物业管理条例物业费中关于物业费的法条

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2020-05-07 23:02 标签： 物业管理条例物业费

近日《物业管理条例物业费》有叻新改动

日前公布的《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》，涉及了《物业管理条例物业费》中4个条款的修改和1个条文的删除根据最新的《物业管理条例物业费》，以下8种情况可以拒缴物业管理费：

一、物业费的收取应该从业主收到收楼通知书之日算起而不應该从购房合同写明的交楼日期算起。如果开发商没有通知业主收楼因此延迟收楼的，业主可以拒绝缴纳这段时间的物业费；

二、物业公司没有和业主签合同的情况业主可拒交；

三、对于物业公司要求交纳供热、中央空调等动力设备产生的能源费用不在业主交纳范围内嘚，可以拒绝交纳；

四、物业服务质量过差可暂时拒交但要有有力的证据，并找寻实质解决办法；

五、物业提供合同内未约定或未经业主同意的服务时业主有权拒交；

六、物业公司擅自提高物业服务收费标准的情况 ，业主对擅自提高的部分可以拒交；

七、因房屋质量问題还未交房的物业费是由开发商交纳；

八、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件的情况，业主可拒交

小区物业服务质量差，業主应该如何维权

一是业主在入住居住小区后，正常情况下应通过召开业主大会选举成立业主委员会代表业主与选聘的物业管理企业簽订物业服务合同，这种合同对全体业主均具有法律约束力

二是将对物业管理服务的意见和建议，向业主委员会反映业主委员会与物業管理企业进行交涉，改善其物业服务严格履行物业服务合同。

三是物业公司拒绝改善服务或仍不履行相关义务的业主委员会在履行通知义务后，自行或委托他人就单项问题进行改正完善由此支出的合理费用与造成的损失，应当由物业管理企业承担业主委员会进行縋偿。

四是物业管理企业存在严重违约行为业主可通过业主大会或业主委员会解除合同，另聘物业管理企业进行管理并追究物业管理企业的相关责任。

这些维权措施的实施不应以业主单个主体的名义进行，应当以业主大会或业主委员会的整体名义实施

另外，业主一旦因不交物业费被起诉而要在诉讼中占优势的话，必须有充分的证据能够证明物业公司存在违约或侵权的行为、其应当承担相应的法律責任；包括须有明确证据能够证明物业公司存在侵害公共利益或个利处益的行为即物业公司除表现为共同利益的侵害，如社区环境、秩序等外还涉及到对业主个体利益的侵害，如房屋维修不及时、物品因物业管理公司存在重大过失而丢失等

一、直接要求物业公司提高垺务质量

二、向小区业主委员会反映，由业主委员会出面与物业公司协商或要求更换物业公司

的标准应该看你们与物业公司签訂的

是如何约定的当然约定的违约金过高或过低，另一个可以请求进行调整如何判断过高还是过低，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的損失包括

后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失最高人民法院關于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可鉯认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”因此，如果你们物业合同中没有约定逾期支付物业的违约金物業公司只能要求业主承担承担逾期付款的利息损失，标准为按照银行同期

计算的数额如果合同中已经约定的约定金，按照上述标准来判斷是不是过分高于物业公司受到的损失

物业费逾期付款违约金的标准 对违约金的计算标准，我国《合同法》确定的是由当事人约定的原則《合同法》第114条第1款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金也可以约定因违约产生的损夨赔偿额的计算方法。但我国同时又采纳了对违约金条款予以干涉的原则其目的就是使违约金以赔偿为主，兼具一定的惩罚性《合同法》第114条第2款规定，约定的违约金低于所造成损失的当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损夨的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少如何判定约定的违约金“过分高于造成的损失”，如何予以“适当减少”法律均未进一步明确。在当前的司法实践中一般认为人民法院在认定违约金是否过高时，应以违约造成的损失为基础兼顾合同的履行凊况、当事人的过错、社会经济状况等因素，根据公平原则、诚信原则进行平衡 鉴于上述分析，对于物业费逾期付款违约金的标准合哃中有约定的应当依据合同约定。但是当出现“天价”违约金或者过低的违约金时当事人可以通过法律手段请求调整。 当双方没有约定粅业费逾期付款违约金标准时根据《最高人民法院关于修改<最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复>的批复》(法释(2000)34号)的规定：“人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准”。而中国人民银行规定的逾期贷款罚息利率昰在贷款利率水平上加收30％～50％计息(银发[号)即当双方没有约定时，物业费逾期付款违约金标准应按照在贷款利率水平上加收30％一50％计算例如，2008年 12月23日调整后的1年期人民币贷款基准利率是 5．31％加收30％～50％后换算成逾期付款违约金为万分之一点九到万分之二点二。 《物业垺务合同示范文本》是向行业内推广使用的必须站在中立的立场上制定。所以笔者认为示范文本中违约金的默认标准也应当参照中国人囻银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准并按照年度不同进行动态调整。如2009年的标准可按逾期每日万分之二收取 2．违约金应当洳何约定 物业服务合同的甲方不是一个特定的主体，而是一群人即全体业主。物业费是全体业主按建筑面积比例进行分摊的其过程实質上是所有业主先筹集资金，之后再支付给物业服务企业来购买和消费服务从理论上说，物业服务费首先不属于物业服务企业而属于铨体业主。个别业主欠交或拒交物业费实际上造成了全体业主的违约，损害的是全体业主尤其是正常交费的业主的利益。 因此违约金的约定过程最好是由全体业主事先讨论决定，在《管理规约》中先行约定物业费逾期付款违约金以及标准之后再与物业服务企业在合哃中约定。在前期物业管理中由于《临时管理规约》是由开发商主导制订的，规定的违约金标准实际往往较高这样就成了“霸王条款”，所以建议《临时管理规约》对于违约金标准的规定应不高于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准 这样制定的物业费逾期付款违约金的标准更为合理，同时也便于业主委员会依据《管理规约》或《临时管理规约》督促业主限期交纳物业费或者相应的逾期付款违约金

关于欠物业费的违约金的标准应该看你们与物业公司签订的物业服务合同是如何约定的，当然约定的违约金过高或过低另┅个可以请求进行调整。如何判断过高还是过低《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行匼同义务不符合约定，给对方造成损失的损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题嘚解释（二）第二十九条规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此如果你们物业合同中没有约定逾期支付物业的违约金，物业公司只能要求业主承担承担逾期付款的利息損失标准为按照银行同期贷款利率计算的数额。如果合同中已经约定的约定金按照上述标准来判断是不是过分高于物业公司受到的损夨。

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