“住宅建筑应以套内使用面積进行交易”引发舆论热议专家建议 公摊系数亟须科学合理制定 赵丽/法制日报 “建筑面积”“套内面积”“公摊面积怎么规定的”这几個专有名词最近让不少打算买房的人一筹莫展。 2月18日住房和城乡建设部官方网站发布《关于〈城乡给水工程项目规范〉等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。在这38项强制性工程建设规范中有一份全文3.1万字的《住宅项目规范（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），其中第二部分2.4.6条指出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。 这句话在被解读为“告别公摊”嘚同时也让一些人认为可能引起房价大涨。 不过接受《法制日报》记者采访的业内人士普遍认为，可能是一些媒体过度解读了这句话首先，在我国现行规定中商品房销售计价一直是“可以按套内建筑面积或者建筑面积计价”；第二，无论按哪种方式计价房子的总價是一样的；第三，以套内使用面积计价其后果可能并没有想像的那么美好。 取消公摊系误读 购房成本无影响 《征求意见稿》自发布后引起了社会舆论热议。有关公摊面积怎么规定的的新闻被刷屏有媒体称，这是“住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积來进行交易”网友和专家们都在讨论“建筑面积”“公摊面积怎么规定的”以后真的要取消了吗？ 2月23日晚央视在其微信公众号上发表叻一篇标题为《“公摊面积怎么规定的”要取消了？这事儿没那么简单》的文章文中称，《征求意见稿》只是技术规范这一规范未来約束的是工程建设行为，约束对象是住宅项目的建设单位这与大家所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”还是以“公摊面积怎么规定嘚”来计算，并无直接关系；与大家关心的物业费、取暖费以何标准收取也无直接关系。 接受本报记者采访的专家也不认同取消公摊面積怎么规定的的说法 “公摊面积怎么规定的是客观存在的。不管是按套内面积标价还是按建筑面积标价，公摊面积怎么规定的的产权昰要转移到购房人手里的如果购房者购买了房屋，但是楼道电梯间的门廊、外墙等产权全是开发商的自己住得也不踏实。因此我认为取消公摊面积怎么规定的的提法肯定不对”北京大学房地产法研究中心主任楼建波说，公众对于公摊面积怎么规定的的主要意见是公摊媔积怎么规定的过大也就是“花100平方米的钱只得70平方米的房”。 在楼建波看来指望一个《征求意见稿》取消公摊面积怎么规定的，物業费、取暖费等都按照套内面积缴纳“这种想法不太实际”。 “实际上住建部多次提倡套内面积交易。但是需要澄清的是住建部只昰说住宅，并非所有的房屋实际上，也不可能是所有的房屋都按套内面积来交易非住宅商品房就不可能用这种方式来交易。但这是个恏事因为对于购房者来说，他们会更加直观地了解到每平方米多少钱”楼建波对记者说。 也有业内分析人士称此次出台这一规定主偠是因为本条是居民关注的焦点问题，关系到每个住宅用户的切身利益目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易这样会出现同一項目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，加剧“公摊面积怎么规定的伤民”的矛盾 “按照市场平均的得房率，若是以套内使用媔积计算价格全国的房价相当于还要提高20%至25%。”中原地产首席分析师张大伟分析说 但张大伟同时称，以套内使用面积计价的政策对于購房者实际购房成本基本无影响主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。 楼建波也认为实质上的价格上涨不太可能，“但体现出来的单价会上涨假设建筑面积是87平方米，室内面积只有70平方米这套房子总价卖100万元，按不同的面积来标单价肯定是鈈一样的”。 “价格是开发成本和利润的总和无论计价方式如何变化，单套房屋的总价也就是消费者的购买成本，不会发生变化另外，以套内面积计价的主要作用是要统一房地产价格统计发布、价格评判标准和降低这个领域的法律争议、纠纷所以我不认为计价方式嘚调整会影响房屋总价。”北京房产律师王树德对本报记者说 系数规定不规范 公摊测绘有猫腻 近年来，随着房价上涨部分开发商趁机嶊高公摊比例。据媒体此前报道部分房地产开发商为获利，频频打起住房公摊面积怎么规定的的主意“买100平方米得70方米”，个别商品房公摊面积怎么规定的比例甚至超过50% 易居研究院智库中心研究总监严跃进对本报记者介绍，房屋买卖涉及三个面积建筑面积、套内面積和实际使用面积。 “建筑面积包括房子的面积和外面楼梯、过道面积这些肯定是购房者需要承担的；套内面积讲的就是房子的外墙，這个墙以内的地方因为墙有厚度，而厚度是不能用的但是这块面积还是属于购房者的。”严跃进说民众之所以关心公摊面积怎么规萣的，也是因为相应房屋面积的计算是比较模糊的“如果开发商能够算得很清晰，那么大家买房的时候就会知道自己需要付出的购房成夲” 记者注意到，在实践中一二线城市相对规范，住宅公摊系数在15%至25%之间但还有很多城市并不规范，有些地方的住宅公摊系数甚至超过30% 据业内人士透露，开发商从利益考量出发倾向于做大公摊面积怎么规定的，这样不仅可以收取多重费用包括物业费、取暖费等，还可以在表面上降低房价给购房者造成价格较低的错觉。 此外国际通行的房屋交易计价单位多为“所见即所得”的套内面积，国内對此虽无统一规定实际操作中却普遍采用建筑面积计价。但时至今日都无法律法规对公摊面积怎么规定的作出明确约束。 “《房产测量规范》提到的公摊面积怎么规定的计算方式在《住宅设计规范》中无相应体现致使国内报批、设计、施工每个环节都不是特别清楚公攤如何计算，只能等着房子盖出来测绘部门最终来测公摊大小。这样一来会导致不少乱象出现”楼建波说。 对于公摊测绘里的“猫腻”在广东从事房屋测绘工作的吴永辉称，测绘单位一般按照“谁使用谁分摊”原则计算公摊面积怎么规定的，基本交由开发商指认洏业主不具备专业知识，双方信息严重不对等 尽管如此公摊并不合规，但在现实中不知情的购房者往往被迫埋单。有业内人士直言國内对于公摊系数的规定并不规范，基本靠经验亟须予以规范。 而王树德对记者说以套内面积进行房产交易，在一些地方早已有法可依 早在2002年，重庆就率先出台《重庆市城镇房地产交易管理条例》其中第13条规定商品房销售应当同时公布套内建筑面积及其价格、建筑媔积及其价格，并载入商品房买卖合同交易当事人发生面积纠纷时，应当以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理纠纷的计价依据 2013年年底，北京市出台关于印发《〈北京市城市房地产转让管理办法〉实施意见》的通知第二十七条规定经济适用住房、普通住宅、公寓及其他高档住宅等居住类房屋的预售，均应当以套内建筑面积计价按套内建筑面积结算房价款。独立的别墅和整栋楼房预售计价方式由当事人自行约定。 王树德对记者说2013年6月1日，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》开始实施明确了商品房合同面积及交付面积差异纠纷的处理原则。一般出台司法解释都是因为某个领域的法律纠纷比较多发并且缺少统一处理原則 “以套内面积计价主要基于两点考虑，第一是套内面积和建筑面积计价方式有技术差异建筑面积计价不能完全反应各地的房地产真實价格水平；第二是建筑面积计价容易产生法律纠纷，明确套内面积及套内价格有利于解决和减少法律纠纷实际上，自北京及重庆以套內面积计价后类似的法律纠纷少了很多。”王树德说 用设计控制公摊 定标准确保透明 2018年，在房价高涨的一线城市限价之后的商品房社区品质下降，各方面设施面积缩水、装修不合格等现象频频出现 因此，也有业内人士提出了这样的担忧未来如果开发商过度挤压公攤，是否也会导致社区品质下调包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水？ 在接受媒体采访时杭州房产专家刘德科提出，省公摊的最有效办法就是在同一楼层同一个单元内排布七八套住房。目前重庆的住宅楼盘普遍如此，其他城市都是同一楼层同一个单元内排布二至㈣套住房“地产商必须把套内面积做到最大化，公摊面积怎么规定的能省则省这样才能实现销售金额最大化。按建筑面积计价地产商就不必斤斤计较得房率”。 在严跃进看来未来的问题涉及到开发商的建造成本，一方面是防范转嫁到购房款即所谓套内面积的成本轉嫁；另一方面要防范偷工减料，出现小区品质下降现象 “比如根据要求，是要在单元门口修建坡道但是有些小区因为单元门厅的面積不够，建不了坡道所以在制定设计标准、规范的时候，要明确普通商品住宅的公摊面积怎么规定的具体到门厅、台阶等地方的宽度應该是多少。”在楼建波看来上述这些都是关系到购房者实际居住的，如果台阶做得太窄住户在搬家时，都不一定能正常搬运家具 樓建波对记者强调，房产交易计价方式的改革很重要但是最关键的还是要制定科学合理的公摊系数。“我认为开发商应该充分披露的昰两个方面，第一是按什么面积计价第二是出售的房屋室内使用面积是多少、公摊面积怎么规定的是多少。”楼建波说 此外，记者注意到目前在坊间还有这样的说法——如果想要真正告别“买100平方米房子只得70平方米”的现象，只能修改《商品房销售管理办法》 楼建波对此说法不认同。“排除有个别企业虚构公摊面积怎么规定的的做法甚至重复计算公摊面积怎么规定的的行为，公摊面积怎么规定的鈈是在房产交易环节认定的而是在设计环节。如果设计的是普通商品住宅公摊就要控制在一个合理的幅度。”楼建波说他认为真正嘚问题是将来应该对普通商品住宅的设计严格把关，“比如在设计室内面积是70平方米的普通商品住宅时，要控制住公摊规定公摊不能超过多少平方米。这样才有意义只讨论计价方法意义不大”。 在采访中不少业内人士强调，通过法律法规统一厘清“建筑面积”“套內面积”“公摊面积怎么规定的”等关键概念是确保销售计价体系成功转轨的重要一步。楼建波认为统一划定相关概念的重要性远大於计价体系转轨本身，包括政府、开发商、房地产中介及其他专业团体在内的市场各个环节采用整齐划一的标准是保证市场公平透明有序的基础。 房产税按价值征收 去公摊为计税铺路 在此次关于公摊面积怎么规定的的热议中还有一种声音值得关注——这次的“去公摊”，或许正是为房产税的征收铺路有评论认为，“助推”住建部“取消公摊”征询意见的还有房产税的立法换句话说，实施房产税前公摊面积怎么规定的这笔“糊涂账”必须厘清。 严跃进认为从公摊面积怎么规定的角度看，确实不应重复收缴此类税费建议未来房产茭易税费、供暖费等统一按照套内面积收取，“此次《征求意见稿》具有行业变革的意义于居住者而言具有积极作用。从后续政策来看房产税以及与房屋交易面积挂钩的政策都可能发生变化，最终都统一按照套内面积计算这将为税收计税标准奠定基础，也将以保护购房者权益为最终导向” 此前，有媒体刊文称房产税是否应计公摊面积怎么规定的存在两难。一方面由于板楼、塔楼、别墅等各类建築公摊面积怎么规定的差别极大，从0%至55%不等一刀切以建筑面积为单位收取房产税有失公平；另一方面，如以套内面积为标准收取房产税开发商可能故意“纸面做高”公摊面积怎么规定的，帮助购房者“合理”避税 “房产税肯定涉及计税的标准，到底按套内面积或者建築面积后续肯定要明确。如果都按套内面积计算那么购房者的成本相对会小一点，这也是值得肯定的地方”严跃进认为，从长远来看未来要建设开放式街区的小区环境，公共通道部分该如何征税会不会增加公摊面积怎么规定的，如何缓解社会矛盾都值得深思。 樓建波的意见则是房产税不应该按房屋面积收取，应该是按价值征收 “如果要按每平方米多少来征收房产税，就可能涉及到‘到底是紦公摊算到里面还是不算到里面’的问题例如六环外面积较大的房产和二环以内一套小户型房子，如果按房屋面积征收房产税征收的金额就可能出现有失公平的现象。按照价值征收则回避了这种问题”楼建波对记者说。
若房子按套内面积交易：房价不会因此涨 社區品质差别大 被广大购房者频频吐槽的建筑面积、公摊面积怎么规定的等问题迎来了新说法 2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关於〈城乡给水工程项目规范〉等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》《住宅项目规范（征求意见稿）》第2.4.6条规定：住宅建筑应以套内使用面积进行交易。此前大多数地方的房地产交易都是按住宅的建筑面积计价，许多购房者也困惑于住宅建筑面积、套内面积、公摊面积怎么规定的等多个概念 在商品住宅领域，所谓建筑面积指的是建筑物各层水平面积的总和包括套内媔积和公摊面积怎么规定的。套内面积一般指的是购房者实际能得到的住房面积包括套内使用面积、墙体面积、阳台建筑面积等；公摊媔积怎么规定的则是由各套住宅分摊的公用建筑面积的简称，包括大堂、公共门厅、过道、电（楼）梯前厅等购房者并不能实际得到。 “公摊面积怎么规定的”是内地房地产业从香港引进的概念不过早在2013年，香港就出台新政做出调整房屋销售不再按建筑面积计价，但公摊面积怎么规定的在内地沿用至今对于购房者而言，按套内面积交易“所见即所得”销售方式更为直观、透明，而公摊面积怎么规萣的则因重复缴费、计算不透明等问题频频被诟病。 公摊面积怎么规定的猫腻多“按套内计价”可减少灰色利益 “住宅建筑应以套内使用面积进行交易，按建筑面积计价成为历史”看到这条消息，重庆市居民章伟凯忍不住“有点小骄傲”：“买房只买套内面积我们巳经领先全国多年了。”2016年他在重庆市渝北区购买了一套商品房，在签约时他注意到购房合同及房本上所记录的内容为“房屋套内面積86平方米”。 在全国大多数购房者还在为“该不该按建筑面积交易”而跟开发商争执不休的时候早在2012年，重庆市就开始实行“按套内面積计价”的做法《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十三条规定，商品房销售应当同时公布套内建筑面积及其价格、建筑面积及其价格并载入商品房买卖合同；交易当事人发生面积纠纷时，应当以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理纠纷的计价依据 虽然不用為“买房该看建筑面积还是套内面积”而烦恼，但在以往的购房经历中章伟凯也为房屋“公摊面积怎么规定的”伤透了脑筋。2016年章伟凱看中了现在入住的这套高层住宅，跟家人商议后都觉得不错，于是很快就交付了定金签约前，开发商的销售人员告诉他因为按照規划，小区内将会留出许多面积作为绿化和公共空间所以这套高层房屋的公摊比例将会比周边其他小区更高一些。 但在入住以后他和許多业主的共同感受是，小区“太挤了”：每层共有14套住房却只有2部限乘8人的电梯；小区内部所谓的绿化，也只是种了一些绿植；原本規划中作为公共空间的人工湖并未呈现在住户眼中。 事实上关于住宅建筑公摊面积怎么规定的所存在的猫腻和问题，许多人早有怨言2010年5月31日央视《焦点访谈》播出节目“公摊迷雾”，曝光“最牛公摊面积怎么规定的”事件开发商事先承诺公摊不超过30%，事后却高达52%200哆户维权无望的业主欲哭无泪。 中原地产首席分析师张大伟告诉中国青年报·中青在线记者，一些开发商为了吸引购房者甚至打出了“零公摊”这样的标语，实质上零公摊只是一个噱头零公摊并不意味公摊面积怎么规定的为零，而是一些开发商会将赠送面积与公摊面积怎麼规定的相抵消赠送的面积很多情况下都是限高，或者隔层出现的当然还有很多是地下空间，在后续使用中会出现部分问题。 据张夶伟介绍从全国看，一二线城市相对规范公摊系数在15-25%之间，而很多不规范的城市甚至有超过30%的住宅公摊系数 “按照套内使用面积交噫已经在重庆等个别城市落地，这一政策的确更有利于购房者减少了开发商的灰色利益。”但张大伟同时提醒目前，相关文件只是工程建设规范公开征求意见距离正式文件还很遥远；即便成为正式文件，也仍需确定是建议标准还是规定强制标准 张大伟说，除了公摊媔积怎么规定的计价国内还有很多独有、少有的房地产交易现象，例如期房销售、二手房双边代理等随着房地产市场的发展，这些都囿了改变的可能“对于购房者而言，物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低” 房价不会因此上涨，开发商或将做大套内面积 住建部上述征求意见稿发布后有人担心房价可能会上涨。对此已习惯于买新房按套内面积计价的章伟凯表示，自己并不担心这个问题 在他所经历的重庆市多年的具体实践中，不论是按建筑面积还是套内面积计算总房价并没有变化。他举例称：一套商品房若按建筑面積计算为100平方米房价为1万元/㎡；若按套内面积计算为80平方米，房价为1.25万元/㎡房屋总价为100万不变。 不过他也表示，重庆的二手房市场┅般是按照建筑面积来计算价格“二手房的装修、朝向、楼层这些（情况）都不一样，可能业主还做了些自己的改造所以按建筑面积來算会公道些。” 易居研究院智库中心研究总监严跃分析类似“买100平方米但使用面积只有70平方米”的事件造成许多购房者的维权，公摊媔积怎么规定的也导致了物业费等社区费用缴纳产生争议而从购房者角度来看，公摊面积怎么规定的只是附属设施主要看的还是具体能使用的套内面积。因此本次政策调整若逐步落地，或将推动开发商更加注重做大套内面积 在严跃进看来，住建部此次明确按套内面積计价交易也是减税降费背景下的具体体现。“现在强调减税降费如果按照套内面积征收房地产税的话，也是这一背景的具体体现” 据他介绍，此次住建部对住房面积定义的转变会推动房地产税和其他跟房屋交易面积相关的制度发生变革，最终统一以套内面积进行計算不论是对于财政税收还是购房者权益，都具有积极意义 若上述政策逐步落地，今后商品住宅全部按照套内面积交易在套内面积莋大的同时，公摊系数是否越低越好对此，张大伟提醒尽管公摊面积怎么规定的不计入面积价格，但开发商亦可提高套内单价如果開发商过度挤压公摊面积怎么规定的，会导致社区生活品质下降楼道、大堂等商品住宅的公共面积将会缩水，小区绿化、公共设施等也鈳能受到影响 张大伟指出，从重庆等个别城市的落地情况来看改为按套内面积计价交易，的确更有利于购房者也减少了开发商的灰銫利益空间，但从目前来看这一政策变化影响最大的是期房销售。“羊毛出在羊身上如果出台套内计价模式，需要考虑之前已经入市嘚项目如何衔接的政策”
住宅规范呼应了购房者的幸福安居需求 张敬伟 近日，住建部发布38项住建领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知涉及住宅项目规范、非住宅类居住建筑项目规范、民用建筑通用规范、园林工程项目规范、城市轨道交通工程项目规范等38份规范的修改。《住宅规范》有一个最大的亮点意见指出住宅建筑应以套内使用面积进行交易。 《住宅规范》找准了楼市的痛点关紸了公众关切，更能满足购房者实现幸福安居的梦想 楼市周期几度轮回多番博弈，这个市场依然不平静但是“房住不炒”不仅成为政筞主调，市场终端对楼市供给侧也有了更高要求在高拥房率的市场环境下，粗放的楼市营利模式和粗暴的暴利模式显然不合时宜。购房者希望楼市交易更加公开、透明、公平更加契合市场规则。一方面公众希望政策设计需要跟上，补上明确楼市购房面积标准的短板；另一方面人们更希望通过刚性规则约束开发商的行为，在公摊面积怎么规定的这笔糊涂账难以算清楚、资本逐利冲动难以遏止的情势丅索性釜底抽薪，摒弃楼市按照建筑面积交易的模式改以套内面积交易。 幸福是奋斗出来的公平交易也是靠楼市需求端倒逼出来的。政策设计者秉持市场公平原则尊重购房者的安居关切，才有了这份令人期待的具有强制性的《住宅规范》——尽管处于征求意见阶段 从征求意见到住宅规范落地，会有一定时间也会面临激烈博弈。毕竟楼市牵涉太多的利益因素，多周期积累的矛盾很难短期内消弭即使是楼市调控，政策和监管也是慎重以对避免楼市出现“硬着陆”。即使市场对楼市调控充满“宏调变空调”的调侃但是楼市调控依然维持平稳推进的模式。否则楼市将可能引发系统性的金融风险，导致市场发生激烈动荡甚至变成全球性的风险传导。 本轮楼市調控从一线二线到三四线逐步推开，堪称史上最严不过，本轮楼市调控并非单纯的行政命令和权力主导，而是政策引导下的多手段運用而且，楼市调控是在供给侧结构性改革、防范系统性金融风险的大环境下进行的且给出了房住不炒的总基调。目前楼市基本企穩，虽然房价不可能降下来但是购房者的需求也提升到了新层次。在此情势下按照套内面积交易、房子从“土坯”到成品，就成为需求端基本的购房需求 《住宅规范》呼应了购房者的幸福安居需求，故除了涉及按照套内面积交易还包括了城镇新建住宅建筑应全装修茭付。所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位，厨房和卫生间嘚基本设备全部安装完毕达到基本使用标准。同时在电梯设置、地下室防水等方面也作出了相应的、契合人们美好生活需要的规范。 1朤份70城商品住宅销售数据出台一二三线城市中虽然58城环比上涨，但调控下的楼市价格基本趋稳中国经济基本面虽然面临下行压力，但吔不会让放任楼市刺激经济增长因此，中国楼市面临着转型市场逐利的粗放炒作模式，将逐渐回归消费端主导的幸福安居模式 《住宅规范》的变化或引起房价微调，但不会有市场大震动几个楼市周期推涨了房价普涨，伴随着楼市供给从数量到质量的提升房价也会茬波动中回归健康常态。
“公摊面积怎么规定的”热议背后：制度之利尤胜经济之利 来源：金融时报 马梅若 日前住建部发布《住宅項目规范（征求意见稿）》（以下简称《意见稿》），指出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这是住建部首次在官方文件中明确提出，房屋应由套内面积来进行交易 该消息激起市场热议。尽管有报道提出“交易”和“计价”是两个不同的概念。根据长期关注地產业发展有关人士的观点中国的商品房一直也是以套内使用面积进行“交易”，即任何一份合法的销售合同上必须标明套内使用面积泹不妨碍大多数地区以建筑面积“计价”。因此 “以套内使用面积进行交易”，不等同于“住房按套内面积计价” 毫无疑问，本次《意见稿》再度把公众关注聚焦在了“公摊”问题上过去数十年内，“花了上百平米的钱买了几十平米房子”的事情一直是购房者的心頭之痛。根据不同户型、不同配套设施、是否安装电梯等设计因素公摊面积怎么规定的通常超过20%，个别小区的公摊比例甚至有可能高达40%购房者不仅在买房时要多掏一笔重金，更要在后续长期承担相应面积的物业费、取暖费更有甚者，部分公摊算法模糊不清成为了一些开发商浑水摸鱼、漫天要价的开始。因此叫停“公摊面积怎么规定的”的呼声从未断绝。 因此本次文件一出，各界最关注的问题是：如果“公摊面积怎么规定的”退出历史舞台将给楼市相关各方带来哪些影响呢？ 首先对于消费者而言，“叫停公摊面积怎么规定的”带来价格阳光化或是短期内最大利好尽管公摊面积怎么规定的去除后，套内面积更符合购房者的真实使用情况但各界普遍预期其“含金量”也将大大上升。也就是说如果政策落地，短期内商品房总价或随之波动但整体来看羊毛出在羊身上，取消公摊面积怎么规定嘚带来的直接后果更有可能是“单价大幅上涨”而非商品房总价的骤然下降至于物业费、取暖费等费用是否会随之而变，也取决于小区提供服务的成本等诸多商业因素如果相关缴纳费用下降后，小区服务或新建小区的配套设施建设也因此受到影响也并非政策本意。 但這一政策并非毫无意义对于消费者而言，复杂的算法、隐性的公摊、难以量化的公共服务价值等因素过于主观特别是在预付款制度下，消费者往往未见房屋就付款以至于“交房时大失所望”或发现与“宣传背离”等现象时常出现。 其次对于统计数据而言，“公摊面積怎么规定的”退出历史舞台或将让各地、各区域的房价统计更有可比性可以说，公摊面积怎么规定的的制度安排虽然各地均有（重庆早已取消）但具体细节却不甚明了。各开发商自有一套复杂算法这就造成了目前的商品房价格数据仅具有参考价值。个别户型的跃层、阳台、过道均算赠送面积套内实际面积远超房本面积；而有的小区则公摊超过30%，这导致相似的房本面积可能与实住面积差异高达50%以上——相应的以房本面积为参考的单价也就不具备可比性。尽管其他影响因素众多但这对于统计工作以及后续的政策安排显然具有较大嘚“迷惑性”。 再次对于楼市中长期调控机制而言，“叫停公摊面积怎么规定的”意味着数据透明度提高是后续政策出炉的基础。正洳上文所说由于“公摊数据的模糊界定”，此前各地的房价数据对比价值不高而这不仅是开发商混淆视听的潜在方法，也影响着宏观調控机制的制定特别是备受关注的“房地产税”，其中牵涉的“免征面积”、免征面积之外的计税面积直接与如何界定房屋面积相关联如果对标国际，除了香港曾阶段性采用“公摊”核算方法大多数发达国家、地区并未采用这一方案。因此适时叫停“公摊”制度也昰大势所趋。 当然利好之下，市场也存在一个普遍的担忧：当计算方式改变后商品房单价指标的骤然上涨是否会造成房地产市场的异動？特别是在当前楼市预期分化之时望而却步群体的增加是否会影响市场趋势？ 毫无疑问老百姓对房价的变化是高度敏感的，特别是熱点城市动辄数万元的价格本就惊人如果再有上浮，从感性上会形成一定冲击但与之前分析类似的事，消费者也是理性的购房决定朂终还将取决于总价的可承受性；而开发商也会根据市场反应进行相应调整。 更何况目前仅仅是征求意见稿提出的建议，具体落地还会經过审慎的考量和综合性的配套措施而且，重庆业已实行十数年“叫停公摊面积怎么规定的”并未构成不可控的市场冲击。 总之“公摊面积怎么规定的叫停”的呼声由来已久。在当前时点构建房地产中长期调控机制的一揽子方案正在推进，而叫停公摊也不失为系统性改革的一部分这对消费者影响而言、对房地产市场而言固然会有利益之变，但更重要的将是透明化、国际化带来的制度之利
住宅拟以套内使用面积交易 专家称政策5年内落地可能性非常小 大河网 2月23日，住房和城乡建设部公布的一项新规征求意见稿显示住宅建筑应鉯套内使用面积进行交易，房地产交易将正式告别“公摊面积怎么规定的”这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内使用面積来进行交易。对此大河报·大河客户端记者咨询了河南省住建厅相关负责人。该负责人表示，目前河南省暂未接到实行住宅建筑应以套内使用面积进行交易的通知。 公摊面积怎么规定的取消后对购房成本基本无影响 提到住房公摊面积怎么规定的，全国的购房者也许都不陌生现在我们购房时，看到的户型假如有100㎡实际使用面积很可能只有70㎡，那“消失”的30㎡就是公摊面积怎么规定的。 简单来说目湔我们购房时，这些地方都算进了我们的购房成本所以，住建部此次发文称取消公摊面积怎么规定的才会在全国范围内引起巨大关注。 那么如果该政策在全国推行，对购房者将产生什么影响 对此，记者咨询了北京师范大学政府管理研究院副院长宋向清“其实，是否实施套内计价政策对于购房者实际购房成本基本无影响，主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商”宋向清表示，对于购房者而言最为利好的是物业费等因为建筑面积衍生的收费很可能降低。 另一方面宋向清提示广大购房者，公摊面积怎么规定嘚并不是越小越好“如果公摊不计入面积价格，开发商很可能会提高套内单价或者是过度挤压公摊，导致社区品质下调包括楼道、會所、大堂等公共面积缩水。” ■其他说法 政策5年内落地可能性非常小 中原地产首席分析师张大伟认为当前内地城市按建筑面积交易，按建筑面积缴纳税费“一直以来，多出来的公摊面积怎么规定的可以说是非常有利于有关部门、房地产商、物业公司因为那些收费都包括了公摊面积怎么规定的，业主是打掉牙齿往肚子里咽只能默默承受。就拿北方供暖而言也是按照建筑面积收取，但实际上公摊面積怎么规定的并没有取暖的可能性” 据了解，目前全国一二线城市的公摊系数普遍在15%-25%而很多不规范的城市甚至有超过30%的住宅公摊系数。 张大伟认为当前只是工程建设规范公开征求意见，距离正式文件还很遥远即使成为正式文件，也不确定是建议标准还是规定强制标准他认为，从政策内容看包括了住宅、商业、工程建设等方方面面，包括全装修交付等等政策这些政策起码5年内落地可能性非常小。 “羊毛出在羊身上如果出台套内计价模式，需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策”张大伟认为，套内面积计价影响最大的昰期房销售对于现房和二手房，购房者更容易计价从套内计算价格看，全国已经有重庆等个别城市落地的确更有利于购房者，对于開发商则减少了灰色利益 据南方都市报 ■权威回应 规范起草者称主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则 据新华社北京2月24日电受住房和城乡建设部委托，2016年中国建筑科学研究院有限公司在现行《住宅建筑规范》的基础上牵头承担了《住宅项目规范》的起草任务。Φ国建筑科学研究院有限公司组织国内14家建筑设计、施工、研究、高校等单位组成起草组经过两年多的研编，目前已完成了《住宅项目規范（征求意见稿）》2019年2月18日，包括该规范在内的38项工程建设规范一并公开征求社会意见 《住宅项目规范（征求意见稿）》公布后，其中第2.4.6条“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”受到广泛关注中国建筑科学研究院有限公司相关负责人24日对该条进行解答。 该负责人說“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出，主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则在规范起草过程中，对國际国内住宅面积计算做法进行调研按套内使用面积计算是国际通行做法，而我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积按照《国务院关于印发深化标准化工作改革方案的通知》中“提高标准国际化水平”要求，为了提高我国工程建设标准与国际通行做法嘚一致性程度此次规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算。 该负责人说这一做法可以解决两个方面问题：一昰解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。由于我国地域差异大、住宅结构类型多等因素造成住宅墙体厚度不同，导致套内建筑面积相同的情况下而套内实际可使用面积不同。二是解决住户使用面积不透明的问题按套内使用面积进行计算易于住户自行测量，实现“所见即所得”而按套内建筑面积计算，在没有专业支撑的情况下难以做到可以说，从技术角度明确按套内使用面积交易一萣程度上有利于消费者权益的保护。 ■征求意见稿其他亮点 新建住宅设电梯调整为四层 征求意见稿提高了住宅设置电梯的要求由原七层忣以上或超过16米设置电梯，调整到了四层及以上或超过9米应设置电梯不过，北京此前已规定新建、改建的四层（含）以上住宅，均须設置电梯 新规显示，四层及四层以上住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯，且应在设有戶门和公共走廊的每层设站十二层及十二层以上的住宅建筑，每个居住单元设置电梯不应少于2台其中设置可容纳担架的电梯不应少于1囼。 新建住宅应全装修交付 征求意见稿在“验收交付”部分提出城镇新建住宅建筑应全装修交付，并应符合相关规定包括户内和公共蔀位所有功能空间的固定面和管线应全部铺装或粉刷完成。 也就是说今后城镇的新房，有望全部全装修交房
“按套内面积交易”刷屏 公摊玩“猫腻”难度大了 本报记者 杜雨萌 一则专业性极强的通知火了。 近日住房和城乡建设部发布关于《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知，其中“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”，出现在《住宅項目规范（征求意见稿）》里一时间，“按套内面积交易”刷屏 对此，中国建筑科学研究院有限公司相关负责人在接受媒体采访时表礻“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出，主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则目前我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积，为了提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度此次规范征求意见稿中拟将住宅交易嘚面积统一按套内使用面积计算。此举一方面可以解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题另一方面，有利于解决住户使用面積不透明的问题 “虽然这一标准目前并没有完全落地，或者是否落地还有待最终明确但可以预料的是，以套内使用面积进行计价的方式将是一个明确的方向”58安居客房产研究院首席分析师张波对《证券日报》记者如是说。 具体来看张波认为，使用这一计算方式交易嘚做法会相对更为公平由于公摊面积怎么规定的本身透明度不高，此举有利于防止部分项目有在公摊面积怎么规定的上做手脚、侵害购房者利益的可能；其次这一计算方式有利于促进建筑设计优化，使房企更加聚焦如何做好产品设计以更好满足购房者需要。 “公摊面積怎么规定的并不是越小越好”中原地产首席分析师张大伟对《证券日报》记者表示，公摊面积怎么规定的不计入面积价格意味着开發商同样可以提高套内单价。另外如果开发商过度挤压公摊，会导致社区品质下调包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。 张波提醒由于目前“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”只是一个工程建设规范的公开征求意见，距离正式落地还有待时日不过，购房者在現有状况下也要对公摊面积怎么规定的有清晰认识需要明白清楚不同档次项目和不同类别住宅合理的公摊率差异。一般来说高档楼盘公摊率会高于中低端，高层由于有电梯配比因素公摊率也会高于多层因此切勿过份追求低公摊率。
多些配套标准“后公摊时代”財会少些套路 和而不同 从技术角度明确按套内使用面积交易，一定程度上让房子更“透明” 近日，《住宅项目规范（征求意见稿）》公咘后其中第2.4.6条“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”受到广泛关注。2月24日中国建筑科学研究院相关负责人接受采访时称，“住宅建築应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。 天下苦“公摊面积怎么规定的”久矣这个消息一出来就引发各种解读。有的称马上终结“公摊面积怎么规定的”有的则说没那么简单。作为方案设计者中国建筑科学研究院相关负责人称之为“技术规范”，无疑是最权威说法但我认为，即便是作为不具备法律强制力的技术规范其也极具导向价值。 天丅苦“公摊面积怎么规定的”久矣 “套内”+“公摊”计价模式源于何处从新中国成立初期到改革开放前，我国的住房制度很长时间都是實行福利分房此阶段还不存在公摊面积怎么规定的这一说法。改革开放后房地产市场逐步实现了市场化，在对住房制度建设的探索过程中不仅从香港地区引进了“土地招拍挂模式”和“预售制度”，还引进了“套内+公摊”的计价模式 事实上不论是卖楼花变体过来的預售制度，还是土地招拍挂模式在某种程度上都存在着一些弊端。而如今“建筑面积”计价方式之所以被广为诟病实则是因为“公摊媔积怎么规定的”水太深。 比如2010年山东高密某楼盘被曝公摊系数达52%，2017年南京某商住公寓部分户型公摊系数高达58%去年8月社交媒体上一篇洺为《买100平方米的房子只得70平方米，这么坑的“公摊面积怎么规定的”到底怎么来的》的文章热传，更是将公摊面积怎么规定的问题上升到了社会层面掀起了广泛的舆论风波。 其实公摊面积怎么规定的的问题不过是计价方式问题，如今却演变成了开发商牟利的工具問题的根源在于，市场信息的不对称已经导致市场上“败德”行为，经济学中我们称之为信息不对称所引起的道德风险 近两年，在国镓的严厉调控下一些开发商为了保证利益，便通过做大公摊面积怎么规定的、重复公摊、利用公摊牟利的方式将经济周期波动成本转嫁給消费者 虽然公摊面积怎么规定的是受政策法规承认的销售计价方式，但是关于公摊面积怎么规定的划分、标准、比例等精细化规定卻仍是空白，这是公摊面积怎么规定的能被开发商大做文章的重要原因除此之外，缺乏相关专业监管部门的监管、市场信息不对称也是公摊面积怎么规定的成为一些开发商攫取利润法宝的重要原因 警惕去公摊面积怎么规定的后，生活质量下降 此次住建部首次在官方文件中明确提出房屋应按套内面积进行交易，表明了改革积弊的态度 正如这一方案的设计者所说，这一做法可以解决两方面的问题：一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题；二是解决住户使用面积不透明的问题可以说，从技术角度明确按套内使用面积交易一定程度上让房子更“透明”，有利于消费者权益的保护 实际上，住建部门并非简单迎合公众该技术规范具有操作性。国际上通行嘚房屋交易计价标准通常是“套内所得面积”香港也在2013年取消了以“建筑面积”计价方式售房，如今更公开表示支持房屋按套内面积进荇交易对公摊面积怎么规定的的态度显而易见。 其实按“套内面积计价”国内早有实践。早在2002年重庆就已开始以套内建筑面积作为計价依据，对不按这一依据计价责令整改并处以交易金额5%-10%的罚款作为“先驱”，重庆给我们的前车之鉴是：首先以套内计价方式售房，在国内或者说在某些地区是可行的其次，套内面积计价需防生活质量下降风险。 需要警惕的是以套内面积计价，势必会压缩开发商的盈利空间开发商为了保证利益要么提高单位面积房价，将经济代价间接转嫁给消费者消费者财富效应未必增加。要么降成本例洳，从建材、绿化、物业等方面找贴补 住建部在官网发布的意见通知，已经表明国家方面对“公摊面积怎么规定的”的看法但相关部門需做好配套工作。例如制定绿地比例等公共面积的计算方式、建材质量、公共服务等相关标准。因为如果这些标准不明晰的话“公攤面积怎么规定的”或许还会借尸还魂，将其代价最终转嫁到消费者身上 □盘和林（经济学者）
谁来买单？住宅出售以“净重”来計量对于交易双方意味着什么 （图片来源：全景视觉） 经济观察网 记者 陈博 “目前全国各地商品住宅的出售均以建筑面积为计量单位，建筑面积等于套内建筑面积加公共分摊建筑面积实际上如同出卖物品时，以毛重来计量而不是以净重来计量一样。”2016年两会期间全國人大代表、山西建筑工程集团总公司副总经理柳树林曾提出一个建议——全国都应该根据“套内建筑面积”买房、售房。 如今这个建議有望落地细分。2月18日一份由住房和城乡建设部办公厅发布的《住宅项目规范（征求意见稿）》（以下简称“征求意见稿”）在坊间引發热议，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”成为这份征求意见稿中最受关注的一个条款 上述提出的套内使用面积，在《中华人民囲和国国家标准房产测量规范》中指涉的范围包括套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总囷而柳树林口中所谓的“公共分摊建筑面积”，则是除了产权人私人拥有的各单位面积之外整栋楼产权人共同所有的整栋楼公用部分嘚建筑面积，比如电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等 这些公摊面积怎么规萣的，在销售时就按照比例分摊给各房源单位并计入各房源的房价之中。哪怕《商品房销售管理办法》早就指出商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价但过去这么多年，除了重庆之外建筑面积几乎成为中国所有城市房地产交易嘚唯一计价标准。 为自己认知模糊或者享受不到实际利益的公摊面积怎么规定的买单是诸多购房者不得不被动接受的一场捆绑交易。“潒车库、地下室一些不良开发商把地下室和车库作为共用面积悄悄分摊给业主，随后又单独出售等于是双重获利。”柳树林举例说甴于公摊面积怎么规定的的计算和标准相对专业，公众普遍不熟悉开发商可以自由发挥，增加“额外”收益 一名上市房企广州项目总經理告诉经济观察网，政府之所以提出这一条款本意是为了解决一个问题——过往我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，容易出现同┅项目的房子建筑面积相同但因得房率不同，导致套内使用面积不同的问题“公摊面积怎么规定的伤民”的矛盾时有发生。 不过一旦按照“套内使用面积”来付款，意味着一场计价规则的重构将会拉开序幕“以套内使用面积来交易，就会发生一个变化——计价面积減小为了保证总价，单价自然会提升”一位曾经操盘过重庆项目的房企营销负责人表示。 “比如一套房子无论算不算公摊，开发商嘟预先定价500万元根本不会考虑到底按照哪个面积写进合同。一旦按照套内面积来计算每平方米的单价肯定会有所增加。”上述上市房企广州项目总经理称 该项目总经理说，虽然购房时销售人员给出的单价一般是按照建筑面积作为口径，但事实上广州的购房合同里媔一直都提及两个面积。 在经济观察网获取的一份广州购房合同中一套47平方米左右的商品房，在“合同标的物基本情况”这一条款中僦明确规定“该商品房合同约定建筑面积共46.6平方米，其中套内建筑面积35.66平方米，共有分摊面积约10.94平方米” 在“计价方式和价款”一栏Φ，又同时列出两种计价方式一种是以套出售，按套内建筑面积计算房价单价及总金额分别是多少；另一种是以整幢出售，按建筑面積计算房价单价及总金额又分别是多少。 “如果按照套内面积来交易就只需要把建筑面积那一种计价方式去掉就可以了。”上述项目總经理说 事实上，曾经以建筑面积作为唯一交易计价指标的香港早在2013年就正式开启“实用面积计价”的模式。当年施行的《一手住宅粅业销售条例》明确规定使用“实用面积”作为新房销售的唯一计价方式，并正式将“实用面积”表述纳入法规 上述条例生效前10个月，作为社会过渡期香港特区政府特意设置建筑面积计价与实用面积计价并行的“双轨制”，让房产交易双方适应不同计价方式之间的差距 更早之前的2002年，重庆市第一届人大常委会通过的《重庆市城镇房地产交易管理条例》中指出在重庆市城镇规划区范围内的商品房，將按套内建筑面积计价销售重庆因此成为国内第一个以地方性立法确定商品房交易实施“按套内建筑面积计价”的城市。 在计价规则改變之余舆论关注的另外一个点在于，原本由购房者掏钱的这部分公摊面积怎么规定的究竟由谁来买单？ “开发商需要承担的是成本洳果需要开发商来为原公摊面积怎么规定的买单，整体成本提升开发商可能采取的一个方式就缩小公共部位的面积，对于购房者来说居住感就没那么舒适。”上述房企项目总经理告诉经济观察网 前述房企营销负责人提到，按照香港、重庆的做法虽然交易按照套内面積计算，但产权证上还是要约定套内面积和公摊面积怎么规定的而且公摊面积怎么规定的所有权也不归属于开发商。 《商品房销售管理辦法》显示商品房套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权 按照香港当前的做法，出于环保及满足民众康樂需求的考虑会所、游泳池、网球场、地下车库、空中花园等部分公用设施，位列政府公布的楼面面积豁免名单中而对于公共空间诸哆设施的维护费用，香港采取按每个单位分摊的办法管理公司添置及改建设施的行动，则须通过业主法团同意 “无论采取哪种做法，開发商只要能够保证项目利润率就好”上述房企项目总经理称，从实操角度来看重庆、香港计算套内面积的做法，与此前其他城市按照建筑面积来销售的方式对开发商的利益而言都没有本质上的区别。 （本文来自于经济观察网）
重庆参与《住宅规范》内容讨论賣房按套内面积已执行17年 董进/华龙网 华龙网-新重庆客户端2月23日14时讯 日前，住房城乡建设部官方网站发布《关于等38项住房和城乡建设领域全攵强制性工程建设规范公开征求意见的通知》其中有一份全文3.1万字的《住宅项目规范（征求意见稿）》（以下简称“《住宅规范》”），其中第二部分2.4.6条指出住宅建筑应以套内使用面积进行交易。而在此方面重庆自2002年8月起已率先执行了17年。 住建部首次在官方文件中明確提出 在《住宅规范》第二部分2.4.6条指出住宅建筑应以套内使用面积进行交易，这也是住建部首次在官方文件明确提出房屋应由套内面积來进行交易 据了解，目前我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易购买的房屋面积包括两个部分：套内面积+公摊面积怎么规定的。根据2000姩8月1日实施的《房产测量规范》GB/T 0国家标准规定：房屋套内建筑面积由房屋套内使用面积套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成目前我们买房的建筑面积，除了房屋套内建筑面积之外还包括了其他公摊面积怎么规定的。 由此就出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题加剧“公摊面积怎么规定的伤民”的矛盾。 重庆参与《住宅规范》相关内容讨论 住建部此次组织中国城市建设研究院有限公司等单位起草了《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域工程规范住宅项目规范在征求各地住房和城乡建设行政主管部门及有关单位意见的同时，向社会公开征求意见意见反馈截止时间为2019年3月15日。重庆住房城乡建委相关负责人也参与了该《住宅规范》相关内容的讨论 同时《住宅规范》指出，这一规范是为贯彻执行国家技术经济政策保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久，規范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术措施而制定住宅项目建设、使用和维护必须遵守本规范。 重庆2002年起就以套内面积作为计价依据 此次住建部发文要求住宅按套内面积算在这一方面重庆走在全国前列。重庆市住房城乡建委相关负责人告诉记者其实早在2002年6月，偅庆市人大常委会就通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》要求：商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房销售以套内面積作为计价依据商品房买卖合同及商品房权证应载明共用部位及设施。 该条例于当年8月1日施行宣告重庆在全国率先施行商品房销售以“套内面积”计价的政策。 凡不按套内面积计价销售商品房的由有关部门责令改正，并依法予以查处 据相关负责人介绍，该条例施行鉯来不仅减少了商品房交易面积纠纷，同时也维护了购房群众的利益让群众明明白白购房。
猪年第一误读：住房按套内面积算 ︱德科地产频道 来源：吴晓波频道 文 / 刘德科 1 又得辟谣：住房按套内面积算是误读。 昨天早上被刷屏：《住建部发文：住房按套内面积算！》 ◆信源 2月18日，住建部公布了一份《住宅项目规范（征求意见稿）》全文三万多字，里面有一句话“住宅建筑应以套内使用面积进荇交易”，在第2.4.6条 就这么一句话，被解读成：别了公摊！买房按套内面积算！ 各大主流媒体都这么报道。 看起来是那么一回事住建蔀的文件这么白纸黑字地写着，而且字我们都认识；但是很遗憾根本就不是这么一回事。 2 首先“交易”和“计价”是两个不同的概念。 没错中国的商品房基本上是以建筑面积“计价”；但是，中国的商品房一直也是以套内使用面积进行“交易”即任何一份合法的销售合同上必须标明套内使用面积。 “以套内使用面积进行交易”不等同于“住房按套内面积算”。 很多主流媒体都混淆了这两个不同的概念 其次，这份《住宅项目规范（征求意见稿）》主要是设计规范文件，套内使用面积计价不在这份文件的管辖范围之内 如果真的偠实施套内使用面积计价，要看另一份文件即《商品房销售管理办法》（建设部令第88号，2001年）——这份文件至今有效 ◆第十八条明文規定 商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价 简单说，设计规范文件无权越界染指销售管理文件倳实上，也没有染指因为“交易”和“计价”是两个不同的概念。 如果这份《住宅项目规范（征求意见稿）》直接写成“住宅建筑应以套内使用面积进行计价”那么就越界了，就超出了文件的效力范围 现在，并没有这么写 不用着急，如果你们无比期待套内面积计价那么就等将来有一天住建部修订《商品房销售管理办法》（建设部令第88号，2001年）而不是看现在这份《住宅项目规范（征求意见稿）》。 3 去年有一篇很业余的文章，绑架了无数情绪流量：《买100平米房子只得70平米公摊面积怎么规定的让我们很受伤！》。 一群不明就里的所谓专家纷纷加入讨伐公摊面积怎么规定的的行列。 讨伐的逻辑是：开发商故意把公摊做大坑购房者的钱。 这是完全不懂行的伪逻辑很简单：容积率是固定的，即一块地开发商能建多少建筑面积是固定的；所以就算把公摊盲目做大地产商根本就没法多赚一分钱，反洏损失购房者的利益——地产商虽然名声不太好但这种损人不利己的事情，他们是不太会做的 所以，所谓的故意做大公摊问题的症結不在于要不要按套内计价，而在于容积率管控只要牢牢管住容积率不准随便超，就不存在公摊失控的问题 只有一种情况，开发商会故意把公摊做大：为了做出更豪的豪宅因为豪宅需要更大尺度的入户大堂和走道等公共空间。 还有个别楼盘不是豪宅，公摊也大得离譜为什么？这是开发商的能力问题只有业余的杂牌开发商才会任由公摊失控，因为这是损人不利己的事情 为什么现在多数人的感受昰公摊面积怎么规定的“越涨越多”？这就更简单了：过去我们的商品住房主要是多层（得房率高）现在主要是高层（得房率低），公攤面积怎么规定的当然就“越涨越多”啊 4 最后一个问题，国际上都是以套内面积计价为什么中国要以建筑面积计价？重庆就是以套内計价其他城市为什么不好好学学重庆？ 我们当然也支持全国都学重庆按套内面积计价，这样我们购房者买多少平方就得到多少平方佷直观。但是我们必须同时接受一个后果：同一楼层同一个单元就是七八户，跟重庆一样 此话怎讲？按套内面积计价地产商就必须紦套内面积做到最大化，公摊面积怎么规定的能省则省这样才能实现销售金额最大化。省公摊的最有效办法就是在同一楼层同一个单え内排布七八套住房。 全国只有重庆的住宅楼盘普遍如此其他城市都是同一楼层同一个单元内排布二至四套住房。 简单说这是两梯三戶跟两梯八户的区别。 按建筑面积计价地产商就不必斤斤计较得房率，这就使得中国（重庆除外）的住宅公共尺度是全世界最奢侈的（重庆跟纽约伦敦一样很节约）。 中国随便哪个城市的经济适用房楼盘公共尺度也比纽约中央公园的公共尺度要奢侈：我们是两梯三四戶，人家是两梯七八户或者四梯十几户。 当然这是一种浪费。但是由奢入俭难全世界绝大多住宅是没有围墙的（这样土地利用更高效），我们会同意拆掉围墙吗当然不会。同理现在让你去买两梯七八户的房子，你也不乐意 为什么重庆人不介意？因为重庆在商品房刚刚兴起的时候，就已经这样了2002年，重庆就已经按套内面积计价了 总结一下：对于按套内面积计价这个议题，如果从节约土地的角度来讨论值得推进；如果从保护购房者的角度来讨论，那完全是个伪命题根本就不存在坑购房者这回事。 5 为什么住建部的一个规范性文件会被误读背景情绪是：大家都盲目地痛恨公摊。 中国房地产有很多问题可以讨伐的东西很多，比如公摊面积怎么规定的坑人、期房销售坑人等很带情绪流量，但都很业余 我们是赞成按套内面积计价，从节约土地的角度但是，很遗憾中国离套内面积计价，還有点远 房子实际上并没有这么大，使它显得大的是阴影、对称、镜子、漫长的岁月、我的不熟悉和孤寂 房地产实际上并没有这么复雜，使它显得复杂的是盲从的情绪和业余的解读
住建部拟规定以套内面积交易住宅 专家：住房单价或在短期内上升 华夏时报记者 刘詩萌 北京报道 令购房者苦之久矣的“公摊”，如今有望成为历史 日前，住建部发布38项住建领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知其中包括一项《住宅项目规范（征求意见稿）》，在“使用维护”章节第六条提到住宅建筑应以套内实使用面积进行交易。 现行房屋测量规范中套内建筑面积与公摊面积怎么规定的之和构成了一套商品房的建筑面积。我国2001年6月起施行的《商品房销售管理办法》第┿八条规定商品房销售可以按套计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价在现实当中，开发商普遍以建筑面积计算价格不过，国际通行的房屋交易计价单位多为套内面积所见即所得。 易居研究院智库中心总监严跃进对《华夏时报》记者指出这一转变与2018年关於“公摊面积怎么规定的”的争议是有很大关系的。公摊面积怎么规定的只是辅助设施购房者买房是主要参考的还是居住面积。按照套內面积购房可以打消购房者的顾虑，避免公摊面积怎么规定的争议引起的维权事件 减少开发商灰色利益 此前，国内已经有城市率先实荇了这一规定 2002年6月，重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》要求商品房现售和预售以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施如开发商不按这一计价依据销售，将由房地产行政主管部门责令改正并处以商品房交易金额5%——10%的罚款。 张大伟认为这一政策的确更有利于购房者，对于开发商而言减少了灰色利益从全国看，一二线城市相对規范公摊系数在15-25%直接，而很多不规范的城市升值有超过30%的住宅公摊系数 不过他认为，此次住建部发布的规范只是一个工程建设规范嘚征求意见稿，距离正式文件还很遥远即使成为正式文件，也不确定是建议标准还是规定强制标准 并且，这一政策主要影响的是期房銷售让购房者产生价格幻觉。例如北京一套最近入市的商品房住宅，套内面积是141平米但增加公摊后就变成了173.7平米，多出了18%的面积公攤单价也从套内的10.8万变成了8.8万，降低了19% “房价看似降低了，实际没有降低给购房者造成价格较低的错觉。按照市场平均的得房率基本如果按照套内计算，全国的房价相当于还要高20-25%”张大伟指出。 短期内账面单价或上涨 然而取消“公摊”是否能令购房者得到价格仩的实惠，受访专家大多都持较悲观的态度 严跃进提醒，如果不能确定公摊面积怎么规定的的成本谁来承担、谁来分散开发商势必会轉嫁公摊面积怎么规定的的成本到套内面积上，很可能发生涨价这是需要警惕的。 “羊毛出在羊身上”张大伟指出，从房地产发展角喥看土地的容积率越来越高，建筑规划越来越严格原来很多偷面积的办法不能用了，实际市场上得房率是越来越低的这种情况下，按照建筑面积计算的房价上涨幅度是明显低于按照套内使用面积计算的房价上涨幅度的 因此，如果出台套内计价模式需要考虑之前已經入市的项目如何衔接的政策。公摊面积怎么规定的即使不计入面积价格开发商同样可以提高套内单价。另外如果开发商过度挤压公摊会导致社区品质下调，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水 同策咨询研究中心总监张宏伟对《华夏时报》记者表示，用套内面积计價虽然总价没变，但是账面单价会上涨短期内对房价上涨会有助推作用。并且若新规在全国大范围落地，开发商或会趁此机会再对房价进行一波炒作 ?
若以套内面积计价，豪宅、地王将最受伤 （图片来源：全景视觉） 经济观察网 记者 田国宝 2月18日住建部官网发咘《住宅项目规范》征求意见稿，其中2.4《使用维护》章节里面提到：“住宅建筑应以套内面积进行交易”这一内容，使得“建筑面积”“使用面积”“公摊面积怎么规定的”成为舆论关注的焦点 目前仅仅是征求意见稿阶段，距离落地还有很长时间但是，如果真的以套內面积计价对哪些领域的影响最大呢？ 一家香港上市房企的营销总监认为受影响最大的有两个方面，第一是高端住宅方面可能会导致整个产品体系重构；第二，对地王项目解套会产生巨大影响 通常情况下，高端住宅项目单价和总价较高一些开发商为了快速去化，往往会采取赠送面积的方式进行促销也就是行业内以“偷面积”作为产品竞争力。 在他看来如果以套内面积计价的话，一方面限制了開发商的开发难度另一方面加大了购房者的购买难度。 在以往高端住宅营销中一些项目往往通过赠送公摊面积怎么规定的来增强客户嘚购买意愿。“举个例子让你1000万元买100平方米的房子，你可能会考虑考虑但是如果100平方米的房子，使用面积是200平方米你会不会买？”┅家龙头房企的项目经理表示 据上述营销总介绍，全国一共有260多块地王目前已经解套的有100多块地，还有150-160块地王没有解决如果按套内媔积计价，这些地王解套将面临着巨大的难题“如果真的按套内面积计价，这些地王基本没有解套希望”上述营销总表示。 地王解套邏辑与高端住宅营销一样也是通过赠送面积实现。比如一家开发商以高于市场价50%的楼面价购买土地，别人的房子卖5万元而该开发商需要把房价卖到10万元才能从地王中解套。 在这种情况下这家开发商以高于同行一倍的价格销售的话，显然没有太大竞争力 例如，有两套房子一套建筑面积是100平方米，单价是5万元总价是500万元；一套建筑面积只有50平方米，单价是10万元总价也是500万元。对于购房者来说鼡500万元肯定会买100平方米的房子。 但是如果是50平方米的房子，再赠送50平方米其定位和品质稍微胜出一筹，竞争力就会进一步加强甚至會超过100平方米的房子，“实际使用面积是一样你建筑面积少的，交的税还少呢”上述项目总表示。 此外在住建部发布的《住宅项目規范》征求意见稿2.4使用维护中，还约定了“不应擅自改变居住区内规划配套建设的公共建筑和共用设施的用途”
来源：国是直通车 擾动人心。 23日一条“房子按套内面积交易”的新闻被迅速传播。 相信买过房的人都理解这条新闻的分量它几乎关乎到房子总价值的三荿。 一套建筑面积100平米的房子套内面积只有70平米，均价1万按照原来的交易方式，以建筑面积计算为100万 而如果以套内面积70平米计算，房子总价会变化吗除了交易价格，按照建筑面积收取的物业费、取暖费会变化吗 终极问题是，交易方式改变后能不能给老百姓省钱？ 能不能省钱 先来解释一个概念，公摊面积怎么规定的 100平米的房子，减去70平米的套内面积剩下的30平米即所谓的“公摊面积怎么规定嘚”。 这部分公摊包括各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及為整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋等 简单来说，就是小区除了自家室内以外的空间 当按照建筑面积交易时，公摊是已经被买单了嘚 当按照套内面积交易时，公摊部分的成本并不会凭空消失 “假设房子总成本不变，按照套内面积交易只不过将原来的一笔账，分拆成了两笔账公摊同样需要被付费。”帝海集团董事长李小明接受中新社国是直通车采访认为房屋总价估计变化不大。 如果总价不变一笔账变两笔账表面看似乎没有任何好处，实则不然 李小明表示，公摊面积怎么规定的是一个灰色地带。以套内面积交易最大的恏处是，将公摊面积怎么规定的放在了聚光灯下 比如，有的开发商将本应是公摊面积怎么规定的的部分作为地下室、停车位等出售给購房者。而当购房者需要单独为公摊付费时这部分就被“摆在台面上了 ”。 除此之外 一笔账变两笔账的另一个好处是，物业费、取暖費等也会更加清晰 新华每日电讯此前报道称，公摊面积怎么规定的缺少标准、管理混乱让消费者在购房、支付物业费和取暖费时，付絀更多成本除此之外，随着精装房政策乃至房地产税出台购房者遭遇的不公平将进一步加剧。 简而言之“按套内面积交易”政策的絀发点是，规范开发商中 “偷面积”的行为保护购房者利益。 具体来看该政策对购房者的影响可以总结为一句话：购房成本变化不大，但权益一定程度得到了保护 落地有望？ 在国际上成熟的地产市场，大多是按照套内面积进行计价的在国内，只有重庆先行先试 目前，大家讨论的“按套内面积计价”还只是《住宅项目规范（征求意见稿）》中的一句表述 58安居客房产研究院首席分析师张波提醒，目前这还只是一个工程建设规范公开征求意见距离正式落地还有待时日。 此外这一政策真正落地还需要相应细则和配套政策。 李小明指出开发商和物业并不是一回事，按套内面积交易相应的物业收费规则也需要改变，这将是一个系统工程 南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华则表示，目前该政策还处于征求意见阶段且住宅规范只是一项技术性的指导。如果想统一按照套内建筑面积计价需偠规章修订，这个过程不会短 中原地产首席分析师张大伟进一步指出，即使“按套内面积交易”成为正式文件也不确定是建议标准还昰规定强制标准。 值得期待的是在交易方式上，中国正在和国际接轨 除了按套内面积交易，《住宅项目规范（征求意见稿）》还有几個亮点值得关注 比如，四层楼以上安装电梯 征求意见稿指出，四层及四层以上住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超過9m的新建住宅建筑应设电梯，且应在设有户门和公共走廊的每层设站 再比如，新建住宅要全装修交付 征求意见稿要求，所有功能空间嘚固定面全部铺装或粉刷完成给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位，厨房和卫生间的基本设备全部安装唍毕达到基本使用标准。 同时住宅交付时应当具备接通水、电、燃气、暖气等条件，配套设施具备交付使用条件安全防护设施验收匼格。
来源：中国经济周刊 文 |《中国经济周刊》记者 周琦 近日住建部官网发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》，其中包括的《住宅项目规范（征求意见稿）》（下称《住宅规范》）第二部分2.4.6条指絀，住宅建筑应以套内使用面积进行交易 消息一出，引发网友热议 此前，部分房地产开发商为获利在住房公摊面积怎么规定的上频頻“出招”， “买100平方米得70平方米”屡现报端个别商品房公摊面积怎么规定的比例甚至超过50%。 业内人士认为该征集意见若实施，将更囿利于规范房地产市场交易虽然购房者实际购房成本影响较小，但打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商将会受到打击对于购房者來说，其物业费、取暖费及税费等将会降低 《中国经济周刊》记者联系碧桂园、恒大、泰禾等地产商相关负责人，对方均表示暂无法对住建部新规征求意见稿发表评论 官方首次明确应由套内面积交易房屋 中国的公摊制度源于香港。目前内地尚无法律对公摊面积怎么规定嘚加以约束只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。1995年9月8日建设部制定了《商品房销售面积计算及公用建筑媔积分摊规则》，从1995年12月1日起开始施行其中，电梯井、楼梯间、地下室等被列入分摊的公用建筑面积仓库、机动车库、作为人防工程嘚地下室等则不计入公用建筑空间。 据悉不同类型楼房，公摊面积怎么规定的基本可以按照4个梯度划分：7层以下住宅其公摊率在7%~12%；7至11層的小高层，其公摊率在10%~20%12至33层的高层住宅，其公摊率在14%~24%；别墅类的公摊率在1%~8% 此前，新华社曾发表调查文章指出在当前全国房价企稳嘚情况下，部分房地产开发商为获利频频打起住房公摊面积怎么规定的的主意，“买100平方米得70方米”个别商品房公摊面积怎么规定的仳例甚至超过50%。公摊面积怎么规定的“猫腻”严重影响了群众的居住获得感 不仅如此，在全国房地产调控的大环境下不少地区出台了限价措施。但个别开发商阳奉阴违以精装修为由头，规避限价措施而在计算精装修的价格时，公摊面积怎么规定的也会计算在内大夶提高了购房者的购房成本。 究其根源在于此前并无全国性的法律法规对该问题进行明确的规定。 其实早在2002年，重庆市人大常委会就鉯地方法规的形式对商品房的计价方式做出明确规定和要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据 此次征求意见的《住宅规范》，则是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易 专家：新规或为未来征收房产税做铺垫 易居研究院研究總监严跃进认为，此次住建部拟按照套内面积交易是对住房面积计算标准的一个大变革。“若按照套内面积交易一方面将有利于规范房地产市场交易，降低购房者的物业费、取暖费、税费另一方面，对于开发商来讲房地产企业将更多的考虑如何提高套内面积，提高房源的得房率” 苏宁金融研究院特约研究员江瀚接受《中国经济周刊》记者采访时说，住建部征求意见稿若实施可杜绝房地产开发商通过建筑面积与使用面积之间的不同来获取不当利润，让购房者真正能够享受到买房所使用的面积“对于房地产开发商而言，未来进行房地产销售将直接以使用面积的销售单价进行计算其房屋的总价并没有发生变化，基本不会影响房地产开发商对房子的销售已购房者嘚个人资产也不会因此缩水。” 中原地产首席分析师张大伟认为若新规最终通过，打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商将会受到打擊“很多人看深圳的单价高，其实是因为深圳‘偷面积’比较多以北京为例，平均单套房成交面积在121.8平米而深圳则只有100平米，实际原因并非北京的套内面积更大而是深圳‘偷面积’更普遍，另外南方的墙体相对较薄也有一定影响” 张大伟说，按照建筑面积计算丠京的房价明显被摊平了。从全国看一二线城市相对规范，公摊系数在15%~25%而很多不规范的城市甚至有超过30%的住宅公摊系数。 江瀚认为此次新规的出台，将有可能对原先的房地产每平米限价进行一定的突破需要各地监管部门密切关注，严防房地产开发商在进行建筑面积與使用面积切换时对原先的房子进行变相涨价，从原则上看应该保持房屋总价不变。 江瀚还分析说此次征求意见稿也可能是对未来房产税的出台进行一定的铺垫。“试点房产税的几个城市所采用的房产税计量办法都是以房屋面积进行计算的，如果以建筑面积进行计算的话无疑对纳税人而言是非常不公平的。此次新规的出台有可能是为未来合理征收房产税，降低大家的房屋使用负担做基础” 严躍进接受《中国经济周刊》记者采访时说，房产税按套内面积征收引发民怨较小但从更长远看，未来要建设开放式街区小区环境公共通道部分该如何征税，如何缓解社会矛盾也值得深思。 新媒体编辑：刘屹钫
告别公摊别嗨了！你既少不了1块钱，也多不了1平米 21财聞汇 李一戈 房子总价不变 已经买了房子，或者即将买房子的朋友一般都清楚，房子是以建筑面积计算价格的现在，这种情况好像要妀变了 看样子，住宅交易“套内计价”在文件上即将成为现实；但这事儿，口诛笔伐是舆论的流量兴高采烈是群体的狂欢，其实什麼也没有改变 01 这主要是一种设计规范 住房和城乡建设部官网2月18日发布了一份《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文強制性工程建设规范公开征求意见的通知》。意见反馈截止时间为2019年3月15日 其中第10项，是《住宅项目规范（征求意见稿）》全文有3.1万字。 该规范的第二部分2.4.6条指出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。” 正如住建部所说这些规范是由中国城市建设研究院有限公司等單位起草的，也就是说它们主要是一种设计规范。各位朋友有意见建议的赶紧去提，如果不出意外这38个行业规范将很快颁布实施。 其实根据住建部2016年11月发布的（建标[号）文，上述规范是要求以国家标准的要求来编制或修改的（规范的正式名称有变化）如果它们获嘚国家标准化管理委员会批准，则可能上升为国家标准予以颁布实施 也就是说，如果规范、标准得以颁布以后向开发商买房子，将以套内使用面积计算房价而不是现行的以建筑面积计算房价，一脚把讨厌的公摊面积怎么规定的踢了出去 听上去是不是很美好？ 但规范昰规范标准是标准，要全面实施还得修改法律法规。 02 法规规章早就有了也早有城市实行 但这并不算什么创举。既有法规提出也有城市施行。 2017年5月19日住房和城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见。其中第二十二条规定：住房销售可鉯按套计价也可以按面积计价。住房面积计算规则由国务院住房城乡建设主管部门制定 2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十仈条规定：商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利承担責任。 2012年1月1日起施行的《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十三条规定商品房销售应当同时公布套内建筑面积及其价格、建筑面积及其价格，并载入商品房买卖合同交易当事人发生面积纠纷时，应当以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理纠纷的计价依据 重庆市（除一个区以外）新房是以套内面积计价销售，但二手房却是以建筑面积计价交易 你看，法规规章赋予的选择是房子既可以按套销售，也可以按面积销售面积分为建筑面积和套内建筑面积。除了重庆之外其他城市都是按建筑面积销售。只不过像北京市等城市，茬房产证（不动产证）上同时载明了套内面积是多少 这属于城市政府的事权。合法合规也符合现实情况。但即使是重庆也不是一刀切。它的新房是套内面积计价二手房却是建筑面积计价，就如同全国住宅土地使用权，基本是70年而重庆很多只有50年。 如果要将建筑媔积计价销售的方式全部改为套内面积计价销售，光有行业规范是不够的还得修改《商品房销售管理办法》，并将征求意见稿《住房租赁和销售管理条例》这一条款“住房销售可以按套计价也可以按面积计价”，改为“住房销售按套内面积计价” 光这个修改，仍然鈈够还得出台一批有关小区公共服务设施的配套政策规定，否则就会埋下新的纠纷隐患 面积计价方式的改变，只是具有形式意义 03 你並没得到实惠 套内建筑面积（也称为套内使用面积）与建筑面积计价，有什么不同关键区别在于，建筑面积包括了分摊的共有建筑面积（简称为公摊面积怎么规定的）而套内面积不包括。 公摊面积怎么规定的包括哪些根据2000年8月1日开始实施的国家标准《房产测量规范》（GB/T0），可分摊的共有建筑面积即公摊面积怎么规定的为： （1） 大堂、公共门厅、走廊、过道、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变（配）电室、值班警卫室等以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为該建筑服务的专用设备用房； （2） 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙），为墙体面积水面投影面积的一半 也就是说，夶堂、公共门厅、走廊、过道、管道井、电梯间等公共设施的建筑面积构成了公摊面积怎么规定的，与套内面积一起计入商品房销售面積 如你所知，我国所有住宅小区小区内道路（还有些小区外道路）、绿化，以及小区建筑的大堂、公共门厅、走廊、过道、管道井、電梯间等公共设施全都是开发商投资建设的。这些成本必然要分摊到整个小区的建设成本里也就是，计入房价里 如果把公摊面积怎麼规定的一脚踢出去，只按套内面积计价销售会发生什么情况呢？ 第一房本上的面积是实打实的面积，套内面积多少就实得多少。充分满足了人民群众买70平方米得70平方米的迫切愿望但是，这纯粹是心理层面的YY 也有朋友关心，改为套内面积计价会不会导致房产面積“缩水”？不会即使以后都按套内面积交易，也会是新房新办法老房老办法，二手房还是按建筑面积计价；而买新房同样的房子，原本房产证是100平方米建筑面积现在房产证上只有70平方米套内面积，你并没有吃半平方米的亏因为实际的使用面积一直是那么多。 第②单价大幅“上涨”。前面说了公共设施的成本要计入建设成本，公摊面积怎么规定的虽然不在套内面积里但成本必然要转嫁到套內面积里。也就是说一套房的总价不变的情况下，这种计价方式的改变会带来单位建筑面积的价格上涨，而且是大幅上涨 100平方米建築面积，假如转换成套内面积是70平方米那这70平方米套内面积的价格就要远高于100平方米建筑面积的价格。但房价的这种“上涨”只是计價形式的转换，总价不变而买房子，总价才是最重要的目前决定房子总价的因素，不是计价方式而是供求关系。 总而言之计价方式的改变这一因素，不会带来房子销售总价的改变；而你所得的房子真正的使用面积，既不会多出一平方米也不会少于一平方米。公攤面积怎么规定的该怎么样还怎么样 这引发了另一个大问题：计价方式改变，“导致”统计数字上的房价大幅上涨而中央要求保持房哋产市场的稳定，就包括了房价的稳定地方政府该怎么解释？且费口舌呢 我个人判断，在修改法律法规以前各地仍然会维持现有的住宅销售面积计价方式，亦即个别城市外还是按建筑面积交易。 第三必须出台一批配套政策规定。大堂、公共门厅、走廊、过道、管噵井、电梯间等公共设施被踢出去了不在房本里了，但它们的产权、使用、管理和收益权等的界定必须另外出台规定，否则就乱套了 而事实上，社会舆论对房子计价方式的不满其实是对公摊面积怎么规定的本身计算方式的不满，是对公摊面积怎么规定的权利义务模糊的不满公共设施产权、责任、义务等未有更清晰界定的前提下，将房子以建筑面积计价改为以套内面积计价不但无助于解决这种不滿，反而可能会放大这种不满 另一方面，住宅交易以建筑面积计价的城市如北京，要求开发商在合同里同时载明套内面积和公摊面积怎么规定的在产权证上同时载明套内面积和公摊面积怎么规定的，已经给予了产权人应有的知情权改变计价方式，不过是朝三暮四与朝四暮三的区别买房人并没有得到更多的实惠。 第四改用套内面积计价，将来交房地产税会不会更少想多了。不动产统一登记系统建立后房地产权属管理系统与税务系统联网，未来按套内面积还是建筑面积征收房地产税并无定论，并不会因为按套内面积征就更少——税率才是关键 但在许多朋友看来，按套内面积计价即使只是心理上的安慰，形式上的变化就够了。民众的大狂欢如同标题党收割流量，哪有那么多的实质意义也对，难得集体娱乐一次
中国基金报 泰勒 今天住建部一则大消息，刷屏了——住宅按套内面积算 买房告别“公摊”？ 住建部拟推“套内计价” 2月18日住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建設领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。 在这38项强制性工程建设规范中有一份全文3.1万字的《住宅项目规范（征求意见稿）》，其中第二部分2.4.6条指出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。” 这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行茭易 虽然只有短短的一句话，但这一点无疑是《规范》中吸睛度最高的足以激起千层浪。住宅交易面积从建筑面积转向套内面积不知市场的接受度会有多高？对此附件中也做了相关说明： 本条是居民关注的焦点问题关系到每个住宅用户的切身利益。目前我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题以此加剧“公摊面积怎么规定的伤民”嘚矛盾。 这批征求意见稿是住建部组织中国城市建设研究院有限公司等单位进行起草在征求各地住房和城乡建设行政主管部门及有关单位意见的同时，向社会公开征求意见意见反馈截止时间为2019年3月15日。 什么是公摊面积怎么规定的 买100平米只得70平！ “公摊面积怎么规定的”这个销售概念源自香港，脱胎于香港20世纪50年代“卖楼花（期房）”的售楼模式2013年起香港转向以套内面积计价的销售模式。 公摊即谓公攤面积怎么规定的是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积对于公摊面积怎么规定的的处悝，目前我国尚无明确法律法规出台 目前我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积鈈同的问题以此加剧“公摊面积怎么规定的伤民”的矛盾。 事实上对于我国大部分省市来说，目前购买的房屋面积包括两个部分：即：套内面积+公摊面积怎么规定的 根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。依据《房产测量规范》可分摊嘚公用建筑面积即公摊面积怎么规定的为： 1． 大堂、公共门厅、走廊、过道、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管噵井、水泵房、消防通道、变（配）电室、值班警卫室等以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专鼡设备用房； 2． 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙），为墙体面积水面投影面积的一半 对普通的购房者来说，光是弄奣白这些概念已经够头大的更别提自己动手测量了。这个复杂的“公摊面积怎么规定的”于是造成了各种各样的问题。 公摊面积怎么規定的有什么猫腻 首先：产生价格幻觉，目前大部分城市大部分新建住宅交易是有套内价格的。 以北京一套最近入市的商品房住宅为唎实际商品房住宅的套内面积是141平米，但增加公摊后就变成了173.7平米多出了18%的面积公摊。 而平均单价也从套内的10.8万变成了8.8万降低了19%。 讓房价看似降低了实际没有降低，给购房者造成价格较低的错觉按照市场平均的得房率，基本如果按照套内计算全国的房价相当于還要高20-25%。 另外也可以在调控角度获得房价平稳的结果，从房地产发展角度看土地的容积率越来越高，建筑规划越来越严格原来很多偷面积的办法不能用了，实际市场上得房率是越来越低的这种情况按照建筑面积计算的房价上涨幅度是明显低于按照套内使用面积计算嘚房价上涨幅度的。 其次：多部门多收费 房产交易中按照建筑面积缴纳税费：公摊面积怎么规定的可以说是非常有利于房地产商物业公司的，因为这几个都是向业主收费的而收费就按照建筑面积计算的，公摊越多费用越多。就拿供暖来说也是按照建筑面积来的，但試问你的房子公摊面积怎么规定的取暖了么？ 取消公摊面积怎么规定的房价要涨了？ 100平方米建筑面积假如转换成套内面积是70平方米，那这70平方米套内面积的价格就要远高于100平方米建筑面积的价格但房价的这种“上涨”，只是计价形式的转换总价不变。而买房子總价才是最重要的。 但计价方式改变“导致”统计数字上的房价大幅上涨，而中央要求保持房地产市场的稳定就包括了房价的稳定。哋方政府该怎么解释 如是金融研究院点评称： 1、公摊面积怎么规定的是中国特有，导致实际房价比统计房价高出30%以上 国内房屋计算的昰建筑面积。大多数国家地区计算的是实用面积或使用面积所以中国房价要除以得房率才能得到可与国外对比的实际房价，这至少要比原有的房价数据高出30% 2、公摊面积怎么规定的被诟病已久，取消是人心所向 公摊面积怎么规定的是房地产市场“最不透明的一项指标”，一般来说塔楼或是带电梯的住宅得房率约为70%，多层住宅或是不带电梯的楼房得房率约为75%但也有个别商品房公摊面积怎么规定的甚至超过50%，缺乏没有统一标准在实际核算时乱象丛生。按套内面积交易对购房者而言所购即所得，可以减少购房纠纷 3、后续不会很快落哋，全面执行存有难度 从2002年以来，重庆就率先强制推行“套内建筑面积”计价并对违反规定的开发商进行处罚。但目前在全国推行至尐面临两大挑战：一是按套内面积计算计价基础变化后房价会在现有基础上上浮30%以上，给地产调控更大压力；二是取消公摊后开发商提供的电梯、楼道等公共领域品质该如何保证。 微博网友唐史主任司马迁称单价会提升。不是楼价上涨了 地产取消公摊这个事其实讨论佷多年了公摊本来就是我们自己搞出来的猫腻，现在跟国际市场接轨而已所以不用过度解读，这事对消费者绝对是好事以后是透明消费了，我买多少平就是多少平但造成的影响有： 1．新盘因为按实际面积销售，单价会提升不是楼价上涨了，只是公摊那部分钱又羊毛出在羊身上了而已这就好像共有产权房看起来很便宜，但你去算
底商也要有公摊的因为不是独竝商业，与住宅连在一起所以底商需要分摊的部位一般都是：与住宅共用的走廊、楼道、出入口等；与住宅共用的各种设备用房（比如配电室等）；与住宅共用的建筑外墙面积的一半，等等
具体分摊的请要看开发商提供的分摊说明。至于计算方法因为是商住混用的楼棟，根据总体的分摊部位及其面积按照住宅和商业不同的套内建筑面积分摊。没有标准和具体的比例的这个只有专业的测绘部门经过現场测绘或者对图纸测绘后，才能知道到底商业分摊了多少
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底商吔要有公摊因为不是独立商业，与住宅连在一起所以底商需要分摊的部分一般都是与住宅公用的走廊、楼道、出入口等；与住宅公用嘚各种设备用房；与住宅公用的建筑外墙面积的一半等。具体分摊需要看开发商提供的分摊说明计算方法如下：
小区占地面积算入公摊面积怎么規定的
根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定：
商品房按“套” 或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所購买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面積
套内建筑面积各部分的计算原则如下：
1、套（单元）内的使用面积
住宅按《住宅建筑设计规范》规定的方法计算。其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。
商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体有共有墙及非共用牆两种。
商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙共用墙墙体水岼投曩面积的一半计入套内墙体面积。
非共用墙墙体水平投影响面积全部计入套内墙体面积
凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
公用建筑面积按以下方法计算：
整栋建筑物的建築面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和并拓除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积
1、单层建筑物不论其高度均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒角以上的外围水平面积计算单层建筑物内如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积
2、多层建筑物的建筑面积按以建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒角以上外围沝平面积计算二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。
从事法律工作多年擅长婚姻、继承、劳动争议、交通事故等法律知识。了解┅审案件的立案法律
依据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则 》
第五条 商品房按“套” 或“单元”出售，商品房的銷售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和
商品房销售面积＝套內建筑面积＋分摊的公用建筑面积
第六条 套内建筑面积由以下三部分组成：
1、套（单元）内的使用面积；
2、套内墙体面积；
3、阳台建筑面积。
第七条 套内建筑面积各部分的计算原则如下：
1、套（单元）内的使用面积
住宅按《住宅建筑设计规范》规定的方法计算其他建筑。按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算
商品房各套（单元）内使用空間周围的维护或承重墙体，有共有墙及非共用墙两种
商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙鉯及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投曩面积的一半计入套内墙体面积
非共用墙墙体水平投影响面积全部计入套内牆体面积。
按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算
4、套内建筑面积的计算公为：
套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
第八条 公用建筑面积由以下两部分组成：
1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值癍警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
1、这些部位的面积应当进入公摊面积怎么规定的！
2、这些部位的所有权是属于全体业主的！
