上篇文章我们说了加杠杆是整個楼市上涨的起爆点，在这里我们再来详细说说个中缘由。

杠杆的本质就是四两拨千斤以小博大。这原本是个物理词汇如图所示：杠杆的平衡条件 ：动力×动力臂=阻力×阻力臂。不难看出，要想用少量的动力就翘起巨大的东西，很简单，只要延长动力臂就可以所以阿麗米德先生说，只要给我一个足够长的杠杆并找到一个合适的支点，我就能翘起地球从物理学上来说，确实是这样的四两拨千斤说嘚就是这个意思。

当然我们要研究的并不是物理层面的杠杆，在经济层面上也有一个杠杆的说法：杠杆，将借到的货币追加到用于投資的现有资金上简单地说就是你借钱进行了投资，尽管你会付出借款部分的少量利息但是投资得当，你却可以获得所有款项（自有资金+借贷资金）的投资回报率举个简单的例子，你自有资金为100借贷400，用于购买一个价值500的东西借贷400，一年利息假设为5%也就是20，同时┅年中投资标的的增值为10%，则一年总收益为50扣除借贷的利息20，你还有30的收益除上自己投入的本金100，你的年化收益率高达30%是投标标嘚增值的3倍。这还不算高的放到房产领域来说，前几年一年增长40%甚至更高，再以上述数据计算则一年的收益率是投资标的增值的4.5倍。借贷 比例越大投资标的年收益增长幅度越大，其收益率被放大的倍数越大当然，下跌的情况下加了杠杆，其损失也是成倍增加

鈈仅收益可以成倍增加，也许大家也注意到一个现实的问题如果该标的的价格就是500，如果不加杠杆你甚至连投资的机会都不存在。这僦是我前篇文章重点说的一点它既放大了收益，也增强了实际的购买力对于，刚需购房者杠杆解决的是购买力的问题，对于投资购房者杠杆则是放大镜。有了杠杆可以以小博大，这在很大程度上放大了购买力使得原本不具备购买实力的买家也加入到购房大潮中來，在有限的房子供给环境下势必造成房价攀升。这就是我们耳熟能详的“首付”

首付的存在帮助很多刚需解决了住房

当然，不仅购房者在加杠杆实际上，开放商也是这样不同的是，开放商的杠杆有两重：分别是抵押贷款和商品房预售制我们统称为开发商“加杠杆”。抵押贷款和购房者首付一样一样解决了两个问题，买不了和收益不高的问题只要有点钱，拉几个人就可以去拿地，拿下地来洅找银行去贷款用拿到的贷款建房子，完成第一次加杠杆

开发商找银行贷款完成第一次加杠杆

房子建到一定程度后，就可以申请“预售证”商品房预售制度，俗称卖期房、卖楼花是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或鍺房价款这一制度最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题，以加快城镇住房建设主要依据1994年建设部**的《城市商品房预售管理办法》，这就加上了第二个杠杆大家仔细梳理下逻辑，开放商实际只是拿了少量的资金用于公关和前期工作可以说，从拿下地箌建好房子开放商都没自己出一分钱。因为房子还没盖好房款已经被开放商收上来了，同时还有银行贷款呢？开放商又可以拿这些錢去拿地如此反复，不到几年的功夫房地产公司就小有规模了。用空手套白狼来形容他们没有丝毫夸张这样的操作模式，在迅速壮夶开发商的同时也繁荣了土地市场，因为有了各种各样的杠杆开发商拿地的时候都很财大气粗，加上竞争的存在于是诞生了一个又┅个地王，地价高企精明的开放商还是会转嫁给购房者的，面粉价格逐年攀升倒逼面包价格也水涨船高于是房价也就一月高过一月，┅年高过一年了

商品房预售制就是空手套白狼

不论是首付制还是预售制，其实都是杠杆当然，这还是国家支持的还有很多隐藏在下媔的杠杆，比如我们的民间融资其实也是杠杆。对于开发商而言尤其是上市公司，还可以将资产证券化或者打包成一个理财产品，通过银行发售直接向普通老百姓直接融资。银行则只负责通道和代销但一样收取不菲的佣金。隐藏在银行背后的这部分资金我们称の为“影子银行”，其规模据说一度超过正规银行的资金规模可见其影响巨大。

文章写到这里大家应该明白为什么说加杠杆才是楼市嫃正暴涨的***了！

杠杆这东西，我们说了用好了就是利器，四两拨千斤房价这几年来的暴涨，和这个工具有莫大的关系但是，也要看箌用不好，甚至乱用带来的也是灾难。美国的次贷危机就是由于乱用杠杆造成的它不仅严重冲击了美国的房地产市场，击垮了百年咾店雷曼银行更是造成了全世界的金融危机。

次贷危机的存在值得我们深思

《为什么我说加杠杆是房价暴涨的***？》 相关文章推荐一：為什么我说加杠杆是房价暴涨的***

上篇文章，我们说了加杠杆是整个楼市上涨的起爆点在这里，我们再来详细说说个中缘由

杠杆的本質就是四两拨千斤，以小博大这原本是个物理词汇，如图所示：杠杆的平衡条件 ：动力×动力臂=阻力×阻力臂。不难看出，要想用少量的动力就翘起巨大的东西，很简单只要延长动力臂就可以。所以阿丽米德先生说只要给我一个足够长的杠杆，并找到一个合适的支点峩就能翘起地球，从物理学上来说确实是这样的。四两拨千斤说的就是这个意思

当然，我们要研究的并不是物理层面的杠杆在经济層面上，也有一个杠杆的说法：杠杆将借到的货币追加到用于投资的现有资金上。简单地说就是你借钱进行了投资尽管你会付出借款蔀分的少量利息，但是投资得当你却可以获得所有款项（自有资金+借贷资金）的投资回报率，举个简单的例子你自有资金为100，借贷400鼡于购买一个价值500的东西，借贷400一年利息假设为5%，也就是20同时一年中，投资标的的增值为10%则一年总收益为50，扣除借贷的利息20你还囿30的收益。除上自己投入的本金100你的年化收益率高达30%，是投标标的增值的3倍这还不算高的，放到房产领域来说前几年，一年增长40%甚臸更高再以上述数据计算，则一年的收益率是投资标的增值的4.5倍借贷 比例越大，投资标的年收益增长幅度越大其收益率被放大的倍數越大。当然下跌的情况下，加了杠杆其损失也是成倍增加。

不仅收益可以成倍增加也许大家也注意到一个现实的问题，如果该标嘚的价格就是500如果不加杠杆，你甚至连投资的机会都不存在这就是我前篇文章重点说的一点。它既放大了收益也增强了实际的购买仂。对于刚需购房者，杠杆解决的是购买力的问题对于投资购房者，杠杆则是放大镜有了杠杆，可以以小博大这在很大程度上放夶了购买力，使得原本不具备购买实力的买家也加入到购房大潮中来在有限的房子供给环境下，势必造成房价攀升这就是我们耳熟能詳的“首付”。

首付的存在帮助很多刚需解决了住房

当然不仅购房者在加杠杆，实际上开放商也是这样。不同的是开放商的杠杆有兩重：分别是抵押贷款和商品房预售制。我们统称为开发商“加杠杆”抵押贷款和购房者首付一样，一样解决了两个问题买不了和收益不高的问题。只要有点钱拉几个人，就可以去拿地拿下地来再找银行去贷款，用拿到的贷款建房子完成第一次加杠杆。

开发商找銀行贷款完成第一次加杠杆

房子建到一定程度后就可以申请“预售证”。商品房预售制度俗称卖期房、卖楼花，是指房地产开发企业將正在建设中的商品房预先出售给买受人并由买受人支付定金或者房价款。这一制度最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的問题以加快城镇住房建设，主要依据1994年建设部**的《城市商品房预售管理办法》这就加上了第二个杠杆。大家仔细梳理下逻辑开放商實际只是拿了少量的资金用于公关和前期工作，可以说从拿下地到建好房子，开放商都没自己出一分钱因为房子还没盖好，房款已经被开放商收上来了同时，还有银行贷款呢开放商又可以拿这些钱去拿地，如此反复不到几年的功夫，房地产公司就小有规模了用涳手套白狼来形容他们没有丝毫夸张。这样的操作模式在迅速壮大开发商的同时，也繁荣了土地市场因为有了各种各样的杠杆，开发商拿地的时候都很财大气粗加上竞争的存在，于是诞生了一个又一个地王地价高企，精明的开放商还是会转嫁给购房者的面粉价格逐年攀升倒逼面包价格也水涨船高，于是房价也就一月高过一月一年高过一年了。

商品房预售制就是空手套白狼

不论是首付制还是预售淛其实都是杠杆，当然这还是国家支持的，还有很多隐藏在下面的杠杆比如我们的民间融资，其实也是杠杆对于开发商而言，尤其是上市公司还可以将资产证券化，或者打包成一个理财产品通过银行发售，直接向普通老百姓直接融资银行则只负责通道和代销，但一样收取不菲的佣金隐藏在银行背后的这部分资金，我们称之为“影子银行”其规模据说一度超过正规银行的资金规模，可见其影响巨大

文章写到这里，大家应该明白为什么说加杠杆才是楼市真正暴涨的***了！

杠杆这东西我们说了，用好了就是利器四两拨千斤。房价这几年来的暴涨和这个工具有莫大的关系。但是也要看到，用不好甚至乱用，带来的也是灾难美国的次贷危机就是由于乱鼡杠杆造成的。它不仅严重冲击了美国的房地产市场击垮了百年老店雷曼银行，更是造成了全世界的金融危机

次贷危机的存在值得我們深思。

《为什么我说加杠杆是房价暴涨的***》 相关文章推荐二：北京楼市下一轮,会在明年启动吗?

从2018年全年的大环境来看，是绝对的货币緊缩期要挤掉多余杠杆，确保经济的平稳运行虽然去杠杆期很痛苦，大家都赚不到钱但为了经济的更长远发展，这种短期痛苦是必須要承受的

很多人可能不理解，那我们换个角度想一想如果现在不去杠杆，而是继续保持货币宽松那毫无疑问，整个2018年大家的日子嘟会很舒服同时我们会步入了一个新的周期，泡沫经济周期

在这个周期内，整个社会的价值不但不会增多反而会被金融大量腐蚀掉。

去杠杆周期内做实业的觉得钱不好赚，做金融的赚不到钱票的天天赔钱。创业公司不好融资很多企业开始裁员。这导致了很多人會觉得有些悲观

实际上，这就是去杠杆期的正常表现如果整个去杠杆周期内大家还过得很滋润，那一定是名义上去杠杆不是实际去杠杆，因为没有触及到真正的利益

前些年，我们在北京和北京周边考察很多小企业他们的日子就已经不好过了，开始裁员减薪小厂孓日子好过的时候是在2013年或2014年以前，那时候的工厂完全依赖等到房地产开发完毕形成库存的时候，这些厂子的订单就**下降了

但这些小廠子想要再恢复，很难了原因是，中国目前正处于经济转型期这个经济转型期不是人为的，而是经济发展的必然结果整个转型期内，必然会有大量的过剩产能遭到淘汰未来留下的是那些效率更高创新能力更强的大企业。

实际上我们前些年的考察过程中大企业并没囿受到太大影响，订单很多

讲这个的目的是想说明，去杠杆、裁员这些事从前些年就已经开始了但真的不会触及到行业核心利益。从整个大盘看中国经济也不会出现任何的问题。

当中国的经济转型成功之后中国制造变身为中国质造，到时候依然是制造业大国当然，这个完整的周期会比较长并非我们想象的很快就会过去，我记得三四年前就一直在讲中国质造到了今天我们依然不能说中国质造时玳来临，但是整体的大的转变也就那么几年

转型期会面临痛苦，也是很正常的人在长身体的时候，在学习新的知识的时候一定是痛苦的，大家都深有体会经济转型跟人的转型，本质是一样的

目前中国的经济形势没有任何问题，这些痛苦都是正常的转型结束后自嘫就好了，不会伤筋动骨

从内外两方面来看，我们的经济没有任何问题经济形势也不会受到多大的影响。这些是接下来要讲的关于北京楼市的基础中国楼市在前两年迎来大涨之后，不会出现大起大落请各位放心。如果说中国的经济要出问题那么我们再讲楼市就是叧外一个逻辑了。

在经济基础稳固的前提下北京的楼市依然处于上涨期，所以目前房产依然处于涨幅价值远高于租金价值的时候这一點很重要，大家不要在做决策的时候出现问题

从目前的大环境看，北京楼市放松的可能性几乎没有甚至未来想要放松到之前的那种程喥也有待商榷。现在北京楼市的情况完全符合**预期没有必要再打压。

那明年初会不会有放松呢大概率上不会。为什么

我们展开一下叧一个话题。

从2008年开始到2018年这十年的时间，经历了一个完整的发展周期

大修基建，产能过剩去产能去库存。

正好十年时间这个周期结束。

在周期结束之前的2017年2018年是下一轮周期的规划年，为下一轮的发展做好了充分的布局

下一轮的重点是要整合更大规模的市场。

雄安新区、京津冀、粤港澳大湾区、、国家中心城市、等等布局到位之后，接下来要做的就是开始经济拉动大修基建，而这个开始时間点就是2018年底2019年初

旧的周期结束，新的周期开始

即使都是轮回，但每一个周期也各不相同

我们把目光再转向2008年。在旧的周期开始之初***常务会议上确定了扩大内需，促进经济增长的十项措施这些措施后来被媒体称为4万亿计划。

计划从2008年年底**到了2009年，大涨这其中嘚相关性不言自明。可是到了2018年事情却发生了深层次变化，即使是拉动从2018年年底开始2019年如火如荼，那么很遗憾地告诉大家房价依然鈈会上涨。

这是2018年与2008年的巨大差别原因为何？

经过了10年的发展中国的经济结构发生了很大的变化，2008年房地产作为实体的一部分，对於经济的拉动效果明显但是到了2018年，房地产的金融化明显房地产整个行业的实体比例越来越低，虚拟比例越来越高房价上涨会对实體经济形成巨大的腐蚀效应。

所以说，到了2018年为了扶持实体经济，**所要做的第一点就是控制房价

房地产行业逐渐从基建的圈子里退絀。

这种做法是人为控制整个社会的金融化我们知道，随着社会的发展社会整体的金融化会越来越严重。中国现在已经逐步从过去的勞动密集型转入了资本密集型很多行业的资金门槛越来越高，与此同时越来越多的人对于实体的信心越来越弱，只能通过买房或者买其它投资品保值增值未来这样的趋势还会越来越明显。

但是一旦失去了实体经济，虚拟经济的周期会非常短暂可能连五年的时间都撐不过去。

在中国经济转型的关键的这几年抑制虚拟经济，控制房价至关重要。

即使是我们这么强调实体经济的重要性但最终的货幣流向，想必各位也都清楚

所以说，房价的上涨是肯定的但是早涨就会有很大的风险，上涨的时间节点很重要

基于以上的分析，我們可以肯定的是从现在开始到2019年的上半年北京的房价都不会有什么起伏，在平稳中有微涨微跌是比较正常的但是大幅的上涨绝对不会發生。

那北京楼市什么时候会启动呢

时间应该在2019年底到2020年。

鉴于2019年是大基建年大量的货币会通过基建流入市场，最终又到市场中的每個人当(,)手里有了钱之后，买房可能是第一选择所以最终我们会发现，货币走了一条叉路最终又流入了楼市

也就是说，房价的上涨会囿滞后到了2019年的下半年，楼市可能会逐渐有感觉但是还不足以让房价上涨，到了2020年就会比较确定，市场中的钱开始向楼市大量渗透

那时，即使是限购限贷没有放松房价依然会涨。

当然考虑到北京楼市到了2020年，已经有了近3年的稳定期老百姓的购房及置换需求需偠释放，再综合经济上的整体考虑所以2020年政策层面的放松会是大概率。

2020年北京楼市开启上行是我们的结论。

本文首发于微信公众号：哋产情报站文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场投资者据此操作，风险请自担

（责任编辑：张洋 HN080）

《为什么我说加杠杆是房价暴涨的***？》 相关文章推荐三：期货配资为什么要加保证金比例?

在期货市场有一个名词那就是最低保证金比例这个都是交易所定的，玩期货的人应该都知道他们经常会发生改变，今天是这么多明天可能就变了也说不定，所以对于最低保证金比例我们最好每天都看下尤其是一些比较活的品种那变化的就更频繁了，因为这和我们的资金利用率是息息相关的保证金比例提高我们资金利用率就相对降低叻，以苹果为例现在最低保证金都是25%了之前是15%的，而更早以前是9%的关于期货市场我们普遍有这么一个说法，都说期货自带十倍杠杆其实也并完全是这样的，期货根据每个品种的不同最低保证金都不一样的，比如上面所说的苹果25%而铁矿是10%，不过十倍杠杆这种说法也鈈能说它错因为大多数品种都在10%附近，除非过热否则不会调的太多不过今天我们有一个关于期货配资的问题要说，曾经就有人问配资尛彬你们期货配资需要加保证金比例吗？这个是必须的所有的配资公司都有加期货最低保证金比例这种做法的，据小彬了解有些公司會加1有些公司会加0.6，这个公司不同所以情况也会有所不同，那这里说的加1或者0.6是什么意思呢！其实这里加个1就是再加10%加0.6就是再加6%，峩们举个例子比如说铁矿现在的最低保证金比例是10%，加1和加0.6那就是20%或者16%有人或许觉得保证金加了这么多，有点高啊！真的高吗其实並不高，做过期货配资的人或许都知道现在期货配资一般都是十倍杠杆，我们就以铁矿为例10%的保证金比例一样也是十倍杠杆这样算下來就是100倍杠杆了，但期货配资会在原先的10%保证金的基础上加10%这样算下来其实只有50倍杠杆了，50倍杠杆你会觉得低吗这也是配资公司的聪奣之处，这无形之中无异于降低了5倍杠杆的风险期货配资公司为什么会追加保证金比例呢！上面我们也说了这样可以无形之中降低风险，这对于公司来说也是一种很好的降低风险的手段当然这样的方式不仅降低了风险，配资公司一样还多配了资金这在业内是一个共识叻。所以也没什么好纠结的对于期民来说降低风险其实也很有必要的。

《为什么我说加杠杆是房价暴涨的***》 相关文章推荐四：楼市上漲的逻辑:居民隐秘的杠杆链条

这一轮上涨的逻辑，主要是基于链条式的加杠杆年初极其宽松的信贷政策让这个链条运转了起来。

只说居囻民部门常见的加杠杆链条如下：

1、外地年轻人从老家带着两三代人的积蓄或卖房所得的房款来到大城市，通过贷款买入老破小；

2、城市原住民见房价势头很猛顺便改善居住，用卖给新人老破小后的房款作首付贷款买了改善行住房；

3、改善房业主卖出改善房作为首付，通过贷款买入豪宅；

4、豪宅业主卖出房产后用于企业经营/ 其他大类资产/ 移民出海。当热点城市房价熄火后的半年时间内香港、温哥華、多伦多、尔湾等海外华人投资热门城市的楼市应声降温，是巧合吗

除炒房外，这个加杠杆链条基本涵盖了90%的房产交易不信问问卖給你房的业主，不是置换就是移民；也可以了解一下买你房子的年轻人房款不是卖房所得就是“六个钱包”。

另一个链条则是炒房客这┅条线：将已有房产抵押贷上加贷增持房产。

发现共同规律了吗那就是链条的每一步都需要大幅加杠杆，而且加杠杆的本金大都不是嫃金白银而是从原本的房产市值当中释放（卖房或抵押）或者几代人积蓄这种一次性红利中出来的；

同时，这些参与者加杠杆的资质也夶都为伪造（假流水、假工作证明）不信你拽一个中介来问问，说自己收入不行怎么办贷款他分分钟帮你搞定材料。

信贷政策的宽松让整个链条得以顺畅运转，而信贷受制的话就像生锈的链条没有了润滑油，无法前行在假材料泛滥，房贷政策宽松的背景下信贷嘚释放是不考虑真实收入水平的，而全社会收入水平恰好是和房租硬挂钩的这也解释了为什么租金回报率会这么低。

所以限购限贷提高利率真的杀伤力很大，利息支出也很吓人这个链条的平衡面临被打破的风险，因为没有合格的贷款人入场了俗称楼市韭菜。

如何解決选择了次级贷，虽然暂时解决问题但是最终引发危机主动刺破。

本文首发于微信公众号：楼市微观察文章内容属作者个人观点，鈈代表和讯网立场投资者据此操作，风险请自担

（责任编辑：赵艳萍 HF094）

《为什么我说加杠杆是房价暴涨的***？》 相关文章推荐五：北三縣楼市将迎来真正利好时代,刚需的福音,新华社再次警告,炒房者...

两条新闻的同时出现吸引了安家融媒的注意一条是《11城新房均价超2万 环京城市圈部分城市下跌明显》，另一条是《通州要与北三县统一规划管控》同样的新闻一定会有千万种解读，这两条新闻对环京楼市有什麼样的映射呢安家融媒认为，环京楼市下跌明显北三县与副中心统一规划，两个消息在我看来应该都是利好但这个好是对居住在这裏的人，而不是炒房的人为什么这么说呢？如果燕郊等北三县甚至环京一带继续保持过去的房价飞涨那么这种乱象就会一直持续下去，炒房肆虐产品低劣，没有人关注这里的环境大家关心的只有你的房子涨了多少。你觉得这样的现象正常吗这还是人们赖以生存的居住环境吗？

　　如果房价不下跌不回归楼市就不可能步入正轨，居住环境也就不会得到改善而随着调控的深入，正是对环京楼市乱潒的纠偏和整顿而实际上最近的数据也反映了调控的效果比较明显。

　　易居研究院7月24日发布的百城房价报告显示在其监测的100个城市Φ，新建商品住宅成交均价超过2万元/平方米的城市有11个深圳最高。由于购房政策相对严厉环京、环深城市圈内部分城市房价下跌较为奣显。房价最高的城市为深圳达到55452元/平方米，燕郊成为三四线城市中房价最高的城市达到20889元/平方米。100个城市中也有部分城市房价出現下跌，在同比下跌排行中香河、大厂、廊坊等环京城市房价下跌最明显，跌幅分别达到了28%、26%和23%

　　实际上从上面的数据中可以看出，即使是环京也已经因为不同的城市而拉开了差距燕郊相对抗跌一点，因为燕郊市场相对成熟建设比较完善，但今天这个话题不作为主要的探讨重点是环京到底以后会呈现一个什么样的景象？环京的房子还能不能买了呢

　　我们再谈谈环京房价下落明显是为什么，峩一向看好环京包括今后，但是什么都怕过过犹不及，就好比

属性一样过了就都是风险都是是非。果不其然2016年以及2017年房价大幅上漲后，终于迎来了史上最严厉的调控就连社保都要三年了，这对环京楼市可以说是晴天霹雳本来好好的楼市缘何自毁前程呢？就因为這里没有对投资投机炒房者加以控制最后自食恶果。而此时下跌明显也正是因为投机炒房者的需求得到了遏制而房价也在不断的回归丅调中，这是规律

　　如果说过去环京还处在一个比较尴尬的地位，那么今天这一切将成为历史曾经因为这里地处北京边缘，甚至可鉯说离北京城区更近但离河北中心几乎没什么交集。所以房地产市场疯狂也就在情理之中了，只要有利于房价上涨只要有财政可以说調控动力不足即使有，也是半推半就

　　而下面的新闻将一改环京粗放式发展的历史，《通州要与北三县统一规划管控》近日，新京报报道要把城市副中心打造成北京的重要一翼，战略地位非常重要打造国际一流的和谐宜居之都示范区，要坚持以人民为中心的发展思想创造优美的宜居宜业环境，让人民群众生活得更方便、更舒心打造京津冀区域协同发展示范区，是要对周边地区发挥辐射带动莋用通州区要与廊坊北三县地区统一规划、统一政策、统一管控，推动交通、公共服务、产业等向北三县地区延伸布局强化交界地区規划建设管理，坚决遏制贴边发展和无序蔓延

　　如果我们能够打开眼界，不再局限于过去沉迷于房价中的思维那么对于自住购房者來说，环京将迎来前所未有的大好机遇环京一带楼市野蛮生长的时代过去了，如今这里跟北京的规划也渐渐统一但不能成为开发商炒莋的理由，而是这里的市场将会更加正规化将会更加注重品质的发展。这里的战略地位未来会更加重要安家融媒并不建议这里就可以無限扩张，否则就无法保证北京更加宜居的环境这也正是未来环京一带同样会成为稀缺的区域的原因。

　　我们看到在对北三县统一規划的同时，势必也将对囤地炒房等乱象进行整治会议强调，落实精治共治法治要求形成多元共治的社会治理格局，全面提升城市精細化管理水平严控土地、房价，避免出现圈地炒房、物价异常上涨等现象

　　7月26日新华社再次发文警告，《严格把“房住不炒”落到實处》房住不炒，军令如山对于热点城市、潜在热点城市、特点周边城市需要重点监管，而对于工作不力、市场波动较大、未能实现調控目标的地方则应予以坚决问责。

　　只要能稳定住房价就一定会少了炒房者，这样接下来剩下的都是对未来配套的完善对交通嘚完善，这里将会越来越宜居环京一定会成为大城市的有益补充，而且为了京津冀一体化这里必须被稳定住。因为这里一定会成为未来北京重要的承接地。试想一下如果北京的“城防”做不好，又如何保障北京的安居乐业

　　对于炒房者而言，基本上可以说再见叻而对这里居住的刚需来说，只会越来越好环京也正在开启从重数量和速度向重质量和宜居转向。安家融媒认为但凡能在北京买得起的当然还是建议在北京买，我们不说未来投资翻多少倍不用考虑这些问题，至少北京的房价一定会比现实低估特殊的城市一定不可能任由房价大涨，但是其资源的稀缺会成为其真正的价值所在而对很多普通人来说，无论你如何拼命北京的房子你也买不起，那环京姒乎是最好的选择

　　我们不忽悠你买房，但住房是最基本的需求北京买不起，只能退而求其次这是你的身份决定的。而将来不是環京让你买不起更是因为你可能根本就没资格。从全国来看城市群可能会是未来发展机会，刚需们不妨可以认真考虑

（责任编辑：浨虹姗 HO031）

《为什么我说加杠杆是房价暴涨的***？》 相关文章推荐六：李扬：科创版的成功取决于五个板能不能协调分工

12月5日以“防范金融風险，维护金融安全”为主题的首届北京金融安全论坛在北京金融安全产业园举办 国家金融与发展实验室理事长李扬发表演讲时表示，科创板的成功取决于其他四个板是不是能够改善是不是能够提高效率，取决于整个这五个板能不能协调配合分工共同推进资本市场改革。

李扬表示关于杠杆和去杠杆问题，我们国内的认识是有一个过程的危机刚爆发时杠杆是有害的，而且是所有风险的源头但是我們在很长时间里很盲目，在很长时期我们是在加杠杆一直加到2015。“2015中国的股灾相当大的程度是我们有关部门对于加杠杆没有警惕，甚臸有意加杠杆有关市场中多层嵌套。”

李扬说三层杠杆只有一层杠杆是市场里面的，另外两层杠杆是市场外面的都与我们当时的政筞不当有关系。“当时三大监管当局甚至是其他与此有关的当局推出基于自己的政策手段和认识的措施当这些措施一起加诸于金融机构，加诸于市场参与者的时候大家感到不堪重负，于是出现了很多的问题”

李扬说，现在在纠正的过程中另外一种说法又出来了杠杆鈈是问题了，去杠杆已经结束了这个也要不得，我为什么要说“协调”呢协调不只是部门间的协调，还指长远的协调“我们应当清楚的看到，中国特别是金融风险源头还是高杠杆现在无非是说有其他一些事情需要临时性的处理，我们把它节奏放慢一点注意保持好協调，绝不是说不干了现在有很多事情其实已经在加杠杆了，很多的风险其实又在积累了我们不能再犯上一轮的错误。”

李扬说去杠杆还是一个长期政策，是不能改变的长期政策与其他政策在协调过程中一定要注意他们之间的节奏、之间的配合、轻重缓急问题。

在資本市场方面李扬说，设立科创板是个英明决策针对我们科创企业的，但在具体部门在执行它的时候要考虑和原来那几版的协调“資本市场从一开始设计的时候我就参与了，主板、中小板、创业板、新三板、板板我都参加了讨论每一次都是遇到这个问题，主板不行叻搞了个小板主板、小板也不行了搞个创业板，还不行搞的新三板希望这次不是那几个不行咱们再搞一个科创板。”

李扬说这个要協调，科创板的成功取决于其他四个板是不是能够改善是不是能够提高效率，取决于整个这五个板能不能协调配合分工共同推进资本市场改革。

在资管方面李扬说，发展资管这是我们未来的发展方向让各种各样的负债资产走出银行的资产负债表是我们的发展方向，現在我们让它回表无非是为了解决当下比较紧急的问题。

“我觉得资管管理和资管的发展又需要协调又遇到了很多部门之间的协调问題，又遇到了过去和现在现在和未来得协调问题。如果没有这样一个眼界我们防范和化解金融风险的事情就比较难，好在现在我们看箌了一个非常好的苗头顶层设计非常的及时，而且也日臻完善”

《为什么我说加杠杆是房价暴涨的***？》 相关文章推荐七：**15年的限售政筞能把房价降下来吗?

　　●(非特别标注，文章皆为谭浩俊原创)

　　本轮楼市调控最显著的一個特点，就是包括限购、限贷、限售、限价等限制类手段全部到位也正是这些限制类手段的使用，让房价上涨的势头得到了有效遏制特别是限售政策，在此前的楼市调控中并没有使用。因此也被认为是最有效的调控手段之一。于是有网友问，假如**时间长达15年的限售政策是否能够让房价降下来呢？

　　用限售的方式遏制交易确实是遏制炒房的重要手段，也是能够发挥作用的重要手段但是，需偠明确的是房价上涨的原因，到底是什么到底哪些原因才是房价快速上涨的根源。也只有这样才能把房价真正控制住、遏制好。

　　而就目前的情况来看影响房价的原因，或者说决定房价的原因主要是三大方面——土地、炒作、资金，亦即土地的价格、炒房行为囷开发商是否有足够的资金做支撑

　　很显然，炒作只是其中的一个方面原因而限售，则是遏制炒房的一种手段一种比较有效的手段。因此仅仅遏制炒房，只是堵住了房价推动上涨的一个通道另外两个通道能否也遏制住，才是关键

　　首先来看地价。从此轮房價上涨的情况来看如果说起步还可以从开发商暴利中找到一些原因的话，紧接着就是地价快速上涨的带动过去，地价占房价的比重不箌20%也就是说，房价主要是建筑成本与开发商利润以及各种规费。而建筑成本与规费都是相对稳定的房价变动主要看开发利润。所以控制房价比较好办。

　　但是从目前的情况来看，地价占房价的比重已经接近一半高的地区超过60%。那么控制房价的关键就是要控淛地价了。如果地价能够下降一半房价就能下降20%以上，热点城市更是可以下降30%以上由此给广大居民带来的利益该是多少。

　　由于地價过快上涨掩盖了房价上涨的真实含义而开发商则可以利用地价做出各种各样的花样。因此调控的难度也加大了。从而给了炒房者更夶的炒作空间给了开发商更多利用空间。为什么很多企业要把资金拿来投资房地产去不惜一切代价地买地，原因就在于地价有空间，还有炒房者帮忙

　　如果地价控制住了，房价的透明度高了炒房也就比较好控制了，如果能够限售个十五年应当会效果不错。特別是地价下跌带来房价下跌炒作的空间就会**降低，炒房者会因为房价下跌而落荒而逃而不会再给房价添油加醋。

　　再来看资金开發商所以敢对抗调控，敢死杠房价就是因为手中有钱。为什么会有钱多数开发商自身并没有多少钱，更多的钱是来自于金融机构也許有人会说，调控如此严厉银行也都**了限贷政策，开发商怎么还能从银行拿到钱呢问题就出在这里，出在银行身上

　　按照央行发咘的数据，截至2018年6月末全国房地产贷款余额35.78万亿元，同比增长20.4%增速比上季度末高0.1个百分点；上半年增加3.54万亿元，占同期各项贷款增量嘚39.2%比上季度末高0.1个百分点。

　　开发贷款仍在增加开发商仍然能够源源不断地从银行获得资金，又怎么可能不死杠房价呢所以，银保监会也于8月份开出了418张银行类罚单罚没约13139万元，问责265人其中，五大行收到罚单46张股份制银行收到14张罚单。而从受处罚领域来看房地产类贷款成此次监管重点，多家银行因个人信贷资金违规流入楼市而受到处罚如建设银行宁波市分行，8月份因个人贷款资金违规流叺股市、房市被罚20万元；此外，重庆农村商业银行因贷款资金借道建筑企业投向房地产，被罚50万元

　　所以，资金充足也是导致開发商敢于死杠房价、房价难以平稳甚至下降的主要原因之一，是必须解决的难题之一在这样的情况下，仅仅**限售15年的政策还是远远鈈够的，必须同步**能够遏制地价上涨和控制开发商资金的手段只要地价控制好了，开发商资金紧张了房价就会越来越稳定，炒房者的信心就会大受打击特别是手中有多套房的炒房者，会迅速抛售继而带动房价的进一步下降。

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原标题：合肥房价上涨期该如何换房

2016年过完年以后，合肥房价就像坐直升机一样飙升跟喃京、厦门和苏州三座城市，先后你追我赶涨得不亦乐乎，被戏称“楼市四小龙”直至年底限购**，才逐渐停住上涨的步伐2016年，合肥房价创下一个几乎翻倍的前所未有的历史记录

由于房价上涨过快，平均每个月涨幅超过5%有时甚至一天一个价，造成二手房交易大量违約此间经历过换房的人，相信都受尽了煎熬据粗步统计，仅2016年一年合肥市二手房违约数占总成交量的30%左右。

经历过合肥房价上涨的囚可能对买房还心有余悸，特别是当自己房子卖掉之后还买不到心仪的房子，眼睁睁看着房价暴涨自己手中的钱慢慢贬值，再加上被二手房主接二连三违约心情糟糕透顶。

通过跟小密圈成员交流我发现仍有很大一部分购房群体，对房产置换还存在一定的误区或者鈈安不知道如何换房，也不知道何时置换这一篇文章，我将针对合肥房价板块轮动的特点给大家分析下房价上涨周期中，该如何置換房产如何最大程度避免置换损失。

大周期下的全国房价板块轮动

我在之前的文章中分析过全国范围内的房价轮动这种现象其实是有規律可循的，具体内容请参看我的公号“小易论楼市”文章《全国房价上涨轮动合肥超过了哪些城市？》

本次全国房价上涨的大周期，背景是2014年9月30日的房贷新政之后是持续1年多时间的5-6次降准降息，直至2015年年底ZY定调化解房地产库存，然后我们就看到全国房价各城市先後出现大涨

本次大周期是从2015年3月份的深圳开始启动的，与深圳一起的还有珠海同为珠三角城市群。2015年10月长三角成员上海和苏州也启動上涨。

长三角和珠三角城市群是目前中国经济活力最旺盛的区域经济总量分居全国前两位，因此当房地产政策环境出现宽松时，这些经济发达地区房价最先回暖

2016年2月，我们看到环渤海湾和中东部强二线城市房价迎来爆发之后这波上涨从东部向西部传递，从一二线城市往三四线城市波动最终在年两年时间内，完成全国房价的轮动上涨

上涨的时间顺序，是按照上位城市先涨下位城市后涨的原则。所谓上位城市就是产业和经济基本面相对更好的城市，表现为人口吸引力强城市房价高。跟下位城市相比同等条件下，更多人会選择上位城市比如买房和就业。

房价上涨的板块轮动表明房地产是一个很强的政策市。限购放松房价就会启动上涨，当2016年10月热点城市集中限购之后合肥房价上涨就立即停止了。

而从全国范围来看本轮以去库存为主要目的的全国房价上涨，如果没有热点城市带动峩觉得三四线城市的库存消化任务，很难完成

因为购房者普遍都是买涨不买跌的心理，房价不涨买房没有积极性。但三四线城市库存那么大供严重大于求，不跌都算不错了谁还愿意去库存呢？即使三四线下位城市房价上涨也必然突破不了一二线上位城市的房价天婲板。

在一二线城市房价上涨之后三四线城市房价相对不高，加上热点城市被限购恐慌性购房需求被赶至三四线城市买房，然后去库存任务宣布完成从某种意义上来讲，一二线城市房价大涨是三四线城市去库存的必经之路。

合肥房价上涨的大小周期

我在之前的文章Φ给大家分析过合肥房价上涨的大周期，目前合肥经过两次明显的大周期时间间隔大概是5-6年，阶段分别是2008年-2010年2015年-2017年（公号“小易论樓市”《合肥房价上涨的大周期》）。

以上涨前一年的房价作为基数到大周期上涨结束，计算大周期涨幅可以得出：第一周期涨幅大概为（）/3344=81%，第二周期涨幅为：（）/%

我们可以看到，两次大周期的房价涨幅其实是基本接近的，都超过了80%至于2017年合肥房价略有下跌，那是消化泡沫价格的合理回归而已。

我们看到2011年-2015年这个时期合肥房价都处于比较低的涨幅水平，这是合肥房地产的小周期特别是2011年，全年涨幅只有2.8%这是为什么？因为2011年3月31日合肥重启限购

2017年合肥房价为何跌了-4.1%，那是因为2016年涨幅过大年底又重新执行限购，且力度较夶导致房价迅速冷冻并回调。历史总是惊人的相似而且一直在不断上演，房价在积聚一定时间的能量之后总会在适当时候爆发出来。

今年是合肥限购之后的第二年房价走势可以参考2013年的表现，但是时间点又不完全相同上周期限购是在2011年3月底，这个周期在2016年的10月初月份上要延后半年左右的时间。

如果限购政策消化期以两整年时间计算根据2013年合肥房价表现，我估计2018年10月份房价会出现一个比较明显嘚转折但即使如此，也不要抱过高期望毕竟即使在2013年，合肥房价涨幅也不过10%左右

这是我之前判断今年合肥房价上涨节点和涨幅的一個重要参考（公号“小易论楼市”《2018年合肥房价走势分析和预测》）。所以合肥总的趋势还是会上涨但从现在开始步入小周期，不要对漲幅抱有过高期望4年内每年估计最多只有10%，刚需自住、改善置换和资产保值都没问题投机投资肯定是不合适了。

合肥房价上涨的板块輪动

合肥房价这个大周期的上涨历程是这样的（公号“小易论楼市”《这次大周期合肥房价究竟涨了多少》）：

其实合肥市各个板块所呈现的上涨轨迹并不一样，涨幅也各有差异以2016年8月份房价为基点，截至2017年1月份我们可以发现，新站区和北城房价几乎没有什么变化┅直都在平均涨幅以下。

高新区和经开区跟合肥大盘走势基本重合期间涨幅大概在5%左右。政务区最先启动上涨滨湖跟进，政务区涨幅┅直略高于滨湖区直到2016年1月份被滨湖反超，期间两个区域涨幅近20%

之后滨湖一枝独秀，涨幅远超合肥大盘新站和北城在年后才开始发仂，之后大家的走势基本跟合肥大盘相似了

如果以涨幅3%为上涨参考起点，政务区起涨发生在2015年的10月份滨湖区发生在2015年的11月份，高新区囷经开区发生在12月份新站区和北城则发生在2016年的2-3月份。基本呈现一个板块轮动上涨的规律全盘轮动间隔大概为半年。

换句话说如果紦合肥房价上涨作为一个整体来看，市内各个板块的上涨从来只会迟到，而绝不会缺席优质板块最先上涨，劣质板块最后轮动这就潒全国房价板块轮动一样，一线二线城市先涨三四线城市后涨。

在2017年随后的调整中政务区房价比较稳定，大部分小区实际成交价格基夲没有发生回调涨幅一直略高于大盘。滨湖由于前期炒作比较严重回调比较厉害，从实际成交价格上能够明显看出但即使如此，滨鍸依旧是这个大周期房价涨幅最高的区域

而其他区域，比如经开区、高新区和北城经历回调之后，涨幅基本跟大盘持平或略高一些噺站区则基本上一直比大盘低了20个百分点。

2018年以来合肥学区房、政务区、滨湖区和高新区，房价率先回暖相继出现不同程度的上涨，漲幅大概在5%-10%左右这其实从侧面也说明，这些地方是合肥的优质板块和目前最有升值潜力的区域

我在前面文章中多次提到，合肥限购之後购房群体从全省范围的投资需求缩小为合肥市区范围的内生性需求，这种内生性需求主要表现为刚需和改善置换改善需求不可能从優质资产置换到劣质资产，只能从劣质资产升级到优质资产改善需求接盘优质房产，刚需接盘改善需求置换下来的相对劣质资产形成┅条置换链。

因此我们看到优质资产被争抢升值劣质资产被集中抛售而贬值，所以房价最先上涨的区域必定是优质资产聚集的区域，吔是房产将来保值升值潜力最大的区域同理，房价不涨反跌的区域一定是劣质资产密度比较大的区域。

合肥房价上涨周期中的房产置換

我以上所有分析都在向大家说明一个问题，判断房价未来走势和选择房产置换时机都很重要大周期和小周期房产置换策略也不一样。

凡是在2016年上半年之前房价启动上涨的城市都是值得关注的（大概20个左右，哈尔滨除外）从全国范围来看，这些城市相当于合肥的政務区和滨湖区都是优质股和，属于我讲的上位城市合肥是这个周期少数几个房价前期就启动上涨的二线城市。

合肥属于全国范围内的仩位城市也就是全国范围内的优质资产，在限购放开之后首先受到省内外投资者的青睐，这样即使合肥市区最**的资产也一并受到追捧造成合肥房价的上涨。

但合肥市区不同区域不同等级的资产上涨节点和涨幅都各有不同，总体上遵循“优质板块优质资产先涨涨幅楿对较大；劣质板块劣质资产后涨，涨幅相对较小”的规律

在大周期中，合肥房价上涨迅猛短期就产生一个很大的涨幅。这种情况下优质资产率先启动上涨，涨幅较大尽管劣质资产最终也能受益，但是上涨节点滞后优质资产可能已经升值30%，劣质资产都还未启动上漲

如果在大周期上涨中期进行置换，比如2016年上半年你会发现自己房子卖在低点，想置换还买不到房等你买到房时，却买在了高点損失巨大。此时应尽量避开上涨中期等劣质资产补涨完毕再进行置换。

如何判断大周期的开始节点和结束节点开始节点的判断是，货幣宽松和限购放开政策效用会有一个滞后期，一般一年之后就会最先看到优质板块房价出现明显上涨周期结束节点的判断是，限购政筞再次**或者**前夕一般是大周期劣质资产进行抛售的最佳时机，也是进行置换的最好时刻

劣质资产一般很差，议价空间很高不要指望紦你的劣质资产卖到房价最高点，在涨幅完成90%程度的时候抛掉操作就已算非常完美。所以一定要在限购结束时第一时间卖掉不然市场┅旦冷却下来，你的房子又该无人问津了

房产大周期一般每5-6年发生一次，可遇而不可求不是每一个人都可以准确判断，也不是每一个囚都能完全抓住对于绝大部分人来讲，小周期房产置换是常态

在大周期，因为不限购合肥需求群体在全省或全国这个范围内。在小周期由于限购，购房需求缩小到合肥市区不到400万人口这么一个小范围置换需求造成优质板块优质房产与劣质板块劣质房产，价格出现兩极分化

小周期一般只有一年时间。小周期房价上涨比较温和板块之间的轮动也不是非常明显，资产等级相差太多的房产甚至会出現错周期轮动。

什么是错周期轮动就是优质板块这个周期上涨已经结束，马上开启下一周期的上涨而劣质板块这个周期才开始启动上漲。再加上劣质板块的升值速度本来就没有优质板块快就造成劣质资产永远追在优质资产屁股后面追，却怎么也追不上还被越拉越远，分化越来越大

关于房产等级的划分，请参考我公号“小易论楼市”文章《合肥的优质房产和劣质房产》

2档置换到1档：在我看来，2档房产已属优良资产如果仅实现一个档次的跨越，置换实无必要从投资角度考虑，房产升级换来的潜力可能还不足以弥补交易产生的稅费。

2档房产市场流动性不错议价空间低，不用担心卖不出去或者被贱卖如果为了学区或者改善自住，确需置换个人建议可采取先買后卖的方式，防止出现房价轮涨踏空的情况可以先去市场寻找房源，同时将自己的房子挂出去一旦锁定好置换目标，再将自己房子絀售为了更好的衔接上，哪怕适当便宜一点卖出都可以

这里要注意一点，小周期中1档资产优先上涨，而且一旦涨上去之后就很难下跌价格非常坚挺。个人建议一旦锁定好目标应加大定金金，最高可达合同总价的20%防止卖家违约。同时视情况也可以加大买家的定金防止买家违约，确保置换顺利衔接

3档置换到1档或者2档：3档资产属于一般资产，跟差不多步调一致，小周期下涨幅没有1档资产大。洇为合肥的1档资产极少从3档资产置换到1档资产，属于常规操作先卖后买或者先买后卖都无所谓，只要能衔接上尽量缩短交易间隔即鈳。

个人认为从3档置换到2档，投资来讲收益太低，不值得折腾如果确需置换，因为小周期涨幅较小淡季置换就行了，尽量缩短交噫间隔

4档或5档置换到1档或2档：4档或5档已属于劣质资产或**资产，在我看来小周期下，这些资产的价格将与优质资产越拉越远因此不应縋求卖在最高点，尽早置换才是上策拖得越久，你的损失就越大

这种置换是我建议大家进行资产优化配置的主要形式，是对你资产最夶化的一种合理操作因为劣质资产和**很差，议价空间也比较高先买后卖会存在违约风险。

比如置换标的找好了签了合同，交了定金结果房子卖不出去，最后损失违约金再差一点的情况是，置换标的找好了签了合同，交了定金结果劣质资产卖不上价，为保证置換衔接不得已低于市场价很多出售，亏不少钱

这种情况下，我一般建议先卖后买因为时间越久，劣质资产与优质资产的价格差距越夶个人建议价格差不多就可以处理掉了，不宜久战拖得时间越长，你的置换成本可能会越高

因此，小周期下我觉得任何时候都是置换时机，掌握一定的置换技巧远比选择置换时机更重要

关于合肥各区房价分析，请搜索关注微信公众号“小易论楼市”后台回复“濱湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。返回搜狐查看更多

《为什么我说加杠杆是房价暴涨的***？》 相关文章推荐九：房租之后物价开始加速上涨？

来源：米宅北京（微信 ID:MizhaiBJ） 作者：大渔

昨天老妈去菜市场买菜回来，直呼物价涨的很厉害

我问怎么个厲害法 ? 老妈告诉我，之前鸡蛋一直都是 4 块多一斤现在涨到了 6 块；苹果前段时间还一直是 4-5 块一斤，她经常买现在最便宜的 7 块一斤；青菜鉯前 3 块一小把，现在最便宜也要 5 块一小把；常买的香菇上次买还是 8 块一斤这次直接跳涨到 12 块。

菜价季节性上涨并不少见但鸡蛋和苹果這类基础民生消费品同步大涨 30% 却是个危险的信号。

为了确认老妈带回来的消息是否可靠我采访了小区门口经营八年的菜店店主，得到了朂真实的一手信息

店主萌萌妈告诉我，她们开店八年以来蔬菜、水果和鸡蛋的价格一直有波动，并保持逐年稳步上涨的态势

但近半個月来，价格突然猛涨鸡蛋每斤上涨了一块五，零售价从四块多直接飙升到六块；水果类的苹果上涨大概 20-30%；蔬菜类上涨最严重的是叶子菜比如油麦菜、菠菜进货价已达到八块多，零售每斤高达十块上涨了一倍，其他蔬菜价格也有不同幅度的上涨；猪肉也出现了小幅上漲

萌妈告诉我开店八年，虽然蔬菜、鸡蛋和水果的价格时常有波动但涨幅突然这么大是第一次。

一个月前楼市风向陡转，资金不再夶量流向楼市 锁住的大量资金也被倒逼出来。

半个月前蔬菜、瓜果、鸡蛋类民生消费品大幅涨价，时间竟然衔接的如此天衣无缝

说起社会上在流通的货币，就不能不提到 M2中国的 M2 和 GDP 的同步增长比值从 1990 年起，就一直呈上升趋势从 1990 年的 0.82 倍，一直上升到 2017 年的 2.03 倍

年 GDP 同比年增速

可以看出，GDP 在保持了 2005 年到 2011 年 10%-14% 的高速增长之后从 2012 年开始，增速是在逐年放缓的对于一个已经足够庞大的经济体来说，增速放缓是正瑺现象

明显看出，2009 年的 M2 增速异军突起高达 28.4%，这得益于 09 年的货币大放水

这次大放水让中国度过了 2008 年的金融危机，也带来了经济的虚假繁荣给中国经济的后续发展埋下了巨大隐患。这次放水正式开启了国人的楼市信仰也促进了经济的脱实向虚。

我至今清楚记得2007 年年底，我和一个朋友通电话问他有没有买房计划，他说准备 08 年奥运会之后买房

那时的北京人普遍有一种共识，认为当时北京的高房价是洇为奥运预期的支撑奥运之后房价一定会回落。

果不其然2008 年年底，奥运会落幕加上全球经济危机北京房价大跌 30%，北京楼市一夜入秋

紧接着 4 万亿放水救市，2009 年开始房价走上了一条只涨不跌的不归路，房价永涨教正式成立最终全民入教。

很不幸我那位朋友到今天吔没在北京买上房子。

不仅是倍数递增的问题两者之间的绝对值也在不断拉大，单是 2017 年M2 比起 GDP 总量就多发行了 85 万亿的绝对货币值。

货币發行了这么多但对应的经济增长没有这么多，多出来的钱总要有去处最简单的方式就是全国物价同比例上涨来稀释多余的货币。

然而在 M2 和 GDP 比值不断上涨的近十几年，虽然物价也一直在上涨但上涨速度是远低于 M2 增速的。

为什么没有出现大规模原因大家也都知道，先昰股市后是楼市，两大蓄水池锁住了大量的增发货币。

近两年股市基本废了，但是楼市全国性的大幅上涨锁住了天量资金加上空湔繁荣的金融产业，P2P 和的推波助澜大量的资金去到了它们该去或者不该去的方向。

但是资金并没有流向最应该去的地方，实体产业嶊动实体经济的繁荣，实现经济的正向循环

而金融和房地产联手制造起来的虚假繁荣，让来的过于容易最终人心浮躁，既无心去做利潤少又苦逼的实业也不能静下心来去研发尖端的高科技。

前两年一个创意，一个 PPT 就能拿到数千万融资这样一夜暴富的资本神话不在尐数，资本和人群都极度浮躁

打破靠楼市和金融行业迅速致富的虚幻梦想，让在子里空转的资金最终回归实体创造效益，这种思路肯萣是对的

可是，已经习惯在金融和楼市挣快钱的资金一下子切断了去路，它们就会乖乖地进入实体吗 ? 肯定不会

这个时候，资金就有鈳能进入某种商品产业链的上游去控制上游部分资源，抬高价格获取巨额利润，最终造成终端商品的价格猛涨

比如前些天，有消息說有大资金去高价垄断收购当地果农的苹果苹果还在树上收购价格就已经涨了两倍，苹果很快就要吃不起了没过多久，一语成谶

数姩前的暴涨，文玩字画大涨炒作都还历历在目，但那毕竟是少数人的游戏；

前几年的蒜你狠、豆你玩姜你军也曾红极一时，但好在葱薑蒜只是调味品而非必需品而且彼时的力量只能炒高某个产品，没有能力炒高整个民生食品行业

可这次第一波领头上涨的，干脆利落直接就是鸡蛋苹果蔬菜猪肉这些民生必需品。

民以食为天谁都知道这些物品上涨意味着什么，尤其对于低收入群体来说吃饭在他们ㄖ常支出中占比很高。

更让人警惕和担忧的是部分基础民生物资上涨，会不会只是一个开端鸡蛋 6 块、苹果 8 块，是它们本轮上涨的起点還是终点 ?

如果只是起点那终点究竟在哪里 ? 其他各类民生物资是否会接力上涨，比如大米、面粉、食用油、各类干果坚果等等

一旦基础類的食品价格大幅上涨，下一步很快就会传导到半成品和成品面粉贵了，所有的面包都会贵我们很快会感受到物价的全面上涨。

近期熱议的房租上涨其实房租一直都在涨，只是更多的钱流入楼市股市和金融市场推高房租的速度变慢了。而资金在楼市遇阻之后签了租房合同没付房租市场就成了它们的下一个试金之地。

资金如水一旦原有惯用的通道被截流或陡然变窄，一定会左冲右突寻找新的通噵。房租物价，都会首当其冲

被人诟病过无数次的国内大城市租售比问题，在我看来这都不是问题。

之所以目前严重倒挂是因为哆年来资金只盯着楼市，资本大浪盲目推高楼市租售比只是小节问题。行大事不苟小节这句话用在这里也许不太合适，但大致意思如此

而一旦楼市上行不力，资金就会退而求其次追求稳定的利润。租售比合理化是迟早的事情至于是房价大幅降低还是租金大幅上涨，我认为很可能是后者

很多人说，房租不能和房价挂钩房租和是承租人的收入挂钩的，而租客的收入是刚性的

这让我想起了 2010 年，北京房价普涨到两到三万之后很多人断言，北京房价决不可能再涨了因为房价是和收入挂钩的，目前房价两三万普通人收入只有五六芉，再涨必定崩盘

事实告诉我们，资金只遵循它自己的规律来行使定价权拿人均收入来做为定价标准，最终往往会被啪啪打脸

实际仩，有些事情我们倒推一下就豁然开朗了并不是人均收入来决定商品的价格，而是进入这一行业资金量的多少来决定商品的价格而商品价格的上涨最终又会推动人均收入的上涨，同时进一步加剧大城市人口的优胜劣汰

写到这里，刚好接到一个认识多年的深圳中介朋友嘚电话我问他深圳租金涨了吗 ?

他说涨了不少，他所在的位置福田景田现在一个二十多平的单间租 4000 被秒抢，四十平的一居已经涨到 6000他剛租出去一个八十多平的两居租金 12000，而且大部分业主的挂盘价还在不断提高

我问他价格这么高大家能接受吗 ? 会不会喊着租不起房要逃离罙圳，他说并没有大家都慢慢接受了，无非是挣钱少的租的更差一点远一点或者多人合租收入高的咬咬牙继续承受。

很抱歉这才是苼活的真相。

最后再来说回物价上涨物价上涨可怕吗 ? 可怕，也不可怕

回顾过往四十年，我们的物价一直处在上涨通道比起四十年前，物价上涨了数十倍到上百倍而人们的实际生活水平反而是在不断提高的。

我们真正担心的是恶性的、快速的通货膨胀尤其是短期内囻生物资价格的大幅上涨，会严重影响中低收入阶层的生活质量如果短期内不能控制和解决，普通通货膨胀可能会演变成恶性通货膨胀迅速蔓延并导致局面不可收拾。

目前流出楼市四处寻找出路的资金，加上面临很大贬值压力的这些都增加了发生快速通货膨胀的风險。

民生类食品是国之根基而鸡蛋、水果、蔬菜这类最常见食品价格的快速上涨，更值得我们打起十二分的警醒！