土地各类用地比较效益系数数k值是多少

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2019-04-09 13:23 标签： 效益系数
  • 试题题型【案例分析题】
X房地产開发企业通过“招拍挂”取得一宗土地开发权该土地性质为住宅用地，项目开发周期为3年该房地产企业委托一家咨询公司对本项目的市场、方案、效益和风险等进行分析。
1．甲咨询工程师设计了三个互斥开发方案并依据可比性原则，采用动态分析方法对各方案进行了經济效益比较
2．乙咨询工程师采用专家调查法预测了3年后的住宅售价平均值：乐观值为7500元／平方米，悲观值为4000元／平方米最可能值为5500え／平方米。
3．丙咨询工程师通过敏感性分析得知项目效益对住宅价格很敏感当住宅平均售价为5200元／平方米时，项目的内部收益率等于開发商期望的最低回报率(12％)丙咨询工程师分析了不同住宅售价发生的概率，如表4-1所示：
4．丁咨询工程师认为本项目效益好坏除受住宅价格影响外还受建设投资、融资政策等变量影响，可以采用蒙特卡罗模拟技术评价其风险
1．甲咨询工程师在进行方案经济比较时，各方案之间具有可比性具体包含哪些内容可以采用哪些动态分析方法进行方案经济比较？
2．根据乙咨询工程师的调查预测估算3年后住宅售價的期望值和标准差。
3．根据丙咨询工程师的分析计算本项目满足开发商投资回报要求的概率，并据此评价项目风险大小
4．丁咨询工程师采用的风险评价技术是否正确？简述理由井说明采用蒙特卡罗模拟法应注意的问题。
  • 参考答案：1．(1)方案比选的可比性原则具体包括：①服务年限的可比；②计算基础资料的可比性(如价格)；③设计深度应相同效益与费用的计算范围应一致；④经济计算方法应相同，即選择相同的评价指标
    (2)方案比选的动态分析方法包括：现值比较法、年值比较法、差额投资内部收益率法、最低价格法、效益/费用法。
    2．根据题目可知该住宅售价符合8分布则其期望值和方差的计算公式为：
    σ=[(b-a)/6]2式中：口表示乐观值，b表示悲观值m为最可能值，t为期望值
    该住宅售价期望值=(×4+3.33元/平方米
    3．(1)按从小到大顺序排列各种售价，计算累计概率：
    (2)要满足开发商投资回报率的要求住宅的售价应高于5200影平方米，由上述数据可知：
    则住宅售价高于5200元/平方米的概率=1-0.59=0.41即本项目满足开发商投资回报率要求的概率为41％，说明项目具有很大风险
    4．正確。当风险分析中的输人变量多于3个每个变量可能出现3个以上至无限多种状态时，可以采用蒙特卡罗技术使用时应注意的问题有：
    (1)风險变量之间应该是独立的，输入变量的分解程度既要保证结果可靠又要避免风险变量之间的相关。
    (2)蒙特卡罗法的模拟次数一般应在200至500次の间为宜

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