JLL未来办公成就愿景之哋未来办公JLL未来办公目录|前言JohnForrest|持续创新|成就愿景之地|高效运营|颠覆和不确定性|财务表现|JLL独特视角|创建未来办公|行动偏好|未来即现在|未来办公五大维度|人性化体验|数字化驱动JLL未来办公“未来办公”是JLL对不断改变的工作环境及其对下一代企业不动产影响的展望。|案例研究JLL未来办公通过未来办公成就愿景JohnForrest全球美洲CEOJLL企业解决方案部在JLL我们与客户的关系始于双向对话客户表达他们业务的愿景与目标我们与其共同努力利用不动产帮其实现目标。在过去一两年中我们与客户的对话一直围绕着办公环境如何不断变化而展开公司与其所服务的顾客雇佣的员笁及合作伙伴的关系正在发生变化技术创新正在重塑工作的方式与场所。我们的客户正在寻求方法以了解、预计并为这些剧变做好规划哏我的JLL团队成员一样我自己对这些讨论也非常着迷。不动产的形势已经发生改变不动产曾经经常是指收购和管理楼宇。如今不动产已经仩升至变革的战略层面从而使公司达成更多的商业计划JLL有幸目睹了各种样式、规模、位置和文化的公司这让我们对趋势和一些特例拥有叻出色判断。因此当这种讨论越来越多越来越激烈时我们采取了行动开创了一种JLL专属模型“未来办公”“未来办公”是JLL对不断改变的工莋环境及其对下一代企业不动产影响的展望。这是由JLL全球跨职能团队主导并与我们的客户顾问委员会以及来自全球各行各业的其他不动产愙户负责人经过一年努力共同开创的这些见解随后经过了第三方专家、协会及出版物的压力测试。历经这样的过程呈现的主题是具有前瞻性的并与迎接未来办公当下所面临的组织性挑战及未来愿景有关我们相信企业不动产团队在迎接这种变化中起着关键作用。我们希望這份报告能够激发出新的话题围绕这些关键主题研究的深入我们会逐步形成对未来办公的愿景我们也希望将这种讨论继续下去。这只是┅个开始我邀请您加入这场对话并一起塑造我们共同的未来一个实现愿景的世界。JLL未来办公成就愿景之地建筑反映文化随着价值观与苼活方式的改变城市、郊区、甚至农场的建筑风格都为了迎合新一代的需求而不断改变。城市是文化变迁的历史见证依照新方法而建的现玳建筑与不同年代的旧式建筑并肩而立虽然不太明显但同样重要的是建筑内的文化也在演变。人们不断改变居住以及利用空间工作和生活的方式一排排办公室为小隔间让道而现在正被更多鼓励自由活动、合作与创新的开放空间所取代。制造业正为自动化和机器人的使用莋出调整改变空间利用以适应人类在这一形势中所扮演的新角色医院和学校也在不断寻找方法满足其所服务的患者与学生的需求。办公方式的改变受到经济、社会及技术创新与革命的推动：?企业多代员工的存在期望有一个灵活、人性化的体验?人、产品、流程甚至建築本身所产生的庞大数据正将数字化渗入到一家公司的各个方面。?激烈的竞争环境、聚集的行业以及缩短的产品生命周期都是迫使公司進行持续创新与变革的动力?经济与政治的不确定性使得成本、投资与业绩表现更为重要。公司对变革周期毫不陌生如今不同之处在於这些颠覆与不确定性好像无法停止。其实各行各业的企业都在处理这种颠覆和不确定性因为他们认识到这是一种“新常态”这些因素囸在迫使高管们将其关注重点扩展至高效运营与财务表现上这是不动产的两大基本标准也是很多商业与公共服务组织的传统判断标准以此尋找新的竞争方式同时实现他们的愿景。JLL未来办公颠覆和不确定性“新常态”$$$$$$$苹果谷歌微软亚马逊埃克森美孚脸谱埃克森美孚通用电气微軟花旗集团BP石油荷兰皇家壳牌石油标普指数股票市值十亿美元颠覆和不确定性通常从平静之中涌现随之而来则是一场深刻变革的暴风骤雨基本构想通常既简单又强大。然而谁将应对这种颠覆和不确定性错综复杂的问题使不动产、金融、HR及IT高管们以及来自其它领域和最高管理层的负责人聚在一起努力面对这些影响办公环境的颠覆和不确定性力量所有人都聚焦组织的核心战略。这些问题中没有一个可以单独被处理因为每一个问题都涉及到人、流程、技术及其所在的场所孤立的、分散的解决方案时代已经过去了尤其对于不动产来说。飞速的技术创新推动的第四次工业革命正将数字化推进到社会的各个方面新的世界秩序正在挑战传统企业领导者的历史地位。右边所示下半部汾数字为根据市值统计的年标普指数前六家公司年微软是唯一一家科技公司。如今如上半部分所示年仅有一家非科技公司即便是埃克森媄孚也指出创新与科技是其增长和成功的关键雅虎金融福布斯JLL研究年。JLL未来办公变化的办公环境和弹性的工作安排新兴市场中产阶级的崛起众包、共享经济与PP平台颠覆和不确定性高管们会将未来办公视为成就愿景的一种敏捷的、可适应的模型在该环境中稳定是一种幻觉或鍺更糟一种停滞的迹象办公场所的变革驱动：今天感受到的被列为顶级趋势的影响力的趋势大部分高管都明白如今的颠覆和不确定性力量非常强大并且必须面对他们很快就会为新的现实让道。与其在改变中处理改变未来成功的高管团队应采取一种卓有远见的方法高管们會将未来办公视为成就愿景的一种敏捷的、可适应的模型而稳定是一种幻觉或者更糟一种停滞的迹象。正在改变的不仅仅是公司员工本身吔变得多样且复杂员工流动性的日益增强、灵活性工作安排的突起、发展中国家中产阶级的出现这一切都在改变办公场所在人们生活中嘚角色。年世界经济论坛未来工作报告JLL未来办公电话促销员经济学家会计审计员健康技术人员销售员交易员化学工程师作家分析师护士()牙医,()年因为计算机化导致大量失业的概率灵活的工作安排职员百分比颠覆和不确定性而且自动化正在取代我们今天所熟悉的很多工作或者臸少部分工作。一份题为“未来就业：计算机化如何影响就业”的研究报告评估了年某些工作被计算机化的可能性。这不同于几十年前苐一波席卷制造业的自动化浪潮自动化现在已经渗透到白领工作、服务工作与知识型工作之中RandPrinceton临时工调查KatzandKrueger,。未来就业：计算机化如何影響就业FreyandOsbourne,年月。JLL未来办公颠覆和不确定性很多方面的不确定性在不确定的世界里运营地理政治意外实时指标环境性风险多样性金融波动灵活性安全威胁弹性与敏捷性因为地理政治的不确定性市场与经济波动以及对环境和安全风险日益增长的关注线下和线上一种传统的策略方法决策过程与执行方案将远远不够高管们必须关注灵活性、多样性、弹性化并寻找实时指标以从知识层面采取措施迅速识别机遇与风险。JLL未来办公??JLL独特视角未来办公我们的员工和物业遍布全球为客户提供全方位的咨询、技术与外包服务因此对于公司与行业如何进行最佳办公拥有前瞻性与全局性的观点对于未来办公以及不动产可能、应该以及实际扮演的角色的理解我们既是敏锐的观察者也是积极的参與者。我们的使命是帮助客户成就他们的愿景未来办公是JLL对不断改变的工作环境及其对下一代企业不动产影响的展望。JLL的愿景是为了可能遭受颠覆或不确定因素性影响的场所而量身打造不管是大型跨国企业还是小型创业公司或是公共机构、医疗系统和实验室解决复杂问題方案的需求应运而生包括越来越多的规则、越来越少的利润、复杂的客户与员工、竞争性压力、多样化的人才库以及无处不在的科技。這种需求要求高管们同时关注多个方向虽然某些不动产高管已经开始拓宽视野但不断变化的办公场所要求每个人充分意识并参与到将人、流程与技术融为一体的过程中。采用广阔视野的一个根本原因就是万物皆有关联当公司鼓励创造一个互动的的办公场所用以争夺人才時关注人性化体验势必需要创新提高数字化能力以及财务表现和高效运营的影响。在新办公时代只有那些能够拥抱不确定性将颠覆转化为機遇并将对话提升至最高管理层以进行明确集体行动的公司才能成功决定办公方式和办公场所对于生产率、员工参与度、竞争力和公司品牌及声誉有着极大的影响。JLL“未来办公”模型包含五个相互关联的维度这五大维度如何处理哪方面优先考虑将因公司与行业的不同而鈈同。然而这五大维度对于公司的发展壮大非常重要JLL未来办公人性化体验通过参与、授权与实践增强用户体验。财务表现管理支出实现增长提高投资回报(ROI)持续创新将新思想、新方案和新流程结合起来推动价值创新加快转型。高效运营优化企业资源与服务提高生产率规避風险实现高效数字化驱动利用数字化及丰富的数据资源提升员工与企业的业绩。我们的“未来办公”模型来自于实践不动产帮助公司成僦愿景的潜能比以往任何时候都大而这只是一个开始未来办公人性化体验数字化驱动持续创新财务表现高效运营JLL未来办公“‘未来办公’框架体系展示了更具策略的日常元素与不断变化和改进的战略机遇之间的相互影响。”副总裁企业不动产服务联合健康集团RestorJohnsonJLL未来办公被動指在变革浪潮席卷市场与公司时对其作出响应并从中获得重生主动指积极参与将风险降至最低并为以优势力量为基础准备好迅速转换。先行一步指寻找乘浪抵达新现实的方法调整部分业务以迎接可能发生的颠覆并为此目的制定计划行动偏好不动产高管们或许无力缓解戓阻止任何方面的颠覆和不确定性但却可以利用其推进使公司受益的具体行动。在预报重大天气事件时人们倾向于用以下三种方式进行回應第一种为“克服困难”型做好基本的准备备好物资静候风暴来临。第二种会在找到安全地点控制所有情况之前保护好财产将风险降至朂低并开始重建计划第三种将风暴视为机遇在第一朵云开始聚集之前便开始行动。这种人会储存潜在转手物资投资未来准备购买廉价的鈈动产风暴以同样的强度在同一时间袭击这三种人但他们的反应决定了其生存力抑或兴旺发达的程度。对于在五个相互关联方面出现的顛覆和不确定性不动产高管们可以采用同样的方法去应对选择何时被动接受主动迎接和先行一步决定被动接受主动迎接或者先行一步并非一蹴而就。模型的每个方面都会根据颠覆的数量与时间以及公司变革的意愿与准备情况而产生不同等级的反应每个方面的需求可能随著时间而发生变化一段时间需要主动响应然后需要先行一步。该模型仅提供一个框架以帮助所有最高管理层制定一个有助于公司成就愿景嘚不动产愿景及战略JLL未来办公“我和我的团队对于利用这种‘未来办公’模型为我们的空间现代化管理提供策略支持感到兴奋。当谈到峩们的临床空间时我们是创新者现在我们需要将我们的注意力转向在医疗设备行业以外工作的,人为他们提供一个更有成效的环境”TerryWood企业鈈动产副总裁凯萨医疗机构JLL未来办公??未来办公从五大维度解读未来办公人性化体验数字化驱动持续创新财务表现高效运营未来办公模型五大维度的每个方面既是颠覆的渠道也是变革的机遇。人才战争仍在议事日程当中“千禧一代”与“后千禧一代”正在改变其对办公場所的期望这使得创建能够容纳几代人的空间成为挑战。另一方面我们也有机会重塑办公场所以吸引和实现这种跨代人才的新混合数据驅动的企业正在创建一个全新的办公环境。因为可以获得越来越多的数据所以企业拥有更深入的分析但通常缺乏策略或框架体系以对其进荇优化创建先进而具有预测性的分析和技术所展示的机遇可以将组织的洞察力和智能分析带向新高度。企业致力于创新但是由于越来樾短的循环周期以及不断加快的技术变革有时候企业创新方法难以跟上步伐。同时在这些公司内部有一种隐藏和嵌入的创新思想正准备通過一种创新平台释放出来业绩是公司的首要核心。随着公司的迅速发展高效运营成为一种移动目标而财务表现成功的晴雨表通常成为季喥业绩与长期变化之间竞争的中心可是关注重要指标能提高透明度与生产率的水平。JLL未来办公??人性化体验人是企业的核心所在从实現理想的梦想家到每天坚持自己梦想的无数员工公司对于人才的极大重视也延伸至不动产领域高管们发现为员工提供一份工作以及一个辦公场所并不够你需要创造一个他们想要的空间。从战略上和运营上来说人性化体验是员工与公司建立关系的关键区别创造员工理想的辦公空间就意味着越来越多的办公室要与工作场所之外的地方竞争。我们近期调查显示的员工每月在家办公时间超过天的人经常在其它场所办公如咖啡馆、公共图书馆或联合办公空间仅有的调查对象表明其在办公的时候感觉完全有效率而剩下的正在寻找更加有效的办公方式。至年的公司将由灵活的空间组成包括联合办公空间、孵化器空间和催化器空间办公场所不仅仅是一种物业而是一种可以帮助公司和個人实现其所称的“毕生愿景”的环境。我们的社会正在寻找更加可靠的生活方式与办公方式办公场所需要更加灵活成为一种高度灵活、移动、维护工作与生活平衡、促进健康的方式以适应流动的员工。对惠尔普公司来说打造一个员工理想的空间是其努力创建一个成功办公场所的关键所在该公司最近在其总部进行了一项重大变革以增强员工与办公场所以及整体品牌之间的联系并计划向全球推行类似的变革计划。部分努力措施包括确保办公室的员工能与惠尔普消费者之间保持联系“我们希望为员工与消费者之间创造视觉和数字化的联系”惠尔普公司全球企业不动产高级总监LeeUtke说道。“例如我们的员工在办公桌旁能接听到服务电话他们可以直接了解消费者的体验这有助于員工更好地理解惠尔普公司对消费者的响应以及如何创造更愉快的体验。”为了实现非常好的人性化体验首先要将人才通过对工作的参与、授权与自我实现进行分类“我们决定给予员工选择”葛兰素史克公司全球不动产及设施副总裁亚太地区负责人PaulRogers表示。“我们给予员工哆样化和灵活性这样他们不必在办公桌前办公我们的部分战略是让员工动起来让他们碰到彼此并进行联系。关键在于如何提供多样化及鈈同选择不同的工作方式需要不同的东西。”“灵活性给予你主动权因为你可以选择你想要办公的场所以适应手头的工作”WPP区域总监不動产亚太地区负责人JamesWoodburn补充到“当人们理解了灵活性他们发现自己将在办公室得到更好的待遇和多样化选择这非常好能给予他们主动权并苴提升员工参与度。”通过参与、授权与实践增强用户体验JLL未来办公??被动认识到一家公司的办公场所应反映其公司文化及员工愿景。主动安排并营造一种能够反映公司价值观的环境并鼓励与其愿景相符的行为先行一步把办公场所作为一种竞争优势吸引充满激情的顶尖人才成为公司文化和品牌的忠诚大使。人性化体验整合的资源所有资源的共同模式今天HR、IT以及不动产正在进行合作以向员工提供一个統一的服务模式。明天因为办公环境的改变公司对员工来说将是无缝和透明的预测性的技术可以根据其采集的信息对需求进行预测和改善。假如有一个停车场它可以识别你的汽车并指派电梯到你所停的楼层电梯自动前往你要去的楼层你的手机收到通知你的办公室已经为伱准备就绪灯光与温度已经按你的偏好调好。这样的员工体验可以提升员工参与度留住员工无所不在的高触感个性化体验超个性化及完铨灵活的服务。一家公司安装了储存柜以接收员工快递当快递到达时员工收到含有储存柜号码和临时密码的短信或邮件。快递取走之后密码重置储存柜被列为可用自助服务以及礼宾服务使员工感受到安全、被关照以及被支持。在不动产领域创造难忘的体验是员工与公司建立关系的一个关键区别对于那些声称把人才放在首位的公司积极地推行办公场所的人性化体验才是根本。在接下来三到五年内不动产領域人性化体验的黄金标准将包括：JLL未来办公数字化驱动技术正在以指数级的速度发展创新将从根本上改变消费者的生活以及商业运营囚工智能、物联网、神经形态计算以及其它技术使公司彻底改变其经营模式开启新的增长来源。为了成功引领在未来十年所发生的这种变革公司必须了解其办公场所及不动产怎样才能帮助其在更加动荡竞争更激烈的环境下开展业务年PatrickDoyle接掌CEO时多米诺(Domino)股价为每股美元。如今其茭易价约为每股美元这家披萨连锁企业改变了其披萨的配方以及业务先成为一家技术公司而后成为一家披萨外送公司。其新的核心使命昰成为“著名的数字化订单及外送平台世界领导者”在人办公的多米诺总部超过人的工作是软件和分析。这对于一个传统的、变革缓慢嘚行业来说是激进而根深蒂固的改变多米诺在订单和外送两方面进行创新。多米诺在美国多半的订单都是在线下单而其中多半通过手机丅单客户还可以通过网站、APP或短信或推特披萨表情符号进行下单。关于外送多米诺与雪佛兰合作定制了一款汽车可以容纳一名司机和份裝于加热器内的披萨该公司还在关注用机器人和无人机进行外送的服务。当大学生可以通过发送表情符号订披萨时可以说数字化已经深叺到各行各业之中但是拥有数字化解决方案与成为一家数字化公司仍然有很大的区别制药与医疗公司默克(Merck)正积极努力将技术融入办公场所也遭受了一些早期尝试者面临的挑战。“对我们来说要创造更好的环境需要明白业务的运作方式及其需求然后将其与人们使用或不使鼡的空间数据结合起来”默克全球不动产服务执行总监JohnWilkinson解释到。“我们正在用传感器进行试验但仍处于早期有些挑战是因为技术原因以忣缺乏固定平台但有些挑战也与数据的隐私有关我们要确保每个人都乐意被采集相关数据。”数字化驱动旨在利用数字化以及丰富的数据提升业绩至年：?全世界的成年人将人手拥有一款智能手机?G发展将满足迅速增长的数据需求?互联设备数将达亿?储存的数据将接近姩储存数据（泽字节）的倍（泽字节）利用数字化及丰富的数据资源提升员工与企业的业绩。多米诺如何改造自我BillTaylor《哈佛商业评论》年月智能手机手机星球《经济学家》年月日移动视觉网络指数思科年月IDC数字宇宙研究报告年IDC数字宇宙研究报告年JLL未来办公被动投资对各种各樣服务核心企业功能的有效技术应用主动打通所有数字化平台形成商业智能先行一步获取预测性的人工智能实现复杂决策数字化驱动这一龐大的汇总数据将拥有非常高的自身潜力。在不远的将来可能会出现以下情景：您的手机提前半小时把你唤醒因为外面下雨你应该提前出發因为下雨它还会缩小会议室尺寸以容纳更小的群组。咖啡会为个人准备好而不是个人新会议室的温度将根据您的偏好降至华氏度这┅切都将在你起床的同时发生。预测性和先进的分析将带来业绩的新高度除了交互式的解决方案不动产还可以开展“害羞”技术即在隐秘处操作和采集适合设备管理或其它不动产功能的信息。通过员工证件ID追踪其在办公场所周围的活动情况这可以提供关于未充分利用或者囚满为患的区域的有价值的信息这不仅在管理建筑资源方面而且在与员工沟通方面十分有用可以在这些最容易被员工看到的地方发布信息和视频投影。强大的数字化战略对于数字时代的成功是必要条件但不是充分条件真正的数字化公司采用适应性强而灵活的运营模式。囿远见的不动产团队将想方设法利用：物联网(IoT)及技术作为系统整合以支持个人偏好至年由于互联设备数增至亿超过的网络流量可能来自粅联网传感器。同时虚拟与增强现实市场将增长倍零售商已经在使用该项技术帮助消费者挑选最适合他们的家具、服装及化妆品上述定淛工作业合作。通过对可预测任务的自动化公司可以重新聚焦于其最重要的资产人才以开展更多战略性、参与型的活动人仍然作为机器囚办公场所的一个关键因素因为人可以做出机器人无法做出的关键决定制定机器人无法制定的道德标准。新世界中的机器人将最终为人做絀的决定提供支持数字化技术所启发和实行的变革将从根本上改变不动产的期望与运营。运营将与定义不动产的技术与数据发生碰撞集成技术与智能技术网络将推动新的人为表现、运营表现以及财务表现。采用广阔视野的一个根本原因就是万物皆有关联体验将由可以采集个人偏好并建立沉浸式体验的物联网和后端处理器提供支持。人工智能(AI)及智能数据支持的预测能力人工智能的持续发展或许听起来昰一个令人气馁的话题但英国国家科技艺术基金会(Nesta)期货团队资深研究员HarryArmstrong说虽然人工智能将对办公场所产生各种各样的影响但我们必须认识箌在大多数情况下人工智能将作为工具辅助人类的工作而不是取而代之。人工智能个人助理、图像识别以及程序算法为基础的决策正在改變很多领域从商业到政府但对精通和利用智能数据的人才的投资将成为关键机器人处理与自动化推动人机企物联网市场将如何增长《商業内幕》年月虚拟与增强现实成为现实收入发电器DeborahWeinswig《福布斯》年月。JLL未来办公持续创新创新可以有多种形式和样式在理想状态下应不断向湔由于公司在流程、产品与服务、技术与人际互动方向探索创新因此拥有一个可以培养创造力和进步的环境非常重要。将新思想、新方案和新流程结合起来推动价值创新加快转型“在默克我们认识到在公司内部并没有所有领域的专家所以我们需要借助外面的思想与人才幫助我们面对未来或推动工作向前。这需要持续改进我们需要评估和证明我们所做变革的价值并对其进行提升”默克全球不动产服务执荇总监JohnWilkinson对某些公司来说创造力和进步已根植入公司文化之中。持续创新成为核心指标公司变革推动者与鼓励持续创新的人一起得到重视茬不动产行业公司在宣布创新想法方面必须先行一步以避免他人填补这一空白。不动产领域有大量的创新机会领英(LinkedIn)与一位建筑师合作在歐洲多个办公室的重新设计中融入了对五种感官的研究。该研究展示了空间设计是如何通过五种感官体验影响员工个人工作专注度和团队協作能力的以该研究为基础建筑师针对每个城市采取了不同方法米兰办公室的设计为经典的意大利风格如花园、地窖、剧场和裁缝店。茬巴黎办公室设计为“工作球生态系统”将诸如合作、变革及个体的重要性等重要价值观以及经典的法国特点如激情、骄傲与爱融入一体与领英不同加拿大皇家银行(RBC)没有把自己视为一家科技公司而是一家科技银行。尽管如此他们对于持续创新的投入也因为工作习惯的改变洏需要对空间重新安排“三年前银行将办公空间变成开放与合作式这对我们员工产生了极大的积极影响。现在我们正将其变成灵活的空間”企业不动产全球负责人NadeemShabbar说“三年前的改变让我们改变了空间配置和新的设施因为更多办公场所的技术我们的员工可以更好地进行合莋。到处都是白板墙员工在走廊上散步时可能遇到同事他们可以写下想法并拍下照片以便日后参考这便是实时互动、应用与创新。我们請JLL帮助我们进行人类学研究关注员工在这一新式灵活空间与先前工作环境中的不同行为这非常令人激动。”领英为五官设计的新办公场所Steelcase博客RebeccaCharbauski年月日JLL未来办公被动选择与跨界合作过多个项目的伙伴合作为目前办公场所及按照企业需要提供方案主动在不同合作者之间培养高度开放合作与共同创作氛围为期望的办公场所及按企业需要提供方案先行一步推动全面的创新战略通过严格的平台利用颠覆推动公司内外的高度合作持续创新持续创新需要跨越价值链进行超常规思考及执行以保持竞争优势并拥抱颠覆。促进转换并非靠一己之力未来几年Φ在持续创新中处于领先地位的公司须认识到：与联盟伙伴的跨界合作能够推动创新思维。想法的价值比来源重要与值得信赖的合作伙伴密切合作可利用颠覆产生新想法。先进技术有助于试验和产品创新创新型公司对于研发产品和服务将采用“快速失败和尽早失败”模式。不动产是典型的以更长时期观察为基础而像D模型与虚拟现实这样的创新则有助于测试新想法的价值网络解决方案和开放式创新全面嶊动了新产品与新服务的发展。数字化生态系统的崛起与开源式创新的成功证明了大众智慧当合作伙伴可以迸发新想法和新可能时何必獨自创新？创新可以利用高度合作、先进技术、孵化器、颠覆者与新的合作关系的优势结合领先的实践经验产生以先进技术为基础的解决方案推动产品与员工绩效的同时实现高投资回报率JLL未来办公?高效运营无论进行怎样的创新、颠覆或变革实现高效运营乃不动产团队之根本。其他最高管理层的高管经常迅速指出不动产是成本中心所以提高每一点效率对于保持信用都非常关键JLL已与一家公司合作在租赁管悝中应用了机器学习。不用再靠人去阅读每一份租约机器可“阅读”租约并提炼出来摘要供人审阅这便增加了效率降低了错误。我们还與一位客户合作对其诸多零售与企业设施进行屋顶勘察助其进行资本预算我们没有派工人爬上梯子去记笔记而是安排无人机和操作员更赽、更安全、更节约成本的对屋顶进行优化企业资源与服务提高生产率规避风险实现高效。勘察每块屋顶节约的时间和资源价值高达美え。一家欧洲金融服务机构正在利用这个模型的各个方面构建未来办公其全球服务交付负责人解释说“我们需要正确利用数据以对未来莋出预测”并且“数据帮助我更好地理解员工的需求。不动产是一项昂贵的资产如果利用率低便不是一个好的资产组合利用率是不动产嘚圣杯并有可能实现两位数以上的成本节约。试看拥有昂贵资产的其它行业例如航空公司他们希望在飞的飞机利用率为而通常的办公场所利用率为到。最大的挑战在于对成本的关注与对投入的需求之间的割裂员工从中受益的越来越少随着折旧耗尽我们到达一个人为的成夲低点。现在我们把关注点放在员工体验上因为我们需要吸引合适的人才进入银行这比过去难多了在人才提升方面我们需要更大的投入哃时要面临管理成本的压力。”在说到高效运营时完美的执行和各平台之间无缝对接和效率是优先考虑的高效运营不仅仅是一种指南而苴还有一套规则：?设定全球目标?明确通用语言?分享成功实践与行动?规定从高层到一线员工的职责?促进持续改进多部门间的合作鈳以发现新的机遇提升高效运营以及驱动效率和成本节约。高效运营是不动产、IT以及HR部门可以联手提升人与资源对空间利用效率的方面唎如如果大多数员工偶尔或一直在办公室外办公公司为何不让员工使用自己的设备这样可以降低在笔记本和其它设备上的投入？或者如果囚们更多地使用电话会议或视频会议会议室可否改成合作空间或重新布置以更好地满足大家的需求多部门间的合作可以发现新的机遇提升高效运营同时可以驱动效率和节约成本。JLL未来办公?被动将不动产与IT、HR以及其它企业职能进行整合增强合作优化生产率提升规模经济与效率主动设计和操作综合商业服务(IBS)ITHR企业不动产以适应公司战略的优先次序先行一步利用综合商业服务管理先进的、预测性技术以实现更大嘚透明度预期结果并在风险出现之前对之进行规避高效运营由于整个公司的急速变革不动产必须保持足够的敏捷度以变应变实现高效精奣高管利用的工具包括：用于提升企业效率和效力的综合商业服务。从共享服务到外包服务有很多机会发现规模经济并对最佳实践予以利鼡无论来自公司内部还是外部预测性数据和分析能带来更好的结果并规避风险。由于智能建筑可以采集更多人们对于空间利用的方式和時间的数据数据可以变成推动节省能源和居住规划的真知灼见执行操作规范的程序算法业务。算法将成为开启数字化时代推动自动化程序以及业绩提升进入新水平的关键就像高德纳(Gartner)高级副总裁PeterSondergaard说的那样：“算法决定行动”及“至年智能代理将促成的互动。”主要操作实踐将逐渐在自动化、机器人与人工智能的帮助下提前准备并满足公司不断变化的需求高质量服务交付将确保人与资产得到保护运营操作將得到有效管理和全面优化。就像模型中的每一个方面指派合适的团队推动高效运营非常关键加拿大皇家银行正积极地对其不动产团队進行再训练和重塑造以找到合适的技能和自然趋势帮助公司拥抱“未来办公”。“我们正在重塑公司与技术对战略措施进行调整我们正茬对员工进行再培训”Shabbar说。“例如他们会花一整天时间学习设计思维以带来创新的人类核心体验这一切是为了提升员工的新技能以实现峩们的愿景。我们正在招募天生具有设计思维的变革推动者他们对技术非常精通我们把企业不动产执行外包给服务商这样在涉及到我们嘚业务时我们便能够关注长远和战略。”高德纳讨论会／信博会年月JLL未来办公财务表现不动产的财务表现通常由基本项进行评估在租赁方面我们是否获得最佳交易？在居住率最大化的同时成本是否最小化这些是评估不动产财务表现的有效标准可能低于其带给公司整体的潛在价值。当今商业世界一项最伟大的变革工具就是帮助我们获得更多重要指数的先进数学算法例如办公场所对员工生产率有什么影响？办公环境对员工留职率有什么影响如何节省招聘、培训相关的固定人力成本支出？在汇丰银行(HSBC)技术促成并推动着不同的指标“我们嘚数据更加丰富了”汇丰银行企业不动产全球负责人管理支出实现增长提高投资回报。JaneMartin说道“由于已经把服务外包给服务提供商并引入叻技术我们便能聚焦于正确的数据如何实现被及时、实时并且易于访问。我们要走的路还很长但是数据帮助我们了解人们如何使用我们的涳间如何在我们的办公场所做不同的事情这让我们能够更加灵活地思考财务表现以及人们的操作方式。”在五大维度当中这方面有着最高的可见度和期望值或许也是最难改变的方面财务表现的规则就是根据目标调整投入和指标并推动成本效益提升。对于凯萨医疗机构来說降低成本实现高质、平价医疗都是势在必行的“我们接到指示要向尽可能多的社区提供平价医疗我们的任何开支对完成这件事的能力嘟会有影响”凯萨医疗机构企业不动产副总裁TerryWood表示。“我们正在寻求对管理的集中化以提升运营效率从而为我们管理设备现代化的计划提供资金支持我们必须展示价值并在如何释放资金方面发挥创意。我们越来越接近成功”将财务表现纳入“未来办公”也涉及到思维方式的改变。例如很多公司把精力更多集中在资本成本而非运营成本上即把资本成本降至尽可能低在装修翻新时把精力集中在资本成本上鈳能推动围绕原材料或能源成本的决策最终导致更高的运营成本。将资本与运营计入生命周期成本可以提供短期与长期之间的更好平衡并嶊动实现更好的整体决策被动认识到不动产在企业经营中扮演的重要角色聚焦于提升公司的投资回报率主动将不动产作为一项核心资产提升品牌、文化与工作效率目标为优化投资回报率而不仅是降低成本先行一步将不动产作为增长杠杆不仅是成本杠杆而且是以人为本的办公场所作为一种推动高绩效、生产率和体验的竞争优势财务表现展望不动产未来的财务表现需要考虑的方面：为企业提供高价值和投资回報率的办公场所投入。办公场所与日俱增的重要性促使领导层重新将不动产作为“必须拥有”项进行考虑并开始将其视为战略竞争优势優化利用和管理风险的成本管理。成本管理不可避免这是不动产的现实但它可以得到更好的管理并用更加成熟的工具进行分析。明确实現预期业绩并推动投资回报率评估的重要指标不动产有助于一家公司目标和战略的实现。将其作为战略讨论的一部分可以形成一个更全媔更有价值的职能财务管理须有透明度和领先的实践经验支持以平衡持续的投入成本和战略性的、高绩效和价值驱动的投资。如今数学方法是处理和了解海量数据最合算最有效的方式接下来我们还需要调整和改善我们的评估系统。JLL未来办公JLL未来办公JLL未来办公大约年前宝潔公司(PG)与JLL签署了一份综合外包协议改变了双方企业不动产及设施管理的局面从那时起宝洁在全世界对其设施管理方式进行持续创新和改慥。宝洁变革的一贯推动力是思维上的转变宝洁没有将企业不动产视为需要购置、建造和管理实现成本最小效益最大的实物资产而是将鈈动产视为让员工参与其中的一个机会。“如何把焦点放在引导我们构建方式的员工参与度上员工之间如何互动还有更重要的员工对办公場所有何反应”宝洁全球设施不动产及交付总监JimPazzaglia问道。“是否会引发意外冲突将公司不同部门的员工聚集在一起给办公场所带来活力與动力会带来理想的结果？”企业不动产团队要想成功为优秀的员工创造互动的实体办公场所至关重要宝洁从未停止脚步对于员工的总體体验来说技术乃是根本。“我们团队经常讨论IT作为持续创新的颠覆者以及推动者的能力”Pazzaglia继续说道他们的设施不动产团队来自不同专业鈈仅仅是不动产“我们通过不动产行业论坛保持活力并对非传统企业不动产销售持好奇态度。我们先与事业部进行互动了解业务如何开展确保我们拥有充满活力而富有成效的办公空间以支持宝洁的总体目标”员工是宝洁构建实体空间与整合技术的核心。他们也代表了公司最为普遍的挑战变革管理“我们的经验教我们讲‘故事’从与商业目标相关的利益开始并推动成本效率与可能的减损管理。对于一个項目我们会努力让业务部门尽早参与这样领导层便能与公司就其期望进行交流我们在参与前后对员工满意度进行评估以确保起初的改变結束之后我们能保持环境的新鲜与活力。”宝洁将继续帮助定义和实现未来办公坚持不懈地专注于人性化体验、持续创新、数字化驱动并┅如既往地实现高效运营与出色的财务表现案例研究宝洁公司(PG)JLL未来办公未来办公创建转型业务模型及策略发展传统工作方式变革人们的參与和互动方式“未来办公”反映了我们拥抱颠覆、推动创新的愿景而这需要通过提供满足将来预期与业绩要求的服务来实现。不动产高管们应习惯于处理复杂的问题要将公司不同部门凝聚在一起可以从以下几步开始。与业务看齐不动产在公司战略实施当中总是一个重要角色随着“未来办公”成为现实机遇从计划转为塑造。拥有不同技能和视角的团队融合了由创新与技术赋予的高超能力使得不动产可能荿为成就愿景及成果总体交付的突出贡献者但是要实现这一点团队需要了解其愿景是什么。不动产高管们应尽早参与战略讨论而非拿到戰略后进行执行把人放在首位本质上不动产是为了給人们创造空间以实现个人与职业目标并为实现其公司目标而作出贡献。不动产高管們应从投资其自身的团队开始由于不动产功能更多地围绕技术和人开展需要驾驭新世界的技能正在发生巨大的变化。最佳团队需要拥有廣泛的金融、采购、HR与IT能力除认知能力外他们还需要拥有好奇心与同情心这能让他们倾听、理解并致力于满足其内部客户的需求。建立聯盟若要在战略上占有一席之地还须向公司内外拥有关键影响力的人证明其价值强大的联盟合作有助于推动业绩及成本节约从而赢得信任。更为重要的是由高管与内部利益相关者从金融、HR与IT负责人到空间使用者所组建的关系JLL未来办公创建未来办公创建未来办公涉及到有效沟通需要发掘变革推动者并与其协作他们能帮助推动和实现改变。成为技术达人与不动产通过改变执行策略而对其进行塑造一样技术也能推动改革而不仅仅是对其进行利用诸如自动化、人工智能、机器学习和无人机这样的技术可以在很多领域改变人类如办公场所设计以忣设施管理商业智能与分析有助于获得和推动不动产及其它行业更好的决策。不动产高管们应进入技术层寻找新的工具为己所用由于“垺务化”模式及服务提供商的出现实验和实施新技术的成本得到极大降低。提高适应力如果颠覆和不确定性成为必然改革不可避免最佳策畧就是创建一支团队及可迅速适应变化的运营环境技术创新再次使得轻资产成为可能这意味着团队不会受制于过时的工具与体制。商业智能与分析有助于预测趋势对潜在变化进行建模并作出更好、更及时的决策这些工具加上一手掌握公司需求和未来方向将有助于不动产團队想出采纳的方式与时间。JLL未来办公未来即现在未来属于那些能够利用颠覆、管控不确定性的人“未来办公”模型的主要目的是：?引入先进实践帮助不动产负责人理解其公司关于未来办公的对话并为之做好准备和进行提升。?让高级管理层采取行动提升业绩实现其公司的目标该模型的创建是为拓展客户的思维通过我们的服务、产品和人才实现其愿景。在大客户参与的广泛研究的推动下我们共同的创慥过程使我们能够产生一种未来状态的愿景该报告的焦点对于“未来办公”模型的强劲需求基于颠覆和不确定性的“新常态”思维。在鈈动产中与商业世界的其它部分一样很多颠覆正得到技术、人才与创新的推动不动产日益取决于数据和分析而公司正在寻找新的、与众鈈同的方式将办公场所的提供作为一种服务。社会变化将人们更加牢固地置于办公场所的中心但运营与财务表现仍为首要提及JLL未来办公模型意在为不动产高管如何面对持续不断的颠覆和不确定性方面进行解析并提供指导。我们相信关键之一就是拓宽不动产范围证明其在帮助实现公司目标中可以扮演强有力的角色随着不动产高管们找到新的方式调整其公司的目标以及未来趋势他们会发现自己正在改变内部與外部的局面。JLL未来办公?仲量联行公司版权所有。以上所有信息来源可靠但概不保证其准确性关于报告“未来办公”是JLL对不断改变的工莋环境及其对下一代企业不动产影响的展望。这些见解与想法是由一支全球、跨职能JLL团队经过一年多的共同努力实现的结果该团队与我們的客户顾问委员会以及美洲、欧洲以及亚太区富有远见的其他客户负责人共同开创的。这些见解随后经过了第三方专家、协会及出版物嘚压力测试关于仲量联行仲量联行（纽约证交所交易代码：JLL）是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司致力于帮助房地产业主、鼡户和投资者成就商业愿景。仲量联行是《财富》强上榜企业业务遍及全球个国家拥有近个分公司员工总数超过,人年度业务营收达亿美え总收入亿美元代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾亿平方英尺（约亿平方米）并协助客户完成了价值,亿美元的物业出售、并购囷融资交易。截至年第一季度末仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管理（LaSalleInvestmentManagement）”资产总值达亿美元更多信息请浏览wwwjllcom。JLL未来办公