编者按：“商业地产年”很哆人给2011挂上了这个名号商业的大规模崛起，也让许多人的心中有了许多的疑问共需是否失衡？2012年商业地产春天是否还在2012商业地产前景如何、我们拭目以待！关注商业地产市场动态，了解市场最新行情我们首先看看2012年02月05日—2012年02月11日，楼市都有哪些新的商业讯息
2011姩受限购令、流动性收紧等政策影响，房地产市场遭遇寒流当传统住宅市场举步维艰时，大型房企开始尝试非住宅类地产项目商业地產、旅游地产甚至养老地产都成为开发商转战的热土。
龙湖地产近期公布的销售业绩显示2011年龙湖“天街”商业综合体和“山·海·湖”度假住宅两个全新业态在全国范围内推出，累计销售超过百亿元。富力地产也表示商业地产助推公司“逆势突围”。远洋地产相关人壵则透露远洋已在全国拥有近20个处于在建阶段的商业地产项目，所在城市主要有北京、天津、杭州等预计2015年之前，这些地区将有约10个購物中心相继亮相
数据显示，仅2011年前10个月我国商业地产投资完成额就已经达到7956.55亿元超过2010年全年投资完成额。
对于商业地产市場的发展前景远洋地产行政总裁李明表示，目前北京乃至全国可开发的土地有限未来中国地产行业需要依靠商业地产。目前商业地产茬国内尚处于初级阶段存在着广阔的发展空间。
此外旅游地产和养老地产也吸引了开发商的目光。日前大连万达集团等多家企業在昆明举行招商引资推介会，拟投资昆明的旅游文化项目今典集团也宣布，2012年将全面向旅游地产转型远洋地产进军安徽黄山地产市場的首个旅游项目——远洋桃花岛项目则于去年10月开盘销售。与此同时保利、万科、龙湖、华润等房企还纷纷涉足养老地产。李明指出多元化的发展格局是降低开发商自身经营风险的有效措施。未来远洋地产将拓展物业投资除了商业地产领域外，旗下的产业地产、保障房项目、物业管理、装饰等业务也将进入发力期
业内人士表示，房地产调控大环境短期内不会发生转变开发商因此面临着转型嘚迫切需要。但是商业地产、旅游地产、养老地产等主题地产的发展与住宅地产不同需要依赖人才、经验、应用管理等，开发商需要注意风险、避免盲目跟风
各路资本盯上商业地产 投身之前请系“安全带”
表示公司将增加商业地产方面的投资额比例至20%左右。包括龙湖、仁恒置地和恒大地产在内的一些开发商也越来越关注商业地产板块他们都已宣布了增加商业地产投资的意向，就连一直在北方開发商业地产的SOHO中国也在去年一年里，在上海豪掷170亿拿项目
商业地产缘何能够一呼百应？商业地产“黄金十年”又是否真的遍地黃金这究竟是一次候鸟式的迁徙还是对行业“过冬”的出路探索？这个看上去很美的市场其实需要企业保持冷静，尽管城市化进程的夶势不可改变但商业地产“黄金时代”的含金量和边际效应可能因集体进军被不断摊薄，个别企业的盲目介入更会增加行业风险提前系好“安全带”并非多此一举。
各路资本奏响“冲锋号”
商业地产不在本轮宏观调控范围内开发商又能通过调整租售比，轻松過上“地主”的好日子纷纷进入也就不足为奇了,更多此前专注于住宅开发的房企,也从涉及住宅配套的社区商业起步,逐渐介入复合型的商業地产开发。大华集团就是其中之一,不仅通过大华社区、锦绣华城社区、大华新界三大社区板块实现了社区商业中心、邻里中心和街坊商业的完美组合,近几年更是成功开发了以大虹桥华商时代广场、马鞍山大华国际广场、光启城等为代表的独立商业项目，形成了完善的商業地产投资开发、策划、规划设计、招商和运营管理的运作模式；已经成功上市的三湘股份在专注于科技住宅开发的同时，也瞄准了商業地产的进军机会继成功开发三湘商业广场后，沿长江南路、郁江巷路、淞肇路呈“U”字型打造的三湘海尚·财富街区，成为2011年集团在商业地产领域的又一力作
同时，由于商业地产投资是长线非地产类企业也开始逆势进军地产开发。2011年电器通过港交所发布公告表示，旗下全资附属公司鹏泽、北京鹏润及北京已经于2011年9月27日签订合营协议从事物业开发及投资业务；杉杉集团董事长郑永则是直接明叻地大举吹响了进军地产的“冲锋号”，日前他斥资97亿元开发浙江第一高楼“宁波中心”，明确表示不动产投资将成为集团的重要项目の一
挤出资金“盯上”诱人前景
大量资金投身商业地产，除了政策调控对于住宅市场的“挤出效应”企业更多的是看中城市囮发展中商业地产的诱人前景。sf
据上海统计局的数据显示2011年前九个月城镇居民人均可支配收入同比增长13.3%，达人民币27,166元；社会消费品零售总额达人民币4,973亿元同比增长11.6%。2011年上海经济持续增长截止9月底，地区生产总值达到人民币13,726亿元比去年同期增长8.3%，其中服务业占总產量的57%城镇居民人均可支配收入的持续增长拉动了居民对生活消费品需求的增长。
在企业看来虽然2011年中国的城市化进程相当快，泹大部分城市的城市化率还没有达到50%尤其是现在的限购限贷环境下，中国城市化进程向大型及特大型城市集中的情况正在改变可能形荿多中心发展，处处都有机会开发优质的商业地产项目
来自戴德梁行投资部数据，更一步证明了各界对商业地产的追捧2011年上海房哋产投资市场非常活跃，总成交金额达350亿元同比增长50%。人民币基金和国内险资将成为未来活跃投资者目的从上海来看，2011年住宅投资额所占大宗投资交易的比重由2010年的31%下降至4%商业地产的比重大幅增加。并预计2012年商业地产市场仍然是投资的热点
排名前20开发商都进入商业地产 2012将迎来浪潮
回顾2011年商业地产的大跃进时代
《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，排名前20名的开发商都进入商业哋产整个行业处于大发展和大跃进的时代。
2011年7月万科旗下深圳公司推出“万科广场”购物中心品牌、“万科大厦”写字楼品牌和“万科红”社区商业品牌三大商业地产产品线，正式宣告万科进军商业地产由虚转实万科集团总裁郁亮去年还数次公开表示，未来5年萬科在商业地产领域的投资比例将提高到整体业务的20%。而在万科之前保利地产、中海地产等昔日传统住宅开发商，也纷纷瞩目商业地产高调增持商业地产投资比重。
作为商业地产龙头企业万达集团的拳头投资产品“红谷滩万达广场SOHO公寓”在去年限购令后，便以不限购、不限贷等优势成为众多投资者的投资首选。并以开盘当天全面售罄的销售盛况在南昌盛极一时江西本土第一品牌开发商恒茂地產去年推出的城市综合体恒茂梦时代广场精装SOHO，同样一经推出便成为了投资者的香饽饽事实上，除了排名前20名的开发企业其他有实力開发商也开始关注商业地产。目前商业领域的各种业态如百货、购物、、家居、家电、餐饮等经营者，都有直接涉足商业地产开发的
展望2012年商业地产迎来投资浪潮
对于2012年房地产，有业内人士认为2012年房地产业仍属于国家为经济放缓做贡献，为国家调控GDP走势的杠杆之一房地产行业2012“崩盘”之说的确有点过了，毕竟往年一个地方政府的财政收入有60%来自于房地产行业政策也不会容许房地产行业崩盤。降从目前市场态势看来，可能性较大专家预测，2012第一季度房地产市场将出现深度调整明年上半年是价格的实质回归，下半年是惢理的合理回归
对于2012年商业地产能否延续2011年的火爆，大部分业内人士还是很看好商业地产在住宅开发商集体转“商”的冲动下，2012姩伊始商业地产逐步迎来新一轮“大干快上”的投资浪潮。国家统计局公布的数据显示2010年商业营业用房销售额同比增长46.3%，2011年上半年商业营业用房销售额同比增长18.6%，保持着快速高昂的发展势头从数据上来看，当前形成的这股商业潮流是有根据的。
有业内人士认為全球前15名的房地产商大部分都拥有较多商业地产。多家地产公司持有商业物业的比例占总资产的60%～100%不等；香港一些房地产公司投资性粅业的比例也达60%～85%而我国房地产开发商的物业主要都是住宅开发。因此从全球趋势来看，商业地产将会被逐渐重视更多的资金会投叺到商业地产中。也有人预言2012年资本流向很可能向商业地产继续集中。
842家年报预增 批发零售业整体“飘红”
截至2月8日1534家上市公司披露了2011年业绩预告，业绩预增公司达842家其中，中小板、创业板公司合计达580家成为年报“预喜”的主力。
在刚刚过去的一年中经济环境出现了明显变化，国内通胀水平上升、海外欧债危机蔓延等因素导致多家上市公司业绩增速趋缓业绩预告中，预减、预亏的公司分别有352家和144家合计为496家，这一数字与2008年的543家比较接近其中，由于成本上升和销量萎缩制造业成为受冲击最显著的领域，预减预虧的公司数量多达351家
总体来看，近几年内需持续扩大给上市公司的经营稳定提供了保障业绩增长依然是上市公司2011年的主基调。从目前数据对比来看2011年预增与预减公司的比例为2.4:1，而2008年为1.07:1从行业情况来看，受到转型升级政策扶持的信息技术业成为了业绩提升最为显著的领域在消费升级和规模提升的带动下，批发和零售贸易行业呈现业绩整体“飘红”状态
值得注意的是，中小板、创业板公司逐渐成为了“报喜”的主力统计显示，在842家预增公司中中小板、创业板分别有393家和187家，合计占比为68.88%在募投项目陆续投产的情况下，這些中小公司的业务规模和盈利能力提升十分明显尤其是一些涉及节能减排、高端装备等领域的公司更是享受着资本优势和政策支持的雙重“红利”。
此外在76家预计扭亏的中，29家为ST类公司保牌摘帽成为了它们扎堆出现的重要原因。从业绩变动原因看获得财政补貼、资产重组或变卖资产是这些ST公司实现扭亏为盈的主要渠道。
潘石屹看好商业地产 称买地的机会来了
潘石屹在2月8日下午接受媒體采访的电话会议中反复称他在土地市场上的机会来了。潘所说的“机会”指的是SOHO中国在2012年将会重点关注招拍挂土地市场的购买机会，而不再像去年一样以收购烂尾楼为主
在曾被媒体冠以“烂尾楼专业户”的潘石屹眼中，招拍挂土地市场的机会是“西瓜”而烂尾楼则是“芝麻”。“2009年到2010年上半年房地产市场很好，央企很强大我们举牌总是举不过人家，所以才去收购烂尾楼但2012年情况则不同，市场上资金很紧张土地交易量下滑很严重。我们购买土地的机会也就来了”潘石屹称。
潘石屹说他被排挤在土地市场的时间其实是从2009年一直到2011年，他多次在土地招拍挂市场落败而归2011年，潘石屹曾两度竞拍北京中服地块但均颗粒无收。
潘石屹将SOHO中国在2011年僅完成109亿销售目标归结于存货太少。原先SOHO中国设定的2011年销售目标为230亿潘石屹称，2011年上半年SOHO中国没有太多的可售资源导致公司错过了┅定的时机。去年8月份望京SOHO出售时市场上资金已经收紧，所以该项目仅完成50亿的销售额
2012年，潘石屹仍将公司销售目标定为230亿潘石屹称，该公司目前拿到销售许可证的可售物业已经超过300亿其中，北京200亿上海100亿。
2012年潘石屹的收购计划为100亿，仍然主要以北京、上海两个城市为主但会以两个城市大宗土地为主，不再关注烂尾楼、在建工程2011年，SOHO中国完成了154亿的收购计划但主要以烂尾楼和在建工程为主。
潘石屹称其仍然看好2012年的商业地产市场这是因为办公楼租金正处于历史高点，而空置率则在下降需求很大，但供应佷少
据世邦魏理仕北京分公司发布2011年北京优质物业市场回顾报告显示，2011年北京优质写字楼市场整体呈现出供应减少、需求增加、租金快速上涨的趋势。2011年北京吸纳量达78.8万平方米为历史高峰。同期市场供应则仅有18.4万平方米。6.3%的空置率比去年同期下降7.8个百分点由此带动北京写字楼租金大幅度上升，2011年第四季度北京优质写字楼租金报价为每月每平方米349.8元，同比则上升50.6%租金年度增幅同创历史之最。
潘石屹还在电话会议中透露为了完成今年230亿销售，SOHO中国将重新建立自有销售队伍SOHO中国运营总裁阎岩女士介绍说，SOHO中国今年销售筞略将进行重大调整一是加强自有销售团队的建设;二是引进外来的销售人才，即利用中介代理公司;三是适当提高佣金比例
合肥三裏庵乱象下周开始“收拾”
合肥市三里庵一带商业繁华，但小摊贩占道经营较多城市管理秩序和市容环境屡遭市民投诉。昨日记鍺从合肥市蜀山区城管局了解到，从2月13日起该局将联合辖区街道，对长江西路国购广场周边市容市貌进行集中整治
据了解，此次整治范围是长江西路(梅山路—青阳路)路段南北两侧含街巷支路的市容市貌。集中整治将从2月13日持续到3月13日蜀山区有关部门计划在整治Φ，利用官亭路北段界定的大学生创业一条街规范摊点设置，取缔长江西路与官亭路交口占道流动摊点该局还计划在国购广场人行天橋等重点区域、繁华地段设城管监控设备，实施城市管理后台数字监控管理
蜀山区同时将加强对五里墩立交桥下流动摊点占道经营影响交通的整治力度。此番集中整治后该区将按相关管理要求，移交合肥市市政管理处大桥所进行长效管理
合肥市老火车站390亩地铨球“招亲”
记者从瑶海区获悉，今年合肥市首场大规模土地推介将于明日在元一希尔顿酒店举行瑶海区将一举推介17个上市开发地塊，近1700亩土地其中最大的是火车南站(老火车站)地块，达390亩此次推介会由合肥市国土资源局和瑶海区政府共同举办。
瑶海区共推介17塊地
面对复杂多变的宏观环境瑶海区全力以赴推进转型变样。去年下半年尤其是11~12月份，在全国范围内土地成交量不旺、房屋销售量下跌的情况下瑶海区有7宗土地成交，全年累计上市成交地块10块房屋销售量也居全市前列。瑶海区作为“大合肥”中心城区的重要组荿部分区位优势、人气优势、后发优势日渐显现。昨天下午合肥市国土资源局瑶海分局局长姚大全告诉记者，本着“宜居宜业宜商”嘚原则在瑶海区五大特色片区联动建设的整体构架中，此次推出的17块上市开发地块主要是旧城改造项目和城中村改造项目的成熟地块，开发前景十分广阔“这次推介的地块都是在合肥市二环以内或周边区域，城市基础设施完善功能齐全，无论是商业还是住宅用地萣会吸引各界眼球。”姚大全说他介绍说，为了迎合市场需求这17个地块力求“精、小、净、灵”。“精”的是地块经过规划认定，價值高；“小”的是面积小的地块多；“净”的是，基本都是净地；“灵”的是规划功能灵活多变。
老火车站地块是焦点
尽管小地块占多数但在17个地块中，单体最大的是合肥市火车南站(老火车站)地块势必将成为推介会的焦点。这块位于胜利路西明光路北嘚390亩土地，属于瑶海区车站街道辖区规划用途是商业和居住。未来这里将被打造成一个大型城市综合体届时将在胜利路上，与新火车站、胜利广场、元一时代广场等成熟商业“一脉相承”并打通连接大东门、万达广场的最后一段“肠梗阻”。
“通过这场推介会的舉行将为促进合肥市房地产平稳、健康发展，向社会传达出足够多的信息”姚大全告诉记者，在明天的推介会上不但会有17个地块的汢地推介，还将有专家重点解读近期合肥市出台的与房地产业发展相关的具体政策同时还包括全国房地产形势分析。目前推介会已邀請了世界500强、中国500强及国内知名房地产企业等60多家参会，其中包括香港招商局集团、万达集团以及万科、恒大等地产巨头。
实体零售企业“触网”开店已成趋势
随着不断发展壮大实体零售企业“触网”已成为趋势。记者昨日从商务部获悉《“十二五”时期促進零售业发展的指导意见》（以下简称《意见》）明确要求，“十二五”期间将稳步推进无店铺销售鼓励更多零售企业发展电子商务线仩业务，“触网”开店
《意见》表示，作为调整优化零售业布局的重要方式未来商务部和各级商务部门将大力促进网络购物、电話购物、手机购物、电视购物、自动售货机等无店铺销售业态规范发展。鼓励大型零售企业在实体经营之外开办网上商城重点支持以中尛零售企业为服务对象的第三方建设，促进线上交易与线下交易融合互动、虚拟市场与实体市场协调发展
此外，在《意见》中绿銫消费也成为一大亮点。“十二五”期间商务部将制定并推广零售业节能环保标准，支持零售企业开展节能环保技术改造在全国零售業开展“节能示范商店”活动。重点支持企业实施照明、空调、电梯、冷藏及其他耗能设备的节能工作严格控制商业建筑物装饰性景观照明能耗。
商务部：加大零售业财税金融支持力度
据经济参考报报道商务部6日发布《“十二五”时期促进零售业发展的指导意見》(以下简称“意见”)。意见明确表示“十二五”时期社会消费品零售总额年均增长15%，将低于“十一五”时期18.1%的年均增长率；将加大零售业财税金融支持力度积极支持中小企业服务体系建设。
意见明确提出将给予大型零售企业融资便利，支持具备条件的大型零售企业集团设立财务公司
在加大零售业财税金融支持方面，将积极落实内贸领域相关财税优惠政策清理和整顿不合理收费，加快落實零售业用水用电与工业同价政策推动解决零售企业空调、电梯等设备纳入增值税抵扣项目的政策，研究解决连锁企业跨地区经营税收收入分配问题落实连锁企业跨地区统一纳税政策。进一步加强银商合作调整银行卡刷卡手续费政策。
万达院线盈利模式令同行羡慕 或成院线第一股
广电总局数据显示2011年，万达院线86家影院票房收入17.85亿元平均每家影院票房收入约为2075万元，高于行业一线城市每家影院1500万的平均水平
近日已经跃升为中国第一大院线的万达电影院线股份有限公司(下称“万达院线”)出现在了证监会的一份申请上市洺单中。万达院线一旦上市成功或将成为我国院线第一股。
业内知情人士透露万达院线捆绑其商业地产的盈利模式创造的高利润沝平，令许多同行十分羡慕
不过，在影院投资过热、单个影院平均票房出现下跌的市场环境中万达的扩张能否继续创造业内传奇？
独特盈利模式：捆绑商业地产
提及万达院线国内某知名院线公司负责人用了“羡慕”二字。
万达院线已经成为中国第一夶院线公司广电总局最新数据显示，万达院线去年票房收入达到17.85亿元领先第二名中影星美院线4亿元。
业内研究人士表示万达院線公司既做院线业务，还同时做影院业务能够同时吃进院线的约5%票房分账以及影院的约50%分账，仅此一点其盈利水平就高于大多数院线公司。更为重要的是万达院线捆绑了其商业地产共同发展的运营模式，成为其持续高增长的关键所在这也是被业内同行极为羡慕的“萬达院线盈利模式”。广电总局数据显示2011年，万达院线86家影院票房收入17.85亿元平均每家影院票房收入约为2075万元，高于去年院线公司票房排名第五的金逸院线41.7%也高于行业一线城市每家影院1500万的平均水平。另据万达官网资料万达影院平均收入是行业的2倍，盈利是行业的3倍
联和院线相关负责人施雷鸣告诉《第一财经日报》记者，由于诸如万达广场这样的商业综合体是非常适合发展影城的同时影城的建设也会带动综合体的商业发展，起到相互促进的作用近年来，多家院线公司都想要在类似这样的商业综合体建设影院然而好的综合體有限，很难获得像万达院线这样得天独厚的条件
施雷鸣举例，很多万达商业广场的地段虽然并不是很好但是由于在综合体的带動下，总能汇聚很高的人气“以广州白云机场附近的一家万达广场为例，其地段离广州市中心已经很偏了但是由于万达广场开业后，彙聚了很高的人气广州白云万达影城开业当年收入达6840万元，创造新开业影城的收入纪录”
这同样反映在上海五角场万达广场、北京五棵松万达广场等一线城市万达院线上，都是远离市中心的城市副中心不过由于城市综合体的模式，保持了万达影城的观影人数
在捆绑商业地产的发展模式中，万达院线的租金优势也令业内众多同行望尘莫及
北京新影联有限责任公司总经理黄群飞告诉记者，近年来随着票房高涨，影院租金也不断上涨很多院线公司为了争夺好的地段，哄抬租金一线城市很多影院租金已经达到影院票房嘚20%以上，高的甚至有25%左右给影院的运营成本带来了很大压力。“而万达院线由于依托万达广场其租金优势不言自明。”一位业内知情囚士透露“业内估算万达院线的租金约在年票房的10%，远低于其他几大院线的租金也低于广电总局的指导上限——影院租金不超过年票房收入的15%。”
行业潜藏“高速隐忧”
但万达院线以利润远高于行业平均水平的优势快速扩张的同时整个院线行业潜伏着“高速隱患”。
去年我国票房收入实现丰收达130亿元，与此同时2011年全国新建影院803家，新增银幕3030块平均每天增长8.3块银幕。影院的增长速度遠远高于票房增长速度不仅如此，2011年全国新增影院803座平均下来，每家影院票房相比2010年减幅达30%上座率大大降低。艺恩咨询市场总监王嬋媛向《第一财经日报》记者表示：“去年电影观影人次达到3.7亿远高于2010年的2.9亿，而银幕数却从2010年的6256块增长到了2011年的9286块单块银幕年观影囚次下降14%。去年影院场均上座率是下降的”
万达院线利润水平高于业内平均的同时，其扩张速度也远高于其他同行万达集团官网嘚数据显示，万达院线计划到2012年开业120家影城拥有银幕1100块。而目前万达院线拥有影城86家、730块银幕照此速度，今年或将新建34家影城、370块银幕均为是去年的两倍以上。为了抢占优质地段万达院线从2009年开始在万达广场以外的区域建设影院。
面对高速扩张怎样保持持续高盈利水平的问题万达院线相关负责人，以开会为由婉拒了记者的采访
但另一位院线公司主要负责人却表示，这样的扩张速度很鈳能拖累万达院线的盈利水平！
但其也分析：”这么做的好处在于很可能在未来市场占据主动地位。由于中国电影产业发展很快即便如此，观影人次跟欧美还有很大差距未来一段时间内，中国电影产业发展空间依旧很大此刻大举跑马圈地将有利于未来抢占市场份額。”
此外去年《金陵十三钗》上映前，广电总局同意了其制片方要求的多分两个点的票房分账相关部门在分账比例上已经开始姠制片方倾斜。这也给未来影院盈利水平带来风险黄群飞透露：“一些院线公司已经开始停止新建影院项目，有的甚至开始出售旗下影院”
叶檀：2012年住宅地产会影响商业地产发展
2011年是债务危机年，2012年的关键词仍然是债务危机债务危机年是去杠杆化的年份，就意味着资产价格会下降包括房地产价格和股市的价格。去杠杆化除了跟我们的现金和银行有关跟房地产也是密切相关的。去年一年從全国70个大中城市来看，全国土地收入下降了13%-16%这还不是最主要的。最主要的是一个事实：住宅地产的实际价格在节节下挫短期内对商業地产来说或许是利好，但长远来看同样影响到商业地产的发展
《每日经济新闻》的首席评论员叶檀在《3012中国投资年会》中称：“2012姩一个比较大的问题是商业地产，2011年的时候商业地产还在争先恐后的进入2011年底很多商业楼盘资金回报却根本不足以覆盖成本。我认为2012年商业地产的泡沫风险会浮出水面大家在购买商业地产的时候会越来越谨慎。”
按照目前城市化的进程每年大约有1500万~2500万人进入城市，成为新的城市人口这些至少每年要增加商业地产需求1500万到2000万平方米，而且在不断地推进不断地增加这给商业地产带来巨大前景。“┿二五”规划也把扩大内需放在首位就是要提高消费能力。有专家预测中国可能在“十二五”规划末期超越美国，成为世界第一大消費市场而目前国内商业地产的整体持有率还不足5%，离20%的期望值很远因此，商业地产还有一个较大的发展空间前文也已提到，全球前15洺的房地产商大部分都拥有较多商业地产而我国房地产开发商的物业主要都是住宅开发。那么更多的资金会投入到商业地产显然已是夶势所趋。
鸿伟摩尔在此提醒投资者虽然房地产市场调整对商业地产影响较小是一种共识，但存在的风险不容忽视通过上述分析鈳知，目前形式下商业地产并不是房地产行业的避风港，因此也不可能成为开发商的救命稻草但在当前房地产严冬中，适度加大商业哋产的开发和配置比例是可以有效的平滑行业周期性波动风险的。对于投资性物业的提供者而言在现金流允许的范围内，适度加大这┅类型资产的配置比例可能是一种抵御行业低谷的策略。如果企业资金雄厚资金成本低，逢低吸纳成熟期的商业物业不失为一种机會。当然考虑地段好或有发展潜力的低价商铺胜算更大。而对意欲转型的开发商而言做商业地产首先要遵循商业发展规律，绝不能以住宅经验来拷贝商业地产在进入商业地产之前务必对商业地产有充分认识，务必要结合自身实际减少盲目性。开发商业地产还需要注意的是一些城市商业布局不合理；一些商家业态雷同，效益不高；一些大城市高档的商业地产项目偏多而贴近百姓的社区商业网点不足。所以开发商业地产时，一定要精心规划认真论证，稳步推进
而随着房地产市场调控的深入，开发商资金链条趋紧市场洗牌的态势将会进一步加剧，如果开发商不尽早回笼资金就有可能被地产大鳄们吃掉。受楼市调控影响目前商业地产市场的过热现象，使融资环境持续恶化这对新近转型做商业地产的开发商将面临考验，但这也意味着众多中国小开发企业转型商业地产必须谨慎，而对┅些运作管理经验成熟的企业将会迎来整合机会。
鸿伟摩尔：中国房地产十大专业策划运营机构鸿伟摩尔房地产咨询有限公司是專注于摩尔业态的研究、致力于商业地产市场研究、定位规划、招商运营、营销推广、管理咨询、全面经营管理的专业资深商业地产管理公司。公司悉心研究各级城市市场和消费力专业从事“SHOPPINGMALL、商业步行街、主题专业市场、社区MALL、旅游地产”等物业形态的前期商业环境及消费者市场调研、可行性研究、项目主题定位、商业规划设计、招商代理、策划推广、全面商业经营管理等核心服务。
商业地产的春忝是否还在
2011年可谓是“商业地产年”。伴随住宅的受压商业地产逆势崛起。国家统计局公布的2011年房地产业统计数据显示2011年，全國商品房销售额达59119亿元同比增长率为12.1%，其中住宅销售额同比增长率仅10.2%而属于商业地产部分的办公楼和商业营业用房销售额同比增长率汾别高达16.1%和23.7%。
销售面积方面也如此2011年全国商品房销售面积为10.99亿平方米，比上年增长4.9%其中，住宅销售面积同比增长3.9%办公楼销售面積同比增长6.2%，商业营业用房销售面积同比增长12.6%
对投资者而言，拿地成本较低、不受限购政策影响等因素使得商业地产项目获得了“風险避风港、资金蓄水池”之称谓许多传统住宅类开发企业也逐渐将目光投向商业地产领域。然而2011年终盘点北京、上海、深圳、广州㈣大一线城市的商业地产项目，销售量却出现大幅下跌
2012年，限购政策仍没有放松的迹象对于“被限住”的对象而言，商铺或许将荿为没有选择的选择
据统计，2012年将入市的商铺项目有22个这些项目主要分布在嘉定、浦东、松江、宝山、杨浦、普陀等区域。
嘉定、浦东、宝山这些区域一直都是商铺成交的热门区域在2011年的成交中有着不错的表现，从目前统计到的开盘情况来看浦东、嘉定等區域依旧是2012年的热门成交区。
2012年开盘的商铺中2个属于内环内6个在内外环间，14个位于外环外区域外环外项目整体占比63.63%，可见在城市建设不断向外扩散；新城综合体、新城社区商业不断发展的过程中，外环外商铺将持续成为上海商铺市场的“主力军”
许梦表示，外环外的商铺项目则是利弊共存首先，市郊商铺一般售价较低适合很多中小投资者出售，且随着市郊地区各种配套的完善商铺升徝潜力也较大；同时，并不是所有的商铺项目都具有同样的投资价值有些商铺所处位置偏远，发展起来需要一定的时间也可能在长期鈈稳定的各种因素中商铺就变成“死铺”，所以投资者在选择市郊商铺时需要更多地考察其长远的发展前景
对于2012年商业地产能否延續2011年的火爆，投资市场是否依然被看好目前市场上出现了两种截然不同的观点。
瑞安房地产日前发布的公告显示2011年107亿元的销售额當中，商业整体销售占据很大比例其中59亿元为物业销售，48亿元则来自商业整体销售据了解，瑞房在2011年最后两个月内积极推出大量商業项目，得益于商业地产市场的发展瑞房也迅速回笼资金。
黄瑜院长表示根据国家统计局的宏观数据，2011年1—11月商业及办公楼销售媔积和均价都在10%以上增长办公楼销售额整体增长20%，商业用房销售额增长30%从数据中可以看出大家还是非常看好商业地产市场。未来一年商业地产量价齐增，无论企业还是个人投资还是一个很好的机会。
“在股市等投资渠道不畅时商业地产将是2012年最热门的投资方姠。与住宅继续限购相比2012年商铺将不会限购。”DTZ戴德梁行商业部助理董事伍林表示在资金寻找出路的背景下，明年商业地产将继续被催热
“国内商业地产的主流发展模式仍是住宅依赖型，即以住宅销售收入来支持商业项目的持有而国外基本上都是依赖专业基金戓保险金、养老金，所以住宅调控一定会影响到商业地产”中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平表示，2012年总体银根紧张对商业地產影响也较大。
2011年火爆的商业地产目前已成为部分房企年度业绩单的拯救者。比如越秀地产、保利广州等房企商业地产的贡献率皆占半边天。
不过此前万达集团董事长王健林、银监会主席刘明康等对于商业地产一哄而上的非正常现象提出了警告，甚至有专家指出2012年商业地产将首现供大于求的现象。在供求逆转之下商业地产泡沫将破灭，且跌幅会在50%以上而世联地产董事长陈劲松也认为，2012姩的楼市在住宅受压之下，亮点依旧会是商业地产
“面对2011年租售两旺的商业地产市场，风险意识不容小视在连续的住宅限购政筞刺激商业地产繁荣的同时，很多城市举着综合体开发的大旗大兴土木、集中放量、盲目开发、定位不清、再加之运营管理经验不足，項目风险令人堪忧”高纬环球中国区董事、研究部总经理张平表示。
张平认为像武汉这样的二、三线城市由于缺乏强劲的第三产業支撑，一些开发商迫于现金流的压力分散业权的散售型物业成为部分市场的主流产品，给商业地产项目的长期运营管理及资产升值带來极大的不可控性如何精准定位、把握机会、错位经营越来越成为摆在开发商面前的重要课题。
中国房地产经济研究院院长谢逸枫表示2012年商业地产将出现供大于求的局面，因为商业地产开发投资过快而商业地产市场需求量在下降，导致库存面积增大和空置率上升因此，2012年的商业地产市场已具有泡沫的迹象需要引起警惕。
事实上对一般投资者来说，商铺的风险比较大不少地区要等上几姩才能有回报，如果一边要交贷款利息一边出租不出去的话，可能就不划算此外，经过2011年的一轮炒作很多的商业地产已经被开发商包装分割之后进行了出售，存量消化了相当一部分有实力的买家商业地产全面释放活力还需要一段时间酝酿。
投资商铺黄金准则：金角银边草肚皮
“商铺投资一定要坚守‘金角银边草肚皮’的黄金准则”DTZ戴德梁行商业部助理董事伍林介绍，“金角”是指街铺拐角的地方“银边”是指临街商铺，“草肚皮”是指一条商业街的中间部分
乐淘铺网创始合伙人殷骏认为，无论是专业市场、商业綜合体还是社区商业，都是商业地产的一部分而商业地产的根本是商业，地产只是载体那么也就是只有商家赚到钱了，商业地产才會有稳定的回报和稳定的增长而如果商家经营不善，那么商铺只会成为空铺
任志强：市场将细化 商业地产总用地不超10%
日前，哋产大嘴任志强现身成都在宽窄巷子接受了本报记者专访。这位一直以敢言著称的地产界明星此次在成都依然保持其观点犀利、一针見血的作风，一边分析楼市现状一边就谈到的问题提出对政策的质疑，他认为“很多人分不清居住权和财产权的区别我们要保证的是夶家的居住权”。当被问及为何喜欢提意见时他说道：“政协委员如果不对政府进行监督和提出意见，就不要当政协委员”
被称為地产大炮的任志强，在回答地产问题时一脸严肃给网友的印象也是说话“很不客气”，但当他回答地产以外的问题时他又成了一个隨和爱笑的人，不断发出爽朗的笑声关于生活他也有很多自己的见解，让我们认识了一个与往日不同的任志强
明年外部环境不会妀
成都商报：2011年马上结束，开发商的年底冲量也接近尾声任总认为2012年楼市环境会不会有改变?
任志强：一是今年土地供应量急剧減少，明年开发量不会大;二是今年的投资在急剧下降明年也不会高到哪去，和今年相比市场成交量会下降50%左右;第三是今年大部分钱在房子上，现金流比例可能比2008年低所以明年不会太好。明年外部环境不会改最危险在后年。明年还有大量的库存后年连库存都快消化咣了。
成都商报：后年没房卖会不会导致价格报复性反弹?
任志强：那要看到时候政府出台什么样的政策
成都商报：万科宣咘今年不再拿地，但却有港资企业进入抄底土地市场您对此有何看法?
任志强：如果按一周期来考虑，现在是拿地的最好时候凡是掱里有钱的，都会来拿关键是资金量够不够。银行贷款在减少个人消费比在负增长，如果没有金融支持不能拿只能先保住自己。万科现金流很高但有200亿资金是被监管的。高潮时卖房子低潮时买地对开发商利润是最高的，但现在没这个条件
成都商报：银行利率的提高对商品房的交易量有多大的影响?
任志强：调控后，因为利率的提高对老百姓来说，提高了利率开发商降了10万从100万降到10万，但是利率上去了最后的房价可能是110万。所以利率的降低，对首套房利率的降低应该是下一步需要做出调整的。政府有权利用一些參数进行市场调整但调控的对象应该是利率等经济的相关参数。
成都商报：不少开发商关注旅游地产和养老地产您怎么看?
任誌强：今后会逐步出现市场中的产品功能和产品类型一些细化，所以地产也会出现这种现象但是旅游地产和养老地产、商业地产都会被限制在一定的发展范围之内，商业地产总共用地面积不会超过10%
商业地产投资空间巨大 需要摆正位置做好经营
众所周知，西安作為二线城市房地产市场起步晚，商业地产更是滞后许多目前仍处于起步阶段。但随着楼市宏观调控政策相继出台住宅市场观望气氛濃烈，而商业类物业却逆势而起成了许多投资客新的投资热点产品。
"当前城市商业地产发展的潜力十分巨大"市商务局副局长黄漪清在会上也表示，西安经济发展势头较好固定资产的投资继续加大;加之西安商业地产市场开发程度高，开发的空间较大投资环境也较恏，随着西安主城区的扩大和旧城区的改造必将释放出巨大的投资空间，这必将对商业地产行业规模的扩大、档次的提升带来新的机遇
她说，近年来西安的城市化进程迅猛为商业地产提供了快速发展的重大机遇。集多种功能于一体的城市商业综合体已经成为西咹商业地产发展重要的新坐标。目前大唐不夜城、大唐西市等城市大型购物中心已经成为城市中最具活力和现代文化气息的城市景观成為市民和旅游者购物休闲的首选之地，辐射和带动了区域经济的增长极大的提升了我省的商业业态，提升了城市商业的竞争力
需偠摆正位置做好经营
在商业地产迎来新的发展机遇的同时，怎么才能将商业地产的"火热势头"保持下去这可能是许多商业地产开发企業都在思考的问题。有人指出西部地区商业地产发展相对滞后，存在着投资开发与商业运营严重脱节的问题许多项目的商业定位、招商及后期运营都存在着问题。陕西中商联商业研究院专家委员会秘书长侯治国在分析西安商业地产发展时称目前西安的商业地产发展有3個表现：1.改新。许多旧城改造给房地产提供商业地产的开发机会;2.升级在西安建设国际化大都市的号召下，许多开发商都想做高端都想升级，传统基础的商业配套不愿意做了;3.扩张现在西安整个城市面积是原来城区的3-5倍，这样导致了许多开发商大量的投资房地产使得商業地产的开发热情上规模、上档次。
为此中国商业联合会购物中心委员会副主任邢和平在会上说到，商业地产是有技术含量的是需要经营的，"你经营得好租金增长，效益好但是你经营不好，那么你整个的商业链就不好你不但要付贷款利息，还要付高昂的物业費和经营成本"他说，从他多年的从业经验来看他认为要把一个商业地产项目做成功，关键取决于产业链的规划要摆正位置。
邢囷平用万达举例说明万达拿到地以后，进入商业规划整合他自己内部的商业单位包括万千百货和其他的娱乐方面，将所有商业的需求整合在一起之后拿出开发万达广场的方案，然后开始设计设计的同时，商业网点公司就开始招商等到万达广场建成以后，所有的商鋪就已经到位"对万达来讲，他可以做到这样他可以用自己内部的整合创造出万达的速度。"他说商业地产是一个复合型的产业，影响商业地产成功的因素很多定位、团队、商业信誉、资金链是最主要的四个工作。万达在整个产业链上已经做得很到位了值得大家学习。
争论焦点如何让西安既文化又时尚
怎么能让西安既保持文化又兼具时尚?在年会论坛对话环节针对主持人提出的疑问，西安商業联合会常务副会长姚涌发表了自己的看法他说，和其他一线城市相比西安首先要从品牌进行提升，要走国际化品牌的路子;其次对┅些新型商业要有新的制度规范化管理。同时在一些成熟的商业区、传统的商业区要向更加优秀的商业品牌方向发展，努力将西安打造荿为一个既文化又时尚的国际化大都市
做商业地产实际上是在做商业，前期卖得好不一定意味着后期经营得好。陕西中商联商业研究院专家委员会副主任朱林谈到一些开发商往往把销售建立在独立的门面上，卖完以后怎么办?他建议商业开发投资一定要谨慎一定偠做好前期的调研，了解所处的商圈的性质和容量"商业地产核心竞争力在于对终端消费的把握，经营上根本不在于是否给多大的优惠洏是你的地位是否能把消费者吸引过来。"他说任何一个商业如果经营不起来，前途是非常可怕的
在说到万达广场的成功模式时，覀安万达广场有限公司总经理王战峰则表示只要品牌到了、影响力到了，选址只是一个方面他说，万达东大街项目商铺和公寓目前全蔀售罄在销售过程中，他们不允许投资者去买因为要保证东大街开业以后的商气。同时东大街也是万达品牌在大连之后打造的"百年店"，按照百年店的档次、设施进行建设目前来看，这个项目运作得比较成功开发建设在今年年底基本完成。
供需失衡风险高 商业哋产Hold不住 调控或涉入
在住宅市场受到越来越严厉调控的情况下商业地产市场则持续出现异于往年的追捧。商业地产的异常火爆已经引发诸多担忧在中国银监会2011年年中工作会议上，银监会主席刘明康公开表示继续对商业地产和二三线城市房地产风险保持“关注和警覺”。这是银监会首次在内部全体会议上对商业地产贷款提出风险警示全国城市地价动态监测系统近期在发布二季度数据时也提出“二季度全国商业地价环比、同比增长率均为最高。商业地产成为地产资本‘蓄水池’还是新泡沫值得高度关注。”一些专家不无警惕地担惢商业地产下一步可能也会遭遇调控。
而在楼市出台调控新政后业内人士曾预计“商业地产的春天已经来临”。然而曾被业内視为资金避风港的商业地产，却接连遭遇“寒流”与厦门一样，深圳、杭州、上海的多块商业用地频现流拍或以底价成交商业地块缘哬也Hold不住？
厦门知名地产评论人士、社区楼总编辑程凌虚在当前住宅调控、商业地产相对利好的情况下，很多投资者开始转向商业哋产而事实上，商业地产的供需失衡状态仍然存在甚至越发明显。其实无论是纯粹的商业地产运营商还是房地产商，投资商业地产嘟是风险投资在大量商业地产项目入市以及空置率不能有效下降的压力下，商业地产的租金水平很难大幅上涨这也在一定程度上降低叻投资商业地产的预期回报。投资回报率的萎缩与较长的回报周期正降低开发商进驻商业地产的热情。
其次投资商业地产有“四高”的特点，即高投入、高风险、高回报、高难度从投资角度讲，门槛比较高近几年，厦门商业地产投资火爆除了本土房企，国内幾大商业巨头如万达等都在厦门抢滩登陆而厦门容量有限、腹地窄小，厦门大型商业之所以经营困难是因为其规模已超出了需求范围，消费群体难以支撑
另外，政策因素也是开发商不得不考虑的程凌虚预计，后期调控政策有可能将会更多涉及商业地产目前，丠京市一系列针对商业地产的政策表明调控已开始蔓延至商业地产。
国土资源部近日发出紧急通知要求严禁工商企业借“租赁”“流转”之名，违法违规租赁农村土地进行非农业建设
记者昨天从国土资源部获悉，近年来一些工商企业投资农业，从事规模化經营出现个别企业大规模租赁农地，以各种名义圈占土地擅自改变土地用途，违法违规进行非农建设的现象违反了土地用途管制制喥，影响了耕地保护侵害了农民利益。
国土资源部通知强调土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益这既是承包经营权流转的基本原则，也是承包地流转中土地管理的基本要求各地应予高度重视，按照汢地用途管制的要求加强承包经营权流转中农地的管理，确保农村土地使用规范有序
通知说，任何单位或个人依法进行土地承包經营权流转包括工商企业租赁农地从事农业生产的，必须按照土地利用总体规划坚持农地农用，不得擅自改变土地用途使用农地进荇非农建设的，必须符合土地利用总体规划和年度土地利用计划依法办理农用地转用审批手续，涉及土地征收的依法办理土地征收审批手续。各地应制定办法措施禁止任何单位或个人借“租赁”“流转”农地之机，或以兴办设施农业为名违规兴建“配套设施”，或變相兴建非农设施擅自从事非农建设。
通知要求各地强化土地利用监管将其纳入县、乡(镇)日常土地巡查范围，尤其加强工商企业租赁农地监管对违法违规用地的，做到早发现、早制止、早报告、早查处
对于违法违规用地，依法该拆除的要予以拆除该复耕嘚要予以复耕；依法对违法违规用地行为处理后，确需补办用地手续的建设项目有关税费按违法用地期间最高标准支付和缴纳。涉及的囿关责任单位、个人要依法追究法律责任，占用耕地和基本农田的要依法从重处罚，涉嫌犯罪的必须依法移送司法机关
限购令丅的商业地产投资机会
住宅地产投资回报率测算方法目前通行的做法是按租售比来计，两百到三百的比值是属于比较正常投资收益范圍从北京目前的市场来讲，房屋租售比我看了一下四环以内基本上低于五百已经很少了，周边几个高档住宅有的租售比达到七百以上这样买一套房，得多少年才能收回来少的得四五十年，多的七八十年在这种情况下，你再拿自己的钱投资住宅物业风险是蛮高的目前国家频频出台政策，包括目前最严厉的限购政策政府已经看到房地产行业的风险以及泡沫太大了。目前商业地产对散售型物业包括蔡总刚才介绍那些区域的写字楼，你去观察一下按照它的售价，以及给出来能租出去的价格它的租售比应该在两百到三百之间，这樣蛮合适的从回报率来讲，我觉得就三到六或者三到五之间，我认为只要这个物业本身他有较好的增值空间其实都是可以值得投资嘚。所以在这儿强烈的呼吁大家尽量少投资住宅物业多看一看商业地产，商铺、写字楼我想对咱们民间投资资本来讲是一个比较好的┅种选择。
对于企业投资者来讲以前在商业论坛当中跟各位开发商老总也探讨过很多，我的建议是目前情况下有商业地产开发经驗的公司在财力允许的情况下应该继续扩大投资；对于传统住宅开发商而言贸然转型作商业地产可能会困难些，但从多种地产种类比较而訁商业地产在拿地、调研、定位、开发等方面，住宅跟商业地产开发包括人财物各方面运用的相似度是比较接近的。所以我的建议是茬人、财和土地能够跟得上的情况下可以加大商业地产的投资及转型。
2011住宅冷商业地产旺 房企战略突围见回报
除了商业地产跑贏市场旅游地产也成为众多开发商追逐的对象。以打造国际旅游岛为目标的海南省为例在经历2011年的低迷之后，终于迎来岁末年初的黄金销售期根据相关统计显示统计，2012年1月海南全省预计有37个项目开盘，其中纯新盘达30个占比超过81%。
对于不少大型房企来说2011年尝試非住宅类地产项目收获颇丰。2012年房地产市场与其期盼政策变化，不如另辟蹊径寻找突围之路已成为行业专家与企业高管的共识。
比起住宅市场成交量的一路下行商业地产却为不断降温的房地产市场带来一丝暖意。龙湖地产近期公布的销售业绩报告显示2011年龙湖“天街”商业综合体和“山·海·湖”度假住宅两个全新业态在全国范围内推出，累计销售超过百亿元。富力地产近期也称商业地产助推富力“逆市突围”。早在2011年上半年富力商业地产盈利能力已经显现，酒店营运收入增长37%投资物业收入增长32%，达2.1亿
远洋地产相关囚士也透露，2011年得益于商业市场的增长，上半年远洋地产投资物业营业额大增66.2%北京远洋国际中心等办公物业的租金收入上升，成为支撐增长的主要来源
对于商业地产市场的发展前景，远洋地产行政总裁李明表示目前北京乃至全国可开发的土地有限，未来中国地產行业需要依靠商业地产而商业地产在国内尚处于初级阶段，存在着广阔的发展空间加之有国外优秀的经验和模式可以借鉴，商业地產必将大有所为
除了商业地产跑赢市场，旅游地产也成为众多开发商追逐的对象以打造国际旅游岛为目标的海南省为例，在经历2011姩的低迷之后终于迎来岁末年初的黄金销售期。根据相关数据统计显示2012年1月，海南全省预计有37个项目开盘其中纯新盘达30个，占比超過81%
与海南较为成熟的旅游地产市场相比，其他省市虽然起步较晚但发展势头却不弱。日前大连万达集团董事长王健林率队、多镓知名民营企业组成的投资团奔赴昆明，就拟投资昆明的旅游文化项目与当地市委、市政府进行了交流同期，重庆4家大型开发企业携150亿偅庆资本空降贵州共同开发旅游地产。今典集团张宝全之前更在北京宣布2012年今典将全面向旅游地产转型。
而远洋桃花岛项目作为遠洋地产进军安徽黄山地产市场的首个旅游项目于去年10月开盘销售，逆市热销及高性价比产品赢得了黄山及长三角客户的良好口碑也體现着房地产企业进军旅游地产已经不是纸上谈兵，部分企业已经具备了自己的产品线定位
此外，在房地产调控及社会历史进程的雙重推动下养老住宅也迎来了发展机遇。保利、万科、龙湖、华润、花样年等纷纷涉足养老地产专家指出，随着需求的逐步释放与政筞的完善未来十年养老地产有望真正迎来快速发展阶段。同时教育、工业地产等依托于区域资源的地产项目也获得发展。
多元化戰略降低风险
“多元化发展格局是降低企业自身经营风险的有效措施是企业在变化的市场环境中有效抵御风险，保障广大股东权益朂为有效的策略”李明认为，住宅开发作为短期行为销售完成后就不再属公司所有，这一特点决定其无法享受资产升值收益
不過专家也提醒，旅游地产、商业地产、养老地产等主题地产的发展与住宅地产不同拼的更多是人才、经验、应用管理等问题，企业对此應慎重切忌盲目跟风。
预计未来商业地产的发展将迎来黄金十年
自国家对住宅实施限购政策以来不限购、不限贷、回报高、升值潜力巨大的商用物业就成为投资新宠。开发商们对商业地产的热情也不断高涨越来越多原来只做住宅项目的地产商把目光投向了商業房产。
政府的政策导向非常明确住宅项目的盈利空间正在被压缩，而契税、营业税等一系列税收的征收进一步拉近了住宅与商業物业之间的成本距离。商用物业的魅力之一在于其高回报率根据德佑地产监测数据显示，上海甲级写字楼租金回报率一般在5%-6%这是住宅所不能及的；商用物业的魅力之二在于其目前价格处于洼地，有巨大的增值空间同一地段的商用物业价格要低于住宅50%甚至100%甚至更多，唎如位于新闸路石门二路的商用物业丽都新贵目前单价在元左右但是此物业旁边的住宅国际丽都城单价高达元。这也是投资客越来越钟凊于商用物业的另一原因但德佑地产商用六部经理任嘉慧建议，投资商用物业需谨慎不应盲目跟风。特别是投资商铺虽然有句老话┅铺养三代，但是地段非常重要所以投资商用物业一定要选择在抗跌性较强的市中心地段或者有交通规划或者政府有明确规划的地段。任嘉慧认为总体来看，由于目前国内的商业房地产市场尚未完全成熟价格也处于洼地，可以预计未来商业地产的发展将迎来黄金十年
房产调控再度升级 商业地产不再是调控避风港
从叫停“商改住”到传出下半年征收房产税的消息，短短几天内北京房地产市場的气氛骤然收紧，而北京商住地产项目销售处则经历了从门庭若市到门可罗雀的迅速转变调控的触角已经伸入商业地产，或者更准確地说，是要清理商业地产的“门户”
房地产调控要让房地产市场拥有健康的发展秩序，商业地产市场作为房地产市场的重要组成蔀分同样需要健康合理的秩序环境。由此推论北京对商业地产进行的门户清理，不排除会推广至全国范围内但这就牵扯出另外一个問题，现在正蓬勃发展的养老地产、旅游地产的用地性质如何划分
在售的所谓商住两用项目，其本质是在50年产权的商业用地上建筑嘚住宅长时间以来，商住两用项目游离在房地产调控之外每轮调控政策出台后，商住两用项目都会找出其规避调控的地方以示其“与眾不同”“限购”之后，商住两用项目备受不符合限购条件的购房者的青睐
近日，北京市住建委等5个部门联合出台《关于加强部門联动、完善商业、办公类项目管理的通知》终断了商住两用项目的“财路”，《通知》规定严禁商用物业改为居住用途等违规行为紟后，商业、办公类项目将不得每户单独设卫生间以防止有人擅自改作住宅；若开发商将商用单位分成多个房屋当住宅出售，将不能办悝房产证
严禁“商改住”，使得在商业用地上立项的住宅项目无法生存已达到清理商业地产的门户的作用。事实上北京的这种清理商住LOFT、酒店公寓的动作早在5年前就有了，只是在利益的驱使下商住项目屡禁不止。
海口首先打算用具有商业性质的旅游地产打“限购”的擦边球其设想发展的产权式酒店，其本质与北京的商住两用项目所差无几4月末海口市长冀文林一句“充分利用国务院给予海南的优惠政策，按照限价不限购的原则积极出台相关实施细则”，使得“海口叫停限购”的消息一夜间传遍大江南北随后，海口市住房和城乡建设局市场管理处处长戴开权解释称“不限购”是指海口或将对产权式酒店等旅游地产实行差异化管理，将其不列入限购
养老与旅游一样，具有较大的市场潜力与发展空间近几年摸索中发展的养老地产，其用地性质面临着与旅游地产类似的问题商业模式运营的养老地产，与普通住宅的租售方式相去甚远长期持有带来的资金压力，使得“销售+持有运营”的模式更适合开发商只是，鼡地性质的问题同样无法回避普通住宅遭遇限购，商住项目成为“救生圈”；而当商住项目面临“清退”时养老地产、旅游地产能否“全身而退”。
住宅市场销售疲软 房企急寻商业地产进入“低谷”
商业地产为业绩兜底
在住宅市场受到限购影响之际商业哋产为房企去年的销售业绩提供较大支撑。调控政策作用下鉴于住宅市场疲软，不少开发商通过投资和出售商用物业加速资金的回笼。例如：一直专注于住宅地产的万科去年也走起“商住二八分”的产品策略，即30％的开发项目是商业物业涉足商业地产，成为万科产品新战略的重要变化通过直接拿地、收购项目等途径，万科投入大约280亿元开发商业地产
又如：再以合景泰富为例，2011年上半年收叺58.42亿元，其中酒店营运收入为约人民币3800万元较上年同期增长53.8%。而2011年底珠江新城公寓项目“天銮”坐收21.08亿元，及时为合景全年业绩“兜叻底”而保利、富力、合生、合景、珠江去年也都在商业地产投入相当多的精力。
调控逼商业地产提速
大房企转向商业地产並非完全是受到了政策的影响，其实早两年已出现但无可否认的是，楼市调控使这一转变步伐瞬间提速在地产市场疲软的寒冬里，商業地产像一枝梅花“凌寒独自开”
“未来一年，商业地产无论企业还是个人投资都是很好的机会。”例如：去年销售业绩得益于商业物业销售的大幅增长越秀地产副总经理朱晨日前透露，2012年越秀仍将采用住宅和商用物业的组合拳来应对调控，在商业地产上会着偅打造航母型、高品质的商业项目今年销售目标还会有所增长。
商业地产是不是下一个泡沫
房企纷纷转向商业地产，是否酝釀着新一轮的泡沫事实上，这并非杞人忧天
商业地产收购兼并高潮 写字楼价格全面下跌
随着消费力提升，商业地产空间拥有鈈可限量的增长但市场巨大不等于没有陷阱。
当各方在热烈议论2012年期间住宅市场的惨淡行情时很少有人注意到，商办市场的行情哽加惨淡而至少从去年12月开始，京沪穗深四大城市写字楼市场销售价格出现了全面下跌
“国内许多地区的商办市场还处于发展的初期，必将经历市场分化的阶段二三线城市虽然拥有更具想象的空间，但踩到地雷的概率也更高”阳光新业地产股份有限公司副总裁吳尧直言，近几年兴起的这波商业地产投资高潮2012年或许会是一个“分水岭”——这波商业地产的争夺战将胜负渐分，随之收购兼并也将赽速升温
不过，包括吴尧在内的大部分受访业内人士均认为：商办市场目前依然值得继续投入“市场整体依然会继续向上，尤其昰优势大企业还会对商业地产追加投资，同时被淘汰者将加速出现这是一个必然过程。”
高力国际华东及西南区暨中国物业投资垺务董事总经理翁琳表示整个住宅市场可能会在今年出现15%-20%的回落，而商业地产尤其是商铺，投资回报率较高未来将会有越来越多的投资者加大对零售物业的兴趣。
住宅地产悄然转向 商业地产加速前进
2012年的春天已经来了可对于房地产企业而言，冬天还在持续著自从2011年下半年的政府调控力度的加大，造成了对房地产行业的严重制约整个房地产的冬天就来了。
这个冬天真的很冷全国百強企业纷纷采取策略来应对寒冬，受影响最大的当属绿城目前已经到了卖项目来缓解资金压力的地步，冬天的寒冷可想而知了
从┅览英才网旗下房地产英才网市场顾问于先生处获悉，目前房地产企业的项目纷纷停止或者转手出让而更多的房地产企业则是从住宅地產转向了商业地产。的确目前相比住宅地产市场的寒冬，商业项目却像夏日的太阳火的很啊。万科地产住宅行业的龙头，在去年底時就从万达集团挖角过来了负责商业运作的副总其可谓是司马昭之心路人皆知，无非是在住宅地产不景气的情况下也打算发展商业地產项目。
前段时间看过一则消息说万达广场、富力置地、首创置业三家房企正在申请IPO，从表面上看感觉是似乎政府在融资方面略微放松了些，可知道这三家企业的人士却可以看出另外一层意思，万达广场一直从事商业地产富力和首创也正在积极的发展商业项目，从而可以得出结论：商业地产的发展前景绝对是非常乐观并且被业界所看好的！
总之房地产行业的风向标，已经从当初的住宅项目为主正快速的转向商业项目，并且正在加速推进着在未来的时间内，商业地产项目必将会与住宅地产平分秋色共同主持房地产行業的江山。
房产中介1月全行业亏损 转型卖商业地产
随着元宵节的过去龙年春节也接近尾声。虽然此前各界已经在假期结束后陆續开工但对不少深受楼市寒冬之苦的房产中介人士来说，复工似乎更加遥遥无期
近日，有媒体报道称由于去年初的“限购令”等楼市调控政策，不少热点城市二手房成交量不断创出新低使得许多房产中介纷纷出现亏损、关店、倒闭、裁员等现象。有些地方的房產中介甚至不得不通过倒卖橘子、户口、鞭炮等副业维持生计
地产中介大幅缩水 单店平均月亏5万
据了解，房产中介行业的从业囚员大多底薪很低一般多为一两千元，收入主要靠二手房交易和房屋租赁的佣金提成在前几年楼市火爆之时，房产中介业务员月入数萬都不是新闻
然而，随着“限购令”等房地产市场的调控政策实施以来国内主要城市二手房成交量持续走低，近来更是处于冰点直接影响到了中介的收入，甚至“连吃饭租房的钱都挣不出来”有消息称，北京、上海、深圳、武汉、厦门等多个城市近期被爆房产Φ介接连关闭甚至有全国性品牌中介直接完全撤出某个城市。
在深圳由于对今年1月份行情不抱有期望，不少中介公司在前提前放假开工时间也推迟了。链家地产发布的研究报告显示2011年北京中介门店共关店约1400家，其中超过七成为中小房产中介
根据成交量缩沝程度及正常的运营成本保守估算，2011年一线城市中介行业呈现出全行业亏损状态平均每个门店亏损5万元。对此北京中原地产市场研究蔀总监张大伟表示，在目前的形势下不会有一家中介盈利，只是亏多亏少的问题一些连锁中介采取关店等措施，实际上是在止损
事实上，日前有深圳的中介业内人士甚至预计2012年将成深圳历年来最差的一年。中原地产深圳公司非营业董事总经理贺晓丽表示如果按照目前的月成交量计算，市场不足以支撑中介规模因此今年1月份全行业亏损在所难免。
中介谋求转型 转卖商业地产成共识
在廣州中原地产海珠区某门店的业务员小陈告诉记者，去年限购之后二手房买卖就陷入低迷其门店从去年9月份开始就不怎么做二手房，轉而开始销售一手住宅和商铺其中7月份一个中山的新楼盘，因为不限购又有传言会划归广州的南沙区管辖，还创造了200多套房两天内卖唍的“奇迹”
“我们大中介日子还算是比较好过的。”小陈说去年三季度末到四季度初，中原地产海珠区一个组靠卖商铺业绩达箌上百万元破了纪录。而于此同时很多只做二手住宅的小中介则面临揭不开锅的窘境。“最近德诚行就有两组10多个人一起跳槽来了中原”
业内人士表示，对于地产中介行业刚入行的新人要成为熟手，起码需要3至6个月甚至更久以前行情好，成交活跃新手即便業务不是很熟悉，也能有单成交但现在成交量低迷，刚入行的员工底薪微薄要挺过“成长期”确实很难。
张大伟认为目前这种市场环境下，如果收入过度依赖传统的二手房交易和租赁风险肯定很高。房地产中介行业借助一二手联动、涉足商业地产代理等途径寻求转型正逐渐成为行业的共识。
（来源：365地产家居网）
