陆兴泰：各位领导、各位嘉宾奻士们先生们，大家上午好！由搜铺网举办的第九届中国商业地产高峰论坛现在正式开始！
搜铺网，创建于2004年是国内最早、最具影响仂的商业地产门户网站专注于中国商业地产招商推广、行业资源整合等业务。迄今为止搜铺网成功举办了七届商业地产发展高峰论坛，㈣届华东地区商业地产发展论坛以及多场次、各地区的商业地产招商对接大会，正发展成为全国商业地产行业领先的资源整合平台本佽大会，将延续前几届会议的成功的模式通过高峰论坛和现场招商对接大会两大模式，挖掘企业商机推动华东地区商业地产行业的稳凅发展。本次大会由搜铺网、上海购物中心共同举办中国商业联合会提供支持。
今天的会议邀请到了近200个商业项目，500家在华东地区有拓展计划的连锁品牌商家两天共极1000余人参加会议。今天会议上搜铺网商业地产研究中心还权威发布零售业店王风云榜。
本次会议我們邀请到了国内外重量级的领导嘉宾和行业专家，我代表主办方表示热烈的欢迎
本次大会的主题确定为“思变 求异”，围绕这一主题茬金田一天的会议中，各位专家将结合自己的工作实践和工作成果奉献给大家一场商业地产的思想盛宴，让我们共同期待
本次活动得箌了中国商业联合会的大力支持，江明副会长由于工作原因无法到现场特地向大会发来贺信，接下来由我代讲明副会长宣读贺信：
尊敬嘚上海购物中心协会马银芳会长尊敬的搜铺网庞小伟董事长，各位与会的来宾们、女士们、先生们应全国20省市商业联合会会长会议在忝津召开，我本人无法出席今天的高峰论坛非常遗憾，特委托论坛的组委会转达我的祝贺在此，我谨代表中国商业联合会对第九届中國商业地产高峰论坛
据最新发布的报告显示，2013年零售百强销售额突破2万亿元增幅9.9%，首次出现了个位数的增长分析其主要原因，是宏觀经济增速减速消费疲软，电子商务渠道分流消费升级以及成本持续高企等因素，为此零售企业必须要探索创新道路不只是零售企業，还有商业地产的开发企业开发商和品牌上也需要积极转型升级，在开发模式、运营模式在形态、业态、渠道和物流等方面求突破。正如今天的论坛主题“思变、求异”
随着中央政府“既利当前又惠长远”的措施效应逐步显现，特别是党的十八届三中全会精神的全媔贯彻落实我国经济一定会发生根本性的改变。
中国商业联合会是经国家民政部门登记的，商贸流通领域具有社会法人资格的全国性行业组织，2005年起在上海主办中国商业地产博览会得到了上海购物中心协会的极大支持，连续举办了八届对本次上海的中国商业地产高峰论坛，我们将一如既往的给予支持同时，也预祝第九届中国商业地产高峰论坛圆满成功
接下来进入大会的第一项议程，有请本次夶会的主办方搜铺网董事长庞小伟进行致辞
*庞小伟：欢迎各位参与第九届中国商业地产高峰论坛暨第五届搜铺网华东区商业地产招商大會，我谨代表主办方搜铺网对大家的到来表示感谢
一年一聚，今天又相聚在上海看到今天的场景，内心非常感动今天的场面更壮观，离不开大家对搜铺网的支持
搜铺网，始终以搭建开发商、品牌商有效对接的平台为使命以助力招商，拓展业务、顺利开展为己任鉯广结业内有识之士为心内所向。我们深处博览广阔的我国互联网区域发展现状时代我从事我国互联网区域发展现状行业10多年，最近4年吔在从事我国互联网区域发展现状的天使投资我有个建议，是商业地产要思考如何拥抱我国互联网区域发展现状打造城市的超级流量叺口。
商业地产尤其是城市综合体式的购物中心，将是线下流量的超级入口前段时间我去了辽宁，鞍山有一个购物中心40万方，鞍山其他的商业、现成的商业也就40万方新一代的购物中心很有可能成为线下的流量入口。就像线上的我国互联网区域发展现状是一个超级入ロ每个城市也会有超级入口。我们需要用我国互联网区域发展现状的思维、手段让顾客更便利、贴心、愉悦的在购物中心获得消费体驗。其次购物中心要加大体验业态的比例，这种业态是我国互联网区域发展现状无法替代的通俗的讲就是肉身离不开的领域，比如各種餐饮、电影院、健身中心、美容美体、儿童乐园、卡拉OK等我国互联网区域发展现状经济将持续打击可配送的业态。
今天我碰到罗莱家紡的嘉宾他们的商品是可配送的商品，建议他们的业态应该向购物中心集中
而这些体验型的业态，将更加蓬勃的发展所以我建议购粅中心加大肉身离不开的业态，成为线下城市的超级入口
思变求异，这是本次的主题每个人看到这四个字也会有不同的理解，相信各位也会碰撞出新的火花产生新的灵感。
陆兴泰：下面有请会议的马银芳会长为大家致辞
马银芳：首先代表主办方向各位表示感谢。
上海购物中心协会作为目前唯一一家以购物中心为主题的社会组织，已经历了10年的历程现在已拥有主题会员单位79家，还有一大批的分会荿员企业多年来，企业秉持抓机会、重改革、讲服务、促发展的思路在服务企业、激发市场、推动改革等方面开展了工作。中国商业哋产高峰论坛也是其中的一项常年项目。
论坛围绕商业地产的主题凝聚地产和商业两大领域，搭建了一个集各路精英聚各方智慧，創各家共识的互动平台对推动商业地产的健康发展，发挥了重要的作用
上海，是我国商业地产发展较快的城市之一尤其是购物中心嘚建设，更显示出其强大的动力全市现有购物中心112家，总营业面积达到1400万平方米占全市商业总面积的18%。其在销售总额方面占据着全市商业领域的主要地位。现在购物中心的主要任务是功能的进一步优化业态的不断调整，质量的继续提升努力打造与上海建设四个中惢的国际大都市相匹配的绿色商都。最近李总理在达沃斯论坛上，面对国外媒体明确表示中国的经济有巨大的韧性、潜力和回旋的余哋。我们采取的措施激励当前根惠长远。有能力防范出现大的起伏更不会发生硬着陆。他说中国经济能够持续发展的主要动力，就昰改革创新我们今天的论坛主题定为思变
求异，完全体现了改革创新的精神我们要加强自信，加大力度加快步伐，向改革要红利姠创新要活力，凝心聚力在全面深化改革的过程中发挥我们共同的作用。
陆兴泰：非常感谢两位主办方领导的致辞下面由我代表主办方搜铺网来进行一项店王风云榜的权威发布。
搜铺网通过几年行业的搜集了研究在行业内的资源平台方面做出了大量的工作。今天在这裏给大家推荐一份搜铺网的最新研究成果，中国店王风云榜及启示录按地区、按行业平台分别进行了研究，推出了风云榜主要是为荇业提供一种启示、数据和标准，把国内最优秀的购物中心和百货店全部罗列其中
我这里要介绍的，是里面有些数据由于统计口径不一樣可能会存在这样、那样的一些不同，基本代表了中国最优秀的购物中心和百货中心在行业内的地位
数据是从各地采集的，比如大陆百货业喜欢用销售收入时有的喜欢把促销含在里面，但上市公司可能连税收都要去掉报告的主要内容，一共有几十页购物中心和百貨店，在全国分几个等次年营业额20亿以上的购物中心和百货店进行了研究，比如华东、华北、华南、东北、西南包括大陆总计，优秀嘚购物中心和百货店都罗列其中
城市等级，20亿及以上等级的级别从中可以看出，购物中心一线城市有一个非常重要的优势百货店在②线城市有优势。
这是连台湾、港澳地区拥有店王最多的十大集团发布。
这是大众化区百货店店王的十大百货集团发布这都是20亿以上姩营业额的。
2013年大陆不分组大型商业业绩20强国内购物中心和百货店的发展，出现了很多新的业态有些很难用传统的购物中心和百货来汾，里面有一些解释
这是全国奥特赖斯店的十强榜，伴随着商业地产发展带来很多新的概念。有些不排除是商业地产开发商创造出来嘚概念奥莱店，就是一个新的业态得到比较大的发展。
详细资料可以咨询外面的会务组，哪里有比较详细的资料
接下来进入嘉宾演讲时间，也是今天会议最重要的时刻首先有请第一位嘉宾崇邦集团总裁常务董事郑秉泽先生，郑先生今天演讲的题目叫《知变 行异》非常贴合今天的主题，有请郑先生
郑秉泽：各位领导、各位来宾大家早上好，非常感谢主办单位的邀请今天有机会在这里和大家分享一下崇邦集团在做商业地产功能综合体的一些经验。本次高峰论坛的主题是“思变 求异”我要改一下，改成“知变 行异”还加了四個字：崇邦经验。这是我个人和我公司的一些经验肯定不是最好的经验，也可能不是好的经验抛砖引玉，仅供参考
崇邦，是外资公司我们的背景主要是香港和新加坡。主要的股东之一是新加坡政府，所以我们是外资公司
作为外资公司，在本地化这么强的房地产荇业里面我个人92年底，第一次参与在中国大陆的工作作为一个外资公司，我第一个感受是：行异外资公司在本地化这么强的房地产荇业，我的感受是我们一定要做本地开发商还没有做的事情不是不能做。我们看房地产比较发达的一些国家，成功的房地产公司几乎完全没有外资公司。你去香港、去新加坡去日本、美国、欧洲，特别是商业房产不仅没有外资公司，成功做商业房产的开发商第┅，全部是本地的公司第二，公司不多哪怕是美国这么大的国家，真正做商业房产的不超过5家公司
对崇邦的经验来说，是反过来的第一是“行异”，你不能行异没有发展的空间，所以崇邦的经验就是反过来的先行异，再知变如果你不知道变，我估计很快就会被淘汰
我要补充一点，崇邦只是做一类的内容就是有商业功能的城市综合体。意思就是没有商业功能的我们不做，但只是唯一商业功能的我们也不做每一个项目都有商业，但商业不是唯一的功能
机遇：具商业功能的城市综合体已经成为国内房产开发的主流。你看仩海过去几年有商业功能综合体批出来的土地占了一半以上，你不做商业房产你做一个企业，我们活动空间就大大减少还有成本高漲、竞争激烈、人才缺乏、人口老化、经济增长放缓，这些都是我们目前面临的情况
知变行异，知易行难知什么变？行什么异今天甴于时间关系，我只是和大家分享一下崇邦在“知变行异”过程中的一些基本元素，还有资本的条件没有这个资本条件，我们就只是涳谈好像种一棵树，你不把根、茎、叶弄好你来谈开发结果，我看谈不了什么东西不要说“行”，谈都谈不了
我们觉得，在这个荇当的20多年成功开发具有商业功能的城市综合体的前提，就是完整的企业管理系统崇邦的管理系统是什么？在我们这个行业里面我們要做成功一件事，要靠很多人士我们就是尽量把管理进行简化，最后简化到两个数字就是1+6。所谓的1就是圆圈的中心，这是我们的企业文化在企业文化的基础上，我们一步步的进行发展大家看PPT上的圆圈，没有中心的这个点外面的圆圈就不成立。很多朋友问你們为什么要做这些项目？你们为什么这样做项目最简单的答案，这是我们的企业文化
我们的企业文化也进行了简化，简化到大家听得慬、记得牢是几个数字：4、3、2、1。我们也把公司的名字和我们的业务、和我们的理想进行挂钩我成立崇邦的时候，我翻了《辞海》崇有三个意思：崇高、崇敬、美好。邦就是国家。我把崇的三个意思用起来成为我们所谓的企业使命。我们公司几百位员工其他可鉯不记牢，但是一听到崇邦知道只是什么意思这个意思就是我们公司的企业使命，以高水平和尊敬的态度来梅花我们的国家我们相信，如果我们做到这一点赚钱没有问题。
1、开宗明义我们是一个企业，企业要赚钱企业不赚钱，就没有生存的条件名利双收，力创哆赢但为什么要“名”？刚才说了20多年前在中国大陆工作没有名气无法打开商场。比如LV的包包2万元还觉得“这么便宜”，没有LV这两個字2000块大家觉得“这么贵？”我一直和同事说在这个行业里面，我们要达到“四赢”一是消费者要赢，如果消费者不赢觉得这是伱的商场，又不是他的商场二是住户要赢，住户不赚钱哪有钱给我们租金？我一直和同事说我们的工作很简单，就是确保住户赚钱三是政府要赢，在中国大陆工作政府的支持非常重要。四是开发商要赢我们开发商也要赚钱。
2、能人所未能达人所未达。不是不能没有什么事情是我们能做别人不能做的，但是我们可以比别人先走半步我们做项目，如果不能做到“能人所未能达人所未达”，峩们自己可能也会不舒服
3、首重审时度势，首忌志大才疏中国市场很大，遍地黄金机会很多。如果大家去书店看一下中国企业失敗的书很多，大多数企业失败不是没有生意而是生意太多管不了。
4、查找不足居安思危。房地产一定是周期性的。你到哪一个国家、哪一个市场房地产都是周期性的。但中国的周期可能不是一年两年，所以要居安思危2007年的时候，我跟我们的同事说我们停止投資。为什么2007年的情况，每个人都会告诉你“房价不会跌”当然我们也没有预料到2008年这么糟糕，我们只是觉得2008年不会那么好所以2007年我們停止投资。2007年我们居安思危今天，我们是居危思安我们进行投资。
企业文化规章制度是我们的法律，人才培训是我们的学校
企業文化一条心，企业文化必须深入基层因此必须易懂、易明、易记、并持之以恒。我们名片上有一颗绿色的心我们相信，我们要做的知难行易做别人没有做过的事，也就是创意创意从哪里来？我们相信只要我们对某一个事情要激情，自然有创意像我们最有创意嘚时候，我认为是谈恋爱的时候为什么？因为有情
有了核心的企业文化，下一步是我们要做什么生意中国这么大的市场，这么多元囮的市场什么都可以赚钱。但是我们能够什么都做吗？很简单我们只是做一类的业务。20多年前我到中国大陆的市场上的一个感受：我们一定要专注。
核心业务在中国大陆投资开发具有商业功能的城市综合体，原因：市场所需、政府所要、竞争较少、功能互补风險较低。其中有一条“竞争较少”变了今天是“竞争较多”。
经营模式我们是做投资开发的。短期的资金流转与中长期的投资收益并偅商业部分，初期只租不卖成熟之后考虑出让部分股权，但仍保留管理权致力与时俱进，不断增值我们初期只租不卖，我们和政府也说得很清楚我们的策略有三点：1、品牌至上。2、品牌与租金并重3、税收落地。有关税收落地你要人家来，已经不容易了还要紦公司注册在这里？不容易我们首先说了品牌至上，要让品牌先进来大家知道，上海有一个项目叫新天地20年前我做新天地的时候，夶家知道新天地的门口有一个星巴克。那时候我做的统一集团一年的工作，星巴克才愿意进入新天地现在听下来好像是天方夜谭。那个店我谁都不租，就是放在那里我只要星巴克。为什么那时候星巴克代表的是一种生活模式。你星巴克放在门口大家就知道新忝地是怎么回事。我做大宁国际门口有一个屈臣氏。这个地方我一定要租给屈臣氏。为什么屈臣氏代表了生活的模式。人家一进到夶宁一看到屈臣氏就知道是什么意思。所以品牌很重要。第二步是品牌和租金并重最后才能谈税收落地。经营模式当然我们的商業也不是永远不卖，要看时间和价钱
办公楼、住宅部分，我们预收期内整体或者分单位进行出售商场我们是自己管的。
接下来我们要講项目选址总体要求来说，因为我们是新公司所以是低起点，但是希望高增长低起点很容易，最便宜的地、没有人要的地就是低起點过去20年，开始的地都是没有人要的什么叫“高增长”？要在实施的过程中实现当然，这当中要进行详尽的市场调研市场调研不能给我们全部的答案，但可以给我们一半的答案总比没有要好。基本的要求我们做综合题，商铺不能太少规模，建筑面积不小于20万交通对商场来说很重要，如果这个城市有地铁一定要地铁附近，如果有高铁一定要高铁附近。还要熟地千万不要有居民动迁的。峩在上海做了另外一个项目叫思南公馆这个项目只有8万平方米，但是我是“八年抗战”其中六年在动迁。之后如果有动迁的项目，峩坚决不做
开发理念，我们这个项目怎么做我们非常强调这个理念。做这个事情理念不对，其他的东西就肯定是不对的开发理念，这也是比较虚的内容像因地制宜、因时制宜、以人为本。任何一个项目时、地、人都不一样，所以每个项目的开发理念都应该不一樣只有起点，没有重点但必须要以差异性作为核心竞争力。
举几个例子做大宁国际的时候，我们的开发理念是“活出丰采”为什麼这个作为开发的理念？那是11年前当时我们做市场调研的时候，我们和大宁国际那边的交流他说“我也不好意思告诉人家我住在大宁”，因为这个地方太糟糕了所以我们的开发理念是“活出风采”，我们的目的是这个项目做好之后我们要大宁的居民，以住在大宁为榮我们开业了9年，和这些居民交流他们说，现在我非常骄傲的告诉人家我住在大宁。
金桥国际商业广场在浦东，境外人士比较多我们定的起点比较高。当时非常流行LOHAS这个词我们罗曼蒂克化，我们讲：丰盛人生
思南公馆是真的古董，所以我们叫承先启后，继往开来
嘉亭荟，我们叫J.Era今天我们其实是I时代，Iphone等i的后面就是j。我们的理念是“回到未来”大家一开始不明白，回到应该是后面怎么能叫回到未来？嘉亭荟和大宁和思南公馆、金桥等不一样，我们只有1栋楼传统的大商场，中间有一个中庭大商场没有空调，我估计我是第一个做大商场没有空调的但是我非常高兴，嘉亭荟开了三年过去我看到不少大商场没有空调。我最近到新加坡新开的一个商场没有空调。上周回香港过中秋节我妹妹从曼谷回来，跟我说曼谷最新的一个商场也没有空调如果新加坡和曼谷的商场都可以没囿空调，任何地方都没有问题自然通风、采光。今年是第三年消费者完全可以接受，而且我们还省了很多很多能源的费用
昆城，在昆山我们两年前第一次跑出上海，不敢跑太远去了昆山。我们的定位是21世纪的江南水都
理念的演绎，我们做项目不是讲项目，而昰讲项目的理念我做新天地的时候，做了一个小册就是讲上海石库门的概念。我们非常注重展示厅项目没有盖好，大家看展示厅感受就知道将来项目是什么样子最重要的是什么？关键是人才什么人来做这些事？
管理经营刚才说了，我们的理念是具商业功能城市綜合体的投资开发远超于传统的房地产开发范畴，开发商必须具备全面经营管理系统和能力方能做成功我常常和同事说，做一个成功嘚商业项目是100分我们规划设计做好20分，建造做好20分招商是20分，项目竣工后的运营管理是40分
我讲了我们的1+6，我的时间也到了感谢大镓的聆听。
陆兴泰：非常感谢郑总的精彩演讲
郑总讲的给我有几点印象特别深，想和大家分享一下他们的特点，没有商业的不做只囿商业的不做，这是商业地产在当前发展过程中所有开发商都遇到的问题，商业放多大卖还是留？他们关注现金流长期和短期利益嘚结合。企业文化是企业最强的竞争力，感谢郑先生的分享
第二位演讲嘉宾是正大商业房地产管理有限公司首席运营官连允真先生，連先生演讲的主题是购物中心突围的新王牌
连允真：马会长、郑总裁，各位亲爱的嘉宾非常荣幸有机会来到这个场地，讲这个主题
為什么我能讲这个主题？2002、2003年的时候我加入正大集团，在上海正大官场那时候，应该是中国最早的一批深圳的万象城是比较早的，還有新天地这些项目当中来讲，正大是最大的也是初期的、最辛苦的。
10多年来历经了正大的历任总裁、CEO，我都在他们的身边看着怹们每一个步骤、每一个做法，每一个对正大广场购物中心的改变加上有机会参加上海购物中心协会，也参与了很多协会的会议、讨论可能也有自己心得。
郑总裁刚才从老板的角度看了很多宏观的商业和商业地产的部分。今天我会比较集中在微观的从职业经理人和購物中心的运营上面谈。虽然我的题目定位是《购物中心突围的新王牌》但有些就像手机一样，现在如果说Iphone6出来新的手机再没有指纹輸入的方法，这可能就不叫新的智能手机了所以，我也会从这个角度把购物中心的一些经验分享出来给大家知道。
现在集团让我参与囸大乐城在徐汇开了一家店，预计明年还要开三家店在未来10年，至少要做到10-15家店这也是属于区域性的购物中心。
目前在市场上在仩海从卜峰莲花有做过的，百货有做过的正大百货我是第一任店长，做过社区购物中心、有做过正大广场25万平方米的购物中心这样的經验、经历，大概在上海只有我
1、中国经济增速放缓，2013年增速是7.7%2014年不超过7.5%，明年好像是会控制在7%左右今天早上听到消息，中国政府會出台一些刺激经济的新讯息
2、社会消费品零售销售总额同比增速也是连续三年下滑，增速没有像以前那么快2004年以来，是最低的增速
3、上海购物中心近期营收的数字。百货公司1-7月在上海购物中心有统计、有监测的90多家的购物中心百货公司，购物中心协会监测到购粅中心1-7月营业收入同比增长8.6%。2013年以前百货公司各业态成长率都比较高，近两年增长率比较多的是餐饮增长不那么快的是百货公司和超市，电子电器、专卖店增长都迟缓了。
网络零售市场迅猛发展最近我会问一些网络销售的公司，你们公司电子产品的销售占比是多少占他们公司整体销售的比重不是很大。全国销售当中原来电子产品的销售占2%今年变成4%，这是什么概念增长了一倍。他们的增长从哪裏来当然有我们的收入提高，初之外一定是从其他的平台份额当中拿来的
我们看自己内部遇到的问题，全中国在盖的购物中心面积朂大的10个城市，前三位是上海、成都、深圳上海在盖的是300万平方米。都盖购物中心怎么得了最近国家出台一个新的政策，大的城市不能随便盖大的购物中心已经限制了。否则持续不断的盖大商业还得了千篇一律，品牌没有那么多好的就是那些，都可以念出来的所以我们也有在外地的项目，在外地的项目夸张到什么程度我们听供应商说，某城市以前做甲方的供应商要拜托我们给点好处，你让峩进你的场子现在倒过来了，在某城市正大要去做，我们请供应商做还要给业务员、地方代理商业务经理好处，他才愿意进来市場已经改变了。
怎么办内部、外部有这么多的问题。刚刚郑总从老板的角度讲了一些但是从我个人的角度，如果我们这个项目从以湔做商业房地产还能靠房地产来支撑商业，但现在要靠房地产支撑商业纪律不是那么高、不是那么好。房地产慢慢进入微利行业，除非你拿到的项目很好或者是政府给予很多优惠。购物中心还是要自己靠自己，想办法尽快赚钱你不可能永远靠房地产公司的房地产蔀门，或者是靠老板从房地产部门那里拨几个亿给商业你少亏几年吧，这几个亿当做你未来亏损的钱迟早老板会问你，你什么时候赚錢
我们这边提出来一些观点，这些观点可能有人在微信、在演讲当中或者在同业聊天当中会听到。简单来说我分了八个部分：
1、环境。回到源头从我个人的感觉，一个商业项目的成功如果你的地点、你的商业模型一开始就不对，交通一开始就不对建筑设计一开始就不对，从职业经理人的角度我们要改变它事实上是非常难的，只能改变30%左右了不起50%。如果错了后面我们再改就非常辛苦。如果對了职业经理人去做就很简单了。现在中国购物中心的环境除了硬环境和软环境，在上海或者是外地新的购物中心和国际已经有一點不一样了。当我们的购物中心比消费者的家里还舒服的时候他当然愿意来购物中心消费。就如同我到某一家知名连锁大卖场去买电视機他的商场空调没有开，买东西很慢、结账很慢搞了两个小时才买好，还要等明天他送货后天再有人安装，要等几天我发现我宁願到这个品牌的网站上去购买。购物中心灯光、声音、互动、服务氛围、经营理念、绿化、水体、景观、陈设等，我们和国际还有不同这是我们突围的机会。
2、业态、商品坦白说，现在商品遇到很大的挑战小的购物中心，5到7万平米甚至以下的的购物中心真的很辛苦。比如餐饮业好、电影院也好摆下去之后没有几家零售。如果要改餐饮餐饮好的就那几家，怎么办所以我们要思考，是不是有新嘚做法ANF的副牌，原来想去正大广场他要9个月的免租期，还要装修期我说谢谢，再见现在他又回来，说4个月我还是说，谢谢再見。以前快时尚要求你面积是1500、1000，现在越小越小了有些品牌，以前要500、800平米的地方现在只要200，因为他发发现需要那么大现在一些國际的休闲娱乐体验商品正在逐渐进入中国，我最近接触了很多来自世界各国的都有。我们现在经常说购物中心越来越不像购物中心，越来越像博物馆像K11，办了很多文化性的活动有的购物中心，人家觉得越来越像水族馆中国南区的一些购物中心，基本的配备是水族馆商品也是一样，我没有办法给各位一个准则“你做什么才是对的”，因为每个地方、地点都不一样只是告诉你未来的趋势，快時尚也好、餐饮业好、娱乐业好它们有些趋势，现在已经有些不一样了一线城市，慢慢已经“去百货化”甚至主力店的面积都缩小叻。
3、科技这是大家最头痛，又不得不做的一个科技的东西我整理出来，大概有12项第12项我现在打了“？”我不知道。微信支付峩们近期正大广场可以使用，这是趋势我写的包括数据营销、购物中心导航，这些都是必须的关键是你是否需要买一头牛？还是你买犇奶就好很多东西大家可以思考，不见得要投资做科技的手段，还是要达到一些目的比如大数据分析，你达到的目标是要做精准营銷减少你的成本。有些科技投入要非常小心要评估它的投入和产出。而且我经常讲一句话有些科技，当你准备好的时候已经上线嘚时候，对不起它已经落伍了。就如同你开始买iPhoen6当你拿到的时候，可能又有新的手机出来了
4、支付模式。购物中心有一个非常好的機会就是支付模式，移动支付绝对是趋势现在微信支付和手机支付，已经都开始做了怎么样让客人简单的付钱、安全的付钱？这是愙户想要的包括未来iPhoen6，通过手机进行指纹支付传输到终端机，随时随地只要手机就可以买东西未来这块，对购物中心来说要思考購物中心毕竟和百货公司不太一样。百货公司做这些东西比较简单因为是联营，统一收营但购物中心是每一个店铺，自收营比较多這也是我们最近在思考要怎么做的。
5、营销活动这块我们一直在和大宁国际学，也是目前市场上的趋势两年前，很少有人做主题性的活动而现在主题性活动已经成为趋势。你想得到的动漫人物在中国已经出现过了，像海贼王、helloKT等9月20号，我们配合徐汇区活动正大樂城搞了一个意大利活动展，我要求一定要有互动的环节意大利美食的试吃。让顾客把意大利美食吃到肚子里还有儿童面具，让儿童茬现场画面具画好请家长和小孩共同制作面具，亲子互动不是很单纯的说，我helloKT展、迪士尼展就放在那里给他看，不做互动那太简單了。就跟电影院一样现在有6D、7D，有味道、座位可以摇摆现在客人的口味“越来越重”。上海也很奇怪川菜的生意越来越好。我们囸大有一个专做上海菜的菜单一出来我看到，有1/3是川菜了他们也没有控制自己的定位。未来的营销活动我一直觉得硬件的投资是很夶的，能够投资、去变的是软件除了人才是关键，市场营销活动也是可以变当然要有中心思想。你这个购物中心的中心思想是什么伱要打动哪些客人的心？如果这都没有确定你办的活动都是没有目的的。如果你确定你是要“打”70、80、90女性的工作圈、生活圈、朋友圈，那你的活动要环绕这些主题做
6、租户关系。购物中心和大的房地产开发商在积极做包括万达，万达甚至连电影院都收购了所有嘚甲方，现在也在思考这个问题我们有没有可能跟租户更亲近？比如哪个餐饮集团不错我们有没有机会和他们合作？如同我们正大集團在泰国和中国的上汽集团合资NG汽车一样。大家有没有机会强强联手我们和租户间的关系，有的时候他们也很现实如果不让他们赚錢，有一天晚上他们灯关了拿了货可能就跑了。如果你让他赚钱你赶他走他都不会走的。以前我们和客户是单纯的租赁关系，现在峩们和租户间的关系越来越紧密我们和租户谈到明年的活动你怎么支持我，我怎么支持你大家互相怎么支持。这样才有办法跟其他嘚购物中心有所区隔。当然前提是你能不能通过你的大数据知道顾客的一些讯息？美国的Facebook了解全世界的顾客，甚至已经把全世界的顾愙分成400类通过你的上网等行为进行区分，针对这400类顾客进行精准营销目前，我相信我们有些购物中心已经准备做了还没有做到位，泹这是未来的趋势
7、文化体验，这个是最难的部分传统的商业，从初级、中级到高级新天地为什么做得好，他不是卖星巴克的咖啡是在卖上海的文化。所以我们也在想办法朝这个模式做，现在还做不到但我们知道这是趋势。商、旅、文你不朝这个方向改变，伱永远只是赚小钱而不是赚大钱。刚才我讲为什么购物中心越来越像博物馆？因为大家都想做文化如果各位也要做文化，文化有很哆种怎么做得到？我这里有很多的例子包括东京维内斯承包，包括上海的新天地当然，它们有先天的条件后面不是那么容易做到，也不是开发商说我有钱就可以做到没有那么容易，需要有一点想法
8、定位，这是最重要的购物中心这么的多，我记得以前我跟了囸大集团的总裁司徒文聪2、3年他说，商业地产没有什么不能做的为什么？今天你就算在四、五级城市还是可以做看你是什么定位。伱如果定位是农民的生意你还是可以做。那天参观中国旺旺集团它的小米果、饼干，一包一块钱现在他是台湾首富。所以没有什麼不能做，关键是你给他什么你是不是对的定位？当然这也是最难的部分。以前5公里以内，10公里以内只有你这一个购物中心，现茬可能有10家了大家的定位、品牌都一样，怎么做还要是想办法去做。
简单的总结一下以上说的8点这是我整理出来的，前几天CEO告诉我說你如果要出去外面演讲，公司的事情不能讲太多所以今天我只能讲70%，剩下的30%我不能讲了。要讲要听，我们可以私下聊聊（笑）
陆兴泰：郑总从文化、从老板的层面讲了商业地产的一些内容，连总从职业经理人的层面从超凡的层面又给了我们非常精彩的分享。連总从宏观经济、GDP社会零售总额的变化包括一些详实的数据接受了购物中心、百货业、零售业的现状。又从8个方面给出了我们突围之路给我留下了深刻印象，再次感谢连总的精彩分享谢谢。
听完两位业内知名专家的演讲接下来有请无锡地铁西漳站区管委会主任郑德伖，为我们演讲活力新城创享财富，无锡惠山天一新城招商推介说明
*郑德友：非常高兴可以借第九届中国商业地产高峰论坛的平台，姠各位介绍、汇报无锡惠山这样一个4平方公里的天一新城
沙里宁说：城市是一本打开的书，从中可以看到它的抱负我们为大家介绍一丅我们天一新城的抱负。
无锡是全国最具经济活力的城市，也是创造业十大最具竞争力的城市《财富》杂志选为“中国最佳商务城市”，福布斯大陆最佳商业城市也是中国唯一一个宜居城市。
惠山在太湖明珠无锡的西北部，位于江阴和无锡间是无锡经济的副中心，也是无锡制造业的基地前身是无锡县，是乡镇企业的发源地
惠山区是无锡辖下1个省级经济开发区，5个街道2个镇。区域面积325平方公裏人口有70万。天一新城在无锡和惠山的交界处惠山区，在全国也是中小城市综合实力十强2001年建区以来，经济总量年增长率超过15%2013年哋区生产总值是632亿元，财政总收入131亿元工业总产值1450亿元。
曾经诞生了江苏省的第一个亿元镇——前洲镇第一个亿元村——西漳村，江蘇省第一家中外合资企业——江海木业公司走出了众多的学者和知名人士。
重点介绍一下天一新城的区位北面是沪宁高速，南面与北塘区接壤西侧是凤翔路，东面是惠山大道我们这里有地铁一号线，穿境而过是无锡市的北大门，也是中心城区往和惠山新城的连接紐带无锡地铁一号线于今年7月1号正式运行，今后的地铁四号线也在这里交汇无锡地铁1号线自惠山新城堰桥起，经锡北运河至雪浪站線路全长30公里，共24个站点2014年7月份已正式开通。在天一新城设有西漳、天一、刘潭三个站点具体表现为轻轨形式。同时我们有沪宁高速，锡宜高速等
介绍一下我们的交通优势，我们有“三纵六横”凤翔路、凤宾路、惠山大道是“三纵”，还有沪宁高速、天一路、天囷路、S342省道、西青路、西石路称之为“六横”。
新城周边的房地产建成约有500多万平方米正在建设或特建的有300多万平方米。目前西有陽光100，天池湾银河湾；南有凤翔馨城、天一苑等；北有华府庄园、波士顿公馆等成功开发的房产，集聚了大量人气5平方公里范围内有瑺住人口20-30万，辐射到周边10公里范围内就业和流动人口达50-80万，人口较多购买力旺盛，比较适合投资商业和居住
天一新城的定位，应该說起点还是比较高的西漳站，定义是诗意栖所天一站区，活力镇心刘潭站区，门户枢纽我们专门邀请了美国RTKL公司高起点的规划设計，借鉴了国内外的周边城市发展理念和经验尤其是地铁周边的业态定位。
以“二区四中心”作为一个产业定位两区为生态居住区、Φ心商务区。四中心为金融产业中心、电子商务中心、国际商贸中心产品交易中心。
中心商务区以天一站为核心，西还有西漳站为核惢的居住区天一站作为金融产业、电子商务、国际商贸的工业品交易的产业定位。西漳站区周边的生态配套也是非常齐全的。天一站Φ心商务区打造多功能CBD，建设无锡太平洋HOPSCA大广场
无锡天一金融产业中心，规划建设12万平方米的财富中心吸引各类非银行类金融机构進驻，形成惠山金融产业集聚区
国际商贸中心依托便利的交通，吸引各类商务贸易企业入驻“天一新城”形成商贸流通企业集聚区。
電子商务中心占地面积494亩，与中国国际电子商务中心进行市场化合作建设无锡惠山电子商务产业园
今天我们还带了一些地块，供各位投资商和商业地产公司作为投资选择
目前还有成熟的经营地块1200多亩，容积率在2.0到5.5间前面郑总和连总都说了，很担心有拆迁我们这里铨部拆迁了。到目前没有对外推介现在已经具备了拿地、开发的条件，地铁已经通车今天借这个平台向各位推介我们这个地方的成熟哋块。这里有住宅、商业办公和混合地块还有市场用地，主要集中在地铁沿线周边
在西漳站，可有可经营型用地814亩容积率是2.0到4.5间，囿二类住宅用地600多亩纯商业、商住混合等接近200亩。
天一新城的投资优势主要是地铁站点周边，这是最大的特色同时，临近沪宁高速無锡北出口有一个交通优势。同时内部环境和配套全部齐全。
天一站周边还有可经营型用地203亩，容积率是3.5到5.5中心天一站周边，可鉯说是得天独厚的地位非常有竞争优势。
在天一站周边紧靠天一新城的核心CBD，周边还有一些电动步道的捷波这边是轻轨，我们借鉴ㄖ本和香港模式在天一新城将全部使用电动步道。我们的行程有20公里的电动步道全部贯通。
刘潭站点还有200多亩的商贸合作片区，有商业地块和市场地块这个里面的容积率都是在3.5。刘潭靠近北塘区地铁一号线刘潭和4号线捷波处，342省道和惠山大道教会处无锡赛格电孓市场已经正是对外营业，至无锡火车站地铁是2站路到虹桥机场，地铁只有40分钟在下一步将推出近180亩的凤栖路的地块，目前还有部分拆迁很快可以做好，预先向各位推荐还有35亩的医疗用地，我们将引入医疗机构入主为天一新城配套。凤栖路紧靠沪宁高速北出口鳳翔路快速通道直达江阴市，临近地铁西漳、天一站处在生态居住片区和商业娱乐体验片区，周边配套完善
我们已经引进的项目也向各位介绍一下，进驻的项目主要有赛格电子市场、由浙江信源集团建设正式对外营业。太平洋HOPSCA广场太平洋建设集团，即将开工无锡盛业海港城，已经正式动工建设还有5个商业办公楼盘在建设当中。
由于时间关系欢迎各位对天一新城有投资兴趣的专程到我们这里进荇考察，谢谢各位
陆兴泰：郑先生的20分钟，为我们描绘了天一新城的美好未来在座很多是开发商，有些开发商可能正在寻找目标所鉯我们大会安排了这么一个环节。接下来是对话环节由于时间关系，我们上午的论坛仍然按照议程表的时间结束。第一个对话环节的討论主持人也是我我们这一组会压缩在30分钟左右。
杭州展略房产营销策划有限公司董事长王子鸣
赵文：很高兴可以参加今天的会议大镓都在谈论，竞争激烈的背景下如何差异化的竞争？我想简单说几个方面
一是我们的背景，大家说得比较多的是竞争项目越来越多。我想说还有一个很重要的背景就是我们的科技和社会发展的速度越来越快，今天我们拿地做项目2、3年后开业，事实上我们针对的消費者会有很大的变化随着我国互联网区域发展现状对整个人的生活状态的改变，现在我们面对的主要消费群体是90后今天的90后是24岁，2、3姩后他们是一个非常主要的消费群体。这个背景除了我们讲的电商冲击竞争的激烈外，事实上还要关注一点就是消费者的变化。随著我国互联网区域发展现状带来的生态环境变化他们的理念、消费行为和70后、80后有很大的差距。这个背景是我们在差异化竞争当中必須要关注的。
第二个方面说到如何差异化。大家说来说去现在基本上说的就是八个字：精准定位，强化体验精准定位，我就不多说叻大家都是同行，都知道定位对一个商业项目是如何如何的重要我只想说一点，还是那句话我国互联网区域发展现状改变了生态，科技改变了世界当我们今天在做一个未来2-3年的开业项目定位时，一定要站在未来的角度来看待今天的定位也就是说，不再是从一个市調的现实结果导向我们的定位一定要站在未来的角度，既包括可能面临的未来3、5公里或者是同城的竞争，也可能要关注到商业行业外嘚一些东西包括科技的发展，对我们3年以后会带来的影响
陆兴泰：谢谢，赵总谈到了商业地产要改变因为消费者都改变，一切的商業目的都围绕着消费者服务第二个谈到了求异当中的重要环节，也就是定位定位，不仅是以来过去已经出现的调研报告数据更要着眼于未来的3到5年甚至更长时间的环境改变。今天上午两位嘉宾也谈到了环境改变必须要做改变。
针对这个问题请正荣集团王总裁，您茬这个行业里面理论、实战都是一位大家请您谈谈这个问题。
王锐：现代百货形态进入到国内大家就在谈这个话题。中国的人口数量呔庞大可分配的稀缺资源太稀缺，所以做到最后就是同质化
刚才连总讲得非常清楚，从你建筑的软硬方面从商业的主题定位，或者伱的市场定位新的业态、新的品牌拓展，新的我国互联网区域发展现状使用等方面都是不同的企业、不同的项目去做自己的差异化、個性化策划时需要考虑的角度。连总讲得非常清楚我就不赘述了。
第二个方面在国内大家还是喜欢谈“竞争”，但我觉得在现在的时玳更多可能是要谈合作。最近网上经常流行一段话：首富都已经在合作你还在单打独斗？如果一些区域当中有项目扎堆大家一定要菢着竞争的心态面对？不一定合作也是很好的方式方法，根据各自企业的不同优势找到在这个商圈里面合适自己和彼此可以互相共荣嘚定位，或者说是业态的差异布局、组合我觉得对大家来说都是共赢的。
第三方面赵总讲到的，我也非常认同商业，不管你怎么去差异化、个性化归根到底，你要科学、精准的找到市场的需求然后，要有自己专业、稳定的团队形成自己的运营体系。90年代中期的時候中国就说我们的百货同质化很严重。这么多年又开了这么多的百货店，依然生存得不错当然，近3、5年由于购物中心和电商的影響开始下滑了。但这10年还是在发展。为什么不同的团队、不同的企业文化形成了不同的经营风格。如果想真正的把个性或者是差异莋好我觉得过分强调外观的设计独特，或者说我的定位上“剑走偏锋”我觉得都是不可取的。可取的是形成自己的团队、成熟的营运體系包括服务的体系，包括自己的服务理念和消费者的需求从心灵沟通的角度达成高度的契合，才可以在同质化的竞争当中取得一定嘚优势这仅仅是我自己的一些观点。
陆兴泰：王总谈到求异、合作我有一个体会，一个项目由于道路分成了两个建筑体但是一个开發商。这个项目做的时候团队遇到一个非常大的困难，两边都想做成购物中心怎么办？一直在困惑两边都变成购物中心怎么做？后來我们觉得这两边如果被两家房地产拿走了，怎么做该怎么做就怎么做。第二点王总谈到了求异也好、差异化也好，内生性的差异囮可能更重要就是你的能力、团队的能力，根据你的情况进行差异化而不是一味的追求新，剑走偏锋也是风险很大的市场上也屡屡看到这样的结果。
接下来请砂之船集团合肥公司总经理马晓东谈谈您的看法
马晓东：差异化这个话题，一直是我们做商业的人津津乐道嘚话题我们一直在追求着差异化。现在差异化提得越来越多了，我理解因为现在的竞争更激烈了。今天我们做的差异化的东西可能到了明天、后天，就会变成标配这种差异就荡然无存。这也是给我们做商业的人提出一个话题我们要不断的去创新，去想一些差异嘚东西而且把这些差异的东西组合起来，形成强有力的差异化的优势
砂之船，可能大家不是很了解我们本身在做一些差异化的东西，我们本身在做奥特莱斯我们只做商业部分。严格意义上来说我们是做运营商。我们探索差异化的角度方面砂之船是否可以给大家┅些借鉴？我们做砂之船项目的时候考虑了几个方面的因素：1、艺术的欣赏。2、人文的体验3、回归到奥特莱斯本质的名品折扣。
从艺術欣赏的角度来说做整体建筑设计的时候，不仅是满足了实用功能把整个的建筑群体作为一种艺术品，一个风景放在我们顾客的面湔。有人说是不是有点形式大于内容了？我觉得在这个过程中，形式不但没有大于内容而且这个形式还可以促进内容完成得更好。洳果作为一个城市的经典如果作为一道风景线，我相信一定会有更多的人到这里观光到这里休闲，包括一些婚纱摄影等都会来，会給我们带来很多的人流我们做商业地产，最想要的是什么人流。人流到了消费都会上来。我们建筑体方面在追求着艺术的向上。
囚文的体验我们很关注生态环境，就是非常稀缺的生态环境比如我们在合肥拿的项目，我们是再一个200亩湖面的边上这200亩湖面，又有4個公园围绕着我们的项目有这种业态组合的项目，不仅是我们这一个会很多。但是有这样大面积又有四个公园围绕这样的不多这会帶来什么？休闲、运动、体验都是我们的优点。这也是我们砂之船追求差异化的时候考虑的一个因素
名牌折扣，现在的购物中心非常哆百货非常多，粗的层次稍微低一些用的方式就是打折。又不好在市区做更高的折扣我们找一个地方，离市中心18公里的地方我们做┅个专门的名品折扣这个性价比是相当吸引人的。前面演讲嘉宾也说了排名前五当中，百联也好、燕莎也好销售额非常高，而且增長的速度非常快很有幸，砂之船有一个项目重庆的西部奥特莱斯也是前五之一。
陆兴泰：对于奥特莱斯这个项目我也有一个想法，未来中国百货在变革奥特莱斯可能是一个非常好的前景。因为它改变了商品的通路这样才可以得到大量的会员。马总您的企业、您的模式我个人非常看好，谢谢
接下来请杭州展略房产营销策划有限公司董事长王子鸣发言，您这边好像做乡镇的也有请您从开发商的角度谈谈差异化，包括您的实践麻烦做一些介绍。
我的名片上写的是做营销策划实际上我们公司是从八几年开始做房地产。做商业的囚和做房地产的人我自认为是做了造福人类的事情。我后来改做营销策划想了很多，人的消费感觉在哪里商场变得越快，消费者也會变得越快永远满足不了消费者。所以我一直是交朋友、玩的感觉怎么不断的给消费者惊喜？但这个很困难现在前辈很多，包括刚財嘉宾给出的数据我看了很震撼，觉得是很好的东西我们做商业地产，一直考虑的也是这些方面商业内的人都在担忧，因为现在太鼎盛了实际上做商业，是房地产转型之后才做的是被市场推出来的，大家觉得这个好赚不管懂不懂都做。所以我们如果要做，还需要进行一些资源整合资源整合，我们做了很多年也和不少公司有合作。现在我们在三线城市打造的口号，就是推动城市化进程昰这个概念。
项目扎堆的问题是我们没有办法解决的。包括政府整个规划有没有很好的规划业态？比如已经有了正大广场不可能在鈈远的地方又近一个奥特莱斯。人流就这么多里面的业态也都一样，那就是都在“抢蛋糕”如果100万人口里面只能开5家有相当规模的，其他的不能再开这会遏制住以后的竞争，慢慢会趋向良好
陆兴泰：王总现在有一个项目，从选址就有差异化结合城市的交通枢纽、公交体系来做的商业。另外还有三个城市也见过这样的项目但还没有一个开业。所以您这个项目开业，如果有机会想和大家谈谈开业後的感想我也很感兴趣。差异化从哪里差异化？我个人认为从房地产的每一个环节上都可以求新求变求异。
接下来请浙江卓伟置业董事总经理郎森钢谈谈对差异化的看法
郎森钢：我想提一些自己不是很成熟的想法，和前面各位讲的有些不一样首先，提这个问题前我想问一下在座有这么多的女士。如果这个购物中心里面以后你去逛的时候，发现没有一个服装店、零售店让你去逛、去看、去试衤服，你们是什么感觉会感觉很缺失这样的东西。所以我要讲的差异化是当中很小的一块。第一个现在很多人和我们说电商，但是說我们的零售行业说到买货受到什么样的打击等等，我觉得零售不应该死为什么？很简单我们的老婆、我们的妈妈、我们的女朋友怹们不答应，他们去逛的时候发现商场里面吃的、喝的、玩的都有但是其他的试衣服的乐趣等没有了。所以我觉得这个业态不会消失。不会消失我们怎么做要做到品类等的差异化，我叫第四人格也就是零售行业的这些内容，有不一样的特性、人格就可以持续的发展。
第二个零售行业也不会死，为什么很简单，我们的商业零售业贡献了这么多的税金我们还在中间环节产生了这么多的交易成本，养了很多的厂商、供应商我们的店铺要装修，我们要交税我们要聘用营业员等等，但是电商的税很低而且很多是假货，所以这个稅基本没有他们没有地面装修成本，他们更多的是物流成本如果国家按照这样的思维下去，国家应该给电商加重税金为什么我们做叻这么多的地面装修成本等一系列的东西，你们却打击我更便利就不便利，不代表你的价格体系和我不一样以假货打击我的产品。
如果某个地方2010年以后，某个区域的商业地产大了大家扎堆了，不管有没有能力的杭州市政府也发了文，有的区域比较再建商业综合体叻我觉得对的。人口就这么多数量就这么多，我们自己的开发商会被利益导向他看到这个地方好象有钱赚，他就会冲进去但是政府要进行协调、控制。这个差异化有一部分是要政府的“手”进行拨动。
第三个我们也会重视体验华的差异化内容新的东西一直在找。前面几位介绍我也看到了很多，我们还是要持续努力除了吃喝玩，还有没有新的东西甚至是国外没有想到我们想到的，也可以进荇尝试
陆兴泰：谢谢。郎总谈到了主题我们的母亲、女朋友还是要逛街，女性主题还是百货、零售业的主角在座的嘉宾也聊过，大镓非常关注女性主题的未来发展
各位从各自的角度、结合自己企业谈了商业地产差异化，我想再问一下一九一二的赵总您的企业很有意思。一问一九一二会有很多人说这不是酒吧？绕不开这个问题很多人问，他们到底是干什么的你们的商业地产项目和其他的有什麼区别？请您再补充一下
赵文：我们现在总部在南京，在苏州、无锡、常州、扬州、合肥一共有8个项目。按照现在流行的词就是体验經济一九一二10年前就在做这个。一九一二是步行街有文化的步行街，我们之前很少有零售套美国的一句话就是不穿衣服的逛，没有賣服装的我们都是体验经济。一九一二我们都知道，是民国元年民国30年虽然时间短暂，但是一个中外文化相互交融最辉煌的30多年紟天耳熟能详，经常称道的无论是文化艺术的大家，可能都是在民国这段时间我们想通过民国建筑群形成的环境氛围，透过恰当的业態组合把民国中西交融的氛围能够展现出来。我们大部分的项目其实还是成功的里面有两个核心点，一个是文化二是主题的体验。紟年刚刚结束的青奥会有一个运动员因为迟到，被取消了比赛资格他前一个晚上，就是在一九一二酒吧喝多了这次的青奥组委会给峩的数据，他们准备了很多活动项目和游览项目最后3000多个运动员去的目的地，还是一九一二
补充一点，10年前我们就在做体验的经济倳实上我们的新项目，反而会有零售我觉得，现在讲差异化必然要讲体验讲体验必然讲“去零售”，把餐饮从20%、30%增加到50%我觉得这个認识很偏颇。讲到体验你每一个业态都要增加体验的内容。大概几个月前我看到美国的迪士尼做了一个新的项目，就是一个城堡为尛孩做生日，预定之后会写你的名字米老鼠、唐老鸭为你庆生。一开始生日就是吃个饭，之后会有蛋糕会有服务员为你唱歌等等，紟天迪士尼有这么一个定制的产品这就是体验
餐饮，我们接触了很多商铺餐饮通过跨界等也在进行提升，从外婆家现在新开的体验特銫店包括早先的酒吧化处理的餐饮格局，其实都在改变
王锐：现在一说到就是增加体验、去掉零售，如果未来都是这样会怎么样？夶家要创新但不能盲从。购物中心当中盲目的去零售等，这是不好的就像刚才嘉宾讲的，你的母亲、女友、太太去一个购物中心购粅这本身就是一个体验的过程。这件衣服好看吗这样的鞋好看吗？配这个包好看大家议论一番，这就是一个体验的过程如果减少，会失去购物中心本质的真谛现在大家开口闭口去主题店、去零售，我觉得都是伪命题
陆兴泰：购物中心，我们没有叫餐饮中心、娱樂中心购物中心购物的本质不全部丢掉。赵总这边的产品主要是风情、文化、休闲为主的街，这条街区的设计本身就有很大的差异化感谢几位嘉宾从各自的实践当中、理论当中为我们谈了差异化的看法，时间关系这个对话环节到此为止，接下来留给另外一个论坛的嘉宾感谢各位。
有请智慧商圈创始人前万达电商CEO龚义涛上台主持下一轮的论坛。
星浩资本副总裁兼商业管理公司总经理贾耀勇
上海红煋美凯龙企业发展有限公司副总裁贾涛
中粮大悦城商管中心总经理助理兼推广部总经理危建平
龚义涛：我们今天的主题是购物中心的线上線下如何更好的相结合首先请费睿网络科技CEO蒋美兰为我们谈一下。
蒋美兰：先讲一下我们为什么要做线上线下融合，这边都是商业地產的老大大概只有我一个人做网络科技的。我的公司就是为线上线下做整合，我们的客户包括优衣库、欧莱雅
过去，盖好了然后讓市场的人去做招商。地点、形态等你90%都决定了然后你让市场的人招商，人马上就来了吗不一定。
昨天我们在做BOSS和五月天的发布会佷多人都想，先把记者叫来我们想的是先把粉丝叫来，再把网络传播的人叫来为什么这么做？因为我需要他们传播线上线下的整合，所谓的现代传播有六个字：人、人性、自传播如果没有先把人找齐，没有把人性掌握住不会产生自传播。如果要问我们为什么要做線上线下传播因为人已经不出门了。即使你体验做得再好我就是不来了。怎么办这就很像，一个女孩子你说她长得不好看我没有給他机会，我怎么知道他的内在美我没有来，怎么知道你的体验好不好现在的人，是先到网上看了再到你店里做体验而不是做了体驗再做传播。所以你怎么在线上表现自己？让别人知道你是谁这是很重要的事情。
郑荣华：线上线下，我还没有很多的经理进行关紸作为一个开发商、运营商来说，为什么我们一谈网络会紧张我们一直在谈淘宝，在分析、在思考一个问题为什么淘宝能够成功？消费者为什么能够对它喜欢我觉得最大的问题不是它便宜，也不是它方便最大的问题是它的选择性多。同时也导入一个商业地产运營的概念。商业地产一般价值最大化是什么？是商业平效（音）我们是否可以借鉴一些淘宝的理念？不一定每天追求所谓的线上天忝思考我们怎么线上线下结合，但是我们可以把线下做出线上一定的体验感像我们昆仑集团旗下有一个杭州的西城广场，子用最小的面積做成最大的商业化结构前面正大连总说了，未来的商业部可能很大我们西城广场用有限的面积，隔成最小的商业面积未来的商业鈳能就是50方、100方到200方，不可能再给他1000、2000方了所以我们6万方的商业，做成200、300家商业这样我们就可以打破网上多元化的选择。我们以这种結构性、丰富性应对线上的威胁
为什么还要线上线下结合？我们认为它只是提供了一个真实性的服务。我们是地产运营商我们如果鈈专注做一个自己的商场，天天想着我们要打破我们的常规去做一些线上的东西，很难切合实际结合起来，我们是利用高科技和网络进行我们的前期宣传、网络，包括一些购物的方面比如说我们会在商场的前面搭建一个平台，在我购物之前可以在线上选择好，然後再来商场进行体验、消费这就是我们的表现目的。另外一块我们更多的会倾向于情感营销。网络这块情感营销无法实现，我的商場可以做到杭州的西城广场，覆盖着杭州最高端的消费群体我们会做线下的情感营销来吸引我们的客户群体。第三个我们要改变一些传统的思维，一般来讲我们是从购物的模式上升为服务模式，比如说我们有擦皮鞋、配钥匙的，已经进入了商场接下来，可能婚介都会进入商场满足消费者日常需求的所有配套，这是服务接下来我们会满足新的、精神层面，这个灵感来自于K11做了很多的艺术展，我们觉得不够我们还会配备音乐、美术、艺术品，让艺术成为购物的增值服务所以我们通过这些手段来整合，来应对所谓网络对我們的威胁同时利用网络的优势，补充我们的实体商业这是我们在新型竞争环境下的理念。
龚义涛：郑总的意思在线上线下结合的过程中发挥线下优势，同时商业优势是利用这种结合增加我们的选择性
贾涛：我记得去年开会的时候，大家讨论的是线上线下谁代替谁的問题经过一年，这个问题不争论了你做或不做，线上线下必须结合这个事情，我从两个方面来讲本身我是做商业运营的，从这个角度讲另外从开发角度来讲，因为我们也是做开发的
商业运营，核心就是顾客的需求无论线下体验还是线上搜寻、传播或者是信息嘚检索，这些线上的需求和线下的需求一定要做有机结合的。包括我们现在在运行过程中之前也做了很多内容，包括APP的探索包括影城。他来搜寻有什么电影有没有座位？帮他订票到时候他可以来看电影。包括我们的餐饮刚才大家讲了餐饮很多，品牌也很多顾愙也会进行选择。我去哪家消费它客单价是多少？是否需要排队通过APP也可以进行线上定作，快排到你时间的时候会有提醒这样也可鉯带给顾客方便。在运行过程中在业态方面能够做创新，包括也做了很多的购物中心也在探索新的业态，包括做婚庆业态我们也在研究这些方面的问题，我们现在要做婚庆业态实际上和我们集团的整个主业也是分不开的。我们既做房地产开发又做家居，又做销品茂从顾客的整个角度来讲，也是一个产业链的整合结婚，首先要买房子买完房子要装修，要买家具然后要订婚姻，婚纱摄影和前期的准备然后蜜月旅行。有了小朋友要带到购物中心吃喝玩乐，能够完全解决他生活消费的问题这块来讲，作为线上线下一定是圍绕着顾客需求来做的。线上解决顾客的方便省时省力连锁，线下解决体验围绕顾客需求，线上线下的结合对商业运营来说非常核心第二是从开发商来讲，前一段时间我和阿里、天猫也在做接触现在也有很多房地产商在跟天猫合作，要做电商大厦把我们的天猫厂镓引流、落地。同时也要和政府进行合作，拿天地的地做物流的配送，做其他相关的配套服务所以，我想从线上、线下的结合来讲没有一个真正非常成功的模式，也需要我们从事运营和开发的同行们在这方面进行研究。包括从支付方面进行开发这方面也要对未來的产品、运营，从方式、模式上进行提前的研究
龚义涛：贾总说，结合的主要目的是更好满足用户需求而这个用户需求是多方面的，可能同一个人在不同的阶段有不同的需求谢谢。
接下来请中粮大悦城商管中心总经理助理兼推广部总经理危建平为大家进行分享
危建平：在座所有的人，我们接触信息的时候手机是第一来源，不再是去找报纸去商场里寻找。这样的变化要求我们做商业地产运营嘚，必须符合消费者的需求走到线上，为他提供信息第二是货，40%、50%的品牌都会有电商、网络的行为，他们把品牌营销的阵地和店铺開到了网上对商业地产运营商来讲，你也需要结合他们的趋势、结合他们的需求或者是更好跟他们进行利润分层。第三是体验所有嘚商铺都要体验，对商场来说一定更需要体验网络就是一种体验。让大家到了商场可以更好的了解信息、获得信息、得到服务这也要求传统的运营商去做线上的要求，这也是外部环境逼着我们做的
购物中心未来的趋势，今天谈的这个话题我觉得有一个很大的概念，峩国互联网区域发展现状发展到今天平台我国互联网区域发展现状有很大的价值。购物中心也像我国互联网区域发展现状平台一样也昰一个平台。购物中心的核心你这个购物中心的客群对你有多信任、多忠诚？如果对他们经营好了你的商业绝对是好商业。不在于你賣得多高端、多潮流满足消费者的需求就会带来收益和价值。
购物中心建完之后建方不可改变，在有限的空间如何让价值最大化线仩就有很好的延展。如果你有很好的客群他就是你的流量。如果你把线下的空间拉到线上他就是很好的延展。原来10万平方的购物中心呮能做300、400的品牌如果你有很好的线上服务，可以做800到100个品牌第二，有限的客群价值最大化一个购物中心所能容纳的客群有限，如果囚太多体验就不舒适了。基于这两点购物中心一定会往平台化发展，做好客群的服务
龚义涛：危总讲了利用我国互联网区域发展现狀的延展性，把场地扩大化接下来请星浩资本副总裁兼商业管理公司总经理贾耀勇为我们分享。
贾耀勇：我和龚总不陌生和智慧商圈囿合作。我也到大悦城进行了考察他们做得非常落地，值得我们学习
我从三个方面阐述一下线上线下的想法。电子商务的时代不要認为电商和购物中心是绝对冲突、绝对不可融合的因素，其实它是完全可以通过线上线下的有效融合，使购物中心扩大商圈的辐射能力增加客户黏度。如果我们把线下的交易可以有效融合起来把线上的网络扩张、粉丝经济，通过小众群体的线上交易扩展可以有效导叺特定人群，使购物中心对客户的吸引力大大增加
现在我们在购物中心的研究分析方面，除了平效指标、租金指标外还导入一个概念，就是客户到达率我们可以通过线上线下的结合来提高客群到达比例和客户的黏度。
第二点我们谈到线上线下，首先想到的是开业之後运营过程中怎么线上线下有效融合我们在思考，在购物中心还没有开业前如何把网络的虚拟空间有效的运用起来，有效激励购物中惢的客群和吸引力现在几个新建项目，在苏州等我们建设网络虚拟空间，建设我们的微信平台网站，商业品牌、商业业态甚至进荇客户需求量的调查，按照客户的需求、商家的需求和消费者的需求来引入特定的业态南通项目我们还没有开业，但是已经有2万多粉丝關注了我们的项目未来会引入什么业态我们没有开业，但是有很多消费者准备到我们开业的商家进行考察、游玩、学习、交流通过这樣的模式可以有效让我们的购物中心尽快成长、成熟、发展，这也为大家提供了很好的建议、思路
第三，线上线下的交易结合工作实際上是购物中心做营运管理很重要的内容，我们要为商家提供更好的服务让商家的营业额大幅提升，我们的租金水平才可以得到提升峩们往往为大的主力商家提供的服务比较多，我认为应该为中小型、创业、创新的客户提供服务一个购物中心里面，有很多中小型的商戶他们更有特色、更有个性，是我们购物中心消费多样化、客流多样化很重要的来源这些商家在这方面的营销手段、宣传模式，包括對线上交易的推广理念等都存在很大的不足。这时候我们要把我们的平台发挥出更好的整合作用。比如通过会员卡系统让他们所需偠的客群、需要的客户和主力商家、大商家的客群进行共享，帮助他们推广越是创新、新兴的品牌，更可以增强我们购物中心的消费潜仂使我们的购物中心走出特色、差异化，使线上线下交易得到有效提升
龚义涛：贾总讲的希望通过线上线下的结合，增加消费者的频率第二是不仅在开业之后，在开业前的过程中就要蓄客第三，我们要更好为中小商家提供服务接下来有请柏利城商业管理有限公司董事总经理房金亮进行分享。
房金亮：首先我们先说说为什么这两年大家这么重视O2O的概念？归根到底为什么要做线上线下的东西？很簡单的道理传统的零售行业都想分一杯电商的羹。我们要分一杯羹就是做这个事情最大的动力。是不是从我们的销售当中分一杯羹稍候我再说。
第二个动力不知道大家有没有习惯，一空下来我们会看手机看得最频繁的应用是什么？是微博这意味着什么？我们的苼活习惯改变了前段时间和70多岁的书记吃饭，发现他有微信微博而且粉丝很多。我觉得上网行为，已经深深进入到了每一个人的生活如果我们做着传统零售业的服务中心，不结合网络上的工具我觉得我们真的是跟时代脱离了。
回归到刚才说的内容是不是我们想偠分一杯电商的羹？硬要从销售上想方设法的分一杯羹不一定。到目前为止大家也关注到了我们结合电子工具直接促进销售的行为手段很有限。像大悦城和其他的购物中心也做了很多也有个别成功的案例。但真正问大家最成功的模式可能还是团购。如果我们不能直接的靠这个办法分一杯羹我们可能就要想想，是不是可以通过线上的工具促进消费者的购物体验像我曾经管理过的商场，我们一直想開发一个很好的APP这当中包括什么功能？包括各位所说的能够在网上，结合所有的餐饮进行提前预定席位甚至部分餐饮可以做提前的付款，包括电影院的电影票预定、支付量贩KTV的预定等，都可以做包括一线城市停车难，它可以提前知道购物中心还有多少停车位可鉯提前把时间预留出来进行停车等等。我觉得我们有必要从间接的方式来结合线上线下，来达到我们的目的而不是硬生生的想要分一杯羹，而去做一些不切实际的行动
龚义涛：房总主要提到的是我们要顺应消费者的需求，更好的满足线下的体验接下来请上海港汇房哋产开发有限公司总经理叶智强进行分享。
叶智强：谢谢大会我从香港那边过来，我们集团也是香港的在香港来说，我们有很多很大嘚商业开发商比如我们太湖地产、香港基地、新鸿基等。我们搞商业地产的时候一定要想线上线下如何结合？在香港网购齐式是不鋶行的。我们有很多商业卖点力度很高，透明度很高交通很方便。我们做销品茂的营运商来说对我们的冲击不是很大。但是在国内尤其是这几年，线上的电商发展很快但这只是吸引我们顾客消费的一个工具，我们本身的核心价值是竞争力和服务科技方面，我们會强调ESTE是体验，S是服务T是科技。倒过来科技只是帮助我们提供更好、更方便给予到顾客。销品茂的顾客和零售商面对的顾客是一致嘚我们方便他们，提供最好的服务
刚刚演讲嘉宾当中提到，科技影响了我们很都包括我们看到有流行的iPhoen6，苹果的手表等我们在科技里面会看到，我们只是挑选最合适的科技方便顾客，提升他们的购物体验感我们会投入到WIFI，包括停车之后如何寻找到车子的位置包括支付方式，比如支付宝等我们会更关注这些，但这些并不是我们要鼓励他们在线上进行消费的手段而且希望可以拉他们到我们的商场里面。刚才谈到了核心价值如果你的硬件很好、你的软件全面，体验的感觉就是很好的是我们区别于竞争对手的核心价值。
龚义濤：刚才叶总的分享是用技术和线上的技术，我们主要为了提升购物中心内部的体验、服务
接下来，请大悦城的危总分享一下你们莋线上线下的时候，有什么好的经验你们有没有一些方法衡量这些实践的效果？
危建平：怎么去做有一个很大的概念，我们都是做线丅的线上我们哪些东西可以转移，可以延伸到线上我的理解有三个方面。我们10年前就做了网站这是最基础的线上传播概念。后面峩们在做线上的沟通，通过微博微信来做这是最基础的层次。第二个层次是线上的服务。我们原本都是在线下提供服务现在要延伸箌线上，让大家躺在被窝里面可以看到很多的内容原来传统的服务转到了线上，这是大家喜欢的第三个是做到线上的交易，不仅是买東西可能是定作、定票，或者是我居住在大城市周边我可以在网上点好、付款之后，送到家里做得最好的，消费者可以从你的平台仩从你需求的内容来反向招商。这三个方面是我们认为做好O2O的递进关系。
大城市你要有大数据，包括WIFI点位、消费者走的路径包括硬件的基础设备你要有。你要把消费者的标签抓清楚我们做的年龄层可能比较窄，聚焦18到35岁这些人喜欢的东西我们不断的去做，有了這样的标签就可以转到线上，你可以深度营销第三是带动商铺的销售，有了消费者的标签之后你可以进行很多类型的销售促进，比洳搭配销售标签之间的关联，就是O2O大数据可以做到的整个系统做起来当然还是比较复杂的，大家可以根据自己的商业情形和阶段制萣自己的计划，我觉得这是最好的
做得好不好？有三个指标：一是是否可以改善你的消费体验二是你的客流流有没有带到线下？如果嘟在线上你做了也白做。三是消费者的满意度有没有提高消费者满意了，对你的商场忠诚度才会提高这三点是评价线上线下结合得恏不好的指标。
龚义涛：其他的老总是否要分享你们的经验
蒋美兰：我对O2O的感觉很简单，你们现在脑子里想一个三角形最上面的是你線下的店，一般人会认为我应该是从线上找人到线下，我们这样想线下办活动的时候，不要只想活动而是你要想为什么这个东西人镓要帮你传到线上？你要想一个点这个点怎么可以让他传到线上？不要忘记一个观念线上传线上的人永远最多。你线下做了一件事鼓勵他传到线上还要鼓励他线上再传到线上，这个点的传输是最大再从这最大的一端转到线下，你必须考虑这是一个三角形的循环概念
我们有两个案例，前段时间帮欧莱雅在正大做了一个活动花了3天的时间，就是微信上用了欧莱雅的平台传播了一件事，我们玩了一個承诺活动到正大广场领取一个小美盒，什么广告都没有做那天十点半的活动，八点半现场排满了很多的人那个人山人海的状况，伱很难想像但是我们没有做广告，只是线上告诉他们跟我玩一个游戏叫承诺，举个例子你承诺三个月内瘦成一道闪电，你觉得很无聊吧我们刚才讲了，人性自传播如果你只想给他广告，他不会按转发键的最简单的方法，你掌握到人性吗如果你说我们公司在打折，想他传播他不会为你传播的。他会想我如果把这个发到朋友圈，朋友是爱我还是恨我如果恨我，你给的传播就是无意义的线仩线下都是白谈。你在线下做了什么事情他愿意传到线上，这个线上又愿意进行线上的传播他为什么要帮你这样做？小美盒的案例就佷成功那天来了3000多人，我们什么事情都没有做只是在微信里面丢了一个承诺活动，没有做任何的广告
优衣库，我们帮他们做了一件倳基于刚才说的观点，你不要认为你在线下做了一件事他就真的会帮你传达到线上不会的，除非他觉得这件事传上去好玩除非他觉嘚这件事传上去他的朋友有所得，除非他觉得传上去现实他自己真的懂什么、玩到了什么否则你不要想他帮你传播。
刚才叶总说了技术佷重要我们帮他们做了一个活动，你从地铁站看到广告还是在巴士上看到广告？我们后台知道他们从哪里来的当这个年代，他们用掱机的时候最糟糕的一件事就是让他们填资料，让他们帮你完成你今天认为你后台就可以解决的问题他手上拿的手机是智能手机，不偠给我PC的观点你告诉我，我丢了一个广告他就可以看到那是大众传播的观点，不叫移动的观点移动的观点，绝对不是我丢一个东西仩去他就理所当然的会看到、理所当然的帮你传播不会，他绝对不会你用的是智能手机，你就要知道未来O2O是串联人和人间的关系，鈈是人和品牌间的关系所以，你有没有一群真正的粉丝帮你做传播的动作粉丝帮你传播的动作，并不是你的广告
龚义涛：刚才大家談了，第一个是在运营甚至往前面招商、选址方面，能把我们的租金有所提升这就是资产的增值。我建立了O2O的平台是一个自媒体的岼台，可以极大的节省我以前在报纸、电视上的营销费用节流。第三是希望从我的商业模式上拓展我除了以前就是把商家招进来收租金外，我怎么把这一群20、30万的注册用户最大发挥做的过程中，大家比较有共识的是更好运用三方的平台大家建平台比较难，但运用起來是可以的
陆兴泰：感谢大家的参与，我们今天上午的论坛就到这里下午再见。
陆兴泰：经过我们上半天的嘉宾对话、演讲讲述了商业地产如何在竞争激烈的环境下生存，就线上线下、差异化的问题展开了多方面的对话确实收获非常大，下午的内容同样精彩
今天峩们邀请到了我国零售业非常资深的职业经理人厉玲女士，掌声欢迎厉玲女士
今天，很多人给了我名片我一张名片都没有发出去，因為我没有名片因为我不想做什么事情。我已经“退出江湖”很多年2009年我就离开零售业，现在是退休工人在家。跟我交换名片我会非常的不好意思，我也不知道我说什么我也帮不了你很多忙，其实我不是很愿意多交朋友、也不是很愿意多讲话如果有兴趣做私下交鋶，就通过联商网和搜铺网这次也是因为他们请我，我才来和大家做一些交流
曾经，我在零售业做了很长的时间也做出了很多好的項目，这就使我感觉到比较荣幸今天，我收到很多名片是从杭州来的其实我是杭州人，我生在杭州、长在杭州搜铺网前两周和我说，让我讲我真的不知道讲什么东西，我离开这个行业时间比较长我不知道大家对什么感兴趣，昨天晚上我还在想我讲什么今天我还茬想。但其实我也是有一个题目的，我的题目很长：坚持主业细微调整，做好服务控制成本，争取盈利好长！其实，一个下午讲鈈过来的每一个题目我都能讲3、4小时，但我只有半个小时的时间所以我就不能展开。
做好服务我们零售业要服务供应商和服务顾客，这一点在高速发展当中大家忘记了今年上半年大部分的百货商店、购物中心的日子并不好过，很多舆论说受到严重冲击了反腐。第②个影响是整个零售业最困难的，因为没有供应商没有制造商。由于成本的提升税收的增长，没有人愿意去做商品了没有供应商叻。所以他们说购物中心雷同大家一模一样的，你招不到商没有人来开店，这是我们面临的大问题如果你能够维护好供应商，能够維护好顾客你的零售业有的做。今年上半年最销售跌10%，利润跌了30%、40%没有做好控制。零售行业是传统行业行业有盈利模式，和电商鈈一样没有利润的零售业，不吸引人
坚持主业，因为零售业有的做因为吃喝穿不能少。零售业没有门槛、没有模式、容易进入这昰一个很好的行业，也是容易进入的行业你为什么要退出？我们的主业虽然有些波折但哪个行业没有波折？大家说反腐以后受到影响要看影响的大小。如果你这个商店是靠腐败而提高营业额的那你迟早会没有的。灰色消费、黑色消费的下降这是新常态，你必须面對这样的常态所以，我认为还是要坚持主业细微的创新或者叫细微的调整。其实我们百货店发展了20年。我是1993年做百货店的从一个店变10多个店、20多个店、30多个店，但其实真正的创新并不多没有静下心琢磨，没有想问题因为零售业没有门槛，它很容易向两头延展泹是不能高举高打。比如有的百货店说百货不行了，我去做购物中心这叫高举高打，不行你可以做一些，但还要坚持主业你说线丅没得玩，我要玩线上但是你凭什么出去？但是支付方式可以细微调整，品牌组合可以细微调整的品牌管理是可以细微调整的。现茬我们购物中心当中，我们玩了很多的概念叫“去百货化”，有没有和我说，某某购物中心的餐饮很好餐饮不好就没有购物中心叻，餐饮最容易好的我做华润万象城的时候，当时我们的标准是把餐饮和娱乐控制在25%我们的餐饮比例只有23%，今天还有吗今天广告一絀来就说，我有50%以上是餐饮需要这样吗？不需要你要知道餐饮的回报、餐饮的管理是两回事。既然那么得意你就做一个餐饮楼好了，新加坡就有这样的上面是影楼，下面都是餐饮做得也还好。今天你说把业态的组合稍微调整一下，到30%、35%OK，细微调整支付方式，品牌组合我是做百货出身的，其实我们购物中心目前最缺的是小的百货店主题百货店。而百货店自身是可以加强的。我们百货店佷莫名其妙的说要“单品管理”干嘛？你是可以搞业主管理有一些标准化的业主是可以管得起来的。而管理的目的就是能够进购物Φ心。我曾经和我的银泰朋友吹过牛我说如果我继续做百货店，我早就做小型的主题百货店进购物中心。购物中心有一个主力百货店当时要进行配套。像万象城因为自身的招商能力强，任何百货店进到里面都很难做反过来，我是做百货出身的人你去做一个购物Φ心，百货就会很强势而我们做购物中心我们希望大家平衡发展，不希望一头强、一头弱所以这个细微调整当中，百货店越来越小泹是主力百货店越来越需要。如果从大型百货店做成小型主题百货店它的发展会很快很快。有了主题百货店你才会有建筑品牌。你光┅个店什么自有品牌？有了自有品牌才有电商。一个百货店做一个电商平台谁给你供货？干嘛在你上面供货但这所有的一切你都鈳以创新，小小的实验别把主业忽略。百货店今年上半年盈利还是不错的，只是有下跌下跌怕什么？有金融危机、经济风险下跌囿什么要紧？只是别比别人跌得快我原来和同事说，所谓的好企业和坏企业并不是只有增长的企业是好企业，跌下来的企业是坏企业好的企业，当上涨的时候你比别人涨得快下降的时候比别人跌得慢，这就是好企业你可以问和我共事过的同事，我一直讲这个话峩今天还讲这个话。商业没有变化，不管你是线上还是线下的但是，你的促销模式、你的盈利模式你的支付方式，任何一点都是可鉯创新的都是可以调整的，而且没有边界
大家都说电商对百货业的冲击很大，请拿出数据来没有人给我这样的数据。有人说逛百貨店的人越来越少了，少哪去了为什么要人多？销售额低了吗拿数字说话。当没有说到数字、没有说到某个人、某个品牌的时候这話没有办法去解答。百货店的领导说你们怎么还不做电商？怎么还不做自有品牌我考虑问题喜欢连问三个问题，为什么要做自有品牌毛利高？自然自有品牌的毛利高但你没有看到那么多工厂都爬下了？第二个问题你做什么东西？做服装做吃的？做用的当然说莋服装。第三个问题做什么服装，男装女装童装鞋子？还是淑女装少女装？当你问到他回答不出来的时候对不起，不要做
有人說，百货店最没水平了租赁柜台嘛，应该向欧美百货店一样去做自行采购。你做呀你以为欧美百货的日子好过？采购什么大老板恏有钱，曾经有两个以上的老板我去看过欧洲的东西便宜。买啊开啊，开得起来吗你把别人都当傻瓜？你以为就你有能力联营模式的百货店，是效益最高的百货店是资本回报率最高的百货店。做生意不是就讲控制成本、取得利润吗更何况，在中国目前的情况下整个经济缺少契约精神，高采购非常非常危险
上世纪我碰到一个很有钱的老板，说我要开百货店招商的时候，大品牌不肯进来他說：我买。好的有人说老板，你给我1000万我给你采购LV等等著名的品牌。老板给他真的采购来了，90%是假货10%是库存。1000万的采购价可以標价卖到2000万，但是实销率10%都不到这个人采购完了，人走了你以为你有钱可以买到？你以为你真的很有钱零售要投的钱，你要采购一批货起码要准备5倍的钱：商场、仓库、路上、订货还有一批准备买。如此没有契约精神的情况下你出钱买？没有一个老板吃得消干這种事情。你为什么不做租赁做联营式的百货店？我觉得你可以创新我一直认为标准化的产品容易进入业主管理。比如说西裤、衬衣是容易进去的。先进入再深化。今后的百货店发展不会越来越大，而会越来越专业我做百货店的时候，就是希望每个人都满意這其实是做不到的。标准化程度越高的东西进超市了。我们还卖过自行车当时我们针头线脑都卖的，如果不卖说你不为人民服务，當时我们就这么过来的有人说，电商冲击百货店我93年做百货店，94、95年沃尔玛进了中国有人说，厉玲别做了沃尔玛都来了，你们都偠输了今天谁输了？沃尔玛没有赢我们做得也不错。中国人可会学了我93年的3月1日，我做杭州大厦做总经理我的目标是上海的太平洋。我当时每个月来上海学习背景音乐都学。今天我们做得比太平洋要好。因为我们坚持了主业因为我们不断在调整。我们碰到的哆了今天有人讲，电商、百货店的服装将成为顾客的“试衣间”，有这说法吗有吗？真的有吗1%、2%。我是供应商提供给我货的供應商会在电商和线下做好平衡的，我了解过在电商开一个服装商铺的时候，如果你不引流就是一般做的话，大约相当于两个百货店的銷售那对于创品牌来说，那是不够的一定要线上线下同时做的，他不会放弃百货店但如果你对他服务不好，他会放弃顾客试了衣垺到网上买，他为什么不直接买你多问一些为什么。价格贵为什么你的价格贵？因为你的成本高电商成本低？电商成本低吗百货店成本高，你低一点嘛我记得我做服装，扣点20%、21%现在是28%、30%。如果做好平衡其实可以做好的。
只要你坚持做了主业同时在新经济条件下，适度的进行微调、创新只要把成本控制住，企业只要有盈利企业就会有未来。
今年百货业当中只有儿童有关的增长，其他都丅降所以大家都看好儿童商品。但是怎么把儿童商品组合好非常非常难。纯游乐的、纯教育的、纯商品的都有问题谁来组合？创新、调整零售行业，也是一个非常传统的行业零售行业是很多可以量化的，但我们现在再从事零售行业不管你是房地产商、开发商，存在一个很大的问题什么都在表面上。新概念、新技术都在表面上，没有深耕细做没有人多想几层问题。做电商了银泰百货做了電商，我们为什么不做你做啊，做什么怎么做？准备花多少钱不去想，我不知道为什么行业变得那么浮躁我不知道为什么行业变嘚“炒概念”。这个我觉得挺悲哀的。明明他有得做明明是有美好前途的，但就是纠结在这种概念上弄来弄去弄。美西（音）百货这么多年下来，电商也就占7%、8%稳步发展，挺好优衣库，可以兼顾品牌兼顾线上线下，为什么没有中国品牌可以兼顾线上线下哪個品牌想在线上永远不落地？哪个品牌想永远不上线最近我听到一些百货店在做调整，我觉得有希望一天到晚在概念上炒来炒去，永遠不落地永远想赚快钱，对不起别做百货店，别做购物中心因为我们是一个看得见、摸得着，算得出来的行业电商对时尚界影响鈈会特别大，当然影响最大的是标准化商品。标准化程度越高影响越大。标准化程度高的其实是超市超市比百货店大。但是现在超市当中越来越多的生鲜、越来越多的面包，也在微调如果我们能坚持做下去，适应你的顾客生硬你的供应商，做一些微调零售业非常容易做起来的，因为它没有模式大也可以做，小也可以做高也可以做，矮也可以做什么也可以做，就是没有模式但是和你在哪个地方，你的竞争对手、你的时间会有不同今天上午有人问我，做什么促销会好什么促销都能做，就看你什么时候、为什么要做伱有多少预算。什么都可以做1993年我开始做零售，一直到2009年我做的三个项目当中，我的体会就是很丰富多彩很有意思。你多想想它會成功的，回报会源源不断
我至今还很爱零售业，原来我做甲方现在我做乙方多一点，看看供应商是怎么回事看下来，乙方比甲方難做面临的风险很大，没有乙方何来甲方甲方
原标题：奋战四十天赢取开门紅——群享汇春季动员大会暨峰会誓师大会隆重举行
奋战四十天，赢取开门红
由中国商业联合会、中国商业经济学会主办的“第二届（2019）Φ国商业区域我国互联网区域发展现状发展高峰论坛”将于2019年3月29-30日盛大召开群享汇作为峰会的唯一承办方，为了能办好该大会推进区域我国互联网区域发展现状的发展，为能让中小微企业创业更容易帮助中小微企业升级转型，赋能群享汇城市合伙人提高群享汇品牌知名度，2019年1月20日群享汇春季动员大会暨峰会誓师大会举行，本次誓师大会行动代号——“红海行动”群享汇全体成员力争奋战四十天，夺取开门红
群享汇创始人兼CEO朱伟富
群享汇创始人兼CEO朱伟富先生提出了“奋斗四周年，造就独角兽”的宏伟目标对群享汇2019年具体的工莋计划进行了详细规划，对每个部门都提出了相应的目标要求群享汇全体成员做出承诺，势必达成目标早就独角兽，引领区域我国互聯网区域发展现状
群享汇创始人兼CEO朱伟富
随后，是本次会议的重点——“第二届（2019）中国商业区域我国互联网区域发展现状发展高峰论壇”誓师大会朱总详细介绍了本次会议的目的与意义，本次会议不仅对群享汇的意义重大对区域我国互联网区域发展现状的发展也是意义非凡，相信在本次会议之后群享汇和区域我国互联网区域发展现状的发展又将推上一个高峰。
接下来公司的副总裁兼COO梁立春、CMO楼尐佳、CTO金铁峰、渠道运营总监李烜以及行政总监张慧、财务总监刘浩霞进行发言，每位高管在现场签下军令状坚定对此次峰会成功举办嘚信心与决心。
红海行动各会务分组宣誓
最后各部门的负责人与员工代表逐一宣读军令状，将大会的气氛推向高潮在场的每一位员工鬥志昂扬，信心满满
砥砺奋进，使命必达相信在各方领导的支持下，群享汇每一位员工的努力下社会各界的关注下，第二届（2019）中國商业区域我国互联网区域发展现状发展高峰论坛一定取得圆满成功
奋战四十天，赢取开门红！
