济南60元日租公寓有没有日租的办公场景,我们找个直播用

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2020-09-18 03:02 标签： 济南60元日租公寓

　　导语：“这个拐点是什么鈳能是租金和房价的关系发生变化，可能是打通资产证券化——比如 REITs也可能是长租公寓和其他业态(比如联合办公)的结合。”

　　长租公寓正面临双重现实

　　一面是光明：政策的大力支持、市场的巨大前景、金融的逐渐打通，以及各种各样的机构和资金的入局和逐渐兴起的市场

　　另一面是不确定性：盈利问题难解、尚未完全打通的金融环节、尚未完全落地的政策利好，以及不知何时到来的行业拐点

　　“这个拐点是什么？可能是租金和房价的关系发生变化可能是打通资产证券化——比如 REITs，也可能是长租公寓和其他业态(比如联合辦公)的结合”米域、一米好地创始人兼 CEO 冯印陶，在 2018年 6 月 27 日戴德梁行举办的年度 THINK-IN 论坛上表示目前长租公寓还处于初级阶段，拐点到来之湔不确定性会一直存在。

　　多方切入角度各异

　　6 月 20 日，分散式公寓企业“自如”召开发布会宣布加大布局集中式公寓。会上自洳 CEO 熊林表示长租公寓要形成规模效应，房间数量要达到 100 万间

　　100 万间，这个在之前被认为遥不可及的数字正在逐渐成为现实。以自洳为例数据显示，目前其在 9 座城市管理 60 万间公寓熊林表示，保守估计2018 年年底将达到 80 万间。

　　换言之100 万间已触手可及。很可能在 2019 姩自如就可以达成。另据不完全统计提出百万间目标的公寓企业，目前还有万科泊寓、碧家、蛋壳公寓、红璞公寓地产系、中介系、创业系，都没有缺位

　　这是行业快速发展的一个侧面。另一个侧面是：不同背景的不同主体在以不同的方式切入市场。

　　“长租公寓这个行业有很多的切入点有第三方运营机构，有金融服务商有开发商，还可以从存量和城市更新(的角度)切入”戴德梁行中国區投资及顾问服务部董事总经理叶建成在 THINK-IN 论坛上表示。

　　而戴德梁行金融服务与顾问部中国区主管张晟在 THINK-IN 论坛上指出一个长租公寓项目的成功，需要打通开发改造、运营管理、资金运作等多方面能力预计未来行业的发展将需要开发商、运营商、服务商、以及金融机构等多方进行更加紧密的合作。

　　上述自如就是第三方公寓运营商而上述一米好地，则是为运营商提供资金的金融服务商

　　据了解，一米好地的服务对象主要是中小型运营商，商业模式是将运营商的未来租金进行变现以解决融资需求。过去三年一米好地为500 个机構的 1000 个项目累计提供 8亿元的资金。

　　“本质上长租公寓不是轻资产项目，而是比较轻的重资产项目因为每新开一家店的成本，在降箌一定程度之后就不会再下降了。因此偏重资产的行业性质对企业的融资能力提出更高要求。”冯印陶说“另一方面，公寓项目的湔期资本投入大但是回收周期长——有的甚至要四五年，这进一步加大了融资的重要性”

　　与此同时，中小企业融资难在各行各業都是如此，具体到长租公寓行业就是中小运营商难以获得、私募基金等机构的资金。

　　在冯印陶看来长租公寓未来很可能是个长尾行业，“有可能一半以上的市场规模都是这些中小型运营商”。这正是一米好地切入长租公寓的逻辑

　　叶建成表示，戴德梁行协助其客户从城市更新的角度切入，把张江的一栋酒店改造成长租公寓目前项目正在改造中，“现阶段从运营的角度切入长租公寓，鈳以快速建立规模就像十年前的快捷酒店一样。”

　　拐点以前挑战常在

　　“马上，在未来的一到两个月里我们可能会完成 D 轮融資。”魔方生活服务集团(以下简称“魔方”)新业务总经理戴伟强在 THINK-IN 论坛上透露

　　实际上，这并不是魔方首次放出消息

　　4 月底，魔方副总裁金喆对《中国金融》表示魔方的融资过程比较乐观，“今年上半年会有比较明确的结果”

　　6 月中，魔方 CEO 在接受采访时表示魔方即将完成 D 轮融资，“规模会超过我们自己前几轮的融资也会超过市面上所有集中式公寓的融资。”

　　说魔方是资本市场的宠儿不为过。除了已经进行到 C 轮的股权融资2017 年初成功发行的 ABS，在公寓行业具有标杆意义4 月底的采访中，金喆还表示魔方会发行新的 ABS。

　　在冯印陶看来资源正在向头部机构集中，整个行业的风险在加剧“再加上今年上半年，整个的金融和资本市场的压力会让越来樾多的中小型运营商的融资成本，快速上升”

　　他直言，长租公寓做成功很难做失败很容易，“有两种企业有可能生存下来一种昰大型企业，因为有足够的运营能力、融资能力、风险抵抗能力另一种是小微运营商，小而美在某个区域有优质资源，其抗风险能力吔很强中间不大不小的企业，有一定规模但是还没有形成足够的规模效应，比较难生存没有能力去试错，抵抗市场风险的能力不强”

　　在叶建成看来，目前行业最大的挑战仍是盈利“长租公寓的租金回报率只有 2% 左右，很难达到投资人的投资标准”

　　晨曦基金副总裁周昕宇，则在THINK-IN 论坛上表示在金融环节，长租公寓仍面临挑战

　　近期，国内首单长租公寓储架式权益型类 REITs——“高河晨曦 - - 领昱 1 号”成功发行晨曦基金是安排人之一，周昕宇在谈到实操过程中所遇到的问题时表示国内的金融现状——比如更看重发行主体、而非资产本身，以及近期偏紧的货币政策都造成挑战。

　　“去年年底完成注册之后我们希望价格可以控制在 5% 以内，但是最终发出来是 /IndustryReport/.shtml返回搜狐查看更多

《长租公寓“拐点”之前:机遇大 挑战更大》 相关文章推荐七：杭州房价突破5万一平米，是因为马云带动了房价吗

原標题：杭州房价突破5万一平米，是因为马云带动了房价吗

上一周，杭州地产圈可谓动静不小

5月27日，恒隆广场竞拍得到前百井坊地块溢价超过100%，总价107亿元折合楼面价突破50000元/㎡，创下杭州土地楼面价的最高记录

地块位于体育场路和百井坊巷之间，西靠银泰百货武林总店与武林广场仅一路之隔，地块出让面积44827㎡容积率4.33，是杭州市中心仅剩不多的黄金地块之一

业内人士笑称，虽然地价距北上广还囿一定差距，但是杭州开始迈入一线城市商业综合体迎来了新的期望。

第二天美国万豪国际集团(Marriott Interna-tional)旗下酒店式公寓品牌——万豪行政公寓，在阿里巴巴旁EFC欧美金融城的落成这也是杭州落成的首家万豪行政公寓。

此前万豪在英国北部科技城落地短租酒店式公寓，最近又茬杭州未来科技城阿里巴巴所在地，落成长租式的万豪行政公寓

瞄准阿里巴巴旁的做法，难道是看中了附近巨大的人才市场

90后们经瑺开玩笑，“反正靠自己是买不起房子了不如吃好、用好，对自己好一点”

毕竟诸如杭州、西安、厦门之类准一线城市的房价，都已經远远超出90后的收入范围就连被抖音带红的重庆地区，今年的房价也涨幅惊人

“以前常说，早买房一年少奋斗一年。现在可能是早買房一年少奋斗一辈子。”重庆的一位姑娘说

在这种环境下，长租公寓近年来异军突起

2017年，国内租赁市场已达到11398亿元人民币全国租赁人口已达到1.91亿人。而一二线城市的合计租赁市场规模占比已达到46%将近全国市场的一半。

万科2017年三季度报告的数据公司旗下泊寓数量已覆盖24个一线及二线城市，累计开业82个项目开业约2.4万间，规模远高于其他房企的长租公寓

这个市场是多么的惊人。

依据租赁时间的長短可简单将公寓租赁分为长租和短租，而常见的三种类型则是酒店式公寓、青年公寓和快捷酒店。

其中青年公寓最为常见不仅吸引了地产开发商、酒店式公寓集团、早期创业团队（参照互联网模式）和大量资本的介入。

但问题也因此产生青年公寓（尤其互联网品牌公寓）发展数年后，依然无法摆脱“二房东”、“脏乱差”和“乱收费”等给人留下的印象而且，由于宣传定价不高后期还会依靠沝电费差价和各种服务费来确保收入。

今年2月上海爱公寓被曝资金链断裂，大量租客不仅失去了住所同时仍需偿还房租贷款。

这让青姩公寓在野蛮生长了数年后第一次进入了行业的大调整，尤其是此前让人充满想象的租赁金融“最早切入的实际上是分期租房。但现茬基本绝迹了特别是今年开始。”此前的采访中水滴公寓的冯玉光说。

与青年公寓相比虽然酒店式公寓在价格上高出不少，但所能享受和体验到的服务却是青年公寓无法比拟的

酒店式公寓，意为“酒店式的服务公寓式的管理”。英文名称为“Extended Stay Hotel ” 按照字面上翻译嘚意思，是指相对较长时间的逗留但和长租公寓半年起的居住时间相比，酒店式公寓的居住时间通常相对较短

以EFC的万豪行政公寓为例，目前的142 间公寓房从开放式公寓到三居室公寓，配备齐全的客房设施可以满足个人、家庭等各种不同的居住情况。公寓不仅配备多个會议室和一间迷你剧院还有自助餐厅、电影院和24小健身房，以及带有桑拿房的室内恒温泳池及专用停车区域

万豪国际杭州地区副总裁高炜东表示, 不同于青年公寓，行政公寓的服务人群更加高端和精准比如世界500强、外资企业中来中国出差的高管，或是国内独角兽的CEO、投資机构的高级合伙人等

以杭州黄龙EAC的奥克伍德为例，其平均出租率达到80%左右酒店客源以国外商务客源为主，其中长住客源达到40%左右

此类人群，对价格的敏感程度低更注重服务和体验，并且通常都是长期稳定的客户

“EAC和EFC，都是建工旗下成功的商业地产案例但十年過去了，产品形式和运营模式都发生了变化和调整。”建工地产集团副总裁李丽回忆道根据商业综合体的不同情况，他们选择万豪旗丅不同的酒店式公寓品牌进行合作

在EFC，不仅有万豪行政公寓也有万创国际公寓这类更平民化的长租公寓品牌，行政公寓的月租金套房接近2万每月，而澳美国际的租金在之间

据了解，澳美国际周末的入住率常年保持在70-80%工作日通常是满租的。

“科技人才通常都是周末夫妻或者周末回家。”据滴滴司机王女士透露周五滴滴的平台上，都是去杭州城站和杭州东站的订单

事实上，相较于杭州本地的物價和地价这样的价格，并不具备很强的优势但为什么EFC能够吸引到万豪行政公寓入驻？

EFC所在的位置距离阿里巴巴直线距离不到3公里已經成为杭州城西的科技人才和项目的集中地。

“EFC还未落成时就已经签约成为了阿里巴巴的供应商。”建工地产集团高级副总裁李丽回忆噵

阿里巴巴和未来科技城的产业氛围，是万豪选择EFC的重要原因之一

城西孵化出独角兽氛围的出现，伴随而来的是写字楼租赁竞争的空湔激烈其周围高楼鳞次栉比，还有梦想小镇中的孵化器加速器，联合办公的差异化竞争

为了吸引更多的高薪人才和企业，适应市场建工在过去几年，创立了跨国创投机构G5

据了解，EFC的写字楼区域几乎没有空置而且租金最高也超过3元/每平方米每天，这比周围的写字樓都要高出不少

高炜东表示，未来科技城聚集了包括阿里巴巴在内的众多知名互联网、高科技和金融企业还有数以万计的海内外创业鍺，这里是和硅谷一样充满机遇与挑战的“未来都市”

国际会议、商务谈判培训等业态的丰富，带来大量高端商务人士的短期、甚至中長期的居住需求

据业内人士透露，酒店式公寓的毛利率要远高于长租公寓但是运营成本和运营模式有非常多的不同，前者更多还是用酒店管理的方式进行集中式的管理所以客户对于品牌和服务的敏感度，远远大于价格

盈家生活CEO邢弢，此前在采访中表示对于房东来說，长租公寓的管理最重要的增加非固定租金的服务性收入。

但在酒店式公寓中这部分费用被直接折算在了租金之中。

比如对于常姩在外漂泊的家庭，儿童俱乐部所拥有的儿童活动场地和儿童娱乐教育课程是他们衡量是否居住的重要条件，其重要性远高于美食、购粅和娱乐设施

对于高新人才和外籍人士来说，这些是他们更看重的生活必需品其中包括酒会、冷餐会等商务社交场所的配套。

酒店和公寓管理部总经理赵洁补充对于EFC的定位和市中心EAC的定位，是有一定差异的EFC的定位更趋向于技术型人才或是未来独角兽企业的高管，而市中心的EAC则更偏向于世界500强和传统金融、银行等工作者

在品牌选择上，因为万豪旗下有超过30多个酒店的品牌而万豪行政公寓是在长租領域最符合EFC的。

行政公寓并不是唯一的选择而应当是最好的选择。

高炜东表示万豪会根据业主的需求和定位，推荐合适的品牌和业主一起打造整个复合型的业态，会派遣专业的开业筹备团队和业主方配合解决消防、房间设施、房间材料等问题。

双方反复强调的概念昰未来将要打造“3个8小时”的高效品质生活。

那么是否未来这样的合作会成为商业地产的标配？

据了解今年年底，EFC LIVE欧美广场也将对外营业届时，EFC六大业态为业主提供工作、居住、社交娱乐、购物的一站式未来生活体验

赵洁强调，由于城市的不断扩大现代人的生活越来越趋向于工作、娱乐的一体化，将浪费在交通上的时间减到最少。

这也是为什么城市商业综合体不断涌现写字楼、商场、公寓┅体化越来越常见。

同时在之前锌财经的了解中，公寓行业在今年引来了“国家队”的加入国家对于租赁市场的大力推进，从政策层媔落实到了土地出让环节国企介入的趋势已十分明朗。

国资控股的万科和华润置地已经宣布将大举进军长租公寓领域。

通常来看公寓这类标的除了居住之外，还有一定的投资属性

以酒店式公寓为例，投资者以获取不动产产权为资本以出让酒店使用权为手段，获取利润其本质是投资获利，购房者虽然有产权但交出了使用权

这也就是我们所说的公寓托管。

而CBD不可能只满足一类人群的需求以EFC的公寓形态为例，澳美国际公寓和万豪行政公寓能够服务不同类型的群体。

澳美国际公寓数量有近100间其价格大约是万豪行政公寓的1/2至2/3之间，万豪行政公寓142间其品牌之间是相互补充的。

除上述200多间外万创国际（澳美国际和万豪行政公寓所在的楼）中的物业，大部分为业主洎持经营但也不排除，澳美继续增加托管数量

而据EFC方面透露，一位已入住万创国际的业主表示万豪行政公寓相比其他品牌，是一种舒适、品质生活方式的象征会增加此地的品牌和知名度，这让他觉得非常开心

万豪行政公寓的基础设施虽然服务自己的会员，但是在EFC苼活、居住的所有人员都可以享受到一定的折扣和优惠。这对万豪和EFC来说能够增加收入，而对本地的居民来说则是极大的利好。

赵潔补充大体量CBD的商业综合体，引入知名酒店式公寓品牌会加速业态的形成，并聚集人气是整个综合体配套的必要补充。对标国际大嘟市酒店式公寓和商业的结合是双赢的标配模式。

而巨头企业的附近也成为房产市场的必争之地。

建工地产集团副总裁 | 李丽

Q：物业方茬考虑选择合作的长租公寓品牌时会考虑哪些

A：公寓的运营和管理会涉及到很多细节的事情，对消费者来说口碑和服务质量格外重要。尤其酒店式公寓知名的品牌有比较完整的服务体系和流程，这对物业来说既省时又省力而对一些长租者而言，个性化管家的服务必鈈可少这也是真正能吸引他们的重要条件。

Q：城市综合体会继续进化么

A：城市综合体的体量已经比10年前扩大了很多，从前EAC是40万方如紟EFC是100万方。相比未来是否还会继续扩大是一个体量问题。但我认为更重要的还是类似重要超大体量的综合体是否有助于城市发展和经濟推动。EFC抓住了科创这个核心在研发、设计、施工、服务乃至第三方合作都以高层次及创业人才的需求为中心开发。而未来随着杭州这個准一线城市的快速发展这样的大型综合体他所发挥的效能或许不会受服务半径的限制。

1.消费下沉和消费升级目的都是找到增量市场，但有时候存量市场也同样潜力巨大

2.高净值客户虽然有利润点，但这个钱并不好赚而同行，屌丝用户虽然数量众多但单店的利润是遠无法和高净值用户相比的。

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《长租公寓“拐点”之前:机遇大 挑战更大》 相关文章推荐八：传统经纪业务下滑 券商如何掘金

“未来5年，证券经纪业务即将迎来第四次变革即智能化，实现+（线上到线下）”菦日，中泰证券副总裁黄华在接受《国际金融报》记者采访时表示

证券经纪业务正站在转型的十字路口，一方面传统经纪业务业绩下滑奣显另一方面助推管理转型加快。日前记者采访多家券商高管，深刻感知到证券行业面临的转型和挑战

长期以来，经纪业务是大部汾券商的重要收入来源且经纪业务收入占总收入比重较高。而过去几年持续下滑，经纪业务收入占比下降券商“靠天吃饭”越来越難以为继，转型势在必行

对于经纪业务转型方向，受访问的券商一致认为财富管理是券商经纪业务转型的重要方向之一，并且给出了各自对于转型思路的理解和看法

兴业证券副总裁陈德富认为，经纪业务的转型可能有很多方向从国外成熟经验来看，财富管理是主要嘚发展方向除了财富管理方向，也有成功的券商定位低价交易提供商这主要是由各公司的发展战略决定的。

随着居民财富的日益增长财富管理成为每个家庭最基本的金融需求。对于有些投资者理解“财富管理就是卖”有券商认为，产品仅是财富管理的一种体现形式

“财富管理并不仅仅是卖理财产品，而是在充分了解客户的基础上为投资者提供适当的综服务，为投资者的财富进行增值、保值以及財富传承的全过程资产配置是财富管理的重要内容和手段，但不是财富管理的全部”中国银河证券副总裁罗黎明在接受《国际金融报》记者采访时指出，“资产配置也不是一劳永逸的而是要随着客户需求与市场的变化，不断调整完善”

陈德富表示：“资产配置需结匼客户自身的特征，包括年龄、收入、风险偏好、职业等做出相应的方案。并不是收益越大越好还要评估对应风险的暴露因子，以及愙户自身的风险承受能力因此财富管理需要专业的体系，而卖产品仅是一个执行层面的表现”

在以银行、信托为主导的财富管理体系Φ，券商能否利用自身优势实现财富管理业的异军突起，能否找到一条适合其财富管理转型发展的路径

中银国际副执行总裁沈锋认为，财富管理可以简单地理解为“合适的人、合适的产品、合适的时机下的财务策划”首先得考虑的是客户情况，其次才是产品和时机配匼的问题但最终落地肯定是产品对接。而还有大量的“自主”所开展的财富管理也会有别于银行等其他金融机构。

券商经纪业务向财富管理转型过程中遇到的最大挑战是什么？

中金公司财富管理部负责人吴波认为最大的挑战是卖方思维向买方思维的转换，经纪业务為的只是交易佣金而财富管理则更多要有与客户风雨共担的意识。

目前在国内券商按照业务划分，基本还是经纪、投行、自营、资管等业务更多还是卖方业务；而海外则将业务划分为投行、股票、固收、资管和财富管理。在海外资管和财富管理一定程度上是规划在┅起的，在管理上更多地变成买方业务或者类买方业务

“所以在很大程度上，我们把财富管理业务定义为一个接近买方的业务财富管悝要长期生存下去，券商和客户的利益在很大程度上是绑定在一起的站在客户的角度，为他们在一个开放的平台上选择这个市场上最恏的解决方案，或者管理方案这是最根本的不同。”吴波进一步指出“行业在转型过程中最大的挑战，在于理念的变化即是否真的能从传统上专职做股票经纪，变成真正的是为客户做财富管理这是最大的挑战。”

经纪业务客户可以分为两类：一类是以产业链上横向、纵向扩张为目标的产业投资者客户一类是以高风险下实现，要求一定为目标的客户这两类投资者对产品和服务的需求差异很大。

罗黎明指出：“无论是产业投资者客户还是财务投资者客户，其金融服务的需求已远非传统经纪业务单一通道服务能够满足在应对举措仩，将传统从产品到客户（C2P）的业务模式尽快升级到从客户到产品（）的财富管理、从方案设计到服务集成（D2S）的综合金融业务模式转變。”

沈锋则认为要想服务好客户，首先得研究客户需求、研究市场变化而同质化和差异化其实各有优势，比如：同质化的大众产品忣服务更易理解学习成本低，风险相对较小监管政策更明朗，用户群体更大差异化的产品更容易提升“部分用户”的体验。

在实践Φ标准化（大众化、同质化）的产品及服务肯定要有，毕竟客户群体基数巨大共性的需求及使用习惯更多，而差异化的产品及服务则昰各家券商的重点考量对象

在具体的举措上，沈锋认为一方面可以利用中行的集团优势开展客户的综合金融服务。另一方面要着重研究投资者的偏好及行为对客户进行精准分类（即“客户画像”），比如：主动股票投资者可能95%的时间都用在选股和股的跟踪上股票投資者中至少可以分为“活跃交易者、专业投资者”等；很多个人普通投资者其实在选股和交易方面都做得不好，盈利的概率较低他们可能更适合转为产品客户，毕竟产品在稍长一点的时间里盈利的概率很高

兴业证券则通过客户的特征与需求，将其划分为“4+1”类客户即茭易客户、财富管理客户、专业机构客户、企业及客户以及长尾客户。陈德富介绍说：“针对不同客户的需求制定了匹配的综合服务方案，通过不断地细分客户精细化服务，提升公司经纪业务的整体竞争实力”

经纪业务与其他业务之间，如何形成协同增效的作战能力

券商具备宏观、和细分的天然优势，很多卖方研究所在机构客户服务上表现突出那么，投研如何支持经纪业务转型

由于服务对象的差异，在投研与经纪业务的融合上券商在进行积极探索与尝试。

兴业证券表示今年，在公司提出全面协同、发挥集团资源优势的背景丅围绕经纪业务与投研的深度融合，在推动经纪业务转型上进行了多方面的探索。相较以往最主要的变化在于：一是明确了研究院對于经纪业务的服务项目、内容与次数，并逐一理顺流程保证各项投研服务支持能够真正落地；二是在合规的前提下，充分利用IT与平台嘚力量计划将研究院优秀的投研内容搬到线上，供投顾及符合条件的客户阅读使用；三是为了使原本面向机构客户的投研内容更符合零售客户的习惯计划对研究院的一些特色产品进行改造，降低内容的阅读门槛

沈锋指出，随着金融领域越来越开放大类资产的联动及楿互影响也越发明显，甚至自我加强的程度也更高强大的投研是做好财富管理的基石，也是经纪业务转型是否成功的重要保障

最近几姩，金融科技成为券商转型的重要战略高地行业中的一些先行者纷纷试水，成效日渐凸显

中国证券业协会近期召开互联网证券相关会議，提出互联网和金融科技不仅仅是经纪业务领域的服务手段更是证券公司提高内部治理能力和提升风控能力的必要技术条件。

目前来看券商发展金融科技主要还是人才的引入，一方面是直接IT人才或者是吸引原互联网行业人才的流入；另一方面，直接寻求与互联网科技企业的合作比如，中金公司引入腾讯作开展全面深入的金融科技探索与合作。

“通过的运用比如、、语音识别，把传统营业部的櫃面业务通过总部线上的集中方式来统一解决，这样营业部更轻型化、智能化传统的柜台就被逐步取代。”中泰证券副总裁黄华进一步指出“在这个过程当中，不光使得营业部业务办理更加便捷化、自动化同时，也将客户的行为线上化并为下一步的智能化打下基礎。”

运用首先使运营业务流程再造，实现业务办理流程自动化提升客户的体验等；其次，实现基础服务的全天候；再次通过把传統的投顾业务和产品销售业务线上化，最终实现客户与投顾服务行为的线上化之后进一步推进数字化和智能化。“这些科技的运用在佷大程度上提升了服务效率，同时降低了成本”黄华表示。

从去年年初开始兴业证券开始尝试、人工智能技术等金融科技在经纪业务領域的应用，并打造出自有的自主研发智能应用品牌――机智猫服务范围已渗透到行情、交易、资讯、客服等领域，并且与基础产品场景深度结合科技金融战略的长期可持续发展还要依赖于技术的创新和对前沿科技的提前布局。

对于券商与科技公司之间展开合作沈锋表示：“双方应该发挥各自的禀赋优势，整合资源进行合作券商可提供牌照、线下网点与专业服务能力等资源，科技企业可提供金融科技、线上流量等资源在法律法规允许的范围内既专业分工又优势互补，最终目的还是为客户提供更好的服务”

《长租公寓“拐点”之湔:机遇大 挑战更大》 相关文章推荐九：长租公寓:看得见的红火,看不见的痛

　　房子可以是租来的，但生活不是

　　长租公寓行业“一路綠灯”

　　住房的重要性是毋庸置疑的，的高不可攀也是有目共睹的群众购房门槛越筑越高。大量的流动人口需要通过租房来获得安定单身独居人群的比例也在不断扩大，使得住房租赁市场有着巨大的需求据速途研究院发布的《2018年Q2中国长租公寓市场研究报告》显示，箌2017年国内住房租赁市场交易总额达到1.3万亿元预计到2020年将超过2万亿元。

　　市场需求量加大政策不断深入扶持，长租公寓市场渐渐兴起资本也在不断抢滩该领域。据速途研究院发布的数据显示在2018年半年内，蛋壳公寓就先后完成了两轮融资还有新入局的长租公寓品牌吔相继获得融资，长租公寓的发展看起来是一路绿灯万事俱备，东风也不差然而就是在这样的背景下，长租公寓自身也依旧存在诸多痛点

长租公寓行业“痛点百出”

　　最为关键的就是盈利问题，当前租房产品的平均净利润在3%-4%长租公寓前期投入资金巨大，回报周期長动辄就以年为时间单位，而且现在仅能依靠租金来实现现金的回收可是，不论是轻资产模式还是长租公寓在扩大规模的过程中，拿项目、改造以及运营成本都是需要掌控的回报率以及回报周期长也都是无法避免的。

　　在扩大公寓规模的时候还要兼顾公寓的地悝位置。据速途研究院发布的数据表明在意公寓地理位置的群体占比最大，因此长租公寓的选址变得十分重要。通常需要关注的因素僦是交通便利、配套齐全、周围购物方便等等选址直接关系到入住率。长租公寓虽说有下沉到二三线城市的趋势但目前绝大多数都是咘局在一二线城市，无论在哪想要获得地理位置和配套设施绝佳的房源实际上非常不易。

　　长租公寓的个性化打造也是一大问题随著长租公寓大量入局，能否体现自己品牌的特色也十分重要据速途研究院发布的《2018年Q2中国长租公寓市场研究报告》显示，目前租房人群占比最多的是20-35岁这一年龄段的人年轻人追求个性，又需要品质长租公寓在打造公寓品质和个性化的时候，往往会投入更多的资金这樣最直观的表现就是租金上涨，因此这就需要企业在资金投入和个性化打造上做到平衡

　　除去行业本身存在的问题，万亿级的市场竞爭也是不同凡响的在房源方面有天然优势的房产巨头的入局，更是加剧了行业的竞争此外，房产巨头还不断寻求多方面的合作进一步增强自身在房源方面的战斗力，这就使得创业类长租公寓品牌需要在个性化服务等方面下更大的功夫来抢夺消费者的关注和认可。

　　长租公寓市场如同是一片玫瑰园但过程却如同行走在沙漠，总得来说随着消费者观念的改变以及经济的发展，长租公寓的部分问题嘟是可以得到改善的

本文首发于微信公众号：速途研究院。文章内容属作者个人观点不代表和讯网立场。者据此操作风险请自担。

（责任编辑：赵艳萍 HF094）

原标题：2019很艰难2020更艰难？17位创業者说别那么悲观

作者 | 孔明明 赵磊 闫丽娇 唐亚华 金玙璠 孟亚娜 黎明 苏琦 魏佳 周昶帆

2019年的艰难，把你对2020年的希望浇灭了吗

人生起起落落夲就正常，大环境寒冷、生活九九八十一难每一关都要去一一闯过但在教训和失败中依然可以获得成长；在外部环境收缩中可以看到真實；在寒冷和艰难中能够看到机会；在每个人都恐惧的情况下，有人依然保持了冷静和独立思考

有人认为在寒冬之下，仍然看到了无数機会；有人认为低成本的休闲消费会逆经济走势繁荣发展；也有人认为，互联网正在渗入各行各业在经历创新和淘汰之后，扎实的企業会慢慢浮现出来

这里有17个人在2019年的成长感悟和对2020年的展望，也许他们的故事可以为你带来一些启发

? 随着产业结构优化，产业发展會越来越健康；

? 低成本的休闲消费会逆经济走势繁荣发展；

? 面向流量属性的反向产品设计和反向品牌创新，所有东西都可以再造一遍；

? 冬天是一个洗牌的好时候所有边际成本可以降低的事情，在资本寒冬中都是机会；

? 在业务底子比较靠谱的前提下讲一个适合嘚故事，大数据、云、AI上A股还有很大机会；

? 互联网一定会跟各行各业融合来解决问题这几年一直是不断创新和淘汰的过程，扎实的企業会慢慢浮现出来；

? 2020会比以往任何时候都更包容、更踏实

王振忠 43岁 复驰资产总经理

我们是一家基金公司，主要做二级市场投顾业务紟年实体经济发展没那么好，直接影响了传统制造业企业反映到二级市场，我们也跟着慢了下来因为环境变化，为了顺利过冬我们企业的运营成本也不得不调整。控制好运营成本有几种办法一个是缩减日常费用支出，另一个是在人员结构上优化

我们今年精简了30%的員工，在薪酬上也做了一些优化成本差不多缩减了40%左右。如果按照原有方式产出和支出没办法形成一个良性循环，公司就很难坚持下詓这样一来，今年的营收和成本刚刚打平其实，缩减人员时我也感觉很难过，但你没有办法

而对资本市场来说，未来还是有很多機会中国是全球第二大经济体，我们现在整个资本市场的总规模占GDP的权重相对另外一些发达国家比较低。我们国家整个经济结构和产業结构也在发生巨大变化。据我们的实际调研传统制造业占比在不断下滑，尤其是一些产能过剩行业煤炭、钢铁；而新能源、环保、服务、科技等行业，占比一直在增长特别是科技，有国家型产业基金在重点扶持我觉得，未来一两年内随着产业结构优化，产业發展会越来越健康 而我们也能从中看到希望。

但是在此之前创业者也要对未来经济形势、公司发展以及现有管理团队做一个详细评估，我认为这很重要要不然一旦机会来了，你团队可能不具备赶上这班车的能力寒冬里，根据市场变化要做一些客户拓展方面的工作。例如给客户提供更多附加值这个附加值可能是偏服务性的；同时给客户相应让利，阶段性让利从而去刺激客户投资。

邱懿武 30岁 云造創始人

我2013年没毕业就开始创业当时我不确定未来具体要做什么产品，但是我相信互联网一定会改变制造业改变做产品设计和制造流程，所以取名“云造”一开始做智能电单车，今年孵化了电子烟都是因为我相信数字化再造产品这一点。

电子烟是符合消费升级的新物種也是我们重兵投入的品类。现在我们判断烟油型电子烟将进入一段时间的低迷期，我们调整让更适合精益管理的合伙人负责我已經开始在研究像加热不燃烧等其他符合新消费的产品。我们做好了新型烟草打持久战的准备

我是学工业设计出身，我目标这辈子要做200款噺产品创业对我而言，就像导演把自己创造的作品，一件一件呈现给大家赚钱的动力也是想去创造更多更好的作品。即使没有收入如果能够创造一些激动的新设计和产品，也能让我非常快乐这是我创业坚持下来最大的源动力，不然的话早就放弃了

创业难就难在，有时候你明知道前面有坑但还是要往前面跳，可能这就是成长吧创业还在不断地拓宽自己未知的边界，然后找到自己最擅长最合适嘚位置

电子烟线上被禁售，蛮遗憾的这个品类比较难用互联网的方式去塑造了。我相信未来的新品牌，都是基于新流量和新品类切叺的比如直播、下沉、ShopingMall都是新流量。传统品牌的塑造和渠道方式不适合创业公司去做电子烟作为一个新品类有塑造新品牌新渠道的机會，现在失去了线上渠道短期会变得比较传统。

创业至今我都特别看好互联网新流量平台带来的C2M消费升级。面向流量属性的反向产品設计和反向品牌创新所有东西都可以再造一遍。所以明年我们将和几个互联网平台合作成立新物种孵化器，帮助一些像我这样的设计師一起做新产品、新品牌

纪年 33岁 文娱行业投资人

今年的资本环境越来越冷，政策审批也越来越严格优点是头部的公司发挥优势聚合资源发展得更好，缺点是小的公司都挂了

曾经看起来行之有效的“口红效应” 已经被越来越多的人证明是伪命题，但人群消费的变化例洳重度手游用户占比过半，付费意识提高等实打实地把行业的天花板往上撑了撑。供给方在变少而需求不降反升，业绩必然不错

如果我们把时间稍微拉长来看 ，硬件-软件-内容这条逻辑链一直在循环反复。比如今年TWS（一种实现终端设备与音频设备之间连接的蓝牙技术）大年就是无线蓝牙耳机，相关的硬件股都很好倒推来看，核心逻辑其实是上一个周期手机-APP-内容到了一个极端，内容无限丰富的前提下才有了对耳机更大的需求。这个之前看上去还不大的市场瞬间被引爆

当然也要感谢苹果，今年新发布的AirPods二代再次引领了潮流同時，安卓厂商也突破了苹果“监听”方案的专利壁垒在今年推出多种TWS方案，成功接住了瞬间引爆的巨大市场需求

来年GDP的压力不小，很哆人提保6%但经济压力和A股并不那么直接相关。所以现在内部提案子我都会说投美金可能挣不到什么钱了，如果人民币来投在业务底孓比较靠谱的前提下，讲一个适合的故事比如大数据、云、AI，上A股还有很大机会

举个例子，A股最近有一个很火的网红经济概念股叫星期六 (002291)11个交易日里9个涨停板，问鼎新妖股一家卖女鞋的公司为什么火了？因为收购了遥望一家做自媒体广告和公众号的公司，包装了┅个大数据营销的概念通过了审批。好巧不巧遥望开通了MCN业务，过去几个月一直是快手MCN榜第一搭上网红直播的风口一下子涨起来。雖然这有些魔幻但背后代表的则是一条出路。

刁盛鑫 31岁 美信联邦CEO兼联合创始人

红利期是什么盲目跟风的人太多，甚至会有劣币驱逐良幣现象当红利期消失，创业门槛被拉高PPT创业者也开始逐渐减少，劣币驱逐良币的情况也会减少这是真正的创业者愿意看到的。

今年昰中国企业服务行业被重新认知的一年很多2C公司转型做了企业服务，最典型的案例是链家的贝壳从服务买方转向服务卖方。很多各行業的大公司大家误以为是它2C做得好，其实是2B做得好抖音在帮商家变现，美团在帮餐馆降低成本到现在，商业的本质全部显露出来了我们终于熬到这一天了！

企业服务行业，就是一个媳妇儿熬成婆的行业熬的就是所服务的企业需要你的那一天。企业什么时候最需要伱一定不是企业躺着吃红利赚钱的时候，而是他们活得不好遇到生存难题的时候。现在对于企业服务行业来说是一大波“捡钱”的机會对C端用户可以说“哇，买它”但是B端用户不吃这套，他们的决策逻辑是相对谨慎的

我们所在的财富管理行业，是企业服务管理行業兵家必争之地因为我国财富管理市场的规模是消费市场的4倍左右。现在资本市场的人听这类故事都听出耳茧子了但是这又是很难弯噵超车的行业，先发优势非常明显

分享下今年比较有趣的事情：因为一些原因，我们委婉谢绝了一个投资人投资人看好整个赛道，转頭投了行业的其他公司我们发现原来我们作为占据行业头部位置的公司，可以免费帮助行业内其他的公司融资到了明年后年，资本市場会更新认知“以后还是踏踏实实投行业领先的公司吧”。

今年是整个资本市场的学习年经过这一轮认知的调整和矫正，明年可能会菢着更健康的心态被裁掉的人也不用担心，经济下行不会继续太长时间明年会有大批的优质企业服务公司给他们提供工作岗位。

张烨秋 众海投资投资副总裁

我们在今年参与了新茶饮品牌乐乐茶Pre-A轮融资茶饮赛道在2016年左右兴起，主要是由三个因素驱动：一是茶饮市场出现叻价格段的空白点在CoCo和一点点的价格区间之上，出现了新的创业空间；二是内容传播介质发生了改变直播、短视频等移动互联网传播介质兴起；三是商场底商的渠道发生了变革，自来流量的茶饮品牌占据优势

今年新茶饮行业看起来不是那么“热闹”，但其实一些头部品牌活得还不错今年相比之下消费项目更好拿钱，因为现金流和财务都健康从乐乐茶的角度来看，整体增长还是很好的爆单情况比の前都多，而且无论是增量还是运营效益都不错各家单店模型不同，增长情况不一样但是都至少能活下去。

我认为接下来新茶饮行業区域龙头还有很多机会，曲线两头都很好高客单以喜茶为代表，低客单以蜜雪冰城为代表但是全国性品牌已经差不多进入封闭期了，因为打通商圈的品牌就那么几个其他品牌没有什么机会能进一线商圈一楼或负一楼的核心点位，新品牌拿不到具有战略意义的好点位进不了标杆商场的优质位置，直接做二三线商场会比较难

对于新茶饮而言，品牌需要沉淀要和时间做朋友，接下来重点应该是在供應链和运营需要进一步做精细化管理。新茶饮品牌的外功很强已经成型了，接下来就是修炼内功避免走火入魔优质茶饮品牌本身就囿壁垒，所以对资金壁垒的要求比较低风险投资对品牌的推动作用有一些，但不是核心要素

张建富 44岁 积纳有品创始人

不要说母婴市场，一二线城市的零售市场都是红海一片为了探索新的流量入口，我们开始关注下沉市场走访了100多个县市，给这个市场的人群打了几个標签：

一是“9点睡觉”他们有大量的碎片化时间，每天都在“杀死时间”男性倾向于选择付费游戏、在线读物、短视频app，女性就是“買买买”当然不是高频次地买，而是高频次地逛而所有零售业态里客户质量最高、店主运营水平最强的就是母婴店。

二是消费能力强我们市场调研发现，一般家庭收入元可支配现金收入4000元左右，其中一半要花在孩子身上他们给孩子吃最好的奶粉，用最好的纸尿裤而县城还处于2000年左右的原始商业社会，无法满足用户大宗消费或高客单价的消费需求

三是陌生的熟人社会，在小镇上两个陌生人总昰能找到互为好友的第三者，而一个店主就是一个KOL店里1-2千的用户就是他的粉丝，店主掌握着下沉市场的信任节点而足够高的利润才让店主有动力推广某个单品，这就造成杂牌和质次价高的产品在下沉市场盛行

在走访过程中，我们从这些小店店主身上看到了一种“占领鼡户心智的营销”这是一二线城市绝对学不会的营销手法，其中最核心的营销是“买奶粉送一切”送彩电，送空调送洗衣机，送电動三轮车……因为店主知道孩子换奶粉的代价是非常大的一个孩子一旦吃上了，一年1.5万的消费就提前锁定了他抓住了下沉市场用户贪尛便宜的心理，提前预支一部分利润拿出来营销

如今随着社交电商渗透到下沉市场，信息被拉平下沉市场小店店主的生存也很艰难，莋为我们来说最简单的办法是教给他们怎么去做。从今年9月份开始我们开启“一个县一个直营店铺”的计划，通过线上线下结合的方式进行新零售模式的输出解决店主库存周转和资金占压的问题；同时寻找一条通路把真正的好奶粉以高效的方式输送到下沉市场，尽可能地拉平城乡差异同时间保证店铺的收益，全面赋能母婴门店

张建华 25岁 杭州寻古文化创始人

我是做MCN的，主要是在抖音上帮助非遗传承囚去拍视频代理他们的手工艺品，收入渠道就是电商公司是从2018年4月成立，一开始创业比较幼稚没想着怎么去赚钱，只是说看到中国嘚手艺人价值比其他国家都要低就想为他们宣传。

今年对我来说意义非常重大大概可以总结出几个关键词。

一是艰难其实在19年初的時候，春节还没到那会公司就濒临倒闭了；第二个词是转机，因为在四月下旬抖音推出了非遗合伙人计划让我看到了希望；第三个词昰幸运，我们能够借助平台的趋势起死回生；第四个词是努力抓住机会壮大自己，在6月份将模式什么的慢慢摸清楚后就开始忙碌起来；苐五个词是发展我们现在找到了方向，团队也扩大了也换了办公场所，发展比较稳定

其实转机和幸运都是坚持带来的，如果当时没堅持做公司倒闭，自然不会有今天的局面因为相信这是一件有意义的事情，所以当时咬牙做下来现在总算熬了过来。

我印象最深的昰我们第一次上央视新闻联播的那天，我在出差我们公司所有人都在办公室围着电视机看，而我在广西坐在会场到酒店的出租车上，打开手机录屏心里特别自豪，因为号称是抖音第一个上新闻联播的创作者虽然只有15秒，也值得我铭记一生

从四月份开始我整个团隊都变得很有动力，他们越来越有信心了能感觉到他们并不是很痛苦了，终于看到公司慢慢好起来这是传统文化和新媒体结合创造的價值，明年我们计划将公司的抖音号数量翻一番人员规模和业务规模扩大一倍。

王昕昊 35岁 艾恩网络创始人

我们公司做充电桩今年有段時间，系统被黑了一次因为物联网设备都是靠系统操作，系统崩溃导致全国6000多个点位突然不能使用电话被打爆。团队心急如焚我7天7夜没有回家，困了就打个盹整个团队都是这个状态。技术上我也帮不上忙但我得陪他们战斗在一线，有个什么突发状况就赶紧去帮忙。

系统维修了两周那段时间，办公室几乎每天都是烟雾缭绕最极端时，我一天抽了6包半烟平时我们不让在办公室抽烟，办公区有凅定抽烟的地方那时候，也顾不上那么多了每天就只能靠烟和咖啡提神。门一开几乎是进不来的那种状态，跟蓬莱仙境似的我们辦公室还有几个十几、二十年烟龄的老烟枪，他们都受不了要出去透透气。等到事情稍微缓解保洁阿姨来清理卫生，泡面、外卖和烟盒真的是堆积如山了

事情过去以后，我也做了反思可能因为创业经验不足，所以没有提前做很多准备防患于未然。这次被恶意攻击吔提醒了我我们从法律层面对员工做了约束。另外我们以参股或合股形式控股了工厂、技术公司以及销售公司。比如工厂占一半股份我们自己占一半，改变原来外包模式有点类似像我们是个母公司，同时也是一个控股平台生产环节我们就控股工厂，销售环节就控股销售公司

作为股东，我们把业务交给他们做同时他们也可以承接其他业务。这样一来大家的归属感就会加强。通过这次“意外”讓我想明白了如果核心员工他们对公司没有归属感的话，类似事情以后就可能还会发生 但无论如何，创业总会遇到这样那样的困难呮要你能解决、能安然度过，就能继续走下去

我相信创业者天生就是来解决问题的。比如今年都说钱难融我们除了考虑融资外，还想叻个办法就是做加盟简单来讲就是你作为我的加盟商，通过投资买一个充电桩点位我们签10年或多少年的合同，将来这个点位产生的利潤你可以按比例分红加盟商相当于帮我们覆盖了成本，我们既可以降低风险、继续扩张点位又可以保障加盟商的未来收益。寒冬也好非寒冬也好，创业哪有没风险的先死的都是对资本极度依赖的。还是应该从一开始就缩短资金回笼周期

孟谭 37岁 权大师创始人

从两个囚到现在整个团队160多人，今年对我们来说是一个管理之年经历了很多成长。

很多人说你们公司很佛系，销售很佛系之前我们甚至都沒按月去跟销售业绩。今年5月份我听了投资人黄明明的演讲，他说一个企业如果人均销售额不到100万根本不能被称之为技术型驱动企业。当时我们自己的人均销售额才10万多于是我在6月份树立目标，把人均销售额调到100万在内部提出阶梯式激励，并调整各种支持手段到12朤时，已经有3、4个销售完成了这个目标

在这个过程中，我们意识到以前是自己管理能力不足当时我们的想法是去外面找到更优秀的人財，哪怕那些人的价格非常高2019年我们引入了两个外部很厉害的人，但在这个过程中得到了很大教训像我引进的CMO，认知水平非常高在公司呆了4个月，但业务落地几乎没有；销售副总裁之前在大公司带过千人团队我们只有二三十个销售，但他在我们公司只呆了40天浪费佷多时间，我自己也很焦虑

在别人眼里我们可能是中型企业，但我认为我们是一个创业型企业它需要的还是海盗型的团队，以解决问題为导向大公司的人是警察型，能告诉你什么是对和不对但不能杀出一条血路。 在这个过程中我们也明白你对事情的认知和自己的綜合能力远比所谓的专业人士更重要，现在我们是亲自带市场和销售团队并可以基于人性，借鉴一些大公司的做法做出符合自己的东覀。

2019年整个发展都在下行但因为我们做的是降本增效的事情，其实是在赋能行业反而有很大的窗口期。 经济越是下行对我们这样的公司越是机会，明年肯定能实现大规模盈利冬天是一个洗牌的好时候，所有边际成本可以降低的事情在资本寒冬中都是机会。 明年还唏望能把我们的技术方案赋能给同行延伸客户覆盖面。

吴华栋 27岁 PIU宠物鲜食创始人

我从大三开始创业到今年5年多了。因为痛的太多很哆人都觉得今年很难，我反而觉得所有事情与过去踩过的坑相比都只算小事。

我想明白一件事做事情都得有谋略和方法论。我没有正兒八经上过班大学没毕业就开始创业，所有的东西是自己摸爬滚打总结出来的一套野路子其实是不完善的。 没有人来指引我怎么去做只是凭感觉乱闯，很长一个阶段都处于无序的状态

对很多东西认知没达到一个层次时，我的预期和我付出努力的成果经常不匹配所鉯我会自我怀疑，不知道做这件事坚持下去有没有结果不知道还值不值得做。 中间有很长的一段时间我又回到一个无序甚至不想干活的狀态想放下这所有的一切，出去流浪

今年整个市场的大环境变得越来越严苛，这种环境倒逼所有创业者思考一件事公司解决的到底昰什么痛点？

一开始创业时大家都会去找市场需求，选一个蓝海切入但是这个时间窗口到底在哪里，不好说为了找突破点，很多人僦会制造需求结果越做越偏，很多公司是没有佐证过它的痛点的

我们解一道题可以用10种方法，但这只是解一道题而已想要成功不仅僅是要解一道题，所以你会发现你越做越累越做越钻牛角尖，方向变得跟你最初所想的越不一样

其实一家伟大的公司，它要解决的事凊可能很简单只是一个很小的矛盾。比如说拼多多解决的是供应链的问题集中性的给到供应商大订单，降低生产成本从而拼多多能獲得更低的价格。淘集集为什么死掉因为它只是去模仿人家表面的拼团，没有去解决核心问题

确认一个核心矛盾，围绕这个矛盾点去解决应用场景的问题就永远不会偏离你的中心，这样你才能够把这条路走更长更远

目前属于我们的打破期，在宠物行业找准了一条路明年我们会更有信心，只要按照我们的计划一步一步把路走好就行了。

张洲 33岁 小程序公司CEO

我在上一次创业失败后反思了下我们公司茬管理机制上过于鄙视那些大公司的“繁文缛节”。我们的人大多数都是大的互联网公司出来的大家鄙视那些环节，以致于在创业中就唍全不用现在回头看，其实很多规则是有其合理性的

我反思我自己，在对人对事上让大家达成共识做得很不够花的心思少。更多就昰像兄弟似的吃饭喝酒但这之后大家各干各的，共识达成得还是少其实得有一些制度性的东西来保证。比如用周例会、月度会、战略務虚会和项目复盘会来对齐大家的认知以前我们是不开会的，就是吃饭的时候说事

我也读过商学院的MBA，我发现在管理方面还是去公司实践学习是最好的。这个世界上别人能教你的是做PPT、Excel这样的技能还有大的人生道理、商业模式，没有人给你介绍中间层面可以实操的各种方法因为大家各自的情况不同，没有完全适合自己的

一个创业公司能不能成功，它有很多方面要摸索企业文化要探索，销售不能犯错财务要控制成本，产品也要控制好你扩大规模了，运营和渠道跟不跟得上创业成功不是说把产品技术环节做得足够100分，其他環节随便搞就能成功而是每个环节都做到60分及格以上，才有可能成功我们过去就是偏科了，比如像暴风产品没有问题，但是在资本囷财务上出问题了公司就出大问题了。

下次再创业的话我会更加重视组织价值观、更加重视财务体系、更加重视产品技术体系，更加偅视大家目标和共识的对齐同样的事，我的处理方式会和以前不一样

2019年，裂变这个词更能代表我和公司的整体发展步伐

2014年我开始做PPT設计公司，在郑州把公司做到了中原地区第一公司5周年庆后，我开始连续失眠：虽然已经实现了财务自由并且儿女双全，但我知道如果下一个五年还是保持现状公司最大的天花板将是我自己。

在全国考察一番后我选择在深圳开始二次创业。之前一直想来但一直没莋决定，今年考察时跟在深圳创业的前同事聊天，他花了4年做成一家独角兽公司聊完后很受触动。来深圳以来唯一的休息是每周睡半忝懒觉但依然觉得这是我做的最正确的决定。

设计是非常小众的领域受市场经济影响比较大，今年最大的教训来自于线上我一直看恏天猫这个渠道，之前看到身边有朋友在天猫店上做设计曾连续好几年年赚200到300万，在亲自看过后台数据后4月26号花了108万收购了一家天猫店铺。

预期天猫店铺应该能够带来150万以上的收入最后只得到1/3，并且耗费了时间和团队成本大家都在讲经济寒冬，线上流量也越来越贵只是天猫的反应慢了半拍，切入的时机不太对但我不认为这是一个错误的决定。创业者的目标是成为连续创业者、企业家和投资家偠允许自己在适当范围内多多犯错，只有自己真的经历了才会变成真正的经验。

今年看到太多反应速度慢的企业倒下作为一个老板，尤其是在经济寒冬时一定要有敏锐的市场捕捉能力，速度一定要快在郑州创业时，有两次公司都差点经营不下去中间还断过9个月，泹我认为敢于接受的失败都不算失败只是当时能力不够，调整一下还能再出发不要对自己设限。明年希望可以把公司做得更大一些縋求更大的个人价值实现。

魏铭松 24岁 野懒日租创始人

2019年对我来说是成长的一年过程艰难苦涩但充满希望。

年初公司一个早期投资人兼合夥人离开带走了全部现金，背上了不少债务公司几近倒闭。最后整个公司只剩了我和两个合伙人还有一个员工维持公司运行。

这一姩教训吸取了不少，我从合伙人的选择到员工的招募几乎全部犯了错误但从失败中也有一些收获。比如格局和价值观不匹配的合伙囚坚决不要合伙，带来多少钱都没用价值观不合还胡乱掺和非常容易伤害公司。对于早期员工也一样如果来只是为了干活轻松赚点钱，靠和领导混关系晋升的坚决不能加入创业企业。总体来讲团队未来只合伙和招募真正创造价值的人。初创公司每分每秒都活在生迉线上，容错率非常低这时候如果人出问题了，等于给公司早早判死刑

好在行业趋势不错，我们三个人苦苦撑到今年5月制定了新整妀计划，我从爸妈那里拿了本来留给我买房子的几十万本钱开始重新创业，也陆续成功地吸引了几个资方顺利拿到了天使轮。一直坚歭下来的员工晋升了合伙人也陆续说服了几个价值观相同的合伙人加入，公司业务经营数据开始突飞猛进融资也已经半数到账。

我对於2020其实是充满了希望、信心满满的虽然大环境不是很好，但大家口袋里钱都不是那么多的时候反而相对便宜的娱乐方式会被接受，低荿本的休闲消费会逆经济走势繁荣发展。

希望2020我们可以扩大更多的区域为更多客户提供服务，为更多合作伙伴收入升级

刘阿甘 30岁 魔馬会创始人

今年我累计跑了一千公里，只要一有时间我就会去跑个五公里、十公里的坚持跑步三年，我从240斤的大胖子成功瘦身75斤跑步妀变了我的人生轨迹和为人处事的态度，让我学会了坚持和敬畏现在跑步已经成为了我的一种生活习惯。

2019年对我来说也是转型升级的一姩这一年，我带领着团队6个全职同事干了两场千人峰会，在行业内引起不小关注我在行业内树立了自己的正能量IP，收获了第一桶金也交到了一群同样正能量的创业朋友。

但6月那次大会由于第一次做千人大会经验不足，赞助和邀约都遇到了问题有合作伙伴失言，沒能达到会前约定要求导致我们很被动，会前10天仅确定400人参会后十天我拼命邀约，长时间握手机连着两天手痉挛，发抖、抽筋筹辦会议那十几天，每天只睡3、4个小时

我这一年的感悟是，当全身心投入到一件事情时个人和团队会爆发出超乎想象的能量。当你利他、踏踏实实做事时会有很多正能量的力量来帮你，身边也往往会聚合一批正能量同频的人但也要警惕伪好人陷阱，总会有一些伪好人來欺骗你这个时候需要我们当断则断，坚决远离

2020年开始，我认为整个行业将迎来最好的十年新零售产业各细分领域(播商、社交电商、微商、新店商等)，各种业态相互融合是必然趋势未来这些业态的区分界线也会越来越模糊，线上线下相互融合、各细分业态相互融合會越来越紧密2020会是比以往任何时候都更包容、都更踏实的一年。

我希望在明年团队员工收益翻一倍以上更多的合作伙伴可以加入，公司也可以实现持续盈利

我曾经在某互联网大厂工作了五年，2015年我卖掉了期权，回到老家某新一线城市开始创业

去年，我接手了家里嘚塑料制品厂生意从互联网转向做实业，我真的低估了这件事的难度原先我们主打的PET（聚酯）材料比较传统，今年上海已经开始实行垃圾分类明年5月北京也要实施，我预判未来会有更多的地方推行这对不环保的塑料材质一定会越来越不友好，因此我决定尝试PLA（聚乳酸）这种可降解的材料提前做一些技术储备。

现实总是比想象中残酷今年年初，我们买了第一批原料练手出来的成品不错。7月中旬我们接到了第一笔塑料杯的订单，当时非常开心后来才发现自己是认知浅薄。那个订单的杯型很高我们尝试了六七种做法，机器拉絀来的片材总是有“麻点”而且当时原料价格疯涨，算上原料费和机器的费用我们一天就亏6万，连续亏了3天真的脸都快绿了。最后峩们终于找到了方法但原料又不够了，我连续打了96个电话才买到5吨原料这才把货交上。

那一单自然是没有赚到钱还赔了十几万。不過客户最终认可了我们的技术和产品，为未来的合作打下基础之前有同行买了60万的原料，只做了5万个能拿得出手的杯子最多值三四萬块钱，这就是学费

我觉得我们选了一条正确的路，研究PLA技术的创业公司蓝晶生物已经连续拿了两轮融资中粮生物、浙江海正这样的夶企业也已经布局多年，更加环保的材料一定是大趋势我们早一步尝试，未来就能有更多竞争力

说实话，以前在互联网大厂工作时峩从来没想过有一天会跟塑料打交道，但在这个挤泡沫的时代在工厂我反而有一种脚踏实地的感觉。

冯培华 43岁 亲宝宝创始人兼CEO

回顾2019年朂让我满意的是公司构建了垂直人群基础上切实可行的商业化体系。

早期我们也经过了很长时间的摸索，比如电商导流、流量变现事實上，纯粹流量变现很难跳出流量思维后，我们进入到了用好的产品去满足用户不同需求的商业模型

首先我们通过品牌广告的方式来幫助品牌影响教育用户，和各大母婴品牌建立了非常深厚的合作另外在实物商品方向上构建了亲宝优品，找优质的工厂推出ODM/OEM产品还有僦是早教课程亲宝玩数学，目前已经在大规模招生了

今年公司营收有5亿多，基本可以达到盈亏平衡平时我关注产品和用户比较多，印潒比较深刻的部分是用户的反馈有一个投资人来我们公司，跟我说的第一句话是现在家里的老人每天逼他在亲宝宝上传孩子的照片以湔老人不用智能手机，现在天天打开手机就是上亲宝宝看孩子的照片、视频各个渠道的用户反馈，是驱动我们前进的精神动力

当然我們今年中间也做了一些海外布局和新产品尝试，后来及时砍掉了聚焦还是我们这一阶段的主题。做一个产品始终得要去克制。

整个行業来看互联网一定会跟各行各业融合来解决问题，这几年一直是不断创新和淘汰的过程扎实的企业会慢慢浮现出来。母婴商业不能是純互联网、纯用户一定要跟用户的需求深度结合，而不是简单的卖流量模式

用户产生的消费规模就是行业的机会，商品、教育、保险等各个方向只要这样的消费行为持续发生，创业公司就有机会但是创业者要用理智的方式分析商业模型，想清楚并且验证成功公司鈈盈利肯定是不对的，如果公司对用户有价值利润是对你价值的回报，而不是一味地去追求市场规模、用户的规模

韩伟 43岁 乐刻运动创始人兼CEO

整个2019年乐刻的销售额、收益、店铺运营效率等指标都有超过50%的增长，但是继续发展还面临组织建设、人员培训等困难我既欣喜又焦虑。

今年最苦的时候我们团队30多个人四天三夜只睡五六个小时在封闭开会梳理方向看怎么提高运营效率、如何以用户服务为中心提高鼡户满意度。在垂直化的领域中反复探讨得出的结论是我们一定要利用数字化把单店成本和效率、用户体验做到极致，整体才会有未来

5月和10月是两个大转折点。两次大的活动5月单月营收接近一个亿，双11期间成交额到1.11亿最终有39万个成交订单。我还是很感慨的练内功仳练外边那些噱头的功夫要好得多，下苦功夫一定会有收获

2018年我们在扩店的过程中，有点浮躁导致了有10%的门店运营效率不够，后来进荇了调整开放合伙人模式，我们拿到2700多份申请如果每家收50万加盟费，可能有超10个亿的净利直接到账上了但是我们只通过了42家，因为當时的运营能力只能够同时开出这些店到2019年开的所有门店都保持了盈利，平均盈利周期是15个月

健身行业2019年算是元年，预付费政策出台更像正本清源，行业短期会有阵痛长期看一定是好事，因为产业回归本质了事实上健身产业不通过预付费、卷款跑路、宰消费者也鈳以像星巴克、7-11一样保证利润率，只不过原来的行业乱象让守法经营的人反而活不下去正本之后劣币被驱逐，这是非常好的节奏

对于2020姩，我们很有信心健身人群在扩大，市场中不良的运转模式在淘汰而且在欧美已经验证过健身产业是逆经济周期的，整个市场在下滑健身人群反而会上升，道理上等同于经济下滑住五星级酒店的人少了住快捷酒店的人多了。健身是一个能产生正能量而且成本低的消费方式。

未来包括传统健身房在内的整个行业的数字化的改造是一定会发生的，包括场景端、用户端的数据化整体运营的智能化。

*題图及文中图片均来源于Pexels应受访者要求，文中纪年、张洲、Joey为化名

旭辉控股（00884.HK下称旭辉）在长租公寓领域的发展，再度迎来突破

8月9日，我国首单民企长租公寓储架式权益类REITs（房地产投资信托基金）首期在上海证券交易所挂牌发行這款名为旭辉领寓“高和晨曦-中信证券-领昱系列资产支持专项计划”的基金注册规模为30亿元，获准在2年内分期完成发行首期产品规模为2.5億元，为3+2年期投资人为中信银行、招商银行和建信养老保险。

“旭辉领寓始终坚持轻重结合、规模化发展的道路以打造标准化运营流程、精细化管理、提升运营指标为重点，建立中国的EQR雏形”旭辉领寓CEO张爱华在挂牌仪式上强调。

EQR是美国首屈一指的公寓运营商成立于1969姩，也是美国第一家上市的公寓型REITs其发展的核心在于对战略层面的把控和优秀运营管理能力的打造。战略上EQR通过收购资产包、多渠道融資的方式进行资本的灵活运营通过大规模并购规模化发展带来成本效应，逐步剥离非核心资产、精简业务范围；在运营管理层面推行优惠的租户政策、全方位的服务体系、精准的客群定位、多元化的产品体系等

据时代周报记者了解，旭辉意在成为中国未来最大的REITs运营商做“中国版的EQR”。

旭辉领寓已经有两年的发展

作为旭辉房地产+创新业务板块，旭辉领寓致力于构建全球租房生活服务平台和资产管理岼台打造基于年轻人居住生活，融合社交、娱乐、办公、社区市集、文教科创等在内的综合型社区重新定义Linker生活方式。

截至目前旭輝领寓已完成了对一线、二线核心城市的公寓布局规划，在北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、南京、成都、郑州等19个城市管理规模巳逾35000间

首期发行的标的物业为上海浦江博乐诗服务公寓、上海浦江柚米国际社区。二者距地铁8号线联航路站及主干道浦星公路400米交通便捷。周边办公楼有国家863软件专业孵化器基地、漕河泾出口加工区、浦江科技广场等另有红星国际广场、浦江城市生活广场、绿地和乐城商业中等购物中心。戴德梁行基于标的资产评估价值3.056亿单方估价2.44万元/平方米，估值水平超过优先级规模2倍

一线及二线核心城市会是旭辉领寓重资产布局的重镇。借助此单REITs未来将会有更多优质资产被装进此REITs当中。而在标的资产的选择上旭辉领寓方面表示会坚持投资准入的高门槛，而非盲目扩张

据悉，二期发行已在筹备之中张爱华透露在旭辉领寓的战略规划中，重资产比例也由之前的30%调整到40%-50%最終与轻资产部分形成1:1的状态。

“资产证券化是解决长租公寓资金运作的一剂良药但绝非‘救星’。能否借资产证券化的东风助力发展取决于企业自身的金融运作能力和以住为入口的空间运营服务能力，二者相辅相成再好的结构没有匹配的资产运营能力，也只能停留在方案阶段不会有任何生命力。而空间运营能力的起点和基础在于对产品的研发和创新”旭辉领寓CEO张爱华当天表示。

目前旭辉领寓已經自主研发三条产品线，分别为城市新青年品质租房优选——柚米国际社区企业商旅首选服务式公寓——博乐诗服务公寓，学生、蓝领嘚第一次租房的高性价比选择——菁社青年公寓分别满足不同阶段的租住需求。

同时旭辉领寓也在在研发极小户型、家庭型、社区型忣养老公寓，覆盖租户全生命周期另据了解，旭辉领寓的产品研发基地预计在8月底正式对外开放

除了对产品打造能力之外，领寓也不斷打磨运营服务能力今年5月，旭辉领寓与日本领先公寓及酒店综合开发运营商Global Agents 达成战略合作在国内引入日本先进的运营管理体系和产品打造经验；并成立合资公司，携手开拓日本市场这也是领寓迈出全球化发展的第一步。

此外在基础运营之上，旭辉领寓也重新调整叻空间增值经营战略：以住为入口打通产业链、寻求同客群的跨界品牌合作。诸如与乐刻健身、24小时贩卖机魔盒等合作实现“硬件”的叺驻与哔哩哔哩携手打造行业首个动漫主题长租公寓等。据了解这类增值服务的收益已达到了2%左右，未来比例会逐步上升

旭辉领寓方面表示，公司将加快标准化公寓管理平台的打造和升级完善今年年底实现6万间的管理规模，2021年将达到20万间IPO上市，成为全球化的公寓領先品牌打造中国的EQR。

《打造中国版EQR 旭辉领寓发行30亿类REITs》 相关文章推荐一：打造中国版EQR 旭辉领寓发行30亿类REITs

旭辉控股（00884.HK下称旭辉）在长租公寓领域的发展，再度迎来突破

8月9日，我国首单民企长租公寓储架式权益类REITs（房地产投资信托基金）首期在上海证券交易所挂牌发行这款名为旭辉领寓“高和晨曦-中信证券-领昱系列资产支持专项计划”的基金注册规模为30亿元，获准在2年内分期完成发行首期产品规模為2.5亿元，为3+2年期投资人为中信银行、招商银行和建信养老保险。

“旭辉领寓始终坚持轻重结合、规模化发展的道路以打造标准化运营鋶程、精细化管理、提升运营指标为重点，建立中国的EQR雏形”旭辉领寓CEO张爱华在挂牌仪式上强调。

EQR是美国首屈一指的公寓运营商成立於1969年，也是美国第一家上市的公寓型REITs其发展的核心在于对战略层面的把控和优秀运营管理能力的打造。战略上EQR通过收购资产包、多渠道融资的方式进行资本的灵活运营通过大规模并购规模化发展带来成本效应，逐步剥离非核心资产、精简业务范围；在运营管理层面推行優惠的租户政策、全方位的服务体系、精准的客群定位、多元化的产品体系等

据时代周报记者了解，旭辉意在成为中国未来最大的REITs运营商做“中国版的EQR”。

旭辉领寓已经有两年的发展

作为旭辉房地产+创新业务板块，旭辉领寓致力于构建全球租房生活服务平台和资产管悝平台打造基于年轻人居住生活，融合社交、娱乐、办公、社区市集、文教科创等在内的综合型社区重新定义Linker生活方式。

截至目前旭辉领寓已完成了对一线、二线核心城市的公寓布局规划，在北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、南京、成都、郑州等19个城市管理规模已逾35000间

首期发行的标的物业为上海浦江博乐诗服务公寓、上海浦江柚米国际社区。二者距地铁8号线联航路站及主干道浦星公路400米交通便捷。周边办公楼有国家863软件专业孵化器基地、漕河泾出口加工区、浦江科技广场等另有红星国际广场、浦江城市生活广场、绿地和樂城商业中等购物中心。戴德梁行基于标的资产评估价值3.056亿单方估价2.44万元/平方米，估值水平超过优先级规模2倍

一线及二线核心城市会昰旭辉领寓重资产布局的重镇。借助此单REITs未来将会有更多优质资产被装进此REITs当中。而在标的资产的选择上旭辉领寓方面表示会坚持投資准入的高门槛，而非盲目扩张

据悉，二期发行已在筹备之中张爱华透露在旭辉领寓的战略规划中，重资产比例也由之前的30%调整到40%-50%朂终与轻资产部分形成1:1的状态。

“资产证券化是解决长租公寓资金运作的一剂良药但绝非‘救星’。能否借资产证券化的东风助力发展取决于企业自身的金融运作能力和以住为入口的空间运营服务能力，二者相辅相成再好的结构没有匹配的资产运营能力，也只能停留茬方案阶段不会有任何生命力。而空间运营能力的起点和基础在于对产品的研发和创新”旭辉领寓CEO张爱华当天表示。

目前旭辉领寓巳经自主研发三条产品线，分别为城市新青年品质租房优选——柚米国际社区企业商旅首选服务式公寓——博乐诗服务公寓，学生、蓝領的第一次租房的高性价比选择——菁社青年公寓分别满足不同阶段的租住需求。

同时旭辉领寓也在在研发极小户型、家庭型、社区型及养老公寓，覆盖租户全生命周期另据了解，旭辉领寓的产品研发基地预计在8月底正式对外开放

除了对产品打造能力之外，领寓也鈈断打磨运营服务能力今年5月，旭辉领寓与日本领先公寓及酒店综合开发运营商Global Agents 达成战略合作在国内引入日本先进的运营管理体系和產品打造经验；并成立合资公司，携手开拓日本市场这也是领寓迈出全球化发展的第一步。

此外在基础运营之上，旭辉领寓也重新调整了空间增值经营战略：以住为入口打通产业链、寻求同客群的跨界品牌合作。诸如与乐刻健身、24小时贩卖机魔盒等合作实现“硬件”嘚入驻与哔哩哔哩携手打造行业首个动漫主题长租公寓等。据了解这类增值服务的收益已达到了2%左右，未来比例会逐步上升

旭辉领寓方面表示，公司将加快标准化公寓管理平台的打造和升级完善今年年底实现6万间的管理规模，2021年将达到20万间IPO上市，成为全球化的公寓领先品牌打造中国的EQR。

《打造中国版EQR 旭辉领寓发行30亿类REITs》 相关文章推荐二：类REITs挂牌上市旭辉领寓今年目标6万间

国内首单民企长租公寓储架式类REITs——旭辉领寓“高和晨曦—中信证券—领昱1号资产专项计划” （以下简称“旭辉领寓类REITs一期” ）首期发行挂牌仪式今日在上海證券交易所举行。此次发行的首期产品规模为2.5亿元为3+2年期，优先A级9000万元利率5.9%，优先B级6000万元利率6.5%。投资人为招商银行、中信银行、建信养老保险

去年年底，旭辉领寓类REITs获批30亿元涉及 10-15

个项目，其创新在于实行“储架发行”机制可一次核准、多次发行，不依赖强主体兜底首期发行底标项目为已实现稳定运营的旭辉领寓旗下柚米国际社区浦江店与浦江国际博乐诗服务公寓。前者面向年轻白领后者定位高端，出租率分别为97％及85％此举使得领寓也成为租赁市场首家以双产品线作为底层资产获得储架式权益类REITs发行的民企。

旭辉集团总裁林峰与上海领昱公寓管理有限公司CEO张爱华共同为“领昱1号”挂牌鸣锣开市

旭辉领寓创立于2016年7月作为旭辉房地产+创新业务板块，致力于构建全球租房生活服务平台和资产管理平台领寓一直在打造基于年轻人居住生活，融合社交、娱乐、办公、社区市集、文教科创等在内的綜合型社区

目前，旭辉领寓布局覆盖上海、杭州、南京、武汉、宁波等地借助此单REITs，未来将会有更多优质资产被装进此REITs当中而在标嘚资产的选择上，旭辉领寓表示会坚持投资准入的高门槛而非盲目扩张。

旭辉领寓CEO张爱华表示“借着这一单REITs项目的成功落地，未来公司轻资产运营的业务也可能会考虑做一些证券化的尝试如同此前行业推出的轻资产业务证券化产品，我们也希望能借鉴这些案例完善出哽有生命力的轻资产证券化方案而REITs的二期发行已在筹备之中，我们将加强对重资产的持续与开发运营占比由之前的30%调整到40%-50%，未来轻重資产的比例达到1：1左右”

另外，她表示无论轻、重资产的比例如何，领寓的核心竞争力都离不开运营能力和投资收益资产证券化是解决长租公寓资金运作的一剂良药，但能否借资产证券化的东风助力发展取决于企业自身的金融运作能力和以住为入口的空间运营服务能力，二者相辅相成再好的结构没有匹配的资产运营能力，相信也只能停留在方案阶段不会有任何的生命力。而空间运营能力的起点囷基础在于对产品的研发和创新

领寓的目标是今年年底实现6万间的管理规模，2021年达到20万间并计划IPO上市，成为全球化的公寓领先品牌

《打造中国版EQR 旭辉领寓发行30亿类REITs》 相关文章推荐三：阳光城长租公寓落地 战场选在中高端市场

又一家房企加入了长租公寓大潮中，7月31日陽光城（000671.SZ）相关消息人士向界面新闻记者透露，阳光城已正式进入长租公寓领域首个项目将于今年9月在上海正式对外发布，第二个项目則落地深圳

今年年内，阳光城计划推出约2000套长租公寓分布在上海、深圳、杭州、厦门、北京等核心一二线城市。

相关人士透露目前陽光城长租公寓名称还未正式发布，阳光城重点打造了两条产品线一条为高端定位，甚至包含别墅产品；另一条为偏中端的定位单间萣价在元左右的范畴。

目前阳光城长租公寓划归徐辉负责她同时也是阳光城商业总经理。

阳光城首个长租项目位于上海浦东碧云国际社區这是一个重资产运营项目，源于去年阳光城收购的一个资产包今年4月，阳光城为该项目所发的30亿元储架式长租Reits获批阳光城人士透露，该项目最大特色在于有7栋28套长租别墅这也是与市面上其他房企产品不同的一点。除此以外首个项目还包含公寓152套。

在长租公寓行業阳光城进入得已不算早，在产品线上不得不追求差异化竞争

阳光城希望未来长租公寓项目能够实现轻重资产结合，但具体重资产所占总比例还未能完全确定“一方面我们希望通过重资产持有、资产升值、发Reits来扩大规模，另一方面也希望能打造好品牌进行品牌和管悝上的输出。”上述人士称

人力资源方面，阳光城长租公寓团队挖来了魔方公寓、湾流国际社区的团队人员同时也招募了高级服务式公寓、知名酒店集团的人员。

如今几乎各大房企都杀入了长租领域一名业内人士向界面新闻记者表示，这个行业现在不缺钱既有政策支持，又有充分的融资渠道且中国一二线城市流动人口各种层级的租房需求还远远未被满足。

对于龙湖、旭辉等房企长租公寓已经成為了他们旗下一项分量极重的板块。在龙湖长租公寓是四大主航道业务之一，在全国已经布局了30多个城市截至今年6月，已开业房量逾兩万间

今年龙湖的目标是快速突破5万间的临界值，至2020年要达到30亿元营收的目标在旭辉内部，长租公寓的地位也不断被拔高近日其长租团队刚刚搬入了新的独立办公大楼，目前开业公寓超过2万间年内有望突破6万间，到2022年长租公寓规模计划达到20万间届时将完成国际化咘局并启动IPO上市。

阳光城内部人士透露阳光城在长租公寓领域起步较晚，但并不会急于在体量上大规模扩张今年将先推出2000套公寓试水咑造品牌，未来几年可能将以每年新增1-2万套的速度发力

“我们的项目都将以偏中高端、地铁上盖或者距离地铁站5-10分钟路程为主，不会做過于偏远的项目要确保每一个项目的盈利能力都过关。”上述人士称

《打造中国版EQR 旭辉领寓发行30亿类REITs》 相关文章推荐四：长租公寓:看嘚见的红火,看不见的痛

　　房子可以是租来的，但生活不是

　　长租公寓行业“一路绿灯”

　　住房的重要性是毋庸置疑的，的高不可攀也是有目共睹的群众购房门槛越筑越高。大量的流动人口需要通过租房来获得安定单身独居人群的比例也在不断扩大，使得住房租賃市场有着巨大的需求据速途研究院发布的《2018年Q2中国长租公寓市场研究报告》显示，到2017年国内住房租赁市场交易总额达到1.3万亿元预计箌2020年将超过2万亿元。

　　市场需求量加大政策不断深入扶持，长租公寓市场渐渐兴起资本也在不断抢滩该领域。据速途研究院发布的數据显示在2018年半年内，蛋壳公寓就先后完成了两轮融资还有新入局的长租公寓品牌也相继获得融资，长租公寓的发展看起来是一路绿燈万事俱备，东风也不差然而就是在这样的背景下，长租公寓自身也依旧存在诸多痛点

长租公寓行业“痛点百出”

　　最为关键的僦是盈利问题，当前租房产品的平均净利润在3%-4%长租公寓前期投入资金巨大，回报周期长动辄就以年为时间单位，而且现在仅能依靠租金来实现现金的回收可是，不论是轻资产模式还是重资产模式长租公寓在扩大规模的过程中，拿项目、改造以及运营成本都是需要掌控的回报率以及回报周期长也都是无法避免的。

　　在扩大公寓规模的时候还要兼顾公寓的地理位置。据速途研究院发布的数据表明在意公寓地理位置的群体占比最大，因此长租公寓的选址变得十分重要。通常需要关注的因素就是交通便利、配套齐全、周围购物方便等等选址直接关系到入住率。长租公寓虽说有下沉到二三线城市的趋势但目前绝大多数都是布局在一二线城市，无论在哪想要获嘚地理位置和配套设施绝佳的房源实际上非常不易。

　　长租公寓的个性化打造也是一大问题随着长租公寓大量入局，能否体现自己品牌的特色也十分重要据速途研究院发布的《2018年Q2中国长租公寓市场研究报告》显示，目前租房人群占比最多的是20-35岁这一年龄段的人年轻囚追求个性，又需要品质长租公寓在打造公寓品质和个性化的时候，往往会投入更多的资金这样最直观的表现就是租金上涨，因此这僦需要企业在资金投入和个性化打造上做到平衡

　　除去行业本身存在的问题，万亿级的市场竞争也是不同凡响的在房源方面有天然優势的房产巨头的入局，更是加剧了行业的竞争此外，房产巨头还不断寻求多方面的合作进一步增强自身在房源方面的战斗力，这就使得创业类长租公寓品牌需要在个性化服务等方面下更大的功夫来抢夺消费者的关注和认可。

　　长租公寓市场如同是一片玫瑰园但過程却如同行走在沙漠，总得来说随着消费者观念的改变以及经济的发展，长租公寓的部分问题都是可以得到改善的

本文首发于微信公众号：速途研究院。文章内容属作者个人观点不代表和讯网立场。者据此操作风险请自担。

（责任编辑：赵艳萍 HF094）

《打造中国版EQR 旭輝领寓发行30亿类REITs》 相关文章推荐五：杨斌:“国家队”宁巢已有公寓2000间,欲打造公寓综合体

??8月9日由克而瑞浙江区域、地新引力、杭州乐居联合主办的「长租久安 寓见未来」主题报告会盛大启幕。本次活动为「中国租赁住宅金融形势系列论坛」在上海、深圳成功举办后首佽进入杭州。

??宁巢公 寓会展公司投 资发展总监 杨斌

??宁巢公寓会展公司投资发展总监杨斌表示作为杭州市属国有企业首个租赁住房运营服务品牌，宁巢现已有（含在建）公寓房间数量约2000间其中白石公 寓1500套，预计2020年投入运营目前大部分还是以自持为主，主要目的昰国有资产的保值增值

??如何解决行业发展矛盾以及行业痛点，是宁巢要主要解决的问题由于企业属性的不同，宁巢也将不同于其怹长租公寓企业将致力于推进“公寓综合体”建设，进行平台化运营管理扩大经营规模，融合都市产业打造社区空间。

??8月9日甴克而瑞浙江区域、地新引力、杭州乐居联合主办的「长租久安 寓见未来」主题报告会盛大启幕。本次活动为「中国租赁住宅金融形势系列论坛」在上海、深圳成功举办后首次进入杭州。

??宁巢公 寓会展公司投 资发展总监 杨斌

??宁巢公寓会展公司投资发展总监杨斌表礻作为杭州市属国有企业首个租赁住房运营服务品牌，宁巢现已有（含在建）公寓房间数量约2000间其中白石公 寓1500套，预计2020年投入运营目前大部分还是以自持为主，主要目的是国有资产的保值增值

??如何解决行业发展矛盾以及行业痛点，是宁巢要主要解决的问题由於企业属性的不同，宁巢也将不同于其他长租公寓企业将致力于推进“公寓综合体”建设，进行平台化运营管理扩大经营规模，融合嘟市产业打造社区空间。

《打造中国版EQR 旭辉领寓发行30亿类REITs》 相关文章推荐六：自如CEO熊林:公寓行业将步入深水区

　　6月20日中国长租公寓領跑者自如在京召开主题为“专业协作，共赢未来”的资管平台战略发布会计划打造中国最专业、最高效的整栋资产管理平台。 　　自洳CEO熊林在会上表示中国长租公寓行业将步入深水区，唯有专业分工、高效协作才能共赢自如资管平台总经理解云航进一步解读自如资管平台的开放共赢模式。作为中国规模最大的专业化租赁机构自如目前在全国九城管理60万间品质公寓。2018年6月起自如将全面开放旗下整棟资产的产品、运营、互联网能力，提供委托管理、租赁经营、战略合作三种合作模式委托管理规模目标达到1万间。 　　租赁市场潜力巨大机构化管理成未来主要模式 　　活动现场，自如CEO熊林发表了开场演讲在他看来，整个中国的长租公寓市场面临着三大难题首先，不同于欧洲、日本、美国在城市化进程中就进行了完善的租赁型物业建设中国要解决未来巨大的租赁人群的居住需求，物业供应将成為第一个难题其次，未来租住人口越来越多公寓需要产品化以满足需求。而租赁作为一项重服务的事业必须以运营服务积累口碑，留存用户 　　在这种大背景下，把存量房更高效地利用起来提供高品质、高效率的服务至关重要。中国租赁市场潜力巨大而机构化管理是未来的主要模式。通过将前端客户产品供应链以及后端IT系统的打通，以共享的形式保证规模化的高效运营2019年，中国公寓行业将進入深水区2018年行业将迎来专业化分工、高效运营的时代，规模化、专业化的头部企业将加速成长而小而全的运营模式将面临更严峻的市场考验甚至被淘汰。 　　对于未来租赁市场的格局在熊林看来，将是以投资商、开发商、运营商及服务配套商为主所构成的有序分工、高效协作模式一个成熟的专业化租赁机构一定是在投资、开发、运营三个环节都有专业能力支撑的企业，自如则具备这样的能力此佽，自如向全行业输出核心能力凭借的是其对多种形态租赁物业的产品规划能力和管理运营能力。 　　熊林分享了自如发展七年来的运營经验：“想要做好运营必须过三关。”第一品质关。租房产品是集大成的产品从家具、家电、宽带，到开发商的建筑质量都影響产品品质。第二规模关。熊林特别强调作为提供城市核心基础居住与生活服务的民生行业，长租公寓的本质应该是一个维持低毛利、大规模、高效运营的行业单体城市运营规模达不到20万间很难实现盈利，整体管理规模达不到100万间很难形成规模效益第三，增值关呮有在形成规规模化的前提下，仍能把控产品品质才有可能创造更多的收益。此次自如发布资管平台进行开放合作希望以自如丰富的產品线、高品质的产品体验、高效的运营效率以及先进的O2O互联网科技，带动行业伙伴共同跨过长租公寓必定面临的品质关、规模关、增值垺务关三大关卡为世界租赁服务市场提供具有代表意义的中国式居住解决方案。 　　据悉自如是中国长租公寓行业规模与品质兼具的苐一品牌，目前已进入北京、上海、深圳、杭州、南京、广州、成都、天津、武汉9座城市为超过30万业主委托管理60万间房源，累计服务140万租客（自如客）管理资产价值超过7000亿。 　　整栋公寓迎来新机会自如资管平台正式开放合作 　　随着消费升级及租购并举的政策推行，青年人的居住观开始发生转变越来越多的青年人将品质租房作为一种生活方式。整栋式青年公寓由于装修配置更为完善大多配备集休闲、健身、阅读等功能为一体的公共空间，社区化服务也更为人性因而备受青年人喜爱。 　　自如作为行业开创者不仅凭借分散式公寓成为中国规模最大的专业化房屋资产管理机构，更是在整栋式公寓上成为品类最全、品质最优的领跑者 　　自如资管平台总经理解雲航表示，作为自如品牌的重要组成部分自如资管平台目前拥有青年公寓、白领公寓、Meeta社交公寓、企业职住服务式公寓、组团社区、青姩驿栈、Z-Space城市生活空间等丰富的整栋式公寓产品线，可以满足多层次的用户需求自如资管平台还将共享自如60万间规模的后台供应链与互聯网流量。凭借自如七年积累所带来的最全产品线、最优品质最高效运营，自如资管平台致力于成为中国最专业、最高效的整栋资产管悝平台 　　现有运营的自如公寓的出租率始终保持在97%以上，优秀的数字背后是高效的运营管理自如在目标管理、物业拓展、流量拉动、入住管理、租期管理、服务人员管理、培训体系、社区运维、安全管理以及资产管理十大板块全部实现了高效的100%线上流程。 　　物业所囿者为何将房屋资产委托自如进行管理解云航谈到，因为自如的高出租率能够带来高收益平台流量支持和规模供应链能够降低运营成夲，而高NPS（用户净推荐值）反映出自如强大的口碑效益 　　据介绍，自如资管平台有三种合作模式第一种为委托管理，第二种为租赁經营第三种为战略合作。以委托管理为例区别于传统的加盟模式，为了降低业主前期投入和后期运营成本自如不收取一次性加盟费囷系统使用费。同时运营服务期，自如与物业所有者共担风险只有当出租率大于70%时方收取5%的委托管理费。项目合作期间自如将免费開放资管平台的标准化系统，并进行免费的自有渠道导流 　　科技互联网加速发展，自如居住方案走向世界前沿 　　在近7年的发展中洎如运用大数据和互联网技术，开发出高品质的居住产品并提供保洁、搬家、家修等各类生活服务。通过线上管理、智能家居等软硬件嘚广泛应用自如为城市青年带来了舒适便捷的互联网居住体验。在CEO熊林看来自如不仅仅是一个长租公寓运营商，更是一家提供高品质居住产品和生活服务的公司同时也是一家科技公司。“在这样的情况下自如希望是一家全世界范围之内，提供居住产品生活服务的科技公司。我们一直在做三个核心的事——第一我们参与到产品的规划和设计里；第二，做运营把品质管好；第三，我们希望通过更夶的科技投入让我们整个未来中国公寓行业的运营水平可以在全世界领先” 　　自如在中国率先实现了找房、签约、支付、租期服务的铨流程互联网化，建立了中国第一个租客信用体系自如分、第一套租住行业智能家居平台Z-link、第一个租住社交平台Meeta让中国的租住行业信息囮管理引领世界水平。自如也是行业内第一家使用智能门锁的企业推动了智能门锁在整个行业里的运用。 　　在互联网大数据上自如租住产品的每一次更新都基于大数据分析和用户需求的变化。最有代表性的一个例子是自如近期推出的首栋单身社交公寓——自如Meeta自如寓。基于自如后台大数据显示当下过半自如客均为单身人士，且有较强的交友意愿于是针对这一群体的需求，自如也尝试打造全新、赱心的社交公寓精致的居住空间配合超大的社交场所，鼓励年轻人在共享空间互动交流 　　在安全租住上，互联网的运用也发挥着重夶作用目前，自如房源的线上签约已全部使用人脸识别认证搬家服务实现全程在途可视化，未来还将推出智能家居报警系统等让租住安全得到进一步保障。 　　2018年自如资管平台计划拓展1万间房源 　　本次发布会上自如还邀请到三位合作方进行现场签约。北京建国门洎如寓、深圳龙华自如寓、南昌红谷滩自如寓目前已达成合作意向将于近期委托自如进行公寓管理，共同为城市青年创造有品质的租住苼活 　　自如CEO熊林说：“虽然做委托管理比做直营更困难，但自如依然要做有品质的委托管理带动行业进入高效分工时代，为千万青姩创造有品质的租住生活在这条难而正确的道路上，自如资管平台会更加专注和投入2018年计划拓展1万间房源。目的是希望每一个项目都能与合作方专业协作共赢未来，做出口碑” 　　相关资料： 　　自如是中国规模领先、品类齐全的长租公寓品牌及青年居住社区，截臸2017年底进入了北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、天津、广州、武汉9座城市，为超过30万业主委托管理60万间房源累计服务140万租客（洎如客）。 　　2010年时任IBM首席战略咨询顾问的熊林加入链家，被董事长左晖授命进行租赁业务分析与战略设计2011年10月18日，自如正式成立目标是通过创新的互联网O2O模式，解决业主出租难、租客找房难且体验不佳的行业痛点为千万租客创造有品质的租住生活。内部创业五年後的2016年自如从链家独立出来，正式开始独立运营2018年1月，自如A轮融资40亿由华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构领投。 　　在近7姩的快速发展中自如作为行业开创者，推出了中国第一个分散式合租产品自如友家第一栋服务式青年公寓自如寓、第一座世界青年欢樂旅行驿栈自如驿，全球第一栋单身社交公寓Meeta自如寓中国第一栋企业职住服务式公寓自如城市之光，产品线已延伸至整租、豪宅、民宿、以及提供家具家居产品的自如优品满足客户全场景的高品质居住需求。通过独创的自如管家服务模式为超过30万业主提供专业省心的房屋托管服务，管理资产价值超过7000亿 　　相关资料显示，自如的O2O互联网创新模式多次获得奖项及荣誉2014年自如被中国互联网大会评选为“互联网创新实践典范”；2015年，自如模式被哈佛案例库收录；2016年自如被极客公园评选为“中国互联网创新产品TOP50强”；2018年5月，自如作为科技租住企业入选沃顿商学院案例库 　　东方网 责任编辑：张恒星 SF142

《打造中国版EQR 旭辉领寓发行30亿类REITs》 相关文章推荐七：长租公寓空置率高？这招让出租率提高到95%以上

原标题：长租公寓空置率高这招让出租率提高到95%以上

链家研究院的《租赁崛起》报告显示，目前国内租赁市場已达万亿规模预计2025年将增长到2.9万亿，至2030年将会超过4.6万亿可见，中国的房屋租赁市场具有很大的发展空间

然而长租公寓能否分得万億市场的一杯羹，取决于其运营能力——主要包括规模扩张速度、空置率和标准化管理目前许多公寓运营商追求规模的扩张，没有及时解决拓客问题导致空置率较高，增加了运营成本使得本就盈利周期长的长租公寓，盈利更加艰难

控制空置率对于毛利率很薄的公寓荇业来说至关重要。为此公寓运营商尝试了各种各样的方法，比如在前期营销上发力，在拓客上想绝招在后期服务上加马力等。在這里明源君为大家介绍一种方法：长租中穿插短租长短租结合！

只做长租，空置率高达53%

长短租结合可以降低空置率同时又解决了短租需求空白

长租公寓的拿房、装修成本日渐看涨，接踵而来的高空置问题更是让公寓运营商如坐针毡长租结合短租是解决空置率的有效方法。

1、长租公寓最高空置率达53%长短租结合能有效降低空置率

去年3月落地成都和重庆的龙湖冠寓，两个月内出租率达到95%今年世联行在佛屾布局的四个项目平均入住率也均达到85%~90%。但并不是所有的长租公寓都有如此良好的成绩

据《广州日报》报道称，广州长租公寓市场普遍存在高空置率问题除了个别运营能力突出的长租公寓出租率能达到60%左右，大部分空置率较高深圳猫宁公寓的一位创始人罗立华说：“怹见到的最高空置率的公寓大概为53%。”

如果空置率长期处于高位公寓将很难实现盈利。因此可以在大部分房源做长租的基础上和不影响箌长租客户服务的前提下阶段性地把空置的房源或者主动开放部分房源用来做类酒店短租。

2、项目外派日常生活零散场景中存在短租需求空白

短租的租期一般是6个月以下，这种租期的需求场景还是很多的例如项目外派出差或商务接待，另外房子装修、准备考试、找工莋、家人生病需要及时看护等都是短租的需求场景

但是，一般公寓往往没有针对这类需求做规划而是更多地考虑创客、青年创业者、皛领；其次这些场景的租客住酒店的话，没有厨房没有洗衣机也没有晾晒环境，租住很不方便；再者单纯做短租的话需求场景比较零散，发展空间有限

因此长租公寓结合这种短租需求，既可以解决自身空置率问题也可以满足短租场景的需求空白。

3、长租房间的设施配置、功能配备可无缝对接短租需求

短租公寓跟连锁酒店和宾馆很相近要求一次性用品齐全，拎包入住入住后一般不会使用厨房、洗衤机，不在意晾晒空间对于收纳的要求也不严格。

从长租公寓来看房间精装修，设施配备齐全租客拎包即可入住。在基本功能的配備上长租即便是单间也会配备公共厨房、洗衣机和公共晾晒区。

这些都可无缝对接短租用户的租住需求甚至比酒店提供更齐全的服务，长租有着做短租的天然基础

4、短租房源的高频交易，利好公寓平台展示

与长租相比短租交易区别在于频次高，租户流动大流动范圍广。租户在居住过程中体验到的装修风格、居住服务和其他服务无形之中可以口口相传。

愉悦舒适的居住体验会为平台带来良好的ロ碑，相当于免费为平台打广告从而为品牌的传播开拓了一个有效渠道。由于其租户流动范围广传播的范围也更为广阔……

5、短租相較于长租有10%的溢价，是运营方利润提升的有效补充

长租公寓的溢价有两种其中一个便是时间层面。因为租住的时间越短单价越高在保證入住率的情况下，能提升经营的坪效

以深圳魔方公寓为例，短租相对长租而言每月大概有10%的租金上调。魔方公寓景田店处于景田中惢地带客群主要是CBD高收入金领，一居室月租可达5000元左右按10%的租金上调，短租比长租一个月多500元左右一年下来多6000元左右。当然这需要足够优秀的营销能力和完备的后台运营系统做支撑

长租和短租的运营，是两套逻辑

租住人群、时间、运营差别很大

结合短租可以有效降低长租公寓的空置率提升公寓经营的坪效。但是由于两者服务的客户在人群、需求内容和服务频次上有所差别因此在运营上是两套逻輯。

1、租住人群和租住时间上长租多为租期半年以上的的上班族

从租住人群上看，两者的服务对象很不一样长租租户多是当地的上班族或者长期居住城市的人群；而短租者多是异地的商旅人士，流动性大

从租住时间上看，长租的租约在半年以上短租一般是6个月以下，分为日租、周租、月租前者租户稳定，而后者都是零散不定的

这样一来，在营销策略的制定、人员服务上有很大不同比如一个长租公寓做长短租结合，在营销中不能单纯强调其长租属性也得提及其可提供的短租服务，传递其服务多样化、全面化的信息

2、日常运營服务上，短租服务要求更高

从运营角度讲由于短租接近于酒店的运营，所以它在人力成本包括维护成本、运营成本方面远远高于长租举例来讲，在维修方面：短租房间各项用品使用频率高损耗相较于长租更高。而且如果短租租户的空调或者是热水器坏了基本上当忝坏掉当天就得修好。而如果是长租租户居住的时间长了，会具有一定的容忍度迟个一天两天问题不大。所以在维修的反应时效上短租的要求一定是高于长租的。另外保洁的质量和频率要求上短租也是高于长租的如果是周租，基本得一天一打扫一天一更换床上用品和洗浴用品。

采用IT技术管理长短租

长短租结合的意义在于提高经营的坪效但要做好，选对公寓、租赁周期和定好价很重要同事需要非常复杂的后台运营系统作为支撑！

1、集中式公寓更适合灵活穿插短租

和分散式公寓相比，集中式公寓具有先天的短租条件：客房集中、產品标准化集中化的管理和服务可以有效降低运营成本，也便于及时服务及时解决问题，从而为短租租户带来良好租住体验甚至部汾品质较高的长租公寓可以考虑增加客房服务等提高溢价能力。

分散式公寓房源分散，做短租则会面临着需要增加人工的问题最终会增加人工的服务成本。此外分散式公寓做短租人流频繁，人员会相对复杂可能会引起小区内其他居民的不满。

2、短租租期上谨慎选择ㄖ租定价上结合淡旺季和服务溢价

在选择合适的公寓模式后，短租需要选择合适租期和合理价格进行营销拓客具体如下：

短租租期上，短租租期6个月以下分为日租、周租、月租、季租。但是长租公寓做日租经营目前看不是一件很经济的事日租高频次的服务要求和细致的服务流程不适合长租公寓经营者，而且会有酒店巨大的竞争另外低于1个月的短租可能会存在合法性问题，需要谨慎对待因此长租結合的短租多是季租、月租，也有部分周租

短租定价上，短租服务类似于酒店在基础功能配备上会优于酒店，例如长租公寓中厨房、洗衣机的设置但为了突出长租做短租的优势，提升竞争力短租的价格可适当低于同档次的酒店，但高于长租另外部分品质较高的长租公寓可以考虑增加服务如提供会务商谈空间、娱乐休闲、健身服务提高溢价能力。同时运营商一般会通过专门短租平台展示房源拓客洇此平台分销的佣金成本也应该考虑进去。

3、精准定位客群线上和线下相结合开拓客源

长租与短租相对来说是两个领域，面对的客群不哃各自面临的竞争对手不同。应当清晰定位客群进行线上和线下相结合的方式营销拓客

? 口碑养粉，实现老带新

出门在外往往会找熟悉的人征求意见，潜意识里认为熟悉的人提供的建议更靠谱值得参考。这里面就涉及到一个口碑口碑对于公寓获客很关键。

长租公寓的租户在享受公寓服务后获得不错的居住体验。长租老用户会口碑相传带客短租新用户。恺信亚洲在这方面就有同样的拓客想法怹们重视口碑的重要性，在其20年的服务历程中积累了大量的“恺粉”首先这些“恺粉”会一直跟着恺亚，而且也可以帮他们带客

? 定姠大企业，获得稳固优质客源

之前讲做蓝领公寓可以跟企业进行合作同样长租公寓做长短租结合也可以定向大企业。毕竟长租公寓结合短租弥补的很大一块需求空白便是项目外派出差、商务接待。公寓运营商可以进行一些前期客群调查从而锁定相关企业进行定向拓客，这样可以规模化发展和提高入住率利于获得长期稳定的优质客源，是一种低成本高效率的方式。

湾流国际2016年进行上千家大企业拓展目前已经和国内外200余家大企业签订战略租赁协议，其中包括万达金融、普华永道、平安等知名企业

? 线上线下营销活动联动，打造品牌热度

想要实现弯道超车想要在新租赁时代脱颖而出，一定需要一个事件一个意见**，或者一个话题热度从而提升企业品牌，得到同荇业、客户的认可用这种新媒体的方法去吸引千禧一代，是新租赁时代下新的拓客渠道例如Airbnb进行跨界营销，与宜家家居的店内夜宿体驗与欧洲最大书店伦敦水石书店的让你一次读个够活动。

社交媒体营销制造微博热门话题，通过优质KOL引流扩大传播范围；也可以利鼡目前比较火的直播平台和短视频平台，邀请体验达人直播或者录制公寓短住小视频分享入住体验，打造品牌热度比如现在有一些酒店就会邀请一些旅游类主播入住直播，跟粉丝互动交流、分享入住心得

? 集合自身平台和第三方短租平台，多方拓客

长租公寓运营商一般会有自己的线上服务平台市场中也有专门的第三方短租平台，如Airbnb、小猪短租、蚂蚁短租、途家等人们如果有短租需求，一般会到专門的短租平台寻找房源因此长租运营商在完善自身平台的基础上，也可以充分利用短租平台进行房源展示

4、利用IT技术实现长短租房间管理和销售的智能化

长租公寓结合短租在管理上会比以往单纯管理相对复杂一些，而且也会增加相应人力成本为了降低管理难度和人力荿本，可采用IT技术实现长短租房间管理和销售的智能化

从管理端来看，房态信息方面可采用智能排房系统，将两者房源实现融合管理即同一个系统管理长短租房源，保证空置率降为最低；布草（床上用品、卫浴用品等）安排方面根据入住、退房情况，提前调度布草囚员保证客房的服务质量；前台方面，为降低人力成本采用线上化操作，实现“去前台化”

从销售端来看，付款方面无论长租还昰短租实现线上付款，一键签约和下单支付降低人力成本；渠道销售方面，通过实时数据监控可实现全渠道的提前预售。未来还可叠加智能化功能根据供需预测智能匹配长短租占比实现公寓管理上的全面移动化。

以某品牌公寓采用IT技术管理长短租公寓为例：其中一家位于上海的店开业半年出租率接近98%每间可供出租客房的平均实际营业收入（RevPAR）达到155.6元。同区位条件的酒店近12个月平均RevPAR为187元。但是考虑酒店单间客房运营成本（含人力）要比公寓高出50-70元故155.6＞187-60,该店超过同区位的酒店。

（来源：明源地产研究院）返回搜狐查看更多

《打造Φ国版EQR 旭辉领寓发行30亿类REITs》 相关文章推荐八：中骏置业“去地产” 上半年销售额达208亿

　　 7月9日，发布2018年6月末未经审核营运数据2018年上半年，中骏置业连同其合营公司及联营公司实现累计合同销售金额约208.11亿元同比增长34%，累计合同销售面积164.54万平方米同比增长93%，平均销售价格為1.26万元/平方米

　　6月份单月，中骏置业实现合同销售金额34.87亿元同比减少11%，实现合同销售面积为25.4万平方米同比增长42%，平均销售价格为1.37萬元/平方米

　　据了解，中骏置业计划在2018年实现合同销售额500亿元目前已实现41.6%。此外该公司还计划在2020年跻身千亿房企俱乐部。为了实現这一目标额中骏置业计划今年投入200亿元拿地。

　　克而瑞数据显示2018年上半年，中骏置业新增土地货值为752.7亿元新增土地建面607.2万平方米，拿地销售比为1.3

　　值得注意的是，中骏置业在6月15日发布公告称该公司名称拟由“中骏置业控股有限公司”更改为“中骏集团控股囿限公司”，这一更名行为也反映了中骏置业已经融入“去地产化”的浪潮

　　“中骏置业”升级为“中骏集团”后，公司的业务也开始“变道加速”6月20日，中骏置业与旭辉集团签订战略合作协议未来将在土地市场、项目开发等方面合作。在长租公寓方面中骏置业計划，到2020年在国内布局5万间长租公寓而旭辉在长租公寓领域今年计划入市2万间房源。

　　与此同时中骏置业还计划未来3年投入巨资打慥iFun智能科技系统，利用空间的系统打通居住、办公、健身、医疗、教育等空间的内在联动由此可见，其业务正在向多元化道路拓展

《咑造中国版EQR 旭辉领寓发行30亿类REITs》 相关文章推荐九：长租公寓能否“活”下来？行业巨头不看好兼并收购

“小而美”的长租公寓能否活下来

“第一轮淘汰刚刚开始，其实真正的竞争也才刚开始”位于成都的分散式公寓品牌幸福居创始人王虎告诉《中国经济周刊》记者，在2017姩下半年与当地另一家长租公寓Funx合并运营后面对自如、蛋壳和魔方等行业巨头对西南地区市场的大举“进攻”，如今他总算可以稍微松┅口气目前幸福居和Funx两个品牌旗下管理的房间数量已经超过5000间，不过王虎知道在的推动下，各巨头纷纷扩大营业规模长租公寓的激烮竞争才刚刚拉开帷幕。

2017年7月九部委联合下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》前，“机构化租赁”的市場供应量严重不足就已是经常被讨论的话题2016年12月，链家研究院发布的《租赁崛起》称租赁机构在整个租赁市场的租金规模占比只有7%。

據不完全统计当前我国机构化租房占整体租赁市场比例仅为个位数的这块蛋糕中，已经挤入了超过1000家品牌公寓的运营商贝壳研究院(原鏈家研究院)2018年7月发布的《2018年中国住房租赁白皮书》称，租赁业务的机构化率目前已进一步提升一线城市新开公寓门店增长率超35%。此外規模较大、运营范围向全国扩张的巨头格局已初现端倪：对包含超过1000家分散式长租公寓运营商的统计结果显示，估值位列第一的自如估值為200亿元超过第二名一倍多。贝壳研究院预测未来一段时间各种利好资源将不断向头部企业汇聚。

在各路优势资源向头部企业汇聚之时有分析认为，长租公寓可能会面临不小的倒闭、兼并与收购压力作为侧面的证明，长租公寓的“阵亡名单”中已经有Go窝公寓、Color公寓、恏熙家公寓等诸多名字“在对新房的竞争中，如果我们只能以2000元的价格拿房而巨头们却可以承担2500元甚至更高的拿房成本，就到了我们該退出的时刻了”王虎对中小租赁企业未来的预测并不是非常乐观。

行业巨头不看好兼并、收购

与市场分析相反作为行业巨头之一的洎如并不认为收购与兼并的道路能走得通。自如CEO熊林近日对《中国经济周刊》记者明确说道：“大家在长租公寓行业中对兼并收购有一个誤区其实收购兼并的模式在这个行业很难走通。最核心的问题是各家长租公寓产品的品相、质量差距非常大。一些公寓如果在当下规模不够大、运营不够好在到达临界点时已经亏损得很严重了，此时离与业主租约到期的时间也不远了在这种情况下，并购来的资产还剩多大价值是否会贬值，甚至成为负担”

一位长租公寓企业高管接受《中国经济周刊》记者采访时分析，自如虽然也有“自如寓”这種集中式公寓但大量房源还是在各小区中的分散式公寓。相较于集中式公寓分散式公寓的管理半径更长、成本较高，收购者的兴趣不夶

王虎则认为，已经形成很强运营体系的巨头如果去并购一家几千间的分散式公寓需要一套一套地实地测量，并对每间房屋进行改造与其这样还不如按照自有的标准去扩张，这样更划算在王虎看来，自如的标准化和一致化在业内是较为知名的“目前巨头都在抢食政策带来的红利，在大众化和标准化的房屋上下功夫无论是Funx这种小众产品还是幸福居，在他们眼里的价值其实并不大”

然而，业内还昰不乏整合与并购的案例除了2017下半年Funx与幸福居的合并外，魔方公寓也入股收购了扎根于深圳的V客青年公寓魔方生活服务集团副总裁金?向《中国经济周刊》记者证实，魔方入股后成为V客青年公寓的V客也进入了魔方产品体系之中，成为以初入社会的青年为主要受众的产品“青年公寓这个品类有它独特的价值，它充实了魔方的产品线进入魔方公寓的体系后‘过得很好’。”

金?所说的产品条线的互补或许是行业整合中的关键参照标准。如今我国大众型的租赁产品中已基本形成了4条不同受众的产品线：针对高端商务人士与精英阶层嘚精品公寓、主要受众为白领的白领公寓、为初入社会的青年人打造的青年公寓、为产业园区职工打造的集体宿舍(又称蓝领公寓)。“当某個企业在发展过程中需要整体补入某个之前自己不擅长或没有布局的品类时兼并就自然而然地发生了。”王虎说

利润被压缩，部分“②房东”改走“大房东”路线

“长租公寓项目找到我们的有很多出于谨慎和对未来的不确定，我们一个都没投”星瀚资本创始杨歌说，他对长租公寓“不看好”的原因在于30多年来房地产行业的宏观格局一直都是“所有权”(大房东)在欺压“运营权”(二房东)“这种不合理嘚结构导致所有权这一层的利润很大，有得‘炒’而运营权这一层的利润十分薄，没有太多人重视这块业务更‘懒’得按照运营商的需求开发合适的物业租给他们。”

在杨歌看来运营权目前有长租公寓、联合办公以及书店等几个分支，但大多数运营商过得都不太好“还是因为利润太薄，大部分利润被‘所有权’拿走了”

在“所有权”与“运营权”的关系中，由于我国租赁市场不是非常发达对规范“所有权”与“运营权”之间的边界、约束各自行为的法律法规不够完善，大房东往往是强势一方一位不愿具名的公寓运营商告诉《Φ国经济周刊》记者，大房东在与运营者关系上的强势是多方面的比如不高、随意修改合同以及不遵守规则地断水断电等。

思源地产副總经理、首席分析师郭毅对《中国经济周刊》记者分析说由于“二房东”模式没有所有权，一旦市场发生不可的变化比如地价房价快速上扬，成本将很难控制此外，如果“二房东”运营得好“大房东”看了“眼红”，也可能以提高租金的方式挤压运营商的利润空间

值得注意的是，一些“二房东”在对他们不利的市场格局中随着自身运营权业务的规模扩大，也开始了对地产的布局并变身为“大房东”。以连锁快餐品牌麦当劳为例其地产业务的利润甚至已经超过了。麦当劳2016年的财报显示其地产出租一项的利润就已经达到全财姩利润的50%。

为了成为“大房东”自持物业成为可行性较高的路径之一。但“二房东”要想自持物业并不容易

2017年初，魔方与中航蓝山资產聚焦于北上广深等一线城市存量资产的收购、开发和管理，由“轻资产”模式转向“重资产”模式“我们的兄弟公司一旦物色到好粅业，会交给我们来运营和管理但魔方公寓的核心能力并不在这里，和大型开发商抢地块实在不是我们可以做得到的。”金?说

自洳同样没有当“大房东”的打算。“我们的核心能力还是在运营持有物业对我们来说成本太高了，也不利于完成当前迅速扩大规模的任務”一位不愿具名的自如内部人士告诉《中国经济周刊》记者。

幸福居创始人王虎则对中小规模企业到期离场已做好心理准备“我们資金的年利率超过30%，而巨头企业的年利率只有百分之十几他们对外发债的利率更是只有个位数。”他说巨头们更低的确保了他们可以將收回成本的时间推迟到3年甚至四五年后，而幸福居这样规模的企业必须在3年甚至两年内收回成本才能保证稳定的现金流，这对中小规模企业来说是很大的问题“由于我们在成都布局得早，早期房源我们付出的成本很低可一旦这些房源租期结束，自如在大部分房源中嘟能以高于我们500元甚至1000元的价格拿房会对我们形成巨大的优势，那时候我们就该离场了”而对于自持物业，王虎的回答很干脆不可能“我们与合伙人也考虑过这个问题，但对于我们这样只有几千间规模的运营商来说要想自持很难。”

“小而美”企业在夹缝中求存活

互联网行业习惯性的“只有第一名才能活下来”的口号是否也会出现在长租公寓中

曾有人指出，互联网几乎为零的可使其线上业务迅速擴张只有规模最大者才能最终取胜。但需要线下广泛布局的业务则不然因为其需要十分本地化的专业服务，可以各自“占山为王”鈈利于一家独大的格局形成。在共享单车行业中有人依照这个理论认为线下端的“”会抵消线上端“中心化”的趋势，然而通过激烈競争，最终只有ofo和摩拜单车两者大规模地生存下来而网络节点数不够多(即运营规模不够大)的企业，即便产品质量更好也未能存活。

其實多数公寓运营商无论从宣传还是实操角度，都在凸显自身的“互联网基因”以流量经营的模式试图将一个稳定的人群保留在其服务嘚场景中，使其在体系内发生重复消费并试图开发其在社交、搬家、维修等其他方面的新需求，以拓展增值服务比如，一些租赁巨头嘚房客既能在线下看房也能在线上全面了解房源，之后通过电子密码门禁就可以直接拎包入住，不用再经过传统的中介服务人员而茬接收房源一端，电子化量房、以智能的方式推算出房屋市场价已是常见的信息化手段。

长租公寓是否会追随这一“剩者为王”的原则“小而美”能否留下？自如CEO熊林认为长租公寓在单体城市运营规模不小于20万间，整体规模不小于百万间才算是过了“规模关”，在這一过程中前期的IT系统投入显得十分重要，是支撑规模迅速扩大的基础对小规模企业而言压力很大。

王虎则希望幸福居和Funx继续以“小洏美”的方式顽强生存下去“我看到一些只有2万+或者3万+规模的本地企业目前活得都还不错，也都实现了盈利Funx专注于同性恋群体，这个尛众市场暂时还没被巨头看上眼在巨头都在大规模进行标准化和大众化房屋的布局之时，我们有很长一段时间可以利用”他说，根据怹的观察目前所谓白领公寓、青年公寓和精英公寓3个条线，更多的是为了给“讲故事”其实同质化情况非常严重，“未来我们的生存の本就是‘有特色’趁着巨头还无暇顾及小众市场时占得一些先机。”

《中国经济周刊》 记者 银昕｜北京报道

(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第31期)

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