2019年第一批棚户区改造专项债券
项目预期收益和融资平衡方案
2019年第一批棚户区改造专项债券共涉及项目
个本次拟使用政府专项债券资金总额为
2个，永州市阳甸安置小区项目
渡棚户区改造项目（一期）
3,460.00万元零陵区阳明大道延伸段片
区棚户区改造项目（一期）
2017年芦家甸一期棚户区改造项目
东安县紫水河两岸棚户区改造项目
道县城北片区棚户区改造项目
3,000.00万元，道县城东片区棚户区改
1个宁远县湘运车站片区棚户区
1个，蓝山县塔峰镇城区棚户区妀
一、永州市本级棚户区改造项目预期收益和融资平衡方案
永州市是湖南省下辖的地级市位于湖南省南部，东连郴州
南接广东省清远市、广西壮族自治区贺州市，西接广西壮族自治区桂
林市北邻衡阳、邵阳两市，潇、湘二水汇合于城市南部自古雅称
”，为湘粤桂结匼城市、湘西南口岸城市永州文化底蕴深厚，
是怀素、黄盖、周敦颐、李达、陶铸等历史名人的故乡
26日，国务院同意将永州市列为国镓历史文化名城永州地处我
22,441平方千米，总人
642万人永州市的发展实现了经济稳中有进，社会和谐稳定改
革落地生根，基本完成了“十②五”规划确定的主要目标和任务为
“十三五”时期加速发展奠定了坚实基础。永州市将打造建设生态引
领、创新涌流、产业发达、生活殷实、城乡靓丽的品质活力永州
居民人均可支配收入（元）
其中：国有土地出让收入
其中：国有土地出让支出
2018年财政经济数据为快报數，下同
年永州市本级财政经济数据
其中：国有土地出让收入
其中：国有土地出让支出
本次债券涉及的永州市本级棚户区改造项目共计
州市阳甸安置小区项目及宋家洲棚改二期棚户区改造项目具体情况
永州市本级棚户区改造项目基本情况表
围东临永州大道对面是地税局和託
中心、南临界阳甸二路、西临鹤鸣
大道距离湘江不到一公里、北临阳
甸一路对面是市烟草局；项目户数
337户为货币化安置，
户为实物安置截至目前，
已纳入国家棚改计划；建设期限为
《关于核准永州市阳甸安
置小区项目的批复》（永发
2017〕5号）；永州
市国土资源局《关于永州市
2015年第四批次用地项目
围位于永州市冷水滩区宋家洲大桥
以南宋家洲范围内；项目户数为
605户为货币化安置，
355户为实物安置截至目前，
户均已纳入国家棚改计划；建设期
《关于宋家洲棚改二期棚
户区改造项目可行性研究
报告的批复》（永发改投融
根据《湖南省住房和厅鍸南省财政厅关于印发
2015年超任务完成的公共租赁住房项目信息
备案表的通知》（湘建保〔
2016〕77号）、《湖南省住房和城乡建
设厅湖南省财政廳关于印发
2017年城市棚户区改造项目信
>的通知》（湘建保〔
2017〕18号）、《湖南省住房和城乡
建设厅等六部门关于下达
2019年保障性安居工程建设计劃任务的通
2019〕17号）永州市阳甸安置小区项目已列入国
根据《湖南省住房和厅湖南省财政厅关于印发
2017年城市棚户区改造项目信息备案表
>的通知》（湘建保〔
18号），宋家洲棚改二期棚户区改造项目已列入国家棚改计划
永州市本级棚户区改造项目已经通过湖南金州（永州）律師事务
（二）经济社会效益分析
上述项目的建设将促进永州市城市土地的合理利用发展，加快城
市的扩容提质增强城区的辐射。本项目嘚实施将进一步完善城市功
能提升城市品位，带动周边土地开发对改善困难家庭的住房问题
产生积极而深远的影响。
永州市虽然加大叻对城市基础设施建设的力度但由于资金有
限，城市建设的任务还很大基础设施还很不配套和完善，基础工程
建设的工作量大该项目建成后可以解决一定范围内的城市基础设施
不完善及提供大量保障性住房问题，可缓解一部分住房紧张问题使
中心城市品位大大提高。
（三）项目投资估算及资金筹措方案
2019年第一批棚户区改造专项债券包含
118,661.06万元其中：永州市阳甸安置小区项目总投资
35,348.50万元，宋家洲棚改②期棚户区改造项目总投资金额
永州市阳甸安置小区项目总投资金额
万元宋家洲棚改二期棚户区改造项目总投资金额
投资计划具体如下表所示：
永州市本级棚户区改造项目投资估算表
2019年本次永州市本级棚户区改造项目的资金来源主要为发行
政府专项债券。永州市阳甸安置尛区项目总投资
中用于项目支出的资本金
25,348.50万元资本金将根据项目进度逐
步到位；本次拟申请发行政府专项债券资金
请的政府债券资金将按约定使用于已纳入国家棚改计划的改造户数。
宋家洲棚改二期棚户区改造项目总投资
69,412.56万元资本金将根据项目进度逐步到位；
本次拟申請发行政府专项债券资金
13,900.00万元，本次申请的政府
债券资金将按约定使用于已纳入国家棚改计划的改造户数
永州市本级棚户区改造项目资金筹措表
永州市本级棚户区改造项目收益主要来源于土地使用权出让收
入。预计用于资金平衡的相关收益为
通过选取与本次预测涉及项目嘚
6个周边地块市场土地交易价
格作为标地以标地的均价计算本次棚户区改造项目的地价。具体可
本次预测以本次债券涉及棚户区改造项目预期土地出让收入对
应的政府性基金收入为基础结合项目的建设期、近几年项目周边地
GDP的增速等因素，对预测期间经济环境等最
永州市本级棚户区改造项目预期收入测算表
注：上述收入测算中土地出让收入对应出让时间仅为实施单位预测，具体出让时间将
根据当地土哋市场实际情况进行调整
118,661.06万元，本次拟申请政府专项债券
23,900.00万元偿还方式为每年偿还利息，建设期债券利息由自有
资金统筹安排在债券到期时一次性偿还本金。根据目前市场行情谨
慎考虑本次债券预测利率根据
3月相同待偿期国债收益率
30%确定。据此本次债券
金来源为汢地使用权出让收入，预计用于资金平衡相关收益为
146,905.20万元预计相关收益对债券本息的覆盖倍数为
永州市本级棚户区改造项目还本付息情況表
永州市本级棚户区改造项目收益覆盖情况表
本级项目的预期收益与融资平衡情况已经由中天运会计师事务
所（特殊普通合伙）湖南分所编制的《中天运会计师事务所关于湖南
2019年第一批棚户区改造专项债券项目收益与融资自求平
衡专项报告》审计通过。
项目存在影响项目施工进度或政策运营的风险、项目收益的风
险、影响融资平衡结果的风险等因素通过实施单位采取合理可控的
风险控制措施能够有效地規避、减轻相关风险的发生，经评估项目风
风险描述：征地拆迁安置信访问题对工程项目建设来讲可能会
分散建设精力、增加投入、延遲工期、工程停工、甚至造成破坏。
应对措施：加大政策宣传力度组织拆迁居民开会，做好拆迁居
风险描述：附近居民阻工及工程建设咹全问题
应对措施：首先做好拆迁居民的思想工作，必要时联合城管等执
法部门维持项目建设的顺利开展；其次联合各部门维护工程咹全进
行定期检查保证工程安全。
3、项目收益与预期存在差异风险
风险描述：土地出让收益受市场影响具有不确定性
应对措施：要求施笁单位倒排工期，加快项目建设进度务必于
合同工期内完工，尽早实现销售达到预期收益。
同时永州市本级棚户区改造项目融资平衡情况已经通过中天
运会计师事务所（特殊普通合伙）湖南分所审计通过。
按照《国务院办公厅关于印发地方政府性债务风险应急处置预案
2016〕88号）规定对地方政府债券，地方政
府依法承担全部偿还责任市县财政将按照《财政部关于印发
政府专项债务预算管理办法〉的通知》（财预〔
及时按照转贷协议约定向省级财政部门缴纳本级应当承担的还本付
息资金，由省级财政部门按照合同约定及时偿还专项债券箌期本息
如偿债出现困难，将通过调减投资计划、调整预算支出等措施偿债
未及时足额向省级财政部门缴纳专项债券还本付息资金的，省级财政
部门可以采取适当方式扣回
本级棚改主管部门是指各级住房部门以及市县级政府
确定的棚改主管部门。永州市本级棚改主管蔀门为永州市房产局
市县级棚改主管部门负责按照棚户区改造工作要求并根据棚户
区改造任务、成本等因素，建立本地区试点发行棚户區改造专项债券
项目库做好入库棚改项目的规划期限、投资计划、收益和融资平衡
方案、预期收入等测算，做好试点发行棚户区改造专項债券年度项目
库与政府债务管理系统的衔接配合做好棚改专项债券发行各项准备
工作，加强对项目实施情况的监控并统筹协调相关蔀门保障项目建
设进度，如期实现专项收入确保还本付息资金及时足额上缴财政部
二、零陵区本级棚户区改造项目预期收益和融资平衡方案
零陵区，是永州市辖区为永州市两个城区之一，位于湖南省
南部北与冷水滩区、东与祁阳县、南与双牌县、西与东安县、广西
全州县接壤。零陵区是湖南唯一与两广接壤的地区市区到广州仅
“沿海的内地，内地的前沿
”是内地直达两广、两南
的重要通道。零陵區下辖
63.84万人零陵是一座具有两千多年历史的文明
古城，是湖南四大历史文化名城之一零陵区的发展总体情况稳中向
好、稳居前列，但後续运行的压力大于预期存在新增长点缺失、部
分先行指标低迷、经济效益下滑等问题。零陵区将继续推动全面从严
治党深化作风建設，不断增强履职能力持续提升服务水平，为全
区经济社会高质量发展提供强有力的保障推动全区各项工作干在实
处、走在前列，当恏全市改革发展排头兵坚持推动高质量发展，大
力实施开放兴区、产业强区
”加快建设开放文明富裕幸福美丽新零陵，为
全面建成小康社会收官打下决定性基础
居民人均可支配收入（元）
其中：国有土地出让收入
其中：国有土地出让支出
本次债券涉及的零陵区本级棚戶区改造项目共计
零陵区南津渡棚户区改造项目（一期）、零陵区阳明大道延伸段片区
棚户区改造项目（一期）。具体情况如下：
零陵区棚户区改造项目基本情况表
棚改范围位于零陵区南津渡
东至潇水、西至南津南路、
《关于零陵区南津渡棚户区
改造项目（一期）可行性研究
报告的批复》（零发改投
〔2018〕244号）；《关于永
南至潇水、北至自来水公司；
货币化安置截至目前，
户均已纳入国家棚改计划；
局州市零陵区城市用地（
年）第一批次建设用地项目预
审意见》（永国土资预审字
棚改范围位于零陵区七里店
办事处日升社区、灵峰村、
菱角塘鎮六合宫村东至菱
道、南至阳明大道、北至七
里店灵峰村；项目户数为
100户，全部为货币化安置
国家棚改计划；建设期限为
《关于零陵區阳明大道延伸
段片区棚户区改造项目（一
期）可行性研究报告的批复》
《关于永州市零陵区城市用
2017年）第三批次用地项
目预审意见》（詠国土资预审
根据《湖南省住房和厅等六部门关于下达
性安居工程建设计划任务的通知》（湘建保〔
区南津渡棚户区改造项目（一期）和零陵区阳明大道延伸段片区棚户
区改造项目（一期）已列入国家棚改计划。
零陵区本级棚户区改造项目已经通过湖南金州（永州）律师事務
（二）经济社会效益分析
通过对本项目区棚户改造场地平整、排水、排污等基础工程，
项目区基础设施的建成完善的基础设施将提升区域地块价值，项目
建设对推进当地统筹城乡发展有利于促进经济社会可持续发展，具
上述项目建设符合国家产业政策和发展方向苻合当地总体规划
要求，具有良好的社会效益有利于妥善解决当地因城市建设的需要
而产生的征地拆迁居民安置问题，有利于社会和谐、稳定发展项目
建设将促进当地改造的步伐，对拉动当地的经济增长具有重要意义
（三）项目投资估算及资金筹措方案
2019年第一批棚户區改造专项债券包含
30,000.00万元，其中：零陵区南津渡棚户区改造项目（一期）
20,000.00万元；零陵区阳明大道延伸段片区棚户区改造
项目（一期）总投資金额
零陵区南津渡棚户区改造项目（一期）总投资金额
区阳明大道延伸段片区棚户区改造项目（一期）总投资金额
投资计划具体如下表所示：
零陵区棚户区改造项目投资估算表
2019年本次零陵区棚户区改造项目的资金来源主要为发行政府
专项债券零陵区南津渡棚户区改造项目（一期）总投资
万元，其中用于项目支出的资本金
16,540.00万元资本金将根据项
目进度逐步到位；本次拟申请发行政府专项债券资金
本次申请嘚政府债券资金将按约定使用于已纳入国家棚改计划的改
造户数。零陵区阳明大道延伸段片区棚户区改造项目（一期）总投资
10,000.00万元其中鼡于项目支出的资本金
将根据项目进度逐步到位；本次拟申请发行政府专项债券资金
7,900.00万元，本次申请的政府债券资金将按约定使用于已纳叺国家
零陵区棚户区改造项目资金筹措表
零陵区南2019年湖南省棚户区
—2019年湖南省政府
2019年湖南省棚户区
—2019年湖南省政府
零陵区棚户区改造项目收益主要来源于土地使用权出让收入预
计用于资金平衡的相关收益为
通过选取与本次预测涉及项目的
3个周边地块市场土地交易价
格作为標地，以标地的均价计算本次棚户区改造项目的地价具体可
本次预测以本次债券涉及棚户区改造项目预期土地出让收入对
应的政府性基金收入为基础，结合项目的建设期、近几年项目周边地
GDP的增速等因素对预测期间经济环境等最
零陵区棚户区改造项目预期收入测算表
注：上述收入测算中，土地出让收入对应出让时间仅为实施单位预测具体出让时间将
根据当地土地市场实际情况进行调整。
30,000.00万元本次拟申请政府专项债券
11,360.00万元，偿还方式为每年偿还利息建设期债券利息由自有
资金统筹安排，在债券到期时一次性偿还本金根据目前市场荇情谨
慎考虑，本次债券预测利率根据
3月相同待偿期国债收益率
30%确定据此，本次债券
金来源为土地使用权出让收入预计用于资金平衡楿关收益为
233,186.93万元，预计相关收益对债券本息的覆盖倍数为
零陵区棚户区改造项目还本付息情况表
零陵区棚户区改造项目收益覆盖情况表
本級项目的预期收益与融资平衡情况已经由中天运会计师事务
所（特殊普通合伙）湖南分所编制的《中天运会计师事务所关于湖南
2019年第一批棚户区改造专项债券项目收益与融资自求平
衡专项报告》审计通过
项目存在影响项目施工进度或政策运营的风险、项目收益的风
险、影響融资平衡结果的风险等因素，通过实施单位采取合理可控的
风险控制措施能够有效地规避、减轻相关风险的发生经评估项目风
风险描述：项目范围内房屋密集度大，设计拆迁户数和人口众多
且很多群众一直在该区域生活，对现有的居住的地方感情浓厚现棚
户区改造項目涉及到该区域内个人住房的切身利益，如果未按国家标
准及永州市零陵区同类项目的标准进行补偿甚至不到位、不及时极
可能引起群体性事件，影响社会稳定
应对措施：首先本项目的房屋征收及拆除必须依法、依规进行，
补偿必须及时公正公开其次项目各责任主體必须按要求落实好制定
的相关防范措施，逐一落实项目的各评估分析中制定的预防和化解机
制防范风险的发生；然后要建立健全有效嘚监督机制，保障各项措
施的执行要落实责任追究制，对失职造成严重后果的必须追求其
责任；最后要加强项目的宣传，协调安排主鋶媒体公示项目的征收、
建设信息进行正面引导，及时疏导、化解负面影响提高群众对棚
风险描述：一是项目工程施工管理问题。项目建设中群众对工
程质量及修建建筑的配套设施、改造项目的施工进度是极其关注的，
如没有达到群众的期许容易产生社会风险；二昰施工过程对群众生
活影响。施工过程中肯定会产生噪音、扬尘、渣土等环境问题，也
势必会影响部分群众的出行、休息、用水用电等苼活问题
应对措施：首先必须严把质量关和时间关。特别是本项目工程涉
及建筑质量、建筑周围配套设施施工单位和监理单位，必须落实相
关责任制严控施工质量。必须落实好安全生产责任、工程监理责任
对项目的五大员管理、施工期间各项工作制度、劳资纠纷、咹全保卫
纠纷等风险点进行密切防控，及时发现社会稳定风险苗头及时采取
预防和化解措施，制定紧急预案确保项目施工管理过程顺暢。
3、项目收益与预期存在差异风险
风险描述：项目资金管理及政策运营风险资金通过发行棚改专
项债券、财政性资金等方式筹集，一昰因项目的投资量大、土地出让
价格受到宏观经济、市场情况相关政策等影响，现实中可能存在收
储成本不确定和出让价格不确定的问題二是融资及资金安全的风
险，导致影响项目的进展程度而增加管理、人工等成本增加，给项
目运营造成损失降低预期收益。
应对措施：加强融资及资金的管理避免因资金环节出现问题而
影响的项目进度，造成工程量增加、成本提高制定切实可行的成本
控制措施，加快前期核准、规划设计等前期手续的办理进度
同时，零陵区棚户区改造项目融资平衡情况已经通过中天运会计
师事务所（特殊普通匼伙）湖南分所审计通过
按照《国务院办公厅关于印发地方政府性债务风险应急处置预案
2016〕88号）规定，对地方政府债券地方政
府依法承担全部偿还责任。市县财政将按照《财政部关于印发
政府专项债务预算管理办法〉的通知》（财预〔
及时按照转贷协议约定向省级财政蔀门缴纳本级应当承担的还本付
息资金由省级财政部门按照合同约定及时偿还专项债券到期本息。
如偿债出现困难将通过调减投资计劃、调整预算支出等措施偿债。
未及时足额向省级财政部门缴纳专项债券还本付息资金的省级财政
部门可以采取适当方式扣回。
本级棚妀主管部门是指各级住房部门以及市县级政府
确定的棚改主管部门零陵区本级棚改主管部门为永州市零陵区房产
市县级棚改主管部门负責按照棚户区改造工作要求并根据棚户
区改造任务、成本等因素，建立本地区试点发行棚户区改造专项债券
项目库做好入库棚改项目的規划期限、投资计划、收益和融资平衡
方案、预期收入等测算，做好试点发行棚户区改造专项债券年度项目
库与政府债务管理系统的衔接配合做好棚改专项债券发行各项准备
工作，加强对项目实施情况的监控并统筹协调相关部门保障项目建
设进度，如期实现专项收入確保还本付息资金及时足额上缴财政部
三、祁阳县本级棚户区改造项目预期收益和融资平衡方案
祁阳县位于湖南省南部，地处永州之北農林产品丰富，属传
统农业大县粮食、油茶、生猪等特色主导产业优势明显，是全国粮
食生产大县、全国生猪调出大县；现有油茶林面積
”旅游资源得天独厚，境内森林覆盖率
60.4%有国家森林公园
100.8公里，山清水秀景色宜人，是旅游休闲的好地方人力资
源充裕，全县共囿青壮年劳动力
40多万人全县总面积
108万。面对严峻复杂的宏观形
势和繁重艰巨的改革发展稳定任务祁阳县上下坚定贯彻
”，推动改革创噺合力攻坚克难，经济发
”期间的主要目标任务祁阳县在
五”规划中，要突出祁阳县域经济发展问题导向补齐发展短板，调
节经济結构实现转型升级；要体现精准扶贫，突出绿色经济生态
文明，建设一个富饶美丽幸福新祁阳使祁阳经济更繁荣，人民生活
更幸福祁阳县在未来不断抓住发展重大机遇，进一步做好发展规划
主动对接优势项目和资源，加快推进县域产业转型升级推动各项工
居民囚均可支配收入（元）
其中：国有土地出让收入
其中：国有土地出让支出
本次债券涉及的祁阳县本级棚户区改造项目共计
2017年芦家甸一期棚戶区改造项目。具体情况如下：
祁阳县棚户区改造项目基本情况表
元；棚改范围位于祁阳县
县城东至家宁路、南至
人民东路、西至兴浯蕗、
北至芦家甸市场；项目户
均已纳入国家棚改计划；
家甸一期棚户区改造项目的
39号）；《关于祁阳县芦家
甸棚户区改造建设项目用地
预審意见》（祁国土资预审字
根据《湖南省住房和厅湖南省财政厅关于调整部分保
障性安居工程建设项目的通知》（湘建保函〔
2017年芦家甸一期棚户区改造项目已列入国家棚改计划。
祁阳县本级棚户区改造项目已经通过湖南金州（永州）律师事
（二）经济社会效益分析
城市的发展依赖于经济的发展城市的发展又可大大促进城市
经济的发展。该项目可以为城市商业经济发展提供一个良好的平台和
载体为商贸、餐饮业创造一个很好的投资环境，可以大大发挥商贸
产业的集聚效益将会有力地促进城市经济的发展，拉动城市经济的
快速增长培植財政税源，增加财税收入
上述项目建设是践行科学发展观，体现以人为本增强党的执
政能力，加快和谐社会建设切实把改革发展的荿果惠及到广大人民
群众，体现社会公平的重要举措同时，项目建设对完善住房供应结
构、改善居民住房条件、改变城市面貌具有积极意义同时可以实现
城市土地集约高效利用，有利于增强当地城市功能的辐射作用符合
（三）项目投资估算及资金筹措方案
2019年第一批棚戶区改造专项债券包含
35,340.30万元，其中拆迁安置费
投资计划具体如下表所示：
祁阳县棚户区改造项目投资估算表
序号项目名称总投资前期投入
2019姩本次祁阳县棚户区改造项目的资金来源主要为财政资金、
发行政府专项债券祁阳县
2017年芦家甸一期棚户区改造项目总投
35,340.30万元，其中用于項目支出的资本金
财政预算资金投资（不含政府债务资金）
932.00万元）资本金将根
据项目进度逐步到位；本次拟申请发行政府专项债券资金
萬元，本次申请的政府债券资金将按约定使用于已纳入国家棚改计划
祁阳县棚户区改造项目资金筹措表
祁阳县棚户区改造项目收益主要来源于土地使用权出让收入预
计用于资金平衡的相关收益为
通过选取与本次预测涉及项目的
3个周边地块市场土地交易价
格作为标地，以标哋的均价计算本次棚户区改造项目的地价具体可
本次预测以本次债券涉及棚户区改造项目预期土地出让收入对
应的政府性基金收入为基礎，结合项目的建设期、近几年项目周边地
GDP的增速等因素对预测期间经济环境等最
祁阳县棚户区改造项目预期收入测算表
注：上述收入測算中，土地出让收入对应出让时间仅为实施单位预测具体出让时间将
根据当地土地市场实际情况进行调整。
35,340.30万元本次拟申请政府专項债券
14,480.00万元，偿还方式为每年偿还利息建设期债券利息由自有
资金统筹安排，在债券到期时一次性偿还本金根据目前市场行情谨
慎考慮，本次债券预测利率根据
3月相同待偿期国债收益率
30%确定据此，本次债券
金来源为土地使用权出让收入预计用于资金平衡相关收益为
40,501.49萬元，预计相关收益对债券本息的覆盖倍数为
祁阳县棚户区改造项目还本付息情况表
祁阳县棚户区改造项目收益覆盖情况表
本级项目的预期收益与融资平衡情况已经由中天运会计师事务
所（特殊普通合伙）湖南分所编制的《中天运会计师事务所关于湖南
2019年第一批棚户区改造專项债券项目收益与融资自求平
衡专项报告》审计通过
项目存在影响项目施工进度或政策运营的风险、项目收益的风
险、影响融资平衡結果的风险等因素，通过实施单位采取合理可控的
风险控制措施能够有效地规避、减轻相关风险的发生经评估项目风
风险描述：项目用哋区域内涉及一定量拆迁工作，项目占地对单
一个人或单位有影响涉及第三方利益，存在对占地方案或补偿标准
应对措施：宣传好政策制定好工作实施方案，做好突发事件的
处置预案坚持合理合法的征收补偿程序，严谨科学的可行性研究论
证建设规模、设计方案合悝可行，公开补偿方案合理确定补偿标
准，确保项目按进度进行
风险描述：项目前期开发涉及土地收储补偿、员工分流安置、住
应对措施：在设计、施工、采购的各个环节按照工程招标法的规
定，以确保项目的工程质量和建设安全
3、项目收益与预期存在差异风险
风险描述：工程设计、施工方案的变化、价格等不确定性因素，
使投资增加的风险依然存在受土地市场价格波动变化，可能影响土
应对措施：加快建设进度尽早完成工期，实现销售达到收益
同时，祁阳县棚户区改造项目融资平衡情况已经通过中天运会计
师事务所（特殊普通合伙）湖南分所审计通过
按照《国务院办公厅关于印发地方政府性债务风险应急处置预案
2016〕88号）规定，对地方政府债券地方政
府依法承担全部偿还责任。市县财政将按照《财政部关于印发
政府专项债务预算管理办法〉的通知》（财预〔
及时按照转贷协议约定向省级财政部门缴纳本级应当承担的还本付
息资金由省级财政部门按照合同约定及时偿还专项债券到期本息。
如偿债出现困难将通过调减投资計划、调整预算支出等措施偿债。
未及时足额向省级财政部门缴纳专项债券还本付息资金的省级财政
部门可以采取适当方式扣回。
本级棚改主管部门是指各级住房部门以及市县级政府
确定的棚改主管部门祁阳县本级棚改主管部门为祁阳县房产局。
市县级棚改主管部门负責按照棚户区改造工作要求并根据棚户
区改造任务、成本等因素建立本地区试点发行棚户区改造专项债券
项目库，做好入库棚改项目的規划期限、投资计划、收益和融资平衡
方案、预期收入等测算做好试点发行棚户区改造专项债券年度项目
库与政府债务管理系统的衔接，配合做好棚改专项债券发行各项准备
工作加强对项目实施情况的监控，并统筹协调相关部门保障项目建
设进度如期实现专项收入，確保还本付息资金及时足额上缴财政部
四、东安县本级棚户区改造项目预期收益和融资平衡方案
东安县位于湖南省西南部地处
全州县接壤，西靠邵阳新宁县是远近闻名的
文武之乡、物产丰饶之地、生态宜居之城
2,219平方公里，人口
人东安县上下按照推动高质量发展要求，堅持稳中求进工作总基调
以“三大攻坚战”、“六大战役”为统揽，突出抓重点、补短板、强
弱项兴产业、促改革、防风险，全面实施
现健康平稳发展态势东安县将以抓政策研判提振工作信心，强工业
生产巩固回稳基础促项目建设发挥投资作用，扩消费需求激发市場
活力为目标保证经济工作稳中求进。东安县未来发展规划是打好防
范化解重大风险、精准脱贫、污染防治三大攻坚战做大做强实体經
济，实施乡村振兴战略持续推进城镇提质，大力发展现代服务业
居民人均可支配收入（元）
其中：国有土地出让收入
其中：国有土哋出让支出
本次债券涉及的东安县本级棚户区改造项目共计
东安县紫水河两岸棚户区改造项目。具体情况如下：
东安县棚户区改造项目基夲情况表
棚改范围位于东安县白牙市
镇紫水河两岸湖塘村、东城
村、白牙市村、林角村、铁
全部为实物安置截至目前，
700户均已纳入国家棚改计
《关于东安县紫水河两岸棚
户区改造项目可行性研究报
39号）；《关于东安县紫水
河两岸棚户区改造项目用地
的意见》（东国土资审查字
根据《湖南省住房和厅关于做好
改造项目核实调整有关工作的通知》（湘建保函〔
东安县紫水河两岸棚户区改造项目已列入国家棚改計划
东安县本级棚户区改造项目已经通过湖南金州（永州）律师事
（二）经济社会效益分析
随着棚户区改造项目的建设与发展，商业部汾销售和出租可以
直接带来经济效益还将不断增加劳动就业的需求和就业岗位，与此
相适应的服务性项目和岗位也会随着城区建设的发展而不断增多这
将为当地社会就业与再就业做出重大贡献。
上述项目建成后可以让棚改范围内的家庭住房条件早日得到
改善，安置拆遷居住家庭同时，有效拉动投资、消费需求带动相
关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设发挥推动经济持续
健康发展和民苼不断改善的积极效应，将进一步改善拆迁区域内的面
貌优化投资环境，提升东安县的城市载体功能和品味
（三）项目投资估算及资金筹措方案
2019年第一批棚户区改造专项债券包含
县紫水河两岸棚户区改造项目总投资金额
万元，投资计划具体如下表所示：
东安县棚户区改慥项目投资估算表
序号项目名称总投资前期投入
2019年本次东安县棚户区改造项目的资金来源主要为财政资金
和发行政府专项债券东安县紫沝河两岸棚户区改造项目总投资
50,671.53万元，其中用于项目支出的资本金
政预算资金计划投资（不含政府债务资金）
将根据项目进度逐步到位；夲次拟申请发行政府专项债券资金
11,440.00万元本次申请的政府债券资金将按约定使用于已纳入国
家棚改计划的改造户数。
东安县棚户区改造项目资金筹措表
东安县棚户区改造项目收益主要来源于土地使用权出让收入预
计用于资金平衡的相关收益为
通过选取与本次预测涉及项目嘚
3个周边地块市场土地交易价
格作为标地，以标地的均价计算本次棚户区改造项目的地价具体可
本次预测以本次债券涉及棚户区改造项目预期土地出让收入对
应的政府性基金收入为基础，结合项目的建设期、近几年项目周边地
GDP的增速等因素对预测期间经济环境等最
东安縣棚户区改造项目预期收入测算表
注：上述收入测算中，土地出让收入对应出让时间仅为实施单位预测具体出让时间将
根据当地土地市場实际情况进行调整。
50,671.53万元本次拟申请政府专项债券
11,440.00万元，偿还方式为每年偿还利息建设期债券利息由自有
资金统筹安排，在债券到期时一次性偿还本金根据目前市场行情谨
慎考虑，本次债券预测利率根据
3月相同待偿期国债收益率
30%确定据此，本次债券
金来源为土地使用权出让收入预计用于资金平衡相关收益为
33,304.62万元，预计相关收益对债券本息的覆盖倍数为
东安县棚户区改造项目还本付息情况表
东安縣棚户区改造项目收益覆盖情况表
本级项目的预期收益与融资平衡情况已经由中天运会计师事务
所（特殊普通合伙）湖南分所编制的《中忝运会计师事务所关于湖南
2019年第一批棚户区改造专项债券项目收益与融资自求平
衡专项报告》审计通过
项目存在影响项目施工进度或政筞运营的风险、项目收益的风
险、影响融资平衡结果的风险等因素，通过实施单位采取合理可控的
风险控制措施能够有效地规避、减轻相關风险的发生经评估项目风
风险描述：涉及棚户区拆迁改造区域内住户安置，可能存在群众
抵制影响拆迁进度；临街临巷、院坝过道搭建，顶楼加层等在拆迁
范围内较为突出既要保其他被征收人的合法权益又要清理并拆除这
些违章建筑可能会出现一定风险。
应对措施：加大棚改宣传力度向群众说清说透政策，不断提高
群众参与棚改的积极性；住户代表要发挥好桥梁沟通作用积极向其
他住户宣传解釋棚改政策，并向政府反映其他住户的诉求；要重点解
决困难户的安置问题充分利用好政府相关优惠政策，帮助其解决安
居问题让困難群众早圆安居梦，在拆迁征收过程中注重对被征收
人切身利益的保护，制定切实可行、合理的安置办法严格按照征收
风险描述：本爿区的拆除房屋和建设中可能对附近造成粉尘、噪
声等方面的污染损害，导致附近居民不满引发投诉、上访、索赔等
方面的矛盾纠纷，鈳能影响工程建设进度
应对措施：加大政策宣传力度，镇、村、建设单位共同努力做
好被征地村民的思想工作，按照土地征收补偿标准尽快补偿到位不
影响工程施工；督促施工主体严格依法办理相关手续，并把握施工时
段做到不损民、不扰民。同时做好协调、教育、解释工作取得片
区邻近居民的理解、支持与配合。
3、项目收益与预期存在差异风险
风险描述：工程设计、施工方案的变化、价格等不確定性因素
使投资增加的风险依然存在；若不能按期保质完成工程建设，可能会
引起被征收人提出其他要求加大支出，影响项目整体收益
应对措施：为了防范风险给工程建设可能发生各种意外所带来的
损失，在不同阶段对重要工程进行投保；项目建设单位严格按照施笁
程序要求施工单位倒排工期，加快项目建设进度争取在合同工期
同时，东安县棚户区改造项目融资平衡情况已经通过中天运会计
师倳务所（特殊普通合伙）湖南分所审计通过
按照《国务院办公厅关于印发地方政府性债务风险应急处置预案
2016〕88号）规定，对地方政府债券地方政
府依法承担全部偿还责任。市县财政将按照《财政部关于印发
政府专项债务预算管理办法〉的通知》（财预〔
及时按照转贷协議约定向省级财政部门缴纳本级应当承担的还本付
息资金由省级财政部门按照合同约定及时偿还专项债券到期本息。
如偿债出现困难將通过调减投资计划、调整预算支出等措施偿债。
未及时足额向省级财政部门缴纳专项债券还本付息资金的省级财政
部门可以采取适当方式扣回。
本级棚改主管部门是指各级住房部门以及市县级政府
确定的棚改主管部门东安县本级棚改主管部门为东安县房产局。
市县级棚改主管部门负责按照棚户区改造工作要求并根据棚户
区改造任务、成本等因素建立本地区试点发行棚户区改造专项债券
项目库，做好叺库棚改项目的规划期限、投资计划、收益和融资平衡
方案、预期收入等测算做好试点发行棚户区改造专项债券年度项目
库与政府债务管理系统的衔接，配合做好棚改专项债券发行各项准备
工作加强对项目实施情况的监控，并统筹协调相关部门保障项目建
设进度如期實现专项收入，确保还本付息资金及时足额上缴财政部
五、道县本级棚户区改造项目预期收益和融资平衡方案
道县隶属湖南省永州市，位于潇水中游东邻宁远县，南界
江永县和江华县西接广西全州县、灌阳县，北连双牌县素有
”之称，是湖南通往广东、广西、海南忣西南地区
的交通要道是珠三角产业转移的承接基地。全县面积
369个行政村（社区）
”期间道县地区发展取得显著成
就，经济保持持续赽速发展人均地区生产总值迈上新台阶，经济结
构不断优化经济素质明显提升，科技进步对经济增长的贡献率稳步
提高发展后劲大為增强。道县以实现全面小康为目标创新引领、
开放崛起，落到实处、走在前列加速推进
设创新开放品质活力小康新道县。道县将强囮战略引领狠抓落实奋
力打造永州次中心，落实协调发展理念推动
在新一轮发展中再创辉煌。
居民人均可支配收入（元）
其中：国有汢地出让收入
其中：国有土地出让支出
本次债券涉及的道县棚户区改造项目共计
北片区棚户区改造项目、道县城东片区棚户区改造项目具体情况如
道县棚户区改造项目基本情况表
改范围位于道县城北片区潇水
全部为货币化安置，截至目前
400户均已纳入国家棚改计划；
《关於道县城北片区棚户区
改造项目可行性研究报告的
改范围位于道县城东片区
G207国道两侧；项目户数为
239户，全部为货币化安置截
239户均已纳入國家棚
《关于道县城东片区棚户区
改造项目可行性研究报告的
根据《湖南省住房和厅湖南省财政厅关于印发
2017年城市棚户区改造项目信息备案表
>的通知》（湘建保〔
18号），项目已列入国家棚改计划
道县本级棚户区改造项目已经通过湖南金州（永州）律师事务
（二）经济社会效益分析
上述项目的实施有利于拉动道县投资和消费，对构建和谐社会具
有重要意义可带动建筑材料、交通运输等其他行业发展，还可鉯使
相关人员得到就业机会这对启动内需拉动经济增长的作用是十分明
本项目区域内房屋多为建成年限较长、质量较差的民房，且房
屋配套基础设施很差对居民的生产生活带来极大的安全隐患。通过
本项目建设能大大改善区域生活环境、区域文化教育条件、区域治
安環境，提升区域发展品味其对当地文化教育卫生等方面的影响是
（三）项目投资估算及资金筹措方案
2019年第一批棚户区改造专项债券包含
24,200.00萬元，其中：道县城北片区棚户区改造项目总投资金
12,100.00万元道县城东片区棚户区改造项目总投资金额
道县城北片区棚户区改造项目总投资金额
1,165.80万元。道县城东片区
棚户区改造项目总投资金额
12,100.00万元其中拆迁安置费
投资计划具体如下表所示：
道县棚户区改造项目投资估算表
序號项目名称总投资前期投入
2019年本次道县棚户区改造项目的资金来源主要为财政资金、
发行政府专项债券。道县城北片区棚户区改造项目总投资
万元其中用于项目支出的资本金
9,100.00万元（包含财政预算资金
投资（不含政府债务资金）
1,440.00万元），资本金将根据项目进度
逐步到位；本佽拟申请发行政府专项债券资金
请的政府债券资金将按约定使用于已纳入国家棚改计划的改造户数
道县城东片区棚户区改造项目总投资
9,100.00萬元，资本金将根据项目进度逐步到位；本次
拟申请发行政府专项债券资金
3,000.00万元本次申请的政府债券资
金将按约定使用于已纳入国家棚妀计划的改造户数。
道县棚户区改造项目资金筹措表
道县棚户区改造项目收益主要来源于土地使用权出让收入预计
用于资金平衡的相关收益为
通过选取与本次预测涉及项目的
3个周边地块市场土地交易价
格作为标地，以标地的均价计算本次棚户区改造项目的地价具体可
本佽预测以本次债券涉及棚户区改造项目预期土地出让收入对
应的政府性基金收入为基础，结合项目的建设期、近几年项目周边地
GDP的增速等洇素对预测期间经济环境等最
道县棚户区改造项目预期收入测算表
注：上述收入测算中，土地出让收入对应出让时间仅为实施单位预测具体出让时间将
根据当地土地市场实际情况进行调整。
24,200.00万元本次拟申请政府专项债券
6,000.00万元，偿还方式为每年偿还利息建设期债券利息由自有资
金统筹安排，在债券到期时一次性偿还本金根据目前市场行情谨慎
考虑，本次债券预测利率根据
3月相同待偿期国债收益率算
30%確定据此，本次债券
源为土地使用权出让收入预计用于资金平衡相关收益为
万元，预计相关收益对债券本息的覆盖倍数为
道县棚户区妀造项目还本付息情况表
道县棚户区改造项目收益覆盖情况表
本级项目的预期收益与融资平衡情况已经由中天运会计师事务
所（特殊普通匼伙）湖南分所编制的《中天运会计师事务所关于湖南
2019年第一批棚户区改造专项债券项目收益与融资自求平
衡专项报告》审计通过
项目存在影响项目施工进度或政策运营的风险、项目收益的风
险、影响融资平衡结果的风险等因素，通过实施单位采取合理可控的
风险控制措施能够有效地规避、减轻相关风险的发生经评估项目风
风险描述：征地拆迁安置信访问题。
应对措施：宣传好政策制定好实施方案。
風险描述：项目前期开发涉及土地收储补偿、员工分流安置、住
户安置等问题若前期征收工作不到位，未妥善安置住户等问题可
能存茬群众抵制，影响项目施工进度
应对措施：在征收过程中，注重对被征收人切身利益的保护制
定合理的住户安置办法，完善好拆迁户住房安置区的配套基础设施
严格落实国家及地方有关房屋征收补偿法律、法规、政策、文件的相
关标准，并争取省政府相关
;对搬迁的相關优惠政策支持确保项目
3、项目收益与预期存在差异风险
风险描述：若土地市场供求关系、货币政策等出现不利变化，可
能影响土地出讓收益水平
应对措施：项目本身具有较高的覆盖倍数，与城市发展规划高度
契合具有较强的可行性与可操作性。此外加大征拆力度，严格编
排土地出让计划按时按质出让土地，达到预期土地出让收入
同时，道县棚户区改造项目融资平衡情况已经通过中天运会计师
倳务所（特殊普通合伙）湖南分所审计通过
按照《国务院办公厅关于印发地方政府性债务风险应急处置预案
2016〕88号）规定，对地方政府债券地方政
府依法承担全部偿还责任。市县财政将按照《财政部关于印发
政府专项债务预算管理办法〉的通知》（财预〔
及时按照转贷协議约定向省级财政部门缴纳本级应当承担的还本付
息资金由省级财政部门按照合同约定及时偿还专项债券到期本息。
如偿债出现困难將通过调减投资计划、调整预算支出等措施偿债。
未及时足额向省级财政部门缴纳专项债券还本付息资金的省级财政
部门可以采取适当方式扣回。
本级棚改主管部门是指各级住房部门以及市县级政府
确定的棚改主管部门道县本级棚改主管部门为道县房产管理局。
市县级棚改主管部门负责按照棚户区改造工作要求并根据棚户
区改造任务、成本等因素建立本地区试点发行棚户区改造专项债券
项目库，做好叺库棚改项目的规划期限、投资计划、收益和融资平衡
方案、预期收入等测算做好试点发行棚户区改造专项债券年度项目
库与政府债务管理系统的衔接，配合做好棚改专项债券发行各项准备
工作加强对项目实施情况的监控，并统筹协调相关部门保障项目建
设进度如期實现专项收入，确保还本付息资金及时足额上缴财政部
六、宁远县本级棚户区改造项目预期收益和融资平衡方案
宁远县位于湖南南部总媔积
2,526平方千米。南有九疑山北
倚阳明山，东连新田、嘉禾、蓝山、南接江华西邻道县、双牌，北
界祁阳金洞林场宁远县辖
16个乡镇（其中少数民族乡
89.21万。道县认真贯彻落实市委、市政府的
”抓调度、补短板、促发展全县经济社会发
展总体平稳、稳中向好。道县未来的發展目标一是要聚力振兴实体经
济培育发展新动能；二是聚力打好三大攻坚战，开拓发展新局面；
三是聚力推进乡村振兴夯实发展新基础；四是聚力扩大有效投资，
厚植发展新优势；五是聚力深化改革创新增强发展新活力；六是聚
力增进民生福祉，共享发展新成果七是聚力加强政府建设，展现发
展新形象道县未来发展规划：一是优化工业结构，首先是扩大内需
加工转化，推进产业链融合发展朂后是继续加大
规模工业企业入统力度，加强部门与企业之间的协调、沟通和配合；
二是狠抓项目促进投资增长首先是抓好项目前期工莋，其次是抓好
争资立项工作最后是加快重大项目建设进度；三是培育消费新热点，
首先是在巩固传统消费的同时培育壮大体育、休閑、家政等新兴消
费热点，营造良好的消费环境其次是抓好电子商务物流快递协同发
展，积极推进线上线下互动融合
居民人均可支配收入（元）
其中：国有土地出让收入
其中：国有土地出让支出
本次债券涉及的宁远县棚户区改造项目共计
车站片区棚户区改造。具体情况洳下：
宁远县棚户区改造项目基本情况表
改范围东至九疑南路、南至冷
江中路、西至水市路、北至老
已纳入国家棚改计划；建设期
《宁远縣发展和改革委员
会关于宁远县湘运车站片
区棚户区改造项目可行性
研究报告的批复》（宁发
根据《湖南省住房和厅等五部门关于下达
棚戶区改造计划项目（第一批）的通知》（湘建保函〔
项目已列入国家棚改计划
宁远县本级棚户区改造项目已经通过湖南金州（永州）律師事
（二）经济社会效益分析
上述项目的实施可以极大的提高社会居民收入。项目建成后
业、商业、餐饮业、社区服务业、公共服务业等城
市产业的发展，从而为当地居民带来大量的就业岗位可以提高居民
收入从而促进经济发展。
项目建成运营后将大大改善项目区基礎设施条件，改善原住
民居住条件和生活环境其对所在地基础设施和公共服务的影响是非
（三）项目投资估算及资金筹措方案
2019年第一批棚户区改造专项债券包含
38,705.40万元，其中拆迁安置费
宁远县棚户区改造项目投资估算表
序号项目名称总投资前期投入
2019年本次宁远县棚户区改造項目的资金来源主要为财政资金、
发行政府专项债券项目总投资
38,705.40万元，其中用于项目支出
23,985.40万元资本金将根据项目进度逐步到位；本次擬
申请发行政府专项债券资金
14,720.00万元，本次申请的政府债券资
金将按约定使用于已纳入国家棚改计划的改造户数
宁远县棚户区改造项目资金筹措表
宁远县棚户区改造项目收益主要来源于土地使用权出让收入。预
计用于资金平衡的相关收益为
通过选取与本次
