【G经济观察】LPR来了房贷会降吗？

日前中国人民银行一则关于贷款定价基准转换的公告引发各界广泛关注，其中对房贷的关注尤甚

根据公告，自3月1日起金融机构应與存量浮动房贷利率下调贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的房贷利率下调定价方式转换为以LPR（贷款市场报价房贷利率下调）为定价基准加点形成或转换为固定房贷利率下调。此次调整涉及对象为2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的參考贷款基准房贷利率下调定价的浮动房贷利率下调贷款(不包括公积金个人住房贷款)。

据数据显示2018年末，我国住户部门贷款余额47.9万亿元住户部门贷款余额占存款类金融机构全部贷款余额的比例为35.1%；其中，个人住房贷款余额为25.8万亿元占住户部门债务余额的比例为53.9%。作为存量贷款的重要组成部分房贷会因LPR产生怎样的变化自然成为人们最关心的问题。

从中国人民银行有关负责人的答记者问来看存量个人住房贷款也确实是着墨最多、解释最详细的部分。但从LPR的“前世今生”来看房贷并非政策的第一着眼点。

LPR从诞生之日起它就肩负着进┅步推进房贷利率下调市场化，完善金融市场基准房贷利率下调体系指导信贷市场产品定价的重任。

2013年10月25日LPR集中报价和发布机制正式運行。它被设计为商业银行对其最优质客户执行的贷款房贷利率下调其他贷款房贷利率下调可在此基础上加减点生成。最初各界对新的萣价机制寄予厚望然而在随后的运行过程中，LPR多参照贷款基准房贷利率下调来设定走势与贷款基准房贷利率下调相差不大，对银行贷款房贷利率下调的定价影响也十分有限

近年来，降低实体经济融资成本举措不断如何提高房贷利率下调传导效率成为金融政策面临的┅大难题。在此背景下使命未尽的LPR再次进入政策视野。

2019年8月中国人民银行决定改革完善LPR形成机制，同时明确在新发放的贷款中主要参栲贷款市场报价房贷利率下调定价并在浮动房贷利率下调贷款合同中采用贷款市场报价房贷利率下调作为定价基准。

“经过多年来房贷利率下调市场化改革持续推进我国的贷款房贷利率下调上、下限已经放开，但仍保留存贷款基准房贷利率下调存在贷款基准房贷利率丅调和市场房贷利率下调并存的‘房贷利率下调双轨’问题。”中国人民银行有关负责人表示完善LPR形成机制，提高LPR的市场化程度发挥恏LPR对贷款房贷利率下调的引导作用，有利于促进贷款房贷利率下调“两轨合一轨”提高房贷利率下调传导效率，推动降低实体经济融资荿本

据悉，截至去年12月接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价。此次存量信贷转向LPR为基准规模达百万亿级别，被业内认为是“一小步之后必然迈出的一大步”

毫无疑问，个人住房贷款也会因此产生一定的变化尤其是在全球市场房贷利率下调下行的大环境下，市场对LPR走低普遍抱有预期房贷会否因此受益成为楼市关注的焦点。

过去１年LPR下行趋势明显。但记者梳理发现1年期LPR下调3次，累计下行16个基点；5年期以上的LPR房贷利率下调只调整了一次下降了5个基点。不少分析认为虽然“换锚”之后，房贷与LPR挂钩但总体上影响有限，不宜从房贷角度对LPR进行过度解读

从有关部门的表态来看，“稳”仍然是楼市的第一关键词LPR的到来并不会让个人住房贷款出现大的波动。此前在國务院政策例行吹风会上，中国人民银行有关负责人就明确表示：“房贷房贷利率下调由参考基准房贷利率下调变为参考LPR参考的基准变叻，但房贷利率下调水平不能下降”

有商业银行个人住房贷款的朋友朂近一定纠结过这个问题：银行通知让选择以后的贷款房贷利率下调定价方式要么按照贷款发放时房贷利率下调执行固定房贷利率下调，要么随LPR房贷利率下调变化执行浮动房贷利率下调

LPR即贷款市场报价房贷利率下调，是由具有代表性的报价行根据本行对最优质客户的貸款房贷利率下调，以公开市场操作房贷利率下调加点形成的方式报价由人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的貸款参考房贷利率下调。今后LPR将成为贷款房贷利率下调定价的主要参考基准目前LPR共有18家报价行，包括工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、中信银行、招商银行、兴业银行、浦发银行、民生银行10家全国性银行西安银行、台州银行2家城市商业银行，上海農商行、广东顺德农商行2家农村商业银行渣打银行（中国）、花旗银行（中国）2家外资银行，微众银行、网商银行2家民营银行2019年8月17日，人民银行发布了改革完善LPR形成机制的公告明确银行应主要参考LPR确定贷款房贷利率下调。也就是说以后银行发放贷款时，房贷利率下調将按照LPR以“LPR+xx个基点”、“LPR-xx个基点”（其中，1个基点=0.01%）或“LPR+xx%”、“LPR-xx%”的形式来确定。所以无论是个人还是企业，在向银行申请贷款（经营贷款、流动性贷款、房贷等）的房贷利率下调将主要以LPR加减点的方式表示。

LPR和贷款基准房贷利率下调有何区别

贷款基准房贷利率下调是由人民银行不定期调整并公布的。LPR则是由报价行根据本行最优质客户执行的贷款房贷利率下调报出并由人民银行授权全国银行間同业拆借中心计算并发布的房贷利率下调。相比贷款基准房贷利率下调LPR的市场化程度更高，更能反映市场供求的变化情况

自2019年8月20日起，每月20日（遇节假日顺延）9时前LPR报价行根据本行对最优质客户的贷款房贷利率下调，以公开市场操作房贷利率下调加点形成的方式姠全国银行间同业拆借中心提交报价，全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR，于当忝9:30公布

个人住房贷款该如何转换更有利？

就拿小编本人的实际情况来分析吧小编在2018年购房时各银行住房贷款房贷利率下调依然执行的昰央行基准房贷利率下调上浮，当时5年以上住房贷款基准房贷利率下调4.9%上浮20%即4.9%*1.2=5.88%。

如果选择转换成固定房贷利率下调那么在后面整个贷款期限内无论LPR房贷利率下调怎么波动，我的这笔住房贷款房贷利率下调一直执行的都是5.88%

如果选择了浮动房贷利率下调，银行会按照上年12朤20日LPR加点重新计算经查询2019年12月20日LPR是4.8%，在此基础上加108个基点（1个基点=0.01%）就是我目前的贷款房贷利率下调5.88%以后我的贷款房贷利率下调计价方式就是：LPR+108基点（即1.08%），按年浮动需要注意的是，LPR是浮动的加108基点是不变的。贷款房贷利率下调会在每年的1月1日按照上年12月20日LPR加点重噺计算比如现在的5年期以上LPR是4.65%，如果到今年12月20日LPR依然是4.65%那么明年1月1日开始，我的房贷房贷利率下调就变成了4.65%+1.08%=5.73%比我目前的贷款房贷利率下调显著下降。

那么问题来了长期来看LPR会涨还是降呢？我们先来看看央行规定“自2019年10月8日起新发放的商业性个人住房贷款要以贷款市场报价房贷利率下调（LPR）为参考基准定价。”以来5年期以上LPR走势：

很直观的看到不到一年时间，LPR已经下降了20个基点

从更长期的趋势來看，我国贷款房贷利率下调下行也是大趋势同时这也符合国际主要经济体房贷利率下调变化趋势，大部分发达经济体目前存贷款房贷利率下调都维持极低的水平甚至出现负房贷利率下调的情况。

看完这篇文章你还会纠结到底选固定房贷利率下调还是浮动房贷利率下調吗？

中新经纬客户端7月26日电 (魏薇)最近銀行存量房贷挂钩LPR浮动房贷利率下调的工作已接近尾声有贷款人向中新经纬客户端反映，贷款行在重定价日设置上只提供“按照原合哃规定”这一个选项，通常是每年1月1日

简单来说，重定价日就是在每年这一天客户的房贷房贷利率下调都会重新计算一次，与最新的LPR報价挂钩(注：当月1-19日作为重定价日采用的是上个月LPR报价)。这一选择也影响着以后每年的月供调整贷款人应该如何选择？

徐先生最近接箌了荆州农商行客户经理打来的电话通知他尽快在微信小程序上把房贷房贷利率下调定价方式转换为LPR。

“我在操作时发现重定价日只囿‘按原合同约定’这个选项，根本没得选”徐先生对中新经纬客户端说道，原合同约定就是每年1月1日

荆州农商行LPR房贷利率下调转换頁面 来源：受访者提供

徐先生表示，自己的同学是在中国银行办理的房贷但是他却有两个选项，一是每年1月1日二是贷款放款日对应的烸年对月对日。

对此徐先生颇为不满，“我打电话询问银行客服人员为何只有这个选项工作人员说，只能从明年才开始变”徐先生認为，银行没有给自己自主选择权

另一位杨先生也遇到同样的情况，“两年前我在天津银行做了房贷看新闻知道今年房贷房贷利率下調要转成LPR了，但是左等右等也没有等来通知最近好不容易等到了通知，但是打开银行APP发现重定价日只能选‘按约定重定价周期调整’。”杨先生表示

天津银行LPR房贷利率下调转换页面 来源：受访者提供

中新经纬客户端拨打天津银行客服电话，对方表示重定价日无法选擇，转换为LPR之后统一为明年1月1日生效之后每年1月1日会重新定价。

“我的贷款发放日期是9月23日如果可以选择重定价日，我希望选择贷款發放日这样今年就能享受到房贷利率下调下调的优惠，可银行只给我一个选项”杨先生告诉中新经纬客户端，自己也做了一些功课據他了解，如果重定价日设为1月1日就要参考上一年12月20日的LPR报价，而银行每年年底的资金会比较紧张房贷利率下调可能会上调，他认为這样会吃亏

多给客户提供一个选择难吗？

事实上根据央行此前规定，金融机构与客户协商定价基准转换条款时可重新约定重定价周期和重定价日，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年

中新经纬客户端分别致电工行、农行、建行、中国银行、交通银行，客服人员均表示有两个选择可选择每年1月1日，或者选择按照贷款放款日对应的每年对月对日

此前邮储银行、兴业银行、成都農商行等银行均因手机APP只有1月1日一个选项而遭客户投诉，不过上述银行均作出改进邮储银行客户薛先生7月23日致电贷款经理，对方表示7朤起已在手机APP上增加了“贷款发放日对应日”的选项。成都农商行客服人员表示本月底手机端可以看到两个选项。

为何仍有不少银行仅給客户提供一种选择“其实主要是出于方便的考虑，没有LPR之前房贷房贷利率下调通常也是约定如果上年度贷款基准房贷利率下调有变动从次年1月1日开始调整，一般都是这个习惯”中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼对中新经纬客户端分析道。

易居研究院智库中惢研究总监严跃进同样表示一般来说，从房贷利率下调计算的便利和统计的便利等角度看以1月1日计算相对便捷。从过去的重定价日来看其实也是按照1月1日进行的，这样方便全年包括贷款余额、还贷情况等统计

不过，董希淼指出银行应该把重定价日的选择权交给客戶，不应强制要求客户只能选择每年1月1日这说明部分银行服务做得不到位。对于银行来说系统开发并不难很多客户都是在手机上操作，只多一个选项而已

重定价日选择哪个更划算？

中新经纬客户端了解到不少银行下发通知，客户如果在8月20日前不在手机APP上操作会自動转换为与LPR挂钩(注：具体截至日期以各银行公告为准)，留给贷款人的选择时间不多了应该如何选择重定价日？每年1月1日和贷款日对应日哪种更划算

一位股份制银行的贷款客户经理认为，如果仅考虑享受到贷款优惠房贷利率下调的时间早晚不考虑未来房贷利率下调波动，重定价日当然越早越好比如现在是7月份，如果贷款放款日在8-12月可以选择放款日作为重定价日，这样今年就可以享受到LPR下调的优惠了如果是其他月份选择每年1月1日，那么最早在2021年1月1日就可以挂钩LPR

上述客户经理还提示，个别银行可能系统设置不同特别是放款日在8月20ㄖ之前的客户最好提前和贷款行沟通清楚，以免发生到明年贷款放款日才调整的情况

需要注意的是，LPR和过去的贷款基准房贷利率下调并鈈一样每个月都会跟随市场房贷利率下调报价变动或不变，而重定价周期通常是一年因此选择哪个月进行重定价会决定着未来12个月的還款房贷利率下调。仅考虑转换LPR的时间早晚并不一定能在未来享受到最划算的房贷利率下调

对于贷款人担心的年末房贷利率下调高的问題，由于LPR报价不足一年尚不能总结出规律。不过从仅有的11个月数据来看2019年12月5年期以上LPR报价4.8%，低于2019年8-10月的4.85%但又高于2020年1-7月报价。

严跃进舉例道如果某个购房者约定8月25日为重定价日，同时一年定价一次那么8月25日时，房贷利率下调就以最新一期即8月份公布的LPR报价为准如果这个LPR是低于12月20日公布的LPR报价，那么购房者可以享受相对低的LPR这样就相对划算。反之如果这个LPR高于12月公布的LPR就相对不划算。其实最终還是取决于LPR的变化

中原地产首席分析师张大伟表示，从今年的情况来看上半年5年期以上LPR从4.8%下降至4.65%，下降了15个基点以100万、30年贷款期限等额本息的房贷为例，月供相差约90元无论重定价日选择哪一种，对于未来几十年的贷款时间而言差别可能并不太大。(中新经纬APP)