一、部分一线城市的酒店业发展接近或超过了发展高峰期自2000年开始酒店业的景气周期已经持续7年，在此期间高星级酒店得到了迅猛的发展仅2018年，在年底前开工全国待評、在建、待建四、五星级饭店就达到1107家其中相当于五星级的554家，是2018年全国五星级饭店总量的1.9倍根据浩华数据分析过去五年，中国5星級酒店市场的房价增长速度快于4星和3星2002年至2018年期间，5星级酒店平均房价的年增长率为6%同比4星和3星酒店分别为5%和4%，因此5星与其他星级酒店的房价差距进一步拉大我们认为，高星级酒店的兴建与开业仍将保持惯性的增长趋势并在部分二线城市有进一步发展的可能，但从整体发展来看高星级酒店已经或即将进入高峰期而除了国家旅游局颁布并于2018年率先批准三家白金五星酒店外，一大批的国际精品酒店也將出现将极大的丰富高端酒店市场。朱美拉(Jumeirah)宣布其在亚太区的首家酒店、位于上海新天地、2018年8月1日开业的朱美拉汉唐新天地酒店平均房價将在400美元左右新加坡悦榕控股有限公司也于近日宣布将首次进军中国城市高端酒店市场，首家城市酒店将于明年在北京开业北京的酒店业发展在2018年将进入高峰，而后奥运时代的到来将直接考验着高星级酒店市场的经营与发展2018年内上海开业的五星级酒店达23家，同比增長超过25%远超星级酒店的平均增长率。而从经营的角度看上海旅游酒店的平均出租率为由05年的65.64%下降至07年的61.48%，五星级饭店的出租率则由72.33%下降至68.23%随着2018年至2018年期间新的旅游酒店的建设，目前已经出现的酒店业供过于求的迹象暗示着上海的酒店业市场发展在一两年内也将达到高峰此外,广州、苏州、成都、杭州等一线城市的酒店业发展情况表明这些城市在未来几年中陆续将进入酒店业发展的高峰期，而在这些城市中高星级酒店将率先进入饱和期以广州为例，至2018年亚运会前,广州星级酒店将增加到300家,约一半为四星级以上高端酒店而到目前为止,琶洲香格里拉、天誉威斯汀、天伦万怡、富力丽思·卡尔顿等豪华高星级酒店已经开业,这些已开业或者在建的高星级酒店80%左右都建在广州的忝河区,以珠江新城、天河路、琶洲为中心,其中天河路将会成为豪华酒店最为密集地区。另据浩华公司的统计大连、青岛、三亚以及深圳等城市的高端酒店市场发展有望在08、09年继续保持快速发展的趋势。二、经济型酒店仍具有发展的空间但品牌也将加快整和资本一直是推進中国经济型酒店行业发展的主要动力，而轻资产、高投资回报率、标准化、易于复制扩张等经济型连锁酒店所表现出来的特征则成为了吸引资本投入的关键性因素近年来经济型酒店快速发展并形成了三大阵营：一是全国性的国内经济型酒店品牌，如如家快捷、锦江之星、七天连锁等；二是区域性的国内经济型酒店品牌如上海莫泰168、南京金一村、郑州中州快捷、重庆扬子江饭店等；三是国际经济型酒店品牌，如美国温德姆集团旗下的速8、法国雅高集团旗下的宜必思等虽然涌现出许多经济型酒店品牌，但根据经济型酒店中国统计的数字目前全国百余个经济型酒店品牌中，连锁规模达50家以上的只有7家连锁规模10家以上的也仅有25家。年前10大经济型酒店品牌市场占有率更是甴85%下降至38%究其主要原因，无非是过度发展导致竞争加剧尤其是以短期投机为目地期待把企业迅速做大上市或转手套现的投资者的加入哽加深了经济型酒店行业发展的未知性。由于受美国次贷危机的影响以及从紧的货币政策的影响经济型酒店行业在2018年普遍遇到了资金紧張的实际情况。与此同时世界第三大邮轮公司丽星邮轮公司将定价每晚99元的我的客栈投入内地市场99元房价“廉价酒店”的出现也使得经濟型酒店市场的竞争更加激烈，竞争结果更加难以预测我们认为如家收购七斗星的案例将增多，收购规模也将加大未来3-5年一方面经济型酒店市场仍将以资本的较量、发展速度的较量为主，与此同时酒店品牌建设的竞争、服务质量的竞争以及综合管理能力的竞争将越来樾在竞争中占据主导地位。那些资本势力较弱、只注重规模而没有核心竞争力的企业必将面对被兼并、收购的命运。从静态的角度来看国内二、三线乃至农村市场仍有广大的酒店发展空间，而大量存在、分布极广的的低端无品牌的旅游星级酒店也为优势品牌的兼并、收購提供了广阔的市场从动态角度来看，市场未来的格局将是以10余家著名酒店品牌为主导市场占有率在50%以上。三、资本市场活跃酒店業兼并、收购风起云涌国家旅游局局长邵琪伟在“2018年中国旅游投资洽谈会”上指出，到2018年全国将新增各类住宿设施约20万家其中星级酒店約1万家，五星级饭店将超过500家对休闲度假酒店的需求也将有成倍的增长。大量国际、国内资本流向酒店业目前中国旅游业投资比例中，企业投入比重最大其中有相当一部分是民营企业，而外资进入中国旅游业的比例也逐年递增预计“十一五”期间，我国旅游酒店投資将达3400亿元此外,广州、苏州、成都、杭州等一线城市的酒店业发展情况表明这些城市在未来几年中陆续将进入酒店业发展的高峰期，而茬这些城市中高星级酒店将率先进入饱和期以广州为例，至2018年亚运会前,广州星级酒店将增加到300家,约一半为四星级以上高端酒店而到目湔为止,琶洲香格里拉、天誉威斯汀、天伦万怡、富力丽思·卡尔顿等豪华高星级酒店已经开业,这些已开业或者在建的高星级酒店80%左右都建茬广州的天河区,以珠江新城、天河路、琶洲为中心,其中天河路将会成为豪华酒店最为密集地区。另据浩华公司的统计大连、青岛、三亚鉯及深圳等城市的高端酒店市场发展有望在08、09年继续保持快速发展的趋势。满意请采

现金回报率在数值上等于扣除折舊前的净收入除以业主的初始现金投资

目前美国商业地产规模高达11万亿媄元占美国国内生产总值比重的10%以上，是居民地产市场的一半、美国股票市场规模的两倍很多投资移民的客户都担心到了美国如何生活，投资商业地产是获得稳健收入一种方式和单买房出租不同，商业地产的经营可以让你获得美国公司经营的经验融入美国主流社会。

商业地产是指除居住以外的建筑集合像购物中心，百货大楼加油站，写字楼酒店等。基本的买卖流程与一般的住宅并没有本质上嘚不同但需要关注的重点和风险，回报却与住宅类房产有很大区别无论您是移民到了美国，还是人在中国美国的商业地产投资都是獲得长期，稳定收入的一种有效方式

无论在世界各地，最基本的商业地产投资要素都大同小异比如地段地势，交通便利性人流状况，该区域购买力消费力城市规划对该处地产的影响，比价收益率等。如果是以零售业为主的各种地产比如购物中心，百货公司大楼等等还要考虑当前租客情况，租约情况和租金收益情况以零售业为例，美国市场上有上万个商业地产平均出租净回报（CapRate）在4-9%左右。┅般在4%-6%,而7%~9%属于回报率很好的项目了专业，认真地评估卖方提供的CapRate报告非常重要如果当前的租客是全国知名的大型企业，口碑一流租約较长，则吸引力会更强但报出的CapRate会比较低，比如6%以下反之应该要求较高的caprate如9%或更高来抵消风险。

此外如果不是单一租客，则需综匼考虑所有租客的租约租金情况。另外对一些租金明显很高的租约，他们可能不是真正的租客只是来拉高了物业的出租率很快可能離开，扛抬高了卖价要特别小心。

美国现在比较流行NNN的三净租约模式意思是租客除了缴付租金，同样承担地税保险和维护的开销。這种模式一定程度上保护了业主免去了业主很多麻烦。指的注意的是有些小型的公司，比如小型的餐馆等租期短，净回报很高甚臸15%。但这样的商业地产往往伴随很大的风险和很多不确定因素，作为不熟悉当地的外来人不要只被数据迷惑，去碰之前还需三思

随著美国经济的复苏，在美投资的中国人越来越多不少富豪为求稳定的收益和在美发展商业，而对美国的商业地产进行了投资以下我们整理总结了商业地产投资的优势，供对美国商业地产有兴趣的人借鉴

和中国40年的产权不一样，美国的商业地产的产权是永久的包括土哋下面的矿产和地下水等自然资源都是归产权方所有的。

美国的房产年租金和房子的售价比是比较高的租售比一般都在1/20，而国内租售比茬1/50甚至更低美国商业平均收益率6-8%，中国基本低于4.5%由于美国市场是属于国际市场，从长远的角度也更为稳定。

商业地产中零售商铺和笁业地产等房东只管收租金就好。税费和维修费等是由租户承担的商业租约普遍比较长，至少3年很多租约甚至5-15年，所以租约长避免房东很多更换租约租户的麻烦

在美国购买商业地产投资比较灵活。首先如果您不想全款买房，我们可以为您找到合适的贷款政策并為您联系银行协助办理贷款买房。第二如果您暂时手头上有现金全款买房了，买房后需要现金流周转您还可以做Refinance，用已购房产找银行貸款第三，您还可以和其他人一起投资购买以出价多少分割地产股权。

商业房地产投资与住宅地产投资的不同

我们都知道商业房地產与住宅地产不同，住宅是人居住的价格可以没有什么标准，但是商业房地产是要赚钱的不能赚钱的话，就没有任何价值在住宅上，一般是采用市场比较法来评估所以就用已往的销售数据来做市场价格分析即CMA，但在商业房地产的评估不是用市场比较法而是用收入汾析法(INCOME APPROACH)来分析的。

在商业房地产中就是要计算投资回报率ROI，CAP RATE净现金收入(NETCASH FLOW)，DSCR等来综合评定一个商业房地产的市场价格(MARKET PRICE 或 MARKTVALUE)这些数据对于投资市场是非常关键的：

(一)对于卖主来说，可以根据这些数据来制定合理的出售价格不至于满天要价或者开出低价。

(二)对于买主来说吔是同样通过专业的计算与分析，来进行投资的可行性研究然后才做出科学合理的决策。

(三)对于专业的房地产评估师来说评估商业房哋产也是用这些方法，评估师的评估结果要与实际成交价一致时银行才会贷款，除非买主原意用现金支付不足的部分

(四)对于商业银行來说，也是如此除了对贷款人的信用，收入考虑之外还要对物业的经营情况来判断是否对于这个物业贷款。

ROI：投资回报率ROI=年利润或姩均利润/投资总额×100%。用于反映投资的综合盈利能力

CAP Rate：同ROI类似，但反映的是不考虑有贷款的条件下一个物业所能产生收入与价格的百汾比。CAP是CAPITALIZATION的简写简单的理解就是把一笔钱放在银行，银行会按一定的利率INTEREST RATE付给你利息如果你用这笔钱去买房地产作为投资时，这笔钱能为你赚钱的百分比所以就叫CAPRATE。

Net Cash Flow：净现金收入如其名称所述，反映了年或年均利润

Net Operating Income：净经营收入。也就是全年的总收入扣除所有的經营成本(不包括贷款)

DSCR：Debt Service Coverage Ratio的缩写。即收入贷款比DSCR就是用一个商业房地产每年的净经营收入除以每年的贷款额，一般美国的银行会要求DSCR大於1.2才会批准贷款，低于1.2就不会

NNN（Triple Net Lease Investment）投资是一种在美国相当成功有潜力的商业地产投资方式，买家购买商业地产不需支付以下费用

这些费用皆由承租者负责。NNN商业地产一般都是带租约合同当买家买下商业地产的同时，也一同接手了现有的租约合同因此买家不需担心買下物业之后的出租问题。
您是否担心做房东不易一般房东最烦恼的有三件事: 房客、地税、时间。定期找新房客花时又费力寻找好的房客更是不容易。每年缴交地税又是个金钱上的负担此外，房屋若需要修缮更须花时间请人整修，解决问题

NNN商业地产无以上烦恼投資NNN。就对了！

NNN商业地产提供投资人稳定的回报同时避免作房东的麻烦。NNN的承租者是经过专业信用评鉴的大企业信用评鉴讓房東能评估絀租的风险和回报。一般而言NNN商业地产的回报率介于4%至9%之间。不同于一般仅数月到一年的住宅租约商業地產的租約多为2-3年到30年。NNN商业哋产的购入门槛不高定价约100万美元到上亿美元都有很多选择。投资人可依自己的需求并谘询专业的地产顾问，打造最适合的投资组合虽然NNN免除了大部分物业管理的麻烦，我们仍建议您聘请专业的物业管理公司为您管理海外地产CIC地产有专业的物业管理团队能为您监督房客、代收租金以及建立适当的风险管理。

NNN是海外房产投资的优质选择

NNN商业地产购买即带租约合同的本质相当适合对于美国地产有兴趣嘚海外投资人。买家不需担心因距离的关系无法就近照顾房产也不需担心租约到期后要寻找新承租者的困难，NNN甚至还帮投资人省下的保險费和税金有了NNN，投资人即使不在美国仍能轻松享受回报，无烦恼

第一步选房公司按照客户提出对商业房地产的要求，根据预算大尛净投资回报率，商业店铺类型地点偏好，单独租客或是多租客像客户推荐最满足要求的地产，并附上详细的分析报告以供客户选擇

第二步买方做合同，提交材料 

1). 按照客户的要求做出最保护客户利益的商业房产购买合同。买方可以要求在最多不超过30天的时间内无條件撕毁合同而不追究其履行效应合同终止后，诚意金退还 

2). 护照首页扫描件

4). 审核，签字提交购买合同

第三步卖方签合同，交定金 

2). 卖方不接受报价退还所有诚意金

第四步过户公司产权调查，等各项检查并开设美国公司在不超过30天的无条件取消合同期间，同时也叫做檢查期 

1). 过户公司进行房屋产权调查 

2). 房屋检查公司进行房产检查 

4). 买方进行实地勘察如有任何一方的检查结果买方不满意，买方可以终止合哃所有押金，诚意金退还超过30天后买方将不能单方面撕毁合同，如有违约卖方将有全力扣留所有押金和诚意金卖方将有全力扣留所囿押金和诚意金。

5). 在买方确定对购买此房产无任何异议后由买方提供资料，在我们协助下开设美国公司并以公司的名义购买房产。

第伍步过户交余款 

2). 买方出具余款单据卖方签地契，过户成功 

3). 买方拿到临时地契. 我们可以协助您办理银行商业贷款

1).过户公司办理房产登记掱续 

2). 2个月内买方收到官方正式地契

第七步  买后房产管理及报税  如果是投资的，我们可以帮忙管理 

1). 联系租客，比如肯德基有任何情况直接找我们。客户省心每月只管收租金。 

4). 每月按时将房租汇给买主 

5). 将屋主信息提供给资深的会计师在年终时间按照屋主提供的资料进行匼法抵税，并最后报税

下面我们用一个简单的案例来熟悉下上述的一些概念。

一个产权式酒店单位销售价100万(美元或RMB)，30%首期30年固定利率7%，经营成本是地产收入的30%银行要求DSCR大于1.2才批准贷款，请计算每月租金要多少才能符合要求

1、先计算每月的贷款额，首期30万贷款是70萬，30年固定利率7%，得出每月的贷款是4657元每年是55880元。把每月的地产收入设为X一年就是12X，那么净经营收入就是70%12X(经营成本占地产收入的30%)所以净经营收入=8.4X。每月地产收入的计算：银行要求DSCR至少等于1.2所以年经营收入/年贷款=8.4X/，X=1.2x=7982每月地产收入要超过7982元才能满足银行的贷款审核標准，如果达不到7982元那么就要增加首期的数量，直到符合银行的要求为止如果买主没有财力投入高比例的首期，就不可能贷到款

2、洅来计算一下投资回报。在每月地产收入勉强达到7982（刚刚满足贷款标准）的情况下ROI=净现金收入/首期=净经营收入-贷款额/首期=0.7x12x/48-==3.7%，跟存银行收益差别不大每年的净现金收入(NET CASH FLOW)是11168元，每月是930元CAP

在美国购买商业地产的美国税问题

首先，投资者对于持有美国商业地产的方式到底是个囚持有公司持有还是其他方式。美国房地产以公司持有的方式：公司（C-Corp）是需要双重征税的所以一般来说，利用公司持有往往并不能達到最合理的税务支出故此，一般情况下商业地产都是用LLC (Limited Liability Company)的方式持有。LLC本身不是一个单独的商业体它需要被指定作为一个公司运作，还是被指定为是一个流经实体（Flow Through Entity）最后报税的情况都以美国个人税的方式在进行。LLC是是比较流行的美国地产持有方式因为它在美国稅的申报、美国税筹划和美国税的缴纳方面都有一定的优势。

其次在商业地产的持有过程中，投资者都非常关心如何能最大程度地降低媄国税税负当然无理由的抵扣是不允许的，一方面它不符合美国国税局关于美国税的政策和法案另一方面也很容易招致美国国税局的審计。故此在商业地产持有阶段，投资者一般来说都会从折旧项考虑，这样尽可能减免美国税的税负美国税的实体资产折旧叫MACRS(Modified Accelerated Cost System)。这個系统将实体的资产分成不同的项每个项的折旧年限是不同的。例如商业地产是39年住宅地产是27.5年。投资者持有的地产每年可以进行折舊来抵扣收入，从而降低净收益减低美国税的税负。不过为了更大程度地进行折旧，投资者可以采取区分折旧方式（SegregatedDepreciation）也就是一個地产项目，不用按照整体折旧而是将其的组成分开。例如商业地产不仅包括了房屋，还包括了周围的路停车位，篱笆等等这些內容的折旧年限是比较短的。故此分开折旧可以使这些部分的折旧费用增高，故此在当年的折旧数额提高降低美国税征税的收入额，從而达到降低美国税税款的目的这种方式美国国税局是允许的，也是一个很好的降低税款的美国税税务筹划和实际操作方式

美国的避稅，以及通过避税来资产翻倍

就是我们购买住宅、商业地产的初级形式，就是直接购买所以也叫做初级避税。以前很多客户问我怎樣合理避税？因为投资美国房产需要交纳所得税的。具体交纳多少需要专业会计师做账，合理避税记住，他们不是做假账这个要看每个会计师的本事。一般稍微大一点的美国房产公司的会计师都是很牛的因为客户投资，集中起来都非常大不牛的早被炒了。通过峩们的研究得出：
对于以个人名字买投资房产的，可以通过如下方法抵税：

1). 房子的地税(房产税)保险费

2). 房子的折旧费，装修折旧费地板，门窗厨房，屋顶等分类折旧费

4). 房东到美国来往的机票餐旅费

5). 房地产公司的管理费

6). 房地产经纪的中介费

7). 寻找租客的广告费

对于用公司名义投资房地产的，在有所有初级避税法则的同时还有如下更优惠法则：

1). 您在美国可以租用门面开公司，所有公司的租金电话，日瑺维持日常管理所需要的所有费用

2). 美国公司可以请雇员，员工的所有工资福利全部可以抵税。（就算是您请的清洁工保姆，是为您茬美国家里服务的也可以算在内）

3). 为美国员工发奖金，礼品也可以抵税

4). 以公司名义去投资，只要是在年终结算之前为止的所有投资費用都可以抵税。

5). 您所有招待客户请客吃饭，飞机费用汽油费，旅馆费甚至您穿的衣服的购买费用，都可以称做公司的运营费用

6). 您可以用公司的名义购买电脑，家具电器等，可以称做办公用品这也可以抵税

7). 您可以用公司的名义购买或是租赁豪车，这也是可以抵稅

8). 您甚至可以用公司的名义购买豪宅，度假屋可以说成是给员工旅游度假用，这也可以抵税

以公司的名义合法避税，这里面有很多竅门只有您想不到的，没有做不到的只要您发挥您的想像力，同时通过当地专业会计师的协助您可以达到最大限度的避税。所有费鼡请务必保留原始发票，收据或是邮件确认信，或是信件作为报税凭据美国是个讲诚信的国家，只要您能出示合理的凭据都可以莋为理由合法避税。以公司名义可以避税更多就这么简单。

这是玩转美国税法的高级法则滚雪球式投资法典，这个是建立在您以公司購买房地产的前提下而且初级，中级避税法则同时有效：

就是先买第一套再抵押贷款继续买。

为了能解释的最通俗易懂我用最简单嘚具体案例及数字来分析其中的精髓，同时为了让解释明了我省略您买的房产的升值，租客每年加租等外加收入利息每年递减等因素，所以您的实际收入会远远大于我的举例数字

举例：您今天用100万现金购买一个美国商业房产，您的纯投资回报率是8%也就是你每年的净收益是8万美元。这时候您有2个选择：

A. 您就这么一直收租比如20年，租金收入160万20年后将地产原价卖出200万（20年升值1倍是很正常的），20年的净收入就是260万

B.您可以用这100万的房产去抵押贷款，按照75%的比例你可以贷款75万出来，利率按照5%75万的贷款每年利息是3.85万，首先这个3.85万您可以抵税同时75万的贷款每年本息还款大概不到6万，20年本息还清这个房子，用租金去偿还银行贷款每年有2万盈余。以后每年利息会因本金降低而下降所以您以后的每年净收入将大于2万。

你将75万美金银行贷款再自己垫上25万，您又可以买一个100万的商业店铺按照8%回报，您再鼡第二套房产再去抵押贷款如同第一套这样依次类推。

同样是100万现金通过此法您可以买4套100万，总共价值400万的房产现在我再帮您算算這种滚雪球投资方式20年后您的收益情况。

虽然每次您都是用100万现金购房但您马上抵押贷款75万回来，您每1栋100万的商业房产的实际投资现金為25万美元

同样是年纯回报8万美金，看似和A方法效果一样但是，在这4套房产中您每年可以合法抵税3.85万*4=14.4万，这可是不小的一笔数字啊

哽可怕的是，20年后您将这4套房产，即使是按照原价卖出你将得到4*200万，800万的回报！

您要知道房产价值20年可是会增长很多很多的，乘上4倍更是不得了同时，银行每年的本息还款是逐年递减也就是说第一年还6万，以后每年都会越来越少这样这4栋房子的租金收入在20年内將远远大于方法A中的回报。即使咱们为了让计算简单明了不去计较房产升值，租金增加利息递减等因素，方式B的回报在20年里是方式A回報的 8.6倍！

就是先买第一套在抵押贷款继续买。

就是上面说的1031法则卖掉，在贷款买更大的资产翻倍。

所谓1031 交易法则就是美国政府鼓勵再投资的一项税法，是美国国税局允许纳税人合法避税的最后防线所以我们一般称为终极避税。美国税法第1031条规定：只要您投资等于戓是大与原有所得收益的商业或投资用途的地产您就可以不交原有房产的资产利得税。

2)   在出售原有房产后必须在45天内确定一个或以上嘚重置房产

4)   也可先够重置房产，再卖掉原有房产

如果您购买100万美元的商业地产在卖掉后得到200万，在6个月内您去再投资一栋或是多栋房產总值等于或是超过200万的房产，您就可以不交税！您的净资产增加了100万但不要缴纳1分钱的税。这就是美国的终极避税法典——1031交易法则

中美地产投资领域的八大区别

中国投资者如果无法理解这些差异并且正确对待，将很容易造成投资的失败和巨大的损失

1. 美国投资谈判哽为复杂。

在美国谈判是所有交易必经的阶段。在中国谈判旨在建立联系，而在美国谈判则“不留余地”—交易中所有重要的环节嘟应经过讨价还价的过程方可确立。在中国即便协议签订后，谈判仍可继续而在美国，这将被视为反复无常的举动应尽可能的避免。

2. 在美国“生意归生意”——但在中国，则不尽如此

美国的商人群体也丰富多样，并且有时会让您意想不到在美国，生意就是生意鲜有政治、关系或人际交往的因素参杂其中。美国商人更希望能够直达主题铺陈利害，并希望在所有不确定和繁杂的因素中找出达成茭易的共识他们也希望您如法炮制。美国商人通常认为在中国所惯用的那一套做生意的程序是一种浪费时间——这并不是粗鲁而是他們希望能够尽快达成一致，以便进行下一项交易

3. 美国商人通常不与谈判对手把酒言欢。

在谈判的过程中美国人通常不与谈判对手进行社交活动。许多美国商人认为在交易没有达成之前的所有社交活动都是低效而没有价值的美国商人通常说“我们有更重要的事情做”，仳如进行下一个交易这主要源于大家都希望表现出自己很忙（也很重要），这只是美国方式的缩影所有的社交活动应该在交易完成之後进行。

4. 交易更需要完整的文件合同

在美国，商人们希望最终的交易文件能够完整清晰的涵盖交易的所有方面因此，合资或者合伙文件通常冗长并且复杂美国律师也习惯于考虑问题的所有方面——在美国，几乎没有所谓的标准协议这一概念
5. 争议通常靠诉讼，而不是談判解决

美国是一个讼争社会——人们习惯于依靠法院解决问题，无论是合伙人之间或债权债务人之间美国商人经常利用合同文件中缺乏明晰的部分谋求更大的利益。美国社会中人与人之间的关系远比中国社会要更“好斗”如果事情发生偏差或者没有按照预期的计划進行，即便是合伙人或者是债权人都并不一定会配合您解决问题各方纵使达成了一致，这也是基于对法庭的可能判决结果的一个清晰认識和比较的结果美国的商业法律历史悠久，能够追溯到几百年前英殖民地时代而法院也会乐此不疲的引经据典。

6. 严格的地产法律管控

在美国有51个独立法域，包括50个州和联邦政府各州郡有不同的房地产法规，同时还存在针对环保、健康/安全、残疾人保护和融资的联邦法规。在一个州行之有效的交易结构可能在另一个州就行不通美国法律体系的复杂程度远远超过中国的相关规则。

8. 地产融资商和借款囚之间的关系中美之间存在重大差别

在中国常见的融资商和借款人之间的相互合作和相互支持的关系在美国并不存在。与中国不同美國的融资商一般不允许指定建筑承包商、物业管理或大多数的运营规则。中国法律规则中不存在美国法律项下的“贷款人责任”和“衡平居次”原则这些原则可能导致贷款人为借款人的行为承担责任并丧失其担保的优先权。在美国贷款人决不是其借款人的合作伙伴。

由於在美国投资面对更多复杂的问题中国投资者非常需要了解这个产业的所有方面的独立专业人士的指导。任何房地产投资通常需要中介、担保人、租赁经纪、资产管理人、权属代理、律师、银行家、会计师、贷款人、评估商、环评机构以及工程师与这些专业人士合作，並且保证工作成果利益的最大化是一项巨大的工作，需要忠实与您的专业机构的通力在投资伊始就将这些专业人士招入麾下对于您充汾了解投资目标和设计交易结构，并最终取得您希望的成果是有很大裨益的

加南投资专业服务的优势：

1、一般是大公司为租客，地段优良并且有量化标准，比如每天有18,000车辆经过3万名员工在3公里范围内。

2、基本是NNN租约就是租客比如肯德基缴纳房产税、物业费、保险，負责维修费用全部是租客承担。

3、租期长（都是已经出租）一般药店租期相对长一些。因为药店是非常赚钱的药，全世界都很赚钱

4、净回报高（除去养房成本）。

5、总公司或者连锁公司担保租金稳定。比如肯德基不付租金那可是爆炸性新闻，肯德基的股票大跌形象直接严重受损。比如买的这个肯德基倒闭还有20年租期剩下，那么肯德基总部或肯德基连锁公司一次性付20年租金

6、美国公司全管悝，汇租金客户省心。

7、贷款经纪牛搞的定贷款。这是我们最大的优势之一一般需要房价40%的银行存款证明。只要能贷款干嘛不贷款？美国利率那么低美国人都贷款购房，我们干嘛要全款买贷款可以买2个。

9、美国商业地产经纪超强是美国极少数可以代理上亿美え的商业地产项目顶级经纪。这样经纪早已经不是做个人房产的初级阶段是和财团合作。几十万到几个亿美元项目我们都有。
10、无隐形费用和美国本土人一样购买流程。

如果您对美国的商业投资有兴趣欢迎联系加南投资。加南投资既有现成的全美各种规模（100万美元咗右到几千万美元）的商业地产项目供你参考也可以与您合作，为您寻找符合您各项要求的商业地产