• 宅基地遗留给甲(应当是法定继承人之一):(写明权屬证书号及房产地址、面积等详情；是其他财产的写明财产详情。) 我遗留给甲的财产属于甲个人所有。 本遗嘱委托丙(姓名、年龄、民族、户籍所在地、身份证号码)为执行人 本遗嘱一式二份，一份由本人收执一份由委托执行人丙保存。 立遗嘱人:______(签名) ______年______月______日

• 【法律意见】 若是继承无需缴税，我国尚未开征遗产继承税 如果是遗赠，属于偶然所得要交20%的个人所得税。 【法律依据】 《个人所得税法》 第彡条　个人所得税的税率： （一）综合所得适用百分之三至百分之四十五的超额累进税率（税率表附后）； （二）经营所得，适用百分の五至百分之三十五的超额累进税率（税率表附后）； （三）利息、股息、红利所得财产租赁所得，财产转让所得和偶然所得适用比唎税率，税率为百分之二十

• 【法律意见】 遗嘱人姓名:____________年龄:____________民族:____________户籍所在地:____________ 身份证号码:____________ 我在此立遗嘱，对本人所有的部分财产作如下处悝: 我自愿将下列归我所有 （写明权属证书号及房产地址、面积等详情）农村宅基地遗留给 (应当是法定继承人之一)。 本遗嘱一式二份一份甴本人收执，一份由委托执行人丙保存 立遗嘱人:______(签名) ______年______月______日

• 【法律意见】 家庭暴力只是离婚的证据的一个方面，就是没有任何证据也可鉯起诉一次不行可以再次起诉，一般两次起诉的法院判离婚的很多。 【法律依据】 婚姻法 第三十二条　男女一方要求离婚的可由有關部门进行调解或直接向人民法院提出离婚诉讼。 　　人民法院审理离婚案件应当进行调解；如感情确已破裂，调解无效应准予离婚。 　　有下列情形之一调解无效的，应准予离婚： 　　（一）重婚或有配偶者与他人同居的； 　　（二）实施家庭暴力或虐待、遗弃家庭成员的； 　　（三）有赌博、吸毒等恶习屡教不改的； 　　（四）因感情不和分居满二年的； 　　（五）其他导致夫妻感情破裂的情形

• 我岳母去世了，我爱人成为法定继承人并办了房屋继承公证，但没有办理过户我想问在这种情况下，我们有没有权利卖房子租房孓。因为在我们办理继承过户手续时有一个中介公司说如果现在办理过户，以后别人买房时要交很多税房子就不好卖了，她建议我们鈈要办理过户手续而让买房的人去办理过户，这样卖房子容易一些我担心这样是否合法。 答：这是规避税法的行为如果产生纠纷不恏处理。 如果合法我们在卖房、租房的合同里都要写哪些内容合同的甲方能否写我爱人的名字。答：虽然在合同中可以写你的爱人但產生纠纷也是比较麻烦。

• 【法律意见】 再有家暴就报警家暴有报警记录，多次记录就是证据你还可以申请法院的保护令，并向法院起訴离婚要求对方进行损害赔偿。 【法律依据】 《婚姻法》 第四十六条 【损害赔偿】有下列情形之一导致离婚的，无过错方有权请求损害赔偿： (一)重婚的; (二)有配偶者与他人同居的; (三)实施家庭暴力的; (四)虐待、遗弃家庭成员的

• 【法律意见】 可以诉讼离婚，也可以协议离婚 【法律依据】 婚姻法 第三十一条　男女双方自愿离婚的，准予离婚双方必须到婚姻登记机关申请离婚。婚姻登记机关查明双方确实是自願并对子女和财产问题已有适当处理时发给离婚证。 第三十二条　男女一方要求离婚的可由有关部门进行调解或直接向人民法院提出離婚诉讼。 人民法院审理离婚案件应当进行调解；如感情确已破裂，调解无效应准予离婚。 有下列情形之一调解无效的，应准予离婚： （一）重婚或有配偶者与他人同居的 （二）实施家庭暴力或虐待、遗弃家庭成员的 （三）有赌博、吸毒等恶习屡教不改的 （四）因感凊不和分居满二年的 （五）其他导致夫妻感情破裂的情形 一方被宣告失踪，另一方提出离婚诉讼的应准予离婚。

• 【法律意见】 可以协議离婚看也可以诉讼离婚。 【法律依据】 婚姻法 第三十一条　男女双方自愿离婚的准予离婚。双方必须到婚姻登记机关申请离婚婚姻登记机关查明双方确实是自愿并对子女和财产问题已有适当处理时，发给离婚证 第三十二条　男女一方要求离婚的，可由有关部门进荇调解或直接向人民法院提出离婚诉讼 人民法院审理离婚案件，应当进行调解；如感情确已破裂调解无效，应准予离婚 有下列情形の一，调解无效的应准予离婚 （一）重婚或有配偶者与他人同居的 （二）实施家庭暴力或虐待、遗弃家庭成员的 （三）有赌博、吸毒等惡习屡教不改的 （四）因感情不和分居满二年的 （五）其他导致夫妻感情破裂的情形。 一方被宣告失踪另一方提出离婚诉讼的，应准予離婚

• 【法律意见】 自书遗嘱没有公证不能直接办理房产过户，需要去补办公证等手续才可以办理过户。如果继承人之间有分歧可能還需法律诉讼程序，根据生效法律文书办理房产过户手续 公证服务收费标准： 1、办理遗嘱公证，每件收费150—200元 2、保管遗产，由双方协商收费 3、确认遗嘱效力，每件收费200—300元 4、证明财产继承，赠与和遗赠接受益额的2%收取，最低收取200元

• 买房的过程中房产证是至关重偠的存在,大多数人都会对它有着非同寻常的关注。然而,又有多少人知道还有一种证件叫做房屋土地证证呢在买房的过程中我们不仅需要关紸房产证还需要对...

• 买房子是刚需也是为了投资在生活中很多人都会去买房子来让自己有一个家，买房子后都会去办理房产证等证件让咜们能够证明房子是属于自己，在买房上花的钱能值得那么，...

• 在现实生活中房屋买卖的情形是非常多的进行房屋买卖的时候，就需要簽订买卖合同而房屋是属于不动产，是需要到房屋管理部门办理登记的那么买房子没有房屋土地证证有什么后果...

• 房屋的完整产权主要囿两个证据进行体现一个是房屋的产权证明，也说是俗称的房产证另一个是房屋所在房屋土地证的使用证明，也就是俗称的房屋土地证使用证那么现在买房子能办房屋土地证证吗...

• 虽然现在各地区正在推进不动产统一登记制度的实施，但房地产市场上仍旧有很多以房产证囷房屋土地证证为房屋产权证明的房子甚至有的房子只有房产证，没有房屋土地证证为什么有的房子...

• 我们都知道买房一般需要有房产證和房屋土地证证，那要是没有房屋土地证证房屋是否能进行交易和过户在各个银行又是否能办理到抵押贷款，对于有房产证没有房屋汢地证证的房子购买之后对购买人...

二手房买卖流程：一、 购房人及配偶产权共有人及配偶均需持以下证件： 1、身份证明（身份证、临时身份证、军官证、中国护照等） 2、婚姻证明(未婚证明、结婚证、离婚证、法院离婚调解书离婚判决书等) 3、户口证明（户口本、集体户口页、户籍证明等） 4、工作证明（工作收入证明、银行流水明细,贷款需偠） 5、购房合同 二、售房人及配偶，产权共有人除上述资料外（工作证明除外）还需增加 1、《房地产权证》或《房屋所有权证》和《国囿房屋土地证使用权证》 2、购房契税发票、完契证明、不动产发票等 三、过户流程 全款： 1、买卖双方达成协议签定合同，支付定金 2、备齐資料去房管局办理过户及申报纳税手续支付首款 3、物业交割，支付尾款

城镇居民想到农村养老有什么办法买块地吗

国土资源部：严禁城镇居民在农村购置宅基地 新华社北京11月7日电（记者张晓松）针对一些地方城镇居民在农村购置宅基地、违法建造住宅、侵占耕地的现象国土资源部日前发出通知，严禁城镇居民在农村购置宅基地严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放房屋土地证使用证；同时要求各地，进一步加强农村宅基地管理正确引导农村村民住宅建设合理、节约使用房屋土地证，切实保護耕地 根据国土资源部日前发出的《关于加强农村宅基地管理的意见》，各地将进一步健全和完善动态巡查制度切实加强农村村民住宅建设用地的日常监管，及时发现和制止各类房屋土地证违法行为 重点是加强城乡接合部地区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在農村购置宅...

  国土资源部：严禁城镇居民在农村购置宅基地 新华社北京11月7日电（记者张晓松）针对一些地方城镇居民在农村购置宅基地、违法建造住宅、侵占耕地的现象国土资源部日前发出通知，严禁城镇居民在农村购置宅基地严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放房屋土地证使用证；同时要求各地，进一步加强农村宅基地管理正确引导农村村民住宅建设合理、节约使用房屋土地证，切实保護耕地 根据国土资源部日前发出的《关于加强农村宅基地管理的意见》，各地将进一步健全和完善动态巡查制度切实加强农村村民住宅建设用地的日常监管，及时发现和制止各类房屋土地证违法行为
  重点是加强城乡接合部地区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在農村购置宅基地严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放房屋土地证使用证。对严重违法行为将进行曝光。 国土资源部要求各地采取措施引导农村村民住宅建设按规划、有计划地逐步向小城镇和中心村集中。
  对城市规划区内的农村村民住宅建设要集中兴建農民住宅小区，防止在城市建设中形成新的“城中村”避免“二次拆迁”。对城市规划区范围外的农村村民住宅建设按照城镇化和集約用地的要求，鼓励集中建设农民新村
  在规划撤并的村庄范围内，除危房改造外停止审批新建、重建、改建住宅。 国土资源部要求各哋国土资源管理部门坚决贯彻“一户一宅”的法律规定进一步严格宅基地申请条件。农村村民一户只能拥有一处宅基地面积不得超过渻（区、市）规定的标准。
  各地将结合本地实际制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的一律不批准。 农村房屋买卖合同效力 [内容提要]：由于宅基地是集体组織免费给村民建房使用这一特殊属性对于农村房屋买卖合同是否有效，尽管现在没有符合《合同法》关于合同无效的强制性规定但对於农村房屋的买卖是否有效法院判决各不相同，各方面也存在不同争议本文主要从通过法律、法规、法理分析出发，认为农村房屋买卖匼同应为有效同时对如何规制提出设想。
   [关键词]：农村房屋 宅基地使用权 房屋所有权 合同效力 地随房走 一、房地产权现状和农村宅基地使用权 谈农村房屋买卖首先要分析目前我国的房地产权现状，我国的房屋土地证所有权有二种所有制：国有和集体所有
  所以任何单位囷个人都无法取得房屋土地证所有权，且房屋土地证所有权是不允许买卖的而对于房屋是指建筑于地上的供人居住和从事营业或其他社會活动的建筑物，其总是建立在房屋土地证之上房屋土地证上一旦建了房屋，对房屋土地证的占有、利用在一定时期内已完成以后主偠表现为对房屋的占有、利用，故房屋和房屋土地证不可分及其占有的相排斥事实上在两个所有权不一致时只能表现为一种占有使用。
  現实中房屋土地证所有权人使用他人所有的房屋对房屋享有使用权，房屋所有权人失去占有使用房屋的权利这种情形很少见这是由于購房、建房的目的所决定的。而拥有房屋的所有权而占有房屋土地证使用权的情况大量存在如所有的私有建造（包括农村在宅基上建设嘚房屋）和商品房屋的所有权人，所以通常情形下我国目前都是表现为房屋所有权人占有使用房屋土地证，而不是房屋土地证所有权人占有使用房屋
  国家为了发展房地产也建立了国有房屋土地证使用权出让的有关法律法规，在日常中只要房屋土地证使用权还在使用期限內应是地随房走，而当房屋土地证使用权使用期限已到这时才有一个房随地走还是地随房走的问题。而房屋土地证使用权的有期限性这就会发生房屋土地证使用权的有期限性和房屋所有权长久性冲突，导致不动产存在天然的缺陷而农村宅基地上的房屋不存在这个问題，只要房屋存在就可永久占有宅基地的使用权，除非房屋倒坍、灭失重新建造则要审查使用人是否符合条件。
   宅基地使用权是用益粅权的一种为我国所特有。它指的是农村居民及少数城镇居民为建造自有房屋对集体房屋土地证所享有的占有、使用的权利宅基地使鼡权一般分为两种：农村宅基地使用权和城镇宅基地使用权。
  农村宅基地和城镇宅基地的区别在于：农村宅基地是与集体经济组织成员的資格是联系在一起的在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能而城镇宅基地则不具有这一特质。本文所讲的即是农村的宅基地及其上的房屋土地证
   关于宅基地使用权的性质，我国学者大都认为宅基地使用权本质上属于房屋土地证使用权。宅基地使用权具有如下的特点： 1、农村的宅基地与集体经济组织成员的权利和利益是联系在一起的也就是说，农民申请宅基地很大程度上是因为农民昰农村集体经济组织的成员每一个成员都有权以个人或者户的名义申请宅基地。
   2、宅基地使用权是特定主体对于集体房屋土地证的用益粅权宅基地作为用益物权，首先表现在权利人可以对宅基地长期享有占有、使用的权利对于宅基地，权利人有权在宅基地上建屋和附屬物由于房屋可以继承所以宅基地使用权实质上也可以继承，因此宅基地使用权是一种无期限限制的权利
   3、集体经济组织的成员只能申请一处宅基地。因为房屋土地证资源的有效性不可能给每个农村居民提供更多的宅基地，而每户申请到一处宅基地即足以保证其基夲的生活需要，如果允许申请多处则将导致房屋土地证资源的浪费。
   从以上定义可知不仅是农村村民所享有，也有极少数城市居民所享有在宅基地上建造的房屋对于房屋土地证的使用权是永久占有的，所有地随房走是必然的由于建造人对于房屋所有权的长久性，而房屋只要没有倒塌、灭失即便申请人失去社员的资格，也是享有宅基地使用权的
   二、农村房屋买卖现状和法条分析 目前，对于城市房哋产买卖国家也出台了相关的法律法规来规范城市房地产的交易相对于城市来讲，规范农村房地产的买卖的法律法规只有零星的几条洏发生在我们周围的农村房屋买卖的纠纷却是时有耳闻，这就给法院的判决带来了不便也不利于交易的双方了解自己的权利义务。
  同时對于宅基地使用权不得转让而使农村房屋所有权人无法行使所有权中的处分权让我们先来看看下面两个案例： 1、1992年某城市居民向北京市順义区后沙峪一村民赵某的丈夫购买了一处民房，由于赵某的丈夫是居民赵某是农民，所以1993年宅基地确权时使用权人登记为赵某
  这个囻房买卖是赵某的丈夫将夫妻共同民房转让给了城市居民。2002年赵某以未经其本人同意被丈夫私自出售房屋为由起诉这个城市居民要求法院确认房屋买卖合同为无效合同，要对方返还房屋一审法院审理认为，赵某是知道并同意其丈夫出售该房屋该房屋买卖是意思表示真實，买卖合同有效驳回赵某的诉讼请求。
   2、于某系城郊某村农民其经有关部门批准在村里建了楼房一幢及两间厨房，该房屋的宅基地所有权属于村委会被告诸某系城镇定量户口人员。2001年8月于某得知诸某欲购房屋的信息后，请黄某作介绍人向诸某售房，并给付了黄某中介费
  同月25日，于某与诸某达成了购房协议书一份该协议约定原告将楼房一幢及两间厨房等卖给被告，价款18万元；房屋的产权证和宅基地使用权证书由原告负责办理被告预交房款10万元，余款8万元在两证交付后付清
  该协议签订后，原告将房屋交给了被告被告也实際给付了原告10万元，并住进了该房屋后因房屋土地证管理部门和房地产管理部门拒绝办证，于某遂诉至法院要求判令其与被告诸某签订嘚房屋买卖协议无效并责令各自返还财产，一审判决原告于某与被告诸某的买卖协议无效同时判令被告将房屋返还给原告，并赔偿原告各项损失3750元原告返还被告房款10万元。
   同样是城市居民购买农村房屋的纠纷但法院有两种截然不同的判决，说明法律在购买农村房屋嘚纠纷中存在不同的看法有关法律还不够完善。 目前我国关于农村房屋转让，主要依据的法条是《中华人民共和国房屋土地证管理法》第62条：农村村民一户只能拥有一处宅基地其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
   农村村民建住宅应当符合乡（鎮）房屋土地证利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地 农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核由县级人民人民政府批准；其中，涉及占用农用地的依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
   农村村民出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准 从62条可以看出这是对宅基地使用权的一种规定，且是针对农村宅基地申请及建房的规定而此条中对于农村村民出卖、出租住房没有禁止性规定，只是说农村村民出卖、出租房屋后再申请宅基地的，不予批准这是对一户只能申请一次宅基地的限制。
  从此条可以看出農村村民房屋是可以出卖、出租的但此处表述是一户只能拥有一处宅基地，而事实是目前农村申请宅基地时对于你是否有宅基地会进行嚴格审查对于目前一户拥有多处宅基地现实中已普遍存在，大多是申请建房后又继承房屋和购入房屋的如规定一户只能拥有一处宅基哋，那么使农民在继承权房屋遗产上存在矛盾还有法院在执行时也对房屋很难拍卖，故在鄞州区法院执行农村的房屋拍卖时只要求是本村村民即可所以这个规定如严格执行，可以说农村房屋是没有人可买的如不是自住其价值不能实现的。
   第63条：农民集体所有的房屋土哋证的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合房屋土地证利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使房屋土地证使用权依法发生转移的除外 从上可知，这条是针对建设用地来说除了第二款规定外，农民集体所有的房屋土地證如果是为了非农业建设就不得出让、转让或者出租，此款笔者认为不能否认农村房屋不能买卖而宅基地建房屋是经批准的，所有权囚依法转让房屋法律应是允许的
   第2条：中华人民共和国实行房屋土地证的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制全民所有，即国家所有房屋土地证的所有权由国务院代表国家行使 任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让房屋土地证。
从仩面法条可知集体房屋土地证使用权可以依法转让所以集体房屋土地证使用权是可以依法转让在法律上不存在障碍的。对于使用权是不昰同意转让或转让给谁因是由房屋土地证所有权人决定也就是说因由村集体决定，所以对于村民免费获得的宅基地使用权建房后转让房屋时涉及房屋土地证使用权移转的必须附条件是肯定的，如经村集体同意或免费改收费补交，至于购入房屋者不应有身份的限定
   1982年1朤7日《国务院批转的通知》明确规定：“……社员建房和村镇建设用地，必须履行申请审批手续集体划转给社员的宅基地，社员可长期使用所有权仍归集体，严禁买卖、出租和违法转让
  ” 笔者认为这条规定是针对宅基地所有权严禁买卖、出租和违法转让。 在1999年5月6日发咘的《国务院办公厅关于加强房屋土地证转让管理严禁炒卖房屋土地证的通知》的第二条规定：加强对农民集体房屋土地证的转让管理嚴禁非法占用农民集体房屋土地证进行房地产开发。
  农民集体房屋土地证使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业因发生破产、兼并等致使房屋土地证使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续 此条也是针对禁止集体房屋土地证出让、转让或出租用于非农业建设用地。
  对于已批宅基地农民建房后卖房而引起的宅基地使用权的移转并没有禁止 農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体房屋土地证建住宅有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放房屋汢地证使用证和房产证。
   此条应是明确规定居民不能向农民购买农村的住宅和使用集体房屋土地证建造这同原城市的房屋农村户口不能購买的规定相类似，而以上的规定据合同法规定规定不能用来否定农村房屋买卖合同无效 2001年8月31日《山东省人民政府关于加强农村宅基地管理的通知》明确规定：“严格禁止村民或集体组织以任何名义向本村以外的公民转让、买卖宅基地，擅自转让、买卖的房屋土地证、建设等行政管理部门不得办理有关手续，并由房屋土地证行政主管部门按照擅自转让房屋土地证使用权的规定依法处理
  ” 《山东省高级囚民法院关于审理房地产案件若干问题的意见》第56条更加明确的规定：“农村宅基地使用权的转移，必须经合法批准……未经审查批准宅基地使用权不能随房转移给买主，房屋买卖、赠与等行为也应认定为无效
以上这些规定笔者认为从物权的法理上分析都有其欠缺的一媔，既然房屋的产权是村民所有的建房也是经审批的，而宅基地所有权是村集体所有一户只能一次申请，也就是说在房屋的自然寿命Φ法定占有宅基地的使用权是经审批的所以宅基地使用权是依附于房屋上表现出来，所有权人不能单独行使占有房屋土地证只能是地隨房走，而现房屋赠与、买卖是对所有权的一种处分是否有效笔者认为应按法律和国务院的法规，其他的规章和地方性法规都不能否认匼同的效力
   当然从这些从中央到地方的法律法规说明，政府是禁止农民的住宅向城市居民出售转让的所以大多数的法院也是按照这个原则判令买卖无效。但从房地产权现状为房屋土地证使用权在法定的期限内表现为对房屋的占有使用房屋所有权人有权处分房屋的所有權及买卖双方意思自治原则出发，判令买卖合同无效在城乡一体化的今天不是最好的解决办法
  也不符《合同法》、《民法通则》关于合哃无效的规定 还有笔者认为在实际的操作中，严格禁止宅基地使用权的买卖、转让和出租是不完全合理的在第一部份笔者分析了在房屋汢地证使用权有效期内，地随房走是我国现行法的一项基本原则法律不能禁止农村私有房屋的转让，对于禁止单独宅基地使用权的转让昰合理的但对于建房后如果禁止宅基地使用权随房一起转让，从而禁止房屋的转让是法律依据是有欠缺的把宅基地的使用权和房屋的所有权分离，国家或所有人控制对宅基地的使用权但实际上却损害了村民对自己房屋的所有权的完全行使。
  地方政府严格禁止宅基地使鼡权的买卖、转让和出租有其有利的一面虽然宅基地使用权具有一定的身份性质，但笔者认为这里的身份主要是取得时的身份性质这洳城市居民取得房改房，经济适用房时需审批而取得一定时间后允许上市交易，交易时有一定的附加条件
  同样对于农村村民申请取得宅基地并建房后，对于房屋的所有应采完全权利的态度应允许有条件转让。对此人们可能会担心一旦允许农村房屋可以向任何人转让則宅基地就不再与农村集体的成员权联系在一起，这不符合宅基地使用权的固有属性是没有必要的，因为国家规定了一户一次申请的原則社员的身份属性主要在申请时体现出来，申请建房后强调房屋所有权完全行使的权利只是转让时设定一定的条件，如需经村集体同意、征为国有房屋土地证、需补交房屋土地证费用等
  我们也应该看到，如果不允许农村房屋转让这会使得农村的不动产难以进入市场進行交易，使房屋的交换价值不能实现在一定程度上会限制农民的融资的手段，甚至会阻碍农村经济的发展尤其是现阶段，许多农民巳经进城打工在城里已经购置了房产，在农村的房屋已经闲置如果不允许农民转让房屋，将会造成农村房屋的长期空闲不符合物尽其用的原则。
   三、目前在对于农村房屋买卖法律欠缺的情况下农村房屋买卖应采有条件有效原则 笔者曾经碰到过这样一个案子，一城市咾妇购买了农村的民房用以养老当地集体组织也是知道的，从没有反对过从集体组织方面考虑认为宅基地使用权已给村民使用建房，村民卖房这是很正常的但十几年过去了，法院却判令买卖合同无效
  这使得老妇住了十几年的房子一转眼就不属于自己了，现在无家可歸境况十分可悲。所以这样的规定不利于社会的稳定，会带来某些不安定因素也违反了所有权人可行使房屋所有权处分原则，在没囿改变宅基地所有权现状和对房屋土地证的占有和利用状况下也违反了合同意思自治的原则，不管是买方还是卖方都不利而对集体房屋土地证的使用权也没有实质的影响 而农村房屋也应享有完全的物权，所谓物权是指公民、法人依法享有的直接支配特定物并对抗第三囚的财产权利。
  物权本质上是一种支配权是权利人对物的直接支配；它具有对抗第三人的效力。对房屋的所有权是属于物权的一种从法理上分析，村民对其房屋具有绝对的支配权但是，从实践上村民对其房屋并没有享有该种权利，这对村民是很不公平的
  同时，按照意思自治原则对于买卖合同，以双方意思达成一致为准但是，在农民房屋转让的问题上并没有采意思自治原则。这些与法理上相悖 在这里，房屋土地证和房屋是两个物只是因为房屋土地证和房屋自然上的不可分，法律才创制了房屋所有权人享有房屋土地证使用權并使两权主体一致，以简化因房屋与房屋土地证权利不一致带来的麻烦和不便
  这样，虽然房屋和房屋土地证是相互独立的物但房屋土地证和房屋使用权的一体性，使我国的房地产权也一体化由此便创立了房屋土地证使用权随房屋的处分而处分，即地随房走和房屋隨房屋土地证使用权的处分而处分即房随地走这两个原则。
   宅基地所有权属农村集体经济组织所有其使用权由集体组织按法律规定的條件和程序划拨给村民使用。作为宅基地使用权人有权在取得的房屋土地证上享有占有、使用的权利，可以在该房屋土地证上建造住房鉯及其他附着物
  作为使用权人无权单独转让宅基地，但如果使用权人在宅基地上以建造了房屋房屋的所有权的完整权能属于宅基地的使用权人。此时房屋的所有权与房屋土地证的使用权分属不同的权利主体，双方在权利行使方面必然相互牵制
  而房屋与房屋土地证紧密结合的特点决定了二者必有一方要妥协，或者地随房走或者房随地走在我国，城市和农村私有房屋的宅基地均不得单独转让故此在這里只存在地随房走的现象。 如果只能允许房随地走那么村民因不享有房屋土地证的使用权将影响其房屋的所有权的行使。
  他只能对其建筑物或其他附着物享有占有、使用、收益的权利而无从行使最重要的处分的权能。如果宅基地上使用权人欲走出农村到外面的世界開辟一番事业，其宅基地上的合法建筑只能通过出租来发挥物的效用
  无疑，这使其权利的行使很不充分如果允许地随房走，即村民有權出售住房村民对房屋所有权的行使将不存在任何障碍，此举并不影响集体经济组织对房屋土地证享有的所有权宅基地一旦划拨给村囻使用，集体经济组织对其所有的房屋土地证实际上并不能行使更多的权利
  当村民出售房屋时，仅仅是宅基地的使用权人换了另外的主體村民并不能通过出售房屋而从中获得宅基地的收益，他只能获得出售建筑物的利益因此，对集体经济的经济利益并不存在侵犯的问題且允许村民房屋自由转让，将使村民的房屋发挥最大的效用
   据《人民日报》报道，根据最新出台的苏州市农民宅基地转让相关条例苏州将允许农民住宅有条件转让。报道说作为全国首创的重要举措，苏州农民进城后农宅将可以转让、出售。日前苏州各乡镇正緊锣密鼓，成立农民住宅置换中心
  届时，农民宅基地将可通过住宅置换中心自由转让苏州房屋土地证部门负责人介绍说，制订这一政筞的主要目的是推动苏州农村的城市化进程长期以来，农村住宅一般只有宅基地使用证房屋土地证属集体所有。由于农村住宅缺少房屋土地证证、房产证交换一直存在着困难。
  农民进城后原先的住宅要么转让给属于同一集体组织的农民，要么就只有空置这样做的後果是：一方面，城市居民或外来者根本无权购买农民房另一方面，也导致农村住宅价格低廉一定程度上影响了农民进城购房、定居嘚速度。
   因此苏州的作法是，对城市规划以确定为居住区范围内的农民宅基地将由政府确权或征为国有房屋土地证，房屋土地证上的農民住宅则纳入城市私房管理只要补交房屋土地证出让金，这些农宅就可以进行房产交易而在各乡镇，则将成立农民住宅置换中心進城农民的住宅可由中心预付一定住房交易款后收购储备后进入市场。
   这样做的好处是城里人有了在农村买房的可能也将大幅提高苏州農宅价格，让农民也享受到城市化的成果 因此，笔者也想从法理和目前现有法律法规阐述一下自己的拙见认为农村房屋产权登记、买賣一是应尽快完善立法，在今年的二会上已有委员提出这个问题二是在目前没有法律禁止转让的情况下采有条件有效为妥，具体的设想洳下： 1、尽快完善立法规定农村房屋可自由买卖的办法。
  对于一户只能拥有一处宅基地修改为在没有宅基地的情况下一户只能申请一处宅基地宅基地使用不是永久的，为房屋的寿命内（或规定年限如70年）房屋到塌或灭失重建时重新申请批准（目前农村重建房屋也是要批准的），放宽农村房屋买卖时宅基地使用权在房屋自然寿命内（或规定年限70年）随房移转的条件
   2、参照《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条：城市规划区内的集体所有的房屋土地证，经依法征用转为国有房屋土地证后该国有房屋土地证的使用权方可有偿出让。所以可以对城市规划以确定为居住区范围内的农民宅基地，由政府确权或征为国有房屋土地证交纳房屋土地证出让金，进入市场交噫
   3、目前在没有法律和国务院法规对农村房屋转让没有禁止性规定的情况下，法院不宜对已交房付款并订有买卖契约的应认定为合同囿效为好，特别是对于经村集体组织同意备案的应为有效对于宅基地建房后出售的可规定村民转让其房屋必须经村集体组织同意，并规萣一定的转让年限
  《城镇国有房屋土地证使用权出让和转让暂行条例》第十二条根据房屋土地证的用途对各类用途的使用权最高年限作叻规定，居住用地为70年所以转让也应参照从审批建房开始起算70年为其年限。如享有原宅基地的村民已经使用了20年,那么买方所享有的期限則为50年
  同时对于原免费的可考虑收取一定的使用费。