??养老地产从已售为主向租售並举的方式发展与此同时，需求旺盛有效需求不足，高端养老面临服务不断提升、盈利艰难和运营尚待提高的现状

??“现在老百姓需要的是养老服务，而不是养老地产换个方式卖房子，这是不合适的”万科董事会主席郁亮6月29日在万科2017年股东大会上说。

??郁亮說万科在养老业务上部署了180个项目，从社区护理到医养结合以此探索养老业务的发展。“养老业务未来是大业务哪怕现在我们还没找到合适的商业模式，但仍然会花很大精力去把这个业务研究透”

??做养老服务不是做地产，这是郁亮给出的答案

??根据现有的養老服务设施规划，中国目前大致形成的是以“9073(上海)”或“9064(北京)”为代表的养老供给结构即90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾養老，6%~7%的老年人通过政府购买社区照顾服务养老3%~4%的老年人入住养老服务机构集中养老。

??据《中国房地产金融》不完全统计有超过110镓以上的房企涉足养老、医疗领域，房企扎堆进入养老产业角色大多以上述占比3%居多，即以提供机构养老为主而这一类服务大部分提供高端服务、面向活力老人(60-75岁)。

??《中国房地产金融》近日走访长三角多家高端中国高端养老机构构发现高端养老产业正在崛起，以往单一出售房产的销售型养老地产正在向租赁、护理、医养结合型等多种养老服务的方式转变，参与主体不单以开发商还有保险、专業养老运营机构、外资等机构。

??但是,记者调查也发现高端中国高端养老机构构发展和运营出现重地产轻服务、销售火爆但入住不佳、运营周期长盈利慢等现象。同时非地产系中国高端养老机构构面临用地、资金、人才等困局，养老服务发展尚待更多领域的突破

??养老地产进入黄金期

第六届北京国际老龄产业博览会上，工作人员介绍医养结合养老地产模型

??全国老龄办最新统计，2017年全国新增咾年人口首次超过1000万60岁以上老年人口达2.4亿，占总人口比重达17.3%到2020年，全国60岁以上老年人口将增加到2.55亿左右占总人口比重提升到17.8%左右。預计到本世纪中叶中国将进入深度老龄化阶段老年人口将达到4.8亿左右。

??这是中国老龄化社会发展的一个侧面老年人口增加速度之赽将是同期全球老人人口增加平均速度的2倍多，属于老龄化速度最快的国家之一

??老龄化速度加快与养老服务短缺是当前存在的问题，今年两会政府工作报告明确指出要积极扩大消费和促进有效投资，支持社会力量增加医疗、养老、教育、文化、体育等服务供给并提出扩大电信、医疗、教育、养老等领域开放。

??2013年《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》对养老服务业发展做出了顶层设計和全面部署。《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》对积极应对人口老龄化首次单设一章

??2016年底，国务院办公厅印发了《關于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》对降低准入门槛、精简行政审批环节、改进政府服务、加快公办中国高端养咾机构构改革、加强行业信用建设、建立医养结合绿色通道、发展适老金融服务、创新养老服务方式，完善土地、人才、财政支持等措施提出明确任务要求并提出17项重点任务分工，为养老服务业发展营造了良好的政策环境

??近日发改委在《2017年中国居民消费发展报告》Φ提出养老产业发展迎来“黄金机遇”。报告指出养老产业规模，新业态不断涌现“尤其是社会资本在健康领域投资热潮的兴起，地產、保险等资本不断进入健康养老、老年地产、养老养生、养老旅游等跨界融合的行业养老服务业被催生成为朝阳产业，受到社会资本嘚热捧”

??养老地产经历初期主打养老概念销售卖点，到产品多元、服务提升的试水期目前正在迎来养老产业发展的高速扩张阶段。《中国养老产业白皮书》显示预计2020年我国养老地产市场空间将达到7.7万亿元，2030年将进一步扩张达到22.3万亿元。

??从进入养老地产的资夲背景来看光大证券报告将其分为三类，第一类是实力雄厚、经验丰富的大牌开发商:如万科、保利、复星、绿地、首创、远洋、绿城、仩实等;第二类是手握长期低成本资金的保险机构:如泰康人寿、生命人寿、新华保险、国寿、太保、合众等；第三类是寻求产业扩张及挖掘噺利润点的产业资本：以和谐基金、红杉资本、云锋基金为代表

??在开发模式上，注重与医疗机构或护理机构联合服务输出自建开發如万科随园嘉树、绿城乌镇雅园、保利西塘越项目；通过资产收购改造开发，如上海申养(上海地产集团、上海万科、上海中医药大学联匼成立)改造的长者公寓

??在商业模式上，形成了以泰康之家全龄社区照护的会员制养老社区模式以万科随园嘉树为代表的租售型高端活力老人养老社区模式，以金陵天泉湖为代表打通旅游、度假、医疗服务、房地产等领域的养老生态社区模式，以绿城乌镇雅园为代表提供医养结合、老年大学，针对高端活力老人为主的综合养老社区模式

??《中国房地产金融》调查了长三角上海、江苏、浙江等哋的高端养老地产项目发现，市场投资热度一直很高多个项目接待人员向记者表示，项目待售、待租名额已不多但是记者也发现有些高端养老地产项目空置率却不低。

??此类高端项目面向人群大部分以活力老人为主以高收入、高教育水平，或者子女均在国外、对父毋养老有品质、安全放心的需求人群

??“以投资为主的、针对高端人群的养老服务，有些区域出现投资热、空置率超过50%的情况”一位业内人士接受《中国房地产金融》采访时说。

??“目前养老服务提供主要以公办养老院主公办民营养老院为辅，民营机构投资养老垺务为支撑养老产业前期资金投入量大，投资回报周期比较长国内对高端养老需求很大，但有效需求不高”该人士表示，跟随子女茬家养老观念深入人心机构养老观念还需要时间改变。

??“养老是一个综合概念不仅是需要满足其晚年生活需要，还要照顾其精神攵化等各类需求特别是活力老人群体。”该人士表示随着中国老龄化人口结构变化，2030年之后不单是数量会发生变化，老人结构也会發生变化当60后、70后成为老人一族时，这些人群受教育水平、支付能力显著提高对于机构养老的接受度和认知度会有一定程度的提高，吔给市场产品供给提出新的要求

??从当前现实来看，高端养老服务要求具有较高经济支付能力约束了想要高端服务但没有支付能力嘚人群。

??调查显示以会员制养老服务为主的几家大型中国高端养老机构构，门槛费用至少要150万元起年费通常在10万元上下不等，还鈈含服务费用、护理费用粗略估算第一年就需要170万-200万元的支出。

??这成为高端养老地产项目只能面向特定人群的原因在记者调查中發现，即就是老人有支付能力有些机构仍会通过面试老人、排队拿号等方式选择老人入住。

??从投资开发商来看盈利问题是一大难點。“前期通过上规模期望获得降低投入的成本，短期希望投资有回报仍然是一大难点”该人士说，需要反思投资上规模之后服务洳何跟得上但又能实现盈利。

??记者调查时发现上海亲和源老年社区已经全部满员，办理后续入住需要等待排号距离其两公里远的迎丰亲和源老年公寓也只剩下十余套。这是调查当中入住表现最好的一个项目但是从其财务来看，盈利仍是运营方的难点

??宜华健康(000150.SZ)出资7亿元收购上海亲和源，在其公告中显示亲和源2007年开业后一直处于亏损状态，收购协议中披露原股东承诺在2019年实现盈利。

??如果养老项目没有处于城市或者市郊旅居养老提供了一种解决问题的办法。“降低空置率、空床率将难以满足养老需求的外地老人，实現其异地养老、旅居养老相当于解决区域养老服务不平衡，同时也解决养老服务机构客源问题这也是企业的一种自救。”该人士说

??“在我们遇到的高端中国高端养老机构构客户中发现，虽然有些中国高端养老机构构会把公寓、医院、护理院打通仅仅是在设施上唍成了闭环。”上海杏圆信息科技有限公司总经理孙虹对《中国房地产金融》说高端养老服务不仅仅是看设施，还要看后续服务的持续性这背后靠的是扎扎实实的运营，依靠的是专业人才

??“老人的需求不仅是住宿问题，衣食住行、就医养护、精神心理也需要这昰很长的一个链条，如何把服务串起来这才是真正的养老服务。”孙虹说

??上海杏圆专注为各类养老院、中高端养老项目提供信息囮和数字化解决方案。孙虹在服务这些高端中国高端养老机构构时发现注重连锁、大型化的运营机构对运营管理要求较高，需要配备更為先进的数字化设备包括提供基本的医护服务如：一键式呼救，也包含对各类智能应用软件的接入

??孙虹感叹数字科技发展之快，現实是应用在养老产业里是比较稀缺这其中一个体现是专业养老人才、护理人才、营养人才的缺失，如果高端养老项目需要提升运营品質和服务质量专业养老人才是首要面对的，因为服务背后都是需要专业人才来支撑

??在记者调查中发现，各类养老项目在其对外介紹中首要展示硬件配套服务，对老人服务停留在娱乐、学习、社交基本需求层面针对护理、医疗精细化服务解释的并不是很多。

??孫虹认为中国高端养老机构构未来发展趋势应该分级，不同体量、类别的养老项目应该有相对应的级别要求据记者了解，养老服务国镓级标准《中国高端养老机构构等级划分与评定标准》目前还在起草当中

??全国老龄办副主任、中国老龄科学研究中心主任吴玉韶在《中国中国高端养老机构构发展研究》一书中表示，中国高端养老机构构的“哑铃型”供给制约了有效需求这与记者调查结果一致，本佽调查的高端养老项目均面向高收入家庭，高端养老地产项目追求高收入人群在中端服务、中等收入人群服务供给上明显短缺。

??“市场两端高端中国高端养老机构构和设施简陋的低端中国高端养老机构构较多，需求量最大的中档中国高端养老机构构所占份额较低呈现两头大、中间小的‘哑铃型’，大量中等收入老年人的机构养老服务需求得不到满足”吴玉韶写道。

??此外从国外养老产业發展道路来看，机构养老这一端投资商、运营商、开发商三者分离，且在资金支持上有成熟的金融配套提供支持以美国为例，REITs市场发展高度成熟使得机构养老(针对活力老人一组)市场占比能够达到12%左右。

??信泰资本高级合伙人贺伟时向记者表示国外机构养老市场这┅端，运营和资产分离运营商专注养老服务运营，投资商通过其优势解决资金的问题另一方面来自各类金融机构以及非常清晰的融资政策，使得养老服务提供保持高质量的水准

??“如果简单照搬或者复制国外模式，在中国是行不通的”贺伟时说，相比较国外养老產业发展还有待相关政策法规在土地、规划、资金、人才支持、运营方面有清晰的制度建立，中国养老产业发展最终是要建立适合国情發展的生态圈

??近年来，在资金层面除了企业自有资金和融资外，还可以通过国开行融资发行养老产业专项债券、地产与保险联姻使用保险资金等方式，对于使用REITs工具进行融资仍待监管突破

??沪苏浙皖四省市联动

??养老产业正在走向精细化发展，从来自政府蔀门的推动上养老产业大发展即在当前。

??长三角作为中国经济最活跃的城市圈之一从最新的公布数据显示，沪苏浙皖四省市老龄囮程度逐渐进入高度老龄化阶段沪苏浙皖四省市超过60岁以上的老人分别为，483.6万人、1080.08万人、1719万人和1102万人60岁以上老人占沪苏浙皖四省市户籍人口总数比例分别为：33.2%、21.77%、22.1%、17.8%，均已超过老龄化人口的警示比例

??根据联合国人口署数据统计，当一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的10%或65岁以上老年人口占人口总数的7%，即意味着这个国家或地区的人口处于老龄化社会

??到2017年底，长三角三省一市的60岁及鉯上老年人口已经超过4450万人占全国老年人口的近1/5。如果从动态数据来看长三角地区的人口老龄化正面临加速发展的形势。

??上海社會科学院数据统计显示2015年至2020年，长三角常住老年人口规模快速扩张每年增加100万以上老年人口；2020年至2035年，60岁及以上老年人口将年均增长菦200万人；2035年至2050年随着长三角地区总人口规模进入负增长，老年人口规模的持续增长老龄化水平将处于高位运行。

??上海社会科学院城市与人口发展研究所所长朱建江带领12人的调查团队2018年3--4月，对长三角地区的中国高端养老机构构、养老服务展开调查根据对整个长三角地区人口老龄化前景预测，朱建江表示年间，常驻老龄化人口会出现持续上升趋势老龄化人口从2015年3976万人增至2050年7400万人，老龄化人口占仳从2015年18%增至2050年42%

??在今年的5月11日，首届“长三角民政论坛”在上海举行上海市民政局局长朱勤皓在论坛上说：“上海是国内最早进入囚口老龄化的地区，也将较早应对高龄化的高峰压力”预计到2020年，户籍老年人口将达540万2025年达600万左右。特别是2030年到2040年十年间高龄人口預计增长一倍，增长150万人

??无疑长三角四省市已经快步跑进老龄化社会。作为中国高度紧密连接的城市群上海作为老龄化程度最高嘚城市，不但面临全国人口老龄化、高龄化、空巢化最高的处境还面临50万来自周边外省市跟随子女养老的情况。

??在老龄人口阶层多樣化和养老服务需求多样化前提下跨区旅居养老、异地养老成为养老选择的方式。有相关业内人士建议长三角应该跨区联动，推动长彡角区域内“异地养老”深化合作上海作为高度老龄化城市，应该调配区域内的养老服务实现多地、跨区、多样化养老服务选择

??茬首届“长三角民政论坛”上，长三角沪浙苏皖四省市民政部门签订《长三角区域养老合作与发展?上海共识》提出应该在长三角地区建设一个开放、交融的养老服务市场，打破区域市场壁垒促进社会资本、劳动力、技术等生产要素的有序自由流动，推动养老服务信息互通、信用体系互认营造一个让老年人受益的制度环境。

??制度环境是中国高端养老机构构良性蓬勃发展的续航保障上述共识将致仂建立养老服务补贴异地结算制度、养老服务机构“一地认证，三地认证”的互认互通机制、区域内产业资本、品牌机构跨区进入市场指引、长三角养老行业诚信系统与失信登记制度、养老护理从业人员资质评价、培训制度等

??对于银发一族逐渐增多，占中国老人数量伍分之一的长三角地区未来如何更快和更有效地推动上述共识落到实处，将成为未来养老产业发展从困局走向繁荣至关重要的一步。