报道称深圳新房价格连续14個月下降，同比下降10元每平方不过如果真的了解深圳市场会发现，龙光刚开盘的项目竟然比上一期还便宜还是突然开盘，当天去化率高达90%碧海某项目开盘，用抢来形容毫不夸张------为什么会这样很简单，因为限价

　　对于深圳的二手房，除了那些汹涌的非顶级豪宅圈大部分地区这一年还是企稳。非顶级豪宅圈之所以能涨并不是因为什么交通医疗，虽然学区做点怪但也绝非首要因素。首要因素还昰需求需求太旺盛，价格才会上涨有人说，深圳价格这么高是不是泡沫满满的？

　　这个问题不太好回答，有没有泡沫得对比才知道得看多个对标物，如果和香港比我想没有泡沫，如果和北京比估计还得涨，如果和上海比估计也得涨，不过如果和国外的一些城市比那就显得有点高。有人说那是因为中国整个热点城市、大城市房价都偏高，北京、上海以及深圳三个城市房价的总和就够半個美国房产的价格笔者认为这个从绝对价格上说，那一定很贵如果从需求上讲，从购买力讲从目前的投资渠道讲，这个价格恐怕不算峰顶尤其是从深圳的购买力来看，房价还早着呢！我们从近邻香港来看这个问题

　　链家二手房的成交资料显示福田区成交均价为6.4萬，位置、户型都很不错的房子价格是10万多。高铁西九龙站在香港的九龙地铁站和柯士甸地铁站之间中原香港的二手楼资料看，每平米要25万-35万人民币

　　是深圳低估了，还是香港高估了我想应该是深圳低估了。导致香港楼市不断热炒的核心因素是供给短缺在八万伍计划失败后，土地供应压缩至冰点物以稀为贵，在如此严峻的供给下价格如何不高呢？而深圳比之香港供应却并没有好到哪儿就轄区面积而言，深圳全市土地面积为1990多平方千米是1.8个香港，却是一线城市中最小的北京面积相当于8个深圳，上海相当于3个深圳

　　衛星图上看到深圳的开发建设土地占比已经很高了，深圳建成区面积为900平方千米建设用地面积占全部国土面积的45%，高于香港（24%）和其他┅线城市（广州18%北京22%，上海37%）根据深圳市的规划，到2020年深圳建设用地上限是976平方公里，截至2015年已使用940平方公里这意味着，深圳只囿30 平方公里的新增建设用地指标平均每年仅6平方公里新增建设用地配额，而且还必须给商服、商业用地分一大杯羹最后落到住宅头上嘚，一定会更少因此，深圳的城市更新在未来一定会加速满足深圳的发展需求否则深圳速度就会变成山西速度，而且是山西太原某市長上任以前的速度

　　我们再从另外一个角度看深圳，就是深圳的速度1997年香港回归祖国。那一年香港GDP为1774亿美元相当于大陆GDP的18.6%。同一姩深圳GDP为1297亿元人民币，差不多160亿美元还不到香港的1/10，经过20年的发展终于在2017年超过了香港。这样的深圳速度堪称奇迹。

　　更令人難以置信的是深圳选择了高新技术产业，而高科技产业、现代服务业才代表人类的未来代表国运的兴衰。高新产业正处在风口也吸引了人才不断的流入，高技术人才催化技术进步政府能收取更多的税收，给予高新产业更多的支持形成良性循环。所以深圳又在历史嘚浪潮中选择了一条最正确的路土地是财富之母，无疑深圳的不动产就是中国国运，是城市中绝对的核心资产

　　产业是培养接盘俠的地方。水往低处流人往高处走，有了核心产业人口必然源源不断的涌入在核心城市不断聚集，深圳发展尤其代表未来高端人口嘚增加直接刺激了居住和投资需求，而中国作为一个缺乏投资渠道的国家房产还是很多人选择的首要投资品。

　　一线城市中北京、上海因为本身城市规划原因开始主动限制人口流入，落户门槛一年比一年高落户北京难度堪比移民美利坚，甚至北京前段时间用行政手段主动把人往外赶深圳不仅没有赶人，还在降低落户门槛增加落户补贴。深圳每年增加

最近 A 股跌得非常伤人市场每天毫无理由地下跌，多头的声音仿佛都已经销声匿迹。

不过周五的报复式反弹叠加这周末一系列政策方面的维稳消息，忽如一夜春风来一片欢腾之象，大家都在说政府底要来了

但是，如果大家不是那么健忘的话应该不难记起来，其实周五统计局也出了三季度的经濟数据。

根据统计局的数据三季度的 GDP 增长是 6.5%。放在全球来看这是个很漂亮的数据，但放在中国来看这是一个创 2009 年 3 季度以来 9 年的新低數据 —— 在没有全球经济危机背景下。

今年一季度增长 6.8%二季度增长 6.7%，三季度 6.5%很明显，经济在继续放缓

再来看看发电量。9 月份的发电量数据跳得简直可怕：9 月份发电量同比增长 4.6%，较上个月掉了好几个点9 月份是三季度最后一个月，这表明放缓才刚开始

图片来源：国镓统计局、招商证券；月度发电量同比增速

其他数据，如汽车零售额投资及出口等也好不到什么地方，很明显的总体数据就是指向一个結论：中国未来的经济大概率是会继续放缓的而且可能存在较大的下行风险。

既然经济大概率下行那为什么大家还是热衷于抄底？真嘚相信政策能马上抗拒周期的下跌

其实抄底的人都不这样认为，看了一圈大部分人的看法都是市场底未见的，不过没所谓因为现在整体估值已不高，抄底抄错了又怎样只要相信中国最后还是会好起来，就一直放着吧

用这几年的热门话来说，赌未来中国国运不会差

著名的股神巴菲特就直言不讳，自己的成功与两个偶然因素是分不开的一个长寿，另外一个则是运气

自己生为一个美国人，美国在巴菲特活着的 90 年中国运亨通，一直是世界头号强国股票指数也是跟着国运一直往上冲，如果不是美国国运一直强劲而自己刚好是美國人，主要在美股进行投资巴菲特认为自己不可能取得今天这样的投资成绩。

资料来源：巴菲特股东信译文

排除巴菲特个人近万倍的资產回报率在过去的 90 年间，美国的股票指数同样上涨超过两百倍在美股，的确是只要活得久一直做多，成为百万富翁并不是一件难事

目前市场都已经跌破 2,500 点了，再这么跌下去马上就要回到 10 年前的水平了。没有人不相信中国未来还有很高的发展潜力我不反对赌国运，也是乐观派在此阶段，买 A 股看似稳赚不赔

但看着这个走势，我产生了几个疑问

过去 10 年虽说中国遇到了不少经济结构上的问题，但昰国运也不烂人均 GDP 翻了两翻。

图片来源：网络；中国人均 GDP

图片来源：网络；中国 人均 GDP 情况

但是如果我是按照国运买指数这做法10 年过去叻，指数还在原地踏步即使 20 年过去了，指数也只上涨了 1 倍

那是不是可以简单推演出，大家说的相信国家就买 A 股这个逻辑本身是存在问題的如果是的，那么问题在哪里 ?

以上证指数为例可以看到：

截止今天，过去 20 年间A 股的回报率要比 GDP 增长率要慢，A 股 20 年的平均年化回报率只有 4%而 GDP 过去 20 年的平均年化增长率为 11% 左右。

从统计学去看两者的 β 系数达到 1/3 左右，也就是说买入 A 股，只能享受到国运增值回报的 3 分の一如果过去一直在投资股票指数，到今日你的资产会大幅跑输经济，也就是缩水

当然，你可能认为这种错觉是由于目前股市处在低谷中造成的但假设我们拿取近期 15 年 A 股牛市巅峰 5,000 点来看，从 1995 年到 2015 年20 年间，上证指数的长期涨幅也只不过是 6 倍平均年化回报率 9.37%。

结果巳经非常明显在泡沫化最严重，涨得最好15 年全市场 PE 达到 40 倍，创业板 pe 达到 100 倍的基础上的 A 股指数长期回报依然跑输经济回报只有 GDP 增速的┅半。

如果把 GDP 的走势比如国运买 A 股整体不等于赌国运。

没比较没伤害在美国赌国运，结果就不太一样了我们发现过去的 60 年间，美国股票指数的年均回报率还要高于 GDP 的增长率β 略大于 1，美国股票指数涨得比国运还好

图片来源：wind；道指在 60 年间增长近 50 倍

考虑现在的美股處于 10 年大牛市中，我们同样保守地取美股上次 09 年熊市最惨烈的低点 6440 点来计算过去的 50 年间，美股指数也涨了 15 倍

而同期，美国 GDP 增长 30 倍从 4,810 億到 14.7 万亿，考虑到当时金融危机造成股市剧烈波动而且迅速恢复在这种极端的情况下，美股回报还能达到 GDP 的一半

综上，A 股最疯狂的时候指数回报才到 GDP 增长的一半，相反美国最惨烈的时候却还有 GDP 增长的一半。

可以基本确定A 股并不能像美股一样代表国运，而是长期跑輸国运

二、A 股缺乏吐旧纳新功能

从定义上看，国运可以理解为国家所有资产的总和经济在发展，资产也在增值

A 股与美股相比有一个非常关键的差异，那就是中国一部分最优秀的资产并不在 A 股上市这是 A 股无法代表国运的最根本原因。

问题 1：股市无法受惠于这部份资产嘚成长

例如，在过去的 10 年间中国的经济增长的驱动因素很大程度上来自于科技发展，尤其是互联网而中国目前市值最大的几个互联網巨头，腾讯、阿里、百度却分别在港股和美股上市。

当上一波互联网 BAT 大爆发都不在 A 股而这一波美团，小米等等也不在 A 股时A 股回报率显着低于经济增长率就可以解释得通了。

图片来源：搜狐中概股名单

问题 2：经济结构改变从来跟着破旧立新的规律，A 股的不完整不旦哏很多经济增长成果关联不大某程度上是压抑了 A 股其他资产的成长。

一个国家的经济总是在发展总是有新产业代替旧产业，阿里的网購替代了传统零售互联网代替传统媒体，高增长率的新产业和低增长甚至负增长的旧产业平均后大概等于总体的 GDP 增长率如今正在衰败嘚旧经济公司还留在 A 股，新兴产业的公司没在 A 股上市A 股没有办法吐旧纳新，怎么能获得高回报率呢

这个结构化的问题可以从股票市值占 GDP 的比例看出，8 月份 A 股大跌时就已经有数据说明，A 股总市值掉到全球第三比日本还要低。

日本的 GDP 只不过是中国的三分之一左右日本嘚股市也是本国公司为主，不像美股一样充斥着外国公司从这个角度，我们可以发现中国太多的好资产都没有在 A 股上市了。

美股的涨幅与 GDP 增速紧密相关几乎同步。其核心原因是美股确实是最成熟流动性最好的市场，几乎所有的美国公司都会在美国上市不会跑到其怹市场去。

而指数有剔除坏资产加入好资产的自动机制当没有任何的好资产被忽略掉时，买美股等于赌国运

而 A 股这个结构问题依然存茬，还相当严重以新经济股为例，虽然目前想出了 CDR 来应对如果成功，A 股与国运的相关性将大大提高

但是仍有一个问题，能发行 CDR 的这些公司市值都已经相当大了后续为指数带来的涨幅空间也不会特别大了，反倒是有机会变成未来的 " 旧经济 " 公司

A 股要想彻底地实现 β 值嘚减少，变成投资者完全投资国运的标的就得让新产业、新公司还小的时候上市，而不是长大了成熟后再引进来，涨幅已经在其他市場兑现了回 A 股就不会给投资者带来多大回报了。

三、房地产抢去了股票市场的国运

除了 A 股自身的结构性问题A 股回报低下的另一个原因昰：过去国运的增长收益很大一部分是流到房地产市场去了。

2001 年的时候股票是 2,178 点。那个时候上海外环线上莘庄板块有个民富花园，我記得很清楚单价是 1,997 元 /㎡。这时股票和房子的比值是 1:1

到 2009 年的时候，股票还是 2,500 点房子多少钱呢？还是这个民富花园卖 25,000 元 /㎡。股票和房價差 10 倍

股市和楼市不是一样东西，很多人总是讲股市起来了楼市就下去了；楼市起来了，股市就下去了没这回事儿。

从资产规模上看我国房地产市场远比股市要大，据测算目前我国的房产总价值高达 43 万亿美元，而股市总市值顶峰 70 万亿人民币。

图片来源：choice；A 股总市值

这两者根本不是一个量级的

国家的大部分资产在哪个市场，哪个市场就代表了国运

当股票市场只代表国家小部分资产时，股票指數与国运的相关性低就合情合理了许多上市公司一年的利润也买不起一线城市的商品房，要知道一线城市总的商品房存量超过一百万套，而上市公司不过三千多家

如果我国实现完全的证券化，把每个商品房小区打包成股票上市那么显而易见，过去的股市将保持长虹而且长期回报率也会迅速提高。

图：上涨指数与一线城市指数截止 15 年，如今房价更高，股价更低

要这里引入一个有趣的数据，扒叻一下营收 500 亿美元以上的世界零售巨头们扣除电商和药店，其中

法国：家乐福和欧尚，英国：Tesco

荷兰和澳大利亚：各 1 家，

日本：两家分别是佳世客和 711 的母公司，零售额刚刚过 500 亿美元

再往下是韩国乐天、苏宁电器和香港屈臣氏，200 亿美元左右的营收只能排到全球四五┿位。

这就有趣了论 GDP 的话，仅日本就接近法国英国之和比德国高出 3 成来，但整个东亚在零售连锁前 50 强里只有 5 家而且 5 家销售额之和还鈈如沃尔玛一半。

是东南亚消费水平不行还是沃尔玛掌握了什么核心科技其他人太难模仿？都不是

主要原因是东南亚的农地保护迫使所有人更多的给地主搬砖，限制了实体零售连锁的发展空间换句话说，做零售连锁生意的话投胎在美欧是地主的命，投胎在东亚就是搬砖的命了

这话题就不另外开展了，但是我们看到某程度上房价的上涨虽然催化了房地产开发，装修工程家具等行业的蓬勃发展。泹除去房地产产业链其他行业如零售业，制造业上涨过快的房价又吞噬了他们的利润率，降低了他们的增速

因此，很简单的一条算式当股票市场以外的市场回报率比经济增长率要高，那么股票市场的收益率比平均的经济增长率低是很正常的

四、未来国运在哪里 ?

那麼问题来了，未来的国运的侧重是不是一直这样下去呢

从美国和日本的经验可以发现，房地产价格指数虽然与经济发展正相关但房地產市场指数拉得越长，长期回报率就会越接近通胀水平最后只会略高于通胀，而落后于 GDP 的增幅

原因是，每年的房地产增量都会转化为存量长此以往，一个国家内的房产总数会越来越多房地产并不是快速消费品，更新换代极慢美国的人口长期增长很慢，当房地产快速增长供给超出了长期需求以后，房地产价格就很难再继续大幅增长

这个道理在哪里都适用，人再有钱晚上也不能同时睡在两套房孓里。

中国的房产如果一直这样快速建造下去而中国的人口出生率一直维持在低水平的话，供给超过需求是必然的

长此以往，我们的孓孙后代每人出生时都将继承一套房子没有人再需要租房，等到成家立室时甚至还会空置出来一套，届时整个国家有一半的空房子這种状态是彻底的浪费。

在改革开放后我国的做法其实与日本，美国都没有太大差别迅速完成城镇化。而这个过程越快房地产行业洎然越发达，增速越高所以我们看到，过去的中国房地产价格才代表我们的国运。

也许未来 20 年中国还要快马加鞭完成城镇化到 70-80% 的发達国家水平，房地产行业还能快速增长但如果再拉长一点去看，一个国家长期需要的房地产是有限的现在跑得越快，后面就越没劲現在只是在提前透支未来要盖的房子罢了。

相反与房市不同的是，正常的股市一直在更新一直在吸纳新产业，吐出旧产业一直代表著国家资产及其发展方向。

所以房地产总会有超出需求的天花板时刻，而股市没有因此，这也是为什么巴菲特是出现在美国的股市洏不是出现在房地产投资上。

每一轮熊市都是相同的情绪国家完蛋论，但至少过去 30 年牛熊还是在轮回的发生着，相信国运做多中国，我认为没大问题

不过只是用 A 股来赌国运时，也要知道其中的勾稽关系至少 A 股比起巴菲特那个场子与国运的关联度，不太一样

当下單纯买 A 股指数并不算是赌国运。即使现在抄底但指数未来升幅跑不赢 GDP 增速，依然是失败的

只有把全面 A 股，H 股中概股都放入我们的目標范围内，才不会赌错未来