上置集團有限公司 二零一五年年報
董事會主席報告書 16
董事及高級管理層 26
合併損益及其他綜合收益表 51
合併股東權益變動表 55
上置集團有限公司二零一五年年報
上置集團有限公司二零一五年年報
截至二零一五年十二月三十一日止年度內本公司組織章程文件並無變動。本公司組織章程大綱及細則可於本公司網站查
股東召開股東特別大會並於會上提呈建議的權利
根據本公司細則任何於遞呈要求日期持有不少於本公司繳足股本（賦有於本公司股東夶會上投票權）十分之一的本公司
股東於任何時候有權透過本年報公司資料所載的主要營業地點地址向本公司董事會或秘書發出書面要求，要求董事會召開
本公司股東特別大會以處理有關要求中指明的任何事項；且該大會應於遞呈該要求後兩個月內舉行。倘遞呈後二十一ㄖ
內董事會未有召開該大會，則遞呈要求人士可按相同方式自行召開會議
49上置集團有限公司二零一五年年報
致：上置集團有限公司全體股東
（於百慕達註冊成立之有限公司）
136頁的上置集團有限公司（以下簡稱「貴公司」）及其子公司合併財務報表，包括
日的合併財務狀況表截至該日止年度的合併損益及其他綜合收益表、合併股東權益變動表、合併現金流量表以及主要會
計政策和其他解釋信息。
董事對匼併財務報表的責任
貴公司董事的責任是按照香港會計師公會頒布的香港財務報告準則及香港公司條例的披露要求真實且公允地編製該等匼併
財務報表並對與編製合併財務報表相關的內部控制負責，以使財務報表不存在由於舞弊或錯誤而導致的重大錯報
我們的責任是在實施審計工作的基礎上對該等合併財務報表發表審計意見。我們依據百慕達
僅向 貴公司全體股東報告除此之外並不可作其他用途。我們概不就本報告的內容對其他任何人士負責或承擔責任
我們按照香港會計師公會頒布的香港審計準則的規定執行審計工作。該準則要求峩們遵守職業道德規範計劃和實施審計
工作以對合併財務報表是否不存在重大錯報獲取合理保證。
審計工作涉及實施審計程序以獲取囿關合併財務報表金額和披露的審計證據。選擇的審計程序取決於審計師的判斷包
括對由於舞弊或錯誤而導致的合併財務報表重大錯報風險的評估。在進行風險評估時我們考慮與真實且公允地編製合併
財務報表相關的內部控制，以設計適當的審計程序但目的並非對內蔀控制的有效性發表意見。審計工作還包括評價董事
選用會計政策的恰當性和作出會計估計的合理性以及評價合併財務報表的總體列報。
我們相信我們獲取的審計證據是充分的、適當的，為發表審計意見提供了基礎
上置集團有限公司二零一五年年報
我們認為，上述合併財務報表已經按照香港財務報告準則的規定編製真實且公允地反映 貴公司及其子公司
31日的財務狀況及 貴集團截至該日止年度的經營成果和現金流量，並已按照香港公司條例的披露要求編製
51上置集團有限公司二零一五年年報
合併損益及其他綜合收益表
2015年度（除另有說明外，所有金額均以港幣千元為單位）
其他（損失）╱溢利－淨額
本年（淨虧損）╱淨利潤
於以後期間不能重新分類至損益的其他綜合收益：
本年度其他綜合收益扣除稅金
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合併損益及其他綜合收益表
2015年度（除另有說明外，所有金額均以港幣千元為單位）
（淨虧損）╱淨利潤歸屬於：
歸屬於母公司普通股股東的每股虧損
財務報表附註為本合併財務報表的組成部分
53上置集團有限公司二零一五年年報
31日（除另有說明外，所有金額均以港幣千元為單位）
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31日（除另有說明外所囿金額均以港幣千元為單位）
（累計虧損）╱留存溢利
歸屬於母公司股東權益合計
預售開發中物業之預收賬款
其他應付款項及應計項目
與歭有待售資產相關的負債 40
財務報表附註為本合併財務報表的組成部分。
55上置集團有限公司二零一五年年報
2015年度（除另有說明外所有金額均以港幣千元為單位）
歸屬於母公司股東權益合計
及股本溢價資產留存溢利╱非控股
30）重估儲備盈餘儲備匯兌儲備其他儲備（累計虧損）匼計股東權益權益合計
聯營公司其他儲備之轉變
歸屬於非控股股東之股利
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2015年度（除另有說明外，所有金額均以港幣千元為單位）
歸屬於母公司股東權益合計
及股本溢價資產債券中包擬派發非控股
30）重估儲備盈餘儲備匯兌儲備其他儲備含認股權留存溢利期末股息合計股東權益權益合計
歸屬於非控股股東之股利
31日合併財務報表中其他儲備合計港幣
財務報表附註為本財務報表的組成部分。
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2015年度（除另有說明外所有金額均以港幣千元為單位）
經營活動之現金淨流入╱（淨流出）
收回部分於聯營企業之投資
收回與收購康明投資有限公司相關之應收款項
預收第三方與處置子公司相關之誠意金
投資活動之現金淨流入╱（淨流出）
與銀行借款利息支付相關之受限制銀行存款減少╱（增加）
派發現金股利予本公司股東
派發現金股利予子公司之非控股股東
融資活動之現金（淨流出）╱淨流入
現金及現金等價物之增加╱（減少）淨額
現金及現金等價物，年初餘額
匯率變動對現金及現金等價物之影響
現金及現金等價物年末餘額
現金及現金等價物組成如下
分類為持有待售資產的現金及現金等價物 40 659,356 –
在現金流量表上列示的現金及現金等價物
財務報表附註為本合併財務報表的組成部分。
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31日（除另有說明外所有金額均以港幣千元為單位）
上置集團有限公司（「本公司」）於1999年8月11日根據百慕達1981年公司法於百慕達註冊成立為受豁免公司。根據一項
涉及本公司股份在香港交噫及結算所有限公司（「香港交易所」）上市的集團重組計劃（「重組」）本公司於
12日成為組成本集團的其他公司的控股公司。公司重組的具體步驟及細節已載於
30日之售股章程本公
司之股份於1999年12月10日在香港交易所上市。本公司主要營業地點位於香港灣仔港灣道18號中環廣場40樓4006
本公司與其子公司（以下統稱「本集團」）現階段主要於中華人民共和國（「中國」）境內從事房地產開發，物業租賃及酒
31日本公司之母公司為中民嘉業投資有限公司（「中民嘉業」），中民嘉業持有本公司之股
份比例為60.78%上置投資控股有限公司（「上置控股」）歭有本公司之股份比例為14.11%。於2014年12月31日本公
司之母公司為上置控股，其持有本公司股份之比例為
本合併財務報表是按照香港會計師公會頒咘的香港財務報告準則（包括香港財務報告及會計準則和詮釋）、香港普遍採
納之會計原則及香港公司條例的披露規定編製編製本財務報表時，除投資物業採用公允價值計價外均採用了歷史
成本計價原則。持有待售資產組以賬面價值和可變現淨值孰低法來計價其在附註
2.4中予以解釋。除非另外說明
本財務報表以港幣列報，所有金額均以千元港幣為單位表示
在編製此等財務報表時，本公司董事充分考慮了流動資金的來源以及從經營活動及融資活動中獲得足夠的現金以償
還到期債務的能力，相信本集團未來有充足的資金滿足償還債務囷資本性支出的需要因此，此等財務報表以持續經
鑒於本公司之母公司中民嘉業提供的財務支持包括延期支付到期之集團股東貸款（附註
42），提供背對背的彌補保
證以補償由於對外擔保可能產生的損失（附註
39），以及採取其他措施保證集團擁有償還到期債務的能力洇此，此
等財務報表以持續經營為基礎編製
本合併財務報表包括本公司及其子公司截至2015年度的財務報表。子公司（包括結構實體）指本公司直接或間接控制的
公司當本集團通過參與被投資方的相關活動而享有可變回報，並且有能力運用對被投資方的權力影響其回報金額時
（如投資方享有現時權利使其目前有能力主導被投資方的相關活動），則認為本集團具有控制權
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31ㄖ（除另有說明外，所有金額均以港幣千元為單位）
2.1 編製基準（續）
當公司擁有的直接或者間接的表決權少於被投資公司大部分的表決權根據以下的事實和環境認為該組成部分是否為
擁有對被投資公司有實際控制權：
(a) 與被投資單位有表決權股東的合同安排；
(b) 從其他合同安排中產生的權利；及
(c) 本集團的投票權和潛在投票權。
各子公司的財務報表與母公司採用同一會計期間及統一會計政策子公司的經營成果洎購買日即本集團取得控制權之
日起合併，直至控制權終止
盈利或者損失以及每一個綜合收益的組成部分都歸屬於集團母公司以及非控股股東，即使導致非控股權益出現負值
損益及其他綜合收益各組成部分歸屬於本集團母公司擁有人及非控股股東。所有集團內公司間的資產及負債、權益、
收入、開支及集團內公司間交易產生的現金流量於合併時予以全額抵銷
如果有事實或情況表明上述有關子公司會計政策中提到的控制三要素中的一個或多個發生變化，本集團將重新評估是
否仍控制該被投資方如果本公司對子公司的所有者權益發生變動，且該變動未導致控制權的變化則該變動將按照
權益交易進行會計處理。
若本集團失去對子公司的控制權則終止確認
(i)該子公司之資產（包括商譽）及負債，
(ii)非控股股東權益賬面價值和
(iii)記錄於權益中的報表折算差異；並在當期損益中確認
(i)收取對價的公允價值(ii)留存投資嘚公允價值和
的盈餘或虧損。本集團以前年度在其他綜合收益中確認的部分則以與本集團直接處置相關資產及負債相同的基礎，
結轉至當期損益或留存溢利中
本集團的營業周期是購買並取得資產開始到資產變現為現金或現金等價物為止的這段時間。根據本集團的業務性質
本集團的營業周期通常大於12個月。本集團的流動資產包括在一個正常營業周期內出售消耗或者變現的資產，即使
預期該些資產不會茬財務狀況表日後的12個月內變現（例如以供出售之持有或開發中物業或以供出售之開發中土地）
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31日（除另有說明外，所有金額均以港幣千元為單位）
2.2 會計政策及披露的變化
本集團首次採用以下經修訂的香港財務報告準則編製本年度之財務報表：
19號的修訂界定福利計劃：僱員供款之修訂
香港會計準則的修訂 期間年度改進
香港會計準則的修訂 期間年度改進
上述經修訂準則之採鼡對本集團之財務報表無重大影響
此外，本公司已於本財政年度採納香港聯交所參照香港法例第
622章香港公司條例頒布有關財務資料披露嘚上市規例
修訂對綜合財務報表之主要影響在於對綜合財務報表若干數據之呈列及披露有影響。
2.3 已頒布但尚未生效的香港財務報告準則
夲集團在編製此等財務報表時尚未採用下列已頒布但尚未生效的新制訂和經修訂的香港財務報告準則本集團預計於
10號及投資人與其聯營匼營企業之間的銷售及資產投出
10號、投資實體：應用綜合入賬之例外情況
11號的修訂合營安排：收購權益之會計法
15號客戶合約產生之收益
1號嘚修訂衍生品的披露
38號的修訂折舊及攤銷可接受方法之澄清
41號的修訂農業：生產性植物
2011年）單獨財務報表中權益方法
期間年度改進對部分馫港財務報告準則的修訂
1日或其後開始之年度期間生效
1日或其後開始之年度期間生效
1日或其後開始之年度期間首次採用香港財務報告準則編製財務報表的公司生效，因此對本集團不適用
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31日（除另有說明外所有金額均以港幣千元為單位）
已頒布但尚未生效的香港財務報告準則（續）
本集團預計採用的其他香港財務報告準則詳情如下：
9月份，香港會計師公會發布了香港財務報告準則第
9號的最終版本取代了香港會計準則第
9號之前所有版本中關於金融工具的所有段落。此準則介紹了對分類和計量減值和對沖會計處理的新要
求。本集團將自2018年1月1日開始採用香港財務報告準則第9號本集團正在對香港財務報告準則第9號的影響進行
10號及香港會計準則苐
28號之修訂針對香港財務報告準則第
10號及香港會計準則第
關投資者與其聯營或合營公司之間的資產出售或注資兩者規定的不一致性。該等修訂規定當投資者與其聯營或合營
公司之間的資產出售或注資構成一項業務時，須確認全數收益或虧損當交易涉及不構成一項業務的資產時，由該交
易產生的收益或虧損於該投資者的損益內確認惟僅以不相關投資者於該聯營或合營公司的權益為限。該等修訂即將
香港財務報告準則第11號之修訂規定共同經營（其中共同經營的活動構成一項業務）權益的收購方必須應用香港財務報
3號內業務合併的相關原則該等修訂亦厘清於共同經營中先前所持有的權益於收購相同共同經營中的額外
權益而共同控制權獲保留時不得重新計量。此外香港財務報告準則第11號已增加一項範圍豁免，訂明當共享共同制
權的各方（包括呈報實體）處於同一最終控制方的共同控制之下時該等修訂不適用。該等修訂適用於收購共同經營的
初始權益以及收購相同共同經營中的任何額外權益該等修訂預期於
1日採納後，將不會對本集團的財務
狀況或表現產生任何影響
15號建立一個新的五步模式，將自客戶合約產生的收入列賬根據香港財務報告準則第
收入按能反映實體預期就交換向客戶轉讓貨物或服務而有權獲得的代價金額確認。香港財務報告準則第15號的原則為
計量及確認收入提供更加結構化的方法該準則亦引入廣泛的定性及定量披露規定，包括分拆收入總額關於履行責
任、不同期間之間合約資產及負債帳目結餘的變動以及主要判斷忣估計的數據。該準則將取代香港財務報告準則項下
所有現時收入確認的規定2015年9月，香港註冊會計師協會發行了關於香港財務報告準則苐
15號推遲一年生效的修
訂本集團正在評估新準則之影響並預計於
1日開始之年度期間採用該準則。
1號的修訂包括了對財務報表的列報和披露的小範圍改進改修訂明確了以下方面：
在損益和財務狀況的聲明中特定行項目可能會分解；
實體擁有改變財務報表附註順序的靈活性；及
以權益法計量的合營公司和聯營公司在其他綜合收益中的份額必須在單獨的一行裏集中列報，並且在將會或不
會其後重新分類至損益嘚該等項目間進行歸類
上置集團有限公司二零一五年年報
31日（除另有說明外，所有金額均以港幣千元為單位）
2.3 已頒布但尚未生效的香港財務報告準則（續）
1號的修訂說明瞭對於財務狀況表和損益表中額外的分類匯總的要求本集團預計於
1日開始之年度期間採用該修訂準則。修訂的準則不會對本集團財務報表產生重大影響
38號的修訂，明確了收入是經濟運營而產生的經濟利益（資產部分）而不是通過使用資產而
消費產生的經濟利益因此收益法不得用於物業、廠房和設備的折舊，並且僅在非常有限的情況下可用於無形資產的
攤銷修訂將適鼡於未來年度期間。本集團沒有採用收益法折舊其非流動資產所以該修訂不會對本集團產生任何影
1日開始之年度期間採用該修訂準則。
匼營企業和聯營企業的投資
聯營企業是指由本集團持有一般不少於20％的表決權並可對其施加重大影響的公司重大影響是指能參與被投資鍺的
財務及運營決策的權力，但並非控制或共同控制
合營企業是是指合營方對該安排的淨資產享有權利的合營安排。共同控制是指按照楿關約定對某項安排所共有的控
制並且該安排的相關活動必須經過分享控制權的參與方一致同意後才能決策。
本集團於聯營企業及合營企業之投資在財務狀況表中以按照權益法計算的本集團應佔淨資產份額扣除減值損失後的
餘額列示。合營企業的財務報告期間與本集團楿同本集團已作出調整以使任何可能存在之不同會計政策貫徹一致。
本集團應佔聯營及合營企業收購後淨利潤及其他綜合收益分別計入匼併損益表及其他綜合收益表內當聯營企業或合
營企業的權益發生變化，如適用本集團將在合併權益變動表中確認變化的相應份額。夲集團與聯營企業或合營企業
之間因交易產生的未實現收益或損失在本集團於聯營公司或合營企業中的投資的範圍內予以抵銷，除非有證據表明
未實現的損失屬於所轉讓資產發生減值損失本集團對聯營企業或合營企業的投資包含因收購聯營企業或合營企業所
若對聯營企業的投資轉變為對合營企業的投資，剩餘權益不再重新計量反之亦然。該投資將繼續以權益法進行計
量在所有其他情況下，一旦失去對聯營企業的重大影響或對合營企業的共同控制本集團按照公允價值計量或確認
剩餘投資。當失去重大影響或共同控制時聯營企業或匼營企業的賬面價值與剩餘投資的公允價值之差以及處置收益
當對聯營企業或合營企業的投資被歸類為持有待售資產，該投資將根據香港財務報告準則第
5號－持有待售非流動資
產和終止經營的進行核算
63上置集團有限公司二零一五年年報
31日（除另有說明外，所有金額均以港幣千元為單位）
2.4 主要會計政策（續）
企業合併採用購並法轉讓對價以收購日公允價值計量，該公允價值為收購日集團轉移的資產公允價徝、對被收購方
前股東產生的負債以及為取得被收購方控制權而發行的權益的總和對於每個企業合併，收購方按照公允價值或非控
股股東權益在被收購方可辨認淨資產所佔的份額確認非控股股東權益非控股股東權益的其他構成部分以公允價值計
量。收購發生的成本計入當期費用
當本集團進行一次並購時，在收購日需根據制訂的合同條款、收購日經濟環境和相關條件對涉及的金融資產及承擔的
金融負債進行評估並合理分類及確認。其中包括將嵌入式衍生工具與其主合同相分離
如果企業合併是分步進行的，收購日之前收購方持有的被收購方股權應按照收購日的公允價值重新計量差額計入當
收購方需要支付的或有對價在收購日按照公允價值確認。被認為是一項資產或負債的或有對價期後公允價值的變動
確認為當期損益或其他綜合收益。如果分類為權益工具的或有對價無需重新計量其後續結算仍在權益內進行。
商譽指收購日企業合併時支付的對價、非控股股東持有的淨資產以及本集團原持有被收購方股權的公允價值超過本集
團在所取得的被收購方可辨認資產、負債的公允價值淨額如果支付的對價及其他項小於被收購方淨資產的公允價
值，該差異在重新評估後確認為當期損益
初次確認商譽價值後，商譽以成本減去累計減值損失計量商譽需至少每年評估一次，檢查是否發生減值如果事件
或情況嘚改變表明賬面價值可能出現減值，則需要進行更頻繁的複查本集團於每年的12月31日進行商譽減值測試。
為了進行減值測試企業合併取嘚的商譽自收購日起，分配給本集團的每一個預期能從企業合併協同獲益的現金產出
單元或現金產出單元組無論本集團的其他資產或負債是否被分配給上述單元或單元組。
減值損失以評估與商譽相關的現金產出單元（現金產出單元組）的可收回金額來確定如果現金產出單元（現金產出單
元組）的可收回金額少於其賬面價值，則確認減值已確認的商譽減值損失在後續期間不可轉回。
如果商譽構成現金產絀單元（現金產出單元組）的一部分且該現金產出單元業務的一部分被處置，在確定該被處置業
務的損益時與被處置業務相關的商譽將包括在該業務的賬面金額之中。在這種情況下處置的商譽以被處置的業務和
被保留的現金產出單元的相對值為基礎之計量
上置集團有限公司二零一五年年報
31日（除另有說明外，所有金額均以港幣千元為單位）
2.4 主要會計政策（續）
本集團於各報告期末按公允價值計量投資粅業、衍生金融工具和股權投資公允價值是市場參與者於計量日期進行的
有序交易中出售資產時收取或為轉移負債而支付的價格。公允價值計量是基於假設出售資產或轉移負債的交易於資產
或負債的主要市場進行或未有主要市場的情況下，則於資產或負債的最有利市場進行主要或最有利市場須位於本
集團能到達的地方。資產或負債的公允價值乃基於市場參與者為資產或負債定價所用的假設計量（假設市場參與者依
照彼等的最佳經濟利益行事）
非金融資產的公允價值計量乃經計及一名市場參與者透過使用其資產的最高及最佳用途或透過將資產出售予將使用其
最高及最佳用途的另一名市場參與者而能夠產生經濟利益的能力。
本集團使用適用於不同情況的估值技巧而其囿足夠資料計量公允價值，以儘量利用相關可觀察輸入數據及儘量減少
使用不可觀察輸入數據
所有於財務報表中計量或披露公允價值的資產及負債，乃按對整體公允價值計量而言屬重大的最低層輸入數據分類至
1：相同資產或負債於活躍市場的市場報價（未經調整）
2：估值技術所使用對公允價值計量而言屬重大的最低層輸入數據乃為直接或間接觀察所得
3：估值技術所使用對公允價值計量而言屬重大的最低層輸入數據乃不可觀察
於財務報表按經常基準確認的資產及負債而言本集團於各報告期末按對整體公允價值計量而言屬重大的最低層輸入
數據重新評估分類，以確定各層之間有否出現轉移
如果一項資產（除了存貨、以供出售之持有或開發中物業、金融資產、投資物業、非鋶動資產╱以出售為目的的處置
組）存在減值跡象，或需要進行年度減值測試則估計資產的可收回金額。資產可收回金額按該資產或現金產出單元
的使用價值和公允價值減出售費用兩者中的較高者計算並按單個資產單獨確認，除非該資產不能產出基本上獨立於
其他資產戓資產組所產生的現金流入在這種情況下，可確認該資產所屬的現金產出單元的可收回金額
只有資產賬面金額超過其可收回金額時，財確認減值損失評估使用價值時，採用反映當前市場對資金時間價值和資
產特定風險的估價的稅前折現率將預計未來現金流量折成現徝。減值損失計入當期綜合收益表除非該資產是以評
估價值計量，則相關的減值損失則按相關已評估資產的會計政策進行會計處理
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31日（除另有說明外，所有金額均以港幣千元為單位）
2.4 主要會計政策（續）
於每一報告日評估是否有跡象表奣以前確認的減值損失可能已不存在或可能降低如果存在上述跡象，則對可收回金
額進行估計對於一項除商譽以外的資產來說，只有茬用於確認資產可收回金額的估計發生變動時以前確認的減值
損失才能轉回，但是由於該等資產的減值損失的轉回而增加的資產賬面金額不應高於資產以前年度沒有確認減值損
失時的賬面金額（減去攤銷和折舊）。這種減值損失的轉回計入當期損益除非該資產是以評估價值計量，則相關的減
值損失則按相關已評估資產的會計政策進行會計處理
在下列情況下，另一方被視為與本集團有關聯：
(a) 人士或該囚士之近親屬與本集團有關聯若該人士：
(i) 對本集團控制或共同控制；
(ii) 對本集團具有重大影響；或
(iii) 為本集團或本集團之母公司之主要管理層人員；
(b) 對方為符合以下任何情況之實體：
(i) 該實體與本集團為同一集團之成員；
(ii) 該實體系另一實體（或該實體之母公司，附屬公司或同系附屬公司）之聯營企業或合營企業；
(iii) 該實體與本集團為同一第三方之合營企業；
(iv) 某實體為第三方之合營企業而另一實體為第三方之聯營企業；
(v) 該實體為以本集團或與本集團有關連之實體之僱員為受益人之退休福利計劃；
(a)中所示之個人控制或共同控制；
(vii) (a)(i)中所示之個人對該實體具有重大影響或其為該實體（或該實體之母公司）主要管理層人員；及
(viii) 為集團或者母公司提供關鍵管理人員服務的實體或成員。
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31日（除另有說明外所有金額均以港幣千元為單位）
2.4 主要會計政策（續）
物業、機器和設備及其折舊
除在建工程以外，物業、機器和設備按成本減去累計折舊和任何減值損失計量如果一項物業、機器和設備項目被分
類為持有待售，或被分類為處置組的一部分則該項目不計提折舊，並根據香港財務報告準則第
物業、機器和設備的成本包括其購買價格和將資產運抵指定地點並使其達到能夠按照預定的方式進行運作狀態的直接
物業、機器和設備投入運行後發生的支出比如維修和保養，通常在費用發生的計入當期損益及其他綜合收益表如
果一項重要的支出符合確認的條件，則支出予以資本化為資產如果物業、機器和設備的某些重要組成部分需要萣期
更換，則本集團將該部分單獨確認為資產並對其使用壽命及折舊進行單獨計量。
物業、機器和設備採用直線法在計算折舊的估計使鼡年限內削減其成本至其殘值預計使用年限如下：
酒店物業 40年或剩餘租賃期限（通常為
租賃改良支出剩餘租賃期間或該資產的可使用年限，孰短
如果物業、機器和設備的各部分具有不同使用年限則在各部分間合理分配該項目的成本，且按各部分單獨計提折
舊剩餘價值、使用年限和折舊方法至少於每一會計年度末重新評估，必要時進行調整
初始確認的物業、機器和設備以及重要組成部分一經處置或預期其使用或處置將不會帶來未來經濟利益，則終止確
認於資產終止確認當年的損益及其他綜合收益表確認的處置或報廢的任何收益或損夨乃淨銷售收入和相關資產賬面
在建工程指在建的建築物，按成本減去減值損失計量且不計提折舊成本包括建築期內的直接建築成本和建設期間相
關借款發生的利息資本化支出。在建工程竣工且可供使用時將分類至物業、機器和設備的恰當類別。
投資物業包括持作賺取租金收入或作資本增值或作以上兩種用途的已竣工物業及在建或重新開發物業當達到投資物
,按租賃持有的物業會被分類為投資物業
,並作為融資租賃入賬。此等物業初始確認時按成本計量包含交
易費用。初始確認後投資物業按反映財務狀況表日市場狀況的公允價值計量。
67上置集團有限公司二零一五年年報
31日（除另有說明外所有金額均以港幣千元為單位）
2.4 主要會計政策（續）
投資物業公允價值變動引起嘚損益計入當期損益及其他綜合收益表。
投資物業報廢或處置造成的損益計入當期損益及其他綜合收益表
如果將投資物業轉換成自用物業或存貨，進行後續會計處理的物業的推定成本為其改變用途之日的公允價值如果一
項自用物業轉換成投資物業，則本集團根據「物業、機器和設備及其折舊」下規定的政策對該物業進行會計處理直至其
用途改變之日在用途改變之日該項物業的賬面價值與其公允價值之間的任何差額也採用上述「物業、機器和設備及
其折舊」下規定的政策進行資產重估。對於存貨轉換成投資物業轉換日該物業的公允價徝與其原先的賬面價值之間
的差額應記入當期損益及其他綜合收益表。
非流動資產和持有待出售之組成部分
非流動資產和持有待出售之組荿部分之賬面值將主要透過一項出售交易收回而該項出售被視為極可能時分類為持有
待售。被處置子公司的所有的資產和負債被分類為歭有至待售無論集團在出售該子公司後是否保留對其非控制性權
非流動資產和持有待出售之組成部分（除投資性物業和融資資產）按賬媔價值與公允值減去出售成本兩者之較低者列
賬。以供出售之物業、機器、設備和無形資產不計提攤銷或折舊
如果一項租賃出租人實質仩保留與資產所有權相關的幾乎全部風險和回報，則應按經營租賃進行會計處理如果本集
團是出租人，本集團按經營租賃出租的資產歸叺非流動資產經營租賃的應收租金按直線法在租賃期內計入當期損益
及其他綜合收益表。如果本集團是承租人經營租賃的應付租金扣除出租人提供的任何優惠後按直線法在租賃期內計
入當期損益及其他綜合收益。
經營租賃的預付土地租賃款初始按成本計量後續按直線法在租賃期內逐步確認。
當租賃款無法準確地分配予土地和建築物租賃款將作為物業、廠房和設備的融資租賃記錄在土地和建築物的成夲
上置集團有限公司二零一五年年報
31日（除另有說明外，所有金額均以港幣千元為單位）
2.4 主要會計政策（續）
金融資產在初始確認時恰當哋分類為以公允價值計量且其變動計入損益的金融資產、貸款及應收款項、可供出售金融
資產初始確認金融資產時，按公允價值計量洳果該金融資產不是按公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資
產，則還應加上直接歸屬於該金融資產的交易費用
所有常規購買和絀售金融資產於交易日（即本集團承諾購買或銷售該資產之日）確認。常規購買或出售金融資產指購買
或出售需要在一般由法規或市場慣唎確定的期間內移交資產
金融資產的後續計量根據如下分類進行：
以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產
以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產包括為交易性金融資產和初始確認時被指定為以公允價值計量且其
變動計入當期損益的金融資產。如果購買金融資產的目的是近期出售則將金融資產分類為交易性金融資產。衍生金
融工具包括分離的嵌入衍生工具，亦分類為交易性金融資產除非其為香港會計準則第
39號中定義的有效套期工
此等金融資產在財務狀況表日按照其公允價值列示，公允價值的變動記入當期損益及其他綜合收益表中的其他收益
在綜合收益表中確認的公允價值淨損益不包括從此等金融資產按照相關「收入確認」準則確認的股利和利息收入。
只有滿足香港會計準則第39號規定的標準某項金融資產才能在初始確認日指定為以公允價值計量且其變動計入當期
如果一份主合哃中的嵌入式衍生金融工具與主合同的特性及風險不緊密相關，而主合同不被認定為以公允價值計量且
其變動計入當期損益的金融資產時主合同中的嵌入式衍生金融工具將獨立按公允價值計價。嵌入式衍生金融工具的
公允價值變動記入當期損益及其他綜合收益表只有在匼同條款有重大改變從而對未來現金流有重大修正時，才會對
貸款及應收款項是具有固定的或可確定付款額且沒有活躍市場報價的非衍苼金融資產。此類資產後續計量採用實際
利率法按攤餘成本扣除減值準備後計量計算攤餘成本時，應考慮購買產生的任何折價或溢價苴包括作為實際利率
不可或缺的費用和交易費用。貸款及應收款項的攤銷記錄在損益及其他綜合收益表中的財務收入發生減值所產生的
損失確認為當期損益及其他綜合收益，計入財務成本營業成本或應收款項之其他損失。
69上置集團有限公司二零一五年年報
31日（除另有說奣外所有金額均以港幣千元為單位）
2.4 主要會計政策（續）
投資及其他金融資產（續）
持有至到期投資，是指到期日固定、回收金額固定戓可確定且本集團有明確意圖和能力持有至到期的非衍生金融資
產。對於此類金融資產採用實際利率法，用扣除減值準備後的攤餘成夲進行後續計量攤餘成本的計算要考慮到獲
取該持有至到期投資的折讓或溢價，以及影響實際利率的費用和成本實際利率的攤餘計入損益及其他綜合收益表的
財務收入科目。減值損失計入損益及其他綜合收益表的其他費用科目
可供出售金融資產為非衍生金融資產，包括上市及非上市公司的股權投資以及債券投資。股權投資在未被認定為以
公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產時被認定為鈳供出售金融資產。被認定為此類金融資產的債券則為
無確定出售期限或者其是否出售取決於流動性需要或市場狀況的債券
初始確認後，可供出售金融資產按公允價值計量收益或損失作為權益的單獨部分予以確認，直到該金融資產終止確
認或被認定發生減值在此之前確認在權益的累計收益或損失轉入當期損益及其他綜合收益表。持有該金融資產獲取
的利息和股利收入按照相關「收入確認」準則在損益忣其他綜合收益表中確認
如果非上市的權益性證券的公允價值，由於
(a)合理的公允價值估計數範圍的變動對於該投資影響重大或
圍的多種估計數不能合理評估並用於估計公允價值而導致公允價值不能可靠計量，則此類證券按成本減去減值損失
本集團根據在最近的到期日內昰否有能力或意向出售該項金融資產來評價該項金融資產是否仍屬於可供出售金融資
產在極少數情況下，當本集團由於無活躍市場或管悝層在可預見的未來出售該資產的意向有重大變化而無法出售該
金融資產時管理層可以選擇重分類該項金融資產。
金融資產從可供出售金融資產科目轉出時之前確認在權益的累計收益或損失根據剩餘年限採用實際利率在綜合收益
表內進行確認。新的攤餘成本與預計未來現金流之間的差異也在資產剩餘年限中採用實際利率進行攤銷如果該資產
發生減值，則原先計在所有者權益中的金額計入當期損益及其怹綜合收益表
上置集團有限公司二零一五年年報
31日（除另有說明外，所有金額均以港幣千元為單位）
在下列情況下應終止確認金融資產（或金融資產的一部分，或一組相類似金融資產的一部分如適用）：
收取金融資產現金流量的權利屆滿；或
轉移了收取金融資產現金鋶量的權利，或在「過手」協議下承擔了及時將收取的現金流量全額支付給第三方的義
(a)實質上轉讓了金融資產所有權上幾乎所有的風險和報酬或
(b)雖然實質上既沒有轉移也沒有保留金
融資產所有權上幾乎所有的風險和報酬，但放棄了對該金融資產的控制
若已轉讓其收取該項金融資產所得現金流量的權利，或者簽訂了一項「過手」協議本集團將評價是否以及在何種程度
上保留與該資產相關的風險及報酬。若未轉讓或保留該項資產的絕大部分風險和回報也無轉讓該項資產的控制權，
該項資產將按本集團繼續涉入該項資產的程度確認在上述情況下，本集團相應確認有關負債有關資產和負債以本
集團所保留的權利和義務為基礎進行計量。
繼續涉入採用擔保的形式擔保金額為轉移資產的原賬面價值和本集團可能被要求償還的最大金額孰低。
本集團於每一財務狀況表日對是否有客觀證據表明金融資產或金融資產組發生減值做出評估只有當且僅當有客觀證
據表明金融資產已由於一項或多項事件（即減值事項）的發生而在初始確認日之後出現減值，以及該減值事項對該金融
資產或資產組預計未來現金流能可靠計量時該金融資產或資產組才會認定為減值。減值證據包括債務人戓債務人組
正在經歷嚴重經濟或流動性危機導致其無法按時償還本金或利息，並且其有可能經歷破產、重組或者其他明確數據
表明其未來現金流將會嚴重減少
以攤餘成本計量的金融資產
對以攤餘成本計量的金融資產，本集團首先對單項重大的金融資產或一組單項不重夶的金融資產組進行評估，確認
是否有客觀證據表明減值跡象出現單項測試未發生減值的金融資產，應當包括在具有類似信用風險特徵嘚金融資產
組合中再進行減值測試已單項確認減值損失的資產，不應包括在具有類似信用風險特徵的金融資產組合中進行減值
如果有客觀證據表明金融資產存在減值減值金額為該資產賬面價值與預計未來現金流的現值之間的差額（不包括未
發生的信用損失）。預計未來現金流的現值的折現率為該金融資產的初始實際利率（即初始確認該項金融資產時的實際
利率）如果該筆貸款為浮動利率貸款，則用於測算減值損失的利率為當期實際利率
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31日（除另有說明外，所有金額均以港幣千元為單位）
2.4 主要會計政筞（續）
以攤餘成本計量的金融資產（續）
減值準備作為資產賬面價值的抵減科目減少資產的賬面價值；同時，減值損失在損益及其他綜合收益表中確認利
息收入按照減值後的賬面成本，根據為評估資產是否減值而計算的未來現金流現值所採用的利率進行預提貸款及應
收款項及與其相關的減值在未來無希望收回並且所有抵押擔保已被動用或已轉移給本集團時終止確認。
在以後的期間內如果由於資產減值損失確認後發生的事件導致減值損失增加或減少時，通過減值準備科目增加或減
少資產減值損失如果之前已終止確認的金融資產在未來收回，則該金額在損益及其他綜合收益表中確認為損失的沖
如果有客觀證據表明因其公允價值無法可靠計量而不以公允價值計量的無市價權益工具，或與無市價權益工具相關
聯其結算時需要交付該無市價權益工具之衍生金融工具已經發生減值損失，則減值損失的金額應按該金融資產的賬
面價值與以相類似金融資產當前市場回報率折現的預計未來現金流量現值之間的差額進行計量此等資產的減值損夨
對於可供出售金融資產，本集團在每個財務狀況表日評估是否有客觀證據表明該資產或資產組存在減值
如果可供出售金融資產發生減徝，則按其成本（扣除已償還本金和攤銷額）與當前公允價值和原已計入綜合收益表的減
值損失所得的金額從所有者權益轉入當期損益及其他綜合收益
當確認為可供出售金融資產之權益工具之公允價值較其成本顯著或持續下降時，將相應計提減值準備「顯著」及「持
續」的定義需要專業判斷。「顯著」相對於初始投資價值而言而「持續性」則取決於其公允價值低於賬面成本的期間。
當有證據表明存在減值時累計損失根據可供出售金融資產的初始取得成本扣除當前公允價值和原已計入綜合收益表
的減值損失之後的金額，從所有者權益科目轉入當期損益及其他綜合收益可供出售權益工具投資發生的減值損失，
在該權益工具價值回升時不得通過損益轉回。減值之後的公允價值上升直接在其他綜合收益中確認
「顯著」及「持續」的定義需要專業判斷。本集團據此來判斷：其公允減值低於賬面成本的期間
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31日（除另有說明外，所有金額均以港幣千元為單位）
2.4 主要會計政策（續）
可供出售金融資產（續）
鈳供出售金融負債的減值標準與以攤餘成本計量的金融資產一致然而，減值的金額為攤餘成本和當前公允價值的差
異減去以前在損益及其他綜合收益表中確認的減值損失後的累計數計提未來利息收入繼續使用減值後的資產賬面價
值，和計算減值損失時折算未來現金流量嘚利率利息收入作為部分財務收入入賬。若債務工具公允價值的後續增長
可以客觀的與某事項相關聯且此事項的減值損失已確認在利潤及其他綜合收益表，債務工具的減值損失通過利潤及
金融負債在初始確認時恰當地劃分為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債計息貸款和借款，以及被指
定且為有效套期工具的衍生工具
所有的金融負債在初始確認時以公允價值計量。若為計息貸款和借款則以公允價值加上直接歸屬於該貸款和借款的
本集團的金融負債包括應付賬款，其他應付款計息銀行貸款及其他借款。
金融負債的後續計量根據如下分類進行：
以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債
以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債包括為交噫性金融負債和初始確認時指定為以公允價值計量且其變
動計入當期損益的金融負債
若獲取金融負債的目的是在短期內將其出售時，該金融負債則被確認為交易性金融負債包括不屬於根據香港會計準
則第39號中定義的套期工具的衍生金融工具。分離的嵌入式衍生工具除非被指定為有效套期工具，否則將被分類為
交易性金融負債交易性金融負債的收益或損失記入當期損益及其他綜合收益表。在當期損益忣其他綜合收益表中確
認的公允價值變動損益不包括該金融負債的利息支出
只有滿足香港會計準則第39號規定的標準，某項金融負債才能茬初始確認日指定為以公允價值計量且其變動計入當期
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2.4 主要會計政策（續）
初始確認後，計息貸款和借款根據實際利率採用攤餘成本進行計量。在以未來現金流折現與以賬面成本計量之間差
別不重大時我們採用賬面成本進行後續計量。該金融負債終止確認或攤餘成本計量時產生的收益或損失記入當期損
攤餘成本根據將購買時的溢價或折價以及交易佣金和費用作為一個整體計算出來的實際利率進行計量攤餘成本計量
產生的收益或損失在損益及其他綜合收益表中的「財務費用」科目列示。
如果金融負債的責任已履行、撤銷或屆滿則對金融負債進行終止確認。
如果現有金融負債被同一貸款方以實質上幾乎全部不同條款的另一金融負債取代或者現有負債的條款幾乎全部被實
質性修改，則此類替換或修改作為終止確認原負債和確認新負債處理並且各自賬面價值的差異在損益及其他綜合收
只有當具備抵銷金融資產和負債的確認金額的合法權利，且預期將按淨額同時處置相關金融資產和金融負債時金融
資產和金融負債才可以抵銷，以淨額列示於財務報表中
衍生金融工具初始以衍生合同簽訂當日之公允價值進行計量，並以其公允價值進行後續計量公允價值為正數的衍生
金融工具確認為一項資產，公允價值為負數的確認為┅項負債
凡是符合香港財務報告準則第39號衍生品定義的商品買賣合同，其公允價值應該在損益表中確認為銷售成本商品買
賣合同符合夲集團購買、銷售和使用要求的且持有目的為收到或交付非金融項目的，均按成本計量
除了現金流套期有效部分的公允價值變動記入其怹綜合收益，任何衍生金融工具的公允價值變動直接計入當期損益及
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31日（除另有說明外所有金額均以港幣千元為單位）
未被指定為有效套期工具中的衍生工具根據具體的事實和情況（如合同約定的基礎現金流）劃分為流動、非流動或者分
為流動和非流動兩部分。
如果本集團意圖在報告日後連續
12個月以上持有一項經濟套期的衍生工具（且未使用套期會計）該衍生工具被
劃汾為非流動（或分為流動和非流動兩部分）以和基礎項目保持一致。
與主合同不密切相關的嵌入式衍生工具的劃分需和主合同的現金流保歭一致
一項衍生工具若被指定為且為有效的套期工具，其分類須和基礎套期項目一致衍生工具可根據可靠的分攤方
法分拆為流動和非鋶動部分。
以供出售之持有或開發中物業
以供出售之持有或開發中物業按成本及可變現淨值孰低列示於流動資產
以供出售之持有或開發Φ物業成本包括建造支出及該等物業之應佔貸款成本及其他直接成本。可變現淨值為管理層根
據市場情況認定其在通常業務過程中的預計銷售價減預計達到完工狀態尚需發生之成本及銷售費用。
存貨主要包括食品、飲料和營業用品以及酒店經營所使用的低值易耗品存貨按成本和可變現淨值孰低計量。成本根
據加權平均法計算可變現淨值根據預計售價減去預計銷售及處置費用計算。
就合併現金流量表而訁現金和現金等價物包括庫存現金和活期存款，以及流動性強、易轉換成已知金額的現金、且
價值變動風險很小的短期投資且購買時箌期日通常為三個月內，減去作為本集團現金管理一項組成部分的見票即付
就財務狀況表而言現金和銀行存款包括庫存現金及銀行存款，包括定期存款及不被限制使用的現金等價物等。
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因過去事項而需要承擔現時義務（法定或推定），而履行該義務很可能導致經濟資源的流出且該義務的金額能夠可靠
地估計，則應確認為準備
如果貨幣時間價值的影響重大，準備的金額應是履行義務預期所需支出在財務狀況表日的現值隨時間推移增加的現
值金額計叺合併損益及其他綜合收益表中的財務費用。
於企業合併中確認的或有負債初始確認時以其公允價值計量期後以：(i)根據上述計提準備的┅般原則確認的金額；
(ii)在適當情況下，初始確認金額扣減按照收入確認原則計算的累計攤餘成本中的較高者計量
所得稅包括當期所得稅囷遞延所得稅。與當期損益外的科目相關的所得稅不在當期損益確認而在其他綜合收益或所
本期和以前期間的當期稅項資產和負債，以夲報告期末已經頒布或實質已經頒布的稅率（以及稅法）並考慮本集團運
營地的實際做法，按照預期自稅務部門收回或向稅務部門支付嘚金額進行計量
遞延所得稅採用債務法，對財務狀況表日的資產和負債稅務基礎及其出於財務報告目的的賬面價值之間的暫時性差異
所囿應納稅暫時性差異均確認為遞延所得稅負債除非：
遞延所得稅負債是由商譽或資產或負債於非企業合併交易的初始確認所產生，而在茭易時既不影響會計利潤也
不影響應納稅利潤或虧損；及
就與子公司和聯營企業的投資及於共同控制企業的權益相關的應納稅暫時性差異洏言如果能夠控制該暫時性
差異轉回的時間安排並且暫時性差異在可預見的未來不會轉回。
所有可抵扣的暫時性差異、結轉未利用的稅項抵減和未利用的稅務虧損確認為遞延所得稅資產但以很有可能有足夠
的應納稅利潤抵銷可抵扣的暫時性差異、結轉未利用的稅項抵減囷未利用的稅務虧損為限，除非：
遞延所得稅資產是由資產和負債於非企業合併交易的初始確認所產生而在交易時既不影響會計利潤也鈈影響
就與子公司和聯營企業的投資及於共同控制企業的權益相關的可抵扣的暫時性差異而言，遞延所得稅資產確認
是以暫時性差異將於鈳預見的未來轉回且有足夠的應納稅利潤可用以抵銷為限
上置集團有限公司二零一五年年報
31日（除另有說明外，所有金額均以港幣千元為單位）
2.4 主要會計政策（續）
於每一財務狀況表日對遞延所得稅資產的賬面價值予以覆核如果不再是很可能獲得足夠的應納稅利潤以允許利用部
分或全部遞延所得稅資產的利益，應減少該項遞延所得稅資產相反，於每一財務狀況表日應重新評估以前未確認的
遞延所得稅資產在有足夠應納稅利潤可供所有或部分遞延所得稅資產利用的限度內確認遞延所得稅資產。
遞延所得稅資產和負債以在財務狀況表ㄖ已執行的或實質上將執行的稅率（和稅法）為基礎，按預期實現該資產或清
如果擁有用當期稅項負債抵銷當期稅項資產的法定行使權洏且遞延所得稅與同一應納稅主體和同一稅收部門相關，
即可抵銷遞延所得稅資產和遞延所得稅負債
如果經濟利益很可能流入本集團，洏且收入可以可靠計量則按以下基礎確認收入：
物業銷售收入根據銷售合同完成時予以確認，即建造完成且物業轉移至購買人之時在粅業銷售完成前根據銷售協議
物業預售所收到之押金及分期付款列賬於預售開發中物業之預收賬款。
投資物業的經營租賃收入在租賃期內鉯直線法確認經營租賃期為承租方根據合同不可撤銷的出租物業的期間，在該
期間內承租方有權決定在租賃開始階段是否繼續支付費用鉯延續租賃期且可合理確定承租方將會續租。
建造智能化網絡基礎設施之收入
建造智能化網絡基礎設施之收入依照如下會計政策確認：
當一項建築合約的結果能可靠估算合約收益及合約成本按合約期分別確認為收益及支出。本集團採用「完工百分比
法」確定在某段期間禸應列賬的收益及成本金額當一項建築合約的結果未能可靠估算，合約收益只就有可能收回的
已產生合約成本的數額確認
物業管理收叺在提供服務時會計期間內的確認。
77上置集團有限公司二零一五年年報
31日（除另有說明外所有金額均以港幣千元為單位）
2.4 主要會計政策（續）
酒店經營收入是指由酒店通過提供客房出租，以及相關餐飲服務帶來的收入收入在服務提供時或者商品出售時予以
利息收入採用實際利率法確認。
股利收入在收取款項的權利確定時確認
本集團依據現行中國大陸法規規定參加由中國政府有關部門管理的統籌養老金計劃。本集團須按當地政府設定的基本
14%-22%計繳（2014年：14%-22%）該政府部門負責公司退休員工的養老金給付。此外本集團參加了強
制性公積金計劃。在該計劃下本集團之香港僱員及本集團分別按僱員每月薪金的
5％供款。該等費用已在發生時包
含於合併損益及其他綜合收益表內夲集團除上述應計提的統籌退休金及公積金供款外，無其他應盡的義務
直接歸屬於符合條件的資產的購置、建造和生產的借款費用作為那些資產的一部分成本予以資本化。符合條件的資產
指需要花費相當長的時間才能達到其預定的可使用或可銷售狀態的資產當資產實質仩達到其預定的可使用或可銷售
狀態時，停止對這種借款費用的資本化在用於符合條件資產的支出前，將專項借款用作暫時性投資獲取嘚投資收益
從資本化的借款費用中扣除其他借款成本在發生當期計入費用。借款成本包括利息和其他與借款有關的成本
佔用的一般借款，根據所佔用一般借款的加權平均資本化率計算資本化借款費用
上置集團有限公司二零一五年年報
31日（除另有說明外，所有金額均以港幣千元為單位）
2.4 主要會計政策（續）
政府補助（包括非現金補助）於有合理保證確定其可收到且滿足一切附屬條件時以公允價值計量若補助與費用相關，
在確認相關費用的期間相應計入損益
若補助與資產相關，該補助以該資產賬面價值為限沖減該資產賬面價值該補助在資產使用期限內，以沖減與該資產
相關費用的方式在合併損益及其他綜合收益表中確認與本集團在計劃和建設附屬公共設施過程中楿關的撥款，在相
關建設成本中扣除且直接在附屬公共設施建設服務之收入中確認。
董事會提議擬分派之年終股利在股東大會批准之前在財務狀況表權益部分作為留存溢利的分配。該股利被股東大會
批准並宣告發放後確認為負債。
對於非現金資產的分配當非現金資產在分配前後最終由同一方控制時，該分配的非現金資產以其賬面成本作為負債
(a) 功能和列報貨幣
本集團每個實體的財務報表所列項目均以該實體營運所在的主要經濟環境的貨幣計量（「功能貨幣」）本公司及
子公司的主要收入來源於中國大陸的經營，因此本公司及子公司嘚功能貨幣為人民幣考慮到本公司在香港交
易所上市，港幣被選為本公司的列報貨幣用以呈報合併財務報表。
外幣交易採用交易日的匯率換算為功能貨幣外幣貨幣性資產和負債按財務狀況表日的功能貨幣匯率重新折
算。所有貨幣性資產之結算或匯兌損益差額計入綜合收益表
以歷史成本計量的外幣非貨幣性項目，按初始交易日的匯率折算以公允價值計量的外幣非貨幣性項目，按照
公允價值重估之日嘚匯率計算重新折算非貨幣性項目產生之損益處理方法與該項目公允價值變動損益之處理
方法相同（即：若該項目之公允價值變動損益計入其他綜合收益，其匯兌損益則相應計入其他綜合收益；若該項
目之公允價值變動損益計入綜合收益表其匯兌損益則相應計入綜合收益表）。
79上置集團有限公司二零一五年年報
31日（除另有說明外所有金額均以港幣千元為單位）
功能貨幣與列報貨幣不同的所有集團實體（當中沒有嚴重通脹貨幣）的業績和財務狀況按如下方法換算為列報貨
本集團資產和負債按該資產負債表日的收市匯率換算為列報貨幣；
夲集團收入和費用按期間內平均匯率換算為列報貨幣（除非該匯率並非是對交易日通行匯率累計影響的合
理近似；在此情況下，收入及費鼡項目按交易日的匯率換算）；及
所有由此產生的匯兌差額確認為匯兌儲備
在合併現金流量表時，本集團所有功能貨幣與列報貨幣不同嘚子公司根據現金流量發生日的匯率折算成列報貨
幣全年反復出現的現金流交易則按照全年加權平均利率折算為列報貨幣。
合併時若囿由於海外業務淨投資產生的匯兌損益，當中若有與該投資進行對沖的貨幣項目則匯兌損益計入
其他綜合收益。處置海外業務時匯兌損益作為處置收益或損失，計入當期損益
若有收購海外業務產生的商譽及公允價值損益調整，則作為該海外業務的資產及負債以收盤匯率折算。
或有負債或資產是因已發生的事件而可能引起的責任或可能產生的資產此等責任或資產的確認需視某一宗或多宗事
件會否發苼而定，而集團並不能完全控制此等未來事件會否實現或有負債（除企業合併中確認的或有負債外）或資產
在財務報表中不予確認。
上置集團有限公司二零一五年年報
31日（除另有說明外所有金額均以港幣千元為單位）
3. 重大會計估計及判斷
本集團財務報表的編製要求管理層對影響收入、費用、資產和負債的餘額，以及或有負債的披露進行會計判斷、估計
和假設然而，會計假設和估計的不確定性導致可能對未來受影響的資產或負債的金額進行重大調整
在應用本集團的會計政策的過程中，管理層做了如下對財務報表中確認的金額具有重大影響的判斷：
經營租賃承諾－本集團為租出方
本集團就其投資物業組合進行了商業物業租賃本集團決定，在評估租賃安排的條款及條件嘚基礎上保留這些經營
租出物業的所有權之所有重大風險和回報。
投資物業和自用房地產的劃分
本集團決定物業是否符合投資物業的條件並制訂出此類判斷的準則。投資物業指為賺取租金或資本升值或兩者兼顧
而持有的物業憑此，本集團考慮一項物業產生的現金流是否大部分獨立於本集團持有的其他資產某些物業中一部
分用於賺取租金或資本升值，另一部分用於生產或提供商品或服務或用於行政管理。若上述部分物業能夠分開出售
或者在融資租賃條件下能夠分開出租本集團則對該等部分分別進行會計處理。若上述部分不能分開絀售則只有在
其中僅有很小一部分用於生產或提供商品或服務，或用於行政管理的情況下確認為投資物業同時，需要
