2013年11月25日北京某（甲方）与张某、李某（乙方）签订购房合同一份，合同载明：根据怀政函[2013]52号北京市怀柔区人民政府关于怀柔新城14街区14A-01、03地块建设公共租赁住房配建商品房有关问题嘚批复、北京市怀柔区人民政府关于公租房建设相关问题会议纪要甲乙双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就商品房买卖事宜達成如下协议：乙方购买甲方位于北京市怀柔区庙城镇293号院户型房屋一套；房屋建筑面积约为90平方米（以测绘报告房屋面积为准）；房屋價格按建筑面积每平方米15500元，总房款1191175元；乙方于协议签订之日交付购房认购金200000元合同签订7日内交付首付款400000元，甲方确认收到款项后协助辦理贷款相关事宜合同第五条约定：庙城293号院是公共租赁住房配件商品房项目，红线外市政设施由区政府建设暂定交房日期为2015年7月15日（赠送精装修）。2013年11月23日张某将300000元汇入甲方指定的个人账户，甲方为乙方出具金额为300000元的认购金收据一张；2013年11月25日张某将300000元汇入上述個人账户，甲方为乙方出具金额为300000元的房款收据一张2016年1月26日，甲方与乙方签订协议书一份协议书载明：根据相关文件规定，甲方承建嘚怀柔区庙城镇293号院由公租房配建商品房转变为人才公租房；应乙方要求甲方将收到户型购房款600000元全部退给乙方；乙方收到甲方退还的購房款后，购房协议废止当日，乙方收到退回的购房款600000元涉案房产的工程质量竣工验收记录显示：该工程的开工日期为2013年4月25日，完工ㄖ期为2014年12月26日甲方公司至今未取得银行贷款的审批手续及建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、开工许可证和商品房预售许可证。

另查北京市怀柔区庙城镇293号院原为公共租赁住房项目。2011年该项目经怀柔区住建委向北京市公共租赁住房发展中心书面请示获批后，被纳入北京市2012年政策性住房建设计划乙方向法院起诉要求，1、依法确认双方签订的购房合同无效；2、依法确认被告赔偿原告购房损失（具体数额待司法鉴定后确认）如不能鉴定，原告要求全部房款的一倍为实际损失其中包括房屋增值损失、被告对原告欺诈的赔偿、筹款利息损失等共计600000元；3、依法判决被告赔偿原告已交房款600000元的利息85000元（两年）；4、依法判决被告公司指定的收款人对上述诉讼请求承担连帶责任；5、本案诉讼费由被告承担。

本案中开发商不具有商品房预售许可，购房人可否要求已付房款的一倍赔偿或购房损失

1、关于合哃的效力：本案因双方在签订购房合同时，涉案房产项目并未竣工故双方所签订的商品房买卖合同应当认定为商品房预售合同，而非现房买卖合同根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售許可证明与买受人订立商品房预售合同，应认定无效但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效因甲方公司在没有取得商品房预售许可证明的情况下，即与乙方签订购房合同且涉案项目现已变更为人才公租房，甲方公司已无取得商品房预售许可证明嘚可能故双方所签订的购房合同应当认定为无效合同。乙方要求确认双方所签购房合同无效之诉求本院予以支持。

2、关于购房款是否返还：合同无效后因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。本案中乙方与甲方所签订的匼同为无效合同，甲方应当返还乙方已交的购房款及利息现购房款600000元已经返还，乙方要求甲方公司支付购房款利息之诉求本院予以支歭。利息以购房款为基数按中国人民银行发布的同期贷款利率自交款之日计算至退款之日。

3、关于甲方承担乙方损失赔偿责任的具体数額乙方主张在销售房屋时，甲方存在欺诈、隐瞒的情形要求以商品房的标准对涉诉房屋进行价值评估，甲方按评估结论赔偿购房损失；如不能评估则按已付房款的一倍即600000元承担赔偿责任，包括房屋增值损失、被告对原告欺诈的赔偿、筹款利息损失等一则涉诉房屋的性质为人才公租房而非商品房，二则双方签订的购房合同已被确认为无效合同故乙方主张以商品房的标准对涉诉房屋进行价值评估，无倳实和法律依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同時具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担鈈超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……首先，甲方从未表明其取得过商品房预售许可证明其次，根据双方提交的证据及当庭陈述结合双方签订合同的过程及合同中关于价格的約定，不能认定甲方公司在售房过程中存在欺诈或故意隐瞒的情形再次，乙方主张的损失中包含房屋增值损失该损失主张的基础为有效合同。在双方签订的购房合同被确认为无效合同的情况下乙方的该主张亦缺乏法律依据；且该损失舜禹公司在签订合同时难以预见。故乙方云的上述诉求本院不予支持。本院根据双方在签订合同过程中各自的过错程度酌定由甲公司以已付购房款为基数、根据资金占鼡的时间按中国人民银行同期贷款利率的一倍赔偿乙方云相应的损失。

4、关于代收款人王某是否应负连带责任：乙方以购房款直接汇入王某的账户为由要求王某就购房损失和甲方承担连带责任。首先购房合同系甲方公司与乙方签订；其次，认购金及房款收据系乙方公司絀具；再次甲方公司已将购房款全部退还乙方并与其签订了退款协议书。综上王某作为甲方公司的法定代表人通过个人账户收取购房款的行为应认定为职务行为而非个人行为。故乙方云的上述诉求本院不予支持。

审判实务中关于返还一倍已付购房款的惩罚性赔偿之規则适用

1、适用该惩罚性赔偿的条件

此处惩罚性赔偿指的是最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）中第八条、第九条规定的惩罚性赔偿，即在一定条件下房屋买受人可以要求出卖人承担不超过巳付购房款一倍的赔偿责任。根据该司法解释适用返还一倍已付购房款的惩罚性赔偿规则必须同时符合如下条件：（1）签约主体身份限淛。《商品房买卖合同解释》第一条将商品房买卖合同的出卖人定义为房地产开发企业因此，签署商品房买卖合同的出卖人必须为房地產开发企业如果出卖人不是房地产开发企业，则尽管签署合同的名字是商品房买卖合同则仍然不能适用该司法解释，因此也不能适鼡返还一倍已付购房款的惩罚性赔偿规则。

（2）交易房产性质限制

《商品房买卖合同解释》第一条不仅将出卖人限定为房地产开发企业，而且对商品房买卖合同进行了定义其是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受囚支付价款的合同因此，此处交易房产的性质是尚未建成或已竣工的房屋且是房地产开发企业（出卖人）自身尚未建成或已建成竣工嘚房屋。因此二手房买卖合同、小产权房买卖合同以及其他性质的房屋买卖谁是甲方合同均不能按照该司法解释适用该返还一倍已付购房款的惩罚性赔偿规则。

（3）违约行为性质限制

根据《商品房买卖合同解释》第八条、第九条的规定，出卖人具有下述情形之一的买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

A、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人並进而导致买受人签署商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人在适用该种情形主张一倍已付购房款之惩罚性赔偿时，需偠着重关注如下事实：a.出卖人抵押的时间点是在商品房买卖合同订立后b.出卖人将房屋抵押给第三人时未告知买受人。如果出卖人将房屋抵押给第三人时已经告知买受人并获得买受人的同意或出卖人已经告知第三人，第三人虽然明确书面同意但没有表示反对却仍然以继续履行的方式认可出卖人抵押行为则买受人不得主张该一倍已付购房款的惩罚性赔偿。c.出卖人将房屋抵押的事实导致买受人无法取得房屋合同目的无法实现。如果出卖人将房屋抵押给第三人也未告知买受人或获得其同意，但如果不影响合同目的的实现则买受人不能因此主张一倍已付购房款的惩罚性赔偿。例如出卖人在房屋过户前注销房屋抵押买受人仍然可以获得房屋。

B、商品房买卖合同订立后出賣人又将该房屋出卖给第三人，并进而导致买受人签署商品房买卖合同目的不能实现无法取得房屋的。买受人在适用该种情形主张一倍巳付购房款之惩罚性赔偿时需要着重关注是，出卖人一房二卖的行为是否导致买受人签署商品房买卖合同目的不能实现即无法取得房屋。如果出卖人一房二卖且已经协助后面的买受人办理了房产过户手续，或虽没有办理房产过户手续但已经协助其履行了大部分，也將房产交付给其使用则这都将导致前面的买受人无法取得房屋，在这种情况下前面的买受人可以向出卖人主张一倍已付购房款的惩罚性赔偿。但如果出卖人虽然存在一房二卖的行为但其与后面买受人并未实际履行，或虽已部分履行但并不影响前面买受人继续取得房屋的，则买受人仍可能获得房屋那么，在这种情形下买受人主张一倍已付购房款的惩罚性赔偿一般不大可能会获得支持。

C、出卖人订竝商品房买卖合同时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，且导致合同无效或者被撤销、解除在这里需要的注意的是，出卖人在订立商品房买卖合同时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可證明的行为必须导致合同无效或者被撤销、解除只有这样方可主张一倍已付购房款的惩罚性赔偿。如果出卖人虽然存在隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的行为但其后对此予以了补正，并没有导致合同无效或被撤销、解除结果的發生则买受人不可主张惩罚性赔偿。对此《商品房买卖合同解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效而北京高院走得更远，对此持更宽容的态度其在《关于审理房屋买卖谁是甲方合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发［2014］489号）中第一条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明即签订预售合同转让房屋在一审法庭辩论终结前房屋已经竣工验收合格的，可以认定为商品房现售当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的，不予支持因此，在上述合同被认定有效的情形下买受人均不可主张一倍已付购房款的惩罚性赔偿。

D、出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，且导致合同无效或者被撤销、解除此种情形和A相类似，呮不过时间点不同罢了此处是在签订合同时出卖人已经将房屋抵押并对此抵押情况予以隐瞒，而A是在订立合同后再将房屋予以抵押并予鉯隐瞒但两者均需要违约严重结果的发生，例如合同目的无法实现、合同无效或被撤销、解除等

E、出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实并导致合同无效或者被撤销、解除。此处仍然要求出卖人既存在隐瞒欺诈的事实（即隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋）又要该隐瞒欺诈行为必须造成合同无效或被撤销、解除的结果，也即买受人无法实现合同目的、获得房屋唯有如此，买受人方可主张一倍已付购房款之惩罚性赔偿例如，出卖人虽然在签订合同時存在隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实但其通过解除与第三人签署的买卖合同的方式消除合同被撤销或解除的原因，则买受人签署合同的目的不受影响故其不能主张一倍已付购房款之惩罚性赔偿。

2、对于该惩罚性赔偿金额裁判者是否有自由裁量权

最高人民法院囻一庭庭长孙华璞在《<最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>的有关问题答记者问》中就此解答为：《商品房买卖合同解释》规定的惩罚性赔偿数额为不超过买受人已付购房款的一倍，即人民法院可根据当事人的过错程度等具体情况在买受人已付购房款的一倍之内确定赔偿数额，最高赔偿数额为买受人已付购房款的一倍司法实践中，有诸多法院根据双方的过错程度对惩罰性赔偿金额予以了适当调整在《绿地地产集团南京置业有限公司、王有虎与绿地地产集团南京置业有限公司、王有虎商品房销售合同糾纷再审复查与审判监督民事裁定书》【案号：（2015）苏审三民申字第00219号】中，江苏省高级人民法院认为：结合双方在履行合同中均存在违約的情况综合平衡双方当事人的利益，对王有虎要求赔偿其已付房款一倍即1138048元损失的请求酌定赔偿200000元的处理具有法律依据，并无不当在《韩瑞与郑州兴东置业有限公司商品房预售合同纠纷案民事判决书》【案号：（2013）豫法民提字第00076号】 中，河南省高级人民法院认为：夲案存在双方对韩瑞应当支付房款的首付款比例存在争议、《预售协议》涉及银行按揭贷款首付比例且该比例约定不明、韩瑞支付最后一筆房款的时间晚于《预售协议》约定以及兴东置业曾于2009年6月4日向韩瑞发出通知履行催告义务等客观情况原判基于兴东置业存在违约行为嘚前提，综合考虑上述客观情况根据双方均应积极、全面履行合同义务的合同法精神与公平原则，在《最高人民法院关于审理商品房买賣合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的已付购房款一倍的范围以内酌定兴东置业承担支付韩瑞80万元的赔偿责任并无不當，本院予以维持

商品房预售合同中，大多开发商公司对于商品房预售许可持沉默态度双方签订合同之后，若最后无法办理预售许可合同可能被认定无效，而购房人维权时请求法院判令赔偿一倍购房款或购房损失时一般又无法证明开发商“故意隐瞒”未取得预售许鈳事实，所以建议购房人在洽谈购房时要多问同时要保留书面或录音证据，如果对方同意可让对方出具承诺或保证声明，亦或可以在匼同中添加条款予以约束为日后维权取得事实与法律上的依据。

北京杨文战律师 

一、签署《借名購房协议》是否可以完全避免风险

借名购房可能发生的风险主要包括：登记产权人反悔要求收回房屋；因登记产权人负债导致房产被查葑或执行；登记产权人去世后，其继承人对借名购房不知情或不认可；实际所有人要处置房产时登记产权人不配合或找不到；其他政策法律风险等。

房屋属于不动产按《物权法》规定以登记为准认定所有权归属。这是硬性的法律规定基于这个原因，在不改变登记产权嘚情况下没有什么文件能绝对避免上述可能发生的风险。

二、既然签署了协议也不能绝对避免风险那么协议的作用是什么？

风险有大尛、多少之分签署一份比较完善的协议可以降低或减少风险发生的可能性，或者在发生风险时能起到补救作用当无法补救时有机会通過其他方式挽回损失，至少能避免房钱两空的情况发生

比如有些借亲友名义购房的，因为面子原因没有签署书面文件，时隔多年亲伖关系发生变化或被借名的亲友去世，被借名一方不承认借名购房关系以租赁、借贷等理由要求收回房产的案子时有发生。

如果有一份健全的协议至少能证明双方的真实关系，如果没有风险显然就相当大了。

再比如发生因登记产权人的其他债务查封执行该房产时如果有充分的证据证明借名购房的事实，实际所有人可以向法院提出执行异议且有可能被法院认可、接受。如果没有足够的客观证据仅憑双方口头的说法，显然是很难认定的

当然，借名购房行为有时是为了规避相关购房政策，因此也可能会导致借名购房协议无效即使如此，有一份书面协议至少也能在无法保住房产的情况下，让实际所有人能挽回金钱损失不至于发生房钱两空的窘境！

三、签署协議的注意事项

   1、不论是甲方还是乙方，购房时如果已婚因购房资格实际是以家庭单位审核的，且婚姻期间购买通常是夫妻共同财产最恏签署时要求夫妻双方共同签署，避免发生未参与签署的一方以不知情为由对协议提出异议。如果被借名人是老人最好要求其子女签署利害关系人知情同意的内容。

2、具体购房行为可由登记方给实际所有人出具书面授权委托书，由实际购房人具体操作也可共同出具操作。但相关协议、房产证、票据等文件实际所有人应要求持有原件。

3、除协议外实际购房人还应有充分证据证实购房资金来源。因此付款行为最好通过银行转账进行，并保留相关凭据

4、为保证房产不被登记所有人擅自处置，或不因其他原因被查封、冻结在全款購房，不涉及银行抵押的情况下实际所有人可以要求登记人协助把办理房产抵押登记，更加安全

5、协议文本仅供参考，实际情况不同法律风险和要求也可能会不同，需要的话可找专业律师提供帮助。

版权声明：转载请注明作者：杨文战律师并注：实用法律常识（公众微信号：lawyerywz）

甲乙双方经协商一致，自愿就乙方以甲方名义购房事宜达成一致订立如下条款，共同遵照执行：

2、甲方接受乙方的委托以甲方名义签订房屋买卖谁是甲方合同，但实际购房款及相关费用全部由乙方支付乙方是实际出资人和房屋的实际所有人。

3、基于以仩事实双方特签订本协议，明确相关权利义务和具体操作方案，共同遵守

1、甲方愿意配合乙方办理上述相关购房手续，包括：签订購房协议和中介服务协议在内的相关协议也包括办理缴纳和支付相关税费手续、申请办理房产证过户等手续。

上述手续视情况由甲方親自出面办理，或由甲方出具授权委托书给乙方由乙方具体办理。相关协议的内容所涉及的条件及相关手续办理条件等由乙方决定。

2、乙方以甲方名义与卖方签订房屋买卖谁是甲方协议后包括但不限于购房款、契税、个人所得税、中介费等一切与购房相关的所有费用支出均由乙方承担。与此房相关的购房合同、房产证、房款收据、契税凭据等所有付款凭据和证件均由乙方持有和保管

3、如因购房需要鉯甲方名义贷款，甲方同意配合但乙方应保证按时偿还银行贷款，如未按时归还银行贷款给甲方造成损失由乙方负责赔偿。在无实际損失或损失不好确定的情况下甲方有权根据乙方延期支付时间，按每日    元的标准要求乙方支付违约金

4、如因本次购房与卖方或中介等楿关方产生纠纷，由乙方承担相关费用并代为处理甲方提供相应手续配合，一切后果实际由乙方承担

三、房屋的所有权和使用情况

1、該房登记在甲方名下，包括房屋及将来的相关装修及相关附属设施其实际所有权归乙方所有。由乙方实际占有使用该房即乙方享有该房屋占有、使用、收益及处分的权利。

2、因该房所产生的所有费用包括物业费、水电费、装修费、维护费等，包括将来可能发生的因持囿该套房产所产生的所有税费均由乙方实际承担。

3、乙方有权将该房出租需要时甲方可配合办理相关手续。出租所得收益归乙方所有但因此产生的税费及出租产生的一切需要由产权人承担的费用，均由乙方实际承担

该房的实际处分权归乙方，视乙方意愿甲方配合乙方按以下方式处分该房：

1、甲方代理乙方购房，并同意乙方使用甲方名义登记该房产基于上述事项，乙方同意因上述事项支付给甲方     萬元该款项于房产登记办理完毕，乙方取得房产证当天由乙方一次性支付给甲方

2、甲方方应当恪守诚信，受乙方委托购买的房屋在其洺下时不得侵害甲方的利益如甲方或与甲方有关的原因导致该房产权益受损，甲方应负责按实际损失赔偿

如因甲方或与甲方有关的原洇导致乙方无法按本协议约定的条款行使对房产的权利，甲方除按权利受损时房屋市场价格（双方认定的价格不一致以评估价为准）给予乙方赔偿外，应按受损时房屋市场价格的的10%为标准支付违约赔偿金给乙方。

1、甲方应将本协议约定的相关内容告知甲方的相关利害关系人（包括但不限于父母、配偶、子女）确保其相关利害关系人不对该房主张权利。

2、本协议自双方签字之日起生效至上述房屋按乙方意愿通过买卖、赠与、继承等方式转到乙方或其他乙方指定的名下后，本协议自动失效

3、本协议一式两份，双方各执一份效力相同。

利害关系人承诺：本人已知悉乙方实际出资以甲方名义购房一事并表示认可该房实际归乙方所有，本人不对该房提出权利主张