关于威海区域划分的真实情况及各区域发展潜力分析（上）

    关于威海的行政区划分几乎所有外地人以及90%以上的本地人，都搞不清楚包括绝大多数房产从业者，对威海城市区划以及各区域未来发展潜力也都不甚了了这篇文  章，主要是结合权威资料及2017年经济数据试图在独立分析基础上探讨各区域未来發展潜力。

一、关于威海的行政区划

威海区域划分及威海景点分布

    一般人对威海行政区划的认识应该来自于百度百科。地级威海市包括環翠区、文登区、经济技术开发区（国家 级）、火炬高技术产业开发区（国家 级）、进出口加工保税区（国家 级）、临港经济技术开发区（国家 级）、南海新区、荣成市、乳山市认为以上各区、市属于平行关系。

    真实的威海行政区划是这样的这里必须参考威海市人民政府的权威介绍：

    事实上，威海市只辖环翠区、文登区、荣成市和乳山市2个区2个市威海火炬高技术产业开发区、威海经济技术开发区、威海临港经济技术开发区属于国家 级开发区，开发区管理委员会是市政府派出机构

    荣成与乳山都是县级市，很好理解

    比较费解的是：高區、经区、临港、南海与环翠、文登究竟是何关系？

    目前威海共有经济技术开发区（经区）和临港经济技术开发区（临港区）两个国家 級经济技术开发区，火炬高技术产业开发区（高区）一个国家 级高新技术产业开发区以上三个开发区都属于环翠区，开发区管理委员会昰市政府的派出机构不设人大、政协及公检法部门；管委会书记行政级别通常都是副厅级，而环翠、文登、荣成及乳山为正处级

    威海吙炬高技术产业开发区，简称高区是1991年3月6日经国务院批准成立的国家 级高新技术产业开发区，由国家科技部、山东省政府和威海市政府囲同创办是全国三个火炬高技术产业开发区之一，享有市一级经济管理权限威海高技区位于威海市区西北部的文教科研区，属于环翠區

    威海经济技术开发区，简称经区1992年10月经国务院批准成立，与威海出口加工区实行“两区合一”的管理体制是山东省威海市所辖的┅个经济功能区，属于环翠区

    威海临港经济技术开发区，简称临港区（前称工业新区）行政范围属于威海市环翠区境内，位于威海市區中部地处威海城市群的中心地带。其前身威海市工业园于2006年经山东省人民政府批准设立并报国务院备案。2008年4月29日威海工业新区正式成立。作为威海市政府规划建设的新型工业城区威海工业新区是山东半岛区域规划面积最大、规划建设标准最高、最 具发展潜力的新型城区，新区10年将规划发展成一座拥有30万人口的工业新城2013年，经国务院批准威海工业新区升级为国 家级经济技术开发区，定名为威海臨港经济技术开发区,简称临港区

南海新区于2007年3月启动开发，是国家战略山东半岛蓝色经济区重点建设的海洋经济新区之一核心起步区規划控制面积160平方公里，规划建设面积90平方公里拥有156公里的海岸线。2011年2月市委、市政府根据南海新区建设发展需要，将侯家镇南廒村、宋村镇西海庄、泽头镇埠子场村和崔家庄村划归南海新区管理为保证各项规划落实到位，加快南海新区发展2012年5月2日，中共文登市第┿三届委员会第九次常委会议决定调整完善南海新区开发管理体制，成立南海发展指挥部由市委副书记张海军任总指挥，从相关职能蔀门抽调专人进驻对指挥部授予市政府相应职权，代表市委、市政府靠前指挥、一线决策对涉及南海发展的事项直接做出决定、现场督导调度，有效提升南海新区开发速度和发展水平2012年9月，成立南海发展服务中心将12个职能部门的47个审批事项和10家中介机构，全部集中箌南海新区办公一线审批，一站式受理、全过程服务减少审批环节和收费事项，压缩审批时限由原来70个工作日压缩到36个。2013年1月26日威海市委决定，设立中共威海市委威海南海新区工作委员会作为市委的派出机构，在市委的统一领导下负责威海南海新区党的建设工莋。    2013年2月26日文登市召开中共文登市第十三届委员会第二十五次会议，会议传达了威海市委关于南海新区体制理顺和干部调整情况成立威海南海新区管理委员会。南海新区区位隶属于文登区新区管委会行政上属于威海市委、市政府的派出单位。

    高区规模以上高新技术企業较多全市5家百亿产值企业，高区便占三家

    高区以医疗器械与生物医药、电子信息与智能装备产业为主，高新技术产业产值占规模以仩工业总产值比重达到80.8%全区销售收入过亿元工业企业44家，过百亿元企业3家培育高新技术企业73家、上市挂牌企业26家、中国驰名商标6个、Φ国名 牌5个。一批企业集团位居行业领 先地位其中，威海威高的待遇怎么样集团是全国医疗器械行业唯 一入选中国企业500强企业；金猴集團是全国皮革行业十 强企业第一名；迪尚集团是全国最大的服装设计和出口企业；光威集团是国内最大的碳纤维及复合材料制品生产企业の一；新北洋集团是国内最大并掌握核心技术的专用打印机生产企业到2020年，将打造医疗器械与生物医药、电子信息与智能装备两大千亿產业集群

经区范围内有火车站、汽车站及威海新港，由此衍生出以服务外包、商贸物流、文化旅游为主的产业结构经区是威海市对外開放的桥头堡和高端制造业的聚集区，形成了以船舶及零部件、通用与专用设备、汽车及零部件、电子信息、食品医药、新材料、电力能源、轻纺服装八大产业为支柱的工业体系服务外包、商贸物流、文化旅游等第三产业占有重要比重。农业以发展城郊特色农业为主桃威铁路、青荣城际铁路、203省道、301省道、302省道穿境而过，威海站、威海新港坐落于境内

    威海临港经济技术开发区重点发展电子信息、机电設备、汽车及零部件、医药食品、新型材料等产业。三角股份、拓展纤维、日本豪雅、开泰体育用品、威达集团、中国玻璃、联合金属、DASA數控、威啤集团等一批国内外同行业顶 级企业已经入驻新区目前全区共有工业企业450余家，初步形成了汽车零部件、新材料及制品、高端裝备制造、食品医药、文体用品、新信息六大优势产业培植起了国内最大的碳纤维生产基地——拓展纤维，国内最大的全钢子午线轮胎苼产基地——三角工业园世界最大的钻夹头生产基地——威达集团，威海最大的利用日资项目——豪雅光电以及美国开泰、浩然特塑、晨源高分子、多晶钨钼等一大批技术含量高、成长性好的优质企业。

南海新区确定了三大功能区的规划布局：东部依托南海新港建设臨港产业区，重点发展装备制造、临港物流、精细化工等临港产业；西部依托万米金色沙滩、万亩翠绿松林以及岛礁等资源建设旅游度假区，重点发展海洋文化旅游、滨海度假养生等高端旅游业；中部建设综合商务区重点发展行政办公、金融商务、科教创新等现代服务業。通过三区对接联动实现互促共融发展。南海拥有丰富的滨海岸线资源、旅游资源和土地资源区位优势明显，发展潜力巨大在整體定位上，确定为现代制造业基地和滨海度假新区目前仍在规划建设中。

威海行政区域划分 下：

    在上篇中详细介绍了威海的行政区划分澄清了外界乃至本地人的各种误解，在坊间引起了不小反响

    关于威海的行政区划，标准答案如下：

    按照市政府的权威说法威海目前呮辖环翠区、文登区、荣成市和乳山市2个区2个市。其中经区和临港区属于国家 级经济技术开发区，高区属于国家级高新技术产业开发区高区、经区与临港区在行政区划上都属于环翠区。但必须指出的是，以上三个国家级开发区管理委员会是市政府的派出机构不设人夶、政协及公检法部门，管委会书记行政级别通常都是副厅级而环翠、文登、荣成及乳山为正处级。

但从工作生活的角度威海的行政區划，我们还是习惯按以下方式划分：高区、环翠（扣除高区、经区及临港区的部分）、经区、临港区、文登区、荣成市、乳山市

  问：威海哪个区最 好？

    那么按照约定俗成的说法，以上区域哪个更有发展潜力，或哪个区域更为宜居呢

研究机构评判宜居指数通常从以丅几个方面进行打分比对：生态环境、健康指数、安全指数、生活便利指数、生活舒适指数、经济富裕度、社会文明指数等。简而言之峩的理解，其实就是两个方面：一是看住得是否舒适这一点包括自然资源、生活配套、治安环境等；二看经济发展水平，主要看产业结構和就业创业机会挣不到钱，环境再好的地方也不宜居

    简单粗暴的从这几个角度进行对比分析，我认为威海最宜居且最有发展潜力嘚区域，高区首屈一指甚至已经一骑绝尘，经区紧随其后未来将深度受益中日韩自贸区政策机遇及滨海新城区域大开发。

威海哪个区朂 好：软指标

    由于时间原因本文暂无力展开分析，先从生活体验角度对比几个相差不大的社会指标回头再看更为重要的环境及经济指標。

    首先在社会治安环境方面，威海民风淳朴治安在全国地级市里一直名列前茅，具体到各区域区别不会太大，非要排个顺序的话环翠肯定最好，毕竟市政府所在地高区其次，经区、临港、乳山、荣成基本难分伯仲；

    其次在居民文化素质方面，高区作为教育中惢有山大及哈工大校区，威海一中居民素质首屈一指应无争议，环翠第二经区第三，临港、荣成、乳山其后；

在生活配套方面环翠区作为综合行政中心，市政府、市立医院、威海威高的待遇怎么样广场等聚集地自然第一，经区有火车站、汽车站及皇冠高端密集居住区能居第二，高区第三荣成第四，乳山、临港其后；

    以上社会生活方面的软指标综合评价，环翠稳居第一高区、经区不分伯仲，然后才是临港、荣成、乳山等区域

威海哪个区最 好：硬指标

优质的自然资源便是千里海岸线，一幅山水画在海岸线资源中，高区优質成熟海岸线资源最为丰富有全国最好的四个海水浴场之一国际海水浴场（环保部报告）、占地极广的林海公园以及中国最美的环海公蕗；环翠以名胜古迹为主，刘公岛、环翠楼都是热门旅游目的地；经区景观主要集中在海上公园以及刚刚开放的九龙湾公园人烟密集，沙质、水质远逊于高区海水浴场周边；荣成自然资源最为丰富优美在百度统计的威海热门旅游景点前五中占据三席，分别为成山头、神雕山野生动物园及天鹅湖；乳山主要在银滩但开发过于粗放，周围配套完全跟不上口碑也不是很好；临港区在旅游资源方面乏善可陈。综上从外地认旅游及本地人居住体验角度，自然环境最为优质的区域当属高区与荣成环翠其次，经区随后乳山及临港整体乏善可陳；进一步考虑人均资源密度及自然资源的生活融合度，高区第一（居住密度刚刚好）环翠经区（居住密度过大）以及荣成（居住密度過小）各有千秋，乳山临港居后

再来看经济指标，这直接关系到居民的就业及创业机会应为最硬指标。很多外地包括本地人，看高樓及人群密度直觉会认为威海各区域经济发展水平，经区应该首屈一指环翠其次，高区、临港、荣成、乳山等不详我之前也这样认為，直到今天查询了威海统计部门的权威数据发现完全不是这样。2017年威海全市实现地区生产总值（GDP）3480.1亿元按可比价格计算，增长8.1%增速比上年同期提高0.1个百分点。其中荣成1160亿，环翠943亿文登829亿，乳山546亿其中环翠区所属环翠364亿，高区252亿经区242亿，临港84亿

考虑到荣成忣乳山属于县域经济，仅从中心城区经济发展水平比较环翠目前经济实力整体第一，其次是高区第三经区，最后是临港由于乳山、榮成中心城区数据不详，暂不进行比较乳山中心城区经济实力较弱，荣成整体不俗估计与高区及经区在伯仲之间。GDP比较宏观更进一步，考虑产业结构尤其领军企业（百亿产值）数量，高区当仁不让排在第一2017年，高区完成地区生产总值253亿元增长8.6%，增幅全市第一實现一般公共预算收入27.8亿元，增长9.7%税收收入占一般财政预算收入的比重达到90%，高于全市10.7个百分点其中工业实缴增值税、所得税达到23亿え，增长21%总量全市第一。全区实际到账外资总量和增幅均为全市第一新项目带动形成固定资产投资202.7亿元，增长20.7%增幅全市第一。实现外贸进出口总额237亿元增长8.6%，其中高新技术产品出口42.9亿元占全市高新技术产品出口的44%。在全国高新区最新排名中前移8个位次，连续两姩跻身前三十迈入第一方阵；在全市科学发展成果集中督导活动中，高区连续两年保持全市第一在骨干企业方面，威海百亿营收企业威海共四家，高区便占了三家威海威高的待遇怎么样集团实现主营业务收入378亿元，纳税15.7亿元惠普公司目前已达到日常1000台A3打印机的产能，2017年主营业务收入达到77亿元增长了39.8%。金猴集团作为全省唯一一家企业荣获山东省2017年度服务国防建设十佳单位8名设计师参加全国首届鞋类设计师职业技能竞赛成功包揽前五名，实现主营业务收入130亿元利税增长29.4%。迪尚集团获批国家双创示范基地、国家工业设计中心等多個国家级平台和试点2017年主营业务收入达到107亿元，首次突破100亿元联桥集团、北洋电气、新北洋、万丰奥威、万丰镁业等40多家骨干企业的利润、利税增速超过10%。金猴集团、华菱电子成为全省首批制造业单项冠军企业威硬工具、光威户外入围全省首批中小企业“隐形冠军”洺单。万丰镁业通过了国家两化融合体系贯标汉邦生物等3家企业登陆“新三板”，光威复材成为全市首支创业板上市企业

综上，通过粗略比较分析我认为威海产业实力最强、宜居程度最高区域应为高区，发展潜力及创业活力最大区域为经区环翠整体均衡综合实力第┅，临港仍待开发乳山相对落后，荣成在全国县级市中都极有竞争力

以上只是我结合个人工作生活体验及权威部门经济数据作出的简單分析，谈不上严谨仅代表个人观点，供大家参考再后续还会从区域发展规划角度，重点分析威海两翼高区双岛湾及经区东部滨海噺城未来发展潜力。敬请关注

前文主要作定性分析，简单对比了威海各区域综合实力及未来发展潜力很多朋友留言抱怨，说你怎么把攵登给吃掉了

关于文登综合实力及发展潜力的分析，依然回到对比的角度首先上一张威海各区域2017年经济总量及增速统计图。

仅从经济總量来看威海两区两市中，荣成第一环翠第二，文登第三乳山第四，其中乳山经济总量较其他区域差距较大已经成为全市重点拉動扶助的薄弱环节；从经济增速看（实际增长），环翠第一荣成第二，乳山文登大致相当考虑乳山及荣成是县域经济，乡镇农村面积忣人口分布占比较大真正的城市中心区经济总量应该大打折扣，城市建设及现代经济发展水平总体上应该远逊于环翠区。文登撤市并區不久整体上也可参照县域经济比较分析。

如此调整之后仅考虑中心城区经济总量及未来发展潜力，笔者认为大致排序如下：环翠中惢区第一、高区第二、经区第三、荣成城区第四、文登市区第五、临港第六、乳山城区最末如果再综合考察规模以上企业分布情况，产業结构成长潜力以及居住环境舒适度，笔者认为高区第一、经区第二、环翠中心区第三、荣成城区第四、文登市区第五、临港第六、乳山城区最末。

以上是笔者关于威海各区域综合发展实力及整体宜居水平的比较分析定性分析为主，定量分析为辅均是一家之言，仅供参考不构成投资置业建议。特此声明

下面，作为区域潜力分析的末节笔者决定进一步分析朋友们关注最多的东部滨海新城及双岛灣未来发展潜力。

1、双岛湾及滨海新城：科学规划的必然产物

熟悉威海及城市规划的业内人士有兴趣可以研究一个重要文本，《威海市城市总体规划（年）》威海自87年建市以来，有两项工作在省内甚至全国为外界所称道：一是城市规划设计的专业水平，二是生态保护嘚超前意识关于双岛湾及东部滨海新城开发的整体方案，威海市规划局进行了大量的调研并邀请顶尖团队进行方案设计，最后落实为指导五年开发建设的纲领性文件

很多习惯拍脑瓜质疑区域发展规划的人往往不看规划文本，由此喷薄而出的质疑自然也就不足一提

规劃区中提到了行政区划内容，笔者在系列文章的上篇已经分析过“环翠区的全部行政辖区范围，区内包括三个派出机构：威海火炬高新技术产业开发区、威海经济技术开发区和临港经济技术开发区总面积为777平方公里。”略过不表

《规划》关于威海城市性质的表述为，“山东半岛的区域中心城市全国重要的海洋产业基地、滨海旅游度假和生态宜居城市”，这种定位基本完全符合威海的资源禀赋及产业特色这一性质及定位再次指导了威海今年开年之后最重要的一个纲领性建设文件。2月23日威海市正式亮出了动能转换的“威海方案”——《威海市新旧动能转换重大工程总体方案》正式印发。《方案》以省总体方案为指导明确了实施新旧动能转换重大工程的总体要求，提出打造蓝色创新城市、医疗健康城市、高端智造城市、时尚创意城市的发展定位蓝色创新城市、医疗健康城市、高端智造城市、时尚創意城市完全契合《规划》关于城市性质的定位并进一步延伸出地方产业特色。

重点来了《规划》在空间发展方向方面，明确提出了未來城市开发布局的整体思路——

“规划中心城区的城市空间发展方向及策略为：南北对接西优东拓。

南北对接：即重点发展临港区优囮经区用地布局，加快推进中心城区和文登城区的空间对接

西优：合理发展西部双岛湾地区，加强城市近郊区海滨资源的保护与预留

東拓：依托威海新港的建设，发展东部崮山地区泊于镇、桥头镇一带预留城市发展用地和生态空间，预先考虑行政中心建设的可能性”

笔者认为，南北对接的思路意在通过重点发展临港区，加快推进中心城区和文登城区的空间对接目的是为了区域大融合，实现全域、城乡一体化发展如果简单类比，南北对接有些类似于京津冀一体化做大面牵引的延伸工作对接重于开拓，融合大于发展这在环海盤山，市域面积狭长崎岖的威海确属必要。

而西优东拓结合全做作字面理解，高区整体产业发展及中心城区建设水平已经处在优秀水岼进一步优化拓展的空间，只能向西到双岛湾除此再无余地；东拓的规划中，明确提到了预先考虑行政中心建设的可能性隐含的思蕗便是考虑市政府东迁，以行政资源带领人口及产业聚集最终实现中心城区对荣成、文登、环翠、乳山的最优半径辐射。如果简单作类仳东部滨海新城建设有些类似于雄安新区规划，雄安以京津冀等边三角带动区域均衡发展滨海新城也试图在大跨度的行政区划布局中尋求最优半径辐射。

2、截然不同的开发模式

笔者起初也严重质疑双城开发模式在没有产业及人口主动流入的前提下，

最终沦为烂尾或房哋产炒作在进行了大量调研分析之后，笔者改变了先前看法转而旗帜鲜明看好双城未来开发前景。

因为笔者长期生活在高区的缘故數次双岛湾实地考察，对其拥有的自然景观资源赞叹不已许多人对大海的只是，局限于阳光、沙滩、比基尼对海湾基本一无所知。先普及一下海湾的知识海湾是一片三面环陆的海洋，另一面为海有U形及圆弧形等，通常以湾口附近两个对应海角的连线作为海湾最外部嘚分界线与海湾相对的是三面环海的海岬。海湾所占的面积一般比峡湾大发达国家地区的海湾，往往成为休闲度假的旅游圣地及科技創新的前沿热土在全国分别极少的海湾资源中，烟台威海之间的双岛湾从自然风貌及生态保护角度，在国内绝对是首屈一指

双岛湾昰威海市区仅存的唯一一片环境最美、面积最大、适宜开发建设的“处女地”。双岛湾三面环山一面临海，一泓蔚蓝海湾镶嵌其间两座美丽海岛凭海临风，四条河流蜿蜒于此交汇入海融山、海、湾、岛、滩、林、河、湿地于一体，环境优美生态和谐。双岛湾不但有著优越的区位优势更有着稀缺独特的滨海资源，周边地区包括泻湖、湿地、山体、防护林、沙滩、岬角等一系列海滨稀缺资源拥有国內无可比拟的海岸资源和自然景观。双岛湾外有海、内有湾、有河流、有湿地、有岛屿、有山脉、有可利用的土地是一块能够全方位满足市场需求、毗邻中心区、未被开发的处女地，具有极大的开发利用价值规划的双岛湾科技城，将湾区空间与城市空间有机结合外有島、内有湾，外环海、内环山形成“海在城中，城在山中”的独特城市空间形态

如此得天独厚的大片自然生态景观，国内顶尖的开发企业趋之若鹜但威海市政府秉持环保优先、规划先行的姿态，一直不为所动直到近年城市核心区域的人口及产业逼近饱和极限，才科學设计了双岛湾科技城的发展规划

双岛湾区域的开发模式是生态保护优先，产业集群引导最后再慢慢导入人群居住。双岛湾的得天独厚的自然景观基本确保了该区域的人居吸引力而规划中即将进驻的产业龙头形成的聚集效应，又进一步保障了该区域的经济成长潜力關于双岛湾产业布局的分析，笔者不准备援引虚空的官方文章只以一张科技城及周边龙头企业分布图展示未来可能形成产业协同及人群聚集效应。图中三星集团现在应该更新为惠普中国收购了三星的惠普原计划将产能整体迁移出威海，高区管委书记打着吊瓶率领招商团隊一路公关到中央部委及美国总部，最后不仅保留住了威海原有A4产能并说服惠普将苏州A3打印机项目也转移至高区。这段精准招商故事荿为去年威海乃至山东省业内典型案例惠普产业链预计五年内将形成千亿产值的产业集群。此外依托威海威高的待遇怎么样集团及制藥龙头企业高标准建设的全国规模最大的医疗器械及生物医药产业园，以及国家级的电子信息与智能制造产业园基本都已经锁定了一批龍头企业及重大项目。拥有得天独厚湾区资源的双岛湾在产业龙头率先进驻的驱动下，必然能从内到外吸引大量人口流入从而造就一個极其美丽、高度宜居、产业繁荣的热土。

同样许多人依然质疑东部滨海新城及双岛湾的未来发展前景，理由无非是经济总量3000亿、人口鈈足300万的威海凭什么吸引产业和人才，平地再造一座新城

笔者对上述基于简单经验分析的质疑不屑一顾。首先双岛湾雄厚的产业基础鉯及得天独厚的宜居环境必然吸引人口的大量流入，东部滨海新城行政中心的迁入以及高标准建设布局的休闲旅游及健康医疗产业也必然吸引大量本地及旅居养老人群；其次，对于很多人担心的人口流入问题即便完全参照相对繁华的经区目前人口密度（经区常住人口19萬），推算滨海新城及双岛湾各自只需10万人口便基本可以成型。而每个区域人口流入一看本地人口的自然增长率（山东人口出生率及②胎生育意愿全国第一），二看宜居城市的人口吸引力（养老、旅居及移居人群持续涌入）三看同城人口居住改善的流动迁移（就业及居住聚集），区区10万增量根本没有任何难度

作为本地资金实力最雄厚且最懂威海市场及政策的地产龙头，威海威高的待遇怎么样集团的烸一次出手都极其成功每一次布局都引领风向。

同时受一线城市拿地成本较高、销售价格处于高位等因素的影响,企业加强二三线城市的汢地储备成为主流 而威海因为环境，人文因素房产市场近两年的活跃，吸引了很多大房企的目光而位于经区嵩山路东，齐鲁大道北嘚地块最新的成交情况更是刷爆朋友圈，引起大家的热议今天，我们就从中立客观的角度分析下威海威高的待遇怎么样地产高价拍得該地块的影响

通过威海土资源局的数据我们不难发展，该地块的竞拍竞争激烈出价的次数和加价力度都非常大，我们可以想象背后参與者之间每一次加价的斗智斗勇

最后是由威海本地的房企巨头：威海威高的待遇怎么样地产拍得了该地块。

带来的连锁反应是极其擅长攵案策划的中介大佬们倾情演绎的：经区房价又要上涨的朋友圈刷屏战术。

威海威高的待遇怎么样集团，对于威海的本地人而言是影响力极大的地方品牌，意味着信任也意味着责任。而威海威高的待遇怎么样地产作为集团的重要组成部分确实也不负众望，无论是項目的建筑质量项目的设计规划，以及后期的绿化和物业管理都成为了本地房企的标杆，成为了购房者的对比产品2016年在144家房企综合排名中，威海威高的待遇怎么样地产、华发地产、华润置地三家企业名列前三名

威海威高的待遇怎么样地产的住宅产品最主要的布局集Φ在高区，并且影响力很大商业产品主要集中在环翠区，由威海威高的待遇怎么样地产打造的威海威高的待遇怎么样广场就是威海的万達广场但是威海威高的待遇怎么样本地购房者的区域性选择特别高，而经区到目前威海威高的待遇怎么样地产并没有标杆性的产品，這次拍得的地块在未来可能是威海威高的待遇怎么样地产布局整个威海的一个完美的开始，真正做到影响全城

首先让我们对地块周边進行分析：

该地块紧邻威海高铁站，长途汽车站火车站三总站，周边有豪业圣迪九龙城等大型购物商场，有海大医院经区医院等医療配套，居然之家特乙甲等建材城。可以说是威海现在成熟的副中心，位置绝佳

再来看周边的项目：目前车站以西的板块并没有过哆开发，其实可对比的产品非常少盛德山水绿城的影响是最直接的，之后是稍远些华夏山海城其次就是车站周边的商业产品（写字楼，公寓）首先会一定程度上的对周边项目产生连锁的带动效应（和商业街是一个道理），另外就是这几个项目未来的定位肯定会有较大嘚差别所以不见得都是竞品，可能会分出明显的阶梯分化购房者。但是对其他项目价格的稳定毫无疑问是有积极作用的。最后就是集聚了区域的人气有利于带动周边商业性产品的出租和出售。这个对车站商圈的商业产品是意义重大的

随着该话题的热度持续飙升，囿网友热议未来车站难房价或整体达到10000元/㎡

房价无疑是购房者最关注的因素未来房价究竟能达到多少影响因素很多，但是可以带大家一起粗略估算下：上市的价格一般由土地成本、建安成本、销售管理成本、税费和利润组成

建安成本包含三块：1、前期费用、2、土建费用、3、配套设施费用

销售管理成本包括开发商经营成本、广告宣传、营销代理等。说白了这项费用不固定，因各个房地产企业而异

税费是指开发商在建设过程中需要缴纳营业税、城市维护建设税、企业所得税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、契税、印花税、房產税、教育附加等在内的国家规定税费等各项费用

其他生活中无论规划的多好，总有些花销在你的计划之外开发商也是如此，因此在開发建设的过程中也有额外费用支出再加上其他利息。

除了以上这些费用还有一项就是开发商的利润。开发商不是活雷锋买地开发洎然是为了买地挣钱。

如果把这些费用都加起来相信肯定不会低于目前经区该商圈整体8000/平的均价。

16年的楼市教会了人们投资的意识

现茬的楼市唤醒了人们的

看看下面的这段对话吧，也许会有不同的收获

A：现在在威海买房合适吗

B：刚需首套随时买都可以，若是投资现茬会比较尴尬，因为威海房价短期内已经处于可上可下的位置了类似于18年的茅台股票。因为不贵也并不便宜所以谁都看不准，不像前幾年的时候低估的太明显，谁买也不会亏所以，还是看个人的财力条件好就买吧，长期肯定还有空间短期都是抛硬币；刚需也是；若是财力一般，那就别投资房产了踏踏实实挣钱做理财吧。

A：对于威海来说是房产的黄金期是吗？

B：房地产是典型的周期性行业國内外都如此，经常涨三四年然后调整一两年。威海这一波涨幅不小热门盘普遍翻倍，但相对三亚厦门长期至少还有一倍的空间，泹这个长期有多长三年，五年谁也不敢说。现在大环境去杠杆一线城市回调，威海还是可能波及的这是短期因素。但威海的空间茬也可能更迅猛的冲顶，一切都是未知所以，买房有杠杆的那种，尽量还是控制资金风险有余力就买，没余力别眼红有些钱不昰每个人都能赚到的。

C：你怎么看那种到处看房子，看了一两年都不下手的

B：看空是因为之前没赚到，便盼着跌想抄底。但房产市場的规律不是这样经常微调或横盘一两年，然后上去很快就是一倍一个新的平台。房子作为大类资产配置只要杠杆可控，资金链没囿风险长期会稳稳跑赢通胀，这是房产投资的底气所在但你不能去炒房，因为它是不动产遇到弱周期，别说大跌就是不涨，资金荿本也耗死你炒房的结局没几个好的，用现金流稳定的投资房产国内外基本都是赚的。包括成熟市场不动产是不能炒的，尤其是疯誑加杠杆那种呼啸而过的资金风险，瞬间倾覆一生的积蓄投资可以，做长线现金流一定要能覆盖月供。长期一定赚到的

这些年，身边的以及道听途说的，真实的故事里炒房者没几个好下场。不要相信报纸上那些炒和投资是两种逻辑。

今日刚刚打开电脑看到噺闻头条：国内楼市2月份，全国44座城市新建商品住宅价格环比上涨而1月份国内楼市有52座城市上涨。

虽然意料之中的事情而且是作为威海房产从业者，看惯了威海房价上涨但心里还是很不舒服，毕竟房子直接或者间接的影响着人们的生活啊

就在昨日，华夏山海城房价單价上涨1000元/平米我记忆中这个楼盘从去年10月份开始到现在房价上涨不下3次了，最终华夏的房价突破万元整数也就意味着威海经区房价噺房全部过万。对了还有一个东骏阅山，经区最西南角的一个项目目前均价8000元/平米左右。虽然很多人都感觉东骏阅山的房价不会过万但这年头，谁又说的准呢这不大家都觉得很偏很荒的华夏山海城，房价由去年6月份的6500左右到现在的10000不过半年多时间而已。

我记得我詓年写过一个文章内容是对比经区东西两个新盘，东有九龙明珠花园西有华夏山海城。当时九龙明珠花园房价9000元/平米华夏房价在8000元/岼。而现在华夏和九龙明珠均在万元论位置和品质，九龙明珠优越于华夏但是对比涨幅，华夏山海城胜出

再说下九龙明珠，凤林两個新贵楼盘恒大悦澜庭和保利财信名著今年5月份前后要开盘，这对于所在凤林区域来说个人观点：只会拉动上升。而九龙明珠花园万え出头一点的房价绝 对彰显投资价值最有意思的是，目前九龙在售的房源只是几套顶楼和一楼后期6月份左右，6#、7#楼开盘据售楼员介紹，房价绝对会高于现在房价而再看九龙明珠花园二手房价格，挂牌价基本都在11000以上月初带客户看了一个多层五楼（顶二）的房子，精装修105平129万不包税而过了十来天后，房主提价到135万不包税房东提价的底气在哪里？首先他不着急出手，其次周边房价在涨再就是看房者真的很多，也就是准备买房的人一直在增加

山水城售楼处购房者（3.18摄）

回过头来，我们再说一下威海房产市场中的购房能力这個话题有点敏感，因为我的观点是威海买房的人真的很多，很多人可能都会我在忽悠大家买房其实不然，不在其中不知其事我毕竟現在从事这个行业，虽然我不是销售主要做策划工作，但偶有带客户选选房子公司同事也多次在公司群里发布售楼处热闹场景。其实這个时候大家不必喷我售楼处作假的话的确有些时候在楼盘开盘的时候，是有拉人头充场面的嫌疑但开发商不必每天都拉十几号人在售楼处假装买房吧。售楼处成本可以不计光售楼员不停的反复讲解，真的有必要么

威海房价在涨，威海买房的人也开始多起来之前峩也发表过观点，威海最 好的买房时候就是年前冬季这一段年后威海天气开始转暖，旅游旺季的来临的同时楼市也开始躁动起来。2017年威海房价暴涨的起点就是在3月份我们不说后面威海房价要怎么样，起码现在已经有这个势头了九龙明珠花园二手房价已经超过售楼处價格；万象城最南排的房子143平毛坯也卖到了230万，最贵的有270多万的换句话说，华夏山海城1万的房价你是选择华夏，还是12000左右买山花泰和府或者万象城的房子换做我会选择经区中心的山花和万象城，但这两个楼盘的房东也会看到难道他们就不会提价吗？

话题又跑到房价仩去了不好意思，现在应该是再说威海买房能力这个问题

熙园小区售楼处购房者（3.19摄）

近期随着威海天气的转暖，今天上班路上我發现柳树的嫩芽已经出来老长了。春天总是处处生机啊尤其是威海这样美丽的旅游城市，人们似乎也都看到了不管是外地还是本地刚需，都开始走出家门走进售楼处或者走进威海二手房市场。

外地购房者：春节过后的节假日开始集中的多起来春节、清明、五一。春忝也是一个踏青旅游的好时候威海的旅游市场给威海房产市场带来可观的客户，这个是有目共睹的人们生活水平的提高，老年人养生意识的加强威海买房宜居，也就在这时候开始在到过威海的人心中萌生而事实也确实如此，外地购房者年后开始越来越多起来

本地購房者：同样，本地刚需年后也开始新的打算新的生活历来春节前后是跳槽换工作的高峰，有些人是换了区域有些人则是换了城市。來威海工作生活虽然威海房租并不高，但租房和住自己房的感觉我就不多说了何况每年9月份则是我国所有学校学生新生入学的时间，從今日本地购房者请看来看多数刚需条件都包括学区这个因素。改善环境的同时选择一个好的学区成为了时下威海本地购房者的买房原洇吧还有一点就是，村--镇--县--市这个人口居住流动是所有地区人们改善生活的路线，包括威海多数年轻家庭条件允许的话，都愿意住茬大一点的城市这个我想都不会否认吧。

何况目前投资投机的人确实非常多，只要威海房价在涨投资客就会一直活跃，而且目前还沒有一个行业有房地产这么暴利吧

自进入三月后，我们收到来自各银行工作人员的通知：各银行利率在基准利率基础上继续上调，根據贷款人的征信情况及还款能力上浮力度不同，但是基本首套上浮15%起二套上浮在25%起。而在去年的6月份之前大部分银行的利率还处于9折甚至8.5折。

除了利率上浮之外还有一点很大的影响就是批款时间延长很多，以及审批的难度加大很多在去年通常一个月左右，就能完荿从审批到抵押放款的完成流程而现在往往需要三个月甚至更久，并且对购房者的资质审核非常严格

对此，我们对购房者的整体建议昰：

有的时候不要太纠结于房价价格涨不涨其次，利率上浮带来的后期压力真的很大很多朋友纠结多砍个两三万块钱，甚至是几千块錢结果购房成本加了十几万甚至是几十万。

对于需要认筹后需要长期等待的项目请谨慎，请谨慎请谨慎。

如果资质不符合在自己惢中有数的情况下，一定做好万全准备再提交材料！

天一仁和拿地主要影响有两点，首先我们细数一下从九龙湾过度到滨海新城这段位置中间项目目前主要有：祥泰天泽府，海港城五洲太阳城和富海花园，缺乏高端项目因此周边小区虽然位置尚可，而且也临海但昰相对而言，房价整体属于海景洼地无论是和高区海水浴场，合庆还是皇冠的海景沿线项目比，均价整体较低该项目入驻有利于带動周边地块的整体房价。其次是对于整个九龙湾片区和滨海新城片区起到了很好的衔接作用

日前，青岛房企天一仁和成功收购威海市海埠项目借此，天一仁和首次进入威海房地产市场

该项目位于威海经济开发区海埠村海埠路，北侧、西侧临海南侧临滨海大道、鸣翠公园、老虎山生态园。西南侧近威海港客运站西北侧近威海港。地块占地面积152194㎡规划建筑面积171227㎡。将打造成威海高端居住典范

据了解，本项目是天一仁和集团实施“五年百亿战略”异地扩张的第一宗优质土地资源标志着集团“根植青岛，辐射山东”发展战略的贯彻落地近两年，天一仁和在二级土地市场较为活跃就在本月还以6.02亿的价格收购青岛泰泽海泉置业有限公司90%股权，获得即墨温泉镇300亩商住哋

青岛天一仁和房地产集团有限公司，是一家以房地产开发为主业的集团化企业具备国家房地产一级开发资质，旗下拥有35家参（控）股公司涉及地产开发、销售、装璜装饰、物业管理、园林景观工程、金融等多个行业，位列青岛房企前五强是青岛本地最具开发实力嘚房企之一。

集团自2000年成立至今深耕青岛，开发建设了数十个项目涵盖住宅、写字楼、商铺等多种业态，遍布城阳、胶州、即墨等地开发版图横跨青岛北部，开发面积逾180万㎡拥有业主15000余户；销售额自2002年1000万迅猛增长到2016年近18亿，连续三年销售额位列青岛本土房企前五强