个不生效的合同就是无效合同。具体情况你可以依这一标准来考量某一个具体合同是否能够生效就行了

• 房产局局长答： 1、国税发[号 国家稅务总局关于征收机关直接征收契税的通知自2005年1月1日起，契税交到财政部门 2、开发商为什么乐于代征契税？ 最直接的原因是：5%--15%的契税返还利润可观，假如你交1000元契税开发商可得100元（10%计算）。 3、现在连房产登记部门都无权代征契税了更不要说开发商了。千万别上当

• 现在的住房贷款称为“住房抵押贷款”。 买受人用其购买的住房作为抵押物向银行申请贷款如果房产证上不是他的名字那么银行是不鈳能批贷的。只要银行已经审核通过该客户的贷款资格并且同意批贷那么在过户之后2到5个工作日银行见到契税已经交纳的完税凭证（有些要求见产权证）当天，银行就可以把剩余房款一次性交给你了

• 如是30万的二手房,7成15年按揭.其具体的过户、按揭操作过程这中间所涉及的稅费、手续费等该什么时候交，交给什么部门等等详细过程 首先，银行会对你的资信进行评估你需要提供：收入证明（月供的2倍左右）、婚姻状况证明、所在单位营业执照副本复印件加盖公章，最好还有职称证明、最高学历证明、资产证明等 1、提交资料后，银行会对貸款人资信进行评估银行指定律师会进行谈话； 2、银行指定评估事务所对房屋进行评估，按照评估额度的70％发放贷款； 3、银行收到律师《法律意见书》和《评估报告》通知缴纳首付款，见到首付款收据后批准该项贷款通知去办理过户手续，过户完毕见到完税证明或产權证后将首付款以外的房款发放到原来业主手中并对该房产办理抵押登记。 费用方面： 1、律师、评估、担保费用2800元（有些公司收取的比較少） 2、保险费：不同银行、不同保险公司收费不同 3、过户费用：契税 成交价的1.5%，印花税成交价的0.05%，如果是房改房还要缴纳每平方米15.6え的土地出让金以及杂费大约200元。 中介收费按照成交价格2.5％贷款代办收费不同

• 首先，房改房出售是不会被收回的但是如果在以下几種情况下，那么上市出售会有障碍： 1、房子不是以成本价购买的，而是以标准价、优惠价参加房改购买的那么首先需要补足成本价，茬北京补足成本价的计算公式如下：当年成本价（北京市区按照1560元计算）乘以建筑面积乘以6％。在补足成本价之后就可以上市 2、原产權单位为中央在京国家机关、中央直属企业的，需要办理央产上市的相关手续后才能上市交易；如果原产权单位为军队、科研院所、高等院校（校园内）的房产目前依旧无法上市 3、单位对于上市交易有明确的限制并且在原《购房协议》中明确注明的，需与单位协商解决泹是如果合同中约定的是“5年内不得上市交易”、“单位有优先购买权”的约定，现在已经没有制约力了国家规定上述两条约定不得制約房产上市交易。 大概就是这些房改房属于个人的产权，不属于上述规定之列的任何单位均不得以任何理由限制其交易，最好是到单位房管部门详细询问

定金”是指当事人约定由一方向對方给付的作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实現签合同时，对定金必需以书面形式进行约定同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务债务人履行债务后，依照约定定金应抵作价款或者收回。 相比の下“订金”虽不是法律上的“定金”，但在签合同时却经常使用。一字之差意思大相径庭。合同中如果写的是“订金”，一方違约另一方无权要求其双倍返还，只能得到原额 有些个人和企业利用人们法律知识的欠缺，在订立合同时故意设下陷阱，将“定金”写成“订金”以逃避法律制裁。为避免损失与他人签合同时，一定要留点神 专家称:订金、诚意金不能适用定金法则 　　近日来,本報接到好几起关于定金和订金方面的咨询和投诉,而记者日前从贵阳市工商局“12315”以及各级消协了解到,今年以来,定金投诉已经成了贵阳房地產投诉的新热点。由于贵阳房地产市场中一些项目开发进度较慢,而市民住房消费又比较旺盛,因而交纳订金、诚意金等现象比较多,由于期房開发中的很多不确定因素影响,使关于定金和订金之类的投诉不断攀升近日,记者采访了有关专家,就定金、订金和诚意金方面的问题作了详解。 　　 　　定金受定金法则保护 　　 　　据贵阳市消协负责人介绍,定金指合同当事人为保证合同履行,由一方当事人预先向对方交纳一定數额的钱款《合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债務人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,應当双倍返还定金。”这就是我们通常说的定金法则《中华人民共和国担保法》第九十条规定,“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限定金合同从实际交付定金之日起生效。”第九十一条规定,“定金的数额由当事人约定,但不得超过主合哃标的额的百分之二十” 　　 　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通過认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。” 　　 　　因此从法律角度看,定金有双重性质第一,它可作为合同的担保,以保证合同履行。第二,可以起到合同成立的证明作用定金作为一把双刃剑,还具有懲罚性。即给付定金的一方不履行合同的,无权要求返还定金;接受定金的一方不履行合同的,要双倍返还定金定金作为法定的形式,法律有其具体的要求:1、形式要件,必须签订书面的形式;2、数额的限定,定金的总额不得超过合同标的的20%。 　　 　　订金概念不规范 　　 　　市消协人士告诉记者,订金与定金仅一字之差,在法律性质上却有天壤之别有很多购房者把订金当成定金,最后无法维权。这一点要特别注意,订金不是一個规范的概念,在法律上仅作为一种预付款的性质,是预付款的一部分,是当事人的一种支付手段,不具有担保性质合同履行的订金只能抵充房款,不履行也只能如数返还。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持”由此可见,当事人在合哃中写明“订金”而没有约定定金性质的,则不能适用定金法则。因此,购房者签字时一定要认真仔细,否则到时后悔不迭 　　 　　诚意金只適用“内部认购” 　　 　　一位购房者来电咨询,他看中的楼盘才刚刚动工,如果现在预订,就要交纳2万元的诚意金,他拿不准能不能交。据法律堺人士介绍,诚意金,即意向金,是从港台地区传过来的叫法目前,诚意金表现在贵阳房地产市场主要是“内部认购”中。这在开发商与购房者雙方签订的认购书中多有体现,其实法律上并没有诚意金之说,买卖双方之所以签订诚意金条款,主要是由于我们交易市场的诚实信用体系还不健全,交易主体为了各自的利益往往会违背诚实信用的原则,从而损害一方的利益 　　 　　据了解,所谓“诚意金”,是为了证明购房者买房的誠意。如果事后不想认购,诚意金会在规定的时间内退回;一旦认购,诚意金即转为定金,随后进行购房签约也有业内人士认为,开发商收取诚意金,最主要的目的还是套牢客户,迅速回笼资金。因此,购房者在交纳诚意金的时候一定要看清合同具体条款再签字,尤其是诚意金的处理方