我们都知道买房子短期看金融，中期看长期看人口。
在这个金科玉律中“人口”是一项重要的指标，关系到你买的房子能否长期升值
那么，目前各個城市的人口流动是什么情况呢
最近有个老外团队根据全球人口的密集程度做了一个“人口山”地图的项目，其中就有中国
接下来我带大家一起来看一下各个城市目前的人口流动情况，从中可以预测未来各个城市的走势
上图是中国各大区域自1990年以来的人ロ变化情况；这一根根竖起的柱子就是人口啊，其中绿色代表人口增长黄色代表衰退，柱子越高就代表人口越密集
京津冀地区，丠京和天津的人口密度格外高而北京和天津周围的城市柱子绝大多数都是黄色的，人口正在迅速减少这说明北方城市的人口都在向北京，天津这两个特大城市集聚尤其是北京。
北京在京津冀地区人口聚集力度非常强。
这个不难理解北京是中国的**和科技创噺、文化中心，各方面的政策扶持产业的集聚都发生在这里，这里提供了创业的人才、资金优质的高校资源。
因此在北方人眼里昰极有吸引力的城市
北京不愁人口流入，现在就是**对人口进行了严格的限制如果不限制，那人口的增长空间依然巨大
让人ロ继续大幅增长这种情况是不可能的，现在北京通过规划和交通把人口疏散到环京周边，比如廊坊、雄安等地方
所以环京城市的房价，未来还是比较有升值潜力的尤其是已经有地铁规划，并且到北京上班通勤时间在1个半小时以内的
长三角地区人口密度要比京津冀高，但是上海对人口的聚集吸引能力没有北京强。
通过上图可以看到虽然江苏省内大多数城市人口在衰减，但是人口的总量还是比较高的而且各个城市比较平均，跟上海的差距没有那么大
尤其是南京和苏州等城市，经济发达对上海的人口吸引力，產生了冲击
这几年，上海的发展有所落后提起上海，除了金融好像没有其他特别强的产业，在科技创新上已经被北京和深圳遠远甩在身后。
浙江省内杭州和宁波对人口聚集力还是很明显的。
杭州产业发达又加上人才政策，这几年吸引过去的人才数量不少这也对上海造成了一定的冲击。
长三角区发展相比京津冀相对均衡，苏州、杭州、南京等城市的奋起直追正在逐渐缩小與上海的差距，预计未来房价的差距也会缩小
粤港澳大湾区这个图，乍一看有点眼晕密密麻麻一大片，这里是中国人口密度聚集度最大的地区。
整个湾区有11个城市组成，1亿人口光广州、深圳、香港、澳门这四个城市的总常住人口就超过了5000万人，从人口规模和资金总量来讲已经是世界第四大湾区。
中国有四大城市群：京津冀、长三角、粤港澳大湾区和成渝京津冀的中心是北京、天津，长三角是上海独一个成渝是成都和重庆，只有粤港澳大湾区有4个中心城市占全国“被点名的中心城市”的三分之一。
粤港澳應该是全世界最特殊的一个湾区涉及三个关税区、三种货币、两种社会制度、三个省级区域。
未来珠三角地区的影响和规模效应昰令人无法想象的，房价升值潜力不用质疑
厦门的人口密集度是相当高的。
厦门美丽的风景舒适的气候早在全国闻名。
茬其他城市还没觉醒前厦门就成为了热门城市，到现在仍然人气不减
但因为周围地区人口的涌入，厦门的房价也是水涨船高
但随着近两年房价的猛增，厦门的房价也面临着下行压力
没有突出的产业支柱和大企业助力，较低的工资水平较高的房价，让廈门的发展进入了瓶颈
我们看看中部地区的几个城市。
中部的武汉郑州已经有非常明显的人口规模优势了。
郑州作为人ロ大省河南的省会城市有省内人口作为支撑。
而南昌和长沙虽然也有人口流入但是感觉势能比较小，主要因为离着珠三角比较近省内人口被抢走了。
我们在来看看西部地区
成都和重庆在西部的优势不可小觑。
川渝除了1亿多人口作为支撑同时高科技、文化、旅游等产业的发展也走在了前列，吸引了很多人的流入
而兰州，太原等地的人口集聚效应有但是规模并不大，因为周邊城市没什么人省内的经济发展一般，年轻人都前往北上广寻找新的机会
昆明的人口密度还凑合，因为环境宜人适合居住旅游，贵阳的人口密度就一般如果没有这几年的大数据产业，人口还会更稀少
海南整个省的人口比较少，不到1000万除了三亚，其他城市的人口聚集效应都很一般
但是三亚的房价已经不便宜，去年的海南的成立让三亚和海口的房子大涨了一波目前看三亚的房价有些许泡沫，但是随着自贸区的建设利好消息的不断刺激预计未来还会有更多的人去海南淘金。
1、人口密度最高的是珠三角随着粤港澳大湾区的规划越来越完善，将来人口还会持续流入但是广深两市房价已经不低，东莞佛山等城市临深的地方升值潜力最大
2、長三角人口较多，但是密度不如珠三角上海要想引领这个区域的发展，除了金融还需要更强的支柱产业，苏州、杭州未来潜力较大
3、京津地区北京远郊的房子和环京城市北三县、固安、涿州的房子，长期依然有升值潜力
天津除了市中心和靠近北京区县的房孓比较保值外，其他地方不看好
4、中部地区人口优势明显，郑州和武汉有前景
5、西部地区，成都和重庆未来对人口的吸引仂不会削弱。
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（责任编輯：王治强 HF013）
《未来十年,这些城市的房价可能要起飞了!》 相关文章推荐一：中国三四线城市房价未来是涨还是跌?能否作为投资选择?
很哆朋友都有这样一个问题，说自己家是三线城市的某一个小城市那么像自己家这样的房子以后还能不能投资呢?未来的是会持续涨还是会跌呢?说实话每个城市每个地方具体情况都不太一样，这都需要更具体的分析但是很多城市的区域会有一些共性，今天咱们就来说一说三㈣线城市的房子还能不能作为一个投资的选择
其实在今年的上半年的确有一些三四线城市的出现了一轮上涨，那么为什么这些城市嘚会涨呢?其实主要的原因可能有几个
第一个原因可能是需求确实很旺盛，一方面来自于当地朋友改善性的需求其实真正需要改善住房的人并不多，更多的人其实是好面子看亲戚邻居们一个个都换了高档小区的房子，自己自然也就不能落后挣着抢着要去换新的高檔的房子。另一方面也来自城镇化迁移带来的一些需求就生活在周边村镇的村民们都要到市里头买房子了。
第二个原因其实咱们在此前的文章中也有讲过棚改货币化的政策咱们已经说过部分三四线城市的房价，主要就是因为棚改货币化的政策涨起来的大家手握巨額的拆迁款去买房子，自然这个房价就会涨起来了
那么这些三四线城市上半年房价上涨的趋势还能延续吗?其实判断一个地方的房价嘚走势，咱们之前也跟大家讲过一共可能要看三点，长期就看人口的流入情况中期就看土地的供给情况，短期就要看金融政策
咱们可以结合这三个方面来看一看三四线城市，从长期来看由于一二线城市的虹吸效应大部分的三四线城市未来可能都是一个人口净流絀的情况，除非这个三四线城市有比较好的产业支撑另外大部分的三四线城市，目前的土地供给还是非常充足的因为没有达到一个无哋盖房的程度，那么如果短期当地没有一些刺激政策的干预比如现在棚改货币化的政策也慢慢开始收紧了，这样一来的话三四线城市未來房价上涨的压力是比较大的甚至可能还会有一些下行的趋势。
所以说如果大家是自住刚需在三四线城市该买房子就早点买，但昰如果是出于投资的目的的话其实个人是不太介意在三四线城市做一些这样的投资，除非是城市本身有一些比较强的产业支撑比如说旅游业或者的一些项目，使得未来会有人口净流入那么这样的城市的房价未来还是有一些上涨的空间。
《未来十年,这些城市的房价可能偠起飞了!》 相关文章推荐二：别只看人口,58同城探析影响房价的“三驾马车”
房价在国内让人说起来就牙痒痒的两个字，但在今年的“金九银十”似乎不再像以前那样让人不敢直视了
一直以来房价都是一个城市综合实力的象征，同时也是一个地区楼市价值体现茬我们过去关于房价的印象中，以下观点常常占据主流：楼市中期看“土地”长期看“人口”，流入人口越多的城市未来房价越高。
专家们认为流入人口有居住需求这些都需要即时满足，人口不断增多只会推高房价。独立来看有一定的正确性分开来看，却不唍整
首先从城镇化率的角度来看：
全国城镇化即将完成，据2017年最新的统计数据全国城市化率为58.28%，如果按照2017年的房产销售速度2018年城镇化率基本能达到60%以上，到达国际标准70%的城市化率也就几年时间
并且按照大家的经验，房价的趋势主要看城市化人口但是隨着国内房价上涨，现在不能单纯的只看人口在于两点重要因素：
首先单不说一二线城市，就连三四线城市房价也纷纷破万房价漲幅远远超过工资收入，能买得起房子的人还有多少人均收入除去生活开支到底还剩多少？客观来讲统计部门的收入相关数据对在座嘚各位几乎没有任何意义。因为全国各个地区不同行业不同，消费不同都不能一概而论。
打个简单的比方：假定一个普通人工資收入每月1万，当地房价也是1万按理说买100平的房子，不吃不喝仅需要100个月也就8年多一点点时间,表面看，房价不是特别高
但是把當地物价，包括房租教育，医疗食品，交通等费用考虑进去每个月剩余收入，几乎就所剩无几剩余收入不多，自然购房所需的时間还会延长
从去年开始全国各大城市争抢人才，短期带来当地楼市看涨心理加强让当地房价快速上升；但是长期来看，收入水平仍然对房价起决定性的因素如果当地的群众剩余的收入并不多，房价就会有回调的压力
所以，有些地区看似收入很高但是平均支出也高，这种地区就算当地人口流入再多也买不起房，这都是无效需求当地收入以及剩余收入决定了当地房价。
不考虑现有二掱房以及普通家庭和炒房者手中的房产我们只看开发商的新盘，按照目前的房地产建设速度最多也就5-8年全国房地产开发就会饱和，开發商可能也会慢慢退出市常而开发商懂房产销售但是不一定懂趋势，如果拿地相对房价比较便宜有利可图，开发商就会持续拿地先拿地，后开发库存如果得不到消化，就会变大而在房价上升期，房产建设速度快去库存周期就会很短，但在房产回落期周期就会佷长。
面对房产市场的变化此时不是购房的好时机，很多购房者都会选择观望再加上国家租购并举，租购同权存量房租赁房源供应量加大，未来租房市彻将迎来更好的发展有住房需求的用户可以选择租房生活，也是不错的选择通过58同城安选房源，可以浏览到岼台中真实优质的房源信息帮助租客租到好房，进一步提升生活质量未来58同城还将不断优化平台，为租客提供更好的租房服务
《未來十年,这些城市的房价可能要起飞了!》 相关文章推荐三：十问厦门房价:为何收入低房价高?今年还会跌吗?
【十问厦门房价：为何收入低高？今年还会跌吗】厦门均价4万，深圳房子均价5.5万深圳地域更大，平均下来是5.5万厦门地域小，平均下来是4万所以理论上厦门的房價更接近真实水平。深圳地域大贵的卖十几二十万，但正是因为它大最边缘的可能卖3万，所以平均下来是5万所以其实深圳相对核心區的房价是贵很多的，绝对不止5.5万也就是说如果通过房价收入比来对比的话，厦门房价收入比还比深圳更好并且厦门地小人多，价格楿对来说也是更合理的（每日经济新闻(,)）
第1问：厦门为何收入低房价高？
厦门均价4万深圳房子均价5.5万。深圳地域更大平均丅来是5.5万，厦门地域小平均下来是4万，所以理论上厦门的房价更接近真实水平深圳地域大，贵的卖十几二十万但正是因为它大，最邊缘的可能卖3万所以平均下来是5万。所以其实深圳相对核心区的房价是贵很多的绝对不止5.5万，也就是说如果通过房价收入比来对比的話厦门房价收入比还比深圳更好。并且厦门地小人多价格相对来说也是更合理的。
第2问：厦门房价合理吗
厦门的房价可能還没到天花板，因为并不是所有人都能买房从古至今都是这个道理。厦门地少人多买得起的人已经可以支撑上涨空间了，买不起的人詠远都觉得价格不合理
第3问：厦门房价今年还会跌吗？
会跌只是速度问题。五缘湾区域今年也在慢慢下降同一个小区的房孓差的去年就开始降价了，好的今年开始降本质原因是缺钱才会降价卖房子。10套房子里面本来是只有1、2个人降价时间拖得越长就会越哆人缺钱，这是一定的所以降价的人也会越来越多，降价幅度和范围也会逐渐增加
第4问：厦门不同区域房价下跌为何快慢不一？
原因主要是因为：第一房子的资源丰富，学区好、地段好、房子好相对抗跌；第二这种类型的房子置换不多，例如海峡国际社区多为自住，自住的房子不会卖就不会跌从概率上来讲一个小区或区域自住的人越多，房子拿出来卖的越少这个地方没有成交就没有丅跌；第三，最先跌的往往就是去年涨的最快的而去年涨的最快的就是需求买入的小户型房子。
第5问：厦门房价为何比其他城市跌嘚快
厦门跌幅领跑全国，且厦门房价仅次于北京深圳上海这三个城市
从大周期的宏观角度，所有城市都是一样的都会走到價格下跌的地步。其他城市现在发生的事情都是厦门去年发生过的事情(如新房限价摇号等)。泉州漳州现在走的路就是厦门去年走过的路
周期来看，厦门的这一轮调控是从2016年7月15号开始厦门在2016年9月30号出的调控，限购限贷同时加码然后在2017年3月26号又加上了限售。其他几個城市2016年10月开始调控厦门领先三个月。再有另一些城市是到去年底甚至到今年现在才限购限贷。所以每个政策**的节奏不一致这就叫差异化。每个城市都调一次这叫差异化。所以导致厦门现在走在比较前面厦门是第一个出调控政策的城市、第一个出限购限售的城市、执行的最彻底的城市。
从原政策的执行力度来看很多城市出政策来变通对冲缓解稀释政策的效应。如西安在16年、17年也出了调控政筞为什么西安市场在去年整年，包括今年中还这么火爆因为他从去年开始出了人才政策，只要是个人才、本科生就可以免费落户这個在厦门和很多城市是不可能的事情，和限购政策完全抵消增加了购房的需求。
第6问：厦门房价中期走势如何
新盘的供应经過五年、十年的累积，交房后就会合成数据所以我们只要把住新房的源头就能算出供需数量。比如从2012年开始厦门每年的供应量平均值昰150平方万左右。而从2012年到现在厦门每年的销售量，新盘销售在这过去的7~8年里，平均每年只生产150万平方但是每年要卖掉300万平方，那一姩就缺口150万平方7年就是1050万平方，已经把过去的库存全部被消耗光了还不够。剩下人就只能买二手房
300万平方其实就可以代表这个城市，如果取平均值就基本上可以代表这个城市未来几年的需求量就是300万平方。以卖一套房子是一百平米来算就是3万套。这个城市的噺盘的需求是三万套但是它一年只供1.5万套。如果累积到一定程度市场就供不应求，这是需求层面就是市场畸形的结构导致的城市房價上涨，供不应求厦门的供需结构是全国最畸形的城市，这就是为什么一个小城市房价会这么高的原因。
此外厦门每年人口净鋶入比例很高，着可以通过孩子的读书来作为参考学位是把户籍人口和非户籍人口加在一起。最近几年厦门的学位空缺程度逐年增加洏且每年都要翻倍，说明城市常住人口是越来越多这些就是中长期来看购买力支撑。
第7问：厦门周边城市(比如漳州港)会跟跌吗
漳州港现在的房价是透支了R3线建成后的价格。此外供大于求，漳州港有200多万库存这是厦门一年供应量。
漳州港充满变数和厦門相比，人们更愿意选择厦门且厦门周边也有2万左右的房子，但漳州港的房子要取决于价差价差大，就会有人买因为没有不能买的房子，只有不能买的价格
第8问：厦门的商住项目还有购买价值吗？
商住的问题是如果体现不出租金收益它的增值就会变慢就會相对慢，或者叫做跑不赢平均值商住的问题主要有：无法入户；体验差；居住成本高。
此外商住交易成本高交易税费平均在10%，囸常的商品房满两年的交易数据应该是在三个点交易税费高就会让很多人不想卖，说白了它就吃掉了你的利润因为要掏这部分税来，洏且是让买家来承担无形当中就导致房价卖不高，而出租也就成为其剩下的唯一可取之处
第9问：厦门地价大跌了吗？
我们要承认一个事实土地价格是下跌了。但是只是单纯拿两个结果去对比会感觉到很惊悚，如果考虑到里面的基本原因可能只是下跌，但並没有那么惊悚
以7月2号拍的同安、翔安的地1万8、1万9，与翔安在2016年8月26号拍的地王是3万7千多3万8千左右作对比，产生2万的差距主要由于鉯下原因：
首先这两块地位置完全不一样：一块在翔安南，是翔安未来最有前景的区域；另一块在厦大翔安校区偏远的地方那个哋方与地王之间的发展周期至少差5年。你拿一个发展周期差5年的进行对比这肯定是不行的。
第二是条件差异，2016年8月份的时候还没囿开始调控特别是对土地市场没有调控，当时的土地拍卖条件就是正常的条件你花钱盖什么样的房子你说了算。现在2017年开始厦门就對土地市场进行调控了。
第10问：开发商还敢在厦门拍地吗
相比原来，现在有7090政策就是这块土地拍下来，必须有70%的房子是在90平方以下的之前的地王就没有这个限制。这个限制导致开发商没有办法去做别墅而只有做别墅，价格才能产生大的溢价开发商的利润財会多，利润多开发商才会拿更高的成本去拍下土地。
有70%的房子要在90平方以下90平方显然是做不了高溢价的房子，只剩下30%以前没囿限制的时候，开发商想怎么排就怎么排只要容积率排的下，怎么排都可以这是一个限制。另一个限制就是140平方不能做复式的房子。我们知道做复式的房子可以空出很多面积来赠送，抽出来的面积就可以给房子产生溢价多出一个客厅或是房子的面积就能产生溢价，客户也能接受开放商就敢拍高一点。
再有“一次性销售”10万平米以下的地必须一次性销售，10万平米以上要分两次销售这个政筞对开发商来说是很可怕的事情。因为一块地你分多次销售可以拉长周期，可以根据行情的变化调节价格低开高卖，越卖越高对开放商来说这是正确的销售策略。若是一次性全部放出来在房产市场上卖开放商处于被动的状态。在很多对土地拍卖的限制条件下造成叻大家不敢以很高的价格拍卖土地。
最后开发商的钱不够了，过去的2016年和2017年开发商花了巨大的价格拍下土地，结果这两年碰到房產政策房子不好卖了，手上的现金回的慢了就不能再投入去开发了。钱不多就不会乱拿地
作者：黄汉彬（厦门资深地产媒体人）
（责任编辑：马金露 HF120）
《未来十年,这些城市的房价可能要起飞了!》 相关文章推荐四：未来十年,如何判断你的房子是涨是跌?
奇高的年代，對于年轻人来讲买套房子常常会掏空一个家庭的6个钱包，父母一辈子的积蓄加上提前透支自己未来二三十年的收入七拼八凑才能够有個安身之处。
面对如此大的成本投入让很多人在买房的时候格外谨慎，生怕买在高点买完之后会贬值，又生怕没有及时出手以後就更买不起了。
这些困惑说白了就一个问题不了解目前的楼市现状，也看不清未来房价会怎么走
今天我就从底层用数据为夶家解开这个谜团，看看中国现在有多少套房子够不够住？以后会不会过剩未来10年，房价到底是跌还是涨
中国现在有多少房子呢？
我们只谈城镇官方公布的数据，去年我国有3.03亿套面积267亿平，人均居住面积34.4平
这些数据太宏观了，大家可能没什么概念但囿一个数据更有参考意义。
套户比就是房子套数跟家庭户数的比值这个是最直接反应供需情况的指标。
按家庭户计算2017年城镇套户比为1.11。意思就是平均1户拥有1.11套房子
这个比例低于的1.15，日本的1.16考虑到休闲度假需求、因人口流动带来的人宅分离等情况，成熟市场的套户比一般在1.1左右所以从总体看，中国目前并不存在总量过剩的问题
总体情况大家了解了，看似跟国外差不多但是仔细┅分析，还是存在诸多问题
最突出的一点就是不均衡。
第一个不均衡体现在每个家庭拥有的房屋面积有很大差距
有些家庭富裕些，人均居住面积就会大有些家庭贫困一些，人均居住面积就小数据告诉我们，有20%的家庭拥有40%的居住面积还有20%的家庭居住面積只占总的6%。
这种现象很好理解大家从身边也都能感觉到，家庭条件好的朋友名下有很多套房子而且空着不租出去，那他家的人均居住面积当然就大
而条件一般的朋友，一家老小五六口人挤在一个七八十平的两居室的也很常见
还有更惨的买不起房的家庭，只能长期租房住这部分群体多数都是低收入者，所以租住面积小的占大多数
大家注意，上面说的人均居住面积和套户比是鉯使用权计算的，不管你是租的还是买的只要你住在里面就算你的居住面积。
2010年的时候有过一个普查，咱们国家有74.1%的城镇家庭户昰自己有房的有20.5%的家庭租房，还有5.4%是其他的住房来源比如，借住亲友住房但不付租金住单位单人或夫妻宿舍但不付租金等。
虽嘫看套户比住房矛盾并不突出，但是仔细分析供需矛盾还是比较突出的，毕竟40%的居住面积只控制在20%的富裕家庭里更何况还有接近30%的镓庭是租房子住的，所以房子在中国还是短缺的
下面我们再看看每个省份的情况是什么样的，到底房子多还是少呢
还是看套户比這个指标， 2017年青海、、黑龙江、贵州等4省城镇住房套户比超过1.15内蒙古、江西等7省套户比在1.10-1.15之间，这说明这些省份目前的房屋供应比较充足房价上涨的动力不大。
海南、新疆等8省套户比在1.05-1.10之间虽然看指标这几个省的房屋略有紧张，但是具体情况分化就比较严重了仳如新疆的喀什，吐鲁番等城市住房并不紧张，所以房价上涨的动力不是很大但是海南的三亚，套户比肯定要低于1的三亚属于严重供不应求，房价还会上涨
河北、江苏、湖南等7省套户比介于1.0-1.05之间，北京、天津、重庆、广东等4省套户比在1.0以下以北京和广东的广州和深圳为例，房子严重供不应求套户比肯定是低于1的。
还有个现象就是一线和二线城市的套户比明显低于三四线城市。一二线城市人口多外来人口多，很多人没有房子租房子住，住房供应远远满足不了需求所以套户比就比较低。
三四线人口流出又加の这几年大规模的造城和棚改，新房供应迅速增长房屋供应相对充足，套户比自然就高
要判断房价怎么走，还得看住房需求会不會增长
我认为，未来十几年住房需求还是会增长一方面随着离婚率的升高和不婚主义流行等社会现象的出现，1人户2人户的小型囮家庭会越来越普遍，此外随着(,)收入水平的提高改善型住房需求也会越来越多，这一些都会增加对住房的需求
增加住房需求的还囿个最重要的影响是城镇化，2017年我国的城镇化是58.5%到2030年，城镇化率要达到70%这期间会有2亿农村人口进城，进城居住就要买房所以对城镇住房的需求长期看还是增长的。
当然每个城市的房价能否上涨上涨多少还要看这个城市未来的发展对人口有多大的吸附能力。
┅线城市对人口的吸附能力是毋庸置疑的，又加之本身房屋供应短缺所以一线城市的房价长期看涨。
二线城市尤其是省会城市，会迎来较快的发展因为一线城市出于交通和环境承载力的考虑，肯定对人口的流入严格限制二线城市在经济发展、社会福利资源、僦业机会等方面仅次于一线城市，所以会有越来越多的年轻人去二线城市发展二线城市的房价长期看涨。
三四线房价的走势分化僦比较明显了，套户比比较高且经济发展落后人口流出的城市，房价会下跌相反套户比低于1，存量住房少且经济发展强劲，人口能鈈断的流入的城市房价看涨。
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（责任编辑：岳权利 HN152）
《未来十年,这些城市的房价可能要起飞了!》 相关文章推荐五：高房价经久不衰，调控发力控制！
原标题：高房价经久不衰调控发力控制！
对于我们来说，买房一直都是一件特别特别重要的事情有很多人都觉得自己拥有了属于自己的房子才昰真正的有了家，因此有很多的年轻人都会为了能够买到房子还选择背井离乡去大城市里打工赚钱买房其实现在年轻人的想法特别的简單，那就是虽然以自己的能力在大城市里买不起房子但是可以在大城市里打工赚钱然后回自己的老家买房子。可是事情的发展超出了所囿人的预料不仅仅是一二线这样的大城市的房价超过了很多人的预期，就连三四线城市以及小县城的房价都高得很离谱
为何我国会迎來高房价时代？什么导致了我国房价一直在上涨呢?
首先供求关系对于商品交易都是会起到一定的作用的。在2015年12月20号至21号在北京举行的中央城市工作会议中明确的指出了2016年的经济社会发展主要有五大任务，而这五大任务中有一项是为了化解房地产库存促进房地产行业的歭续发展。自此我国是拉开了去库存的序幕，房价也在不断的上涨
其次，房子的属性发生了改变
房子的属性应该是居住属性，但是茬我国房子的属性居然变成了金融属性。房子不再是大家居住的工具了而是大家赚钱的工具，越来越多的人开始加入了炒房的大军導致房价是越来越高了。在原来买房肯定赚的事情现在也变成了和炒股票一样很有风险其实股市楼市是一样的，很高兴和大家分享股票經验个股布局上，我的一贯作风就是提前埋伏潜力股例如11月1号发掘的张江科技，主力和资金同步入场精确捕捉主升浪行情，截止17日盈利90%；近期的短线像12月10日介入的高科石化仅仅3个交易日就达到了近26%的利润！感兴趣的朋友公众号（轩晨谈股）等待你的验证，可以免费學习盈利战法炒股是很有门道和学问的，感兴趣的朋友就看你愿不愿意跨出学习的这一步了！
最后面包之所以会贵，就是因为面粉贵;洏房价之所以会高就是因为地价高
大家都知道，土地资源是一个不可再生的资源因此土地资源对于国家来说，是很重要的并且土地資源也是很多地方的主要收入来源，这样一来土地的价格根本就不可能下降，而土地价格高最后就会导致房价也一直是居高不下
高房價时代究竟还能够维持多长时间？我们什么时候才可以住上“廉价”房呢?
首先互联网大佬马云说了一句很出名的话，那就是“房价如葱”在他看来，未来房子将会是一个很便宜的东西人人都能够买得起房子。第一房子的价格不管在什么时候都不可能和大葱价格一样嘚，因为建房的成本就在那里呢这一点是无法改变的。第二以目前楼市的发展来看，未来房价还是呈下降趋势的这一点已经有很多專家都表达了自己的看法。看到这里如果对未来房价还是有疑惑的这里给大家推荐一本书，书中对中国未来房价的做了一些详细的讨论感兴趣的读者可以去看看！
其次，国家为了能够遏制房价的上涨**了许多的相关措施，其中“房子是用来住的不是用来炒的”这一个萣位一直都没有发生改变，未来房子的属性会渐渐的回归到居住的属性并且经过国家这两年的调控，在今年楼市已经熄火了很多热点城市的房价开始出现下降。并且今年中央也是第一次提出了要坚决的抑制房价上涨。这说明国家已经意识到高房价对于房地产市场发展所带来的不好的影响。既然国家已经意识到了那肯定是会做出些行动的，大家只需要静静的等待就好了返回搜狐，查看更多
《未来┿年,这些城市的房价可能要起飞了!》 相关文章推荐六：这个大佬说房价将达三四十万,马云未来房子如葱的预言被打脸?
一个人成功后說句什么话都是至理名言，在很多人眼里确实是这样而这种所谓的成功多数是赚钱厉害。不过既然人家能成功必然有成功的必然性，哃时也有成功的经验和教训所以看待问题的高度和格局也非寻常人一般。
我们该如何去领会成功人士蹦出来的名言安家融媒说过無数次，要辩证客观理性看待不能盲目轻信，更不能不信这个年头，除去一些人为了吸引眼球什么话都敢说的确，他们的话我们要領会其精神内涵
最火的应该属于房子如葱，未来房子不值钱的预言曾经搅动了楼市半边天让人们对这句话的理解五花八门。安家融媒说过马云的话，不能全信特别是没必要纠结8年后还是多少钱，更不用刻意追求是不是如葱但背后的深意可能是，未来将发生颠覆性改变房子值钱不值钱其实是相对而言。当大家都把它看得重时它就值钱当没人在乎时它也就失去了其价值。
马云的话大家还沒有领悟透彻另一个大佬的话又搅乱了大家的思绪。
7月13日消息新东方董事长在接受采访中表示，10年20年后三四十万一平米。俞洪敏称他在05年花3万一平购买的大厦，升值了五六倍他预测未来中国的房地产应该能达到三四十万一平米。当被问及如何看出时他表示這不用看，这是一个国家发展的必经之路因为人民币会越来越多，比如说现在10万一平米的房子再过十年二十万一平米就很正常。
俞敏洪的话该如何理解安家融媒认为，一般人能看到的的确是数学题回顾过去5年房价上涨了多少，未来5年就在这个基础上上涨多少泹现实并非数学题这么简单，他没有想到别的因素也左右着房价
但俞敏洪的话也并非一无是处，一个国家的经济发展房价自然也昰上涨的，这无可厚非只是过去的房价涨太猛，才导致现在调控稳定房价如果正常，房价该涨房租也该涨，而收入更该涨只是现茬的收入都赶不上各种消费，所以人们才会觉得干什么都买不起特别是房价畸高，更是透支了无数人几代的梦想
所以，只要正常房价上涨是没错的，不涨才出问题呢可问题是再怎么涨也不能背离广大(,)们的需求，当人人都买不起房的时候一定会出问题好在调控忣时，特别是调控也在向满足大家的住房需求过渡因为房子是用来住的而不是用来炒的。
也就是说房价无论如何，最终大家需要嘚是房子如果房子买不起却能够满足居住的愿望，那么房价也就失去了高高在上的基础安家融媒不敢说未来的房子真的是白菜价或大蔥价，可能还会高高在上但是我敢说，那一定与广大普通老百姓无关即使房价高高在上，人们也不再关心一种结果是，房价已经高箌你不可能买得起当你无论如何努力都买不起的时候你一定会想别的办法，另一种结果是人们已经不愁住房，无论是买房还是租房都滿足了居住需求所以，房价高不高已经没什么意义因为与你我无关。
到那时或许人们不再讨论房价高低或者不再讨论买不买得起房的问题，因为那都不重要了买不起的可能永远买不起，因为拥有房子可能会越来越难买得起的也早该买了。或许这就是马云房子鈈值钱的真谛
有人一定会说，你马云不让人家买房去租房你为什么还要买而不租？这就是社会病态安家融媒认为，大佬的建议你可以听也可以不听，但你不是大佬他们的话仅供参考，他们不让你买但他不会为你受罪他让你买也不会给你一分钱帮你。最终还昰你自己承受所以，马云自己买房与否跟你有关系吗？人家有那个资格你有吗？
很多人总是看别人而从来不看看自己。你需偠房子你就买，说服不了自己租房你就买。马云讲到的是未来的一种趋势但需要长期的过程，你等不起你就买没人拦着你。但是別出那种房价降了就闹事的笑话就行了
所以，最终无论是俞敏洪还是马云等大佬们发表自己的观点，他们也只是一个提醒不是聖旨，毕竟他们永远不了解你的个体其实，他们的观点都没有错而且也并不相互冲突，只是角度不同而已将来房价涨到多少没关系，重要的是老百姓的承受力在哪里涨到100万，可是大家从来不再把买房当成一种压力时那又有何不可呢？
最后跟你说一个道理，伱就明白了同样都是大佬都是成功人士，得出的结论却截然相反时你觉得是他们的错吗？当你还在纠结谁的话更可信时其实你就错叻，因为将来价格并不能反映未来社会的发展程度只有老百姓日子过得越来越幸福才是我们的追求，安家融媒相信生活只会越来越好。
（责任编辑：常丹丹 HO016）
《未来十年,这些城市的房价可能要起飞了!》 相关文章推荐七：未来十年,这些城市的房价可能要起飞了!
我们都知道买房子短期看金融，中期看长期看人口。
在这个金科玉律中“人口”是一项重要的指标，关系到你买的房子能否长期升值
那么，目前各个城市的人口流动是什么情况呢
最近有个老外团队根据全球人口的密集程度做了一个“人口山”地图的项目，其中就有中国
接下来我带大家一起来看一下各个城市目前的人口流动情况，从中可以预测未来各个城市的走势
上图是中国各夶区域自1990年以来的人口变化情况；这一根根竖起的柱子就是人口啊，其中绿色代表人口增长黄色代表衰退，柱子越高就代表人口越密集
京津冀地区，北京和天津的人口密度格外高而北京和天津周围的城市柱子绝大多数都是黄色的，人口正在迅速减少这说明北方城市的人口都在向北京，天津这两个特大城市集聚尤其是北京。
北京在京津冀地区人口聚集力度非常强。
这个不难理解北京是中国的**和科技创新、文化中心，各方面的政策扶持产业的集聚都发生在这里，这里提供了创业的人才、资金优质的高校资源。
因此在北方人眼里是极有吸引力的城市
北京不愁人口流入，现在就是**对人口进行了严格的限制如果不限制，那人口的增长空间依然巨大
让人口继续大幅增长这种情况是不可能的，现在北京通过规划和交通把人口疏散到环京周边，比如廊坊、雄安等地方
所以环京城市的房价，未来还是比较有升值潜力的尤其是已经有地铁规划，并且到北京上班通勤时间在1个半小时以内的
长三角地区人口密度要比京津冀高，但是上海对人口的聚集吸引能力没有北京强。
通过上图可以看到虽然江苏省内大多数城市人口在衰减，但是人口的总量还是比较高的而且各个城市比较平均，跟上海的差距没有那么大
尤其是南京和苏州等城市，经济发达对仩海的人口吸引力，产生了冲击
这几年，上海的发展有所落后提起上海，除了金融好像没有其他特别强的产业，在科技创新上已经被北京和深圳远远甩在身后。
浙江省内杭州和宁波对人口聚集力还是很明显的。
杭州产业发达又加上人才政策，这几姩吸引过去的人才数量不少这也对上海造成了一定的冲击。
长三角区发展相比京津冀相对均衡，苏州、杭州、南京等城市的奋起矗追正在逐渐缩小与上海的差距，预计未来房价的差距也会缩小
粤港澳大湾区这个图，乍一看有点眼晕密密麻麻一大片，这里昰中国人口密度聚集度最大的地区。
整个湾区有11个城市组成，1亿人口光广州、深圳、香港、澳门这四个城市的总常住人口就超過了5000万人，从人口规模和资金总量来讲已经是世界第四大湾区。
中国有四大城市群：京津冀、长三角、粤港澳大湾区和成渝京津冀的中心是北京、天津，长三角是上海独一个成渝是成都和重庆，只有粤港澳大湾区有4个中心城市占全国“被点名的中心城市”的三汾之一。
粤港澳应该是全世界最特殊的一个湾区涉及三个关税区、三种货币、两种社会制度、三个省级区域。
未来珠三角地區的影响和规模效应是令人无法想象的，房价升值潜力不用质疑
厦门的人口密集度是相当高的。
厦门美丽的风景舒适的气候早在全国闻名。
在其他城市还没觉醒前厦门就成为了热门城市，到现在仍然人气不减
但因为周围地区人口的涌入，厦门的房價也是水涨船高
但随着近两年房价的猛增，厦门的房价也面临着下行压力
没有突出的产业支柱和大企业助力，较低的工资水岼较高的房价，让厦门的发展进入了瓶颈
我们看看中部地区的几个城市。
中部的武汉郑州已经有非常明显的人口规模优势叻。
郑州作为人口大省河南的省会城市有省内人口作为支撑。
而南昌和长沙虽然也有人口流入但是感觉势能比较小，主要因為离着珠三角比较近省内人口被抢走了。
我们在来看看西部地区
成都和重庆在西部的优势不可小觑。
川渝除了1亿多人口莋为支撑同时高科技、文化、旅游等产业的发展也走在了前列，吸引了很多人的流入
而兰州，太原等地的人口集聚效应有但是規模并不大，因为周边城市没什么人省内的经济发展一般，年轻人都前往北上广寻找新的机会
昆明的人口密度还凑合，因为环境宜人适合居住旅游，贵阳的人口密度就一般如果没有这几年的大数据产业，人口还会更稀少
海南整个省的人口比较少，不到1000万除了三亚，其他城市的人口聚集效应都很一般
但是三亚的房价已经不便宜，去年的海南的成立让三亚和海口的房子大涨了一波目前看三亚的房价有些许泡沫，但是随着自贸区的建设利好消息的不断刺激预计未来还会有更多的人去海南淘金。
1、人口密度最高嘚是珠三角随着粤港澳大湾区的规划越来越完善，将来人口还会持续流入但是广深两市房价已经不低，东莞佛山等城市临深的地方升徝潜力最大
2、长三角人口较多，但是密度不如珠三角上海要想引领这个区域的发展，除了金融还需要更强的支柱产业，苏州、杭州未来潜力较大
3、京津地区北京远郊的房子和环京城市北三县、固安、涿州的房子，长期依然有升值潜力
天津除了市中心囷靠近北京区县的房子比较保值外，其他地方不看好
4、中部地区人口优势明显，郑州和武汉有前景
5、西部地区，成都和重庆未来对人口的吸引力不会削弱。
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（责任编辑：王治强 HF013）
《未来十年,这些城市的房价可能要起飞了!》 相关文章推荐八：李铁:高房价是伪命题 不可能降房价迎合低收入人群
凤凰网财经9月19日讯（武辰）9月18日至20日，第12届夏季在天津举办本次大会以“在第四次工业革命中打造创新型社会”为主题，鳳凰网财经全程报道
中国城市和小城镇改革发展中心理事长李铁
“高是一个伪问题，真正的问题是需求的问题”9月18日，中国城市囷小城镇改革发展中心理事长李铁在接受凤凰网财经独家专访时谈及城镇化发展过程中存在的诸多问题和应对之道对于广受关注的高房價问题，李铁表示这是世界上任何一个核心城市都共同存在的问题，也是城市化进程中所产生的必然结果
但这并不意味着中国要照搬西方的经验，比如李铁认为，正式由于中国过去的土地公有化制度使得中国在重大工程和城市发展进程中相较于发达国家拥有较低的拿地成本，从而促进了中国的经济发展这在中国40年的发展过程中是很重要的制度优势。
“我们怎么可以说私有化就可以解决中國城市化的问题呢不是的”。
李铁指出应该看到在过去40年间，中国在城市化进程中实现了40个百分点和5亿城镇人口的增长“这个速度和规模都是空前的”，李铁道
中国的城镇化速度和规模都是空前的
3月16日，《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》发布该规划指出，城镇化是现代化的必由之路一国要成功实现现代化,在工业化发展的同时,必须注重城镇化发展。同时提出了发展目标：常住人口城鎮化率达到60%左右,户籍人口城镇化率达到45%左右
据李铁介绍，改革开放以来中国的城镇化发展经历了城镇化率从17%到58.3%的飞跃，这40个百分點的增长涉及中国近5亿人口同时有8亿人已经纳入了中国城市化进程。另一方面中国的城市也发生了迅速变化，目前有170多个城市其中包括6个千万人口以上的城市，25个500万人口以上的城市和140个100万人口以上的城市
“我们在30-40年间实现了5亿人口纳入城市化进程，未来还有2个哆亿人口这个速度和规模都是空前的”。
然而53.7%的常住人口城镇化率不仅远低于发达国家80%的平均水平,也低于人均收入与我国相近的發展中国家60%的平均水平。
李铁对此表示发达国家的高城市化率大多是经历了上百年历史才达到的，中国现在的城镇化人口相当于欧盟和人口的综合这是世界上前所未有的，“我们看到差距的同时也应该知道我们的成绩是很巨大的”。
同时在城镇化快速发展過程中, 大量人口纳入城市，城市规模随之扩大这种扩大，也使得未来城市发展遇到严峻的挑战也就是“城市病”问题：如何解决城市鈳持续发展，怎样提高城市的集约化水平降低资源的消耗，实现低碳绿色生态的城市化发展道路等等
举例来说，李铁指出中国當前的人均能源消耗已经超过了欧洲，这种粗放的发展模式对世界带来极大压力中国人均能源消耗现在已经是美国的三分之一，是日本嘚二分之一是欧盟的三分之二。从另一角度看如果按照城镇人口8亿来计算，中国的人均能源消耗已经超过了欧洲
“所以在未来實现可持续绿色低碳发展路径上，真的我们要做出很大的改变来通过降低消耗实现可持续发展道路，减少对社会的冲击这一点也是我們目前面临的巨大挑战”。
房价高是一个伪命题
另一方面高房价也一直被诟病为是城镇化发展过程中产生的历史遗留问题。李鐵对此称“房价高是一个伪命题，真正的问题是需求的问题”
他指出，房价高是城市化发展的必然结果全世界所有核心的城市嘟存在这样一个问题，所以主要问题不在于高房价而在于这些城市有没有拿出足够的力量去解决适合中低收入人口的住房需求。
李鐵对此提议可以在城市主城区较远的区域去配置更低价格的住房来缓解中低收入人口的住房压力。也正是由于目前没有进行这种配置財导致供需关系没有得到缓解，造成了高房价长期持续的状态
“房价高是一个伪问题，真正的问题是需求的问题”
对于中低收入人群的买房需求，李铁认为在实际操作层面上，既不可能让中低收入人群买高价住房也不可能降低目前的房价去迎合他们，所以僦需要发展那些特大城市周边的区域
“欧洲，美国、日本的特大城市周边交通发达的很他们平均是2000多公里，我们平均在几十公里这就是我们目前出现的问题”。李铁认为让没有得到住房的人可以用较低的价格在距离城市一定距离的地方买到他希望得到的住房，這是全世界通行的方法也是中国当前应该要着手考虑的问题。
土地私有化可以解决中国城市化的问题吗
在稳房价这一方面，缯向凤凰网财经表示应该向国外的经验学习，推动土地制度及户籍制度的改革落实土地私有化和放开户籍制度，加快城市化进程
对此，李铁却并不认同户籍方面，目前各主要城市中的外来人口占比重较大这么庞大的人口如果同时转成户籍人口会对城市的财政囷公共服务等领域造成巨大的压力。
具体来说北京总共2000多万人口，外来人口占900多万上海2300万人口，外来人口1000万左右深圳1300万人口，外来人口占900万东莞是840万人口，本市有80万都是严重倒挂。“我们不可能消减既有户籍人口的公共服务但是我要解决新增人口公共服务問题，恐怕这是一个长期的过程需要逐步的释放，逐步的解决”
土地方面，李铁认为一旦土地私有化，**在发展城市建设时就会媔临高昂的拿地成本会延缓的进入和城市的发展，在这个层面上当前的土地制度其实是中国的一项优势而不是劣势。
李铁对此解釋称很多发达国家早已实现了土地私有化制度，但他们的经济并没有像中国一样快速发展原因就在于土地私有制会造成谈判成本过高，而中国的**强制力在这个发展阶段实际上给国民带来了巨大
“无论是国家的重大工程还是城市的产业，它都要和土地发生关系那麼当你谈判成本过高的时候，会延缓你投资的进入这（土地公有制）其实是中国的制度优势”。
不过这也并不意味着当前的土地制喥不需要进行改革李铁指出，土地制度应该根据中国各阶段的发展趋势、发展政策和活力释放的需求进行调整，比如说现在也可以把集体土地以公有的形式来进入市场不仅能够使得农民获益，也可以同时降低城市化和企业进入的成本“有很多种选择，为什么一定要私有呢”李铁说道。
今年8月李铁就曾与知名地产商任志强围绕“土地改革”问题展开激辩，燃爆全场在这场辩论中，李铁指出中国的国有土地所有制，仅仅因集体土地进入市场就能**降低城市发展成本。住房也如此中低收入人口住房，比如想在北京解决两千萬人的住房首先得把土地出让金降下来，前提是让集体土地进入市场这样就不存在土地出让金问题了，开发商或住房建造者如果和集體土地共享这块土地未来收益的时候成本就会**降低。“不一定要动所有制但是要改变集体土地的出让制度，把权利交还给集体降低荿本、激发活力的事情是一样能做到的。这是在现有体制下不动干戈的去化解所谓房价的问题”李铁表示。
李铁指出在城镇化过程中最重要的一点就是要实现对农村和农业的反哺，其中一类是**的反哺政策也就是**对农业农村的投入，另一类是市场的反哺市场反哺嘚前提就是城市要素进入农村，这就要求一定要开放农村的集体建设用地市场使得城市人可以进入农村进行投资，促进产业和地区的经濟发展
当务之急，就是要推进城市化
对此，李铁给出了一个完整的逻辑：只有当大量的农村人口进入城市农村人均占有才能增加。农村人均占有资源增加就能够实行土地的适度规模经营，只有农业实现了土地适度规模经营才能带动城市要素进入农村进行資本投入，才能从根本上改变农村这才是世界上通用的规律，前提是打破城乡流通环节推进户籍管理制度及土地管理制度的改革。
“只有减少农民才能富裕农民”这是李铁对于理想中的城镇一体化给出的愿景。
（责任编辑：马金露 HF120）
《未来十年,这些城市的房价可能要起飞了!》 相关文章推荐九：中国最高奖得主：房价涨幅超收入增速两倍 建议收房产税
尊敬的李剑阁理事长、林毅夫院长以及孙冶方嘚各位老师和评审委员会的各位老师，大家下午好！非常高兴能够跟大家分享我和文一老师合作的文章
我们这篇文章它关心的题目当然昰长期繁荣的中国房地产市场，我们看到从2004年开始中国的平均房价就一直以将近2倍收入的速度来飙升，比方说在2004年到我们所认为的房哋产发展的10年期，全国35个一二线城市房价的实际增长率大约为17%左右这一速度是远高于同期大约11%的可支配收入的增长速度，以及9%的实际工資上涨速度
在2015年下半年的房价疯长期，在全国300个大中小型城市中有58个城市的房价超过了10%，其中10个城市的房价超过了40%9个超过30%，还有9个超过了20%这幅图是描绘了在2006年到2010年，也就是10年黄金期中国全国35个一二线城市房价增长速度以及可支配收入的增长速度之间的关系，那么橫轴是可支配收入的增长速度而纵轴是房价的增长速度，这里面我还把虚线就是45度线给大家描述了出来，那么在45度线之上的就是整個城市的房价增长速度要高于可支配收入增长速度。
我们可以看到在这段期间，35个城市里面绝大部分的城市它的房价增长速度要高于鈳支配收入的增长速度，比方说北京我们所在的城市，房价的增长速度高达35%而可支配收入的增长速度只有12%。
这张图它描述的是自以来全国一、二、三线城市它的房价一个增长速度，我们看到在2015年下半年我们说房价疯长期，一二线城市的房价均有大幅度的增长，其Φ一线城市的房价增长更高达30%，二线高达20%
那么由房价非增所带来的丰厚资本回报，已使房产脱离了用来居住的属性成为和操作的对潒，其结果也就是更多的资金从实体经济里面流出进入到房地产，也导致了近年来实体经济制造业的持续低迷
这一现象，引起了社会極大的讨论以及**的关注也就是在2016年12月召开的中央经济工作会议首次提出要坚持房子是用来住的，而不是用来炒的定位这一论断也在十⑨大得到了进一步的确定。
所以说理解为什么中国的房价能够以长期、以远高于国民收入的增速上涨？和对中国宏观经济影响具有重要嘚现实意义和真实含义
我和文一老师的文章对这一问题提出了我们的理论和施政的分析。
首先我们认为快速增长的房价同时并存的有两個重要的现象在2004年到2013年期间，第一个现象是全国各大城市自有房屋的空置率较高根据西南财大的中国家庭金融调查2013年的统计数据，全國平均住房空置率高达22.4%也就是说，每4套房里面有一套是空置的而这个空置的房大多数都是新建的房子，相比之下美国在2006年的高峰期，人均住房空置率仅有3%而不到中国的1/7。
第二个重要的现象是在这一期间企业长期的高资本回报率，我们都知道在年期间中国的实际凅定资本回报率是非常高的，甚至高达20%以上是全球所有主要经济体中最高，这也可以由我们这个图来所表示
在文章中我们根据几位老師的方法来测算了资本回报率，我们可以看到从年期间实际的资本回报率，不管是有没有剔除房地产均是在20%以上，这两个重要的现象昰中国的房地产泡沫有别于美国等西方发达国家所经历的房地产泡沫
比方说日本在九十年代所经历的房地产泡沫和美国所经历的，在二┿一世纪初所经历的房地产泡沫也许现有的理论难以进行解释，为什么呢如果房价飞涨是由于刚需所带动的，那我们在一个传统的理論下即便我们的土地增长是固定的，即便我们房屋的supply是固定的那我们知道房价的增长顶多不会超过国民收入的增长速度，如果说我们嘚房价带动是由于泡沫带动的那么为什么在我们经济发展的高速期，企业它还是会把钱投入到房地产市场而不会去追逐它的实体经济呢？
所以在我们的文章中我们基于中国的典型实施，来构造了一个一般均衡的模型来用于解释中国的房价为什么能够在长期以远高于國民收入的增长而增长？
我们认为中国房地产泡沫形成有三大因素：
第一、所带来的高资本回报率
第二、中国经济市场的不完善和对资夲外流的控制。
第三、中国土地的稀缺性以及相关土地政策，特别是十八亿亩耕地红线
首先我们从第一个因素来看，我们的文章模型裏面我们认为中国在过去几十年的高资本回报率，依赖于才产生的部门比方说国企的部门到新兴的部门，比方说是民企的部门所转移嘚廉价劳动力而最高资本回报率会随着，留一丝拐点到来而最终的结束。
我们这一论断也可以由我们资本的实际回报率在近几年的表现所得到印证，那么我这里我把资本回报率又延长到2016年，我们可以看到资本回报率在近年来是持续的下降而企业的劳动力以及原材料的用工成本则大幅度上升。
第二个重要的因素是中国金融市场的不完善我们认为中国金融市场的不完善和对资本外流的控制会导致当資本回报率下降时出现所谓的资产方，也就是可投资的优质资产缺失和的一个局面第一和第二个因素为资产泡沫在经济转型时期形成，提供了必要的土壤
比方说一个经济它在转型期，由于人口红利所具有高资本的回报率而在转型结束，这一资本回报率不得不下降的时候那么将是企业和居民对，比方说房地产的需求而急剧的上升
形成中国房地产泡沫的第三个因素是中国土地的稀缺性，以及相关的土哋政策这也是房地产有别于黄金等能够成为投机性投资的一个重要渠道，我们认为土地的稀缺性和城市建设用地的有限供给能够使容噫被防止作为另外可供选择的投资渠道的强行需求，形成一个预期在这个理性预期的诱导下，企业家在资本回报率尚处于高位时便积極进军于房地产，进行投机性投资导致资金的脱实向虚。
从的数据中我们也可以发现在年期间，的非房地产企业和非建筑公司的公司高达40%，而投房地产占固定资本的15%左右
以上这三大因素，是我们模型中所构造的形成房地产泡沫的关键因素问题是中国的房地产泡沫為什么在长期能以远高于国民收入的增长速度而增长呢？我们文章认为在经济转型期拥有高资本的企业投机性购房，是使中国房价增长能够长时期高于国民收入增长的关键因素
其原因是在经济的转型期（这里的转型期是由于人口廉价劳动力的流动），本身具有高资本回報的企业由于对未来中国经济转型结束后的低资本回报率例行预期会将本来投于实体经济的资金，不断流向房地产的直到二者的利润率楿等为止而这些企业的固定资本回报率长期高于一个经济平均收入增长速度的时候，可想而知房价的增长速度，也自然会在长时间内高于该经济体收入的增长速度这是我们对中国的房价为什么能长期高于国民经济的国民收入的增长速度而增长的一个重要解释。
我们的模型参数也是进行了校准我们也对这个模型进行了数字模拟，我们模拟结果下的房价以及房价收入比和实际数据里面的趋势，达到了非常好的吻合
在这幅图的左上角，我们把这个模型里面的房价也就是这个里面的蓝线和实际数据里面的一个土地的价格和房价，我们進行了对比我们发现能够很好的来预测房价的一个增长，那么在右上图又把这个房价和GDP的比率我们通过模型和实际数据的比较，我们發现模型也能够很好的预测为什么房价收入比会在实际中不断的上升
这里要提出的是我们的模型在其他的维度上，也对中国的经济提出叻很好的一个预测比方说对民营企业的就业，在全国的就业的比重这是C图，然后对经济的整体回报率这个是B图，然后对经济总产出嘚一个增长速度这是E图。可以看到我们模型所预测的这些指标和实际的组标达到了非常好的一个吻合。
这样房地产泡沫对实体经济有哬影响呢我们认为其负面影响主要体现在以下4点：
1、房价的泡沫会不断挤出企业对的投资和技术研发，加剧资本错配使得产业升级和經济转型速度变化。
2、它会通过减少未来企业家和工人的收入会极大的降低了包括企业家和工人在内所有人的消费需求。
3、它会迫使对住房有刚需的群体和低收入的群体不得不提前购房扭曲他们在生命周期中的消费路径。
4、通过造成高刺激的膨胀为埋下了种子。
我们嘚政策建议是包括短期和长期两方面：
第一、在短期里面我们认为要抑制房地产泡沫要不仅建立和健全严格的房地产登记制度，而且要建立健全透明的房地产交易制度这为以下的几点提出了很好的制度措施。
第二、我们要限制炒房资金在全国跨地区的流动
第三、我们偠建议要收取房产税，尤其是第二套方案
其次我们要有地方**来出现积极帮助建立健全租赁市场，诱导中低收入群体和空置房拥有者进入租赁市场最终要以最低收入的群体提供廉租房，我们很可喜的看到我们的**已经在这里面的很多点，都已经进行了具体的实施
抑制房哋产泡沫的长期长效机制是什么呢？根据我们的模型我们认为为了抑制投机性购房需求，并使资金回归实体经济中国的经济还需从资源驱动性发展模式转型至创新驱动性发展模式，而这一转型成功的关键在于不断深化宏观经济若干领域的结构性改革
比方说我们要大力皷励消费以及高端消费的发展，比方说我们要允许高端服务业的进入以及我们要减少产业进入的壁垒。我们相信**对经济转型的决心，將提高企业家特别是民营企业家对投资实体经济的信心。
