配 资与券商资管是什么的融资业务有什么区别中 承 配 资 听过吧

原标题:一文读懂券商资管是什麼资管业务

(专业知识讲座57一文读懂券商资管是什么资管业务。延伸阅读:证券公司和基金公司产品梳理

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2011年末-2016年末券商资管是什么资管规模从2818.68億元飙升至17.82万亿元五年间年化复合增速高达45%,券商资管是什么资管在持牌资管机构资管规模中的占比从1.6%提升到15%左右

近期监管层对券商資管是什么资管资金池业务的监管升级一度引起市场波澜,央行牵头的一行三会大资管业务统一监管新规即将出台券商资管是什么资管業务模式将面临大洗牌。

本文旨在分析券商资管是什么资管业务崛起的制度环境、业务模式特点、监管套利、潜在风险以及监管加强后對经济和股债市场影响。

券商资管是什么资管大体可分为三个发展阶段:2012年前的“探索阶段”;2012年6月-2013年12月快速发展阶段;2014年初至今调整转型阶段券商资管是什么资管最初是作为对接银行资金池的工具开始发展起来的,在第二阶段通道业务和资金池业务快速崛起随着监管偠求提高,加强主动管理趋势日渐明显经过多年的发展,券商资管是什么资管形成了以集合(占12%)、定向(84%)与专项(2%)资产管理业务彡项业务其中集合计划以主营监管套利的资金池业务为主,定向计划以辅助银行资产移表的通道业务为主专项资管计划则主营资产证券化等创新业务。

券商资管是什么资管的资产端以债券和非标投资为主从投资标的来看,2016年资管产品投向交易所、银行间市场的规模约 5.6萬亿元占比32.6%;投向各类非标资产规模约11.7万亿,占比67.4%从投资类型看,集合计划以债券投资为主占比63.2%;定向计划中主动管理定向业务以投资债券为主,占比55.7%通道业务以投资债券和非标资产为主,占比分别为15.8%和80.0%

资金端主要来自银行和信托,“银行的影子”集合计划中機构投资者的资产规模占57.1%,定向资管计划中机构投资者的资产规模占99.7%这其中又以银行和信托公司为主,占定向计划总投资规模的86.4%

券商資管是什么资管业务风险集中在通道业务中的监管套利和资金池业务中的流动性风险。券商资管是什么通道业务的本质是融资驱动的影子銀行是银行为提升放贷能力,优化银行资产负债表的结构突破贷款规模的限制,扩大表外资产的工具而资金池业务则是在金融自由囮和货币宽松背景下券商资管是什么资管利用期限错配的套利工具,该业务的优势是“混同运作”“分离定价”但同时也是风险来源,朂终表现为流动性风险

监管政策从松到紧,去通道化清理资金池,回归资管业务本源2012年10月“一法两规”对券商资管是什么资管业务進行了里程碑式的放松:将集合资管计划的行政审批制改为发行制度;放展投资范围,在股票、债券、基金、股指期货等证券品种的基础仩增加非上市公司股权、债权资产等;取消小集合、定向的投资比例限制。2016年下半年以后监管升级2017年4月证监会对资金池业务提出限制產品规模、限制投资范围(不得投资于私募债、资产证券化产品、高收益信用债券、低评级债券以及期限长的股票质押产品等流动性较差嘚品种)、控制久期错配、控制杠杆倍数等要求。2017年5月证监会发言人张晓军首提全面禁止通道业务强调不得让渡管理责任。券商资管是什么资管未来在摆脱同质化的通道业务和“空转套利”的资金池业务后将回归资管业务本源依靠自身的投研能力从事价值挖掘、资产配置、风险管理业务。

券商资管是什么资管监管加强的影响1)对实体经济存在三重影响。一是融资类通道投向工商企业的规模达2.27万亿占總规模的35.6%,因此去通道化在短期会对经济产生直接冲击;二是去通道化以及清理资金池会引发债券赎回推高债券发行利率,融资成本上升;三是监管倒逼资管资金流向优质实体资产2)对股市边际有一定影响。截至2016年底券商资管是什么资管集合计划和定向计划投资于股票的规模为3,458亿元,规模较小但在存量博弈市场边际有一定影响3)对债市的冲击较大。2016年底券商资管是什么资管直接投资债券的规模达箌4.9万亿,远高于基金子公司的规模6238亿元由于资金池业务大部分投向也是固收类产品,即使仅清理资金池业务对债市的影响也较可观预計本次整改将采取新老划断的办法,给予券商资管是什么充分时间进行调整能够更好地稀释监管影响。

1、券商资管是什么资管行业的发展过程

根据证券业协会的统计数据2011年末,全行业受托管理本金规模仅为人民币2818.68亿元到2016年末规模已达17.82万亿元,五年间年化复合增速高达45%券商资管是什么资管在持牌资管机构资管规模中的占比从1.6%提升到15%左右。

券商资管是什么资管业务发展可分为三个阶段:2012年前“探索阶段”;2012年6月-2013年12月快速发展阶段;2014年初至今调整转型阶段

2012年前:券商资管是什么资管业务探索期,资产规模小全行业受托规模在2011年末仅为2818.68億元。该阶段的业务种类、产品品种单一投资投向主要是传统的标准化资产,产品形态接近于基金创新力度也较弱。

2012年-2013年:资产规模爆发式增长但主动管理的资金占比较小。2012年为券商资管是什么资管业务的转折年开启了放松管制、大力创新的新纪元。券商资管是什麼资管开始募集和承接来自于银行的巨额委托资金2012年年底全行业管理规模猛增到1.89万亿元,较上年末增加了1.6万亿元2013年比上年末增长1.75倍。券商资管是什么资管业务虽实现了爆发式增长但主动管理的资金占比较小;业务品种进一步丰富,定向、大集合、小集合、专项计划等各类产品的规模持续增长产品创新尤其是集合产品形态创新迭出,结构化、期限分层、预期收益率报价等产品设计都有所突破

2014年初至紟:银行增量资金减少,主动管理业务占比提高2014年开始,由于银行增量委托资金的大幅减少券商资管是什么资管全行业管理规模增幅赽速降低,2014年增幅为53%很多券商资管是什么加快调整转型,把业务侧重点从被动管理业务转到了主动管理业务大力推出主动管理产品,主动管理的资金占比开始有所提高证券公司主动管理能力进一步提升,特别是以债券市场投资为主的主动管理产品规模及占比增长显著业务结构进一步优化,资产管理业务总体运行平稳收入稳步增长。2016年末主动管理业务对证券公司收入贡献度提升至9.0%

2、券商资管是什麼资管的业务模式

券商资管是什么资管业务的历史演进

2003年12月,证监会颁布的《证券公司客户资产管理业务试行办法》明确界定了券商资管是什么资产管理业务的类型,即定向、专项与集合资产管理业务三项业务;2004年10月21日发布了《关于证券公司开展集合资产管理业务有关问題的通知》对券商资管是什么设立集合资产管理计划、开展集合资产管理业务的具体操作及监管事宜进行了详细说明。

2012年10月证监会颁咘《证券公司资产管理业务管理办法》,提出适度扩大资管投资范围与资产运作方式调整相关资产投资限制,允许集合计划份额分级和囿条件转让大幅拓宽了券商资管是什么资管计划的投资范围,减少了投资限制

2012资管新政实施前,券商资管是什么资管业务主要集中在集合计划规模占比超过了50%,最高时达到70%2012年监管放松之后,通道类业务为主的定向资管计划迅猛发展2012年规模增速达到了1191%,近12倍同一姩,通道业务规模在所有券商资管是什么资管业务中的占比也超过了集合计划连续多年保持在80%以上。近几年通道业务增速有所下滑但吔达到了40-50%。第三大业务——专项资管计划的业务规模一直是非主流主要对接资产证券化产品,未来也应该是券商资管是什么资管的主攻方向之一目前业务规模占比仅2%。

通道业务:银行转表的工具

券商资管是什么资管的通道业务是指券商资管是什么向银行发行资管产品幫助银行调整资产负债表,实现相关资产从表内转移到表外的业务在这个过程中,券商资管是什么向银行提供通道收取一定的过桥费鼡。银证合作之所以能够快速发展得益于银监会叫停银信合作以及银行与基金子公司通道业务受限。

当前主要存在六种通道中介类业务:

(1)定向票据通道业务是指以委托人出资成立购买指定票据的定向通道业务。该业务产生的背景是2011年6月银监会叫停银行业金融机构通過信托通道办理票据贴现及转贴现行为

(2)银证信通道业务是指银行借道券商资管是什么定向产品通道,转入信托投放贷款的业务既優化银行报表结构,又增加贷款收入该业务的背景是2010年银监会发文要求融资类业务余额占银信理财合作业务余额的比例不得高于30%,限制叻银行理财直接对接信托的通道

(3)银行信用证划款通道业务是开证行为不挤占表内信贷额度、扩大存款规模,借助券商资管是什么资管定向通道进行的银行间信用证划款业务该业务背景是银监会要求同业代付具有真实贸易背景、真实会计处理和真实受托支付,此创新必须借道券商资管是什么资管通道

(4)现金类同业存款业务是委托银行在月末用资金参与一天定向计划,借道券商资管是什么资管定向通道存入受托银行银行双方约定同业存款利息。第二天定向计划结束,资金回到委托行该业务背景是在利率市场化进程缓慢的背景丅,银行为了缓解流动性压力完成时点同业存款考核,借助券商资管是什么资管通道实现同业资金往来

(5)银证债券类业务是指券商資管是什么通过发行定向计划参与银行债券的分销,为客户提供较高收益率固定收益产品并为客户提供质押再融资。通过券商资管是什麼资管定向购买债券除了能获得更高的收益率,还可以突破10%的限制

(6)银证保存款业务是在利率市场化进程缓慢的背景下,借道券商資管是什么资管和保险公司突破利率管制,扩大存款规模

根据中国证券投资基金业协会披露的数据,截至2016 年年末中国券商资管是什麼资管的通道业务规模为12.39 万亿,同比增长了40%通道业务投资类型以银行相关业务为主,其中银行相关业务占比尽管有所下降仍占较大比重票据、委托贷款、信托贷款、同业存款类通道分别占通道业务规模的13%、14%、12%和5%,合计将近一半的份额

资金池业务:资管的套利工具

券商資管是什么资管的“资金池”业务服务于券商资管是什么资管业务发展需求,是券商资管是什么资管业务在货币宽松环境和金融自由化背景下的产物

“资金池”业务最早始于银行,“资金池”业务最开始是银行利用通道避开存贷比考核、控制净资产损耗、改善盈利模式的笁具2006年民生银行推出了国内首个以投资于信托计划为收益来源的人民币新股申购类理财产品,通过信托打新股而形成“资金池”2007年,融资类信托计划逐渐进入“资金池”所对应的资产之中并逐渐成为银行理财产品的关键配置资产。2011年以来各家商业银行纷纷涉足“资金池”业务,所投资的资产日渐丰富包括存款、债券、票据、回购、信贷资产、券商资管是什么资产管理计划等。

2011年为了控制影子银荇带来的风险,银监会加强信托监管券商资管是什么资管迅速接力信托成为了对接银行资金池的合作伙伴,起到类信托的银行资金池的通道中介角色银行推荐存量或增量信贷资产、票据、债券、信用证及部分信托计划类资产入池,实现了从银行资金池到券商资管是什么資管资金池的转换

2014年之后,在货币和监管双宽松的作用下券商资管是什么资管的“资金池”业务迎来了转型的契机。一方面在宏观貨币宽松的条件下,资管机构开展资金池业务难度大幅下降而资金池能使得资管机构更快为投资非标资产的底层资管计划募集资金,从洏占得市场先机一般情况下,在确定资管计划投资标的后资管机构向合格投资者募集资金需要一个月或更多的时间,但如果资管机构巳形成资金池可以资金池沉淀资金对接非标资产,为融资方高效提供资金这是资金池在大资管时代快速扩张的根本动力之一,即解决資金募集的时效性

另一方面,金融自由化下的宽松监管环境使得资金池能为资管机构提供很大的套利空间资金池业务资金端和资产端嘚期限错配恰恰是资金池业务有吸引力的地方。一般情况下作为资金端的资管计划投资期限较短,可以每月、每季度甚至每日开放成夲较低,而作为资产端的资管计划投资期限往往在1年以上短款长投赚取其中的息差,使得资金池业务能够使得资管计划获取客观的收益囙报

资管业务涉及的资金池产品主要有三大类:大集合资金池产品、结构化资金池产品、私募资金池产品。后两种非标产品在股灾后受配资监管影响已经明显减少所以目前券商资管是什么资管主要的资金池产品就是集合资产管理业务。目前资金池资产规模预计将近1万亿其中规模最大券商资管是什么相关资产规模过千亿,大多数不及百亿由于流动性管理的特殊要求,涉及资金池的资管计划投资范围主偠限于在银行间、交易所市场发行的债券的买卖和回购、存款、货币市场基金及其他固定收益类产品

3、券商资管是什么资管的资产端和資金端

从投资标的来看,截至2016年末存续资管产品投向交易所、银行间市场的规模约 5.65万亿元;其他投向各类非标资产的规模约11.67万亿,包括委托贷款1.75万亿元、信托贷款1.48 万亿元、票据1.56万亿元、资产收益权 1.77万亿元等

(1)券商资管是什么集合计划的资产配置

集合计划主要投向债券、股票、协议或定期存款、信托计划、基金,分别占总投资规模的 63.2%、7.6%、6.8%、5.8%和 5.4%2016年债券市场持续向好,债券供给加大集合计划优先配置债券类资产,占比较2015年底提升 25.7%受下半年利率上升、融资类项目兑付风险事件多发等因素影响,基金、协议存款、信托计划占比较 2015年分别下降15.3%、2.4%、1.5%

券商资管是什么定向资管计划的资产配置

主动管理定向业务以债券、信托计划、股票投资为主,分别投资 1.56万亿元、2267亿元、1792亿元占主动管理定向业务的比重合计为70.2%,其中债券市场投资规模占比大幅提升10.2%而信托计划、股票市场投资规模占比分别下降 2.8%、3.8%。投向证券投資基金、证券公司资产管理计划等的规模占比8.1%

定向通道业务投向以债券投资为主,资产规模达 1.96 万亿元占比15.8%,较2015年增长37.8%;委托贷款的规模达到1.75万亿元占比14.1%,较2015年增长17.2%;投向信托贷款规模达到1.48 万亿元占比11.9%,较2015年增长20.6%;投向资产收益权规模达

2016年融资类通道业务的资产规模匼计6.38万亿元资金的主要投向一般工商企业、房地产、地方融资平台以及基础产业。截至2016 年底各个领域的投资规模分别为2.27万亿元、9435亿元、3962亿元及3705亿元,占所有融资类业务的比重分别为35.6%14.8%,6.2%和5.8%

由于券商资管是什么资管与银行理财、信托的合作尤为深入和广泛,各类机构和個人资金投向银行理财、信托的资金可通过互为交易对手、通道业务、项目共享等方式最终流向券商资管是什么资管因此,券商资管是什么资管以机构投资者资金为主要的资金来源

截至2016年末,持有证券公司集合计划份额的个人投资者共计441万户、机构投资者2.65万户其中,個人投资者委托资产规模为9126亿元占集合计划资产规模的42.9%;机构投资者委托资产规模为12134 亿元,占集合计划资产规模的 57.1%机构投资者委托规模占比较上年上升5.3 %。

截至 2016 年底持有定向资管计划的投资者总量1.60万户。其中个人投资者 1237 户委托规模 416 亿元,占定向资管计划资产规模 0.3%;机構投资者 1.46 万户委托规模14.63万亿元,占定向资管计划资产规模 99.7%定向资管计划投资者中,银行和信托公司合计 10635 户委托规模12.68 万亿元,占定向資管计划资产规模

在流动性驱动下债券、股票、房地产、商品等资产价格轮动上涨,固定收益品种甚至一度出现了“资产荒”这其中嘟有银行理财、同业资金的影子。这种资金脱实向虚的倾向偏离了资管行业服务实体经济的本源路径,一方面监管套利延长了融资链条、增加了融资成本和货币政策的传导时滞另一方面资金空转推升了金融杠杆,容易引起金融风险的积聚我们重点梳理了券商资管是什麼资管当前两大主要业务的风险点以及监管针对风险出台的应对政策。

1、券商资管是什么资管业务的问题和风险

通道业务:本质是融资驱動的影子银行

过去五年中国资产管理行业的规模扩张是由银行主导下的表外融资业务驱动的券商资管是什么之间业务重合度高,竞争激烮众多中小券商资管是什么以激进的激励机制和通道开发力度参与竞争,迫使部分券商资管是什么出于生存的压力或市场份额的压力放弃自己的发展定位,开展规模导向的以通道业务为主的业务可以说过去几年券商资管是什么资管规模的急剧扩张很大程度上来源于通噵业务的迅猛发展。从通道业务的六大分类可以看出通道业务的本质是融资驱动的影子银行,银行通过券商资管是什么资管的通道提升叻银行的放贷能力优化银行资产负债表的结构,突破贷款规模的限制扩大表外资产。

资金池业务:最终表现为流动性风险

5月初有市場消息称证监会约谈多家大型证券公司,明确要求清理资金池类债券产品5月5日,在证监会例行发布会上新闻发言人邓舸表示近日有关證监局督导部分证券公司对照法规要求开展资管业务自查,是前期监管工作的延续并非新增要求。只是整改并非叫停券商资管是什么資金池。综合市场信息本次监管依据仍然是《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管理暂行规定》,重新回溯《暂行规定》针对的問题有助于理解监管层对当前金融市场运行风险的认识。

从本质上来说“分离定价”、“混同运作”等特点是资金池业务的优势,也昰风险来源而这种风险最终表现为流动性风险,多年来对资金池模式是否属于“庞氏骗局”的争议也能反映这一点具体结合《暂行规萣》中指出的相关问题来分析风险特点如下:

(1)不同资管计划混同运作,资金与资产无法明确对应混同运作产生了两方面的问题:一昰投资标的期限错配,乃至资金端的成本无法高于资产端收益容易形成脱离资产标的的“庞氏骗局”;二是资金容易通过这一方式流向國家限制的领域,累积系统性风险显然,混同运作与资金池自身的特点息息相关关系到资金和资产的两个层面,是监管层最关心的风險来源

(2)资管计划没有合理估值的约定,信息披露不充分实践中,不同的投资标的应该有不同的估值方法但是由于资金池业务并未按照规定使用合理、公允的方式估值,而造成资产管理计划净值不代表真实的运作情况

(3)资管计划未单独建账、独立核算,未单独編制估值表资管计划未独立核算,多个资产管理计划混同建账多个资产管理计划未单独编制估值表等现象,实践中这种情况存在较少但是对于FOF型私募基金、MOM型或者嵌套投资型私募基金,其中母基金进行单独建账、独立核算但是子基金是否依法依约进行单独核算,往往有很大不确定性

(4)资管计划的实际收益率脱离对应标的。资金池模式天然容易操作为“分离定价”即资产的收益并未来源于实际投资标的,而“分离定价”天然带来高度的不确定性形成资金空转,潜在危及实体经济有序运行

(5)部分资管计划未进行实际投资或鍺投资于非标资产,仅以后期投资者的投资资金向前期投资者兑付投资本金和收益后募兑付前期即所谓的期限错配,投资者的投资期限與投资标的的期限不一致资金与资产端期限错配。潜在恶果是在收益无法保证确定的前提下,依靠后期资金兑付前期资金容易产生鋶动性风险。

2012年10月对券商资管是什么资管业务具有里程碑意义的监管政策相继出台,形成了“一法两规”即《证券公司客户资产管理業务管理办法》、《证券公司集合资产管理业务实施细则》、《证券公司集合资产管理业务实施细则》的基本体系,通过将集合资管计划嘚行政审批制改为发行制度提高了效率,有利于券商资管是什么根据客户需求及市场情况灵活设计产品并及时推出;拓展投资范围,茬股票、债券、基金、股指期货等证券品种的基础上增加非上市公司股权、债权资产等;取消小集合、定向的投资比例限制,取消了集匼资管计划的最低规模限制

2013年7月,由于2012年券商资管是什么资管承接大量银行资金池资金规模迅速扩大,证券业协会出台了《关于规范證券公司与银行合作开展定向资管业务有关事项的通知》在允许券商资管是什么与银行合作开展定向资管业务的同时,建立健全风险管悝制度、对不同专项计划实行分别核算、分别管理明确“证券公司应当要求托管机构对定向资产管理账户进行专户托管,不得将多个账戶混同操作;督促托管机构切实履行投资监督、估值、对账与清算职责托管机构不履行相应托管义务的,中国证券业协会将依法报告证券监督管理机构建议其依法采取暂停或取消其托管资格等行政监管措施”。这一行业自律规定是较早的对资金池类操作提出的规范措施

2014年2月12日,证券业协会发布《关于进一步规范证券公司资产管理业务有关事项的补充通知》明确要求证券公司“不得通过集合资产管理計划开展通道业务”。

2015年3月5日基金业协会发布了《证券期货经营机构落实资产管理业务“八条底线”禁止行为细则(2015年3月版)》。《细則》强调了不得开展资金池业务资产管理计划投资非标资产时不得存在以下情形:(一)不同资产管理计划进行混同运作,资金与资产無法明确对应;(二)资产管理计划未单独建账、独立核算多个资管计划合并编制一张资产负债表或估值表;(三)资产管理计划在开放申购、赎回或滚动发行时未进行合理估值,脱离对应资产的实际收益率进行分离定价

2016年7月《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管理暂行规定》(以下简称“暂行规定”)发布,其第九条明确禁止私募资管业务开展或参与资金池业务其后机构监管动态中就《暂行規定》相关问题解答,其中再次强调了禁止资金池业务

2017年4月7日证监会召开证券基金行业监管视屏会再次对资金池业务提出限制要求。(1)大集合资金池产品监管要求:一是严格控制产品规模原则上产品规模应逐月下降;二是严格控制产品投资范围,产品新增投资标的应為高流动性资产不得投资于私募债、资产证券化产品、高收益信用债券、低评级债券以及期限长的股票质押产品等流动性较差的品种;彡是严格控制资金端和资产端的久期错配程度,组合久期和杠杆倍数不得上升;四是采用影子定价的风控手段对负偏离度进行严格监控產品风险准备金不得低于因负偏离度可能造成的潜在损失。(2)结构化资金池产品监管要求:一是严格控制产品规模原则上产品规模应逐月下降;二是不得继续提高产品杠杆倍数。(3)私募资金池产品监管要求:严格按《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管理暂行規定》的规定进行整改

三、券商资管是什么资管的监管走向以及影响

2012年资管新政之后,券商资管是什么资管的通道业务和资金池业务的資产规模不断扩张随着监管层对银行理财和委外投资的监管加强,通道业务的监管套利空间将被压缩资金池业务的清理也提上监管层嘚议程。在此背景下券商资管是什么资管的未来走向如何?经济和大类资产又将受到怎样的影响呢

1、券商资管是什么资管的未来走向

與中国券商资管是什么资管业务短暂的发展时间相比,美国投行资管业务经历了更长的发展历程从1977年兴起计算,至今已有40年历史经历叻多个周期,其经验对理解中国券商资管是什么资管的现状展望券商资管是什么资管的未来有一定的借鉴作用,可从如下几个方面进行仳较

第一,考核目标的差异国内的资管业务对高管的考核主要考核管理规模(排名),而非收入(净资产收益率)的增长资产管理鍺难以为公司做长远上的安排和努力。而美国投行股东对资管业务熟悉程度更高对管理层考核更加理性,不以管理规模为主要考核目标而是以利润为主要经营目标,在战略规划方面经营管理等方面等相对理性、长久考虑。

第二服务和产品内容上的差异。美国投行资管业务在过去近40年的大发展中抓住了客户的核心需求,带来了经营上的持续正现金流进而提高管理规模和收入水平,形成良性循环楿比之下,中国券商资管是什么资管业务近年来在产品设计、售后服务、投资者教育、风险控制各个层面有了长足的进步但与美国同行茬产品的多样性、精准服务客户多元需求上差距仍然巨大,须知“大资管”并不意味着各种金融产品的“垃圾桶”而是对客户需求的精准定位和有效回应,有针对性地为客户创造财富更大的价值

第三,抓住市场机会服务新经济、新业态能力上的明显落差。从历史来看美国资管行业每次都走在经济发展的最前沿,充分利用当下经济发展的热点问题首先是货币市场基金,20世纪70年代美国利率上升,美聯储取消了Q条例对大额存款的利率上限但维持了小额存款的利率上限。美国投行资管业适时推出了货币市场基金满足了个人投资者短期理财产品的需求。其次是在美国债券市场大发展情况下,美国投行大力发展了固定收益基金20世纪70年代、80年代分别出现了两类产品:┅类是政府资助企业的资产证券化,房利美和房地美是其典型代表;另一类是公司债高收益债券在美国市场获得了巨大的成功,以德崇證券为代表美国资管业大力发行了债券基金,一方面推动了债券市场的发展另一方面也促成行业管理规模大发展。最后是新经济从20卋纪90年代至今,以IT行业为代表的新经济在美国获得了蓬勃发展在这段时间里,美国投行资管部门将大量资金配置在IT等行业里通过IT行业媄国投行资管为投资者获得高收益,进而规模不断扩大形成良性循环。相比之下中国券商资管是什么资管的主动管理能力长时间受到詬病,对新经济的促进作用较弱与中国经济近30年高速成长不相匹配。

2012年资管新政后通道型资管的政策红利使券商资管是什么资管业务絀现了前所未有的跨越式发展。但是到了2014年证券业协会发布通知禁止券商资管是什么资管的通道业务;2017年5月证监会发言人张晓军首提全媔禁止通道业务,强调不得让渡管理责任未来中国券商资管是什么资管的方向应该是摆脱同质化的通道业务和“空转套利”的资金池业務,回归资管业务本源依靠自身的投研能力从事价值挖掘、资产配置、风险管理业务。在增量业务受限的情况下券商资管是什么资管鈳能更注重盘活存量资产的业务机会。目前中国资产证券化的资产规模占债券市场的比例不到5%而美国为30%左右,随着国家推动PPP的立法以及PPP項目的资产证券化这一块业务前景较大。

监管的可能动向:资管去通道化和渐进式清理“资金池”

一方面监管层可能推动资管去通道囮。资管业务去通道化是自2016 年7 月以来发布的包括“八条底线”、证券公司风控指标管理办法修订、基金子公司风控指标管理暂行规定、银荇理财新规征求意见稿在内的新规的重要方向此次证监会明确表示不得从事让渡管理责任的通道业务,是监管层之前对通道业务监管态喥的延伸并非新增,预计后续会有具体的监管要求出台实施新老划断等过渡安排的概率较大,预计资管去通道化主要影响新增业务對存量业务影响较小,但是券商资管是什么资产规模同比增速将面临缩水

另一方面,监管重点应该仍在资金池业务可能会表现出两方媔的特点:一是治理,监管层对资金池业务存在的问题有着很强的关注度收紧资金池业务是大势所趋;二是求稳,稳中求进是2017年经济工莋的总基调从最近监管层的措辞来看,使用更多的是“整改”而非“禁止”一词恐怕不是无的放矢而在具体通知目标中要求下降而非清零。甚至在媒体热炒证监会叫停券商资管是什么资金池业务一事的时候证监会发言人邓舸进行回应,“近日有关证监局开展的工作是對证监会前期要求的延续并非新增要求”,特意强调了此次监管并非“新政策”更表明监管层对监管具体目标仍较为审慎,避免引起市场的不安情绪监管目的是为了金融市场稳定而非破坏稳定。

综合而言券商资管是什么资管的风险累积点在资金池业务,而资金池业務天然的逻辑就是对资金进行重新组合追求更高的效率、更大的利润监管要限制资金池,必然会在效率和利润两方面有所牺牲但是另┅方面,本次监管措施并未一刀切表现了很大的灵活度甚至容忍度,所释放信号的意义不能被无视所以说,未来的监管应该是阶段性管理渐进式策略管理资金池业务,旨在降低短期资金市场的流动性

从券商资管是什么资管的业务结构上看,2016年通道业务投向实体经济(一般工商企业)的投资规模达到2.27万亿占通道业务总投资规模的35.6%,而券商资管是什么集合计划中大部分投资标的为债券仅15-20%的比重为非標资产,其中非标资产又以房地产为主因此,未来券商资管是什么资管去通道化可能会对实体经济产生直接冲击资金池业务整改的影響程度相对而言小很多。

另一方面去通道化以及清理资金池会引发债券赎回,推高债券发行利率成本上升导致大量的信用债推迟发行,继3月和4月大面积的信用债推迟或取消发行后5月中债登债券发行1.42万亿元,较4月发行下降352亿元发行量同比也下降,是自去年11月连续第7个朤同比出现下滑上清所5月末债券发行1.45万亿元,环比减少2029亿元企业融资成本的上升才是监管加强会后对实体经济冲击最大的地方,预计隨着下半年PPI的回落企业实际资金成本将上升到更高的水平,实体经济相关上下游会面临一定的挑战特别是对部分流动性差的行业,如房地产、钢铁等资金来源收紧后去产能的压力更大。

最后监管加强后,市场对于券商资管是什么资管主动管理的要求更高优质实体經济资产将获得资金的青睐,促成资金回流到优质资产、回流到实体经济

3、对股市和债市的影响

首先,截至2016年12月券商资管是什么集合資管计划中投资于股票的规模为1,666亿元,定向主动管理业务中投资股票的资产规模是1,792亿元总计资产规模3,458亿元,2016年底境内上市公司总市值和鋶通股市值达到了50.82万亿和39.33万亿很明显券商资管是什么资管对股市的投资规模并不能对整个市场产生较大的冲击,但考虑到股市存量博弈边际影响不容忽视。

第二券商资管是什么资管资金池业务主要投向是固定收益类的产品,截至2016年末券商资管是什么集合类资管约2.2万億,市场对其中属于资金池业务类型的估计约在1万亿元这样规模的资金逐步从债市退出很可能会对债市带来冲击。但正如前述对监管趋勢的分析本次资金池整改预计将采取新老划断的办法,给予券商资管是什么充分时间进行调整不要求资金池规模迅速下跌,而且对于歭有公募牌照的券商资管是什么资金池产品一旦转为公募产品,也能够更好地稀释监管影响因此总体上的波动更可控。

另外定向资管计划的资金流向债市的总量在2016年也达到了1.96万亿,主要集中在通道业务中的银证债券类业务这类业务并不涉及银行资产的移表,产生的金融风险并不大

综合上述因素,可以判断券商资管是什么资管去通道化对股市和债市的影响可控而且资金池业务清理之后,券商资管昰什么将更多的依托自身的投研能力投资股市和债市资金池原先投向股市和债市的资金并非会完全流出市场,因此整个市场受到监管影響的程度先强后弱发生重大趋势性波动的概率较小。

延伸阅读:证券公司和基金公司产品梳理

1、证券公司的主要业务范围有哪些

投资銀行业务,目前国内证券公司的投资银行业务主要是证券承销业务即证券发行代理业务,指证券公司接受发行人的委托借助自己的经營网点和信誉,按照与发行人约定的方式与价格在规定的期限内代理发行有价证券的活动。

证券经纪业务也即代理买卖证券业务,指證券公司接受投资人委托代理投资者买卖有价证券的行为。代理买卖证券的风险均由投资者自行承担

证券自营业务,指证券公司利用洎己的资金和名义买卖有价证券的行为买卖证券的风险由证券公司自行承担。

证券资产管理业务即资产管理业务,指证券公司接受投資者委托作为受托投资管理人,依据法律、法规及委托人的的投资意愿与委托人签订资产管理合同,把委托人委托的资产在证券市场仩从事股票、债券等金融工具的组合投资以实现委托财产收益最优化的行为。

2、证券公司资产管理产品有哪些分类

2.1、集合资产管理计劃

为多个客户办理集合资产管理业务,将客户资产交由取得基金托管业务资格的资产托管机构托管通过专门账户为客户提供资产管理服務。

2.2、专项资产管理计划

针对多个或单个客户的特殊要求和基础资产的具体情况设定特定投资目标,通过专门账户为客户提供资产管理垺务主要是企业资产证券化业务,是进行其他业务类型的一个通道和平台如高速公路、水利发电、租赁资产等创新型产品。

2.3、定向资產管理计划

为单一客户办理定向资产管理业务通过专门账户为客户提供资产管理服务。

具体投资范围由证券公司和客户通过合同约定:股票、债券、基金、资产管理计划、央行票据、资产支持证券、融资融券等

(1)不得将委托资产用于资金拆借、贷款、抵押融资或者对外担保等用途;

(2)不得将委托资产用于可能承担无限责任的投资;

(3)银证合作不得开展资金池业务或将委托资金投资于高污染、高能耗等国家禁止投资的行业。

3、证券公司资管计划案例

3.1、集合资管计划-以招商证券产品为例

3.1.1招商证券智融宝 2 号集合资产管理计划-伞形信托计劃优先级、现金管理类资产(银行间市场金融产品货币市场基金)

本产品为分级结构,最终投资范围为伞形信托计划的优先级资金闲置期间配置现金管理类资产等其他金融产品,分为优先级份额及风险级份额资产管理人(招商证券)以集合计划全部份额的 10% 比例的自有資金认购风险级份额。初始杠杆倍数为 10 倍运作期间的杠杆倍数不超过 20%,如风险级比例低于 5%资产管理人以自有资金追加份额到 5%,并承担囿限补偿责任同时对所投资的伞形集合信托计划约定了基本要求,如投资比例限制杠杆比例等。

3.1.2、招商智远新三板3号集合资产管理计劃-投资范围多元化

主要投资范围包括权益类资产(新三板股票、上市 A 股新股配售、增发)、基金类资产(证券投资基金、集合资金信托等)、固收类(银行间市场、证券市场交易品种)、金融衍生产品、债券回购等封闭运营,无分级设置

3.1.3、招商智远海能达 1 号集合资产管悝计划-海能达股票及货币市场工具

本资管计划的投资目标为海能达股票,为本金流动性及安全性考虑增加货币市场工具作为投资标的

本資管计划进行了分级设置,有优先级 A 类份额中间级 B 类份额,次级 C 类份额且计划成立时的配比比例不高于 1:2:1。计划持有的股票将根据上市公司股票的相关管理制度设置有 12 个月的锁定期计划成立后封闭运作,设立临时开放期各类份额退出均需另两类份额持有人同意。在本集合计划终止或清算时在扣除应在集合计划列支的相关费用后,各类份额资产及收益的分配规则和顺序如下:

(1)若满足合同约定的条件则退回差额补足承诺人追加的资金;若不符合,则直接进入下一分配顺序;

(2)优先级 A 份额的本金及预期收益;

(3)中间级 B 份额本金忣预期收益;

(4)剩余资产再支付给次级 C 份额同时设置差额补足承诺人(海能达控股股东),对优先级 A 的本金及预期收益以及次级的本金承诺差额补足

专项管理计划作为资产证券化的特殊载体,针对资产证券化的相关内容请见作者的《房地产+互联网+金融-房地产企业金融產业布局与案例分析》一文中的详细论述

3.3、定向资管计划-中航证券?伟星房产定向资产管理计划资金信托计划

3.3.1、定向资产管理计划+单一信托计划

3.3.2、定向资产管理计划投资范围:由证券公司与客户通过合同约定,不得违反法律、行政法规和中国证监会的禁止性规定(投资范圍最宽泛)

(1)不得将委托资产用于资金拆借、贷款、抵押融资或者对外担保等用途;

(2)不得将委托资产用于可能承担无限责任的投資;

(3)银证合作不得开展资金池业务或将委托资金投资于高污染、高能耗等国家禁止投资的行业。

3.3.3、解决方案:信托计划进行委贷:证券公司、基金子公司的资管计划以及私募基金仍然可以通过嵌套一层信托计划认购单一信托计划并发放信托贷款的方式将募集的资金向融资方发放。

2、基金专户及其子公司专项资管计划

2.1、投资范围-全能通道

根据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》基金子公司可从事资产证券化业务。

2.3、定客户资产管理业务分类——基金公司或者其子公司的专户理财

基金子公司资管业务也可分为「┅对一业务」和「一对多业务」类似于信托计划中的「单一资金信托计划」和「集合资金信托计划」,而个人投资者一般接触到的是「┅对多业务」

3、案例:中信华夏苏宁云创资产管理专项计划

这款产品计划募资规模达 44 亿元。其设立的独特之处在于以苏宁 11 家门店为基礎,但又并非直接持有苏宁云商的门店物业等资产而是通过私募基金持有这些物业后,把私募资金的份额作为基础资产来设立资产支持證券

3.1、基础资产的「转化」路径

中信证券联合苏宁云商创设的这项计划的规模接近 44 亿元,其中 A 类证券规模约为 20.85 亿元期限为18 年,每 3 年开放申购/回售 类证券规模约为 23.1 亿元,期限为 3+1 年A 类的预期收益率约为 7.0%-8.5%,B 类的是固定+浮动收益固定部分约为 8.0%-9.5%。

本款 REITs 产品的载体是由华夏资夲管理有限公司(简称「华夏资本」)设立的中信苏宁资产支持专项计划资产支持证券华夏资本角色是计划管理人,设立并管理该专项計划投资者通过华夏资本认购后,成为专项计划资产支持证券持有人

该专项计划的基础资产并非直接是苏宁旗下 11 家门店等资产,而是經过一系列复杂的设置通过私募基金的收益权等间接的方式进入基础资产池。

此 11 间门店分别为其旗下的北京通州世纪联华店、北京刘家窯店、常州南大街店、武汉唐家墩店、重庆观音桥步行街店、重庆解放碑店、昆明小花园店、成都春熙路店、成都万年场店、成都西大街店和西安金花路店等自有门店目前已分别设立了 11 家项目公司来持有。中信证券的子公司中信金石基金管理有限公司(下称「中信金石」)又设立了专门的中信苏宁私募投资基金

私募投资基金成立后,中信金石以私募投资基金的名义来收购苏宁云商持有的这 11 个项目公司的 100% 股权同时给项目发放委托贷款(包括优先债和次级债),且将持有的优先债前 18 年的利息收益权通过实物分配方式转让至苏宁云商

这就意味着通过债券和股权方式,私募基金获得这 11 家门店的控制权同时,苏宁再通过认购私募投资基金全部份额的方式来实现对这 11 家门店的間接控制相当于苏宁云商「自卖自买」。

设计这样的交易结构主要目的是将资产支持证券,也就是专项计划的基础资产从物业等固定資产变为基金份额

通过这样的结构,计划管理人华夏资本代表资产支持专项计划享有或代表资产支持专项计划通过私募投资基金享有基礎资产的所有权原始权益人对基础资产不再享有任何权利,资产即与苏宁云商的固有财产相分离

3.2、私募基金和专项计划的对接

华夏资夲根据专项计划文件的约定,以自己的名义代表专项计划的利益,与苏宁云商签订债权收益权转让协议受让苏宁云商所拥有的债权收益权以及私募投资基金份额。至此专项计划便可间接以私募投资基金所持目标资产的权益发售资产支持证券。

专项计划资产收益构成包括基础资产产生的净租金收入、苏宁集团的优先收购权权利对价、苏宁云商的流动性支持款、基础资产收入在专项计划账户中的再投资收益及计划管理人对专项计划资产进行投资所产生的收益等

对于 B 类的资产支持证券,苏宁云商的股东苏宁电器还拥有「优先收购权」这個优先收购权,名为权利实为约束或兜底。

4、平安大华专户理财案例

4.2、汇通安富专享 1 期

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2017年以来房地产领域去杠杆之势加速如何看待2018年房企融资环境?房企又有何对策中信建投房地产研究团队组织了"去杠杆"下的房地产融资沙龙,邀请了券商资管是什么债承部、银行、资管、信托、上市房企融资部等多条战线相关领导预期讨论交流房地产融资现状及未来共话地产融资战事。核心内容如下:

1.整体融资渠道确实在收窄以"资产穿透"为代表的新监管要求致使非标债权渠道锐减;银行贷款(开发贷)、公司债发行对房企规模、资質要求进一步提升;公司债在单笔规模设定上限基础上,进一步设定资金用途限制对于债务到期的企业,只放开18年到期公司债规模的借噺还旧有机构认为相对于以前阵痛式的调整,这轮的去杠杆可能会持续较长时间相对而言,ABS等债务融资工具渠道依旧通畅也是近期哆数房企大力拓宽的路径,但是规模上依旧难以与传统融资渠道的收窄抗衡

2.整体性及结构性因素下成本上升,但也不太支持利率大幅上荇在市场利率上行的大环境下,各大渠道的融资成本都有所上移:开发贷成本上移公司债续期转换成本约提升0.75-1.5个百分点,而最关键的洇素在于以开发贷、公司债等为代表的低息成本路径收窄信托等其他相对高息融资渠道占比增加,结构性因素导致成本上移但是虽然目前国家对非标业务限制,而考虑到有境外发债、PPN等融资工具不断丰富以及房企利润率压制环境下,因此利率大幅上行的可能性也不大很难回到2014年左右的环境。

3.哪些房企能在融资端获得优势首先,国企央企相对于民企有天然优势;其次大企业一方面能够在融资门槛抬升的背景下获得优势,商业银行名单制管理对大中型房企的融资保障依然是优先的另一方面也能开拓以供应链金融为代表的新兴融资渠道,对于中小型开发商而言可选择的途径包括把运营建设和销售都外包,和大型房企合作;第三手握优质持有性物业的房企能够乘REITs嶊动的风潮获得支持;最后,有租赁类资产的房企也能因政策红利获得绿色通道

从"券商资管是什么债券部"角度——

公司债:15年-16年上半年公司债比较宽松,但2016年上半年房企发行可续期和熊猫债被限制之后于10月迎来沪深交易所出台地产企业公司债券分类监管函,明确监管细則对拿市场焦点地王的企业予以监管,把可发公司债的地产企业范围大幅缩小;2017年进一步明确房企公司债单只规模不能超过50亿;2018年,通过限制募集资金用途进一步加强了对地产企业发行公司债的监管

企业债:只能用租赁住房项目上报,原则上发改委要求项目收益覆盖債券本息但租赁住房可突破,且对资金用途监管较松企业债优势是期限比较长,流动性强以及资金使用灵活但缺点是审批过程比较慢。

债务融资工具:一直以来政策变化不大从16年下半年开始,很多符合发行条件的地产企业受公司债政策收紧影响转而申报发行了大量的债务融资工具,现在优质房企发债务融资工具的量非常大

资产证券化:购房尾款和物业费:属于住宅类,审核较严发行主体收紧箌AA+及以上,同时资产要求主要在一二线城市购房尾款、物业费的发行利率一般要比商业抵押略高(50个bp);供应链金融:几个大的地产商巳经申报了很多额度,与政策导向也比较吻合能够实现对上下游供应商的融资,同时对地产商一方面不会增加有息负债另一方面也能節约资本,18-19年预计会呈现爆发式增长;CMBS和类REITs其特征在于:一发行主体要求相对较低,发行规模比较大(一般资产的5-7折)二,期限长三,融资成本低预计未来很快将会推出中国公募的Reits;住房租赁板块:审批快,市场认可度比较高还可以申报储架模式,提前获取高额喥

房地产为一个超长周期行业,它是一个国民经济支柱产业的地位资产总量及价格被政府和政策强有力拖住的概率极大,虽然地产调控但是房地产市场规模在10万亿是一个比较保守的估计,融资需求量仍比较大此外两会之后政策监管会更严,银行开发贷限额仍有增量但是会选择核心名单投放比较多,业务品种有所倾向比如棚改贷、或者异地开发贷。

整个融资的需求可能会分成三个阶段1、并购阶段,对并购款有融资需求银行、信托、券商资管是什么都有这样的产品;2、建设开发阶段,即开发贷可能更多的是由银行会参与其中;3、销售环节,受一二线调控的影响可能会导致在对销售上的回款及时性有一定的影响。公司在融资敏感度排第一的是效率第二是在鈈违反政策法规下,规模越大越好敏感度最低是融资成本。现在公司倾向于将融资业务打包包括前段并购,中间开发环节以及最后銷售按揭都交由同一家机构。

对于政策预判有所变化:以前市场调整是阵痛每次调控不会长久,但现在看来此次去杠杆仍将持续之前各金融机构资产规模非常高,主要由于层层嵌套现在要求资产穿透报表,政府提出"分业经营混合监管"。通道堵死很多杠杆也就自然降了下来。监管趋严之后很多机构都做不了债权类业务只能做股权类投资,但因为股权类投资需要考虑很多问题专业要求较高,因此難度较大

中国信托行业主要是伴随房地产和社会基建发展。国外房地产信托是运营管理但是国内主要以融资业务为主,包括非标债券融资刚性兑付是信托的一个特点,既是优势也是一个历史包袱,监管要求稳定兑付因此信托公司面临错配。信托市场存量市场很大目前逐渐从通道业务转向集合信托,虽然集合信托这块规模较小但是利润率比较高。

地产企业可以发行的产品主要包括:1、由证监会茭易所主管的公司债15-16年大发展,17年大萎缩2、发改委主管的企业债。3、交易商协会的产品此外还有各类ABS的产品。

公司债主要分大公募、小公募、非公开等此外还有一些专项产品,类似于熊猫债、绿色债以及可交债、可转债以及可续期债券。

公司债15年放开主要是交噫所来审核,小公募在交易所预审后需要到证监会审核大公募直接证监会审核。应该说在15-16年整体对房地产企业比较松很多地产企业都莋,门槛很低对公司债的资金用途也都没有明确规定,部分房企甚至用公司债的募集资金拍地16年二季度开始,证监会、交易所逐步对哋产企业发行公司债进行收紧先是不允许房企发行可续期和熊猫债,而后于10月出台地产企业公司债的分类监管函把可发行公司债的地產企业范围大幅缩小。

分类监管函规定以下房企在发行公司债的基础范围内:发行人应资质良好、主体评级AA及以上并能够严格执行国家房哋产行业政策和市场调控政策的以下类型的房地产企业:(1)境内外上市的房地产企业;(2)以房地产为主业的中央企业;(3)省级政府(含直辖市)、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业;(4)中国房地产协会排名前100名的其他民营非上市房地產企业

此外,分类监管函又设立五个综合指标五个指标触发了两个,就属于关注类必须加担保,实操中还没有关注类的地产企业获批此外,证监会、交易所对对地产企业的分类比较严格不仅包括我们传统认为的普通住宅和商业地产,做工业住宅、工业地产、保障房、产业园等的企业也被包括在内对保障房企业,如其本身不属于分类监管函规定的基础范围但其募集资金用于省属保障房项目,仍鈳申报同时,分类监管函关注拿地王的企业如果被报道有地王项目,原则上需要出相关证明2017年,证监会、交易所进一步明确房企公司债单只规模不能超过50亿2018年,通过限制募集资金只能用于偿还过往公司债和用于住房租赁项目进一步加强了对地产企业发行公司债的監管。

整体来看15-16年公司债迎来井喷,到17年已经下降今年肯定还会降得更多。首先需要公司符合分类监管函中的基础范围和综合指标其次有公司债存续的,或者是有租赁住房项目建设项目其他的做公司债就会比较难。

目前只能用租赁住房项目上报去年下半年租赁住房政策发展之后,我们也在给部分龙头企业做租赁业务的申报现在发改委态度比较支持,也表示会再出一个细则虽然细则现在还没出,但政策上预计会有所突破如果是租赁住房项目,募集资金的50%可以用于补充流动资金资金用途还比较灵活。它的特点就是审批的过程仳较慢整体效率可能会低一些。但优势在于:一期限比较长,主流是七年二,利率因为它是双市场发行的发改委的企业债又是在銀行间可以发行,可以在交易所两边同步的流动所以流动性比较强。三资金使用比较灵活。

政策变化不是特别大基本上还是比较平穩。所以现在很多地产企业只要能符合这些准入标准的都开始选择这一路径由于公司债的收紧,从16年下半年开始很多符合发行条件企業就做了大量的债务融资工具。现在优质房企发这块的量非常大而且因为是银行主承,银行资金也可以有一些支持所以在市场成本整體比较高的情况下,对成本降低有一定的作用

融资整个大的方向是收紧的一个态势,包括信用类品种但是对ABS类,尤其是如下几个特定品种——供应链、类REITs和租赁类型产品目前都是特别鼓励。目前整个监管申报、审批周期都非常快一般来讲的话在一到两周就可以完成審批。

购房尾款一般是住宅类项目像银行或公积金中心后续的尾款入池,是一种购房尾款债权整个交易结构也比较简单,相当于是把購房尾款作为金融资产委托给这项计划(ABN)进行目前有一条比较重要:交易所对住房尾款有网签备案的要求。协会目前还没有要求但昰应该也会趋同。因为购房尾款品种涉及个人住宅类所以说整个监管、审批口径,相对于房地产其他的ABS品种融资还是相对差一些购房尾款整个回款比较快,一般3到6个月可以完成后续会有一个循环购买机制,可以达到循环入池目前来讲,整个审批起来还是相对偏严

發行资格是目前的重点:1、房地产公司整个集团评级至少要达到2A+;2、资产分布在一二线城市占比至少50%;3、交易所申报发行要求入池资产必須已经满足网签备案。

物业费本质来讲也是一种合同债权物业费其实和购房尾款在监管审批起来一定程度上类似,因为它也大部分是住宅类的有三个主要限制:1、物业费,发行主体目前也是收紧到2A+以上;2、物业费的小区尽量分散;3、在一二线城市的占比尽量要高。审批的发行节奏上来讲整个物业费比购房尾款相对快一些。目前来讲比较优质的房企尤其3A+评级企业做物业费没有限制,而且产品在整个評级别上有一定提升这是一个优势。发行利率方面购房尾款、物业费发行成本一般要比商业抵押高50个bp。

优势在于:1在政策上非常符匼国家整个供应链链条、上下游融资的政策方向,对中小企业它是一种直接融资房企也有很大动力来做供应链的ABS,一个是监管支持同時它不会影响公司财务报表,因为它是对上下游供应商的应付账款来进行融资所以说它不会增加房企的财务报表和有息负债率。从另一個层面是能给房地产企业一定融资空间。例如房企一般对供应商的账期是一至两个月通过供应链金融,可以在每期发行ABS和ABN之前把账期哏供应商统一签成一年期也有融资的效果。目前各大房企都在推供应链金融万科碧桂园等已经发了很多期。但其实这对房地产企业有┅个限制首先因为针对一家核心企业的应付账款进行融资,所以核心企业资质一定要强目前来讲的话主要还是3A企业。

供应链在整个交噫结构中加入了保理商应付就是上游企业,例如一百家供应商会把整个应付账款(地产商应收账款)统一打包保理商来进行收购,保悝商是作为一个融资主体向社会进行募资目前其对保理商的专业能力,科技一些系统要求还是比较高的这一块未来还是有很大的发展方向,尤其在18年19年可能迎来爆发期

■ 商业地产抵押贷款支持证券(CMBS)

类似于银行的经营性物业贷,相当于是把整个商业地产作为一个底層产权抵押然后商业地产的一个收益权进行质押,向市场融资有以下特点:1,发行规模比较大2,期限长深交所是12年,上交所一般18姩最长是24年,3融资成本低,但目前整个利率市场比较严峻的情况下对经营性物业贷成本没有很强的优势,因此目前发行量低但长期而言,直接融资的成本大概率低于间接融资成本所以这个品种在整个利率下行的阶段,肯定是会有很大发展优点是资金用途没有限淛。目前只有一个条件:资金用途不允许用于购置土地监管要求方面,因为它商业地产作为抵押对他的要求要比前三类品种稍低一些,因为它也是商业类型的不不涉及个人住宅。担保人的评级在两A以上即可但位置要在一线城市和二线城市相对核心的区域,出租率要高于90%这个品种目前主要是针对有自持型物业的地产商。

类REITs就是一个产权过户行的品种对标的是CMBS, 发行规模发行要求相对CMBS更关注物业本身,对发行主体的要求低一些运营情况方面,CMBS对现金流主体更为看重对整个现金流没有出租率90%以上的要求,一般来说在运营初期就可以莋比较适合的品种:物业刚开始运营,没有达到稳定运营的阶段出租率还不是很高。目前市场上有一个限制涉及到一些转让的所得稅,是一个相当于不利的因素整个发行规模一般能到六五折左右。财政部目前也在推行中国式的公募REITs最快估计在今年年底发行。

REITs在未來几年肯定是一个重点方向现在很多企业都会加一条退出路径,下一步一旦公布推出来之后私募基金是可以直接对接公募基金,是可鉯期望的品种

很多品种都可以涉及租赁住房。第一种是CMBS基础资产可以不是纯商业,长租公寓、或者自持的一些物业均可第二就是类reits;第三种长租公寓的运营方,可以拿来做ABS品种优势在于:1,审批时间、市场认可度目前非常高;2因为目前整个长租公寓市场刚起步阶段,可以报储架模式即用未来的开发计划申报一个高额度(可以拿一块小规模运营的资产来撬动一个非常大的审批额度)。产品额度一般在50-100亿例如保利首期发行较少,但是它有50亿的申报额度整个产品的结构设计架构和CMBS其实一样,只不过有租赁的特征

总结:目前最鼓勵的就是和政策结合最紧密的产品,如租赁类型的住房第二是供应链金融,第三商业地产CMBS第四类是购房尾款的物业费。

某银行房地产戰略客户部

总行在2014年成立房地产战略部总战有36家战略客户,通过总对总以及集团和区域项目公司对接联系各方面需求,优势是既是运動员也是裁判员上海分部于2015年成立,除了经营总战36家客户还经营12家分战客户。每年总战名单和分战名单都会调整战管理规模超过3000億,17年全年EVA超过55亿房地产战略部相当于北上深三大行并驾齐驱的地位。

虽然地产调控但是我们认为房地产市场规模在10万亿是一个比较保守的估计,按照这个比例一般前期的招拍挂加并购一般是占50%左右的比例那么等同于前端融资客户的需求总量就有5万亿。回款方面主要昰销售回款的变现一般是占比20%,也有2万亿规模付款代理其实相当于是开发贷,但是我们内部现在比较推崇要付款代理基本上占40%比例(4万亿)。再加上各种资产证券化包括直接融资工具,规模不会低于1万亿总而言之,18年融资总量预测不会低于10万亿我们牵头经营的36镓总行战略客户占比超过60%,即年度融资需求总量超过6万亿

如何从银行角度看目前的房地产市场?

我们认为市场上房企的集中度越来越高可以看到前三年Top10的房企合约销售合计金额基本上就占17%左右,但是17年集中度达到将近40%我们认为18年会更集中。其实今年1-2月份克而瑞的数据銷售出来的话前三大都已经超过1000亿销售金额了。房地产具有三个特性它是作为一个超长周期行业,它是一个国民经济支柱产业的地位这些基本上是不可能改变的。此外它的资产总量及价格被政府和政策强有力拖住的概率极大因为政府其实现在就出台了各种各样的管控措施,但实际目的是希望它长效机制的发展而不是断崖式下跌,所以托底概率我们认为是极强的

区域间的分化越来越明显,每年都會冒出一些热点城市其次就是房企间的差距不断地加大,所以调控期间对于我们的目标客户来说相对竞争优势更明显,主要体现在市場集中度增强之后行业门槛也有所提高,包括综合化经营、金融化、融资能力各方面现在的政策管控之下,可能所有银行包括金融机構的资源都会优先倾斜

如何选择客户和控制风险?

首先看房企实际控制人和核心管理团队是否业内是有良好口碑。其次就是我们的客戶对他自身对行业有清晰的分析和判断能力能够踩准发展曲线。另外就是客户的创新能力比较强另外就是与我行在众多环节、众多领域有较多的合作机会点,最核心的就是要有持续较强的品牌经营能力它能够抗风险过冬。目前我们总行战略客户的36家中这个名单其实鈈是固定不变的,包括很多前20大房企一开始14年纳入统战但是我们经营之后觉得它可能与我行的经营理念不是特别吻合,我们后来也移出叻总战名单

包括并购、收款、付款、流动性管理、报表优化、信息服务和跨境业务。

润顺计划其实就是将存量按揭贷款证券化其好处僦是对于开发商来说,不计入有息负债然后成本相对比较低,又可以抵税真正实现了销售回款。去年按揭额度比较紧张的情况下我們总行对存量按揭贷款所做的结构化设计,将我们大量的存量按揭额度转出但做了一个分层化的转出,因为原来存量按揭贷款价格比较低在去年市场上把价格抬高之后转出,劣后部分由开发商定向认购相当于开发商买了一笔很小金额(大概比例6%)的理财产品,撬动了100%嘚按揭额度

主要就是一些资产证券化业务,长租公寓有几个成功的例子1,碧桂园租赁住房REITs它主要实现了住房市场租赁轻资产运营的莋用,模式比较标准化;2保利地产租赁住房REITs。银行在做各种资产证券化的产品有一些优势银行可以主导客户来做这些产品的前期。由於保利这单对价格要求比较高前期如果能分销出去,之后分销都很顺畅如果市场对这个利率还是有要求的话,可以自己全额认购3,"┅房东"模式这是Pre-REITs。Pre-REITs相当于只是单一理财资金资管计划来认购是公开去做的,其实业务结构都没有太大的区别那么唯一需要考虑的是洇为现在资管新政之后,我们可能再备案这个非标产品方面将会遇到很多障碍但是实际上现在还是有通道。4"二房东"模式同样也是Pre-REITs,主偠针对租金通过评级的和交易所挂牌,最终也可以实现公募产品

可以理解为帮助出表。还有一个银信计划信托计划受让部分项目公司股权并质押剩余所有股权,土地抵押银信计划放一笔信托贷款,以此取得享受项目公司股权和项目公司持有地块的投资收益

现在地產企业做的比较多的是内保外贷和外存内贷。所谓内保外贷就相当于境内主体不管是占用授信额度还是全额保证金或者是部分保证金的形式,向上海分行申请开立融资性保函然后开给我的境外平台,境外平台发放融资直接给到地产企业的境外机构内保外贷的优势在于:境内如果是全额保证金,存款价格非常高境外加上保函融资,保函的费率加上境外融资费用整个成本对客户来说是有收益的。还有湔几年地产企业特别是有境外平台架构的企业这些发的境外债规模很大,所有的销售收入其实在境内特别是去年情况下,对外管制非瑺严通过这个产品也有效打通了企业的境外资金。

从16年下半年开始公司从业务到融资都有一些变化,开始更多地参与到并购中去较尐直接去做招拍挂。其中并购项目的融资需求可分成三个阶段:

1、并购阶段对并购款有融资需求银行、信托、券商资管是什么都有这样嘚产品;2、建设开发阶段,有对开发贷的需求;3、销售阶段估计目前这一阶段的融资需求会越来越大,可能也跟我们本身的战略是有一萣的关系因为公司目前深耕一二线城市,只做精品易受一二线调控的影响,可能会导致在对销售上的回款及时性有一定的影响关键點在于预售证管控。

在获取预售证期间会占用很多资金需要解决这个期间的融资需求。这可能是今年房地产企业的一个最大的变化除叻公募可能会比较快,私募类针对这种在销售上面的融资较难而且房地产民企的标签在资本市场上不太有优势,可能牵扯到资本市场融資的包装方式和渠道资本市场债项的融资资金,其实除了不能直接去招拍挂拿地使用灵活度都非常好,这也是我们想大力拓展的方向

公司现在在做美元债发行,可能在香港或者新加坡市场发债目前也是很多房企正在向外走出去的策略。

由于住宅类业务收到监管越发嚴格公司目前主要关注领域包括几类:1、商业地产等非住宅类地产,也包括城市更新类项目;2、产业基金比如地方政府平台和大的国企、央企进行产业基金合作项目;3、创新类,如资产证券化方向我们也在不断尝试,虽然我们没有券商资管是什么、信托专业牌照(信託牌照可以做银信类的资产券商资管是什么可以做企业类的资产),我们需依托券商资管是什么、信托进行合作目前公司管理规模大概7000亿。

此外和我们合作的前十私募地产基金,之前主要业务类型包括4类:1、中小企业房地产企业融资;2、资产并购类;3、做不良资产;4、城市更新以及旅游、工业地产

以前认为市场是阵痛,但现在预判此次去杠杆仍将持续各金融机构包括银行、保险、信托、券商资管昰什么、基金,其中银行类资产40万亿信托排第二,规模达25-26万亿第三类是券商资管是什么和保险各16-17万亿,最后是私募基金规模也达到12萬亿。虽然M2增速明显下滑但是如何传导导致各金融机构资产如此庞大,原因在于各种嵌套产品以前混业经营,杠杆不透明但现在要求资产穿透报表,底层资产是什么做了几层嵌套都要明确。因此通道堵死很多杠杆也就自然降了下来。个人判断强监管还要持续2-3年时間未来难有大放松,因为经济增长也没出现什么问题

金融创新越来越难。以前出政策之后想对策现在还没想出对策,监管就已经堵住以前金融机构是混合经营,分业监管"一个大型金融机构全牌照经营,什么都能做集团内部有专门部门协调个子公司业务协作,所鉯造成了金融集团拥有多牌照巨头的杠杆很高因此政府现在提出"分业经营,混合监管"现在嵌套虽然可以做,但是比以前少了很多现茬为了合规,需要更加谨慎因为别人提供的底层资产看不清。

以前包括信托都可以放债现在不允许。现在监管趋严之后很多机构都没囿渠道做债权类产品现在能做的就是股权,但因为股权类投资需要考虑很多问题包括评估资产质量、或有负债,尽调虽然可以看到银荇贷款但是很多或有担保需要评估,需要很高专业能力

未来行业判断:房地产仍是支柱行业,但是比重下降20年前是钢铁、煤炭,10年湔市房地产现在已经转到互联网。

信托行业是伴随社会融资需求发展而发展:从08-10年开始银信合作高峰,之后对银信合作规模限制要求不能超过总规模30%;11-12年集合信托大发展,主要有银行代销券商资管是什么代销,主动管理型信托爆发;同业业务进入爆发,兴业银行等几家股份制作为很多同业的龙头信托此时主要开展通道业务;2014年之后打开券商资管是什么资管和基金子公司的口子,因此变成"银证信"模式

2017年信托资管管理规模大幅增加,主要由于是券商资管是什么资管被压缩信托市场存量市场很大,目前逐渐从通道业务转向集合信託虽然集合信托这块规模较小,但是利润率比较高

目前公司底层资产房地产企业占比超过50%,主要是伴随房地产和社会基建发展国外房地产信托是运营管理,但是国内主要以融资业务包括非标债券融资。

金融监管趋势及对房地产企业影响

1) 现在大型房地产企业走出去可以走境外融资,由于境外发债是发改委审批因此大型房企比较有优势。此外境外融资比较公开,价格公允成本低,也符合国家外汇政策

2) 中小房企需要稳健经营,控制开发节奏可以和大型房企展开全方位合作,盘活资产实现去化加速,回笼资金

3) 很多银荇通道业务去化压缩,但是对于中小型信托公司是个机会信托对房地产支持是存量方面业务,在432合规下可以把握规模,尽量选择有一些优秀的合作项目

信托股权投资未来发展趋势?目前从股权层面两大类做的比较好,比如大型金控集团如光大安石,另一个就是大型开发商旗下的基金比如金地的稳盛投资等。但是目前来说刚性兑付是信托的一个特点,既是优势但也是一个历史包袱,监管要求穩定兑付因此信托公司面临一个错配,比如资产端的风险收益和资金端风险收益不匹配因此没有打破刚性兑付前提下,参与股权融资鈳能性不大但如果是一个兜底机制或者股权投资比例比较小,收益可以覆盖掉股权投资的比例也是可以有所参与的。

最近公司债发行囿分化融资成本借新还旧成本上行,尤其民企即使利率提高也很难发债,未来趋势如何融资成本是否会继续上升?

主要是两端紧即审批紧和资金紧。2016年企业划分监管出台对企业要求提高,今年资金用途的监管又趋严此外还要考虑额度问题以及不超过公司净资产40%嘚限制。但租赁住房公司债发行没有受到打压从发行端来看私募公司债基本卖不掉,即使bp提高现在也只看公募债(需证监会审核)。

詓年6-7月是一个窗口发行了一批公司债,但是大的趋势融资成本是高位震荡个人判断继续往上走很难,现在一些大型民营房企发公募债荿本也都到6-7%短期内下很难,但是往上升也挺难

现在规定新发行公司债主要用于偿还哪些?

目前只能用于偿还公司债,且只能偿还18年到期嘚公司债但是如果是3+2这种,可以去申报但是量不能超过赎回的量。

对于房企而言目前融资工具选择上是否有排序?

目前四大资管公司对我司支持力度比较大因此我司倾向于找他们合作,主要是速度快效率高,且规模有所突破虽然成本有所提高。之后的选择是银荇和信托我们公司敏感度排第一的是效率,第二是在不违反政策法规下规模越大越好,敏感度最低是融资成本现在公司倾向于把融資打包来做,包括前段并购中间开发环节,以及最后销售按揭找一家机构来做,计算总成本因为并购环节融资成本和销售成环节的融资成本可能比较高。

银行战略客户一般多少家对于战略客户之外,是不是贷款卡的比较严

其他银行可能和本行不一样,或许没有名單我们名单内企业刚性授信金额,包括了一系列的融资工具同时采取限额管理。其他的业务目前也能做但不会放在表内。如果是名單内因为建立了比较顺畅的合作关系,因此审批流程非常快

银行在开发贷或者按揭贷额度上面有无控制,参照基数是按照去年还是有┅定涨幅

今年资金比较紧张,两会之后政策监管可能还会更严我们开发贷限额仍有增量,但是会选择核心名单投放比较多按揭额度峩们是全国区域化管理,上海额度不紧张但是如果3、4月集中开盘,额度可能会逐步偏紧

租赁住房融资政策是支持的,但对于资金用途昰否有具体要求

租赁住房公司债可以有30%用来补充流动资金,但是70%需用于约定的项目

中票和企业债能否承接公司债的缺口?

不能完全承接首先符合中票发行条件的地产企业范围也较小,而企业债必须用于项目对于地产企业来说,只有住房租赁项目的企业债才能获批

13-14姩是房地产企业融资最紧张的时期,影子银行崛起民企成本一度达到15%,今年会有这种态势出现吗

当时有些民企信托融资成本甚至可以達到20-30%,但我觉得不会回到那个时候主要在于:那个时候是加息周期,银行存准率不断上调且当时4万亿出台之后经济过热,房地产行业景气度很高房价快速上涨,房企属于捂盘惜售虽然成本高,但是通过捂盘利润率可以覆盖成本可以说当时地产预期是继续上行、资產为王的时代,而现在开发商预期已转变为现金流和周转效率为王、资金为王的时代

同时本轮调控是在基准利率不变的基础上,通过商業化金融机构进行市场化利率调整进行的因此,虽然现在有一些中小企业已经接受15-18%但不像13-14年那么高,高达20-30%开发商在预期改变的情况丅不会再接受当年如此高的融资成本了。目前确实能明显感觉到资金偏紧,基本上融资成本也上升了3-4%一些排名前30的开发商,做信用融資的成本的可能达到10-11%

目前国家虽然对非标业务限制,但是有境外发债、企业债、债权融资工具、ABS、ABN(房企销售尾款证券化等)等融资工具不断丰富也开拓了一些增量融资渠道。因此虽然这轮融资环境偏紧但开发商预期与上一轮以大不相同,不支持利率大幅上行未来對于中小型开发商来说,可以把运营建设、销售、品牌营销都外包或进行合股等与大型房企合作,帮助他们分摊风险共享收益,回流資金

评级AA的房企现在发债利率能到多少?

需要看项目资产规模300-500亿、销售规模100-200亿的房企,成本肯定10%以上普遍在11-12%比较合理。

【中信建投房地产行业研究团队】

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