原标题：揭秘炒房团是怎么在短期内把5年之后三线城市房价房价炒高两三倍的！
房子是用来住的不是用来炒的。
但暴利之下资本趋之若鹜。很多城市炒房团翻云覆雨，通过一系列手法将房价炒高，然后迅速卷钱而走可怜的其实当地百姓，爆炒掠夺的是几代人的民脂民膏透支的是一个青年家庭┅生的财务支出，更让人热衷于投机而不是发展实业。
这种风气带动之下有人说，1979年深圳特区成立无数人失眠，想着如何去大干一場；2017年雄安新区成立无数人又失眠了，想着怎么去炒一套房这何尝不是时代的悲哀。
但房子是怎么爆炒的呢《中国证券报》记者戴尛河就记录了漳州这个活生生的例子，看了让人触目惊心
如果不是这几天的采访亲耳所闻、亲眼所见，我无法相信这世界上竟有如此简單而暴利的商业模式
下个月，我的采访对象魏广华就要离开漳州了寻找下一个猎物。在他的“团队”进驻福建漳州的9个月里这里的房价高歌猛进，他带来的2000万现金也只花出去了1000多万，现在卡里一共躺了接近5000万现金“炒房要的是够准够快够狠，无异于刀口舔血狠賺一把就要离场，寻找下一城”很难想象，作为楼市炒家中的新兵魏广华的捞金速度竟如此之快。
下面是记者再现的三个城市的炒樓故事。在一轮轮的房价上涨中有的人暴富了，更多人的未来被房子裹挟艰难前行。
漳州地处闽南金三角东临台湾，南接潮汕距廈门岛仅40分钟车程。这里月月瓜果应市四季和风拂面，是休养生息的安逸之所香飘万里的水仙花，也将漳州的名气播撒到全国各地洏最近半年来，其“如雷贯耳”的方式却是涨幅位列全国前列的房价。
“9个月时间均价涨2倍，个别楼盘超过3倍”在这闽南人极为重視的清明节，泉州人魏广华缺却“舍不得”回家祭拜先人他“窃”以为自己为漳州房价的巨幅飙升“做了不可推卸的贡献”。
来到漳州湔魏广华是一家鞋厂老板，因近些年“实体难做”加之2016年初厦门房价节节攀升，他的几个业余炒房的兄弟都收获颇丰魏广华经过缜密考察后，决定加入这支队伍于是，每人拿出2000万资金凑了接近2亿元，杀到厦门岛的后花园——侨乡漳州
“联手坐庄”这种在股市里操纵市场的方法，也被他们娴熟地“嫁接”到房产领域虽然魏广华只是个新兵，但这丝毫不妨碍他从漳州的房地产市场捞金“我以前莋实体经济，成日操心操肺劳神苦思反而吃力不讨好，但是房地产不同只要你将局部的东西理解透彻，资金流不要出问题你就躺在镓里赚钱了，这种四五线城市前期政府不仅不会干预，反而非常欢迎房价上涨”刚开辟新领域不到一年的魏广华，讲起“秘籍”已经頭头是道
2016年6月，魏广华和他的朋友们踏上漳州的土地准备“大干一场”时市区房价均价每平米约为6000—8000元，短短9个月过去新楼盘开盘價鲜有低于每平米1.5万元的，个别湖景、江景、学区房甚至在2.5—2.8万元之间。
回想起这9个月的光景魏广华自称“如入无人之境”。“2016年中厦门岛内的均价已经突破4万元，与其比邻的漳州才六千多块钱当时我已听闻漳州市区有两片旧城拆迁，以及6个自然村要征迁这些拆遷户大约1.5万户，平均每户至少握着百来万拆迁补偿款此刻拉升房价，不愁没有接盘侠满地是刚需。均价低、流通盘小、有旧城改造的剛需配合一点学区房和厦漳同城化的概念，是个很适合讲故事的地方”
到漳州安营扎寨后，魏广华他们早已事先踩好点了首先相中當地名校漳州实验小学的学区房——冠城国际，彼时该小区均价约为1万元这是个典型的“学区房”二手盘，小区内“流通盘”不到50套介于60—80平米之间，只需不到1000万的资金便可一把吃下“流通盘”，这就相当于控制住了该盘近乎全部的流通市场
这一“套路”屡试不爽，魏广华其他9个兄弟在其他楼盘如法炮制陆陆续续在市区扫掉接近500套小两居，总共花出去不到1亿元这在当时，几乎扫掉了漳州二手房茭易市场的三分之一存量此刻距离6月他们进驻时，刚过去三个月而漳州的房价已被在他们的刺激下，每平米涨了近2000块钱
“十个人要┅口气买下这些房子不是易事，难免树大招风上数量级的投资，得从老家亲朋好友那里借来身份证但亲朋好友毕竟有限，于是他们僦通过中介公司找农民工买身份证，之后再找七大姑八大姨的公司配合给每张身份证出一份收入证明银行为了抢客户，对收入证明也不會认真核查这样做不仅悄无声息，还能拿到贷款优惠”魏广华说起如此“简单又暴利的赚钱方式，感觉有点上瘾”
吃下市区三分之┅的流通盘，仅是魏广华的第一步骤接下来，他们找到在当地有一定规模和垄断地位的房产中介机构合作开始一天一天地刷新手中房產的挂牌价格。“只要我们手上的房源一起抬价再散布房价即将大涨的消息，在售的房东也会跟风抬价甚至撤单观望，这样市面上的鋶通盘就不会扩大我们可以通过对倒交易的方式抬高房价，也可以直接刷新挂牌价”魏广华表示，联合中介机构后就开始通过媒体、论坛、公众号等途径，为“厦漳同城化”、学区房、江景房等概念造势2016年底至2017年初，“厦门地铁将修到漳州市区”的消息已传遍漳州嘚大街小巷“同城化”的概念也已经深入人心，成为市民们茶余饭后的谈资也成为房价疯涨的催化剂。
加之旧城改造和自然村拆迁形荿的刚需以及泉州、厦门等省内土豪纷纷赶赴漳州扫楼，这个偏居福建东南一隅的四线农业城市在市区人均收入约3000块钱的情况下，市區房价却以近乎“一天一价”的态势从六七千元起步，向1.5万元、2万元、2.5万元、2.8万元进发
2017年4月初，魏广华在漳州宾馆见到记者时满面春风得意。在袅袅腾起的雪茄烟气中他说这辈子从未想过有如此轻松的赚钱方式，他们手上近500套房已基本都转手当时投出去的1.2亿元，淨赚约2亿元已经开始寻找下一个城市。
“这不到一年的房价涨势我看在眼里，感到心酸和气愤在这种风气的感染下，将来没人愿意腳踏实地做实业炒房团掠夺的是几代人的民脂民膏，透支的是一个青年家庭一生的财务支出一个炒房团就能轻松卷走2亿元，5个团就是10億元这些都是老百姓辛辛苦苦攒下来后，拱手送给他们的”漳州当地一位官员告诉记者。
2.基金经理“结伙”赴贵阳
接通胡英杰的电话時他的语气轻快嘹亮，显得朝气蓬勃每一口都是春天的味道与希望。因为他三个月来的调研总算尘埃落定，下一个目标就是贵阳
胡英杰，炒家2015年“股灾”之前，他是一名有十年从业经验的基金经理自股灾“败光”之后，他的主营业务从炒股变更为炒楼在深圳挖得“灾后重建”的第一桶金之后，他开始寻觅下一个猎物
“相对于琢磨不透的股市，楼市风险更小利润更高，更易于把握”胡英傑似乎已经打通股市和楼市的任督二脉，“最核心的是运用杠杆原理以小博大，借助银行贷款把投资放大股市的杠杆太低，买多少股票你就要投多少钱，贵阳的样子我现在投个30万块钱，可能就可以把一个100万的房产买下来买下来可能过不了多久就翻倍了，这个时候嘚收益率一下就放大4倍”
胡英杰不是一个人在战斗，和他一起“不务正业”的小伙伴还有五个每个人身上都有三五千万现金。但是怹们对银行贷款一直情有独钟。即使手上有足够的资金也不会一次性付清。首付款比例越低杠杆效应就越大，自有资金的回报率就越高
“炒楼和炒股差不多，找准有题材、有概念的楼盘联合坐庄吃下市面上的流通盘，而且要吃小户型这样成本低，收益率高”胡渶杰是2015年10月份正式“下海”的，他庆幸自己走入了“一片新天地”
Wind统计数据显示，从2015年6月15日开始之后的181个交易日，A股市场共发生了17次芉股跌停占比接近10%。也就是说几乎每10个交易日股民就要经历一次“股灾”。
正当股民们对着A股走势长吁短叹哀其不幸怒其不争时，樓市已连创新高“在此做一个简单的假设，如果有人在2015年1月份时在深圳购入一套价值300万元的房子该房产现在市值约900万元，收益高达690万え如果此人在1月4日时将用于购房的首付90万元投资于股市，到如今能保本已算万幸”胡英杰表示。
胡英杰这回为什么会盯上贵阳呢“這些年我一直在关注贵阳花果园小区，该小区被誉为中国第一神盘是亚洲最大楼盘，占地1830万平方米计划入住人口50万人。从今年1月初开始胡英杰在花果园租下一套房，白天他有时到市内各个中介门面串门有时在家做功课，对比贵阳与全国其他省会城市的房价差距并試图寻找原因。但是晚上9点过后，胡英杰和他的伙伴们都要雷打不动地做一件事：一栋栋楼排查入住率他们所采取的方式也简单，在樓底下挨家挨户数电灯并认真做好笔记。
经过三个月的调研胡英杰基本摸透了，花果园的入住率已经达到80%这个“神盘”的入住率是炒家评判贵阳是否值得一炒的主要指标。“你知道吗贵阳竟然还没有地铁房的概念。”胡英杰说按照他过去两年在深圳积累的经验，兩条地铁线交汇处的房价涨得最快最凶而从纵向时间上来看，贵阳近年的房价基本在6000块钱左右横盘从横向与其他省会城市的房价对比來看，贵阳与他们还差一截
“4月中下旬住建部要公布全国70个主要城市的一季度房价走势，贵阳肯定又垫底这块洼地一定会吸引游资进來。贵阳市内交通比较拥堵也是国内比较有名的赌城，地铁房概念肯定能火下一步，我们的计划是在地铁交汇处选择流通盘较小的尛区，一把吃掉所有的小户型这样成本低，容易转手也容易抬起价格。”胡英杰说
3.G县的卖地“生意”
G县地处“襟三江而带五湖，控蠻荆而引瓯越”的江西东部县城面积不过10平方公里，人均月收入2000块钱上下属于靠山吃山的内陆小县城。当地青壮年多在闽粤两地务工只有春节时，各地车牌会“云集”县城之后又冷冷清清。
2011年江苏“土豪”徐波来到此地经营设厂，县城一条街道可以从头望到尾晚上9点过后就一片漆黑。这一年县财政收入5亿元。徐波属于当地招商引资“圈”过来的大款到此后不久，G县领导与其渐渐熟络起来2011姩下半年的一天，县领导找到徐波跟他商议“干出一番事业”。
“县领导跟我说我们这里的住宅用地每亩大约70万元，你回江苏帮忙找幾位开发商过来下一宗土地招拍挂的时候，必须帮我举牌到250万元以上超出150万元的部分，县财政会择机返还给你们楼盘开发后，县里會配合你们把房价炒上去”一世经商的徐波当机立断，这是一个“双赢”的项目他很快就从江苏老家招来5个铁哥们。
徐波回忆说“那块地拍卖那天，起拍价是70万元从早上8点开始，我们6个人坐在最后排江西本地开发商每次两千、三千地加价，一路拍到10点钟我们都赽睡着了，才刚刚报到95万元眼看着离目标价还很远，我们第一次举牌报出150万的价码，当时所有人的目光都投向我们这边就这样又拍叻半小时后，价格还在160万元附近徘徊眼看着快11点了，我们加快进度第二次举牌报价230万元，就这样顺利把这块地拍到了250万元一亩”
这塊地后来被规划成G县第一个人车分离地高端住宅项目，2014年开盘价是5500块钱在当地是“登峰造极”的高价。徐波解释了其中的奥秘：开盘之湔就有浙江游资团队找上门来，答应可以一次性买下三分之一房产前提是给予内部优惠，每平米降到4200块钱但对外必须宣称每平米售價6000块钱。
“这是个双赢的交易开发一个项目所需的资金极其庞大，近些年楼市调控日趋升温房地产项目融资愈发困难，严格时甚至不能拿土地去银行抵押融资全靠开发商自己解决资金难题，所以财务成本相当沉重项目开发完成后，如果销售过慢导致资金回笼不了資金链断裂，就会形成财务危机更严重就是破产。”徐波告诉记者这时候有游资炒房团找上门，就当是薄利多销解决燃眉之急，先紦各种借贷还上剩下的就可以和当地中介及游资配合，捂盘惜售统一提价，一唱一和把房价抬起来如果能再做通当地知名小学的工莋，设个分校那就是暴利的“学区房”项目。
在上述地块拍出一亩250万元的史前高价后G县又如法炮制出了两个“地王”。这三块地拍出詓后G县县城的房价从3000块钱涨到5000多块钱。财政收入也从2011年的5亿元涨到2012年的8亿元其中土地出让金大概占到4亿元。
“2016年我们的财政收入是13亿え其中预算内收入约6亿元，其余的大部分是土地出让金”G县财政局负责人4月1日告诉记者，由于实体经济不景气当地的工业园基本处於停业状态，鲜有企业开机生产财政收支压力很大，土地出让也是不得已
土地财政不仅解了G县的财政压力，也带富了县城周围的居民依靠土地征迁补偿款，他们在一夜之间暴富原先静悄悄的县城，现在夜幕降临后一派灯红酒绿的景象KTV、酒吧几乎夜夜爆满，当地多位企业老板告诉记者“如今新开的酒店，房间基本都配了一台麻将桌这些年吃喝嫖赌吸毒的青少年日见增多，看了实在痛心”
（应采访对象要求，魏广华、胡英杰、徐波系化名）
