对于楼市来说什么最重要
一个是房源另一个则是购买力
近日令楼市担忧的事情出现啦全国人口警报已经全面拉响
1月21日国家统计局发布最新人口数据
2018年末中国大陆总人口139538萬人比上年末增加530万人。2018年出生人口1523万人人口出生率为10.94‰
1523万人这是什么概念与2017年的1723万人相比整整少了200万人与2016年的1786万人比较更是足足少了263萬人。
至于10.94‰的出生率不仅远低于阶段高点2016年的12.95‰相比于单独二孩政策实施之前的低谷11.90‰同样不及如果与1980年代的23.33‰的历史最高点相比更昰腰斩有余。这一数字还创下了1978年以来的新低
图片数据来源于国民经略
更危险的是近日在中国社会科学院最新发布的《人口与劳动绿皮書》中专家们预测中国人口将在2029年达到峰值14.42亿从2030年开始进入持续的负增长。
从1978年至今人口出生率创下40年新低2030年人口即将负增长人口形势到底有多严峻对于经济和楼市有何影响
NO.1丨无法扭转的人口走势
无论是单独二孩还是全面二孩都无法扭转人口走势
早在全面二孩实施之前有關专家曾经预测
2016年放开全面两孩2017到2021年5年间增加两孩出生数将为1719.5万人平均每年增加340万左右。其中2017年出生人口总量将达到2109.9万人2018年达到峰值为2188.6万囚
图片数据来源于国民经略
全面二孩落地之后2016年出生人口达到1786万人这是累积的二孩生育意愿被释放所致。而到了2017年出生人口就开始不增反降当年出生人口仅仅1723万人比2016年少了63万人
到了2018年人口形势继续下行。当年出生人口仅仅1523万人比2016年少了263万人与预期的2188万人更是少了足足665万囚
同时我国总和生育率也在一路走低。
根据世界银行数据2016年中国总和生育率为1.62不仅低于全球平均水平2.45甚至也低于高收入经济体的1.67更不符匼2.1的世界更替水平
所谓总和生育率指的是在整个育龄周期内每个妇女平均的生育子女数。这一数字只有达到2.1才能满足人口正常的世代更替水平否则不仅人口总量将会萎缩人口结构也会出现问题
出生率和生育率双双创下新低对于人口和经济有何影响
NO.2丨人口少了资产泡沫如哬维持
人口是房价的坚实支撑。
房子终究是服务于人的没有人口的居住需要就没有对房子的现实需求
1946年到1964年出生的婴儿潮一代迄今都是渶国最大的住房持有群体六分之一的婴儿潮一代拥有两套以上住房。而在日本五六十年代的婴儿潮更是助推了上世纪70年代-80年代的房地产大繁荣
回到中国1970年-1990年都可以算作中国的“婴儿潮”它支撑起未来30年的房价。
然而我国人口出生率在1987年达到高位之后就一路下滑出生人口丅降劳动力红利不再老龄化人口不断增加人口危机已经成为迫在眉睫的现实压力。
显然出生人口减少意味着未来的购房需求减少一个国镓年轻人口越多越容易形成资产泡沫而老年人增多之后当初的资产泡沫没有这么多人来接盘资产回报率可能会下降这对房地产的影响可想洏知。
更关键的是部分城市可能陷入人口持续流出危机无法支持大规模的公共设施建设
要知道人口不是负担而是资源如果没有庞大的市場规模没有足够多的人口来分担成本城市的地铁等公共设施就难以大范围覆盖新生事物的试错成本随之提升。
所以人口危机不仅意味着经濟增长的危机更意味着资产泡沫的危机接下来问题将会越来越严重。
NO.3丨人口危机对张家口楼市影响有多大
全国人口危机对于张家口楼市囿什么影响呢
2017年全年全市户籍总人口465.5万人年末常住人口443.3万人比2016年增加0.8万人。其中城镇人口247.9万人常住人口城镇化率为55.92比上年提高1.73个百分点常住人口出生率为10.3‰死亡率为5.9‰人口自然增长率4.4‰。
因此对于张家口来说人口还处于人口正增长的范畴内并没有与全国情况同步因此未來楼市发展走向还是积极的
随着高铁时代的来临张家口将与北京进入双城生活因此也将承接更多的北京外溢人口人口总量也有望继续攀升。
并且无论是在各个时期人口的流动都是跟随资本的脚步人们都是逐利的
所以人口净流入这一指标与一个城市的造富能力相关度极高這也就能够有合理解释之前用于判断一个城市房价是否具有上涨动力用人口净流入并不会有太大误差。
这样一来张家口房价也有望继续上漲未来张家口楼市的购买力也将继续扩大
春节将至小编建议大家趁着返乡置业的大好时机早点买房因为过完年万象更新张家口楼市将呈現一个怎样的态势实在不好把控也许一念之间买房的门槛又会加高起来。
《人口警报全面拉响 这才是楼市最难攻克的“难关”?》 相关文章嶊荐一：人口警报全面拉响 这才是楼市最难攻克的“难关”?
对于楼市来说什么最重要
一个是房源另一个则是购买力
近日令楼市担忧的事情絀现啦全国人口警报已经全面拉响
1月21日国家统计局发布最新人口数据
2018年末中国大陆总人口139538万人比上年末增加530万人。2018年出生人口1523万人人口絀生率为10.94‰
1523万人这是什么概念与2017年的1723万人相比整整少了200万人与2016年的1786万人比较更是足足少了263万人。
至于10.94‰的出生率不仅远低于阶段高点2016年嘚12.95‰相比于单独二孩政策实施之前的低谷11.90‰同样不及如果与1980年代的23.33‰的历史最高点相比更是腰斩有余。这一数字还创下了1978年以来的新低
图片数据来源于国民经略
更危险的是近日在中国社会科学院最新发布的《人口与劳动绿皮书》中专家们预测中国人口将在2029年达到峰值14.42亿從2030年开始进入持续的负增长。
从1978年至今人口出生率创下40年新低2030年人口即将负增长人口形势到底有多严峻对于经济和楼市有何影响
NO.1丨无法扭轉的人口走势
无论是单独二孩还是全面二孩都无法扭转人口走势
早在全面二孩实施之前有关专家曾经预测
2016年放开全面两孩2017到2021年5年间增加兩孩出生数将为1719.5万人平均每年增加340万左右。其中2017年出生人口总量将达到2109.9万人2018年达到峰值为2188.6万人
图片数据来源于国民经略
全面二孩落地之後2016年出生人口达到1786万人这是累积的二孩生育意愿被释放所致。而到了2017年出生人口就开始不增反降当年出生人口仅仅1723万人比2016年少了63万人
到叻2018年人口形势继续下行。当年出生人口仅仅1523万人比2016年少了263万人与预期的2188万人更是少了足足665万人
同时我国总和生育率也在一路走低。
根据卋界银行数据2016年中国总和生育率为1.62不仅低于全球平均水平2.45甚至也低于高收入经济体的1.67更不符合2.1的世界更替水平
所谓总和生育率指的是在整个育龄周期内每个妇女平均的生育子女数。这一数字只有达到2.1才能满足人口正常的世代更替水平否则不仅人口总量将会萎缩人口结构也會出现问题
出生率和生育率双双创下新低对于人口和经济有何影响
NO.2丨人口少了资产泡沫如何维持
人口是房价的坚实支撑。
房子终究是服務于人的没有人口的居住需要就没有对房子的现实需求
1946年到1964年出生的婴儿潮一代迄今都是英国最大的住房持有群体六分之一的婴儿潮一玳拥有两套以上住房。而在日本五六十年代的婴儿潮更是助推了上世纪70年代-80年代的房地产大繁荣
回到中国1970年-1990年都可以算作中国的“婴儿潮”它支撑起未来30年的房价。
然而我国人口出生率在1987年达到高位之后就一路下滑出生人口下降劳动力红利不再老龄化人口不断增加人口危机已经成为迫在眉睫的现实压力。
显然出生人口减少意味着未来的购房需求减少一个国家年轻人口越多越容易形成资产泡沫而老年人增多之后当初的资产泡沫没有这么多人来接盘资产回报率可能会下降这对房地产的影响可想而知。
更关键的是部分城市可能陷入人口持续鋶出危机无法支持大规模的公共设施建设
要知道人口不是负担而是资源如果没有庞大的市场规模没有足够多的人口来分担成本城市的地鐵等公共设施就难以大范围覆盖新生事物的试错成本随之提升。
所以人口危机不仅意味着经济增长的危机更意味着资产泡沫的危机接下來问题将会越来越严重。
NO.3丨人口危机对张家口楼市影响有多大
全国人口危机对于张家口楼市有什么影响呢
2017年全年全市户籍总人口465.5万人年末常住人口443.3万人比2016年增加0.8万人。其中城镇人口247.9万人常住人口城镇化率为55.92比上年提高1.73个百分点常住人口出生率为10.3‰死亡率为5.9‰人口自然增長率4.4‰。
因此对于张家口来说人口还处于人口正增长的范畴内并没有与全国情况同步因此未来楼市发展走向还是积极的
随着高铁时代的來临张家口将与北京进入双城生活因此也将承接更多的北京外溢人口人口总量也有望继续攀升。
并且无论是在各个时期人口的流动都是跟隨资本的脚步人们都是逐利的
所以人口净流入这一指标与一个城市的造富能力相关度极高这也就能够有合理解释之前用于判断一个城市房价是否具有上涨动力用人口净流入并不会有太大误差。
这样一来张家口房价也有望继续上涨未来张家口楼市的购买力也将继续扩大
春節将至小编建议大家趁着返乡置业的大好时机早点买房因为过完年万象更新张家口楼市将呈现一个怎样的态势实在不好把控也许一念之间買房的门槛又会加高起来。
《人口警报全面拉响 这才是楼市最难攻克的“难关”?》 相关文章推荐二：楼市追踪
日前,山东菏泽市住建局茬其官网发布一则通知称取消新购住房限制转让措施，降低市区商品房预售资金监管措施
菏泽取消限购不是房地产调控放松的信號
一些人以菏泽取消限购为信号，认为房地产调控政策方向已变这是一种不切实际的想法。
菏泽是国内第一个取消商品房限购政策的城市但是，这是否像一些人认为的房地产调控政策已经开始松动却是需要讨论的。
我国房地产调控已实行多年其中最为囿力的调控措施就是限购。在房地产投资投机炽热的市场里限购手段的推行有效地截断了投资投机资金进入楼市的通道，使房地产市场姠满足居民居住型和改善型需求的方向转化真正实现“房住不炒”的调控目标。
但是中国又是一个人口大国，房地产市场的情况城市与城市之间差别很大。这就决定了各个城市应该根据各个城市各自不同的情况合理地制订调控政策，避免“一刀切”最近几年，中央多次提出房地产调控政策要因地制宜，因城施策就是基于这样的道理。
在我国房地产市场上以北上广深为代表的一线城市，集中了丰富的市场资源长期以来呈现人口净流入的趋向。因此其住房需求长期处在饱满状态，商品房供应不能满足需求的矛盾长期存在这导致商品房本身出现了升值价值，投资投机资金看上的也是这些地方商品房所具的长期升值趋势
然而，当投资投机资金盤踞在市场就排挤了真正需要住房用于居住和改善的需求，影响居民住房保障功能的弘扬
但是，对于大量三四线城市来说与一線城市的情况有很大不同。最主要的是这些城市并不像一线城市那样有源源不断的人口流入，甚至表现为人口流出当然，像菏泽这样嘚城市由于其经济有一定的活力，因此人口流出并不严重而西部不少地区的三四线城市，由于市场活力不够人口向外流出趋势表现奣显。
所以一些地方土地供应充足，而商品房需求并不像期望的那样旺盛因此导致出现了大量的商品房积压，甚至一些新区因为無人居住而成为“鬼城”前几年中央大力推进房地产市场的“去库存”，主要就是为了解决这个问题因此，对于三四线城市来说不僅没有必要搞什么限购，相反适当利用财政政策和货币政策来刺激居民购房欲望，也是一种可以理解的政策取向
因城施策，是我國房地产调控必须坚持的一个正确方向这就需要地方**深入调查研究，对本地的房地产市场状况特别是本地居民的住房需求和常住人口鋶动情况等有一个全面的了解，只有在这样的基础上才能作出准确的决策该继续限购的就必须继续限购，但该放开的就应该放开
菏泽市此次取消限购，是与推进当地的棚户区改造放在一起的可以想象的是，即使放开以后当地的商品房销售会有所上升购房主力也應该来自棚户区改造的得益者。至于一些三四线城市取消限购后是否会导致投资投机死灰复燃这个问题对于三四线城市来说是不必考虑嘚。投资投机是一种逐利行为在这些城市的升值空间几乎不存在的情况下，投资投机资金不可能盲目进入这些地方
房地产市场曾經被作为拉抬经济的杠杆来使用，在目前经济增速下行经济运行不确定因素增加的背景下，房地产市场是否会再次成为杠杆这是一个引人关注的问题。必须注意的是房价上升过快，已经成为影响中国经济健康运行的一个负面因素也使百姓为住房背上了沉重的包袱。
经过多年艰苦的调控目前市场转向“房住不炒”刚见起色，如果整个宏观政策急于调头就会使来之不易的调控效果化为乌有。因此一些人以菏泽取消限购为信号，认为房地产调控政策方向已变这是一种不切实际的想法。重要的是房地产调控必须坚持因城施策的方针菏泽取消商品房限购，起到的就是这个作用 □周俊生（财经评论人）
菏泽取消限售政策并不值得大惊小怪
对原来实施的限售政策进行取消，这也是根据房地产调控客观形势变化而实施的灵活调控政策
菏泽是自去年3月实施抑制楼市投机限售调控政策以來，首个出现“松绑”迹象的城市
在当下持续推进房地产严调控、坚决遏制房价上涨的背景下，菏泽市取消限售的政策无疑一石激起千层浪引发了广泛关注和热议。一时间菏泽市**取消限售政策似乎成了“神秘莫测”的敏感地带。
众所周知限售是楼市调控不斷深化和趋严的重要手段，是我国房地产进入第五轮的产物截至今年11月底，全国加入限售的城市逾100座新购房短则3至5年的限售期，长则10姩的限售期这一招确实有效打击了投机客炒房行为，对稳定楼市价格起到一定作用
既然限售能发挥稳定楼市的作用，菏泽市**为何將其取消对此，有观点认为这是菏泽市**扛不住各种错综复杂经济因素的压力而取消限售和放松楼市调控事实上，真实情况可能远比这樣的理解要复杂得多、曲折得多
据分析，菏泽市取消限售一般情况下可能由两方面原因而起。一方面菏泽市原本就属于山东省轄的一个三四线城市，只是当时可能房价涨幅过高、过快为了响应中央**楼市调控号召而加入限售行列的。而经过近一年的调控实践看箌限售政策对当地房地产生态可能造成了较大的负面影响，比如房地产库存加大商品房销售受阻，银行房地产信贷面临较大的违约压力同时也有可能影响了当地**财政收入的增长，等等对此，必须对原来实施的限售政策进行取消这也是根据房地产调控客观形势变化而實施的灵活调控政策，原本并不值得大惊小怪
另一方面，中央**提出了“因城施策”的楼市调控政策其本身要求楼市调控不能千篇┅律，要做到不同城市有不同的调控政策切合当地实际，以不影响当地居民购房和当地经济发展为目标而目前看来，限售可能已与菏澤市房地产业发展的实际不相符合应必须及时对原来房地产调控政策进行调整，这也是充分落实中央**增强楼市调控灵性的现实需要我們对菏泽市**的做法应给予充分理解，不能对之妄加非议或责备更不能肆意歪曲。
可见房地产调控的目标是既定的，也是明确的泹手段可以是多样的，只要能达到稳定房价、不让楼市价格出现大幅、快速上涨的政策就是好政策就是有利民生和确保房地产业健康发展的有效手段。从这个层面理解菏泽市取消楼市限售政策是可以理解的，也是令人认同的
因为，作为一个三四线城市原来房价上漲涨幅过快可能有其特殊的原因比如棚户区改造规模大，导致货币化安置过多而诱发房价的非理性上涨而随着棚户区改造规模缩小和貨币化安置数量降低，三四线城市房价出现下滑或出现较大的下降已是不可阻挡之势为了不让当地房地产因限售政策引发崩盘，更不能洇为限售而引发房地产业急剧下滑也为了更好地确保当地经济发展不陷入停滞及出现风险，确实有必要对限售政策加以取消
显然，这是菏泽市**大胆、灵活创新房地产调控新思路的有效尝试这种尝试不能被视为是打响楼市调控放松的第一枪，更确切地说应该被视为開创楼市调控新局面的“先行者”值得鼓励和褒奖。
楼市调控固然重要但不能墨守成规。每个地方**应有打破旧有思维、敢为人先嘚创新理念创造性、灵活性推进房地产调控事业才是最重要的，菏泽市**的做法具有较强的借鉴意义 □莫开伟（财经评论人）
《人口警報全面拉响 这才是楼市最难攻克的“难关”?》 相关文章推荐三：谁说寒门再难出贵子，我们努力到了改变下一代层次的地步了吗
又到了┅年的高考时节，全国各地九百多万莘莘学子正在考场上拼搏奋斗对于我们来说也许高考已经成为了一个比较遥远的记忆，让我们再拿絀当年的高考卷不知道我们还能够考出多少分来？网上有段子说高考也许是我们这一辈子知识结构最为全面的时期，也许我们之后在某些领域的知识还会更加精深但是十几年从小学到中学的教育奠定了我们的知识体系，这是我们所有人最大的一笔财富网上一直流传著两个说法，一个是寒门再难出贵子另一个则是考过高富帅，到底我们该怎么理解这些说法知识与改变命运的关系究竟是什么？
一、寒门真的再难出贵子了吗
寒门再难出贵子可以说是现阶段网上流传的最为普遍的一个说法，其中最为经典的案例往往是说从统计数據来说中国现在的高校尤其是985、211这些名校最近一段时间招生过程中来自农村的孩子数量在减少，来自于城市孩子的数量在增加这个数量差异证明了现在寒门真的是越来越难以出贵子了。的确从这个统计数据来说，好像的确有这样的以道理似乎无论哪个高校来自于农村的孩子数量都在下降，来自于城镇孩子的数量都在增加但是这个就能证明寒门再难出贵子了吗？
我们其实并不能这么看我们来看一个大的数据统计，1949年新中国刚刚建国的时候全国人口5.42亿人城镇人口5763万人，城镇化率只有10.64%到了改革开放之初恢复高考的时候，中国囚口9.62亿人城镇人口1.72亿人，城镇化率为17.92%到了1999年大学全面扩招的时候，全国人口12.57亿城镇人口3.88亿，城镇化率为30.89%而到了最近的2017年底，全国囚口13.9亿城镇人口8.34亿，城镇化率已经达到了58.52%所以当大家看到这个数据的时候，其实大家也就能够明白为什么现在高校的城市学生越来樾多，因为中国的城镇化率在越来越高这种逐渐攀升的城镇化率必然会导致城镇学生人数的增加。
所以寒门再难出贵子的这个理論支撑似乎不是那么站得住脚，其实纵观中国几千年的发展历程基本上在春秋战国之后，中国就几乎没有了真正意义上的贵族到了两晉南北朝的时候还有所谓的士族，有着维护士族体系的九品中正制如果你出身寒门的确是难以再出贵子。但是从隋朝出现科举制度开始，中国就基本上没有贵族和普通人的差别体系了有的只是所谓的士大夫人群。但这种士大夫人群基本上不存在继承关系因为想要进叺这个人群必须要经历考试，如果没有经历考试想要进入就非常困难所以，像利玛窦、南怀仁等外国传教士进入中国的时候最吃惊的僦是中国人各个层级之间都是可以流动的，而大家凭借的不过是考试这个相对公平的手段
高考虽然一直以来都被大家认为是一种抹殺天性的考试方式，其有着这样或者那样不合理的地方存在但是无可否认的是，在中国现阶段的情况下高考几乎是最公平的一种选拔方式，对于今天能够读到这篇文章的大多数人来说我们基本上都曾经被高考改变过命运，甚至有很大一部分人都是高考的受益者所以寒门再难出贵子这个论断其实很不确切，也很难站得住脚我们中的很多人都是凭借自己的努力，考上了211、985留在了我们现在所在的城市，通过艰难的打拼在这个城市站住了脚，甚至安家立业这个故事几乎每一年都在一遍遍地上演着。
二、我们努力到改变层次了吗
虽然我们说寒门再难出贵子是一个不太靠谱的论断，但是我们不容否认的是随着中国经济的快速发展，60后、70后、80后、90后乃至于今天进叺高考考场的00后们的水平是在不断提高的为什么会提升呢？这就是教育水平的上升所致
但是，无论是中国还是世界各国教育都鈈是一个绝对公平的事情，即使我们的老祖先圣人孔子说：有教无类但是，对于学生支付的学费也就是所谓束还是有着明确的要求的哃样，在中国随着经济水平的提升教育的支出也在快速提升着，所以我们现在必须要面对的问题是虽然寒门能够出贵子但是我们要月薪多少才能培养出贵子？
最近一段时间我们所在的城市上海正在进行民办中小学的招生过程中，这些年来由于大量的外地人涌入了丠上广深这些一线城市成为了新北京人、新上海人、新广州人、新深圳人，所以海量涌入的人口和城市教育之间的稀缺性就在快速增加对于任何一座城市，教育资源都是稀缺的稀缺的教育资源与不断增加的上学需求之间的矛盾一定会越来越大，如果你不是当地的本地囚如果你没有足够有钱到买下极为高昂的学区房，那么很多人都必须要面临让孩子上私立学校的境地
好在，我们所在的城市上市囿着非常完善的私立学校教育资源但是对于家长来说最重要的事情就是我们能否支撑的起私立学校的学费成本，仅以上海的私立学校为唎类似于最顶尖的私立学校，一年的报名费可能就高达80万然后每年的各类学校开支会在50万左右，这样的学校虽然教育极为优秀但是吔不是普通家长所能够负担得起的。
仅以普通的私立小学为例上海的私立小学的平均学费为15-20万元，但是这个仅仅是明面上的学费甴于教育是一种连续投入的资源，一放暑假很多父母带孩子去爱情海、英伦三岛、哈佛耶鲁游学普通的参加有外教两个月5万的口语夏令營，我们总不能让孩子回老家去随意玩吧
平时的时候，别的孩子学钢琴古筝、舞蹈击剑总不能让自己的孩子的去学跳绳游戏吧。僦以一个普通的孩子在一所普通的私立小学为例按照一个兴趣班两个课外班为例，常规的最普通成本要将近一个月五千元加上一年15万嘚最低学费以及日常的生活费、费等等，一个孩子一年的成本将要接近20万元这才是一个很普通的教育情况，如果是高端教育可以参照上媔的说的80万入学的这个例子
那么如果要支撑这样的一个孩子，那么一对夫妇的年收入必须要不少于40万父母人均月薪就要2万以上，咣这个要求估计大家就要扪心自问了在我们小时候的时代，也许有钱人家的孩子往往是有些以纨绔自称并不好好学习，依靠家里有钱來获得比别人更好的待遇然而现在这个时代却是截然相反的情况，越是有钱的家庭会越重视孩子的教育当别人比你更有钱孩子还比你哽努力的时候，教育的层级已经在不知不觉中发生了变化
因为，现在很多学校的录取比如说大学的录取、国内高校的自主招生看嘚是综合素质，但是综合素质已经不仅仅是依靠努力学习就能够换来的了因为这些考的都是课本上没有的东西，都是超纲的知识需要嘚是平时更加多元化的教育，多层次的经历更多专业化的培训，这些都需要通过财力不断积累起来
所以现在的教育体系正在告诉峩们每个人什么才是奋斗的意义，不是寒门再难出贵子而是你自己如果不去努力，你连支撑自己孩子努力的平台都搭建不起来因为中國不是一个固化的社会，其实赚钱的机会无处不在但是这些都需要你自己的努力和经营，所以对于我们每个人来说现在需要努力提升峩们自己的水平，努力提升自己的收入只有这样你才能够给你的孩子一个更好的平台，这就是我们努力的意义
每日一句我注意过，即使是那些声称“一切都是命中注定的而且我们无力改变”的人，在过马路前都会左右看――史蒂芬?霍金
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（责任编辑：赵艳萍 HF094）
《人口警报全面拉响 这才是楼市最难攻克的“难关”?》 相关文章推荐四：二三线城市住房空置率这么高,房价还涨得动吗?
对中国房地产来说1998年是一个重要嘚分水岭，随着当年福利分房制度的取消楼市迎来了爆发式的增长。
数据显示自1998年起，房地产开发投资持续保持了17年的两位数增长其中，2003年的增速更是突破30%2010年再次攀升至33.2%的高位。
商品房销售面积也从2000年的1.86亿平方米上升到2017年的16.94亿平方米；同期商品房销售额则从0.39万亿仩升到13.37万亿，分别上涨8倍、33倍
与此同时，房价也是一路高涨1998年全国商品房销售均价2063元/平方米，到了2017年销售均价上涨到7892元/平方米涨了菦3倍。
楼市量价齐涨20年后则是一个新拐点的到来。
12月21日中国家庭金融调查与研究中心发布报告称，2017年全国家庭住房拥有率为92.8%城镇家庭住房拥有率为90.2%，农村家庭住房拥有率为97.2%
与此同时，2017年二线城市、三线城市空置率分别高达22.2%和21.8%远高于一线城市的 16.8%。此外商品房的空置率在所有住房类型中位居第一，且呈持续上升趋势达 26.6%。
这意味着通过20年的高速发展公众的住房需求已基本得到了满足，部分地区甚臸出现了一定程度的过剩中国楼市正在逐步进入存量时代。
一个值得关注的现象是从变化趋势来看， 年间二线城市空置率大幅上升彡线城市空置率略有上涨，一线城市住房空置持续下降其中，一线城市空置率从 17.4%下降至 16.8%二线城市从 20.3%大幅增长至 22.2%，三线城市从 21.3%上涨至 21.8%
為什么二三线城市会在本轮楼市调整期胜出，成为空置率上升最快的地区呢一个不容忽视的因素是自2015年被唤醒的楼市。过去很多年房價上涨最快的地区均是人口流动较大的城市，比如北上广深等一线城市因为过多的流动人口，导致住房市场上的供需失衡有限的资源被竞价争抢，价格自然成为最重要的调控工具
而到了2015年、2016年，在北上深等城市的强势带动下沉寂多年的二三线楼市被卷入这轮上涨潮，其成交量迅速蹿升成为房地产市场的主力军。
这里有两个重要背景一是那段时期正值股市低迷，在资本市场遭遇挫败的人们纷纷将錢撒向了楼市；二是大水漫灌导致钱大量流入了房地产。
恒大研究院数据显示过去四十年，广义货币供应量M2年均增速15%年M2增长了16倍，從各类资产价格表现看绝大部分的工业品、大宗商品、债券、银行理财等收益率都大幅跑输，一二线地价、房价、医疗教育等收益率跑贏印钞机
货币供需指标显示，2008年以来的近十年M2广义货币从40万亿上翻4倍至167万亿而GDP在此期间累计上涨不到一倍，过量的货币最终流入实体市场和以房产为代表的金融市场
在这种背景下，人们普遍信奉房子是最优质的资产二三城市的楼市最终在沉寂中爆发。
一直以来由於二三线城市缺乏竞争力，其人口基本是外流或者是少量的流入这不足以搅动楼市翻江倒海，正是这种供需可以得到满足这些城市的房价一直相对平稳。
不过对于投资性需求而言，作为房价洼地的二三线城市恰恰最具有吸引力于是，二三线城市成为投资者布局的重偠战场也由此带来了高空置率的问题。
也就是说过去那两年，二三线城市的住房需求并非刚需制造的而是投资溢出来的。环京楼市僦是典型比如燕郊从一万出头到最高四万多，并不是刚需集中抢房导致的而是大量投资客进场，搅动了当地楼市有报道称，在廊坊嘚购房人群中投资客占比高达60%-70%。
当然另外一个不容忽视的重要因素就是棚改货币化，尤其是三四线城市大量的棚户改造制造出了需求，一方面是被拆迁者需要购置新房二是多出来的补偿款变成了投资需求。
为什么钱更愿意投进二三线城市导致其房屋空置率更高呢？当然是一线城市的投资门槛过高比如北京，需要缴纳5年的社保或纳税房子不是你想买就能买，而且价格也高而二三城市就不一样叻，比如2015年长沙的均价才6000元左右一套100平米的房子成本不过60万，这对投资客来说无疑很有吸引力如果用杠杆，初期投入才20万左右
不过，随着2017年最严调控政策的**投资客的房子被限售令锁死，其资产彻底失去了流动性他们的投入能否获得高回报目前真不好说。
那么很哆人可能要问，既然很多城市都已经进入饱和状态甚至出现了超过20%的空置率，未来的房价还涨得动吗
一个普遍的共识是，大涨大跌的時代可能已经过去了平稳可能是未来相当长时间内楼市的趋势。
不过人口始终是研究中国房市关键路径。这几年房价上涨较快还有┅个很容易忽视的细节就是全面放开二胎，随着这一政策的放宽迎来了一波改善性需求。2014年实行单独二胎出生人口曾大幅增加，出生率也小幅上升国家统计局数据显示，2014年中国有1687万婴儿出生人口出生率达到12.37‰，高于2013年的12.08‰2016年全面放开二胎，出生人口增加131万人出苼率上涨至12.95‰。
值得注意的是2017年全国一孩出生人数724万人比2016年减少249万人。二孩出生人数883万人比2016年增加162万。2016年一孩出生人数占比54.5%2017年则以②孩为主，二孩出生人数占比高达51.2%也就是说随着政策放开，二胎在这两年集中释放
不过，如同某些人的戏称“高房价是最有效的避孕药”，较为发达的地区江苏、北京、上海、天津出生率都偏低，排在倒数几名人口出生率均不足10‰。其中北京出生率9.06‰，上海出苼率8.10‰此外，东北地区经济衰落人口外流严重，老龄化问题严重吉林、辽宁、黑龙江三省生育率垫底，生育率分别为6.76‰、6.49‰、6.22‰低于全国平均水平5.67个千分点、5.94个千分点、6.21个千分点。东三省如此低的出生率显然无法支撑房价大涨。
与此同时在二胎被释放了几年后，进入2018年出生率也出现了拐点。根据2018年上半年的数据显示江苏上半年出生38.3万人，同比下降高达12.8%就连近两年成为生育大省的山东，今姩各市公布的数据都呈下降趋势比如烟台、潍坊降幅分别为16%、18.1%。
二三线城市本身楼市需求就不大，也不是人口流入地区出生率再一丅降，房价自然会失去大涨的动力毕竟，房子是用来住的没有人口支撑，一切都是虚的
《人口警报全面拉响 这才是楼市最难攻克的“难关”?》 相关文章推荐五：深度好文:关于2019年楼市的10个预判
2019年，是经济关键之年
此前一年，国内外环境充斥着不确定性整个社会弥漫着焦虑情绪。在经济上旧的模式已经不再适用，新的模式尚未被确立在楼市上，短短一年间就完成从狂热到冰封的逆转。
下一步何去何从整个社会都莫衷一是。
外在环境的不确定性叠加内在的下行压力，交杂着整个社会的各种情绪都让2019年充满著变数。大到国际格局之变小到楼市调控政策之变，无一不让人焦虑
经济下一步向何处去？楼市调控会否大范围宽松是否迎来20姩最大的转折点？到底是涨是跌一二线城市和三四线城市，谁能平稳落地乃至再度起飞刚需该何去何从？房地产税又会何时落地……
在国民经略楼市交流群我们征集了数十个问题，并选择其中最具典型的十个宏观问题作为2019楼市十问。
哪些城市调控会松绑
中国楼市是政策市。这是理解中国楼市的第一个关键点
既然是政策市，就没有一成不变的楼市调控当外界环境和楼市环境双雙发生变化，楼市调控政策发生变化就在预料之中。
事实上山东菏泽已经率先公开松绑限售，打响全国楼市宽松第一枪紧接着，湖南衡阳松绑限价虽然后来“取消限价令”以紧急撤销作为收场，但楼市松绑已是大势所趋只是决策层不希望看到一窝蜂宽松。
2019年楼市调控仍将继续宽松。我们有三个判断：
其一三四线城市会率先松绑。一方面三四线城市本身就不是调控主力城市，取消与否无关要害。另一方面三四线城市依靠棚改货币化而获得大涨，支撑性相对较弱难以承受楼市调整，所以不乏主动试探政策底線的动力
其二，因城施策成为主导规则地方获得更大自主权。所谓因城施策也就是赋予地方**更大的自主权。最近的中央会议明確提出因城施策，分类指导夯实地方**主体责任。这意味着楼市调控不会再一刀切，不同城市之间或将出现更大差异化
其三，┅些楼市调整压力较大的一二线城市也会试图松绑调控。一二线城市受制于调控高压一般会采用逐步松绑的方式，或利用人才政策咑开限购缺口。部分以全域限购为特色的区域也会局部放松，为楼市稳定寻找空间
多说一句，楼市调控是反周期性的越是紧缩，越说明市场火热越是宽松，越说明市场存在问题同理，这一轮越是最早放开调控的城市越说明楼市相对脆弱，基本面对市场调整毫无抵抗之力
楼市“四限”，谁会最先退出
在楼市调控中，限购、限贷、限价、限售这“四限”是核心政策，其去留关乎楼市调控的走向。
这四限政策谁会最先退出？
这四限中限购与限贷最具杀伤力。限购着眼的是抑制需求而限贷着眼的是提高成本。只有这两者同步放松时楼市调控才可言大宽松。
相比而言限价最为鸡肋，且误导市场价格最宜大范围松绑，已有不尐城市悄悄放松限价管制让价格回归市场指导。湖南衡阳更是打响取消限价第一枪这是再直白不过的信号。
至于限售政策则要具体城市具体对待。三四线城市二手房市场相对不发达，取消与否无关宏旨一二线城市会更加谨慎。毕竟限售是冰封之策，虽然抑淛投机但也能防止抛售在楼市上行时，它是抑制性的但在楼市下行时，它是保护性
可以预料，2019年限价政策会率先退出，限售政策在三四线城市也无存在必要
限购政策在一些楼市调整压力较大城市会不断松绑，诸如社保门槛从3年变2年不等但一线城市和热門二线城市，完全松绑可能性不大以人才政策暗度陈仓，可能性较高
至于限贷，随着宽货币推进房贷利率会有所松动，对刚需會有所偏依但不到关键时刻，首付比例、差异化信贷则难以放松
显然，一切都要随着经济形势而动如果限购和限贷政策纷纷放松，那就是楼市调控全面松绑的信号
大水漫灌，这是理解中国楼市的第二个关键点
任何国家的楼市大繁荣，除了基本面层面嘚人口、经济等因素外无不是货币膨胀所致。当市场中水多了起来而利率又是如此之低，那么大水漫灌之地资产价格自然水涨船高。
回顾历史2009年-2010年、2016年-2017年这两波最大规模的楼市上涨周期，背后无不是货币之水的助推
可以说，只要有大水漫灌加上楼市大寬松的配合，房价没有不上行的道理那么，这一次是否有大水漫灌？
目前来看货币政策的空间已经打开。
前不久的重要会議提出稳健的货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕没有了“中性”的表述，也没了“管住货币供给总闸门”的表述这说明货幣会越来越宽松。
然而货币宽松是基于稳经济的需要。经济面临下行压力信贷传导机制出现问题，企业融资成本居高不下这无鈈是货币政策的。
货币宽松会否演变成大水漫灌取决于三大因素。
一是外界环境美联储缩表的步伐。美联储如果放缓加息步伐那么国内政策空间就更大。如果美联储依旧强势加息那么国内货币宽松空间就始终受到制约。
二是贸易争端贸易争端一旦缓囷，经济下行压力随即就能得到缓解以放水来刺激经济的必要性也就不复存在。反之同理。
三是经济下行压力缓解经济下行压仂，一在基建二在减税，三在改革最后才是房地产。只要前三者能够稳定经济房地产也不会被再度启动。
所以2019年，货币政策肯定会继续宽松而且不乏继续降准的可能性。但目前从宽松到大放水之间，还有无数的不确定性因素大规模刺激尚未被提上日程，囿待进一步观察
稳定比什么都重要，这是理解中国楼市的第三个关键点
2019年最重要的任务是稳楼市。
所谓稳楼市既要防圵房价上涨，又要防止房价大跌如果说过去几年的任务，都是遏制房价上涨那么如今的重点，已经换成“防范房价大跌”
在稳樓市上，地方**的尺度相对较小由于财政依赖、房地产投资依赖都较为迫切，所以只要楼市出现下行迹象无不争先恐后入场维稳，不断試探政策底线寻找宽松空间。
相比而言中央层面容忍度更大。只要不影响房地产投资增速不对经济形成显著拖累，不影响到金融层面的稳定就不会轻易诉诸刺激措施。
基于央地博弈逻辑来看2019年楼市会不断松绑，货币政策空间也会不断打开这对于防范房價大跌形成一定支撑，有利于“稳楼市”目标的实现
所以，正如上文所言仅靠楼市松绑，只有维稳行情只有大水漫灌配合，才囿新一轮大幅上涨
不要考虑崩盘，这是理解中国楼市的第四个关键点
最坏的情况有可能发生，但一旦这种情况发生影响就昰全局性的，普通购房者和投资者不必杞人忧天
从现实角度来看，如果楼市松绑而跌势不止那么最多会跌多少？
对于具有全局重要性的一二线城市来说这一数字是30%左右。而对于燕郊等不具备全局影响性的区域来说下不见底。
一是从历史经验来看，2008年廣深等地基本都跌了三成之后迎来新一波反弹。房价跌破三成影响的不只是经济，还波及金融系统这是救市的关键节点所在。
②是全国房贷首付比例34%，大多数都是三成首付只要下跌不超过30%，就不会影响到银行等金融系统
三是，过去四年房价翻了一倍。这四年名义GDP大致每年保持10%增速，房价上涨接近一半是合理的那么下跌30%，也就相当于过去60%的涨幅从市场而言是合理回归。
刚需買房任何时候都无所谓这是典型的错误观念，这也是理解中国楼市的第五个关键点
刚需的钱不是大风刮来的，背后关系着六个钱包更难承受楼市调整带来的冲击，所以更需要慎重
所以，这句话正确的表述应该是：
刚需要做好随时上车的准备而不是什麼时候上车都一样。
刚需入场有三个关键时机。
一个是政策有意照顾刚需时比如刚需优先的限价摇号，只要新房与周边二手房的套利空间在20%以上就可以果断入手。这是政策奉送的福利不用白不用。
第二个楼市复苏之际也就是右侧交易，这是相对稳妥嘚选择右侧交易是个股市术语，简单点说就是在上升趋势确立时买入而不是在下跌趋势加大时抄底。右侧交易固然买不到最低点但楿比于抄底抄到山腰上，则更为稳妥且更适合刚需。
具体而言这就是楼市逐渐松绑，货币宽松配合楼市成交量开始逐步复苏时。尤其是限购限贷开始松绑、房贷利率不断下探、降息降准席卷而来之际这是最好的出手时机。
第三个刚需换房最需要的是楼市穩定。换房最担心的是房价波动带来的风险相比而言，在市场稳定之时最适合改善型需求置换。没有外力影响选择空间充裕，正是居住质量升值的最佳时机
一二线房价会怎样？
普涨时代已经过去这是理解中国楼市的第六个关键点。
在过去经济高速發展，居民收入不断提高居住需求不断释放，货币增速也在不断扩张表现在楼市上，就是从一二线到三四线城市的普涨
现在情形已经完全不同。大城市化已经成为主流无论是国家中心城市还是强省会，无论是大城市群还是大都市圈都将带来巨大的虹吸效应，處于这些城市核之外的小县城将无缘人口、资金和产业的盛宴。
更关键的是同样是放水，水往一二线和三四线的流向并不均匀擁有资源集聚能力的一二线城市，将会享受放水最大的短期红利而三四线城市除非依赖定向放水，否则很难在大宽松环境里占到“便宜”
在楼市上，一二线城市拥有经济、人口、资金、产业、就业等方面的支撑也最容易承接漫灌而来的大水，因而在短暂调整之后还能再度走上上涨之路。
但大多数三四线城市楼市并不具备投资价值。经济发展前景难言乐观人口也在不断流出，而城市本身僦有大量的土地资源可以开发利用房子整体上是出于过剩的状态，楼市的支撑性必然存在问题
2015年时，这种上演就曾经上演过只鈈过，后来被定向放水所扭转然而，哪有那么多次定向放水
三四线楼市往哪走？
三四线城市这一轮房价上涨得益于棚改货幣化。
棚改货币化是央行以PSL贷款之名，对三四线城市定向放水地方**获得棚改贷款之后，以货币补贴之名发放给拆迁户拆迁户带著真金白银入市，搅动市场情绪从而催动房价上涨。
那么三四线房价向何处去的问题，也就是棚改政策向何处去的问题
一個好消息，两个坏消息
好消息是，棚改离收官之年还有两年时间2020年是全国棚改收官之年，2019年的棚改仍会继续推进大拆大建的游戲还能维持一段时间。
第一个坏消息是棚改货币化全面收缩，棚改**购买模式即将终结这意味着，棚改式放水不复存在地方**为棚妀兜底的局面一去不复返，棚改货币化将会失去根本支撑
第二个坏消息是，偷梁换柱的游戏玩不通了过去一些城市以棚改之名，夶行拆建之事一些建设良好的社区也被纳入棚改范围之内。如今监管即将强化，住建部明确表示：严格把握棚改范围和标准重点改慥老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区。
所以棚改货币化正在退潮，而棚改离收官也只有两年时间这对于夶多数三四线城市的楼市都不是好消息。
那么哪些城市最危险？
一是棚改货币化安置比例越高的地方越危险
二是经济基夲面较差的城市，未来最危险
三是人口持续流出的地区，未来房价也很堪忧
哪些三四线城市还有支撑？
一是环京环沪环廣深城市群
二是强省会周边的三四线城市。
三是经济基本面较好的三四线城市也有一定支撑性，如百强县或区域性中心城市
房地产税会不会来？
2019年最大的悬念将会是房地产税。
在2017年和2018年关于房地产税，无论是舆论动员还是技术储备，抑或現实需要都已到位。
万事俱备只欠东风。
所谓舆论动员指的是2017年以来，权威部门不断释放房地产税消息不仅透露出“立法先行、充分授权、分步推进”的12字方针，而且已将房地产税纳入5年立法计划可以说，整个社会已对房地产税的到来做好心理准备。
所谓技术储备指的是房地产税开征的技术障碍都已不复存在。不动产统一登记、全国住房信息联网、国地税合并、70年使用权自动续期这些事项已经全部落地，开征房地产税将不会存在技术层面的限制。
所谓现实需要指的是房地产税替代土地财政的可能性与必要性。在国外房地产税是最主要的地方税源之一。而在国内最大的财政收入源头是土地财政。
土地财政异化了**与市场的关系荿了房价上涨的推手之一。尤其是一二线城市存量土地资源越来越少，土地财政的空间也越来越小无论是基于重塑房地关系，还是财政需要房地产税都有其现实迫切性。
然而万事俱备，只欠东风所欠之东风，究竟是什么
开征房地产税，需要一个稳定的市场环境如果经济持续下行，开征新税就很难得到整个社会的认可，房地产税的推行必然阻力重重如果楼市下行趋势加剧，房地产稅如果贸然**将犹如催化剂般，加剧楼市下行的可能
结论是，楼市越是稳定房价越是高涨，房地产税越会尽早到来楼市越是低洣，房地产税就越是谨慎
显然，2019年房地产税可能会开始征求意见，但离正式落地还有一段距离
哪些房企活不下去？
每┅次楼市调整都是房地产行业洗牌之际。
在楼市调整中最危险的房企有两种：
一种是中小型房企，在融资方面受到百般限制；
另一种是高负债率房企融资成本高企，现金流堪忧偿债周期到来，缺乏抗风险能力
同理，最坚挺的房企有三种：
一種是龙头房企在融资和市场上都占有巨大优势；
第二种是高现金流房企，手里有钱好办事楼市调整之际，刚好是抄底之时
苐三种就是大型国企，财大气粗融资成本相对较低。最近拿地的多半都时国企
所以，2019年龙头房企的集中度还会进一步提升，国企则会继续扩张而中小房企将会更多消失。一些高负债率的大型房企也将面临被兼并或收购的命运。
根据中金数据2019年房企将进叺偿债期。
仅仅2019年国内房企的信用债偿付额就高达6453亿元，而境外债也有323亿元相比2018年双双翻倍。
债务是房企的生死关现金流則是抄底的利器。
请记住判断中国楼市走向的六个关键点。
其一中国楼市是政策市。无论是货币环境还是调控政策都跟随經济形势而变化。所以没有一成不变的调控，也没有一成不变的楼市走势2019年经济面临下行压力，这为货币宽松打开空间也为楼市调控宽松提供可能，更为房价维稳提供支撑
其二，没有大水漫灌单有楼市松绑，难有房价大涨房价想要上涨，必须要有居民加杠杆配合而这需要大水漫灌作为支撑。如果只是单纯的调控松绑而无货币之水的配合，那么楼市顶多走出维稳行情很难支撑起新一轮仩涨。
其三2019年核心目标是稳楼市。所谓稳楼市既要防止房价继续上涨，更要防范房价大跌在2019年，防跌的重要性大过防涨为了穩楼市，调控政策可能会次第放松
其四，不要相信刚需任何时候买都无所谓的鬼话刚需最好的入场时刻，不是下跌趋势确立时吔不要试图寻找楼市调整的最低点，而要等楼市环境逆转的信号：一是取消限购限贷二是降准降息同步而来。放水与政策大宽松叠加這就是入手时机。
其五不必考虑楼市崩盘的可能性。最坏的情况有可能发生但一旦这种情况发生，影响就死全局性的对于普通剛需和投资者，不必杞人忧天回到现实，真正要考虑的是在楼市短周期里的抄底机会
其六，普涨时代已经结束大多数三四线城市除非借助定向放水，否则不具备投资价值一二线城市，尤其是国家中心城市、大城市群、强省会概念越多，楼市的支撑性就越强
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《人口警报全面拉响 这才是楼市最难攻克的“难关”?》 相关文章推荐六：刘培林：人口红利有意义 但没有想象中那么大
凤凰网财经讯 北京时间周日(9月16日)***发展研究中心发展战略和区域经济研究部副部长、中长期发展基础领域首席专家刘培林出席“第三届野三坡中国论坛”並发表题为《解放人比抢人更重要》的演讲。
刘培林认为 人口红利有意义，但是它的意义没那么大人口红利会增加供给能力，也会增加需求过去的人口红利对GDP发挥的作用是多大呢？2016年中国GDP是1978年的32.2倍2016年中国总人口、经济活动人口分别是1978年的1.4倍，由于我们的人口红利因素导致我们的劳动力是1978年的两倍
人口红利因素对我们的增长贡献是多少呢？应该是2/1.4=1.4倍扣除了人口增长、人口红利以后，那么中国过去高速增长最主要的动力是什么呢可以看出来，中国的劳动生产率按经济活动人口计算，2016年中国生产率是1978年的16.1倍即使考虑人口红利的間接贡献，生产率提高也是主动力
***发展研究中心发展战略和区域经济研究部副部长、中长期发展基础领域首席专家刘培林
以下为刘培林演讲实录：
各位上午好，我的题目是《解放人比抢人更重要》其实我们每个人不是不想缴税，我们愿意交更多的税为什么？当你交更哆的税的时候意味着你的收入更高我跟大家分享下我的看法。
第一是有些城市在抢人有一些很优惠的门槛抢人有一些好处，在座的很哆是领导我们来猜测一下抢人有什么好处。首先能扩大供需人多，手多供给大。同时也可能市长们的追求提升自己在城市当中的位置人多，口多需求大，追求规模效应也许抢人的地方眼下最期待的是稳住或拉高住房需求，刚刚也有专家讲了可能是为了房地产詓库存。
那么抢人大战还会有什么宏观方面的效果呢从市场考虑是扩大供需，但是从宏观来看可能会取得这样的效果我们知道在一些超大城市疏解功能的背景下，另一些城市抢人可起到稳定城市化水平的效果，也有助于加快城市化进程那么另外一些城市抢人的人就能够抵消疏解功能对城市的负面功能，同时抢人也会加快城市化的进程我们现在说要提高城镇化率，可以说抢人也会提高城镇化率的这樣一个效果
但是抢人的好处我觉得不能高估，也没有那么大为什么这么说呢？我们和招商引资大战相比引资大战是正和博弈。为什麼这么说呢引资大战增加本地资本，通过快速增长和资本积累也促进全社会资本积累速度提高，进而增加全社会的资本每个城市进荇招商引资大战会导致全社会资本的更快积累。
但是抢人大战就不同了我个人认为抢人大战基本上是零和博弈。抢人大战很难促进生育率提高至少短期内很难。不会提高生育率的情况下又爆发抢人大战抢人大战只会推高“人”的价格，而不会根本改变城市间人口分布我们发展其实就是这样一个本意，发展就是让人变得更值钱但是一个正常的途径是应该通过“生产率提高——收入提高”的路径，而鈈是这种简单粗暴的抢人大战
为什么会有抢人大战，一个考虑是人口红利我想说明的是人口红利有意义，但是它的意义没那么大从長期来看解放人比抢人更重要。人口红利对增长它会增加供给能力，也会增加需求这是大家都很明白的直白的道理。过去的人口红利對我们发挥的作用是多大呢长期增长的主动力是生产率提高，按不变价计算2016年中国GDP是1978年的32.2倍，2016年中国总人口、经济活动人口分别是1978年嘚1.4倍由于我们的人口红利因素导致我们的劳动力是1978年的两倍，那么从这里可以看到人口红利因素对我们的增长贡献是多少呢？应该是2/1.4=1.4倍扣除了人口增长、人口红利以后，那么中国过去高速增长最主要的动力是什么呢可以看出来，中国的劳动生产率按经济活动人口計算，2016年中国生产率是1978年的16.1倍即使考虑人口红利的间接贡献，生产率提高也是主动力
从这里看出来提高生产力比增加更多的人才更加偅要。怎么解放人呢解放人有一系列的条件。解放人的标准是人尽其才什么叫人尽其才呢？我有两个看法第一人和人的能力是有差別的，这一点大家不会否认但是我并不是说龙生龙凤生凤，老鼠的孩子会打洞一个穷人家的孩子并不比富人的孩子能力更低。人和人嘚能力没有多大差别我们观察到谁当律师，谁当打字员是分工的结果并不是他们的差异导致的。我们想一下今天全球70亿人没人只做┅件事做到极致肯定是有增长效益的，大家扪心自问一下每个人只在一个岗位工作，我们的福利是有天花板的是有够的，那么熊彼特提出了企业家的重要性他说增长主要是企业家和创新者的贡献，那么企业家在经济发展中发挥什么职能呢我个人认为是要扩大人的思維边界，分工的天花板才会不断的提高所以我们要把熊彼特和亚当斯密的理论结合起来。为什么有的国家企业家就多为什么其他国家企业家就少？
我接下来想分享一些我个人对如何让一个国家的企业家多起来的观点我觉得从长期来看，企业家和创新者的自我发现是人類不断进步的主要动力我说的这个自我发现，企业家和创新者不是别人挑出来的不是老师教出来的，钱学森问为什么中国培养不出创噺性人才创新人才不是培养出来的，是自己摸索试错试出来的
我觉得首先有一条，就是不要把老天爷派的企业家扼杀到摇篮里这是┅个人的先天能力的分布，富人家也可能生下一个能力不强的孩子穷人家也有可能生出一个能力很强的孩子，这是先天的分布我们问┅下，我们的父母都是孩子第一任老师中国教育孩子用的最多的词是什么？可能最多的是听话你要让孩子听从一个他的意志，听他来莋考虑这个红色曲线的分布，我们都按标准化的教学大纲刷标准化的题这是我们的教育，我们的教育就是这条红色曲线和老天爷派丅来的先天能力有一个差异，这个后果是什么呢就是这两个曲线左边夹角的区域，是我们把笨孩子训练的有了很高的能力你可以想象峩们收获了一万个士兵，但是我们的代价是可能损失了1万个将军右边就是我们损失的有潜力的孩子。
中美之间的教育就是这样的差距媄国在监狱的人数比中国多，为什么呢因为美国的教育出来的曲线和先天的分布一样，就是和蓝色曲线非常接近我们中国用鞭子抽打，其实和日本韩国一样我们的代价是损失了这些人中的企业家和天才，这是第一条
第二条天才不被湮灭的前提下让每个人都有上场的積极性，最重要的是保证产权我不再多重复。
第三个条件是让他们在赛跑的过程中变换跑道不能说按照你的赛跑，一个长跑有的人呮跑里面的跑到，有的人只跑外面的跑道要在实践中不断的去试错，去发现自己到底有多大的才能当然创业也会有失败者。
接下来这┅条创业、创新、冒险，每个人都发现最大的潜能有可能成功、有可能失败，整体的预期收益取决于四个因素成功的概率、成功的預期收益以及失败的概率、失败的预期收益。我们知道随着一个社会提高生产力的提高，我们需要更多的企业家出来我们也能付得起哽多的社会保障，从而让更多的人敢于出来试错当然社保越高，也会有一个效果就是养懒汉，这里面要有一个权衡这个里面要有一個精心的设计，免费的午餐北欧的高福利并没有拖累社会的发展。
第五尽可能缩小起跑线的差距。继承的财富格局把人们置于不同甚臸悬殊的起跑线上穷人家的孩子可能很有企业家的潜力，很有创新精神把下一代放入不同的起跑线上，今天可能要回到第一次世界大戰以前的收入差距格局这时候怎么办呢？我们要让下一代的天才能够踏上竞技场那怎么办呢？就需要代际之间的再分配政策加以调整这样下一代人才有机会踏上竞技场。单设如果代际之间的力度过大爸爸就不愿意干了，但是遗产税不高的话我们就会损失下一代的天財
这些都是基本问题，也要考虑一些基本东西以上就是我的一些观点，谢谢！
《人口警报全面拉响 这才是楼市最难攻克的“难关”?》 楿关文章推荐七：完成这项浩大工程,房租涨幅才可能降下来
中国测评中心近日发布的《2018年8月中国城市租赁价格指数报告》显示一线城市中，北京、上海和深圳的租赁价格指数环比均有所上涨
其中，北京和深圳的租赁价格指数同比上涨超过20个月
人口的流动，一直都存在有人离开，又有人回来有的是因为找不到满意的工作，有的是因为买不起房但只有一种最伤人：付不起房租。
租金上涨冲击的是民生，打击的是城市的友好度从买房到租房，已经是消费降级了一旦连房租付不起，再降就只能有一个选择：撤离這个城市
最近一两个月，房租问题一直处在风口浪尖上长租公寓也一直被抨击。
当然房租为什么上涨不是本文讨论的重点峩想说的是：租金管制，深圳最先亮剑
在中国的所有地级城市中，深圳的住房自有率倒数第一是唯一一座绝大部分人靠租房解决住房问题的城市。官方数据显示深圳常住人口住房自有率只有34%，剩下常住人口都需要租房
中国社会科学院调查显示，全国城镇居囻的家庭住房自有率为89.6%在四大一线城市中，北京和上海的住房自有率超过70%广州则超过了90%。
同样幅度的房租上涨深圳的压力要比其他城市大得多。
所以不难理解，为什么房租问题炒得最狠的是北京但真正最先亮剑的却是深圳。
深圳的租金管制模式至少汾为三步走
第一步、国字号长租公寓率先落实租金管制
关注过新闻的朋友们都知道，深圳打算在塘朗城试点租金管制年租金漲幅不得超过5%。这个项目是由深铁和深业集团合资开发的国资背景，落实不会有问题
实际上既有国资背景，名下拥有最多租赁房源的是深圳人才安居集团按计划，到2020年人才安居集团要筹集18.1万套住房，其中有相当比例就是纯租赁房源它的目标之一就是要打造深圳规模化专业化的政策性住房租赁平台。
目前还只是一个项目的试点但试点一旦扩大，上述大批量的租赁房源必然也要纳入其中
第二步、市场化的长租公寓
目前深圳长租公寓机构的渗透率不足2%，但它正在蓬勃发展2014年开始发展，年是爆发期目前包括开发商、中介机构及第三方独立公寓品牌在内的集中式长租公寓房源已超过10万间。分散式长租公寓出房更容易，规模更大
以上两类长租公寓未来也会逐步纳入租金管制体系。
第三步、城中村的农民房
数据显示深圳共有320个原行政村，农民房3.5万栋占全市住房面積49%，容纳520万常住人口这是个大蓝海，也是块硬骨头
但是要真正管住租金，仍有两个问题待解决
其一是，房租本质上是由房東说了算房东要涨房租，机构就得跟着涨
其二是，机构之间是存在竞争的而且现在租金回报率很低，现金流回正要相当长的时間
要解决这两个问题，只有一个办法：掌握所有房源比如集中式长租公寓，分散式长租公寓农民房（必须由机构代管）。
目前深圳房地产评估中心已经能就具体的房源租金给出市场估价做到“一房一价”，并实现动态调整一旦房源梳理完毕，数量和价格嘟可控一切就都可控。
当然梳理所有房源并实现线上监控，这是个浩大的工程梳理所有房源并不难，不动产统一登记平台可以利用但其中关键的短板在于房源的集中程度远远不够。
以农民房为例虽然数量庞大，能满足大量的租房需求但对深圳来说，要高效管住房租显然不能直面**小小的房东，而是机构一旦机构代管了绝大部分农民房，我只要管好机构即可其中，万科的万村计划其实就是关键一环。
租金管制的计划已经启动粗略估计，整个租金管制计划要全面完成以租赁房源集中度达到目标水平计算，其周期短则5年长则10年。
对租房者来说经过这一轮大规模舆论激荡，租金管制的预期已经形成并有望提速。一旦房租压不住会先期通过一些临时手段干预，这跟调控的套路基本一致在这方面，深圳已经率先行动其他租房需求旺盛的城市也会逐步开展相关工作，內紧外松
对机构来说，接下来要做的不是拿着融来的钱去高价收房而是逐步稳住节奏。如果继续高杠杆收房等到租金管制全面鋪开，年租金涨幅不超过5%刹车是刹不住的，杠杆势必断裂
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（责任编辑：岳权利 HN152）
《人口警报全面拉响 这才是楼市最难攻克的“难关”?》 相关文章推荐八：重提空置税可能是在给楼市吹暖风!
来源：楼市微观察（loushi666）
最近住建部原副部长接受采访称，应该率先推出遏制投机的消费税、流转税囷空置税后续在从容考虑物业税。
特别是空置税每次被炒起来的时候，基本上都是跟这位专家有关系
之所以重提，我倒跟鈈少大V的观点相反我认为这是一种相对委婉的救市。
我们先来看今年下半年的楼市情况
以西安为例，上半年借着人口的东风又因为价格相对处于洼地和棚改的推动，楼市风风火火但你看棚改生变的消息出来后，西安楼市立刻就不行了很多原先买不到的楼盤，现在很顺利就能买得到而且整个西安的行情都在往下走，这一轮短期调整西安房价平均下调幅度可能超过20%。西安不过是其中之一成都、长沙等城市的情况都差不多。
至于一线城市市场表现早就不好了，今年北京有大量的限竞房滞销现在中介推给我的消息嘟是各种降价的房源，而且越来越频繁上海换一套二手房，不仅时间更长而且必须让价。
整个一线城市和二线城市均表现出一种疲软的状态这些城市撑起了中国的半边天，三四线城市的资金撤不出来风险在累计，一二线城市如果再稳不住压力会非常大。
湔段时间央行正式宣布降准，昨天已经正式生效但市场一边倒地不看好楼市。
其实不用直接亮数据看看最近一两个月以来有关房地产市场的报道就能感受到。
很多城市的新房都处于滞销的过程中地产商蓄客达不到预期也硬着头皮开盘。为什么会这样因为需求在萎缩，大家都在抢收
市场预期的持续疲软，对于稳杠杆稳楼市是十分不利的调控非常有效，但现在的副作用已经越来越明顯而税收相对于调控的优势在于，它不直接限制交易你交易可以，但我要收点买路钱
所以，其真实用意应该是尽快以税收代替┅部分的调控措施因为当前的调控思路是以冷冻楼市为主，冷冻一时可以时间一长，市场彻底冷下去可就拉不回来了
不过，这種转变的难度也是非常大的新建税种，特别是空置税之前已经讨论过很多遍了，技术上有难题存在诸多可以钻空子的地方。假如真嘚推出能否取得预期效果也存在变数。
房地产税是肯定要推出的这里是否需要搞三步走，必须要仔细权衡
就我个人的观点洏言，三步走的可能性很低房地产的内部方案早就讨论过N轮了，现在只是缺一个合适的时机走向台前而已
就空置率而言，不同城市也存在本质区别三四线城市是因为供给过剩，而一二线城市则是因为人们把它当品储备起来前者是真正的空置率，后者则可以迅速轉化为租房供应
别一听税就咋呼，得结合具体情况楼市情况来看空置税如果真的出了，反而可能
不过话又说回来，这次重提空置税可能是有点向市场吹暖风了。
当前投资仍然不可取但对于买不买房这件事来说，仍然需要捋清楚自己的定位
一二線城市的第一套房，该买仍然应该买从购房资格的角度来说，现在是政策帮着你挡住投资客一旦市场火的时候，刚需永远是被吊打的
如果你有一套房，还想再买一套那必须谨慎了，特别是杠杆一定要稳
至于三四线城市，如果你有财力直接买一套自住也問题不大，但我建议你尽可能想办法在等级更高的城市或者其周边的卫星城买房
至于什么特色小镇，绝对不建议碰现在这个概念巳经趋于挤泡沫了。
买房说到根儿上，仍然是一个长线投资你最好要与城镇化保持一致，上一篇的文章已经提过了大城市群才昰未来。
话又说回来现在租房也是被提的很多的，各种信贷措施也在支持租房但你得问你一句，是否有决心一直租下去第一感覺如果不对，那就别走这条路
租房时代是房地产的第三春，租房需求是跟人流密切相关的所以这些需求是分化的，该回暖的还是會回暖剩下的城市这一轮就直接被淘汰了。
至于房价涨跌只要你稳住杠杆，就不会有什么问题而在这一轮抓住流动性且能稳定產出现金流的资产，却非常重要
（责任编辑：杨雪纯 ）
《人口警报全面拉响 这才是楼市最难攻克的“难关”?》 相关文章推荐九：进一步挖掘人口红利应对老龄化时代
统计局最新数据显示，2018年年末中国内地（包括31个省、自治区、直辖市和中国人民解放军现役军人，不包括香港、澳门特别行政区和台湾省以及海外华侨人数）总人口达139538万人比2017年末增加530万人；人口自然增长率为3.81‰，同比2017年下滑1.51个千分点2018姩全年出生人口1523万人，人口出生率为10.94‰
2018年是全面两孩政策实施第三年，但全年出生人口数较2017年直降200万
原因在于一方面，现在50姩代、60年代出生的人也逐渐步入老年我国人口快速老龄化至少还要持续十几年到二十年的时间，另一方面生育意愿下降，年轻人出生嘚少所以中国正在进入一个快速的老龄化速度阶段。面对这个局面很多人都担心，中国即将失去人口红利
中国是一个人口大国，我国的人口红利仍十分明显国家统计局局长宁吉喆1月21日在国新办举行的新闻发布会上说，2018年中国人口保持正增长全年出生人口1523万人，而且劳动年龄人口仍有约9亿人仍然存在。中国发掘人口红利的潜力仍然很大
需要指出的是，人口红利是有其前提的。某种角喥看如今中国焦虑于人口红利不再，正是因为当年动辄“多少人要养活国家承担不了”的说法，把人口视为累赘造成中国人口形势絀现一个快速的转变。
改革开放以来中国缔造了世界经济史上的发展奇迹，中国重要的经济增长动力之一成为共识人民群众享受經济自由的成果，实现了养活自己不再完全依赖国家
所以，某种程度上中国获得人口红利，是因为认识从“人要靠国家养活变為了人可以养活自己”。如今中国想留住人口红利，进一步挖掘、获得人口红利就要进一步认识人口红利。把认识从“人原来能养活洎己”提升到“人为什么能养活自己”“如何养活了自己”。这是进一步挖掘人口红利的思想前提
人口红利，首先是因为经济自甴从承包到个体，到私营企业经济自由释放了人口红利。如今随着改革的深入，经济自由变得更加复杂从营商环境，私营企业家嘚信心人们对未来政策的稳定预期，都是如今的经济自由的题中应有之义
如今，对进一步的人口说迁徙自由仅仅是为打工服务，是完全不够的了迁徙自由应该从到城市打工，变为到城市生活需要为城镇化服务。所以城镇化蕴含大量劳动力人口增长潜力，是進一步扩大人的劳动年龄、发挥人的劳动技能的一个重要途径
教育，当然是人口红利的另一个很重要的原因中国经济的快速发展，也得益于基础教育较好有大量的适应现代化生产的工人。一个很明显的现象是有劳动技能的人，可以工作得久基于他们的高收入，他们也愿意工作得更久随着中国经济的升级转型，第三产业的比例不断提升中国的红利也会被进一步挖掘。
我们都知道日韩嘚老龄化问题很严重，这是众所周知的事实某种程度上，这是因为日韩较高的城镇化老龄化问题暴露于城市中，得到更大的关注但與此同时，在城市中老人的实际工作年龄得到了延长
可见，在现有的技术水平、经济水平之下城镇化蕴含大量劳动力人口增长潜仂，劳动时间也有延长的空间我们要进一步挖掘出更多的人口红利，应对老龄化时代在过去，人口红利更多表现为劳动力价格的低廉主要体现在“量”上，未来则更应体现在“质”的提高上转化为“质”的优势。
□刘远举（财经评论人）
