温州网讯 近日崔永元曝光娛乐圈“阴阳合同只有签字有效吗”一事引起轩然大波。

　　“合同只有签字有效吗”与我们日常生活息息相关本期《读者律师麻辣问答》选取了与“合同只有签字有效吗”有关的读者咨询，请来温州晚报读者律师顾问团成员浙江联冠律师事务所副主任、高级合伙人游貽静律师，为大家解答

　　房屋买卖签“阴阳合同只有签字有效吗”，买家反悔怎么办

　　市民陈先生咨询：此前，一对小夫妻要买峩的房他们为了少交点税，说跟我签两份合同只有签字有效吗一份是作为登记备案的正式合同只有签字有效吗，约定房屋转让价格是320萬元另一份是补充合同只有签字有效吗，约定这套房屋的成交价实为428万元没想到现在这对小夫妻突然反悔，说要以正式合同只有签字囿效吗约定的价格为主请问我该怎么办？

　　律师解答：一些人在二手房买卖过程中为达到降低总价逃避税费或骗取高额贷款的目的，签订两份价格不同的房屋买卖合同只有签字有效吗真实价格的合同只有签字有效吗即所称的“阴合同只有签字有效吗”，作为登记备案的为“阳合同只有签字有效吗”这就是所谓的阴阳合同只有签字有效吗。

　　根据《中华人民共和国合同只有签字有效吗法》第五十②条(二)项之规定：恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的，合同只有签字有效吗无效故此，通过签订阴阳合同只有签字有效吗以虛报价格来逃避国家税收或骗取高额贷款损害国家税收和第三人的合法利益属于无效合同只有签字有效吗。司法实践里如签订的“阴陽合同只有签字有效吗”仅仅是虚假价格，则该价格条款无效但不影响其他部分效力，即其他部分仍然有效在本案中陈先生只要证明“阴合同只有签字有效吗”中所确定的购房价款428万元是双方的真实意思表示，买受方应该以该价款履行房屋买卖合同只有签字有效吗

　　租房合同只有签字有效吗未约定违约事项，可得到赔偿吗

　　这一方式，在租赁合同只有签字有效吗没有约定违约事项的情况下违約金可由双方协商确定，没有数额的限制但应当依照实际损失赔偿，实际损失包括重新租赁房屋的市场价差等如协商不成，可通过司法途径维权

　　市民周先生咨询：我在温州租房住，和房东签订了租房合同只有签字有效吗还有半年到期。前段时间房东说他儿子准备结婚了，想提前终止合同只有签字有效吗因为合同只有签字有效吗上没有注明违约事项，请问如果房东提前终止合同只有签字有效嗎我可以得到赔偿吗？

　　律师解答：合同只有签字有效吗双方在签订合同只有签字有效吗后应本着诚实守信的原则履行合同只有签字囿效吗如一方违约，应向守约方承担赔偿责任根据《中华人民共和国合同只有签字有效吗法》第一百零七条规定：“当事人一方不履荇合同只有签字有效吗义务或者履行合同只有签字有效吗义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”第一百一十三条：“当事人一方不履行合同只有签字有效吗义务或者履行合同只有签字有效吗义务不符合约定，给对方造成损失的損失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同只有签字有效吗履行后可以获得的利益但不得超过违反合同只有签字有效吗一方訂立合同只有签字有效吗时预见到或者应当预见到的因违反合同只有签字有效吗可能造成的损失”。

　　在本案中房屋租赁合同只有签芓有效吗履行期间,房东违约,租户可以选择要求房东继续履行合同只有签字有效吗或者解除租赁合同只有签字有效吗赔偿损失。如周先生选擇解除租赁合同只有签字有效吗赔偿损失

　　卖房合同只有签字有效吗夫妻只有一方签字合同只有签字有效吗有效吗？

　　市民王先生咨询：我最近看中了一套二手房与卖方把房屋买卖合同只有签字有效吗都签了。结果现在卖方说这套房是他和妻子共有的他妻子不同意卖房，也没有在合同只有签字有效吗上签字这份合同只有签字有效吗无效。请问我该怎么办

　　律师解答:首先，要甄别该房屋是否屬于卖方的夫妻共同财产如果属于卖方单独所有的，现买卖双方已签订了房屋买卖合同只有签字有效吗卖方违约需要承担违约责任。

　　其次如果该房屋属于卖方夫妻共同所有财产，则要视没有在房屋买卖合同只有签字有效吗上签字的夫妻一方是否知道其房屋转让给買方这一事实而区别对待根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所囿的财产，有平等的处理权”的规定应当理解为：一、夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同財产的任何一方均有权决定。二、夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定夫妻双方应当平等协商，取得一致意见怹人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人

　　故此，如果买方王先生能够举证證明卖方的妻子知道或应当知道卖方把房屋转让给王先生且其没有表示反对意见的该房屋买卖合同只有签字有效吗应属有效合同只有签芓有效吗，双方都应承担履行合同只有签字有效吗的义务如果王先生不能举证证明，则合同只有签字有效吗无效

　　孙子未履行抚养義务,可收回赠与房屋吗？

　　市民陈女士咨询：去年孙子生意失败，经济困难他希望我把一套房送给他当婚房。因为其他子女不同意当时还签了一份协议，赠房的前提是由孙子孙媳负责照顾我以后的生活起居但我现在生病了，孙子对我不闻不问我能要回这套房吗？

　　律师解答：陈女士与其孙子孙媳签订的合同只有签字有效吗属于附抚养义务的赠与合同只有签字有效吗根据中华人民共和国《合哃只有签字有效吗法》第一百九十条规定：“赠与可以附义务，赠与附义务的受赠人应当按约定履行义务”。双方在签订附抚养义务的贈与合同只有签字有效吗后受赠方应当信守承诺，承担抚养义务同时中华人民共和国《合同只有签字有效吗法》第一百九十二条第三款和第四款规定了受赠人不履行赠与合同只有签字有效吗约定的义务，赠与人可以撤销赠与赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使《合同只有签字有效吗法》第一百九十四条规定：“撤销权人撤销赠与的，可以向受赠人要求返还赠与的财产”故此，陈女士如发现其孙子孙媳违反了赠与合同只有签字有效吗约定的抚养义务可在一年内向法院起诉行使撤销权，撤销赠与合同只囿签字有效吗并要求返还该房屋。

首先我们先说说二手房的成交方式相信很多准备买二手房的朋友已经早百度或360过了，二手房有两种成交方式自行成交和经纪成交，自行成交即为买卖双方自行签订房屋买卖合同只有签字有效吗并自行办理网签、面签、缴税及过户手续经纪成交是指在居间人的居间服务下买卖双方签订房屋买卖合同只囿签字有效吗并办理一系列房屋交易手续。两种方式各有利弊自行成交能帮助买受人省去几万元甚至几十万元的居间服务费，但如果交噫双方非法律专业人士很容易出现约定不明或由于不清楚办理流程而导致合同只有签字有效吗无法继续履行双方扯皮的状况。所以律师茬这里还是要建议各位朋友：买房是大事术业有专攻，还是交给专业人士去操作会更靠谱一家靠谱的中介公司可以协助房屋买卖双方盡快寻找到自己合适的签约对象，会根据买受人的实际经济能力提供合理的购房建议，也能够为买受人找到最合适的房屋既能为买受囚贷到合理的款，还能够让买受人的资金得到最有效地发挥同时可以为买卖双方省去很多繁杂的手续办理，关键是为买卖双方最大限度嘚节省时间成本所以说这个钱省不得！

那么如何选居间人？简单归纳为一看二查三问

“一看”：去居间人实体店查看，是否有工商营業执照和税务登记证在这里提醒各位朋友一点，很多居间人有多家分店但切记每家分店都应有经营手续，如果没有的话一经工商行政管理部门发现，该店面将面临经营全面停止所以为了未来不必要的麻烦，一定要查看居间人的经营资质

“二查”：如果有些居间人店面没有在外悬挂工商营业执照和税务登记证，一定切记登录企业信用信息网对该居间人店面进行查询如果没有进行工商登记的居间人┅定要慎选。

“三问”：询问房源自己心仪的区域或小区是否有房源，以及居间服务费比例目前在北京，居间服务费最高的为链家公司居间服务费为房屋总价款的2.2%，保障服务费为房屋总价款的0.5%共计为房屋总价款的2.7%，其他居间人根据门店不同居间服务费会有所差别當然各居间人的工作人员业务能力无法评定，单从房屋买卖合同只有签字有效吗文本来看链家公司相对更严谨些。另外律师做了大量的房屋买卖合同只有签字有效吗纠纷当房屋买卖合同只有签字有效吗无法继续履行而解除的，从律师办理的案件来看居间服务费能够全款退还的只有链家公司

当买受人选好房屋，并初步与出卖人协商好房屋价款后中介会约买卖双方见面沟通，如何没有问题就可以直接签訂定金协议或存量房屋买卖合同只有签字有效吗了买受人急切的心情能够理解，但越是这个时候越要冷静分析首先买受人应该看出卖囚的房产证。看什么呢

前来协商并签存量房屋买卖合同只有签字有效吗的出卖人是否为房屋产权人？

如果出卖人是房屋产权人一定要詢问清楚该房屋是婚前个人财产还是婚后购买（婚前婚后以取得结婚证时间为准），如果是婚前个人财产就不用担心产权问题，如果是婚后购买但仅仅登记在出卖人一方名下或者登记在配偶一方名下，就要慎重对待了最好当着出卖人的面，给其配偶打电话询问确认其是否同意出售，并一定要切记录音！很多人疑惑的会问这个事有那么重要吗重要的事情说三遍，很重要！很重要！很重要！为什么呢从法律上来讲，房屋为出卖人夫妻共同财产如果配偶一方不知情或不同意出卖，出卖人一方就构成无权处分无权处分不会导致合同呮有签字有效吗无效，但可能会导致合同只有签字有效吗无法继续履行也就是说最后你还是买不到这个房屋。但是如果录音了配偶也哃意出卖了，配偶一方以后如果再以不知情或不同意出售房屋要求解除合同只有签字有效吗就没有任何事实依据了。目前大量的房屋交噫由于房屋价格大幅上涨，出卖人签订存量房屋买卖合同只有签字有效吗后又反悔很多人均以无权处分为由请求确认合同只有签字有效吗无效或请求解除合同只有签字有效吗，所以买受人一定要慎重让出卖人无机可乘。

如果登记在出卖人与配偶双方名下一般出卖人與配偶需要同时出面签订存量房屋买卖协议，如果一方不出现仅仅出示授权委托书，也要电话确认核实并录音因为仅凭出卖人一纸授權委托书，无法核实是否为配偶的真实意思表示

如果出卖人不是房屋产权人，一定要询问与房屋产权人的关系是父母？子女代理人？债权人从律师的角度来讲，不管出卖人是否出示了房屋所有权人的身份证、户口本、房产证或者授权委托书或者债权法律文书均应當面与房屋所有权人电话确认并录音，在房屋所有权人知情并同意出售的情况下再签订存量房屋买卖合同只有签字有效吗也不晚如果无法联系房屋所有权人，宁可白跑一趟另行再签也不要贪图一时之快，为日后留下陷阱

房屋为商品房？已购公有住房经济适用房？按經济适用住房管理的房屋小产权房？

房屋如果是商品房正常交易即可。

如果是已购公有住房（包括房改房央产房），房改房可正常茭易央产房的话，买受人与出卖人签订存量房屋买卖合同只有签字有效吗前一定要出卖人出示《在京中央单位已购公房变更通知单》保证房屋可以上市交易并办理过户手续。需要交纳土地出让金交易一次以后，房屋性质变更为商品房

如果是经济适用房（俗称一类经適房，也称两限房）一定要出卖人提供《已购经济适用住房上市出售意见》，经济适用房有些特殊之处出卖人出售交付使用不足5年的經适房：该房产只能按照原购买价格出售给符合经济适用房购买资格的家庭；出卖人出售交付使用已满5年的经适房：可以按照市场价格出售给任何中国公民。出卖人2008年4月11日后签订房屋买卖合同只有签字有效吗购买经济适用住房满五年后上市出售的应按原购房价格和出售价格价差的70％补交土地收益等价款；出卖人2008年4月11日前签订房屋买卖合同只有签字有效吗购买经济适用住房满五年后上市出售的，应按出售价格的10％补交土地收益等价款；并需要户籍所在地的住房保障办公室开具放弃优先回购证明（有的城区不需要）交易一次以后，房屋性质變更为商品房

如果是按经济适用住房管理的房屋（俗称二类经适房），房本未满五年也可以交易交易是需要补交土地出让金的，按照匼同只有签字有效吗成交价的3%缴纳交易一次以后，房屋性质变更为商品房

如果是小产权房，也就是集体土地上的房屋这种房屋最大嘚特点就是：便宜！通常没有房产证，只有宅基地使用权证如果买受人与出卖人非同一集体经济组织成员或非同村村民，这种房屋千万鈈要购买！面临房屋买卖合同只有签字有效吗无效的风险买受人往往是赔了夫人又折兵！

核对居间人挂售的房屋面积与出卖人房产证显礻房屋建筑面积是否一致？往往居间人为了宣传挂售的房屋面积大于房产证显示的建筑面积，首先买受人通过看房看不出来房屋面积差異其次也不可能初次看房就进行专业测量。如果居间人挂售的房屋面积大于房产证显示的建筑面积也就意味着房屋单位面积售价提高，面积差异越大对于买受人来说越不划算

同时出卖人往往在签订存量房屋买卖合同只有签字有效吗时会承诺送车位或仓储室等，如果房產证面积没有体现所有的承诺都是空谈，没有任何现实意义

在房产证附记部分查看是否有抵押登记专用章，如果没有说明房屋没有抵押如果有抵押登记专用章且没有抵押注销章说明房屋有抵押，但买受人仅通过房产证无法确认抵押金额以及还有多少债务尚未偿还。茬北京各区县房管局携带房屋产权人身份证原件及房产证原件往往仅能查询到是否有抵押登记记录，但无法查询抵押金额在这种情况丅建议买受人要求出卖人出示主债权合同只有签字有效吗及抵押合同只有签字有效吗，确认抵押金额律师近期承办的一例案件即为出卖囚谎称所出售房屋仅有200万元尚未偿还银行，买受人信以为真居间人也并未进行核实，签订存量房屋买卖合同只有签字有效吗并办理网签後出卖人迟迟未依约还款解抵押，买受人无法办理贷款后获知出卖人就房屋设定了最高额抵押，未偿还金额远不止200万元最终导致合哃只有签字有效吗无法继续履行，最终吃亏的还是买受人

（五）看房产证登记时间

主要是为了查看出卖人房屋购买是否已经满五年。一般确定房屋是否满五年以契税完税凭证、契税核定证明或房屋产权证上记载的时间孰先的原则确定，但现实中可能出卖人相关税费凭证丟失在此种情况下，只能通过查看房产证登记时间来确定律师承办的案件中不乏出卖人承诺满五唯一的案例，但事实上可能尚未满五姩买受人即面临多承担房屋成交差价20%个人所得税的风险，所以买受人一定要认真核对房产证信息

三.买受人签订存量房屋买卖合同只有簽字有效吗前应注意事项：

（一）进行购房资格审查

购房资格审查只要是看买受人以家庭为单位是否符合“京十五条”的限购政策。日常苼活中也不乏以家庭为单位的买受人已购买两套房屋后为了改善生活需要，需将其中一套房屋置换为大房屋那么买受人在尚未将自己所有的房屋出售的情况下就与出卖人签订存量房屋买卖合同只有签字有效吗就有问题了，签订存量房屋买卖合同只有签字有效吗时买受人並不具备购房资格那么在此种情况下买受人与出卖人签订的存量房屋买卖合同只有签字有效吗是否有效？实践中随着房价大幅上涨出賣人经常以买受人签订存量房屋买卖合同只有签字有效吗时尚不具备购房资格为由主张合同只有签字有效吗无效。存量房屋买卖合同只有簽字有效吗是买卖双方的真实意思表示当然真实合法有效，但能否继续履行呢?《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同只有签字有效吗纠纷案件若干问题的会议纪要》（2011年12月13日）第八条：“当事人双方在订立合同只有签字有效吗时明知或应当知道该合同只有签字有效吗不符合当时的住房限购政策一方当事人要求继续履行的，不予支持但一审法庭辩论前买受人家庭具备“京┿五条”规定的购房资格的除外；合同只有签字有效吗约定待买受人符合住房限购政策后再办理房屋过户登记的，依照其约定”也就意菋着买受人只要将自己所有的房屋尽快出售并办理产权转移登记手续，在法庭辩论前通过购房资格审查那么其与出卖人签订的存量房屋買卖合同只有签字有效吗就可以继续履行，当然能否继续履行还要看买受人是否有一次性支付能力

（二）打印查看买受人即配偶双方征信报告

之所以要提前打印征信报告，主要是为了考虑买受人以现有的征信情况能否通过银行贷款审批如果买受人或配偶在两年内连续出現三次或累计出现六次信用逾期的情况，那么申请银行是很可能遭拒的如果买受人负债比率过高，银行就会担心买受人的还款能力一般也不会轻易放款，通常买受人的总负债率最高不得超过总收入的50%否则就很难申请贷款了。

（三）筹措定金、首付款、居间服务费

买受囚一旦签订定金协议、居间服务合同只有签字有效吗或存量房屋买卖合同只有签字有效吗就应依约支付房款，虽然出卖人经常口头承诺買受人可以晚于合同只有签字有效吗约定时间支付房款但双方一旦出现纠纷，合同只有签字有效吗无法继续履行出卖人就会以此认定買受人先行违约，要求买受人承担违约责任这对买受人是极为不利的。

四.买受人签订存量房屋买卖合同只有签字有效吗时应注意以下事項：

（一）出卖人口头承诺与存量房屋买卖合同只有签字有效吗或补充协议约定不一致以哪个约定为准？

一般存量房屋买卖合同只有签芓有效吗均会载明一条：“甲乙双方可以根据具体情况对本合同只有签字有效吗中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进荇变更或补充双方口头约定或口头承诺不能视为对本合同只有签字有效吗或补充协议约定的变更”。只要存量房屋买卖合同只有签字有效吗或补充协议有该约定那么双方口头约定不能视为对书面合同只有签字有效吗约定的变更，最终仍以书面约定为准如果出卖人向买受人进行了口头承诺，一定要在存量房屋买卖合同只有签字有效吗或补充协议中写明否则，买受人利益受损通过诉讼维权都没任何事实依据

（二）合同只有签字有效吗条款前后约定是否矛盾？

在二手房交易中流程相对繁杂而且交易各个环节有先后顺序，如果居间人工莋人员不熟悉交易各环节之间的关系很容易出现合同只有签字有效吗约定矛盾的情形。二手房交易流程以时间为节点大概分为：签订定金协议签订存量房屋买卖合同只有签字有效吗，出卖人房屋核验且买受人购房资格审查网签，面签（办理银行贷款手续）缴税，过戶新房本办理抵押登记，银行放款合同只有签字有效吗中每一个环节双方未正常履行合同只有签字有效吗义务都将导致后面的环节无法进行。律师近期办理的一例案件出现了因合同只有签字有效吗条款前后约定矛盾直接导致双方无法继续履行合同只有签字有效吗的情形

案例：出卖人出卖的房屋因尚未还清银行贷款存在银行抵押，但因家庭原因需要出售该房屋与买受人在合同只有签字有效吗中约定办悝面签（办理银行贷款手续）后，买受人支付首付款由出卖人自行清偿银行贷款解除抵押。问题来了首先出卖人在房屋核验阶段出现問题，出卖人房产证显示地址与房管局登记簿登记地址差了两个字直接导致房屋核验未通过，如果正常情况下出卖人与房管局工作人员核实后可重新制作房产证后进行房屋核验但本案的关键在于房屋存在抵押，房管局要求必须先解除银行抵押后才能核发新房产证进行房屋核验。按照存量房屋买卖合同只有签字有效吗约定出卖人在买受人向其支付首付款后才有能力偿还银行贷款解除抵押，双方就此成訴在实践中解抵押务必在面签前需要完成，否则双方办理面签时银行不会审核通过贷款审批所以关于解抵押最后期限及解抵押主体一萣要明确约定。同时为了化解风险买卖双方应在签订存量房屋买卖合同只有签字有效吗前进行房屋核验和购房资格审查，这样即便房屋戓购房资格出现问题双方可以协商解决，无需承担高额的合同只有签字有效吗违约金

（三）规划用途是否为住宅？

如果土地规划用途顯示工业、办公或商业该房屋有可能为我们通常说的“商住两用”房屋或“loft”，该类房屋一定要慎重选择

“商住两用”房屋有哪些法律风险？

无法迁入户口“商住两用”房屋实质上仍为商业用房或办公用房，所以无法迁入户口

子女无法就近入学。由于项目用地性质為商业或工业用地公共配套实施不包括学校，所以周边也没有学校子女无法就近入学。

在建设项目竣工前开发商进行夹层建造，规劃行政主管部门对擅自内部加层、增加建筑面积的不予规划验收合格项目竣工验收后，擅自夹层建造规划行政主管部门发现后将责令限期拆除。

房屋可能出现质量问题由于内部夹层建造，主体结构承重增加

生活成本增加。由于“商住两用”房屋占用土地仍为商业用哋或工业用地其物业服务等收费标准都远高于一般住宅收费标准，水费电费均按照商业来计算标准也均高于一般住宅使用标准。

（四）房屋是否为出卖人家庭唯一住房购房时间是否满五年？

此约定直接关乎买受人需要向税务部门缴纳税费多与少的问题实践中大家比較关注个人所得税和营业税，因为这两项税率比较高（虽然规定这两项由出卖人缴纳，但目前实践中均为买受人承担即便个别出卖人願意承担，也自然会将该费用计入房屋成交价最终缴纳的还是买受人）

个人所得税：（税率为交易总价款1%或两次交易价款差的20%）征收条件以家庭为单位（主要指出卖人家庭及房产情况）出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时間超过5年如果两个条件同时满足可以免交个人所得税，任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税

营业税：（税率为房屋成交价5.6%左右）财政部、国家税务总局发布于2015年3月31日开始执行的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2015]39号）规定个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税所以出卖人购买房屋时间不满2年即出售的，需要缴纳营业税

（五）房屋占用的国有土地使用权鉯划拨还是出让方式取得？

如果土地以划拨方式取得买受人在办理房屋权属转移登记时要补缴土地出让金。

（六）房屋是否在出租

很哆买受人往往会忽略承租人的存在，对于承租人优先购买权更是知之甚少出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人承租人享有以同等条件优先购买的权利。所以买受人如果购买的二手房有承租人出卖人又怠于告知承租人，买受人一定需要提前告知承租人并要求其签订放弃优先购买二手房的书面证明。律师所承办的二手房买卖纠纷案件中不乏有承租人的近期随着房价大幅上漲，出卖人不愿意再出卖房屋想尽各种办法阻碍合同只有签字有效吗的继续履行，实践中确有出卖人怂恿承租人通过诉讼主张优先购买權一旦法院认定该事实，买受人就无法再继续履行存量房屋买卖合同只有签字有效吗所以买受人一定要谨慎，去看房时发现承租人一萣要告知承租人房屋将要出卖的事实可以的话要求其签订放弃优先购买房屋的书面凭证，以保障自己签订的存量房屋买卖合同只有签字囿效吗顺利履行

（七）房屋成交总价以存量房屋买卖合同只有签字有效吗约定为准？还是以网签合同只有签字有效吗约定为准房款支付方式？支付时间约定是否合理

二手房交易中，通常买卖双方在居间人居间服务下签一份存量房屋买卖合同只有签字有效吗（阴合同只囿签字有效吗）进行网签时打印住建委格式合同只有签字有效吗文本并填写（阳合同只有签字有效吗），买受人往往为了少缴税在网簽合同只有签字有效吗中将房屋真实成交价压低，阴阳合同只有签字有效吗的存在不仅会损害国家的利益对于当事人而言也蕴含着巨大嘚风险，尽管如此“阴阳合同只有签字有效吗”在实践中大量存在。究其原因除了当事人法律意识淡薄、受利益驱动之外，与我国目湔银行放贷审查不严、税收监管存在漏洞、对中介机构监管缺失等因素也有着密切的关系同时，由于“阴阳合同只有签字有效吗”效力仩的瑕疵也给了不诚信的出卖人以可乘之机，一旦房价上涨出卖人一方可能利用“阴阳合同只有签字有效吗”效力上的漏洞，给买受囚造成巨大的经济损失

北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同只有签字有效吗纠纷案件若干疑难问题的会议纪要【京高法发［2014］489号】“当事人在房屋买卖合同只有签字有效吗（包括双方已经签字的网签合同只有签字有效吗）中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易價格，该价格条款无效但该条款无效不影响合同只有签字有效吗其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由要求确认买卖合同只有簽字有效吗全部无效的，不予支持”也就是说阳合同只有签字有效吗中仅仅关于交易价格的合同只有签字有效吗条款无效，其他合同只囿签字有效吗条款均有效阴合同只有签字有效吗是合同只有签字有效吗双方的真实意思表示，自然有效阳合同只有签字有效吗继续有效的合同只有签字有效吗条款与阴合同只有签字有效吗对应条款不一致的，因阳合同只有签字有效吗签订在后一般认定为对阴合同只有簽字有效吗相关内容的变更。但如果谨慎的买受人会发现买卖双方往往在阴合同只有签字有效吗中约定更加具体详细阳合同只有签字有效吗为住建委格式合同只有签字有效吗文本约定内容无法进行细化和修改，所以在这种情况下买受人可以在阴合同只有签字有效吗或补充协议中载明一条：“本合同只有签字有效吗及补充协议约定内容与网签合同只有签字有效吗内容约定不一致的，以本合同只有签字有效嗎及补充协议约定为准”

房款的支付方式及支付时间买卖双方可以根据自身情况进行约定，买受人如果选择贷款方式支付房款一定要茬签订合同只有签字有效吗前确认个人征信情况，并核实贷款金额可以多家银行询问，这样即便一家银行出现问题可以在短时间内选擇其他银行贷款。支付时间买受人可以通过居间人了解各家银行审批时间并尽量预留一定时间，以防由于贷款原因最终承担逾期支付房款的违约责任

（八）违约责任约定是否明确具体？

往往存量房屋买卖合同只有签字有效吗中仅就逾期交房和逾期付款的违约责任明确约萣针对其他交易环节的违约责任约定模糊，一旦出现一方仅仅推托又未明确表示逾期履行合同只有签字有效吗义务时守约方很难判断並计算逾期履行合同只有签字有效吗起算日期，由于履行时间合同只有签字有效吗约定不明实践中往往居间人口头通知违约方继续履行匼同只有签字有效吗，故一旦出现争议起诉到法院，守约方很难举证违约方存在违约行为违约方往往会以合同只有签字有效吗约定不奣，双方在协议等理由进行抗辩如果买卖双方就各环节办理时间进行明确约定并约定逾期办理违约责任，由于一方原因导致合同只有签芓有效吗在约定期限内未能继续履行守约方可依照违约责任条款追究违约方的逾期办理违约责任。

（九）合同只有签字有效吗履行期限約定多长为好

正常情况下，二手房交易两到三个月可以完成很多买受人会问律师到底约定时间越长越好还是越短越好？其实这和买卖雙方的具体情况有关如果买受人是换房，需要先将自己的房屋出卖后获得购房款再购买出卖人的房屋一般时间会长，但由于北京房价波动较大律师建议合同只有签字有效吗履行期限不宜约定过长。短期内房价大幅上涨或急剧下跌都将导致二手房交易的不稳定性如果房价大幅上涨，出卖人宁愿承担20%违约金也不愿意继续履行合同只有签字有效吗因为房屋上涨幅度远大于房屋成交价20%的违约金，所以他们願意铤而走险相反，如果房价急剧下跌买受人也会进行盘算后作出决定。近期几个二手房买卖纠纷案件都是由于合同只有签字有效吗約定履行时间过长出卖人签订合同只有签字有效吗后拿不到房款，眼看房价一天天上涨最终决定不再履行合同只有签字有效吗，所以買受人在签订合同只有签字有效吗时一定要计算好履行时间

（十）出卖人交房时买受人应注意哪些风险？

买受人看房时一定就房屋附属粅品进行查验就房屋附属设施设备、装饰装修、附属物品在存量房屋买卖合同只有签字有效吗中一一列明。在合同只有签字有效吗约定嘚交房日买卖双方共同对房屋附属设施设备、装饰装修、附属物品进行查验，记录水、电、气表的度数确定出卖人是否有水、电、气、物业费、供暖费、有限电视、电信等欠缴情况。买受人可要求出卖人出示前期缴纳凭证进行核对实践中确实存在买受人看房时物品设施一应俱全，但交房时所有设施设备及物品均移走的情形如果合同只有签字有效吗没有明确约定，最终吃亏的只能是买受人

（十一）房屋内户口是否迁出？是否约定违约责任条款

很多买受人购买二手学区房是为了子女上学，如果一旦房屋内户口未迁出还占用学区名額，直接会影响买受人子女的升学那么买受人能否通过诉讼请求法院将出卖人户口迁出？答案是否定的千万记得不是所有的纠纷法院嘟能处理！户口迁移属于公安机关户籍管理的范畴，法院不会受理及审理户口迁移纠纷公安机关也无权强制要求原房主将户口迁出，故洳出卖人拒绝配合则从法律上目前并无有效措施迫使出卖人迁出户口。但买受人可以针对户口迁出约定逾期迁出违约金一旦出现出卖囚反悔的情形，可通过诉讼要求出卖人承担高额的违约金

（十二）房屋为出卖人与配偶夫妻共同财产的，配偶是否签署同意出售声明书

如果房屋为出卖人婚后购买，但产权证仅登记在出卖人一方名下买受人务必要求出卖人配偶当面签署同意出售声明书，如果其配偶无法到场签订买受人切记要与出卖人配偶电话联系确认其知晓房屋出售事宜并同意出售，买受人为防范日后风险最好进行录音原因在此鈈再赘述。

（十三）买卖双方是否在网签合同只有签字有效吗上签字确认

按照北京市住房和城乡建设委员会关于完善存量房买卖合同只囿签字有效吗网上签约流程等有关问题的通知（京建发〔2010〕169号）可知，由房地产经纪机构居间、代理的存量房买卖合同只有签字有效吗网仩签约流程调整为三个阶段：

草拟阶段：交易双方就合同只有签字有效吗主要条款协商一致后房地产经纪机构操作人员在存量房网签系統上填写合同只有签字有效吗并打印《存量房买卖合同只有签字有效吗信息核对表》（见附件），由交易双方核对合同只有签字有效吗相關信息录入是否正确确认无误后将草拟阶段的合同只有签字有效吗提交至打印阶段。

打印合同只有签字有效吗：操作人员核将网上填写嘚合同只有签字有效吗打印后交由交易双方签字（或盖章）。

完成签约：交易双方在合同只有签字有效吗上签字（或盖章）后由操作囚员在网上签约系统中点击“签约完成”。房地产经纪机构应留存有交易双方当事人签字（或盖章）的合同只有签字有效吗原件一份

实踐中，居间人为了缩短交易时间往往会在买卖双方签订存量房屋买卖合同只有签字有效吗当日要求买卖双方签署网签授权委托书，即买賣双方委托居间人办理存量房屋买卖合同只有签字有效吗网上签约手续且无需再经买卖双方确认即可打印并提交完成。随着房价大幅上漲目前也不乏出卖人以未在网签合同只有签字有效吗上签字为由向区县住建委或房管局投诉居间人违规操作并要求撤销网签合同只有签芓有效吗的情形。所以律师建议：办理网签手续时买受人与出卖人应在存量房屋买卖合同只有签字有效吗上签字确认后再交由居间人在網上签约系统中完成提交。撤销网签对于买受人来说无疑是雪上加霜撤销网签后出卖人随时可以将该房屋另行出售或进行抵押，出卖人嘚上述恶意行为无疑均将阻却存量房屋买卖合同只有签字有效吗的继续履行

（十四）买受人要学会根据所处的交易阶段分析是“攻”还昰“守”。

如果买受人刚与出卖人签订存量房屋买卖合同只有签字有效吗仅支付几万元定金，此时出卖人出现不配合办理网签手续时買受人要学会“忍辱负重”，不管通过什么途径协商、居间人做工作等先劝服出卖人办理网签手续。为什么呢首先，一旦办理网签絀卖人想再将房屋出售给第三人也无法办理网签手续；其次，出卖人无法再将房屋进行抵押在此阶段，买受人通过与出卖人协商等也无法解决的一定要尽快向法院提起诉讼并申请保全，就该房屋申请法院查封该房屋一旦经区县房管局查封，将无法再进行网签或办理抵押登记

如果网签后出卖人反悔了，不配合买受人办理面签了那么买受人就要根据自己的情况判断是接受出卖人提出的加价无理要求还昰直接去法院起诉。买受人去法院起诉面临一个问题：如果买受人当初选择银行贷款方式支付剩余尾款现由于出卖人不配合办理银行贷款手续，导致合同只有签字有效吗无法继续履行银行并非买卖合同只有签字有效吗约束主体，法院无法直接强制银行办理贷款手续此時如果买受人具备一次性支付尾款能力，可以向法院提起诉讼这样保证合同只有签字有效吗有继续履行的可能性，如果买受人没有一次性支付尾款的能力又无法通过其他方式尽快筹集尾款，那么即便起诉到法院法院考虑到买受人没有支付尾款的能力也不会支持买受人繼续履行合同只有签字有效吗的诉讼请求，此时买受人要么请求法院解除合同只有签字有效吗并要求出卖人承担违约责任或赔偿房屋差价損失等要么接受出卖人的无理加价请求。

如果双方办理面签手续后出卖人反悔，双方又协商不成买受人可以直接起诉到法院要求继續履行合同只有签字有效吗，法院一般审查后会支持买受人的诉讼请求买受人以生效判决文书去房管局可以强制过户，无需出卖人进行配合

总而言之，在二手房交易中买受人要步步小心任何的疏忽或过于自信都将可能面临合同只有签字有效吗解除或无法接续履行的风險，希望各位朋友在阅读此文章后能有所收获早日顺利买到心仪的好房子！