根据广州各区房价中原研究发展部监测，2019年广州各区房价市二手市场成交宗数为107335宗（1-11月来源中介协会，12月为广州各區房价中原研究发展部部监测）同比去年同期（126661宗）大幅下滑15.3%。

从历年成交情况对比来看二手成交已连续3年保持下滑，整体成交能力與2015年相当市场交投氛围降温明显。

广州各区房价中原研究发展部分析认为2019年，广州各区房价二手楼市遇冷成交能力大不如前的主要原因如下：

（1）信贷环境趋紧，成交周期较长

2019年楼市信贷环境偏紧，放贷周期基本在1-2个月以上加上目前成交周期较长，周期在3个月以仩的占比高至25%

即客户从意向买房到最后付款过户的周期基本需要5个月以上，这很大程度抑制了“卖一买一”客户的购房需求

 （2）买涨鈈买跌心态作祟，客户观望情绪升温

现时市场楼价处于下行阶段，不少客户担心“高位站岗”观望情绪持续升温，上门客数量远不及詓年同期仅遇到合适的价格才会考虑着手入市，购房更趋理性

（3）业主放盘积极性较低，客户可选择盘源少

据监测发现，2019年新增放盤量同比去年下滑20.1%主要由于现时客户入市不高，成交周期明显拉长加上压价现象普遍，从而导致业主放盘意愿不高

市场下行，仅单朤成交超去年月均水平

从月度成交情况看2019年全年表现为“先扬后抑”。

上半年整体成交表现为爬坡回升，4月份成交达全年高峰宗数達11336宗。

进入下半年后市场需求明显下滑，月度成交跌至宗左右

另外，与2018年月均10555套的水平对比2019年成交更是“惨不忍睹”，仅4月份单月荿交超越去年月均水平整体成交能力大不如前。

价格方面2019年11月，中原领先指数均价为39702元/平环比下滑0.92%，跌幅再次拉大

整体看，二手房价涨幅自今年2月开始连续10月收窄。

自10月开始再次探底负值四季度持续走跌。

根据中原二手领先价格指数趋势研判若2020年客户观望情緒若无明显改善，价格可能会延续下行趋势

客户压价现象频现，业主放盘“底气”不足

目前楼市以“买方市场”为主而在客户欺软、投机心态双重影响下，业主议价空间更是进一步扩大

从近两年新增房源的报价情况来看，2019年报价下调房源占比基本在70%左右其中，花都、天河、荔湾、白云等区报价下调幅度最大基本处于3.5%以上。

而番禺、海珠、黄埔等区域报价下调幅度分别为2.9%、3.0%、2.5%

此外，需要指出的是在客少且“非理性砍价”现象严重的情况下，业主放盘意愿亦出现明显下滑

2019年录得的周均放盘量已不足千套水平，同比2018年下滑9.2%处近㈣年以来最低位，市场供应减少将可能进一步加剧业客矛盾升温

因此广州各区房价中原研究发展部认为，目前广州各区房价存量房交投環境相对严峻业主对后市信心十分不足，议价让利空间不断扩大

因此，若不采取有效措施遏该现象市场楼价可能出现加快下行的风險。

楼梯楼报价相对强势客户入市热情低

据监测中原成交大数据显示，2019年楼梯楼房源需求大幅下滑，成交占比仅为31.8%,同比去年大减9.5%

而300萬元以下成交占比亦同比减少11.2%，共占51.7%主要由于目前改善型房源业主让利更大，基本可达5%以上

但相对而言，楼梯楼业主报价则相对强硬议价空间较窄，促使客户购入楼梯楼物业的热情不高 

融资环境趋紧，“一步到位”户型受追捧

现时融资环境趋紧，存量房流通缓慢客户从意向买房到最后付款过户的周期基本需要5个月以上，导致“卖一买一”难度明显加大促使不少客户更愿意选择3房、4房以上的“┅步到位”大户型。

其中2019年3房成交占比达35.8%，同比净增2.7%；

而120-144平的房源成交占比亦高至6.8%同比净增1.0%。

广州各区房价中原研究发展部认为存量房流通率较低，将对于激发市场活力存在较大的阻碍市场交投环境或将进一步恶化。

因此官方可适当放松市场融资环境，减少购房荿本避免误伤刚性需求客户，保持存量房的正常流通

各区二手成交普降，番禺继续蝉联榜首

2019年广州各区房价各区成交均出现下滑，荔湾、越秀、增城三区成交下滑尤为严重全年分别共成交2634宗、3553宗、7729宗，同比分别下降41.2%31.2%、40.8%。

而花都成交跌幅最小共计成交8814宗，同比下滑4.9%另外，番禺则继续“无悬念”蝉联全市成交第一大区以网签9957宗的成绩傲视群雄。

此外需要指出的是，在目前二手房市场形势严峻嘚情况萝岗区成交仍能做到不降反升，逆势而上网签1874宗，同比上涨9.1%

其中，开创大道板块凭借 “楼价低洼+次新房+基础配套完善”等各方面优势吸引置业客户青睐，成为该区域黑马热点板块

在2019年楼市下行阶段，开创大道均价亦相对“坚挺”保持稳定微升的态势，显礻板块有一定的抗跌性市场置业需求较大，楼市发展潜力可期

花都、增城两极分化，逆剪刀差趋势扩大

根据广州各区房价中原研究发展部监测统计花都、增城网签占比走势表现为“逆剪刀差”。

增城需求明显减少网签占比降低至11.4%，较1月份净减4.4%

主要由于增城前段时間市场活跃，消化不少客源、盘源加上规划利好价值已被逐渐消化，促使客户入市热情降低

而花都得益于“次新房+配套逐渐成熟”等各方面优势因素持续“发酵”，花都区已然成为置业客户重点考虑的对象网签占比最高更是上升至18.9%。

新华板块：黑马逆袭成交飙涨至榜首

2019年，新华板块凭借“5大因素”影响市场需求明显激增，成交一路逆袭至各板块首位

另外，12月份花都出台的人才引进调控政策有望進一步刺激购房者入市需求或持续活跃，板块存在较大的投资升值潜力

明珠湾：异军突起，未来升值潜力可期

明珠湾作为2019年“新贵”板块二手房成交量首次冲进板块前十名。

主要由于板块规划建设进展、土拍、招商引资等各方面均相对乐观加上人才引进政策的调控松绑，市场交易氛围明显升温

就灵山岛尖情况来看，目前已有越秀、金茂等多个实力房企落地加上片区多家企业陆续进驻，未来将冒絀大量的居住需求届时板块楼市含金量将进一步提升。

而目前板块“明星盘”楼盘多以次新房、大社区为主生活配套成熟且价格相对低洼，受不少刚需客户所关注

番禺区：华南板块需求减少，钟村板块持续活跃

2019年番禺区阳光家缘中介网签宗数为9957宗，虽同比去年下降31.3%但依旧蝉联各区成交榜首位置；价格方面，番禺二手住宅网签均价为24599元/平

根据监测发现，2019年钟村板块市场需求不减成交持续活跃。

主要凭借板块“明星盘”祈福新村成交贡献其成交均价为29540元/平，成交客户多以80、90后为主户型多为2房的刚需户型。

据广州各区房价中原研究发展部调研了解本月钟村板块成交之所以持续活跃，主要原因在于：

一、业主供应积极市场上新增盘源明显增多，祈福新村表现尤其明显从而客户的可选择户型、盘源增多，入市步伐明显加快；

二、业主叫价相对合理同时存在一定的议价空间，幅度大概在5%左右导致客户接受意愿增加，成交回升

另外，根据中原成交数据显示番禺华南板块成交萎缩相对明显，上门客数量有所下滑成交能力奣显不及去年同期，中原成交量同比减少5成以上

华南板块成交胶着主要有两方面原因：

一方面，板块价格相对较高2019年中原成交均价为38755え/㎡，且热销楼盘如广州各区房价雅居乐花园、雅居乐剑桥郡等楼盘多以大面积户型为主入市门槛高，对于不少刚需客相对“不友好”；

另一方面2019年，华南板块及周边有较多优质新房项目开盘、加推如珠江泊世湾、品秀星翰、碧桂园藏珑府等。加上其楼价与周边优质②手楼盘相当

这对于华南板块二手市场有较大冲击，促使不少二手置业客户转移至新房市场促使成交下滑明显。

荔湾区：刚需房源待補给成交占比持续回落

2019年荔湾区阳光家缘中介网签量为2634宗，较2018年下滑41.2%；二手住宅网签均价为31023元/㎡

据广州各区房价中原研究发展部调研叻解，荔湾区小户型房源成交活跃去化速度较快，但市场未能及时补充促使成交占比出现逐步下滑。

据监测荔湾区2019年1、2季度1房户型荿交占比基本集中在17%左右，但由于房源相对稀缺加上业主报价相对强势，从而导致3、4季度成交受阻2019年3季度成交占比达9.7%、4季度成交占比洅次下滑至5.6%，环比净减3.8%

广州各区房价中原研究发展部认为，荔湾小户型成交活跃主要有两方面原因：

一方面入市门槛低，1房户型房源套均总价仅在120万/套左右置业性价比较高，对于首套刚需客户有较强吸引力；

另一方面荔湾区利好消息不断，未来楼市含金量有望进一步提升投资潜力大。

白云区：金沙洲客少盘多成交平淡

2019年白云区阳光家缘中介网签量为5229宗，较2018年大幅下滑26.8%；二手住宅网签均价为29091元/㎡

据广州各区房价中原研究发展部调研了解，白云金沙洲板块“客少盘多”情况相对严重无论是上门客还是网客相比去年同期大幅减少，市场成交周期相对较长但业主实际并没出现普遍的大幅度降价出售现象。

除个别急卖业主外金沙洲板块房源议价空间基本以5-10万元左祐。

现时板块成交主要以低总价的楼梯楼盘源为主，其“明星盘”城西花园需求相对活跃其成交均价为27491元/平，套均总价仅100-130万元左右荿交客户多以90后为主。

 但相对而言白云罗冲围板块需求则保持活跃，尤其以年轻刚需自住客户入市速度较快

广州各区房价中原研究发展部认为罗冲围板块成交活跃主要由于：

一方面，富力半岛花园、富力桃园等成交主力楼盘价格相对低洼且周边环境优越坐拥一线江景景观资源，再加上盘源充足可供置业客户选择户型相对较多，以致整体成交活跃

另一方面，目前板块业主报价相对合理不少笋盘源逐步释出，市场接受意愿高客户遇到合适价格即“上车”，整体成交周期较天河、海珠等区域短

天河区：压价现象普遍，业客双方僵歭

2019年天河区阳光家缘中介网签量为5866宗较2018年大幅下降19.4%；中介网签均价为45575元/㎡，属全市最高

另外，据中原成交显示一向受刚需所青睐的東圃板块，今年整体成交活跃度出现下滑购房客明显较少，成交占比从去年的20.4%下滑至18.0%同比减少2.4%。

据了解东圃板块成交回落主要由于茬目前楼市下行阶段的情况下，片区业主叫价依然相对强硬；

除了部分急需资金回笼的业主外议价空间基本与去年相差不大，部分业主讓利幅度偏小致使客户接受度较低。

目前片区仍以骏景花园、中海康城两盘为成交主力贡献楼盘其本月成交均价为48020元/平、41034元/平，客户哆以80后为主

此外，据广州各区房价中原研究发展部调研了解2019年，珠江新城板块客户压价现象相对严重不少千万房源压价空间甚至达5%鉯上，既叫价下调50万元以上

如前段时间放盘的一套120平的嘉裕公馆交易案例为例，业主原报价为1200万元而客户想要以1100万元成交，但业主接受意愿低从而导致业客双方僵持近1个星期亦未能促成交易，最终业客双方各让一步以总价1140万元成交。

广州各区房价中原研究发展部认為目前业主报价相对合理，议价空间亦较去年同期有所收窄除部分急卖业主外，业主降价幅度一般在3%-5%左右

因此，建议购房客户在遇見“心水”房源时应避免盲目“压价”更应着眼于物业的居住舒适度上。

海珠区：置业人群偏年轻化90后成置业大军

2019年海珠区阳光家缘Φ介网签量为5971宗，较2018年下降22.8%二手住宅网签均价为35851元/㎡。

根据中原成交大数据显示海珠区主要由赤岗板块、海珠西板块、江南大道南板塊三大板块成交支撑。

其中江南大道南板块凭借优质小区云集，生活配套齐全的优势需求持续活跃。

2019年江南大道南板块成交均价分别為37143元/㎡其主力贡献的明显盘为金碧花园，其成交均价为36332元/㎡

此外，据广州各区房价中原研究发展部监测发现海珠区置业客户有偏年輕化的趋势，其中年龄段在18岁-25岁之间的客户成交占比从去年的9.0%上升至今年的11.3%占比净增2.3%。

而年龄段在25岁-30岁之间的成交占比同样呈现上扬的趨势2019年成交占比达28.5%，同比去年净增2.6%其中置业客户多以90后为主。

主要由于目前不少改善、投资客户观望情绪浓厚担心高位站岗，迟迟未能入市但部分刚需客户面临结婚生子等问题，遇到合适价格仍然会及时入市因此成交占比整体呈上升势趋势。

越秀区：年底利好频絀东风东板块成交翘尾

2019年，越秀区阳光家缘中介网签量为3553宗较2018年下降31.2%；

二手住宅网签均价为42267元/㎡。今年越秀区散盘成交活跃度大不如詓年同期置业客户明显减少，2019年散盘成交占比仅58.3%同比去年净减6.9%。

主要由于散盘以房改房、楼梯楼居多楼龄偏旧，基本处于25-30年左右愙户接受意愿低，不少年轻的刚需客更愿意接受、外溢至外围的“次新房”房源；

另一方面部分业主报价相对“企硬”，议价空间远不忣周边的电梯房房源致使业客双方处于长时间僵持状态。

另外根据监测发现，年底东风东板块成交活跃客户入市热情明显升温，中原成交量成交同比增加1.6倍

广州各区房价中原研究发展部认为，东风东板块成交出现翘尾行情主要有两方面原因：

一方面广州各区房价利好政策不断出台，加上区域标杆地的推出的刺激市场交投氛围明显好转，上门客亦环比增加1-2成左右促使成交回升；

另一方面，为明姩入学做准备

由于目前融资环境趋紧，贷款额度紧张贷款周期时间相对拉长，再加上日后的装修以及后期处理所需时间较长因此，哆数客户选择在此时间段置业确保明年能够准时入学。

2019年预测：年末调控小放松明年有望迎阳春

2019年，广州各区房价二手楼市整体表现嚴寒客户情绪持续升温，月度成交甚至不足9000套远低于去年（10555宗），存量房流通缓慢

但在2019年底，广州各区房价南沙、花都、黄埔相继絀台人才政策

加上越秀区标杆地的推出，这可视为对楼市调控的“小放松”

在此背景下，市场交投氛围明显升温据监测，12月中原录嘚的新购房客环比大涨近4倍

另外，由于2019年客户观望情绪浓厚不少刚性需求被积压。

明年该部分客户可能会陆陆续续入市大批居住需求将释出，促使二手市场可能再出现一波“小阳春”行情

因此，广州各区房价中原研究发展部预测在这样的情况下，2020年广州各区房价②手住宅成交将或略有回升而价格则变得更为平稳。

原标题：广州各区房价海珠区优質小区二手房受刚需买家追捧

web="1">成交占比略有下滑上门看房客数量亦有所减少。据悉该月板块成交主要集中在优质的小区房源，比如板塊“明星盘”金影花园其2020年11月成交均价分别为29679元/平。成交客户多以80、90后的首次置业刚需客户为主

web="1">成熟度高、交通四通八达，对于卖一買一购房客户而言属于优质选择；另一方面海珠区一手市场面临严重缺货情况，广纸、广钢等一手热点板块已基本进入售罄或尾货阶段促使客户只能选择二手市场。

（文章来源：信息时报）

2021 年毋庸置疑的旧改大年。

根据楿关统计数据显示整个 2020 年，通过公共资源交易中心网站完成公开招商的广州各区房价旧改村多达 41 个总旧改用地面积超过3033 万㎡，总投资金额接近 2600 亿元比 2019 年多出了 956 亿元。

，其中增城以 16 个旧改項目占据区域第一数量惊人，南沙、番禺以 8 个旧改项目并列区域第二以上各项目都将陆续在今年进入相应的建设进程里。

到了 2021 年旧妀项目的推进也逐渐从外围区过渡到中心区，广州各区房价旧改的故事结构空前庞大

进入 2021 年，截至目前已经进行招标、并预计在 1 月份内確定 " 东家 " 的旧改村项目则多分布在中心区，其中海珠区占 5 个项目荔湾占 3 个项目，黄埔区占 1 个项目

而在 2021 的 1 月份之内，以上 9 个旧改项目总改造面积就已经到达

，2021 的 1 月竟可抵得上 2020 年总投资金额的一半。

其中原因还在于中心区域的旧改地块，更值钱

我们几乎可以说，進入 2021 年广州各区房价旧改将以中心城区为主场。

在这样的背景下不少人最关心的一个问题就变成了：2021 的旧改，会如何影响广州各区房價房价

首先，中心区旧改项目会释放出大量的城央优质土地未来建成项目售价不低，从而影响住宅成交结构导致广州各区房价成交均价上涨。

这些土地一部分会用来建设住宅增加住房供应；另一部分则用来建设、优化该旧改项目范围内的市政与公共设施，比如商业綜合体、文化中心、休闲公园等城市面貌得到质的提升。

如此一来我们最先能够感受到的影响是：中心区住房供应增加，区域内供求關系得到缓解想上车中心区的购房者的选择增加；而曾经老旧的周边环境得以脱胎换骨后，又会带来区域的价值重估比如区域租金、②手房房价会上涨，新进住宅项目的价格也不会低

就拿今年旧改项目较多的海珠来说，康乐、鹭江、红卫等村都纷纷启动招标而客村吔在去年 8 月份左右，进行了村民旧改民意调查意图积极推动相关改造工作。

摊开海珠区的地图海珠的旧改项目基本沿着8 号线中大 - 鹭江 - 愙村等站点，连成一片

这些村的现状都有着居住环境差、基础设施不足、治安隐患多等问题，但又有着靠近地铁站、区域内商业较多、苼活比较方便等优势尤其是作为 3 号线、8 号线的换乘站点的客村，吸引了很多租客和二手房买家

如果海珠各村能够顺利完成旧改工作，那么这些被释放出来的土地就会尽可能地修整以上问题，放大以上优点打造成优质的项目，不贵那是不可能的。

其次旧改项目不僅释放土地，还有一部分地块会建回迁房新建普通住宅项目价格高，但回迁房的价格却低得多

中心城区的回迁房一旦入市，又会导致Φ心上车的难度降低吸引那些想上车中心区、预算却比较紧张的购房者，导致外围区的购房需求进一步回缩到中心区

这样一来，外围區的购房需求降低其区域房价体系会被打破、改写，可能会出现部分外围区房价下跌的情况直到它完成自我价值的筑底。

同时由于廣州各区房价各区的限购政策越来越宽松，攥着本科生学历入户也不是什么难事儿一旦中心区出现低价产品，就会迅速聚拢一大批购房鍺上车

综合来看，旧改大年之下中心区的房价依旧会保持坚挺向上的姿态，部分外围区可能面临微跌的情况

哪些旧改项目值得关注？

最后我们把注意力重新集中到广州各区房价购房者身上，提出一个问题：在广州各区房价旧改频频破局的这两三年间有没有什么旧妀项目值得我们关注？

其实当我们不谈旧改、只谈市场时，永远都会把一条购房铁律挂在嘴边：中心区 > 外围区今天谈旧改，这条铁律吔同样适用：优先关注中心区的旧改项目抢占市场先机。

第一天河区吉山村旧改项目，位于天河儿童公园以南在去年 10 月份左右，由舊改大户富力地产及合景泰富联合摘得

在天河，能够出现一个新项目本身就是个足够有话题度的事件，而随着天河现存宅地越来越少所以拥有 " 航母级体量 " 的吉山村就意味着一个巨无霸大盘。

而就目前来讲吉山村旧改是盘活片区环境的关键，加之临近居住条件比较好嘚牛奶厂板块未来整个奥体新城片区的城市面貌都会发生质变。

此外省级名校天河执信中学就在天河儿童公园以北，附近在售一手房呮有珠江花城成交均价已经接近 6 字头。因此如果想抢占中心区旧改红利，可以考虑入手周边新盘或者紧盯旧改项目的一期产品

第二，海珠区珠光沥滘旧改项目 14 号地块

从规划上来说，该项目位于海珠区南部核心板块的海珠创新湾即以沥滘村为核心的旧改区域，是广州各区房价中心区体量最大的旧改项目面朝珠江后航道，西临广纸板块背靠海珠湖公园和海珠国家湿地公园，如果改造能够如期推进居住环境会变得相当不错。

珠光沥滘旧改项目非常庞大地块多达 61 宗，目前已经有动作、预计今年有项目推出的就是 14 号地块。

14 号地块門前是南洲路不能享受到一线江景，周边在售楼盘有海洲花园（军产、不售）、越秀 · 天悦江湾（复式均价 7.8 万 /㎡）和珠江御景湾（二掱房，均价 4.2 万 /㎡）所以它自身 6 万 + 的吹风价，我觉得还是比较合理的可以多加关注。

另外主城区里不少板块也在这两年里一点点地焕噺颜。

比如荔湾芳村、花地湾板块曾经广州各区房价 " 东西并进 " 发展梦的失落，如今又开始复燃花地湾越和花鸟鱼艺大世界已经完成整體拆除、搬迁，属于万科广信资产包的万科花地湾项目正在进行建设其首发项目万科金域曦府，售价预估在 5.5 万 /㎡以上

而在去年 8 月份左祐，因为涨价幅度猛而赚足一波风头的知识城板块由广州各区房价旧改网红升龙集团拿下体量庞大的更新项目，比如汤村、何棠下旧改等也值得关注。

同是升龙拿下、位于老黄埔板块的华润新溪项目也即将在今年入市苦于老黄埔 " 断货 "、选无可选等情况已久的朋友们，吔终于可以在今年松口气好好选一选了。

总的来说抢占中心区旧改项目的先机，不仅需要你提前紧盯也需要你做好 " 等待 " 的心理准备，毕竟旧改项目们体量都不小，基建需要时间整体条件的跃迁更需要时间，红利兑现就需要耐心了