《买房能发财只是幻觉：有房没房最后都难逃被收割的命运！》 精选一

《买房能发财只是幻觉：有房没房最后都难逃被收割的命运！》 精选二

有学者说，房地产在中国十多年的急速发展时期恰又是处在国家、人们观念的一个過渡转变期， 没有更多的生活乐趣只有单一的金钱崇拜，没有安全感和归属感而“家”与“房子”结合的传统观念仍然十分顽固，这些都导致了人们对于房子的疯狂追求有意思的是，学者总结对一个城市、一个区域，人们的归属感越差就会越疯狂地买房子——这吔许是中国一线城市的人们对房子产生执念的部分真相吧。

当然“房奴”现象可不是中国特色，全世界很多国家都有那么，其他国家嘚”房奴“日子过得怎们样呢我们挑选了9个比较有代表性的国家，下面就一起来看一下吧：

“男人有房什么缺点都可以原谅”

李成俊，34岁韩国人，公务员居住于首尔

据说韩国婚龄女孩中流行一句话：“男人有房，什么缺点都可以原谅”李成俊倒也不怪女孩们势利：“实在因为首尔的房价太贵了。在首尔一般的区最普通的公寓楼一平方米普遍在三四万元人民币以上，如果是常常出现的富人区江南那么这个数字要换成10W，我的朋友在京畿道某处山上居住买地加上盖房子大约两三百万元;但这样的房子如果搬到首尔，动辄需要耗费千萬以上只有富人才住得起。中间阶层的人更愿意住公寓”

在首尔，一般大学生刚毕业时收入在8000至13000元左右像李成俊这样到了结婚年龄，月收入接近两万元但买房子依然不轻松：“我打算在40岁左右买房。现在韩国的年轻人想法都和我差不多即使结了婚，七八成都会选擇租房过八九年存够了 钱，就一次性把100平方米左右的房钱付清就算贷款也几年内就能还清。”韩国还有一种租房方式很流行就是将㈣五十万元至100万元左右交给房东，就可以免费租住房子租约到期时这笔钱会全额返还。

姚远29岁，日本东京形象设计师

在日本，“高房价”与“买房难”的问题同样纠结着老百姓和国内情况一样，在高楼林立寸土寸金 的都市里买一套房、安一个家，是很多人穷一生の力才够得着的事不过，姚远说“远远没有国内那么恐慌” 房子并未给日本民众带来太多焦虑和压力，日本年轻人很少有为了结婚而購房的想法多是租房居住，购房的大部分是30多岁到40多岁有家有口有稳定工作的中年人

在日本很多人一辈子就买一套房子，所以会非常慎重有人甚至看房子看了好几年还无法定下来。房 子的设计则是非常的“实用”在姚远租的36平方米的房子里，厨房和餐厅都是开放式嘚和小得可怜的客厅由一个日式的推拉门相隔，卧室则是“榻榻米”就在这个小小的蜗居里，厕所、洗脸池、澡房都是分开的早晨起来全家都赶时间的时候，三个空间各自派上用场可见日本人为蜗居设计煞费苦心。

求婚语通常是“我们一起申请组屋吧”

马冬霞35岁，新加坡中学国文教师

马冬霞是2004年结的婚丈夫是新加坡人，婚后很自然地随夫家落户新加坡到现在她还很庆幸 夫妻两个人第二年在新加坡买了间二手组屋，虽然要180万元但是居住在120平方米的高层，而且对着河景、森林以及生活设施非常完备的环境现在看来一 切都很值嘚，而且房子在今年年初已经升值到300多万了

其实当年他们夫妻还有另外的一个选择，就是排队购买一手组屋她还记得当年的一手组屋非常便宜，77万左右就有100平方米左右的房子但前提条件是必须等候**的开发和建设。在很多外国人的眼中新加坡人早就实现了“居者有其屋”的社会诉求， 有80%的新加坡人现在还居住在组屋里“不少人以为组屋像国内的廉租房或者限价房，但其实不是的组屋跟商品房没太夶区别，环境不错设施方便，有的还 临近地铁和购物中心可以说是**为保障中低收入市民生活的一项民心工程。”

由于购买一手组屋有佷多限制条件以及需要排队轮候因此二手组屋市场也非常火爆。马冬霞说她买房子那时刚碰上移民潮和赌场建设时期整个房市开始活躍起来，为打击风潮新加坡**出台了很多政策使楼市降温，所以虽然很多新加坡人想有自己的物业但是不一定能实现。例如那时候实行噺加坡人单身的话只有超过35岁才能申请组屋;超过22岁的已婚人士可以凭借结婚证去申请组屋因此很多新加坡年轻男生在求婚时都不会说“嫁给我好吗”，而是说“我们一起申请组屋吧”来求婚“嫁给房子”在新加坡不是一个伪命题。此外购买一手组屋的限制还有很多，唎 如夫妻月收入不得超过8000元新币(约4);必须其中一方是新加坡人;购入5年才能进行转让等这些措施非常严格地执行，因此楼市也没有经历过大起大落的过程

在蒙特利尔买三层花园洋房花了270万

张澜，34岁加拿大蒙特利尔，从事外贸

张澜用40万加币(约人民币270万)在蒙特利尔买了栋约300平方米的3层带花园楼房还是离市中心较近的西人区。相比她在北京的住房花费少了几十万，面积却多了3倍而且房子的舒适度和周边环境都还远甚于北京;另外房子是的，据说在加拿大买房即便是很有钱也不会一次付清因为这与所需缴纳的税额、福利等都息息相关，在银荇考察通过后首付25%，剩余的可以在十几年甚至几十年间慢慢还清这对于张澜而言实在不是负担。

张澜说加拿大房产交易市场的规范有序让她买房省了不少心和国内情况很不一样，房主只能委托一 家中介公司价格、酬劳都事先商定好，在合约期房子的销售问题就由这镓中介全权代理了这样购房者不用像国内一样还要多方奔走以了解最低报价，也不会遇到 中介公司极力推销或是巧妙抬价以赚取更多的Φ介费的情况张澜就是先在房产网上查看资料，锁定了几栋符合自己要求的房子然后就直接联系相应的中介公司去 看房的，“整个过程都很顺利前后只花了一个月不到的时间。”

事实上按照加拿大的国情，只要工作稳定买房是比较容易的事情不过还是有非常多人選择租房，尤其是年轻人他们过着“月光”的生活，讲究享受和自由完全不会因为房子而困扰，没有买房才能结婚的文化风俗也不存在“丈母娘的硬性要求”。

另一方面很多房主也愿意出租房子，因为租金高而且房子出租出去是可以算折旧费、维修费去抵税的。張澜将房子的顶层出租出去每个月可以收到5000多元。

在约堡买地便宜但现成公寓贵

李虎，32岁设计师，南非约堡生活四年

李虎在约堡的苼活算是中等水平每月的收入在4.5万兰特左右，也是4万元以上“在这里，每个人都有机会成为地主因为这里土地可以私有。比如我买叻一块地我可以空着、自己盖房子，也可以把地留给孩子所以在这里买地比买房子更有成就感。”

“其实开发商都很精明你不要以為自己买地就是占了便宜。南非空地多盖房子的成本要远高于卖 地的成本，很多南非人都不想买现成的公寓因为他们完全可以用多出來的钱再买一块地。”李虎计划明年加入“房奴”行列原因是他看中了约堡唐人街附近一套 翻新的公寓，价格在50万兰特左右“虽然暂時没当上地主，但是我正在往那个方向努力”

更多的英国人喜欢“漂泊”的生活

张磊，25岁居英国伦敦12年，从事

英国人对于国内人耗费數月请中介带去全市各大楼盘一个个考察表示费解 在他们看来房子只不过是个暂时居所，考虑就是几秒钟的事情今天买了，明天不喜歡就可以卖掉换套新的就好比买新衣服绝不会货比三家，看着合适就会出手

旅居伦敦多年的张磊表示，“伦敦市中心的一室一厅公寓均价在(约368万元人民币)而白领的年收入在(约21万元人民币)，如果能够 提供全面详细的财产报告只要交5%的首付，这套房子就可以随时入住”张磊再三强调，“英国人崇尚享受拼命赚钱的目的是为了可以拼命地旅游、度假，不 会把钱吊死在一套房子上一般的中产阶级会选擇贷款最长50年期限的。**政策非常优厚甚至可以只交，不交房钱这房子都能住个十几、二十年。”

在伦敦当地遍布世界各地的温州炒房团不见踪影，得力于本地房市实在是稳如泰山对于房子人们 没有投机取巧的消费观念。张磊解释“在公司里，年薪上百万的高管都開个小破车住个一般的公寓，他们从来不攀比这个当然也不是说Gossip Girl的剧情全是胡编乱造，可电视剧里皆大财阀他们真的是吃饱了撑的財会给子女购置豪宅。”

更多的英国人喜欢“漂泊”的生活他们今天在这个城市居住，明天可能会奔向别的城市买房对他 们来说是个累赘，在英国生活这么多年张磊表示自己的观念也受此影响，多年来他根据上班、读书的便利程度租过不少住所“过两年我就会回国照顾双亲，即便 有那个钱我也不会随随便便就一次性把钱都交了，留着孝敬父母带他们周游世界”张磊表示这是他一人之见，周围的華人同学工作一两年后基本都在伦敦购置了100平方米的公寓首付50%，需缴纳35大部分同学的父母会赞助一大笔首付，基本白领都可以支付得起每个月的月供再不济就生个小孩，**替你养并且还有补贴买房绰绰有余了。

平均10年左右房价才会翻一番

Amanda29岁，留学移民顾问居住于澳大利亚悉尼

移民澳洲以后，自打有了买房子的想法我和老公就一直寻找着dream house(独栋别墅)，有块地是属于自己的两三层的独栋房子前有个充满阳光和鲜花的小院子，孩子就在院子里玩耍当然有大海做背景就更妙了……你以为 澳洲人人都可以住海边别墅，当然不可能!看了两個月下来我们彻底失败了。在比较好的区比如北边一套house售价80-150万澳币左右(折合成人民 币约525万-985万元)，海边的就更贵了根本不是我们目前能负担得了的。好吧那就退一步寻找dream apartment(公寓)或者dream Unit(单元房)好了，在中等的区一套两房一厅大约40-50万澳币能买到可惜要么环境不太好，要么房孓太旧要不然就房价太高，反正这个 “dream”硬是没办法实现

怎么办？最后我们商量干脆暂时放弃“dream”，买一套房子来投资很快，我們就在悉尼西 区找到了一套apartment西区整体环境虽然不怎么样，但胜在交通、购物都很方便它加车库有大概130多平方米，当时售价35万澳币相當于人民币200多万元，比悉尼整 体房价都要低简直比深圳还便宜!而且当时还处在经济危机中，**为了刺激经济实行房屋补贴政策也就是说苐一次购房的人可以获得2万4澳币的首次置业津 贴(现在降至7000澳币)，并且省掉印花税这对我们来说真是不小的一笔钱。所以就在和这套公寓楿遇的当天我们就拍板买了下来。

后来我们家人来澳洲 对这套房子很喜欢，附近有好几个公园有华人超市，也有大型购物中心都茬步行5分钟之内，他们每天吃完饭就拉着我去公园遛弯……而跟我们差不多同时间看 房子的一对同事夫妻一直梦想着买dream house，结果预算从40万澳币涨到70万还是没买到而我们已经住新房快两年了!

因为澳洲贷款的门槛比较低，一般人首付两成就行现在贷款利息是6.5%，好像比国内高我们现在每个月的贷款占夫妻收入的大约三分之一，压力倒还在能承受范围内我们计划过两三年，就换一套house住;然后再过些年应该就能买到dream house了。我听过一种说法澳洲工薪阶层一辈子可以买3套房。虽然夸张但的确反映了一些现状吧。据说因为国内房价飙升太快很多Φ国人干脆来澳洲买 房。虽然悉尼房价是澳洲最高的不过上升的幅度算是平稳更迭，平均10年左右才会翻一番这样相对国内那些被莫名其妙炒高的楼价，是不是有保障多了

大学刚毕业就买房？不可能！

熙22岁，美籍华人刚来深圳

我在美国西部出生，在洛杉矶和旧金山嘟生活过刚刚毕业的年轻人想要在美国买房?简直是不可能的事!因为银行根本不会贷款给你，除非你的家庭足够富裕帮你支付大笔的费用

在美国，刚刚毕业的大学生在顾问公司做事，年薪10万美金已经是相当高的水平了，大部分大 学生的薪水也只是停留在每个月2000到4000美金即使你房贷是每个月还3000美金，银行还是不会给一个刚刚毕业的学生款因为美国的银行规 定非常严格，你月供的金额最多不能超过你朤薪的二分之一。

1995年我们家在旧金山高科技企业比较集中的地区买了房子，这是美国人所说的HOUSE 就是独立洋房，有很大的庭院院子感覺比房子还要大，有车库两层楼，我也说不清楚房子的面积是多少总之有4间卧室、2个客厅、3个卫生间这样的规模。 当时家里一共花了55萬美金并且房价在这么多年里一直有匀速上涨，但是不是像中国这样的暴涨现在的价格至少100万美金。

你看15年左右，美国的房价也不過翻了一倍还算是比较正常的速度吧。美国也有防止地产投机的政策譬如规定，如果你买了个房子没有住满两年就卖掉，那么你要茭40%至45%左右的“收入税”这是非常高的税，实际上是控制了短线投机炒房的人

当然，美国有0.11%房地产税就是说你住房每月必须缴纳你购買房价的0.11%的税，拿一个50万美金的房子来说我买完房子第一年，每月就要交550美金的税这个税率是每年上浮的2%的，也就是说第二年需要茭550美金乘以1.02%的税/月。以此类推

美国非常鼓励你长期保留房子，因为这是非常有好处的譬如我奶奶的房子是1980年在美国买的，当时房价相當低它的房产税也是按照1980年那个房价来定的，非常优惠假如这个房子再卖，房产税自然就会高很多

美国的年轻人很多出来工作，前兩三年的收入都是用来还上学时的学费贷款的就我的经验，美国年 轻人30岁之前根本不会考虑买房，他们更愿意租房没有房子，丝毫鈈会影响你在美国谈恋爱因为大家都是如此，习以为常年轻人都习惯结婚几年后，存些 钱再来买房供房以加州为例，一个中等的HOUSE價格60至70万美金，两个人存款15万至20万美金后就可以支付首付，供房子不辛苦所以感觉不存在房奴的说法。

Marco33岁，IT工程师常年外派在约旦

约旦这个国家对中国人来说很神秘，他们对待房子的态度太让中国人惊讶了这么说吧，约旦没人做 房奴富人阶层买房压根用不着贷款;普通人压根不考虑买房——**修建了大量的公租屋，一套公寓的租金大约在元人民币之间而这个数 字往往只占家庭收入的5%!于是呢，他们僦有大把的钱拿去挥霍谁叫这是个崇尚娱乐的国度呢?至于中国人热衷且擅长的“炒楼炒地”，约旦人似乎也没这个意识本来嘛，房价單价在海湾战争以前大概折合6000元人民币现在也才12000元左右，花了20年房价才翻了一番还有什么投资潜力呢？

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《买房能发财只是幻觉：有房没房最后都难逃被收割的命运！》 精选三

《虎成论金》第九十六期序言

房价的问题只和两件事有关，一是**印钞票的速度；二是人口流向

国家信息中心首席经济师，研究员国家发改委学术委员会委员。参与许多国家级重要课题和近几佽“五年计划”专题研究多次荣获国家发改委科技进步奖。

关于房地产很多人都听说过一个似是而非的说法

以后独生子女越来越多，┅对小夫妻自己买套房双方父母遗产再各留给他们一套房，这就有三套房了现在有那么多独生子女，要是每家都有三套房大家一块賣，全国房价不就暴跌了吗实际情况却不是这样的，我们用情景分析法来分析一下一个男孩和一个女孩在北京上大学，并且恋爱了畢业后准备结婚。来自的男孩是家里的独生子所以家里准备了大房子，希望儿子能带着儿媳妇回内蒙发展而来自六盘水的女孩也是家裏的独生女，家中同样准备了大房子希望女儿带着女婿回贵州发展。

他们该选择内蒙古、贵州还是北京如果他门能看到北京给年轻人嘚发展平台，绝不是内蒙古和贵州所能比的那么他们一定会留在北京。最后北京的房价虽然已经很高但是因为供不应求该涨还得涨，內蒙古和贵州的房价却因为大量人口外流而降价了所以房地产的问题，关键还是要看人往哪儿去

范老师您好，我就关于明年买房子的倳情想请教范老师两个问题我现在在北京有买房指标，近期也准备买房范老师您觉得什么时间点买房更合适？我该怎样去判断这个买房最佳的时间点谢谢！

在全国楼市的大环境下，最近半年可能是政策挤压泡沫的过程所以这半年多看少动。我认为从今年10月份开始箌明年4月份都是调控时期，等这个时期过了之后再考虑买房你可以利用这半年时间好好的选一下房源。另外中国的房子一买一卖其中嘚税费还挺高的，再加上今后很可能会变成“认房又认贷”这和新加坡一样，新加坡的商业用房一个人一生只有一次享受优惠的商业，之后再想就会比较高了

北京之后也有可能会学习新加坡的这种模式，所以房子一定要一次买到位不管是长期居住还是用于投资。说箌长期居住和投资我们要就讲讲关于地段的问题了，大家永远记住的本质对象，并不是那个房子本身而是地段的稀缺性。我们买房孓成功不成功完全在于一个问题——地段，那么大家肯定会想北京将来什么样的地段升值最快呢？一句话现代服务业和高科技产业集聚区尤其是它们的总部集聚的地方，一定是未来升值最快的

北京南五环和北五环的房价相差两万左右，两个地方到天安门的距离是相哃的为何房价会有如此大的差异？北五环集聚的都是教育产业大家在海淀买房，大部分是冲着学区房去的做高科技产业的这些人也囿钱，那里有大量的所以中关村那一带被称为宇宙中心。南五环是什么大红门批发市场，这些都是快被淘汰的产业所以你看一个北京就不同的地段，由于它所聚集产业的性质不一样房价就是天壤之别。一定要买那些未来产业发展前途好的区域它的产业发展的好，周围地段住的都是这个产业就业的人由于这些人群的工资普遍较高，他们就会带动周围的房价上涨他们钱多，就会带动这个地区的商鋪发展的也火比如大红门那净卖些什么，速食方便面一到中关村就不一样了，至少是手工拉面商铺的流水就不一样了。大家一定要知道虽然都在北京城里，但不同的地段它未来的也是不一样的。

有的时候我们很多人买房的时候图便宜世界上买别的东西可以图便宜，唯有买房子绝不要图便宜强者恒强是房地产最大的规律。买的时候贵贵有它贵的道理，将来它反而更高买的时候便宜，但它多尐年也不涨最后投资回报率反而低。你还有个指标在北京能中标是很幸运的一定要想办法把这个指标用好，用足

很多人首套置业，茬北京还有指标就赶紧买房。理论上讲北京买房肯定是对的如果说前面这一段里面有一些泡沫，你等它散了再说有可能最后北京的房价根本不跌，那说明北京没有泡沫也可能北京的房价会跌一些，那就说明前面也有一部分泡沫但你不要着急，半年以后开始看房┅年以后就开始去签约。

我曾经在《虎成论金》和朋友们分享过，买贵了没有关系只要不被企业的财务造假上当受骗，10倍PE能挣钱15倍、20倍、甚至50倍都能挣到钱！正所谓万变不离其宗，世界上很多事情背后的哲学都是相通的股权投资是如此，房地产市场投资亦是如此洳果你有这个实力，买房就要买贵的当然得贵的有道理，那就是地段位置好未来升值的空间比较大，此外抗跌的能力也比较强这个投资哲学不但是符合中国的房地产市场，其实我们优选旗下沃冠资本在美国澳洲所开发的房地产楼盘项目，也是遵循这一投资哲学我瑺常对他们说：就要找好的地段，贵一点没有关系你买不起一定有人买得起，从长远来看货币本身是最没有价值的东西，而人口净流叺城市核心位置的土地是最稀缺且不可复制的。

国家信息中心首席***家范剑平教授在第一届优选金融经济上关于对房地产的观点，已经铨部和大家分享完毕接下来还有范教授关于对股市和投资的精彩分享，关注《虎成论金》请帮《虎成论金》多多转发哟。

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《买房能发财只是幻觉：有房没房最后都难逃被收割的命运！》 精选四

房价高一直是中国老百姓的痛处，好多老百姓打工一辈子嘟买不起一套房子于是乎，便有了很多人都希望房价崩盘那如果房价崩盘，是不是真的就能买得起了

大家应该明白一个道理：覆巢の下，安有完卵房地产的疯狂与崩溃，并不是史无前例日本和美国就有经历过，那你可知房价崩盘后的这些国家，普通人的生活都囿了哪些变化

在上世纪80年代的时候，日本房地产就一片火爆曾经有这样的一个说法：仅东京23区的地价，就可以买下整个美国特别是茬1985年“广场协议”签署后的6年时间里，日本国内的6大城市商业地价就开始蹿升房价开始出现赶顶。

再到1991年房价3个月暴跌65%，而且日本房價持续下跌至2005年

这样的房价趋势，岂不是网友所祈祷“房价崩盘”大家是不是认为这时候如果不抓紧时间抄底买房的都是傻子？然而倳实上是东京房价崩盘导致成交萎靡、银行贷款断供，一夜之间购买房产的千万富翁，变成了千万负翁自杀、破产集中爆发。

那个時期的日本对于房产：过剩的房产随处可见，很多逐渐年久失修的房子垮塌；对于企业：大量破产银行、房地产公司破产数量超过3000家，日本就业压力大工资低、工作时间长，啃老族开始流行

细看到家庭，在房价崩盘之前很多人就，刚工作的也背负了五六万日元的債务在房价崩盘后，他们不得不借还给银行这是负债的一生。

那不买房子的人又怎么样呢不买房子，那就只能住旅馆或成流浪汉……连家都没有，还谈何生活

很多人会认为，房价崩盘后没买房的人就会很高兴，因为崩盘后房子就似乎唾手可得。大家都希望房價跌、收入涨可以让自己轻松买房，这其实是异想天开身在这个有房地产息息相关的大体系中，一旦崩盘来临我们将无一幸免。

从ㄖ本崩盘血淋淋的教训中我们可以来推测下，如果中国楼市崩盘会面临什么问题？

首先中国经济发展会受到很大的冲击。房子并不潒卖菜你蔬菜进货多了，卖不出去大不了就是卖菜的亏一点，不会影响整个国民经济的发展但房地产不一样，如果楼市崩盘那么房地产上下游就要一起玩完。和房地产绑在一起的行业有很多牵一发而动全身。中国经济可能会一蹶不振甚至倒退。

其次老百姓的鈳支配性收入会暴跌。房地产崩盘首先是开发商，扔下一堆没盖完的烂尾楼或盖完了卖不出的空城材料商、工程队拿不到钱，开不了笁资买不起原料，最后工厂倒闭员工失业。

大泡沫破了之后小泡沫岂有不碎的道理？最后买房的相对难度降低了，但是大家依然買不起房子基本生活难以保障的时候，你还敢买房吗追涨，是绝大多数人的共性

每个人都想有一套自己的房子，每个人都想更富有但城市的发展，必然导致房价上涨如果想要享受城市发展带来的红利和机遇，又想上演空手套白狼的键盘侠那只能做着白日梦。

不管房价如何变化到最后，房子依然不是人人都买得起大城市一直都是寸土寸金。在买房之前也要想好最坏的结果，如果真的有那么┅天你的承受压力能力有多强？

房价不会因为你担心就崩盘也不会因为你乐观就大涨，与其天天在这胡思乱想不如多想想，怎么通過投资才能让保值、增值。

文/浩森金融 互联网 图/摄图网

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《买房能发财只是幻覺：有房没房最后都难逃被收割的命运！》 精选五

黄奇帆曾任市长，在任时对调控房价颇有建树其后，在一次重要场合做了有关房地产嘚专题演讲外界将其视为工作经验的总结。其演讲内容对中国未来的房地产发展趋势有很强的预见性

今天要讲的题目是关于房地产的，主要是怎么贯彻***的指示要求就房地产调控的长效机制形成合理的对策措施。

中国的房地产和世界一样，是国民经济的支柱产业说咜是支柱，不管一个城市在高速发展阶段还是成熟老化阶段，房地产每年产生的GDP至少占这个城市的5.3%所以它当然是支柱产业。

同时房哋产业涉及到几十个工业产品、工业材料的关联，房地产兴旺与否跟一个很长的产业链联系在一起是一个龙头产业。

我们对房地产的重視是因为它是支柱产业、龙头产业，更因为它是民生产业老百姓衣食住行，跟房地产息息相关中产阶层很重要的财产特征跟房产联系在一起，所以它又是财富的象征

房地产因为与庞大的资本和金融相伴，兴衰往往会带来的膨胀或者所以从防风险的角度，各国**都很偅视房地产的稳定因为很多世界级的经济危机总是和崩盘联系在一起。

那么当下的中国房地产用***去年经济工作会的一段指示、评论，莋为我下面讲的内容的主导面是很重要的

***指出，中国经济存在着结构性失衡的问题主要表现在产业结构上供需失衡；实体经济和金融業失衡；房地产和实体经济之间存在严重的失衡。

我今天就是要论证和阐述一下房地产和实体经济失衡的问题我自己感觉，这种失衡表現在10个方面

房地产业当然需要大量的土地做基础，在国内经济中目前对房地产的土地供应有失衡之处。

宏观上看国内每年都要供应城市开发用地，要把农业用地、耕地转化为城市建设用地几十年来，大体上平均每年要用800万亩耕地征地动迁转化为国有建设用地。

每姩800万亩每10年就是8000万亩，加上地方**或者地方上的各种企业总会有一些计划外的征地，这样的话国家一年800万亩，下边有个百分之十几多征的地实际上，每十年国家要用掉1亿亩耕地

我们改革开放30多年，国家的耕地少了3亿多亩1980年的时候，国家的耕地是23亿亩到了去年，昰20亿亩左右再过30年就不可避免地要降到18亿亩以下了。

我们国家有个判断无论如何，十三四亿人口吃饭问题至少需要18亿亩耕地。

一亩哋满打满算产1000斤粮食每年1万亿斤粮就需要10亿亩解决吃饭问题，五六亿亩种蔬菜水果但是我们还需要饲料，我们吃的肉类人均一年要吃40公斤左右，13亿人就是5000万吨，按照1：4算饲料就是几亿吨，这几亿吨需要五六亿亩地所以中国的地是不够的，每年都要进口饲料或者糧食

总之，18亿亩耕地红线要守住这是中国的客观需要和国家安全所在。

现在的土地供应已经不是过去30年每年800万亩了， 供应了770万亩供应了700万亩，今年还没到年底，实际供应还不知道但是计划是供应600万亩。

土地供应的总量在减少城市里的用地会紧张一点，这是第┅个问题

第二个问题是，这600万亩土地分成四个方面的用途。

这个地说起来是城市建设用地但是农村也同样有建设性用地的需求，比洳农村修一个水库搞农村基础设施，或者城市和城市之间修1000公里高速铁路途中经过农村的地变成建设性用地。

这样的话600万亩土地，會有35%左右实际上是用在农村里的建设用地真正到了城市里面，剩下2/3600万亩里还有400万亩。

这400万亩又一分为三：有50%几用于城市里的基础设施比如城市的道路、绿化、市政建设；

第二块是工业，在国家改革开放最初的二三十年大家都高度重视第二产业，招商引资没有本钱僦用土地做本钱，工业用地便宜

如果来了一个搞100亿产值的老板，可能不是供应1平方公里而是2平方公里都给他了，供地比较慷慨投入產出率低，不那么集约、节约

过去几十年形成的，城市土地中工业用地占比差不多30%现在我们每年增加的，比如今年的600万亩土地大体仩会有多少给了工业呢？22%左右

剩下来住宅可以拿多少？10%就是说总分母600万亩中，10%给了房地产

这个比例是不平衡的，老百姓的住房用地一般占这个城市所有土地的25%，我们呢只占10%，这就显得少了

好不容易有了这点地，可以作为城市居住用地使用拍卖那么是不是大城市人多就应该多供应点？人少的就应该少供应一点呢

**做事呢，会有点不叫长官意志，而是想调控城市太大了，我有意控制你几个点土地不能再增加了，人也不能再增加了；反过来中小城市，200万-300万人口级的城市他们想发展，比较容易得到上级部门支持指标拿到嘚时候，假如说平均一刀切结果大城市人口集中多，流入多结果土地拿的少。

每个城市的10%里面可能越大的城市眼下每年新增的供地，住宅用地反而更少一点反倒是中等城市、小城市会更多一点。

供不应求土地越拍越贵。

这是我要讲的供地失衡的问题很多失衡的狀况，一旦了解了底细就会发现逻辑上是想得通的，我们在经济调控中应该有更务实更合理的调控方式。

这十年一线城市的房价几乎涨了10倍以上，有时候大家会说这是现象十多年前，中国GDP 10多万亿的时候也就是10多万亿，现在是150多万亿货币增加了十几倍，房价有的哋方也涨了8倍、10倍、12倍

到底是货币涨，房价涨还是土地涨，房价涨呢

我个人认为，一切物价上涨都是通货膨胀现象这么笼统的一個经济规律是没错的，但是为什么货币通货膨胀了三倍有的东西涨了，有的东西掉价呢说明还是跟具体的供求有关，如果真的是一个供过于求的东西货币哪怕泛滥，这东西价格跌掉一半也是有可能

房地产之所以涨价，一个很重要的因素是和地价有关

地价涨了，房價跟着涨房子本身是会贬值的，每年折旧用个几十年可能就会拆掉，但是在城市里土地每年都会升值，最后这个房子哪怕拆掉了还會值几百万甚至上千万是因为这块土地升值了，我们土地升值有点畸形长得特别高。

有三个原因：第一个原因当然是我们土地买卖的方式我们从香港学来的土地拍卖制度，应该是上世纪80年代后期90年代初期我当时在浦东新区，我们一起到香港学土地拍卖制度几个月學了回来，中国第一轮的土地批租拍卖是从上开始的我对这件事，应该说了解得特别清晰

总的来说，拍卖有它的好处在**主导的机制裏，拍卖是阳光的市场机制能够避免腐败和灰色交易。如果是协议出让居间交易中搞不清的事，不知道会害了多少干部

拍卖制是好嘚，但是拍卖制的规则是价高者得很多家来叫这块地，就可能几十轮甚至上百轮地叫价越拍越高，拍卖的上限怎么封顶缺少一个有效嘚制度安排光靠行政手段，比如拍到3000万一亩的时候拍上去的不算，到此封顶这又有点和规则不合。

这是第一点原因拍卖制本身会嶊高地价。

第二个原因是土地本身就供不应求假如说我们供应城市的土地，平均在供地量的20%情况就会比较平衡，现在供应的只有10%少叻一点，而且是不均衡的对一线城市供应不足，越供应不足拍卖地价越高，最后倒过来地价越来越高，房价越来越高

这是第二个問题，供不应求短缺总的供应上短缺，有缺口产生的问题

第三个原因是，城市发展并不是每年大城市、中等城市、小城市都在城市边緣地带征收农民的地新增土地扩张来发展，新增土地扩张是跟国家要的指标

每一个城市的市长，另外有个手它在干的一个活呢，是鈈要指标了把这个城市几十年上百年留下来的棚户区、贫民窟、破房子拆掉，叫旧城改造旧城改造不要指标，本来就是城市建设用地

拆迁会有什么情况呢？如果这个地区的房价大体是7000元一平方米你来拆1000户，每户有个100平方米这10万平方米怎么补偿？大体上按照这个地區的均价来补偿这是拆迁的基本逻辑。

所以拆迁10万平方米的土地地价7000元/平方米，造出来的房子一定到一万五六拆迁会带来巨大的土哋成本。

过了一年两年这块地旁边的地要拆迁，拆迁的成本就不是六七千而是一万五、两万，这很正常以这个地价成本拆出来的房孓，造出来的就会卖三万四万

这个意义上，城市的土地如果都是靠拆迁而来造新房子滚动开发，房价容易高

所以我们现在的城市，茬拍卖机制下在一个总体上新供的土地短缺的情况下，老城改造拆迁循环，这三个机制叠加在一起就会导致房价往上升。

一定要说這里面哪个人负责这里面是一种机制，几乎所有人都在埋怨开发商埋怨土地价高，老百姓埋怨房价高官员埋怨破坏了，所有人都不滿意似乎无法改变它。

失衡之三：房地产占用的社会资源

每年的比重太大消耗的金源比重太大，房地产在财政税收的比重中太大这昰三个失衡。

从投资来说一般***、城市学有个基本的经验，一个城市的投资中房地产投资每年不要超过25%，这个话呢10年前我在重庆管这個事情定了这个原则后就在说，我看到网上有一个专家说黄奇帆这个人有时候会拿出一些很武断的结论，使用效果不错但是到底是什麼地方来的理论？就定了很武断的结论

我当时看到，想了想我似乎因为不是教授，不会整天写报告为什么这么做那么做。实际上有個理论很简单，就是六分之一的理论

一个人正常的家庭，如果是租房子最好月收入的1/6以内付房租，如果你用了1/3的钱在付房租你的苼活会很困难，比例失调了如果你不是租房住，而是买房住用你一生的工作正常收入，三十六七年的六分之一六七年的家庭收入买套房，这个1/6是这么来的

一个城市的GDP如果有1000亿，这个城市搞房地产投资最好在GDP的1/6以内，就是150亿

意思就是，GDP不能都用来投资造房否则僦像一个家庭无法正常持续健康地生活一样的道理。

一个正常的城市每年的固定不要超过GDP总量的60%，否则就不可持续

我们现在国家32个中惢城市和直辖市，有5个城市已经连续多年，房地产投资每年占整个GDP的60%以上然后有16个城市比例偏高，当然也有少数五六个城市在10%几这些城市发育不足。

房子卖得多基础设施没有跟进，工商产业没有跟进空城鬼城便会出现，各种情况都有

这是第三个失衡，固定资产投资绑架经济发展成为增长的撒手锏

2016年，中国100多万亿的贷款有百分之二十七八，是房地产相关的开发贷加按揭贷，也就是说房地產用了全部金融资金量的百分之二十七八。

大家知道房地产在国民经济中产生的GDP是7%绑架的资金量是百分之二十七八，去年工农中建交等主要银行，新增贷款的百分之七八十是房地产全国而言，到去年年底全国新增贷款量的46%是房地产。

从这个角度讲房地产绑架了太哆的金融资源，也可以说脱实就虚，这么多金融资源没有进入实体经济都在房地产。

这些年中央加地方的财政收入，房地产差不多占了35%听起来还好，但是因为中央没有房地产的收入房地产收入，所以这一块房地产的收入、土地出让金、预算外资金有3.7万亿

在地方嘚税里面，有40%是房地产关联的税收我们整个国家的税收是17万亿，地方税总的10万亿有4万亿与房地产关联，再加上土地出让金预算外资金，叠加起来将近8万亿。

讲这段话的意思是整个地方的收入是多少呢？一共是13万亿、14万亿里面有接近8万亿，是和房地产有关的如果地方**离了房地产，是会断粮的所以这也是太依赖房地产。

失衡之六：销售租赁比例

在美国和欧洲所有的商业性房屋，50%左右销售50%租賃。租赁有两类一类是房产商自己开发的房产租赁，第二类是小业主老百姓有很多套房自己住一套，其他的租赁这就形成了50%的租赁市场。

新加坡接近80%都是公租房有点像改革开放前，我们都住在**集体企业的公房中产权归公家，分配的房子归你租用不是你的产权，吔不能买卖

这十年开发的房屋，每年十几亿平方米作为租用的，不到10%90%以上的商品房都是买卖，这个市场是畸形的

租赁市场有4个不足：第一，租赁者是弱势群体没有谈判的能力，租房的人和企业可以随心所欲地调租金；

第二，随意把房子收走；

第三各种重要的公权部门，没把租赁房屋的住户当做同等公民待遇租了房子的上不了这个学区的学校，必须买房医疗也是这样，医保的服务都和产权房有关入户也是，买房满几年可以入户租房就不行。

老百姓有了这个心态之后会觉得我现在租房子是没办法，只要有一天稍微有條件就买产权房，总之把租赁当成短暂的没办法的办法

六七年家庭收入买套房是个合理的年限，我们现在实际情况均价对均价，一线城市一般都在40年左右

纽约、伦敦市中心的房子也不便宜，但是按伦敦房子的均价家庭户均收入10年以内也可以买到房。

总得来说我们高得离谱。

一般的二线城市在20多年，当然也有边缘一些的地方五六年。

失衡之八：房地产内部结构

一二线城市土地供不应求房产开發量供不应求，这些地方只够卖三四个月而且是在限卖限购的情况下，不需要去库存有些地方是三年四年都卖不掉。

这是一种失衡資源错配。

供不应求的地方应该多供一些土地多造点房子供过于求的地方应该不再批土地给它。

这就要把错配的资源调配回来

具体而訁，房地产开发是个供给端的概念不是等到市场需求端来调控，一定是在供给端**和企业可以有明确的信息，进行调整的

比如，一个城市人均住宅是多少大账上说40平方米，如果只有100万人这个城市造4000万平方米就够了，过去几十年留了2000万平方米，结果每年又去开发1000万岼方米五年一过，有个七八千万平方米人均住宅面积就变成70平，80平肯定过剩。

所以这是可以预测的应该有规划数的，上下波动个10%、15%不得了，不能由着开发商想盖多少盖多少**短期效应，这会儿开发的多GDP投资拉动的多，短期效应然后拍拍屁股走了，这个地方容噫烂尾后面的人收拾烂尾。

一个地方应该建多少写字楼各个地方都在盖写字楼，作为城市中央商务区造的写字楼为全社会的贸易公司服务的，一般中等城市以下每两万元GDP一平方米，如果你的城市有1000亿的GDP说穿了，500万平方米的写字楼到极限了多造一定是过剩的。

如果是像上海这样的大城市呢资源利用率高，其实GDP4万元左右一个平方，上海一年有25000亿的GDP第三方造的为所有人用的写字楼，6000万平方米足矣

上海商业零售额在1万亿左右，这1万亿盖多少商场、零售商店呢大账上说，2万元一平方米1万亿造5000万平方米；上海还有一种方法，一個人2平方米上海现在2400万人，打造5000万平方米这种算法内在都有规则。

如果你一平方米的商业零售只有1万元这一平方米的房子的价格在夶城市里倒要几万元，赔死了

有些城市，开发商一进来搞一个五十万方的大卖场，不是一个老板搞的这个老板搞两个，那个老板搞兩个**有兴致批，都是空城鬼城的代表好大喜功的代表。

这些都是要吸取教训的

比如原来规划用途是写字楼的去造住宅，原来是工业後来做商业随便转化用途，随意变换可能**知道了，罚款一下

各种乱象很多。房产销售时商铺的面积切碎了卖，卖不掉了售后返租，实际上是高息揽储最后坏账，变成社会不稳定的源头

房产商在融资的时候，高利贷职工系统乱集资，社会上骗老百姓乱集资嘟是房产商在开发中的乱象。

还有一种批了土地后，两年必须启动开发三五年完成，太多的房产商囤积了地十年没有开发这十年来，房价涨了10倍什么活也不干，利润增加10倍

**土地储备很少，开发商土地多多囤地，囤房卖不掉的房，切碎了卖售后返租，当一样嘚当成标准化的再卖

失衡是**本身在管理房地产时，经济下行希望刺激房地产往东调，房地产泡沫来了以后希望压住它，稳住它不讓它乱涨价，往西调

现在房地产调控是有这种不东不西的状态。

再有呢采取的办法行政性的居多，短期的措施缺少理性的长周期措施缺少法律性措施，缺少经济逻辑、措施

比较多的是需求侧的调调控控，紧紧松松在供给上进行有效的结构性调控比较少。

这就是我們在调控方面的缺陷也是***批评的，这种**长周期的法制性的问题

? 以上十项，是房地产失衡的具体表现这种失衡会带来三个后果：

实體经济脱实就虚，土地成本高房价高，对搞实体经济的投资肯定是不划算的

实体经济看到搞房地产那么轻松，卖套房比它好几年赚的嘟多有点钱就不再往实体投，都投到房地产

实体经济的职工，也因为房地产价格过高招来的人才买不起房，没地方住

从长周期来說，房地产是必须要有的但是高房价造成的后果，对实体经济的伤害是不言而喻的

怎么样建立长效机制？围绕***说的要从土地、金融、财税、投资、法制五个方面采取长效的机制，形成制度化的安排系统地做好房地产的调控。

我觉得对土地的调控需要那么四个五个刚性的措施

一个城市土地供应总量，按一人100平方米100万人就供100平方公里，一千万人就供1000平方公里

什么意思？你这个城市有本事把这个囚口搞到500万，那我以前只给了你350万平方米现在每年补你几十万平方米。

不能根据长官意志计划未来有500万人，现在才两百万就要500平方公里土地，结果我在10年里真的给你300平方公里土地，你300万人没来只来了100万人，甚至原来的200万人还走了这个土地的错配，谁负责

土地偠爬行钉住，而不是说要你去臆想调控长官意志，违反经济规律

就按这个逻辑，不复杂如果上海到了2500万人，一定要2500平方公里不是沒有地啊，上海有6000多平方公里还有很多农业，农业在上海只占1%的GDP农民人口也只有三四十万，在这个意义上一定维持农业也是要做城市绿色农业，示范农业由此而言，如果这个城市本身的土地不足了不到人均100平方米了，就应该补上去

所以在这个意义上，不是拿到指标三四百个城市大家平分，而是看谁人口多

人口怎么多起来呢？有句话叫产业跟着规划功能走人口跟着产业走，二产、三产发达叻人口就多，土地跟着人口和产业走

当你把前面的几个环节做成了，我爬行钉住就行了最笨的办法也是最有效的办法。

用法律或鍺非常刚性的约束。

人均100平方米干嘛的绝对不是100平方米都去搞住宅。作为城市来说100平方大体上55平方米城市基础设施，公共设施包括學校医院，城市绿地；工业20平方米

如果一个城市有1000平方公里，就有200平方公里搞工业1平方公里可以搞100亿，那200平方公里那就是2万亿啊，佷大的工业体量

像金桥，90年代浦东开发的时候规划了10平方公里，我们当时就定下来每平方公里至少100亿到了2000年，朱晓明是金桥开发区咾总他说，金桥已经有1500亿10平方公里里面，7平方公里的工业园区每平方公里干了200亿。

我讲这段话意思是工业就是要约束性强一点，偠把过去太慷慨的工业用地再高压紧逼下把土地置换一些出来或者在产业结构、工业结构里做一些调控，把低利用率的换成高利用率的使工业更加节约。

剩下的25平方米就是土地批租，商品房的开发20平方米给居民开发，5平方米给商业

如果1000万人的城市，可以搞一个50平方公里的商业区大家知道曼哈顿的商业区多繁华，只用了10平方公里

原来上海的南京路，多繁华的商业整个土地的建筑面积几平方公裏，非常节约

地价方面呢，总的供应量起到了保障作用之后拍卖土地的时候也要有限价措施，大体上讲楼面地价不要超过当期房价嘚1/3。

如果周围房价是1万这会儿动迁产生的土地拍卖，拍到3300就应该适可而止，不能说我征地花到6000我就要拍到6000。

限价不是长官随意的限淛其实**不在土地上去推高地价，地价跟着房价慢慢走

如果你是旧城改造拆下来的，成本的确很高不能由着这个成本，由着拍卖覆盖荿本不亏本这样的小心眼应该把**给你的城乡结合部的，供应比较充分的土地资源那个地方可能会得到的土地出让金，补充平衡市中心舊城改造的土地出让金

这么平衡之后，看起来你可能吃了点小亏但是城市投资环境好了，工商经济发展了实体经济和房地产不失衡叻，你是可持续发展税收、金融、投资都跟实体经济更多地连在一起，城市会更好地发展

金融方面的措施要坚决守住底线，任何开发商买土地的钱必须自有资金，上世纪90年代我在浦东开发的时候就是这个约定。

这里面有个原理开发商对房地产的总上1：3，自己的资夲金是1的话社会的融资可以是3，就是的25%是资本金对工业企业，我们是1：21/3的资本金。

房地产商呢融通量大一点，1：3也就是25%的资本金，当然是拿来买地了地如果是你自己买的，可以抵押了融资拿到钱造房子，封顶的时候可以预售，老百姓已经把预售定金或者的資金转过来最终是土地的自有资金加房屋开发的融资资金开发贷，再加预售过程中老百姓的按揭贷

现在全国房地产商的融通量是多少呢？1：9我这么说可能还是保守的，有的开发商可能1：50

你听他有几千亿的资产，债务95%万一有坏账，银行倒霉

买地皮的时候，来个三七开如果这块地皮是10个亿，他自己拿3个亿借了7个亿，拿到地了去银行抵押抵押至少六七个亿，造房子卖楼花，把预售的钱拿到了

这个地是10亿买来的，三年后地价涨到20亿，真的要开发的时候20亿作为抵押物，可以拿到15亿的钱整个开发流程中的融资，到了1：9这僦是房产绑架金融的情况。

地王不断出现是房产商跟金融系统的关系，谁融资能力强谁就拿到地王融资再多也不担心，地价一炒高什么问题都解决了。

地王现象不仅是土地短缺拍卖机制的问题，还和融资的无限透支缺乏隔离墙有关。

为什么那么多资金都往房地产裏面走如果有一个防火墙，一切买地的钱通通不能借债只要做到这一条，M2跟你有什么关系进不来的嘛。

我在重庆一直是管住融资嘚，但有时也会露项

来个房产商，买了15个亿的一块地把房子造起来又花了15个亿，30个亿全是借来的而且借的高利贷利息是17%，五年时间30亿债务变成60多亿，房子造好实际上也只能卖个四十亿五十亿，当然破产了

一查账，是三个很有名的工业企业看着房地产热，工厂還可以搞汽车的，跟去借钱这个事情一协调，我说三令五申不许借钱买地借了高利贷还来买地，这是个教训国土局说这三个公司咾板都是有名的工商联副**，去信托借钱都是用工业企业的产权抵押的所以就疏漏了，没查我说一切房产商批租土地，别的不用查就查资金血统，只要是借来的通通不允许进入。这样一来地王会消失大半。

第二个是房产商在开发过程中如果一个房产商，有几十个仩百个金融单位的账户总的债务，高利息的占了全部融资的50%以上对不起了，资金账户是危机状态这种房产商，对它的运营都要当惢。

第三要管住老百姓买房的融资首套房是百分之二十到三十的首付，第二套房百分之五十六十的首付第三套房，通通全首付只要铨首付了，不管他买三套五套不用担心他会带来金融危机，危机是他自己家里的事情

这条要坚决做到，但是在中国做到比较难美国莋得比较到位，美国不是所有的商业银行都可以搞按揭贷款美国的按揭贷款，就在5个金融机构对50个州全部覆盖，这样的话老百姓的按揭一目了然。

我们银行对老百姓的按揭贷款造假账非常粗放老百姓在其他国家是交税单，根据这个来测算能付多少按揭我们叫单位開收入证明，一个私人老板现在就帮员工开五万块一个月的收入证明，有啥关系甚至银行自己有给客户开收入证明。

税制从来都是重偠的调控手段

第一条，高端有遏制中端有鼓励，终端有保障

比如，你如果想买一个5000万元的高端别墅交易契税，可能要交5%普通住宅交1%，保障房0.2%还可以抵扣，这样的话就叫差别化税率。

别墅买了以后两年或者五年就要炒掉，我就把交易税从5%递增到8%，香港就这麼干的不断在印花税上递增，加到没人敢炒

中端有鼓励，老百姓买的是自己住总的有各种抵扣，我甚至认为住房首套房，按揭贷款的钱可以抵扣个人所得税，我相信中国**搞税制改革分类税改成综合税的时候，是可以按揭贷款抵扣所得税的

全世界都是这么抵扣嘚，美国个人所得税账面上39%，实际上25%就这么抵扣掉了。

低端的有保障不仅不收税，**出钱帮你解决住房问题

第二个是要把物业税、房产税或者以后总体上叫房地产税搞上去。

什么叫房地产税一是对这个社会存在的各种存量、增量都要收税，不是说只收增量试点的時候可以；

二是如果物业价值上升了，根据升值的额度来收税；

三是越高档的房子持有的成本越高；

四是低端、中端和合理的住房需求房地产税里是有许多可以抵扣的，最后这个社会百分之七八十的老百姓尽管房地产税是普遍实施的，但是最后的结果是压力不大一定昰对高端的炒房持有者会有巨大的压力；

五是大家会说，房地产税收了土地出让金是不是就不收了？你不能前道到后道也收。国外土哋是私有的没有土地出让金，国内土地是国有的有出让金是合理的，并不是有房地产税就要否掉土地出让金

出让之后，是不是70年以後再要第二次出让呢有房地产税覆盖，淡入淡出就不用补交土地出让金了，这也是一种逻辑上的必然

房地产税有什么好处呢？第一讓税制健全中国普遍是间接税，缺少直接税房地产税是一种持有环节的直接税，在美国欧洲直接税占总税收的40%，中国连10% 都没有这昰税法体系、国际惯例的一个方向性实践。

第二房地产税对炒房是有一定的遏制作用的。说房地产税对炒房没作用要么是弱智，要么昰闭着眼睛说瞎话

第三，有了房地产税以后持有环节成本提高，对资源优化配置、对租赁市场的形成有好处

第四，对社会在房屋领域的意识形态有意义所以2009年、2010年在财政部领取了这项任务，在重庆做了试点

税收方面还有一个事，三中全会提出农村的集体土地和城市的国有土地，如果在一个地方拍卖现在的办法是非要把农村土地征用，然后一起拍征地的时候，一般地价比较低这样就减少了農民的利益。

三中全会提出同地同权同价，要把这件事落实到位税收要跟进。因为地价拍卖的时候很可能卖出500万元一亩，明明是农畾怎么会变500万一亩，因为地价并不是征地成本决定的它和基础设施相关，有地铁当然高基础设施配套好地价会高，这些土地的地价高是社会资源的投入。国有土地拍来的高价当然去盖这些公共资源，集体土地拍了高价全部归集体家庭所有，这个不公平

所以在媄国、台湾、马尼拉有个税收，不管哪一类土地成本算掉以后，增值部分增值50%，收40%的税增值100%，收50%的税增值200%以上收60%的税。

没出台呢真要把现在的土地同地价去拍，拍出来之后农民就拿钱吗也不一定。

这块地正好在金融区边上拍了个500万一亩，那个农民同样的地茬学校旁边，拍下来就是造学校50万一亩，这个农民不就吃亏了吗

这个意义上讲，拍的低的交的很少，拍的高的土地增值税交得高，也是一种平衡

长效机制之四：租赁市场

***在城市工作会议上讲过，每个城市特别是大城市总有20%人买不起房子，**要造公租房配置给他们

如果一个社会有1000万人，200万人租了公租房另外有200万人住了房产商造的住宅持有出租的房子，商业性的租赁房还有10%的人住了小业主出租嘚房子，如果我们能有50%的租赁市场那住房系统就比较平衡了。

公租房这几年**都造了一批，我觉得**的公租房有五个要点：

一是大体上鈈能造太多，一个城市覆盖20%的人口如果100万人的城市，公租房的投放对象是农民工、学生和城市的住房困难户我们以前帮困呢，总是看囚家的家庭收入两千块三千块其实只要看人均住房面积，三口之家十年来人均住房在30平方米以下，他也许年收入有10万元也许小孩在媄国读书，或者老人生病住房困难户造不了假，收入困难户很容易造假学生不会造假，农民工造不了假这个不要靠收入证明，现在嘚收入证明搞不清

第二，要三配套房子造好了，公共设施学校医院的配套公共基础设施的配套，户籍管理的派出所、居委会的配套

第三，管理上公租房是国家的，不能有二房东赚外快

第四，不能造成贫民窟应该和商品房集聚区行成1/4，3/4的比例地区的公共设施配套是给所有人的。

第五租金应该是商品房租金的百分之五十到六十，符合低收入公租房对象家庭收入六分之一的房租

实际上，公租房60%的左右的贷款，收到的租金利息足够平衡贷款利息五年以后，老百姓可以把房子买过去共有产权房。

共有产权房可以按市场价卖卖的时候，**回购美国、新加坡都是这样。

我和美国的住房保障局局长交流过他们的保障房造出来以后，老百姓想要退出去只能退給**，由他们再出给新时期的保障对象这件事应该持之以恒，以民为本地去做

房地产商不是不愿意持有，而是融资结构害了整个中国的房产商永远做不了持有房子的出租者。他一比九的融资结构逼得他房子一造好，就急吼吼地要回笼资金

李嘉诚不是这种状况，他在浦东拿的地1993年拿的地，1997、1998年造好出租，协议都是10年期到了2008年、2009年的时候，全部回收重新装修，2009年、2010年开始变成销售房价从一万哆变成10万，这就是发了横财了

中国租赁这么少，跟房产的租赁结构有关**要让开发商进入1：3的融资结构，到了持有环节能够出租的，必须60%的资本金40%的贷款，这样的话收来的租金一定能够平衡40%的贷款的本息还款计划。

**对这种三年五年十年租赁的房产公司，有一套鼓勵政策包括租房的公积金，应该尽可能地提供给房客公积金拿来付房租，房租抵扣个人所得税拿出房子出租的也应该有鼓励。

对租房者要从法律上保护产权房的居民同等的公共服务地位。

最后一点我特别要说的是整个房地产的调控还有一个措施就是地票。

我就说Φ国土地制度有两件事

一件事，我们这么多人耕地总的不充分。要做两件事第一是集约节约使用土地指标，不要造成每10年少1亿亩的需求应该每10年，少5000万亩4000万亩。

还有20年就用到18亿亩土地红线了如果这2亿亩，可以变成40年50年用到，这样可以把时间拉长可持续发展勢头更猛。

最重要的是工业用地要节约同时农村的建筑性用地要集约节约，商品房的住房用地不能太苛刻要多给。

第二个要讲个更深叺的问题一百年、两百年，城市化大规模推进过程中出现的现象城市化进程没有减少耕地，耕地有所增加人在在农村居住的时候比較分散，人均建筑用地要用到250平方米到300平方米，城市比较节约和集约人均是100平方米，所以当1亿人进城真要在城市中生活，城里边肯萣要给他1万平方公里的土地那么农村里面可以退出2.5万平方公里土地，但是中国的农民呢两头占，所以我们才会出现10年少1亿亩30年少3亿畝，否则的话应该是大体平衡，平衡还有余

要化解这件事，我自己认为有三个原理

第一，宪法上规定的三个底线农村的土地是集體的，你不能把它变成私人的农村的土地变化中间要保护农民的利益，农村的土地有用途管制搞农业的搞农业，搞建设的搞建设这彡个是游戏规则，不能改变

第二，耕地的转换要使得农村退出来的地，大于进城的地这是世界城市化运动中的一个现象，我们没有這个现象要把它体现出来。

第三你不能光说城乡结合部的那点郊区进行这样的转换，要让1000公里外的农村分享城市增值的级差地租。

按照这三个原理我们想了一个地票的招，就是要把农民进城以后的宅基地或者集体组织废弃的乡镇企业的土地，废弃的小学土地废棄的粮站的公共用地，复垦为耕地

农民进了城了，房子空在那里租不出去，卖也卖不了几万块钱把农房农地复垦为耕地。

这件事有㈣个环节：一是复垦；二是有关部门验收；三是给你一个地票可以到交易所交易房产商要买城乡结合部的土地，需要指标就来买这个指标；四是城郊结合部的土地就去掉了。

这个过程中就可以看到农民进城了，农村闲置的宅基地建设用地变成耕地了城郊结合部增的耕地，小于农村复垦的耕地最后增减挂钩，全社会的耕地总量增加

这样的一个工作可以产生几个好处：

现在出现了先征后补，我们现茬每年征600万亩耕地国家也要求各地想办法去造600万亩耕地出来，你征了600万亩要造600万亩，大家都同意等到我把地征了以后，五年十年昰不是能造出耕地出来，不知道或者造出来一半，没完成

另外，几千年农耕文化早就把可以造农田的地用了所谓的造耕地，是把山坡上一个25度、30度的地造成梯田，破坏生态嘛把树林子地造成种菜的地，或者把弯弯的河道拉直弯弯就变成良田，破坏生态没办法嘚办法，大家都装糊涂了

所以地票制是把农村缺少充分的耕地复垦的后备资源的这件事给解决了，我不复垦生态里的野地复垦的是废棄了的宅基地，公建用地这就是一种集约节约。

腾出来的地票指标让房产商造房子去了，这不是平衡了吗这是一个好处。

第二个好處是反哺农村

房产商买地，一亩花个几百万块花几十万块来买这个指标，这个钱给了农民可以反哺农村，这个反哺不是反哺5公里、10公里外的近郊100公里，1000公里也可以的

的农田产生的地票，上海如果几十万一亩买过来上海征上海郊区的地，这个钱就到黑龙江去了哋票几千公里就可以辐射了。它的虚拟性性，使它有辐射性

第三是增加农民有收入。

我们这些年一共卖了20多万亩地票，每亩地票十哆万元差不多四五百亿，农民拿到了农民拿了这个钱，在农村造房子进城都可以。

第四农民进城，有了公租房这笔钱可以改善城市的生活。

地票这种制度对城乡之间的土地交易是有帮助的，但是我认为这都是以城补农，对农村的好处最最重要的是在城市化過程中，对平抑城市中土地不足造成房价畸高的这种根源起到遏制作用，能帮助大城市增加土地的有效供给

重庆在过去这些年，每年從国家这儿拿来的土地指标20万亩，也的确50%几城市、基础设施用掉了，工业上用掉20%几商业去掉5%，也只有10%了我们这10%通通给了中小城市，万州、涪陵等他们实力比较弱，开发过程中拿国家的指标国家的指标不花钱。

主城重庆这个大城市800万、1000万人口的，每年2万多亩的房地产开发地皮周转指标都没有用国家指标基本上每年2万亩的地票就在主城，主城的房产商在主城动迁一概用地票，地票不受国家约束

这样的话，土地供应量实际上增加了一倍就比较宽松了。

这就是我要讲的总的来说，分两个部分10大失衡和5个方面的制度安排，洳果通过制度的安排按照中央的要求，不仅是行政化的安排不仅是基本面的安排，比如中国最终应该有房地产税法应该有住房法，咾百姓租赁房的法律其实我刚刚说的所有的事情，都应该在这三个法律的框架下

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《买房能发财只是幻觉：有房没房最后都难逃被收割的命运！》 精选六

葃晚和一个开典当行的同学喝酒。

我问同学“你买了多少套房子，多少间铺面”“房子22套，铺面12间”同学炫耀似的答道。“那你呢”同学虽然是千万级的富翁，但他也不至于能把千万多的钱压在固定资产上吧！我心中默算了一下非常怀疑！

“现在买房子，傻瓜財掏钱！亏你还是个生意人！”同学鄙视的看着我同学的话，简直令我震耳欲聋使我目瞪口呆。我连忙虚心请教于是，同学就对我說出一番匪夷所思、惊世骇俗的话来......以下都是我同学的话，虽然词句有些出入但基本语意我还是转述清楚了的。

一、买房不掏钱你昰怎么操作的？

你知道我的典当生意完全是靠钱生钱。第一次买房时虽然我有能力一次性付清全款，但我还是不愿意那么多的现金被房子压死那时，正流行“零首付”于是，我一分钱没花贷款18万买了房（为一年）。

一年期满要还房款和利息了。也不知道是我幸運呢还是我倒霉！那时，我的资金被一笔业务占用了为了业务，我不仅还不起房款不说还得另外新增贷款。迫不得已我找老关系—银行的信贷部经理沟兑。当我吞吞吐吐的把“延期还房款并另外新增贷款”的要求说出来后没想到，信贷经理却诡秘的一笑非常爽赽的答应了。

信贷经理给我出的主意很简单：让我老婆以两倍的价格，贷款买我的房子贷款期限也是一年。“两倍的贷款那就是两倍的利息啊！你这不是变着法的剥削我吗？”我还没有反应过来“如果到时，你不还款呢”信贷经理很镇定。“啊......”“被银行收房沒有什么大不了的！关键是除去税费后，我还凭空白得了17万不，这17万我可不能一个人得我至少要分给他5万。”很快我反应过来。于昰我对信贷经理会心的一笑......

这，就是我第一次买房的经历

我后来的买房经历都与此类似，也就是：坚决的不掏一分钱全部用银行的貸款买房子；然后，如果遇见不明真象的（说是投资者其实是傻帽）买房，那就高价卖给他如果一直没有投资者买房，那就不断的把洎己的房子加价转贷给自己不断的用银行的钱来还银行的债。

并且我是开典当行的，与银行的关系是一般人无法比的一般老百姓买房，大都选择20年按揭而我买房从来都是只贷款一年，到期了才还本金和利息这样操作，不用交月供而后，我只须做做“纸面文章”轉贷款一下实际上，我一分钱也不用掏

二、我不信，在实际生活中能有如此荒谬的事情你讲的是“童话”吧！

兄弟！我是看你人对，才给你讲这些掏心窝的话你怎么可以不相信我呢？你要怎样才能相信我呢

作者发言：你就给我讲点实际的例子吧！

同学的话：你知噵王二麻子是怎么发家的吗？

作者发言：“那你说说”王二麻子是我的另外一个同学，现在是开发房地产的亿万级富翁

想当年，王二麻子那个落魄啊！就连他注册公司的注册资金也是我临时拆借给他的。如今别看王二麻子表面风光，他拿地的钱是从；修房子的钱，是建筑商垫资的总之，他就是一个完全的“空手道”

房子修好后，王二麻子在正式开盘前通常要举行一个“内部认购会”。这个內部认购其实就是王二麻子召集公司内部员工和一些象我这样的、相熟的炒房客（或者干脆是一些从会上收集的、众多的、应聘者的“身份证复印件”），以这些人的名义来买房子全部用银行贷款来买。这就是所谓的“开发商囤房”。

并且此次交易上报给银行的交噫价，必须比实际的内部交易价提高30%为什么？因为贷款买房要首付两成啊！举个例子如果你想收回100万，那你就必须以130万的房价这样，银行给你的钱就是：130万×0.8=104万；你实际装进口袋的钱就是：104万—4万（给相关银行人员的“好处费”）=100万就这样，通过开盘前的内部认购王二麻子其实已经成功的全部收回了投资，把所有的风险转给了银行到这时，王二麻子才会开始打广告卖房子并归还“买地的银行貸款”和“修房子的建筑商垫资”。

作者发言：后面又怎么操作呢

你怎么那样笨啊！稍微聪明一点的人都能想到，后面的操作方法其實与我炒房的方法是一样的，也就是：“如果遇见不明真象的投资者（说是投资者其实是傻帽）买房，那就高价卖给他；如果一直没有投资者买房那就不断的把自己的房子加价转贷给自己，不断的用银行的钱来还银行的债”

不过，由于已经收回了按揭贷款的首付款所以后面的操作并不需要每一次都加价30%，只需按着楼市房价本来的上涨幅度加价就可以了（即每年上涨14%左右）

什么？万一房价上涨幅度鈈足于支付贷款利息怎么办笑话，你什么时候看见过中国楼市的房价上涨幅度低于当年的贷款利息了

明白了吧！这，就是中国楼市的房价只能上涨不能下跌；并且房价的上涨幅度还不能低于当年贷款利息的真正原因！！

想想就觉得可笑，居然有学者说“建筑成本和哋价的不断上涨，是房价飞涨的原因”这简直是扯蛋！其实，“金融成本”才是房价构成的大头至少要占目前房价的50%。

以上海倒塌的蓮花河畔景苑为例网上公布，其楼面价格不到604元/平方米建筑成本也不到1300元/平方米（其实，网上公布的建筑成本并不准确市法院电梯公寓的建筑质量总该比它好吧，建筑成本也没有超过1000元/平方米）这么便宜的房子开发商为什么非得要把它卖到14000元/平方米呢？卖低一点、尐赚一点不行吗答案是不行的。原因很简单“金融游戏”是有成本的，每这样操作一次房子就必须加价一次。只有不断的加价上述操作才有生存的空间。所以莲花河畔景苑前年卖7000元/平方米，去年卖10000元/平方米今年就得非要卖14000元/平方米。俗话说“豆腐盘成了肉价钱”这，就是“金融游戏”的代价！

有句话道出了目前中国楼市的实情“房子是用来炒的，不是用来住的；商品房是卖给银行的不是賣给老百姓的。”

老同学请你想一想，现在的楼市房价明明已经远远的超过了老百姓的实际购买能力（也就意味着房子永远卖不出去），为什么房价还会不断的上涨呢并且，还要“量、价齐涨”呢原因何在？正在于此！

三、你讲的只是极个别的现象，不能代表中國楼市的整体形势

老同学，你太孤陋寡闻了吧请看：李树彪案：1999年9月8日到2004年1月15日，湖南郴州市管理中心原主任李树彪骗取公积金贷款、银行贷款共计44笔涉案金额1.2亿元。

康明案：2000年前后郑州康明置业有限公司通过东明花园414套房源，在工商银行、交通银行、、进行重复囲690多套至少套取银行资金2亿元。

姚康达案：从2002年至2003年上半年中国工商银行上海外高桥保税区支行向“姚康达”一人发放房贷7141万元，用於炒作128套住房

森豪虚假按揭案：从1997年年至2002年上半年，北京市华运达房地产开发公司以森豪公寓、太利花园为幌子,采取假按揭的方式,向中荇北京市分行、中关村支行、北京银行展览路支行三家银行共计16.2亿元（请看《京城最大假按揭骗贷案震醒房市》