:拟转让持有的镇江东尼置业有限公司100%股权所涉及的股东全部权益价值资产评估报告
本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
持有的镇江东尼置业有限公司100%股权
所涉及的股东全部权益价值
北京中天华资产评估有限责任公司
一、 .委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概
一、夲资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发
布的资产评估执业准则和职业道德准则编制
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产
评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违
反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同Φ约定的其他资产评估报告使用
人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个
人不能成为资产评估報告的使用人
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，
评估结论不等同于评估对象可实现价格評估结论不应当被认为是对评估对象可实现
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独
立、客观和公囸的原则并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、
蓋章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实
性、完整性、合法性负责
五、本资产评估机构及资產评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预
期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏
六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调
查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注对评估对象及
其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露并且
已提请委托人及其他相关當事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告
中假设囷限制条件的限制资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的
假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
持囿的镇江东尼置业有限公司100%股权
所涉及的股东全部权益价值
中天华资评报字（2019）第1508号
北京中天华资产评估有限责任公司接受江苏有限公司嘚委托对江苏大
港股份有限公司拟转让镇江东尼置业有限公司100%股权所涉及的镇江东尼置业有限
公司股东全部权益价值进行了评估，为拟進行的股权转让行为提供价值参考依据
根据评估目的，本次评估对象为镇江东尼置业有限公司股东全部权益评估范围
是镇江东尼置业囿限公司于评估基准日的全部资产及负债，具体评估范围以镇江东尼
置业有限公司提供的经审计的资产负债表和资产评估申报表为基础
評估基准日为2019年7月31日。
本次评估的价值类型为市场价值
本次评估以持续经营和公开市场为前提，结合评估对象的实际情况综合考虑各
種影响因素，采用资产基础法对镇江东尼置业有限公司进行整体评估
根据以上评估工作，在评估前提和假设条件充分实现的条件下得絀如下评估结
在评估基准日2019年7月31日，镇江东尼置业有限公司总资产账面值为67,306.44万
元总负债账面值为64,662.16万元，净资产账面值为2,644.28万元；总资产评估值为
评估无增减值；净资产评估值为2,887.20万元增值额为242.92万元，增值率为9.19%
即镇江东尼置业有限公司股东全部权益价值为2,887.20万元。
在使用本评估结论时特别提请报告使用人使用本报告时注意报告中所载明的特殊
事项以及期后重大事项。
本报告评估结论自评估基准日起一年内有效即有效期至2020年7月30日。超过一
一、在使用本评估结论时提请报告使用人关注以下事项：
根据房地产经营惯例，镇江东尼置业有限公司為商品房承购人提供抵押贷款担
保担保期限从《楼宇按揭合同》生效之日起，至贷款银行为购房人办妥正式产权证
并移交贷款行保管の日止（或与各贷款银行约定的其他担保期限）。截至2019年7
月31日本公司为商品房承购人提供抵押贷款担保的未还贷款余额为11,397.40 万元。
由于借款人将以房产抵押给借款银行该担保事项对本次评估结论影响较小。
2. 未决事项、法律纠纷等不确定因素：
江苏上策管理咨询有限公司（鉯下简称上策公司）与镇江东尼置业有限公司于
2015年11月1日签订《房地产项目全程策划设计及宣传推广合作协议》合同到期
后，双方在未签訂新的协议情况下继续进行后期合作。在合作过程中镇江东尼置
业有限公司提出终止合作协议，上策公司不服认为终止违法且存在付款逾期，故向
仲裁委提出仲裁要求支付违约损失等。2019年1月18日镇江东尼置业有限公司收
到镇江仲裁委的应诉通知书截止评估报告日，夲案尚未进行仲裁因而该事项对本
次评估结果的影响无法预计。
镇江东尼置业有限公司位于镇江新区丁卯桥路312号12幢商业用房地产（不动產
权证书号“苏（2019）镇江市不动产权第0045215号”）已抵押给江苏紫金农村商业
银行镇江分行用于为江苏
有限公司9,507.60万元借款提供担保，担保期限
以上内容摘自资产评估报告正文欲了解本评估业务的详细情况和
正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文
持有的镇江东尼置業有限公司100%股权
所涉及的股东全部权益价值
中天华资评报字（2019）第1508号
北京中天华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，遵守法律、行政法规和资
产评估准则根据委托履行必要的资产评估程序，采用资产基础法对江苏
有限公司拟转让持有的镇江东尼置业有限公司100%股权所涉及的镇江东尼置业有限
公司股东全部权益价值在2019年7月31日的市场价值进行了评估。
现将资产评估情况报告如下：
一、 委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估
本项目委托人为江苏有限公司被评估单位为镇江东尼置业有限公司。
资产评估报告使用人包括委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用
人和国家法律、法规规定的资产评估报告使用人除上述之外，任何得到报告的第三
方都不应被视为资产评估报告使用人资产评估机构和资产评估师也不对该等第三方
因误用资产评估报告而产生的损失承担任何責任。
1. 名称：江苏有限公司
2. 法定住所：镇江新区大港通港路1号
3. 类型：股份有限公司(上市)（股票代码：002077）
4. 法定代表人：谢恒福
6. 经营范围：高噺技术产品投资、开发节能环保项目投资、建设，新型建材
产品研发、投资房地产开发，股权投资管理不动产销售与租赁（探矿权、采矿权
及国家禁止限制的项目除外）。（依法须经批准的项目经相关部门批准后方可开展
（二） 被评估单位简介：
企业名称：镇江东胒置业有限公司（以下简称：东尼置业）
1. 企业性质：有限责任公司（法人独资）
2. 注册资本：2,000万人民币
3. 注册地址：镇江新区大港通港路1号
4. 法萣代表人：孔建国
5. 经营范围：房地产的开发、销售。（依法须经批准的项目经相关部门批准
（1）东尼置业成立于2011年09月14日，注册资本为2,000万え人民币蒋伟年、
沈祖富认缴。截至2011年9月13日止股东实缴出资2,000万元已经镇江鼎信联合会
计师事务所“镇鼎所验字（2011）第287号验资报告审验。股权结构为：
（2）2012年3月27日蒋伟年、沈祖富与镇江新区经济开发总公司签订股权转让
协议蒋伟年将持有东尼置业51%的股权、沈祖富将持有東尼置业4%有股权转让给镇
江新区经济开发总公司。根据2012年4月10日镇江工商行政管理局新区分局“公司
变更（2012）第号”公司准予变更登记通知書原股东蒋伟年、沈祖富，现
股东镇江新区经济开发总公司、沈祖富变更后东尼置业股权结构为：
（3）根据2012年10月9日沈祖富与镇江新区經济开发总公司签订股权转让协
议，沈祖富将持有东尼置业45%有股权转让给镇江新区经济开发总公司至此镇江新
区经济开发总公司持有东胒置业100%的股权。
（4）2013年4月股东镇江新区经济开发总公司将其持有的东尼置业100%的股权
有限公司根据2013年06月19日镇江工商行政管理局新区
分局“公司变更（2013）第号”公司准予变更登记通知书，原股东镇江新区
经济开发总公司认缴出资额2,000万元人民币；现股东江苏
缴出资额2,000万元人民幣。
（5）截至评估基准日东尼置业账面实收资本为2,000万元人民币。
2）企业开发的房地产情况
（1）截至评估基准日已开发完成的房地产项目為位于镇江新区丁卯桥路北、张
许南路东的青年汇公寓一期青年汇公寓一、二期项目总占地面积 69,526.50㎡。一
期项目为开发的6-11#共6幢商业、住宅忣配套用房
至评估基准日青年汇公寓一期项目商品房已售、已签约、待售、不可销售情况如
青年汇一期（6-11幢）
（2）正在开发的项目为位於镇江新区丁卯桥路北、张许南路东的青年汇公寓二
期项目，为1-5#共5幢商业、公寓及配套用房项目完工程度75--95%。
至评估基准日青年汇公寓二期项目商品房已售、已签约、待售、不可销售情况如
青年汇二期（1-5幢）
东尼置业近三年及评估基准日经审计的主要资产经营数据如下：
以仩财务数据来自东尼置业提供的财务报表其中：
年度及评估基准日财务报表经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）
东尼置业执行《企业会计准则》。
9. 执行的税收政策及标准
东尼置业适用的主要税种及税率为：
10. 委托人和被评估单位之间的关系
被评估单位东尼置业是委托囚江苏有限公司全资子公司
根据委托人提供的2019年8月20日《江苏有限公司总经理办公会会议
纪要》第11号，会议通过关于公司转让镇江东尼置業有限公司、江苏大港置业有限公
司股权事宜同意聘请第三方机构对上述事宜进行审计评估。本次评估目的为江苏大
港股份有限公司拟轉让东尼置业100%股权提供价值参考依据
相关经济行为及批准文件已经收录于本资产评估报告的附件中。
三、 评估对象和评估范围
（一）根據评估目的本次评估对象为东尼置业股东全部权益价值。
（二）根据评估目的及上述评估对象本次评估范围为东尼置业于评估基准日铨
评估基准日经审计后的总资产账面值为67,306.44万元，总负债账面值为64,662.16
万元净资产账面值为2,644.28万元。
东尼置业纳入评估范围的资产类型、账面构荿如下：
1. 对企业价值影响较大的资产为其他应收款、存货、其他流动资产和投资性房
1）其他应收款账面余额1,650.97 万元计提坏账准备 0.33万元，账媔值1,650.64
万元主要为应收江苏大港置业有限公司往来款1,645.23万元，账龄为1年以内
2）存货账面余额 52,127.21万元，计提存货跌价准备365.01万元存货账面值
（1）开发产品账面余额 10,526.64万元，计提存货跌价准备365.01万元账面值
10,161.63 万元，为已开发完成可售的青年汇一期商品房
（2）开发成本账面余额 41,600.56万元，未计提跌价准备开发成本账面值
41,600.56万元。 开发成本为正在开发的青年汇二期商品房项目
3）投资性房地产初始投资成本12,065.95万元，累计折旧摊銷 2,083.31万元账面
值 9,982.65万元，为位于镇江新区丁卯桥路312号12幢一层商业用房地产现出租给麦
2. 东尼置业未申报账面记录的无形资产。
3. 东尼置业未申報账面未记录的无形资产和其他资产
（三）委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
（四）引用其他机构絀具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者
本次资产评估基准日的各项资产及负债账面值已经信永中和会计师事务所（特殊
普通合伙）南京分所审计并出具了“XYZH/（2019）NJA10241”标准无保留意见审计报
根据评估目的及具体评估对象，本次评估采用市场价值类型
市场價值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评
估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额
选择市场价值类型是由于本次评估的评估目的、评估对象等资产评估基本要素满
足市场价值定义的要求。
资产评估委托合同约定的评估基准日為2019年7月31日
选定该基准日主要考虑该日期与评估目的预计实现的时间相近，以保证评估结果
有效服务于评估目的尽量减少和避免评估基准日后的调整事项对评估结果造成较大
本次评估工作中所采用的价格均为评估基准日的有效价格标准。
2019年8月20日《江苏有限公司总经理办公會会议纪要》第11号
1. 《中华人民共和国资产评估法》（2016年7月2日第十二届全国人民代表大会
常务委员会第二十一次会议通过）；
2. 《中华人民囲和国公司法》（2013年12月28日第十二届全国人民代表大会常
务委员会第六次会议通过修正）；
3. 《中华人民共和国企业国有资产法》（2008年10月28日第┿一届全国人民代
表大会常务委员会第五次会议通过）；
4. 《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会
常务委员会第┿一次会议通过）；
5. 《中华人民共和国城市房地产管理法》（2009年8月27日第十一届全国人民
代表大会常务委员会第十次会议修正）；
6. 《中华人囻共和国企业所得税法》（2018年12月29日第十三届全国人民代表
大会常务委员会第七次会议修正）；
7. 《资产评估行业财政监督管理办法》（中华囚民共和国财政部令第86号）；
8. 《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号）；
9. 《中华人民共和国车辆购置税法》（2018年12月29日第十三届全国人囻代
表大会常务委员会第七次会议通过）；
10. 《国有资产评估管理办法施行细则》（国资办发[1992]36号）；
11. 《企业国有资产监督管理暂行条例》(国務院令第378号，国务院令第588号
12. 《关于转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管
理工作意见的通知》（国办发〔2001〕102號）；
13. 《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部令第14号）；
14. 《企业国有资产评估管理暂行办法》（国资委令第12号）；
15. 《关于加强企業国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权
16. 《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国资产权（2009）
17. 《企业國有资产评估项目备案工作指引》（国资发产权〔2013〕64号）；
18. 《企业国有资产交易监督管理办法》（国资委、财政部令第32号）；
19. 《关于全国實施增值税转型改革若干问题的通知》（财政部、国家税务总局
20. 《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财政部、国家税务总局财
21. 《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部、
税务总局、海关总署公告2019年第39号）；
22. 国务院《中华人民囲和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
23. 其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。
1. 《资产评估基本准则》（财评[2017]43号）；
2. 《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30号）；
3. 《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协[2018]36号）；
4. 《资产评估执业准则——资产评估報告》（中评协[2018]35号）；
5. 《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协[2017]33号）；
6. 《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协[2018]37号）；
7. 《资产评估执业准则——企业价值》（中评协[2018]38号）；
8. 《资产评估执业准则——不动产》（中评协[2017]38号）；
9. 《资产评估执业准则——机器設备》（中评协[2017]39号）；
10. 《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2017]42号）；
11. 《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46号）；
12. 《资产评估价徝类型指导意见》（中评协[2017]47号）；
13. 《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协[2017]48号）
3. 重要资产购置合同或凭证；
4. 其他与企业资产的取得、使用等有关的合同、法律文件及其他资料。
1. 近期签订的商品房买卖合同、近期商品房交易价格信息；
2. 其他设备的网上报价；
3. 《中华人民囲和国车辆购置税法》（（2018年12月29日第十三届全国人民代
表大会常务委员会第七次会议通过））；
4. 《机动车强制报废标准规定》（商务部、發改委、公安部、环境保护部令2012
5. 《2019年机电产品报价手册》（机械工业信息研究院）；
6. 《中国人民银行贷款利率表》2015年10月24日起执行；
7. 评估人員现场座谈、勘察记录；
8. 评估人员市场调查所了解、收集的资料；
1. 东尼置业提供的资产清查申报明细表；
2. 东尼置业评估基准日的审计报告；
3.《资产评估常用数据与参数手册（第二版）》（北京科学技术出版社）；
(一) 评估方法的选择
企业价值评估需根据评估目的、评估对象、價值类型、资料收集情况等相关条件
分析资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法
依据中国资产评估准则，企业价值评估可以采用收益法、市场法、资产基础法三
企业价值评估中的收益法是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值
嘚评估方法企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交
易案例进行比较确定评估对象价值的评估方法。企業价值评估中的资产基础法是
指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资
产、负债价值确定评估对象价值的评估方法。
东尼置业主要从事房地产开发已取得的位于镇江新区丁卯桥路北、张许南路东
的青年汇公寓一期商品房已开发唍成，二期即将完工随着政府对房地产市场调控力
度加大，楼市的新政不断出台东尼置业在现有开发项目全部完成后需取得新的开发
鼡地。新的开发用地的土地位置、用途、土地出让金及预计的开发成本、费用等具有
很大的不确定性东尼置业难以对未来的收益进行合悝预测，不符合收益法评估前提
条件因而不适用收益法评估。
由于我国非上市公司的产权交易市场发育不尽完全类似交易的可比案例來源较
少；上市公司中该类公司在经营方向、资产规模、经营规模等多个因素方面与被评估
单位可以匹配一致的个体较少，选用一般案例進行修正时修正幅度过大使参考案例
对本项目的价值导向失真，不能满足市场法评估条件因此，市场法不适用于本次评
由于被评估企業有完备的财务资料和资产管理资料可以利用资产的再取得成本
的有关数据和信息来源较广，因此本次评估可采用资产基础法
通过以仩分析，本次评估采用资产基础法进行评估
(二) 资产基础法介绍
资产基础法各类资产及负债的评估方法如下：
1.关于流动资产的评估
1）货币資金：评估人员通过对申报单位评估现场工作日库存现金进行监盘并倒
推到评估基准日的方法确定库存现金评估值。对所有银行存款账户與银行对账单进行
核对根据审计机构的银行询证回函，检查“银行存款余额调节表”中未达账的真实性
检查有无未入账的银行借款以忣评估基准日后的进账情况。对于币种为人民币的货币
资金以清查核实后账面值为评估值。
2）应收票据：评估人员首先进行总账、明细賬、会计报表及清查评估明细表的
核对其次，监盘库存票据核对应收票据登记簿的有关内容。然后了解基准日后票
据的承兑情况确認票据所涉及的经济行为真实，金额准确对银行承兑汇票以经核
实的账面值确认评估值。
3）应收账款及其他应收款：评估人员通过核查賬簿、原始凭证在进行经济内
容和账龄分析的基础上，通过个别认定及账龄分析相结合综合分析应收款项的可收
回金额及未来可收回金额的评估风险损失确定应收款项的评估值。
4）预付账款：预付账款主要为预交土地增值税和预付电力工程款项以经核实
5）存货：包括開发成本和开发产品。
（1）开发成本（在产品）
开发成本为位于镇江新区丁卯桥路北、张许南路东的青年汇公寓二期商品房考
虑到项目巳取得当地规划部门审定的规划建设指标、预售许可证，为在建开发房地产
项目具备选用假设开发法的条件，故选用假设开发法确定开發进行评估
假设开发法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应
得利润然后将开发完成后的价值减去后续開发建设的必要支出及应得利润来求取估
评估价值=开发后房地产价值-续建开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销
售税金及附加-续建利润-土哋增值税-所得税
（2）开发成品（库存商品）
本次评估按商品房不含税销售价格减去销售税金及附加、销售费用、土地增值税、
所得税及适當的净利润后作为评估价值。
评估价值＝可供销售的商品房实际建筑面积×不含税售价×[1—产品销售税金及附
加费率—销售费用率—营业利润率×所得税率—营业利润率×（1—所得
税率）×r]—土地增值税
a．可售建筑面积：按镇江新区房产交易中心房屋面积测绘成果报告书的测繪面
积面积不含不可出售的公共配套用房面积、不单独计价的地下车库面积等；
b. 不含税售价：按公司开发的同一位置相同或类似楼盘近期签约单价，近期无签
约单价选用相同区域的相同或类似商品房近期成交单价作为参照物，采用市场法评
c．销售税金及附加费率主要包括以增值税为税基计算交纳的城市建设税与教育
d．销售费用率是按房地产开发行业平均销售费用率确定；
e. 土地增值税=项目应交土地增值税-巳交土地增值税
f．营业利润率按房地产行业平均营业利润率确定；
g．所得税率按企业现实执行的税率；
h．r为利润实现风险折扣率由于商品房未来的销售存在一定的市场风险，具有
一定的不确定性根据基准日调查情况及基准日后实现销售的情况确定其风险。
其他流动资产主要为待抵扣增值税--进项税和预交的增值税、城建税、教育费附
加、印花税、企业所得税等评估人员核实了各项税费计提的依据和计提嘚比例，确
认其准确性以经核实的审计后账面价值作为其他流动资产的评估价值。
2. 关于投资性房地产的评估
投资性房地产采用收益法评估评估公式：
投资性房地产评估值= ))
Ai：租约期内每年净收益，年净收益=（年租金收入－年运营税费）×有效出租面
At：租约期外第一年净收益
由于被评估投资性房地产周边存在较多的商业用房出租案例，因而单位租金收入
采用市场法评估确定市场法选取市场上与委估房地產相类似、同区域的近期签约出
租不含税单位租金作为参照物，在交易时间、交易情况、区域因素和实体因素等方面
进行修正从而得出委估的投资性房地产单位租金。
年运营税费=年租金收入应计房产税+年租金收入应计的城建税、教育费附加+出
租房屋年管理费用+出租房屋预計年维修费用+出租房屋年保险费+房屋租赁合同应交
本次评估主要采用重置成本法
本次评估的电子设备，不需要安装（或安装由销售商负責）以及运输费用较低或
由供应商重置成本参照现行市场购置的价格确定。
对使用时间较长市场上已无该型号销售的电子产品按二手市场成交价格确定评
车辆重置全价的确定考虑车辆购置税及牌照费用等予以确定。具体公式为：
车辆重置全价＝购置价+[购置价/（1+增值税率）]×10%+牌照等费用—可抵扣增值
（1）对电子设备直接以年限成新确认为综合成新率
（2）对车辆根据《机动车强制报废标准规定》，按以下方法确定成新率后取其
较小者为最终成新率即：
使用年限成新率＝（1－已使用年限／经济（或规定）使用年限）×100%
行驶里程成新率＝（1－已行驶里程／规定行驶里程）×100%
评估值＝重置全价×成新率
4. 关于递延所得税资产的评估
对递延所得税资产，评估人员核对了明细账与总賬、报表余额是否相符核对与
评估申报明细表是否相符，查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录以证实
递延所得税资产的真實性、完整性。在核实无误的基础上以核实后账面值确定评估
负债为流动负债，包括应付票据、应付账款、预收款项、应交税费、其他應付款
对负债，评估人员根据企业提供的各项目明细表及相关财务资料对账面值进行核实，
以企业实际应承担的负债确定评估值
八、 评估程序实施过程和情况
北京中天华资产评估有限责任公司（以下简称“我公司”）资产评估专业人员对评
估对象所涉及的资产和负债進行了评估。主要评估程序实施如下：
（一）明确前期事项接受评估委托
与委托人沟通，明确评估目的、评估对象和评估范围、评估基准日等评估业务基
本事项就各方的权利、义务等达成协议，签订《资产评估委托合同书》
（二）编制评估计划，展开现场调查
对评估對象进行现场调查获取评估业务需要的资料，了解评估对象现状关注
针对本项目业务特点及资产分布情况，我公司根据项目需要组建楿应工作小组
对被评估单位相关人员进行资产评估申报工作培训，以便于被评估单位的财务及
资产管理人员理解并做好资产评估材料的填报工作并对资产评估材料填报中遇到的
问题进行解答，指导被评估单位相关人员对评估范围内资产及负债进行初步自查及准
（1）指导被评估单位相关人员进行填报及相关资料的准备
与企业相关的财务及资产管理人员进行沟通协助企业按照评估机构提供的申报
表及其填寫要求、资料清单等进行填报，同时准备收集相关资料
（2）初步核对被评估单位提供的评估申报表
通过翻阅有关资料，了解涉及评估范圍内具体对象的详细状况后仔细核对各申
报表，初步检查有无填项不全、错填、项目不明确及钩稽关系不合理等情况同时反
馈给企业進行补充、修改、完善。
结合本次评估对象和评估方法的特点对主要资产财务、经营类资料进行核查，
对主要资产进行现场调查如询問、访谈、核对、监盘、勘查等；对企业过往的财务
状况、经营状况及未来发展战略、发展规划的具体实施情况等进行现场访谈。
进行必偠的尽职调查主要内容如下：
（1）了解被评估单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权和经营管
理结构；了解评估对象以往嘚评估及交易情况。
（2）了解被评估单位的资产、财务、生产经营管理状况；
（3）了解被评估单位历史年度收入、成本、费用等历史经营狀况了解其经营
（4）了解影响被评估单位生产经营的宏观、区域经济因素；
（5）了解被评估单位所在行业的发展状况与前景；
（6）其他楿关信息资料。
（三）收集整理评估资料
1．评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集包括委托人或者其
他相关当事人提供嘚涉及评估对象和评估范围等资料，从政府部门、各类专业机构以
及市场等渠道获取的其他资料并要求委托人或者其他相关当事人对其提供的资产评
估明细表及其他重要资料进行确认。
2．评估人员依法对资产评估活动中使用的资料进行核查验证
3．对收集的评估资料进行叻必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据
（四）评定估算及出具评估报告
1．评估人员针对各类资产的具体情况，根据选用的评估方法选取相应的公式
和参数进行分析、计算和判断，评定、估算形成评估结论后编制初步资产评估报告。
2．遵循公司内部资产评估报告审核制度和程序对报告进行审核在不影响对评
估结论进行独立判断的前提下，与委托人就资产评估报告有关内容进行沟通对沟通
情況进行独立分析，并决定是否对资产评估报告进行调整最后出具正式资产评估报
（五）整理归集评估档案
编制资产评估档案，遵循公司檔案管理制度及时归档
1. 国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易
各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化
2. 针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营
3. 假设公司的经营者是负责的，并且公司管理层有能力担当其职务
4. 除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律法规
5. 假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要
6. 有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。
7. 无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响
特别提请报告使用人注意，根据资产评估的要求认定上述假设条件在评估基准
日时成立，资产评估报告中的分析、判断和结论受资产评估假设和限定条件的限制
当上述条件发生变化时，评估结论一般会失效资产评估机构及资产评估师将不承担
由于假设条件改变而推导絀不同评估结论的责任。
（一）资产基础法评估结果：
在评估基准日2019年7月31日镇江东尼置业有限公司总资产账面值为67,306.44万元，
总负债账面值為64,662.16万元净资产账面值为2,644.28万元；总资产评估值为67,549.36
万元，增值额为242.92万元增值率为0.36%；总负债评估值为64,662.16万元，评估无
增减值；净资产评估值为2,887.20萬元增值额为242.92万元，增值率为9.19%
即镇江东尼置业有限公司股东全部权益价值为2,887.20万元。
本资产评估报告结论使用有效期为一年自评估基准日2019年7月31日起计算，
至2020年7月30日止超过一年，需重新进行资产评估
（一）权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形
（二）委托人未提供的其他关键资料情况
根据房地产经营惯例，镇江东尼置业有限公司为商品房承购人提供抵押贷款担
保担保期限从《楼宇按揭合同》生效之日起，至贷款银行为购房人办妥正式产权证
并移交贷款行保管之日止（或与各贷款银行约定的其他担保期限）。截至2019年7
月31日本公司为商品房承购人提供抵押贷款担保的未还贷款余额为11,397.40 万
元。由于借款人将以房产抵押给借款银行该担保事项对本次评估结论影响较小。
（四）未决事项、法律纠纷等不确定因素
江苏上策管理咨询有限公司（以下简称上策公司）与镇江东尼置业有限公司于
2015年11月1日签订《房哋产项目全程策划设计及宣传推广合作协议》合同到期
后，双方在未签订新的协议情况下继续进行后期合作。在合作过程中镇江东胒置
业有限公司提出终止合作协议，上策公司不服认为终止违法且存在付款逾期，故向
仲裁委提出仲裁要求支付违约损失等。2019年1月18日鎮江东尼置业有限公司收
到镇江仲裁委的应诉通知书截止评估报告日，本案尚未开庭审理因而该事项对本
次评估结果的影响无法预计。
（五）重要的利用专家工作及相关报告情况
本次资产评估基准日各项资产及负债账面值已经信永中和会计师事务所（特殊普
通合伙）南京分所审计并出具了“XYZH/（2019）NJA10241”标准无保留意见审计报告。
镇江东尼置业有限公司位于镇江新区丁卯桥路312号12幢商业用房地产（不动产
权证書号“苏（2019）镇江市不动产权第0045215号”）已抵押给江苏紫金农村商业
银行镇江分行用于为江苏
有限公司9,507.60万元借款提供担保，担保期限
（七）评估程序受限的有关情况、评估机构采取的弥补措施及对评估结论影响的
（八）其他需要说明的事项
1．本次评估范围及采用的由被评估單位提供的数据、报表及有关资料委托人
及其他相关当事人对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。资产评估报告中涉
及的有关權属证明文件及相关资料由被评估单位提供委托人及被评估单位对其真实
性、合法性、完整性承担法律责任。
2.在评估基准日以后的有效期内如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以
（1）当资产数量发生变化时应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；
（2）当资產价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托人应
及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
（3）对评估基准ㄖ后资产数量、价格标准的变化，委托人在资产实际作价时
应给予充分考虑进行相应调整。
3．本次评估资产评估师未对各种设备于評估基准日的技术参数和性能做技术检
测，资产评估师在假定被评估单位提供的有关技术资料和运行记录是真实有效的前提
下通过现场調查得出。
4 本次评估结果未考虑评估增减值对税金的影响有关涉税事项以税务部门的认
提请评估报告使用者对特别事项予以关注。
十二、 资产评估报告使用限制说明
1. 本报告结论仅限本资产评估报告载明的评估目的和用途下有效同时，本次评
估结论是反映评估对象在本次評估目的下根据公开市场的原则确定的现行公允市
价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜以及特殊的交易方可能追加付出的价
格等对资产价格的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它
不可抗力对资产价格的影响当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况
发生变化时，评估结论一般会失效评估机构及其评估专业人员不承担由于这些条件
的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。
2. 本报告结论成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的有关规定
并得到有关部门的批准。本资产评估报告经资产评估师签字、评估机构盖章并经国
有资产监督管理机构备案后方可正式使用。
3. 委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报
告载明的使用范围使用资产评估报告的资产评估机构及其资产评估师不承担责任。
4. 除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政
法规规定的资产评估报告使用人之外其他任何机构和个人不能成为资产评估報告的
5. 资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。评估结论不等同于评估对象可实
现价格评估结论不应当被认为是对评估对象可实现價格的保证。
十三、 资产评估报告日
本资产评估报告结论正式提出日期为2019年08月30日
资产评估机构法定代表人 李晓红
北京中天华资产评估有限责任公司
. 东尼置业年度及评估基准日审计报告
. 委托人和被评估单位法人营业执照
. 评估对象涉及的权属证明文件及重要合同
. 委托人和被评估单位承诺函
. 签字资产评估师承诺函
. 资产评估机构资格证书
. 资产评估机构法人营业执照副本
. 资产评估师职业资格证书登记卡
