文章仅代表作者观点，如来源标注有误请告知。
不同于传统中介，长租公寓更能满足租户标准规范的租住需求
一般来说，长租公寓指的是租期为一年，按月为单位支付房租，标准化规范化地对房源进行系统装修和家具家电配置的房屋租赁方式。其主要客群为20-35岁左右的单身青年，以满足该群体成家前住房需求。
与传统中介相比，标准化的长租公寓一般更加规范安全；与短租民宿相比，长租公寓更能满足租户长期稳定的租住需求。相较于短租民宿解决的是旅居需求，长租面临的是生活场景，市场容量更大；其次，长租公寓一般租期稳定，便于管理。
但同时，与其他房地产形态类似，长租公寓的地理区位很重要。企业在获取房源时一般首先考虑区位优势，优质区位的房源将很大程度影响后期空置率、租金乃至升值空间；其次会考虑房源改造的难易程度。
长租公寓的优势即在于可通过集采方式，统一设计装修风格，降低装修成本，增强吸引力的同时也能带来一定的租金溢价空间。目前房屋租赁市场面临的最大痛点之一，是租客和房东之间的信息不对称，即大量重复过期信息存在，沟通效率低下，需要规范的长租公寓平台为租客和房东双方提供更为标准化的服务。
根据36氪研究院的研究判断，虽然长租公寓行业投资火热，但仍处于早期阶段，长租公寓总量占整个租赁市场不到10%，仍存在大量个人、二房东或中介房源。长租公寓市场的总体市场规模大致在万亿元人民币。未来三年，长租公寓领域可能出现两到三家持有房间数超过100万间，估值100亿美金以上的独角兽。
长租公寓从空间分布上可以大致分为集中式和分散式两类
目前长租公寓行业的经营模式从资本运作层面主要可划分为重资产和轻资产两类：
重资产模式：企业通过收购/自建获得资产（楼盘物业）的所有权，同时具有装修后对外出租的经营权。
轻资产模式：企业通过租赁获得资产的经营权，在和资产所有者（房东）签订的租约期限内，企业可以对外出租获得租金差收入，资产所有权仍归房东。
相较而言，重资产模式前期资金投入和要求更高，但企业在后期不仅可以获得经营收益，还持有资产升值收益。而轻资产模式前期资本沉淀较少，利于企业在短期内快速扩张，但获利方式较为单一，主要靠赚取租金差获益。
长租公寓从空间分布上可分为集中式和分散式，前者以整栋楼为基本单位，可整栋拿下进行改造设计和装修管理，运营成本较低，并通过提供公共场所以及一些社群活动提升用户体验。但找到合适的楼盘物业并不容易，因此该模式下公寓规模发展速度较慢。
分散式以房间为基本单位，分散于城市不同区域。优势是便于进行规模化扩张，形成辐射面；劣势则是不方便规模化设计和集中施工，不便提供公共设施。因为集中式公寓一般楼盘物业租赁期限更长、装修管理成本更低、统一管理下的安保能力更强、且在扩大房源抑制房价上更具可能性，因此一般来说集中式公寓更具盈利空间。
租购并举等政策利好和海量租房需求推动长租市场长足发展
随着租赁市场的稳步发展，长租公寓行业也快速进入黄金时代，包括创业公司、房地产中介、房地产开发商、酒店运营商在内的越来越多玩家也开始介入。
长租公寓成为热点，其背后存在多重驱动力。36氪研究院研究认为，长租公寓行业近年来的蓬勃发展主要有以下两个原因：
首先，政策方面：十九大报告明确坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。未来国家将着重发展长期租赁市场，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。
在政策支持下，长租公寓行业逐渐被大众认可并支持，越来越多的传统房地产商也涉足长租公寓。据统计，我国排名前30位的房地产商中，已有1/3以上在这一领域有所布局。
其次，需求方面：随着中国的城市化进程，住房需求普遍存在于不断流入城镇的人口中。在房价上涨带来的购房压力下，大批有长租需求的租客以及大量存量房的出租需求将推动长租市场不断发展。
但我国住房租赁市场的专业化程度目前仍与发达国家有较大差距：美国的住房租赁市场中专业化机构占30%；日本的占80%，中国的专业化机构仅占1.5%-2%。黑中介、虚假房源等混乱环境加剧了租房需求与供给间的矛盾，因此亟待规范化的改造和升级。
此外，中国房地产市场正由开发转向存量资产运营时代，需要重新激活存量地产物业的价值，进而推进城市发展，国家也会越来越鼓励租赁这一生活方式。
行业整体仍偏早期，上海成为长租公寓代表性发展地区，北京次之
近年来，创业公司、房地产中介、房地产开发商、酒店运营商等各路玩家在租售并举等政策利好和海量租房需求的大背景下陆续切入长租公寓行业。根据鲸准数据库收录，截至2018年3月22日，我国共有223家长租公寓相关企业成立，从各资本的布局可看出，长租公寓正成为资本关注的热门赛道。其中成立于上海的企业数最多，有49家，占22%；北京次之，有35家，占15.7%。
根据鲸准数据库，2015年成立的长租公寓相关企业数最多，为64家。2017年长租公寓相关企业成立数为13家，数量有所回落。
投融资方面，根据鲸准数据库，223家企业中有121家企业获得过融资，获投率达54.3%，一共获得126.8亿人民币的融资额。其中最后一轮由华平资本、华住酒店和梅花天使创投参与投资的最多，各2家。
这些获投企业中目前处于B轮（包含B+轮）及之前的有90家，占成立企业总数的44.4%，并购的2家，新三板6家，上市2家。这说明尽管长租公寓行业整体偏早期，但目前各方资本对该领域都较看好。
长租公寓产业生态正不断完善并出现垂直平台和细分服务
作为多链条合作并进的重产业，租客、业主、长租公寓平台以及长租公寓服务商共同构成长租公寓行业的全生命周期。其中平台层包括泛人群租赁平台，垂直租赁平台——针对白领、蓝领、女性、海外等不同特征用户群体，不同地域提供服务的，以及综合租赁平台三类；服务层则包括金融、SaaS、装修、家居等细分领域服务提供商。
2 长租公寓不同模式分析
长租公寓行业目前主要涉及租赁平台和细分服务提供商两类玩家
长租公寓行业从租客、业主到平台层和第三方服务提供商，搭建成完整的商业闭环。目前行业内玩家角色众多，平台层主要包括泛人群租赁平台、垂直租赁平台和综合平台三类。泛人群租赁平台包括自如、魔方公寓等囊括多种垂直租赁领域的和万科、如家等房地产、酒店旗下的长租公寓，垂直租赁平台则指专门针对白领、蓝领、中高端用户、女性、海外市场等不同用户群体、不同市场的租赁平台，以及综合租赁平台如嗨住、蘑菇租房、58同城旗下的安居客、链家旗下的贝壳找房等，会和部分长租公寓品牌进行房源合作，除去导流之外，如嗨住还会起到全网比价的作用。总体来说，垂直租赁平台更侧重于特定人群的长租公寓需求，以差异化的产品和品牌特性占领市场。
第三方服务商主要包括金融、SaaS、装修、家居等细分领域的专业服务提供商。
总体来说，36氪研究院认为，在租购并举、租购同权的导向之下，围绕长租公寓的政策红利还将持续释放，作为住房租赁市场的重要组成部分，长租公寓市场将迎来“最好的时代”。
以多元化服务为青年群体提供找房服务，增强租客租住体验
2011年5月，自如正式成立，内部创业五年后，自如从链家剥离，全面独立运营。截至2017年底，自如已进入了9座城市，为超过20万业主委托管理50万间房源，累计服务120万租客（自如客），管理资产价值超过6000亿。
自如友家是自如的长租公寓产品之一，定位是合租公寓，也是自如最早的分散式长租公寓。除此之外，自如旗下还有独栋集中式公寓自如寓、成套出租的公寓产品自如整租、业主直租、资产管理服务自如豪宅等共计五类长租公寓产品，另外还有自如驿、自如民宿等旅居产品。随着用户基数的扩大，自如也从白领公寓逐渐扩张成覆盖白领、蓝领等多群体、长租、旅居等多产品线的平台级入口。面对群租房治理，自如提出要打通原本隔离的客厅环境，以“共享客厅”的概念来解决隔断和群租问题。对于行业来说，如何开发和利用好客厅等公共空间，提升用户体验，也是长租公寓运营商未来需要解决的问题。
一般来说，自如友家和房东签订3-5年的租赁协议后，自如作为承租人，会对房屋集中进行设计、改造、家具家电换新，还提供搬家、管家、双周保洁、免费维修等打包服务，但收取一定比例服务费。
从自如的系列布局可以借鉴到，在房价高涨，成本投入居高不下的情况下，延展产业链，围绕住宿提供增值服务将成为长租公寓品牌持续发展的重要手段。借此模式，长租公寓可吸引大量青年群体，当用户数量发展到一定规模时，将为公司创造新的盈利点，也将缓解长租公寓行业利润微薄的尴尬局面。
以规范标准化的服务体系，提升用户满意度和推动制定行业标准
作为白领长租公寓运营平台，蛋壳公寓目标客户为19-30岁左右的一线/新一线城市的白领阶层。服务体系方面，蛋壳公寓的客服、线上和线下管家等服务体系正在形成一整套的数据体系，对客户的问题进行分类和系统归纳，并针对有代表性的问题提出集中处理办法、针对个性问题提出处理参考意见，提升用户满意度。
蛋壳公寓的单间出租可实现盈利，其收入来源包括分租和装修后的租金溢价，目前已落地北上广深杭等8个城市，正通过系统支撑快速复制下沉到各个城市。
目前整个长租公寓行业的服务体验仍有很大提升空间，蛋壳公寓未来希望能以自身标准规范的服务推动整个行业规范标准的形成。除去与安居客、蘑菇租房、中原地产和各大银行都有合作，蛋壳公寓还在拓展租客文化的建设和运营。2018年蛋壳公寓将继续扩大规模提升服务。
面向B端市场解决集体租房难的蓝领公寓仍面临政策和安全双重风险
蓝领被称为白领的相对一族，为解决该群体租房难问题，杭州将建造1万套蓝领公寓为外来务工人员提供临时性租赁住房。选址包括因地制宜地对城中村改造范围内未拆除的酒店、办公用房、学校、企业厂房等进行改建，从而在改造成本较低的情况下打造人性化的居住空间。蓝领公寓的建造兼具商业和社会价值。商业价值上，蓝领公寓大多客单价较低，但多人居住且平效更高，利润也高于白领公寓。社会价值上，蓝领公寓运营商在获得盈利收入的同时，外来务工人员也获得了更加正规、安全的居住场所，这也是在帮助政府、社会和企业解决低收入人群居住的民生问题。目前国内有魔方公寓、自如等玩家介入该市场。
魔方公寓的子品牌9号楼即为企业员工提供集中管理的多人居住空间解决方案，分为单人间、双人间、八人间等，多人共享客厅、厨卫等公共空间。
2018年3月，自如推出企业服务式公寓——自如城市之光，主要合作对象为企业，为企业员工提供宿舍。目前包括城市生活六人间和个人优享生活单元两类产品。目前，此类公寓的签约入驻主要是企业合作的形式。
蓝领公寓在解决一二线城市生活成本高、集体租房难问题的同时，也对企业为员工安排住宿、优化用工条件提供解决方案，长期看来将有利于政府治理群租房、稳定小区治安。未来或将成为较看好的集体租住方式。但目前仍存在政策和安全两方面风险。截至目前还没有关于蓝领公寓合法化的政策性文件出台，监管也不明确，无消防、改造标准，以及人员安全管理、资金、客源都存在一定问题。
强调用户运营和居住体验，做“最懂女性”的品牌公寓运营商
根据网易房产数据中心2017年5月进行的网络民调，数据显示女性比男性更舍得花钱租房。包租婆正是以住为入口，瞄准“她”经济，提供垂直于女性群体的长租公寓租赁。目前包租婆空置率较低，出租率为95-98%。
包租婆主推地铁沿线15分钟以内的分散式女性公寓，其发展重心分为产品设计和品牌建设两个阶段，产品设计阶段从空间布局、功能规划、家居哲学等角度解决女性用户痛点，并建立基于女性用户的管家服务标准。同时平台还为房主提供装修、维护、管理等服务，即接手房源后免费装修后再出租，模式与自如类似，但设计风格更女性化，并且不收服务费。
目前，包租婆主要布局于北京朝阳区地铁沿线，主要客群为对生活品质有一定要求的年轻白领女性。基于对女性用户的洞察，除去提供租住服务，包租婆在用户运营方面更注重女性住进来后的生活体验和内容增值空间。目前已形成较有特色的女性社区，并定时举办“Biggirl养成记”、“Biggirl福利社”等线下线上活动。
总体来说，包租婆的运营管理机制包含房态、用户、财务、服务、销售、品牌等6个板块，其中包含了30个核心流程和120个运营节点，并建立起系统化和精细化的业务运营管理平台。目前包租婆主要盈利来源为租金差，未来将尝试收取会员服务费、售卖衍生产品等多种形式。未来发展战略方面，包租婆对内将以一线城市为核心，推出以女性生活为主的综合业态——集中式公寓高端产品“女神公寓”；对外将作为品牌运营商向政府国企、物业和地产商输出长租公寓运营管理模式。
以“全、真、准”房源，解决“租客找房+房东出房”租赁痛点
作为B2C租房聚合平台，嗨住采用OTA（线上旅行社）方法建立实时房源预订系统，以携程在线销售模式拓展B端房源，以去哪儿搜索比价模式获取C端个人房源，解决万亿租房市场“找客找房”的最大痛点。
在真房源的基础上，嗨住从全网抓取同一房源信息，通过技术交叉对比和整合，用公开透明的比价方式帮助房东和租客高效匹配。当前整个租房行业都面临房源供应的真实性、分散性、时效性等挑战，需要聚合平台来吸引全网客源，长租公寓行业也不例外。嗨住这类聚合平台也吸引了自如、青客等成熟规范的长租公寓达成合作来提升运营效率。
房源全面：嗨住实时可租房源约20万套，涉及整租、合租和青年公寓等多种形态，以满足不同租客群体的需求。
房源真实：平台上线房源需经过机器和人工两道审核，以确保房源真实性；租客通过在线搜索即可筛选匹配房源价格、图片和地理位置，有效提高租房效率。
房源准确：通过对房源信息进行语义分析和样本交叉对比，实时自动下架问题房源，嗨住将房源价格、图片、地理位置和可租否这四个状态的准确率控制在85%以上。
盈利模式方面，嗨住目前通过佣金模式按成交或线索向B端收费来盈利，目前合作超过两万个职业房东，其中50%是付费客户，C端房东和租客是免费的。
国家层面鼓励对住房租赁企业提供金融支持、发行证券化产品
除去各类长租公寓平台，还有一些由第三方服务提供商构成的服务层，它们主要为长租公寓企业提供如SaaS管理系统、金融、装修和家居等相关服务。
魔方金服是一家存量地产行业综合金融服务商，提供包含股权和债权在内的金融产品，覆盖存量地产全产业链上的融资需求，利用金融工具搭建资产配置组合，为投资人提供定制化、高品质的金融产品和专业的财富管理服务。
此外，2017年1月，前文提到的魔方公寓也宣布设立“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”，各投资者已完成认购交易，募集资金总额为3.5亿元，这是中国ABS发行历史上的首单公寓行业资产证券化产品，给以轻资产运营为主的公寓行业提供新的融资思路。此次魔方公寓发行的信托受益权资产支持专项计划的底层资产为魔方中国及其魔方北京、魔方上海、魔方广州3个子公司经营的30处物业的部分公寓未来三年租金收入。
在2016年6月国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中，明确提出要加大政策支持力度，鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持，这其中包括支持企业发行证券化产品。
国内公寓行业融资难、成本高仍然是现阶段的普遍现象，但是公寓是国际REITs与资产证券化市场的重要基础物业类型，本专项计划的发行为国内公寓实现更大范围证券化和REITs操作进行了有益尝试。项目成熟后将成为长期给企业造血的一个重要渠道。
以“估、贷、装、管”的系统思维为新空间提供一站式快装解决方案
作为长租公寓装修服务商，小马快装针对集中式公寓进行整体装修或轻度改造，采用轻质复合节能墙板和竹木纤维板等，可略去湿法施工工序，直接用“干法施工”和“搭积木”式安装；与现浇式墙面相比，装配式安装便捷无需抹灰，可有效缩短施工周期，降低装修成本。目前长租公寓行业整体上仍处于早期薄利期，高效降耗的装修方案将帮助物业主有效缩短投资回报周期。
小马快装于2016年转型为集中式公寓快装服务商，提供标准化、模块化的装修产品，通过采集公寓所处的区位、周边环境、往来人群等数据并经过自建模型处理，为该公寓提供快速、成套的设计方案推荐；根据客户选择的方案、项目预算和时间，匹配材料和部品，控制工期和工程综合成本。
此外，小马快装还建立了4S服务体系，针对周边公寓、酒店等集中式物业提供维修服务，租户能够通过微信公众号一键下单所需维修服务而无需寻求物业帮助。
小马快装目前主要针对品牌公寓和房地产开发商旗下公寓提供服务，如旭辉领寓、安歆公寓、新派公寓、乐乎公寓等。
3 长租公寓行业趋势分析
行业仍面临融资方式单一、政策不明朗、税收不明确等三重风险
长租公寓一般有租金差、管理和生活服务以及租客社区衍生服务等三种盈利来源，涉及包租、加盟、托管三种主流商业模式。除去目前中国整个房屋租赁大市场环境亟需完善这一痛点，目前长租公寓行业还存在融资方式单一、政策压力不明朗、经营牌照/税收不明确等风险。
首先在融资方面：随着长租公寓业务的发展和市场的开拓，融资是其必经之路。如今国内REITs、ABS仍是过渡性产品，与国外的资产证券化有一定差别，未来需要通过更完善的金融产品的使用来帮助行业不断前进。
其次在政策方面：长租公寓行业目前仍缺乏比较清晰明朗的管控政策。目前长租公寓存在经营管理牌照和经营资质不明确等问题；分散式N+1合租模式的合法性也有待明确，目前N+1模式在各地禁止情况不同，例如上海不明确，北京禁止，二线城市仍旧是鼓励的。
最后在税收方面：机构出租房屋需要缴纳房产税、增值税、企业所得税，高税率一定程度上会导致成本增加。
具有良好的融资能力、运营能力和优质的服务能力，是一家长租公寓企业的核心竞争要素。房源数量的多寡在某种程度上即为长租公寓企业的壁垒之一。同时，规模优势需结合有效的成本控制流程和精细化的运营管理，否则较高的空置率会削弱规模优势带来的竞争力。
总体来说，受制于诸多因素限制，各大企业普遍面临投入大、周期长、盈利途径单一等诸多问题，为有效降低开发运营风险，需从区位选址、产品打造、公共空间与服务、智能化管理等维度，建立企业长久的持续竞争力，才能在未来市场格局中立于不败之地。
未来将不断走向品牌化、托管化、社群化、平台化和租约证券化
目前长租公寓行业发展仍处于初级阶段，未来长租公寓市场格局将由国企、开发商和部分头部运营商构成。国企具有资源优势，而开发商更具有资源和资金优势。
品牌推广、运营效率和供应链管理未来是最核心竞争力
品牌价值决定产品溢价能力。相较于国外，国内的长租公寓稀缺的不是房源而是服务。运营能力较强的品牌在未来将压缩运营能力较弱的品牌和传统二房东的市场。未来房源将从C端走向B端，前者交易率会逐渐降低。
未来将是以资产托管为主的轻资产运营模式
长租公寓运营商通过专业服务带来租金溢价，拿地规划、产品定制、装修定位、设计风格、以客户需求为核心进行定制，在硬装、软装、广告、营销等各环节提升附加值。未来长租公寓产品的不断标准化将更利于资本进入。
租客社群将作为长租公寓的增值服务，将增添商业价值和卖点，毕竟居住只是租客的最基本需求。同时随着客群的细分也会衍生出不同的社群和玩法。
长租公寓的平台系统将不断走向成熟，一套成熟的平台系统将可以帮助长租公寓运营商大量节省管理人员成本、财务人员成本、营销成本等，并积淀客户数据用于未来产品改善。同时，系统平台的搭建需要前期一定的资本投入和研发周期。
租约证券化作为一种建立在长租公寓收取租金基础上衍生出的金融产品，比如用租金收益作为底层资产发行公募或私募ABS来为企业融资，其发行需要底层资产的租约房间数达到一定量级，同时由于被抵押的是租约上签订的未来租金，审批也较严格。但是，租约证券化现在已经成为盘活存量资产，将未来收入现值化的重要手段。
这是一个集智慧和趣味并存的公众号
“空間智庫”旨在分享最新行业资讯。
所发布的原创或转载文章，
均不代表“空間智庫”的意见与观点，
所载文字及图片版权属于原作者，
如有不妥之处请联系本公众号，
编者将会尽快改正、重发或删除。
特别声明：本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布，仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。
