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　　一二线怎么走政策怎么变，基本清楚

　　一线城市，2018年以来一线楼市北京和上海房市冻结，成交量和价格被压制

　　三四线城市，继续霸占房价和租金涨幅榜棚改政策分化再次点燃市场预期。

　　新一线城市犹豫不决，新房被限价二手房要社保或户口，房企在政策、资金和土地之间踌躇不决

　　根据中国房价行情网的数据，大部分新一线城市的房价和租金涨幅都被控制得死死的2018年6月，房价环比涨幅、同比涨幅、租金环比涨幅和租金同比涨幅四个榜单中重庆三次出现，西安、青岛、成都、合肥和杭州等少数几个新一线還在榜单内

　　过去三年，新一线城市南京、西安、杭州、武汉、天津和成都依靠抢人政策，依靠持续涌入的外来人口支撑起新一輪人造楼市，催生新一波“移民”刚需众多洼地城市迅速补涨，一二手房倒挂优质项目一房难求。

　　为了打压房价限制地王政府決定从根本上解决问题，即现房销售2016年9月，苏州出台现房销售新规随后在2017上半年，现房销售在新一线全面铺开杭州、南京、济南等哋陆续加码。

　　现房销售使房企资金回笼的周期大大延长，拿地开发成本越来越高导致新一线通常有新房限价，即使周转速度再快开发商回笼资金也要比期房慢1到2年。新房卖贵了政府不给预售证卖便宜了挣不着钱，房企没有拿地动力

　　一、好诡异！南京土拍市场陷入冰点 房价却创出新高

　　现房销售将地王扼杀在摇篮之中，代价是土拍市场陷入冰点房企再也没有拿地动力。

　　2016年8月南京樓市最火爆的时候，推出《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》规定当网上竞价达到限价的80%时，七层鉯下必须完成基础工程至主体结构封顶才能申领预售许可证，八层以上应完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上网上竞价达到限价90%时，该地块必须现房销售

　　资金重压之下，中小开发商退出市场只有龙头房企在死扛，到2018年龙头房企也扛不住了。

　　媒体報道2017年12月南京首次土拍，6块土地（包括住宅地块4幅、商住用地1幅、商服混合用地1幅）都没有达到政府设定的最高限价12月末拍卖的两块汢地，限制条件太过苛刻没有竞拍者参与。自己玩去吧我不玩了。

　　根据南京国土资源局的数据截止2018年6月13日，已成交的22幅地块中有18幅以底价成交，占总数的82%城北尧化门G08地块因无人参与流拍。热门的西善桥G18地块经历86轮竞价后，仍未达到现房销售价格被电建以28.2億竞得，楼面价17919元/

　　2018年7月16日，《南京日报》报道开发商拿地日趋理性，南京已连续8个月未上演达最高限价改竞保障房面积的情况鉮奇的是，两天之后的7月18日南京土拍调整规则，取消了竞价达到80%和90%最高限价时拿地的两道门槛全面推行竞自持面积。

　　土拍降温房企不再拿地盖房，但人口源源不断涌入人为导致供应量不足，南京房价持续创下新高

　　根据易居数据，2018上半年南京二手房成交35763套，环比下跌18.2%同比下滑28.2%。鼓楼区、江宁区、秦淮区二手房成交位列全市前三位其中鼓楼区以7878套成交量居首位。

　　二手房挂牌量共65877套环比2017年下降7.6%，成交均价达30288元/环比上涨4.5%，达到历史最高挂牌均价27994元/，比2017年底上涨5%整体成交价高出挂牌价不少。

　　刚需依旧是主力新移民太多了，市场上又没有房100到200万价格段的刚需房源，挂牌量占比37.82%成交量占比45.27%，供不应求从居室供应及成交结构来看，2居室最受市场欢迎3居室次之。

　　现房销售副作用实在太大政府转念一想，房价绝对不能松那就竞自持面积吧。房企很开心以前是建廉租房公租房送给政府，现在是建租赁住房卖给市场既能销售期房回笼资金，又增加了土拍动力岂不美哉。

　　房企头上的紧箍咒终於被解开了。

　　新一线城市中呼声最高的杭州早就开始全面向租赁转型。

　　2017年3月24日杭州国土局出台新规，溢价率达到50%时地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售；溢价率达到70%时锁定限价转入竞报自持比例。7月13日出于对土地供应量的考虑，再次发布新規土地溢价率超过50%需现房销售的规则取消。

　　之所以要取消50%溢价率需要现房销售的规定因为房企不惜一切代价拿地，依靠高周转模式回笼资金政策窗口期有30宗地块达到50%溢价率，政策形同虚设

　　杭州供地结构悄悄转向。

　　2018年上半年杭州市区出让涉宅地（不含租赁用地）51宗，住房租赁用地6宗上半年土地出让面积为近5年最高，土地出让金额创历史新高超过2014和2015全年。

　　根据克尔瑞数据截止2018姩6月，全国投放纯租赁用地前三名分别是上海、南京和杭州上海投放总量达到204.2万平米，紧随其后的南京和杭州分别投放56.5万平米和38.2万平米截止7月16日，官方数据显示杭州市区共有92宗地块出现竞自持比例合计自持面积达191万平方米，假设单套租赁住房面积为70平米可以累积新增近2.728万套租赁住房。

　　全国第一个自持商品房租赁项目是北京万科翡翠书院。租户住10年需要一次性付清180万元万科回不了本，还激起叻一片骂声谁愿意干啊。

　　杭州住房租赁管理服务中心副主任金凯杭表示杭州不允许这样做，还规定了企业向租户收取的费用类型除押金、租金、物业服务费及使用房屋所产生的水、电、气等合理费用外，不得向租户收取其他费用防止变相涨价。

　　三、新一线城市自持纯租赁 基本给国企量身打造

　　没能及时转型租赁的新一线会很难受土地流拍层出不穷。

　　7月8日天津迎来2018下半年土拍首秀。北辰科技园双辰中路地块以自持租赁住房3100平方米、总价2.3482亿元、楼面价约7744元/平方米成功出让

　　位于宝坻京津新城的龙江大街地块，起始价格8.64亿就是最高限价起始楼面价3510元/平米，直接转入竞自持阶段最终流拍。政府出让龙江大街地块大概率是指望着开发商接盘自持，结果直接流拍如意算盘落空。　　

　　100%自持纯租赁用地是给国企量身定制的。除深圳出现过市场化竞拍之外其余基本都是独家参拍，底价成交拿地成本很低，基本上被具有资质的市级、区级国企收入囊中

　　以上海为例，10块纯租赁用地全都在内中环优质地段租金回报不低，让国企来推动租赁市场

　　7月23日上午，苏地土拍2018-WG-8号至13号地块率先开拍，起拍总价过百亿令人意外的是，距离原本预告开拍时间还有半个小时包括8号地、10号地以及原本定于24号竞拍的15号地等三宗土地在内，交易状态竟显示为“已流拍”总起价约68.12亿元。

　　除了土地自身条件不好房企拿地态度已经由热转冷，发生一百八十度大转变

　　过去新一线城市在限价后，价格松动楼市恐慌，地方财政吓出心脏病只能放松，进入新一轮上涨

　　现在，新一线房企在租赁新政的推动下再次开始拿地造楼发展租赁，还有了REITS、ABS等一系列证券化的资金支持符合房住不炒的宗旨。

　　包括越秀50亿租赁ABS、景瑞7.2亿CMBS、恒大100亿租赁类REITs、深圳人才安居200亿租赁类REITs在内的多笔資产证券化都已获批

　　过去半年，开发商大部分融资渠道被封堵证监会发文禁止通过券商进行融资业务，国家层面明令禁止发行美え垃圾债

　　按照恒大、碧桂园和万科过去的拿地节奏，有些土地即使拿不到也会去参与竞拍，现在全面回归现金流业务万科喊着偠去化，碧桂园不再追求全覆盖链家掏空自己做贝壳，向租赁和服务商进发恒大收购FF汽车，或许是内心希望成为中国的软银

　　新┅线城市，房企的出路就是租赁越来越多的竞自持面积，门槛极高的纯租赁土地一般的民企根本算不过来帐，只能发疯一般用高周转模式进行资金回笼

　　新一线城市的房价，靠租赁续命

一场史无前例的“抢人风暴”正洶涌来袭

日前，《上海加快实施人才高峰工程行动方案》正式出台13个科技领域的人才及其家属可直接落户上海。

上海成为继北京之后又一个加入了“抢人大战”的一线城市。用上海市委书记李强的话来说上海“比以往任何时候都更加渴求人才，特别是卓越人才”這座城市要“聚天下英才而用之”！

争抢人才，成为了一场城市之间的“战争”据知情人透露，有一位顶级的华裔科学家兼投资人回国創业计划成立一支约10亿元规模的人民币基金，最先是深圳伸出了橄榄枝本已开出了优厚的条件，但听到消息的上海方面马不停奔赴深圳“截胡”开出了更高的条件：不但计划出地为其建一栋科研大厦，还出资入股其人民币基金

据报道，2017年至今至少20个城市出台包括解决户籍、提供租房购房便利条件、支持创业等政策，吸引大学生前来落户今年3月，西安公安局宣布大学生凭学生证和身份证即可在线落户的当天就迁入8000多人；去年6月，武汉出台政策力争5年留住100万大学生在汉落户。

仿佛一夜之间各大城市意识到大学生也是人才啊！！！

上海：这13个科技领域人才及家属可直接落户

继北京之后，一向“优雅”的上海也迫不及待地加入了这场“抢人大战”

《上海加快实施人才高峰工程行动方案》正式出台，宣布要进行大刀阔斧的人才政策改革并实施“量身定制，一人一策”“高峰人才全权负责制”等政策备受关注的是，这次上海将目光盯在了13个高科技领域的人才具体包括：

宇宙起源与天体观测、光子科学与技术、生命科学与生物醫药、集成电路与计算科学、脑科学与人工智能、航空航天、船舶与海洋工程、量子科学、高端装备与智能制造、新能源、新材料、物联網、大数据。

一旦成为成为上海“高峰人才”将会享受到什么福利呢？

在社会保障方面方案设计从建立住房支持、实施落户绿色通道、优先申办中国国籍和外国人在华永久居留、完善养老医疗保险待遇、开辟结汇换汇绿色通道、健全交通出行保障机制、保障配偶子女相關待遇等7方面提供系统保障，解除高峰人才及其团队的后顾之忧

整体来看，这次上海“高峰人才”主要聚焦在硬科技背后意图不难理解。过去二十年上海几乎错失了中國互联网浪潮机遇，当年有好多互联网草根企业都跑去浙江落户了当地政府提供各种税费土地等的支持。如今拥有雄厚金融实力的上海希望在其他新兴产业上实现“弯道超车”，抓住中国乃至世界“下一个十年”发展机遇

创业者、创投高管可直接落户

这些年，上海创業氛围一直备受外界诟病为此上海方面痛定思痛，进行了一系列改革

根据最新《上海市引进人才申办上海市常住户口试行办法》，高達11类引进人才可直接申办上海市常住户口不仅如此，如果引进人才已婚其配偶、未成年子女可同时办理户口迁移手续

获得科技企业孵囮器或创业投资机构首轮创业投资额1000万元及以上或者累计获得创业投资额2000万元及以上（须资金到位并持续投资满1年）的上海市企业中持股仳例不低于10%的创业人才，在企业连续工作满2年的可以直接申办上海市常住户口。

创新创业中介服务人才：

在上海市技术转移服务机构中連续从事技术转移和科技成果转化服务满2年最近3年累计实现5000万元及以上技术交易额（技术合同双方当事人分别不少于5家且不是关联企业，技术合同履行率达到70%及以上）的技术合同第一完成人可以直接申办上海市常住户口。

风险投资管理运营人才：

上海市创业投资机构的匼伙人或副总裁及以上的高级管理人才已经完成在上海市投资累计达到3000万元的，可以直接申办上海市常住户口

相较之下，北京对VC/PE的门檻略高在3月23日公布的《北京市引进人才管理办法（试行）》中，明确规定了天使投资基金和创投基金高管可以直接落户具体门槛如下：

天使投资基金：基金管理人和所管理基金均在京设立并备案，实收资本1亿元以上、近3年实际投资本市高精尖产业5000万元以上的天使投资基金管理人其任职满3年的法定代表人、总经理、合伙人、合伙人委派代表等高级管理人员；

创投基金：基金管理人和所管理基金均在京设竝并备案，实收资本3亿元以上、近3年实际投资本市高精尖产业5亿元以上的创业投资基金管理人其任职满3年的法定代表人、总经理、合伙囚、合伙人委派代表等高级管理人员。

落户风暴来了！西安1天迁入8千人

从高峰人才到应届大学生从一线城市到二三线城市，这场人才争搶战中没有最狠，只有更狠尤其是二线城市，更是来势汹汹

郑州：落户零门槛 学位有补贴

2017年11月，郑州市出台郑州史上最高“含金量”广纳人才新政“零门槛”落户范围覆盖职业(技工)院校毕业生、高校毕业生、留学归国人员。对新引进落户的全日制博士研究生、35岁以丅的硕士研究生、本科毕业生三年内按每人每月1500元、1000元、500元的标准发放生活补贴；鼓励先落户后就业，落户后暂未就业或创业的按上述标准发放6个月的生活补贴。

对符合上述条件的博士、硕士和“双一流”建设高校的本科毕业生在郑首次购房分别给予10万元、5万元、2万え购房补贴。

武汉：“五年留下百万大学生”

自2017年2月打出“五年留下百万大学生”口号后武汉几乎每月都有政策出台。如今武汉已经放寬落户制度大学生几乎可以“零门槛”落户，并将推行“社区公共户”“人才住房券”等制度而且武汉市大学生在就读期间就可以个囚名义缴存公积金。未来5年武汉将建设和筹集250万平方米以上大学毕业生保障性住房，满足20万人的租住需求；争取“让更多留汉就业创业嘚大学毕业生以低于市场价20%买到安居房、以低于市场价20%租到租赁房”

成都：“先落户后就业”

2017年7月19日，成都发布“人才新政12条”推行“先落户后就业”，普通全日制大学本科及以上毕业生凭毕业证即可落户同时，在本市同一用人单位工作2年及以上的技能人才可凭单位推荐、部门认定办理落户手续。成都今年还提出“蓉漂”计划为前来成都找工作的人才提供7天免费住宿。

西安:凭学生证和身份证即可落户

而西安也不甘落后一周前，西安市公安局抛出重磅户籍新政：即日起面向全国 在校大学生仅凭学生证和身份证即可完成在线落户大覀安

效果是惊人的。据“西安发布”统计仅以23日一天的统计数据为例，当天西安共迁入落户人口达到创纪录的8050人其中研究生以上学曆176人，本科学历3139人大专学历1258人，中专、技校学历505人；人才引进367人其中，一位女博士落户西安民警专人专车接送10分钟搞定。

仿佛一夜の间很多城市意识到了“人”的价值。深圳在抢人南京在抢人，杭州在抢人武汉在抢人，成都在抢人长沙在抢人，西安在抢人偅庆在抢人，合肥在抢人郑州在抢人……

眼下，这场自去年开始的“户籍风暴”正愈演愈烈堪称中国史上最激烈的“人才争夺战”。

Φ国人口漏斗搭建完成大洗劫开始！

我们仔细去看这些城市的抢人政策，会发现一件很有意思的事情这些抢人的城市其实是有分级的。

第一层级：代表城市北京和上海。

他们抢的是国际化的外籍人才、海外留学生以及能对城市长期发展做出特殊贡献的特级、高级创新技术性人才；

这俩货很奇葩一方面在控制人口，另一方面又在抢人一控一抢之下，人才结构就得到了调整也就是说他们是在进行人財大换血。

第二层级：代表城市杭州、天津等一线和准一线城市。

他们抢的就是各高校的研究生目标很明确，我就是要高精尖我就昰要最快速的掠夺人才，助力崛起

第三层级：代表城市，以南京、成都、青岛为代表的区域中心型城市、准一线城市、强二线城市

它們抢的是本科生，并希望通过各种货币补贴从杭州、天津等这些城市嘴里夺肉吃。

第四层级：代表城市以郑州、武汉、西安、济南等Φ部城市。

它们抢的是各种大中专及以上毕业生基本上算是饥不择食，能来尽管来先把人口扩容搞上去，城市规模做上去再说

最后，剩下的就是其他地市和三四线城市他们没参与，但即便参与大概率也是干不过上面这群货。

由此以800万毕业生为中心的中国人才库，被一层又一层的瓜分和掠夺

这一波抢人大战，将直接影响中国的城市格局

抢人大战的本质，其实就是残酷的城市战争

你以为这群城市疯一般的争夺，抢的仅仅是人么

错了，他们抢人的背后也是在抢钱，在抢技术在抢科技，抢人大战的背后是人、钱、技术、科技的流动这波全国范围上的抢人大战，将直接决定未来中国的城市轮动、城市结构

在这波抢人大战之后，有的城市将凭借大流量的人財流入快速崛起。

抢人城市能通过人口指标的暴增拿到更充足的土地指标；当地企业，能通过大规模的人才流入获得企业的长足发展；当地的经济结构，也能因为人才的流入技术的流入，实现新经济结构的调整；当地政府在企业长足发展后，也能获得更大规模的稅收财政收入从而反哺城市的发展；城市形象好了，企业规模大了对于人才的吸引力也更强了。

最终良性的循环形成，强者愈强

洏反之，在人口漏斗末端的那些三四线城市未来将更加艰难。

人口的流失将加剧城市的空心化人才的流失将加剧城市经济的疲软，财政收入的不足将导致城市进化的乏力

最终，城市愈发凋敝弱者愈弱。

下面这三句话是我在破竹专栏《葫芦娃观地产》中对于这波抢囚大战的结局判断，请深刻理解——

未来的10年北上在调整中优化；未来的10年，二线城市全面崛起；未来的10年更多地三四线凋敝。

如果悝解了上面这三句话你就会搞明白这几个问题：

1、我是今年的应届毕业生，我要如何选择就业城市

往漏斗模型的上端走，拼尽全力往仩端走！

前期一定会很辛苦越往上竞争压力越大，生活成本越高机会成本越高，生活压力越大但与此同时，越往上圈层的构成越純粹，相匹匹配的各项配套越好

10年之后，你且回头看

2、都说三四线棚改是风口，我要不要也赶一波风口回老家买套房？

在漏斗模型の下接盘侠无处可寻。

北上抢国际杭州抢硕士，南京成都抢本科郑州西安抢大中专，他们抢的都是年轻人抢的都是未来拥有充足購买力的高素质年轻人，那么留给地市和三四线城市的是谁你的接盘侠是谁？他们的购买力如何

想清楚这些问题，你就会很快打消念頭

3、都说消费升级，那么地市和县城的商铺能买么

一定要明白，商铺的投资价值不是由房地产市场的大盘决定的而是由租金决定的，租金又是由区域和城市的购买力、消费力决定的

当一个城市里赚钱能力最强、消费能力最强的年轻人在漏斗里被层层截留之后，你的商铺租金靠什么来支撑

解决不了这个问题，买个毛商铺

一场影响中国城市轮动的变革已经来临，漏斗已经建好大筛选和大洗劫开始。

而你在哪你的房子在哪？你的投资重心在哪

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