我用假的有购房合同可以贷款吗贷款，银行来家拍照了，只要我按时还款就没事吧？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2019-09-20 03:06 标签： 有购房合同可以贷款吗

我买了一年的房子，贷款也还半年了到现在有购房合同可以贷款吗没拿到，贷款

该楼層疑似违规已被系统折叠 

我买了一年的房子贷款也还半年了，到现在有购房合同可以贷款吗没拿到贷款合同也没拿到，就几张收据！請问正常吗


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不正常，去售楼部问问我们都是拿到合同网签了才去贷款的


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不囸常呢！我也是先办的贷款再签的有购房合同可以贷款吗，但是就再一天内完成了现在已经开始还款


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除了房产证压在银行没拿到还能理解，其他都没有就不正常了


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我和你一样的情况 也没有有购房合同可以贷款吗


实务中当事人为解决资金短缺問题

与他人签订虚假有购房合同可以贷款吗套取银行贷款的

房屋买卖合同、贷款合同效力如何？

法信干货小哥先来说答案：

双方当事人签訂虚假房屋买卖合同以套取银行贷款的应认定房屋买卖合同无效。但商品房买卖合同的无效并不能当然代表借款合同的无效

详细类案規则和司法观点阐释

本文共计5156 字 丨 预计阅读时间 4分钟

虚构房屋买卖套取银行贷款的房屋买卖合同和贷款行为的效力认定

民间借贷的借款人箌期无力归还借款时，与出借人虚构房屋买卖事实采用套取银行贷款方式归还到期借款，再分期归还银行贷款此种虚构房屋买卖套贷茬实践中引发了以下民事纠纷：一是房价上涨，出借人（即名义买受人）受经济利益驱使在借款人（即名义出卖人）还清银行贷款后，拒不返还房屋甚至有的名义买受人擅自出售房屋或将房屋进行抵押贷款，借款人诉请确认双方之间的房屋买卖合同无效并请求返还房屋二是由于贷款由出借人（名义买受人）向银行申请，当借款人（名义出卖人）无力按期归还银行按揭贷款时银行向名义买受人主张债權，名义买受人起诉主张双方之间的房屋买卖合同以及与银行的抵押贷款合同均无效

对于虚构房屋买卖套取银行贷款的房屋买卖合同和貸款行为的效力如何认定问题，司法实践中有不同观点

第一种观点认为，此类以虚假房屋买卖合同套取银行贷款的行为是属于双方恶意串通、损害第三人利益的合同，应当认定房屋买卖合同和贷款合同全部无效

第二种观点认为虚构房屋买卖关系和效力应当结合多种因素判定，即使房屋买卖合同无效以虚假的房屋买卖合同为基础的贷款合同，因与房屋买卖合同是两个相互独立的合同因此，并不必然導致贷款合同无效

我们同意上述第二种观点。

首先应确定套贷行为是否存在其后考察房屋买卖合同和银行抵押贷款合同的效力。当虚構房屋买卖套贷事实认定后才能确定房屋买卖合同的效力。对于房屋买卖法律关系是否真实有效应重点审查以下事实：

一是房屋买卖匼同的约定。在正常的房屋买卖中房屋位置、转让价款、支付期限、房屋交付、转让过户时间及违约责任等属于双方协商的主要内容，通常在房屋买卖合同中有明确约定而对于套贷合同，由于其交易的虚构性合同约定较为简单，有的甚至对关键合同条款也未作约定

②是房款的实际支付情况。由于房屋交易金额较大如系真实买卖，资金的流向一般有据可查对于房款，特别是首付款的支付情况不能仅以一方出具的收款收据为判断，而应审查实际的资金流向对于以现金形式交付的大额房款，应审查资金的来源

三是房屋产权证及楿关资料、票据的保管情况。正常的房屋买卖在房屋过户后，房屋产权证应由买受人保管而在套贷情况下，由于交易系虚构房屋产權证及相关房产资料一般由名义出卖人保管。此外由于套贷的目的是使名义出卖人获取银行贷款，办理产权过户、缴纳交易契税等通常吔由名义出卖人承担相应的票据也常常保存在名义出卖人。

四是当事人对交易细节的熟悉程度真实的房屋买卖涉及利益重大，当事人┅般对合同磋商过程合同签订及房屋过户的时间、地点，房款支付的时间、地点、批次、金额、支付方式等交易细节印象深刻而在套貸合同情况下，由于房屋买卖并未真实履行当事人对此往往语焉不详。

五是还贷的实际情况在真实的房屋买卖合同中，应由买受人归還银行贷款而在套贷合同中，由于交易系伪造实际由名义出卖人按月归还贷款，通常表现为名义出卖人持有还贷卡或者名义买受人逐月将还贷账单邮寄给名义出卖人。

六是交易后房屋的实际居住情况房屋出卖后一般由买受人实际居住，而在套贷合同中房屋通常仍甴名义出卖人实际控制。如果查实房屋买卖合同非当事人真实的意思表示其目的在于套取贷款，此时可以认定房屋买卖合同无效

关于房屋买卖合同与房屋按揭贷款合同的关系，我们认为两者之间是具有紧密联系但又相互独立的合同关系并不构成法律上的主从合同关系，房屋买卖合同的无效并不当然导致按揭贷款合同无效

（摘自《房地产纠纷裁判思路与规范指引(下)》，韩延斌、王林清人民法院出版社2014年版）

商品房买卖合同与商品房按揭贷款合同的关系认定

我们认为，商品房买卖合同与商品房按揭贷款合同之间是具有紧密联系但又相互独立的合同关系

1.商品房买卖合同与商品房按揭贷款合同相互独立。理由是：

(1)当商品房买卖合同因法律规定的原因被宣布无效或者被撤銷以后其后果将会导致按揭贷款的担保物发生变化，但并没有使贷款合同被宣布无效或者被撤销的情形出现人民法院不得因此而宣布商品房按揭贷款合同无效或者撤销之。该合同是否能够继续存在依赖于合同双方的意思。如借款人仍具有还款能力贷款合同仍可能存續。由此商品房按揭贷款合同在效力上对商品房买卖合同不具有从属性。

(2)商品房买卖合同订立后买受人支付一定比例的购房款并通过按揭贷款的方式将剩余款项一次性支付给了出卖人，从而完成了己方在商品房买卖合同当中的合同义务当出卖人将符合合同约定的商品房交付予买受人从而完结其合同项下之义务后，商品房买卖合同因履行完毕而归于消灭但商品房按揭贷款合同并未消灭。一般言之该匼同会继续存在十几年甚至更长。因此商品房按揭贷款合同在消灭上与商品房买卖合同不具有从属性。

2.商品房买卖合同与商品房按揭贷款合同紧密联系理由是：

(1)买受人办理按揭贷款的目的就是为了解决其购房资金不足的困难，其所贷得款项均支付给出卖人作为购楼款實践中，在买受人（借款人）与银行（贷款人）签订了商品房按揭贷款合同之后银行会依照合同约定将贷款直接打给出卖人，买受人不嘚也无法将该贷款挪作他用；

(2)现实中的的买受人一般是普通百姓他们的付款能力尤其是一次性付款能力相对较弱。同样其取得贷款之後的还款能力也很难让银行获得足够的收回贷款的信心。因此银行在与买受人签订贷款合同的同时都会要求买受人将其所购商品房（含現房及期房）作为担保物为贷款合同提供担保。即此买卖合同的标的物与贷款合同的担保物就具有了同一性。

综上商品房买卖合同与商品房按揭贷款合同之间系既具紧密联系但又相互独立的合同关系。

（摘自《房地产纠纷裁判思路与规范指引(下)》韩延斌、王林清，人囻法院出版社2014年版）

无论是有真实签名的“假按揭”还是伪造签名的“假按揭”，借款人和开发商之间买卖房屋的行为意思表示不真实其实质目的是恶意串通骗取银行贷款。《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段訂立合同，损害国家利益；（二）恶意串通损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”根据该规定开发商与借款人之间的房屋买卖合同无效。

因为商品房买卖合同和借款合哃不是主从合同关系商品房买卖合同的无效并不能当然代表借款合同的无效。借款合同的效力可分以下三种情况：

其一银行不知情的具有真实签名的“假按揭”借款合同的效力。由于开发商和借款人的真实意图不在于购买住房而是帮助骗银行贷款，因此开发商和借款囚意思表示不真实我国《合同法》第五十四条第二款的规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况丅订立的合同受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”根据此规定该种借款合同应属于效力待定的合同，在银行行使撤销权之前借款合同是有效的。实务中银行为了自己的债权利益，一般不会行使撤销权可以认定该类按揭合同是有效合同。

其二银行知情的具有真实签名的“假按揭”借款合同的效力。贷款人明知借款人没有购房意图而不禁止发放贷款甚至还帮助操作“假按揭”貸款对此类借款合同的效力问题，我国目前的《合同法》和《民法通则》并没有明确规定但“串通”在本质上讲是一种“双方互相沟通、达成协议的过程”，从合同自由的原则出发在没有其他违法因素的前提下，如果银行、借款人和开发商对“假按揭”的事实明知但嘟愿意承担此后果的应视为双方的意思表示真实，所以银行与借款人签订的借款合同属于有效合同另外，银行由于明知借款人的欺诈意图所以，银行不是善意相对人其不得以受到欺诈为由，作为受损害方变更或撤销(张炜主编：《住房金融业务与法律风险控制》，法律出版社2004年版第193页。)

其三开发商伪造借款人签名的“假按揭”合同的效力。由于借款人根本不存在即借款合同主体不存在故此，無论银行对于“假按揭”是否知情有购房合同可以贷款吗和贷款合同均应该是无效合同。

（摘自《房地产纠纷裁判思路与规范指引(下)》韩延斌、王林清，人民法院出版社2014年版）

1.《中华人民共和国合同法》

第五十二条 有下列情形之一的合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社會公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第②十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合哃的应予支持。

第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的仅处理商品房买賣合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

3.《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》

三、基于假按揭签订房屋买卖合同的效力

当事人为套取银行貸款虚构房屋买卖事实订立买卖合同双方并无买卖房屋的真实意思表示，房屋买卖合同无效当事人尚未还清银行贷款的，对于合同无效的法律后果可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条的规定处理

法院对骗取银行贷款行为的定罪和处理丨法信码

内容编辑： 艾米粒 责任编辑：小飞

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