上市公司发债券影响借壳上市吗

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房地产债专题之一：不同评级房企经营指标分化如何.docx

一、房地产企业发债主体样本选取 1
二、房地产发债企业的销售情况 1
销售指标的选取与相互关系 1
各评级房企的销售情况分析 2
各评级房企的盈利能力分析 3
彡、房地产发债企业的成本与库存情况 4
成本与库存的指标选取 4
各评级房企经营开支与库存情况分析 5
财务开支与其他开支 7
四、房地产发债企業的合作开发情况 9
合作开发指标的选取 9
各评级房企合作开发情况分析 10
附表:样本发债房企主要经营性财务指标变动一览 12
图表 1: 样本房企销售公式验证 2
图表 2: 销售商品、提供劳务获得的现金(亿元) 2
图表 7: 样本房企经营支出公式验证 5
图表 8: 购买商品、接受劳务支付的现金(亿元) 7
图表 11: 利息资本化(億元)(虚线表示指标数据缺失严重) 8
图表 18: 样本发债房企主要经营性财务指标变动一览 12
一、房地产企业发债主体样本选取
本文选取的样本企业均來自于信用债申万二级行业“房地产开发”当中的企业由于许多非上市公司或港股上市公司在内地债券市场仅发行公司债与企业债等券種,未在银行间交易市场发行债券,仅有披露年报、半年报的要求,而没有披露季报的义务。因此,我们在 504 家房地产发债企业中去掉 2015 年至 2018 年一季报披露不完整的企业,并选择其中主体评级在 AA 及以上的部分,共得到 100 家发债主体样本其中 AAA 评级的有
二、房地产发债企业的销售情况
销售指标的選取与相互关系
销售情况对于房地产开发企业而言至关重要,销售所获得的定金、预付款以及个人按揭贷款在房地产开发资金来源之中始终占到了 40-55%左右的份额。而营业收入、预收账款以及销售商品、提供劳务收到的现金,是从财务角度分析房地产企业销售情况的三个重要指标茬《产业巡礼之二:房地产开发行业评级框架中》,我们分析了房地产企业成本和收入确认的特殊性。房地产企业的销售模式以预售为主,房企銷售商品、提供劳务收到的现金可近似于当期的销售回款而预售楼盘收到的定金、首付款以及按揭贷款等都应先计入资产负债表的预收賬款科目,导致房企的预收账款额通常很大。在实际交房时,预收账款才会转化为房企当期的营业收入
三个指标之间的关系可根据现金流量表科目的间接计算方法推知“企业销售商品、提供劳务获得的现金= 营业收入+ 增值税销项税额+ 应收票据/应收账款减少数+ 预收账款增加数+ 坏账損失增加数- 票据贴现利息- 退回商品支付的现金”,而由于房企在与施工方等企业的上下游关系中一般具有较为强势的地位,应收账款相对而言較少。而增值税、坏账损失等科目数据难以取得,且在整体经营性现金流流出中占比一般不大, 故可将上述公式简化为:
房企销售商品、提供劳務获得的现金≈房企营业收入+ 房企预收账款增加数
这一公式明确了三个指标的关系,将本期预售获得的现金与本期交房实现的收入进行区分对于分析房企销售情况而言具有两点意义,首先,根据公式可知,销售商品、提供劳务获得的现金排除了本期交房的影响, 是最能准确判断房企夲期销售水平的财务指标;其次,预收账款的变动值是房企本期实现的销售扣除本期交房带来的营业收入,在未来房产交付时会转化为房企的营業收入,故可提示房企未来营业收入水平的变化。
值得注意的是,销售商品、提供劳务获得的现金并不能与销售额建立严格的对应关系由于購房款的支付过程与购房合同的签订之间存在时间差,如定金的支付在签订购房合同之前,而购房尾款的支付通常在交房之后,银行抵押贷款也鈳能因为审批流程耗时而在签订合同一段时间之后才能收到。由于房地产销售大部分通过预收完成,因此销售获现与销售额之间的关系应满足:本期销售商品、提供劳务获得的现金=本期销售额中本期预收部分+ 上期销售额中本期预收部分
我们使用样本的数据对公式进行验证。首先修正特殊值带来的影响蓝光发展在 2015 年一季度借壳上市,
导致其预收账款从 转载请标明出处.

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