做错了,做一个运营资金垫支,起款垫了自己的钱,找老板要因为要交房租了,结果只要到1/3.……

朋友圈频率最多的只有两个字:涨,跌!

每一次的涨跌都牵动着大家的神经。

不管你是有钱人,中产,还是底层百姓,都无法独善其身。

其中,对年轻人,尤其是这些刚毕业的北漂们,影响最大的就是房租暴涨。

过去一年,在全国的一二线城市中,有13个城市房租涨幅超过20%。涨幅最高的是成都,以,百度知道日报保留一切法律权利。

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  我们在租赁办公楼时应该怎样签订合同呢?下面是小编精心为您整理的“办公楼租赁协议书”,仅供参考,希望您喜欢!更多详细内容请继续关注我们哦。

  办公楼租赁协议书1

  甲方和乙方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,甲、乙双方在平等、自愿、诚实、信用原则的基础上,同意就乙方向甲方租用其房屋事项达成如下协议:

  一、 房屋的座落、面积及装修、设施

  2、 甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共____________平方米。

  1、乙方向甲方承诺,租赁该房屋仅作为办公使用。

  2、在租赁期限内,未事前征得甲方的书面同意,乙方不得擅自改变该房屋使用用途。

  2、租赁期满,甲方有权收回全部出租房屋,乙方应如期交还。乙方如要求续租,则必须在租赁期满前的一个月向甲方提出书面意向,重新签定租赁合同。

  四、 租金及支付方式

  2、该房屋租金支付方式:□年 □半年 □季度 □月度;先付后用;第一期租金签定合同当日支付,以后每期租金提前_________日支付。

  1、乙方在租赁期限内,使用的 □水 □电费 □电话 □网络使用费 □物业管理费 □租金税费 □_________,由乙方按有关规定自行承担。

  2、根据甲方要求乙方应支付甲方房屋押金人民币_________元(大写________元整),待租赁期满结清费用后,甲方应于结清当日将押金全额退还乙方。乙方如未按规定结清有关费用,甲方有权拒还押金。如乙方结清,甲方得全额退还押金。

  六、 房屋修缮责任

  1、在租赁期限内,甲方应保证出租房屋的使用安全。乙方应爱护并合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如乙方因使用不当造成房屋或设施损坏的,乙方应立即负责修复或予以经济赔偿。

  2、如因不可抗力原因,导致房屋损坏或造成乙方损失的,双方互不承担责任。

  3、室内现有设施:

  当企业租赁他人的房子作为生产经营活动而签订的房屋租赁协议是什么样的呢?下面是小编精心为您整理的“写字楼用房租赁协议书”,仅供参考,希望您喜欢!更多详细内容请继续关注我们哦。

  写字楼用房租赁协议书1

  一、乙方因办公之需现向甲方订购租赁由甲方拥有全部物业权益可供出租的_______________房产,租赁面积_________平方米(以下简称“该房产”)。

  二、甲乙双方同意并确认,该房地产的租赁定价为每月___________元/平方米,乙方所租赁写字间每月租赁金共计__________。

  三、甲乙双方同意并确认,在签定本协议书时,乙方向甲方支付相等于一个月租金共计人民币_______元,作为乙方履行本《______租赁写字间协议书》的定金。

  四、乙方承诺在签署本《_____________租赁写字间协议书》后七个工作日内与甲方正式签定《_____________物业租赁合同书》,签定时乙方应将本协议退还甲方,在正式签订房屋租赁合同后,协议书中的乙方已缴定金充抵租金保证金,不足部份由乙方另行支付。

  五、甲乙双方必须严格遵守本《_____________租赁写字间协议书》中规定,如乙方未能在《_____________租赁写字间协议书》规定的期限内与甲方签署《_____________物业租赁合同书》,即视为乙方自行终止本《_____________租赁写字间协议书》并放弃乙方在本协议中规定的所有权益,乙方已向甲方支付的定金视为乙方对违约的赔偿,甲方有权不予退回乙方已缴付的定金,并有权将该物业另行出租,而无须通知乙方。

  如甲方在《_____________租赁写字间协议书》规定的期限内悔约不向乙方出租本协议第一条规定的房产,即视为甲方违约,甲方必须在违约之日起十五天内双倍返还定金给乙方,本协议则随之作废。

  六、该房产的用途为办公使用的写字间。

  七、本协议书在履行过程中如发生纠纷,双方应协调解决。如双方协商不成,可依法向成都市仲裁委员会申请仲裁,或协议签定地的人民法院提起诉讼。

  八、本《_____________租赁写字间协议书》壹式贰份,甲乙双方各执壹份。

  十、本协议自双方签字盖章之日起正式生效。

  写字楼用房租赁协议书2

  房屋租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金以及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。以下是出国留学网小编为您整理的“个人房屋租赁协议书范本”,供您参考,更多详细内容请点击出国留学网()查看。

  个人房屋租赁协议书范本(一)

  双方就乙方租赁甲方房屋一事,经协商达成如下协议:

  第一条 出租房屋的坐落位置、面积以及其他情况

  1、本合同所出租房屋坐落在___市___区______号(该房屋租赁合同和协议不足部分可以补充)

  2、房屋的建筑面积___平方米、使用面积___平方米。(该房屋租赁合同和协议不足部分可以补充)

  3、所出租房屋的房屋产权编号:_________ 。

  第二条 房屋内部的装修情况及主要设备

  (该房屋租赁合同和协议需要写明内的装修情况及主要设备设备情况,如:房屋为简易装修,其内设备为xxx)

  第三条 房屋租赁的期限

  租赁期限届满前___天,如乙方需要继续承租,需要向甲方提供提出,由甲方决定是否继续续签合同。

  租赁期限内,如甲方出卖房屋,应提前___天通知乙方,乙方在接到通知后___天内决定是否行使优先购买权。如乙方逾期不予答复,那么视为其放弃该权利。

  (该房屋租赁合同和协议租赁的租赁情况至少为一年,具体情况可以适当变通)

  第四条 租金及其交纳方式

  租金按月交付。合同签订后乙方应向甲方支付第一季度的租金。

  以后每月__日前乙方向甲方支付下个季度的租金。(该房屋租赁合同付款方式每季度付一次,也可以根据具体情况变通)

  押金___元,大写_________。该押金用于保障房屋内的设备完好,如出现设备损坏的现象,甲方有权按照市场价格扣除相应的赔偿款。

  如合同期满,乙方没有损害房屋内的设备,则甲方应该在合同期满日如数退还。

  第六条 房屋修缮和装修

  甲方应保证房屋符合合同约定的使用用途,保证正常的水电供应,如出现漏水、墙面自然脱落、水电无法正常供应等对乙方正常使用房屋具有影响的情形,甲方应在接到乙方通知的__天之内予以解决。否则乙方有权提前解除合同,并有权要求甲方支付违约金。

  乙方在使用过程中,不得擅自改变房屋的结构和装修情况,否则视为违约,应向甲方支付违约金。

  (该房屋租房合同和协议规定如果人为的破坏由求租房负责维修)

  租赁期间如甲方出卖房屋,乙方又不愿意购买,则甲方应保证乙方可以继续租赁,直至租赁期间届满。

  (该房屋租赁合同和协议规定如果甲方紧急需要出卖房屋,具体解决办法...

  单位房屋租赁协议适用于城市市区、郊县城镇规划区国有土地范围内,除房管部门直管公房和租赁给本单位职工居住的系统公房外的其他所有房屋的租赁,以下是出国留学网为您整理的“单位房屋租赁协议书”,欢迎阅读。

  单位房屋租赁协议书(一)

  根据《中华人民共和国合同法》、《xx省行政事业单位国有资产管理实施办法》、《xx县人民政府办公室关于印发随县行政事业单位国有资产收益征收与使用管理暂行办法的通知》等有关规定,甲乙双方经平等协商,就房屋租赁事宜签订本合同。

  一、租赁房屋地址及设施、设备情况:

  2、现有装修及设施、设备情况:

  ②地板及墙壁装修情况:

  ③水电设施情况及其他:

  上述房屋属甲方所有(或甲方依法使用,有权出租),甲方将其出租给乙方使用,用途为 。

  二、租赁期限:从 年 月 日至 年 月 日止。(原则上为1年,最长期限不超过3年,承租方享有续签合同的优先权。)

  三、租金及保证金:

  年月租金为人民币 元。租金支付方式为:一次性交清按年支付按季支付,先交租金后使用,租金支付时间为 。

  乙方于本合同签定之日开始,每年向甲方交付设施设备等使用保证金 元。保证金不计利息,合同期满,甲方经验收确认房屋无毁损等情形且乙方付清全部租赁费用后,将保证金退还乙方。

  四、交付房屋期限:乙方交付保证金及首期租金后,于 日内甲方将房屋交付给乙方,房屋租赁期限从甲方向乙方交付房屋之日起计算。

  1、实行本合同约定的租赁期限、租金标准、租赁形式。

  2、负责对房屋进行定期检查。租赁期内屋面漏水、房屋裂缝由甲方负责维修并承担相关费用,以保障租赁人安全和正常使用。对乙方的装修、装饰部分甲方不负有修缮的义务。

  3、房屋租赁期内,因市政建设需要拆迁,乙方应无条件服从,甲方不另行给乙方安排房屋,合同自行终止。

  1、乙方在租赁期间应依约及时交付租金、水电费、物业管理费。

  2、租赁期间,防火、防盗、门前三包、综合治理及安全、保卫等工作,乙方应执行有关部门规定并承担相关责任。

  3、乙方应合理使用所承租的房屋及其附属设施(如水电设施、卷闸门、门窗等),因乙方原因造成损坏的,乙方应立即负责修复或承担赔偿责任。

  4、乙方不得擅自改动房屋结构、毁损房屋设施。如装修房屋需改造、改变房屋结构,需提交申请报告及改造方案,在征得甲方书面同意后,方可施工。合同期满,乙方应保持房屋完好。甲方不承担乙方改造、装修部分的任何补偿。

  5、乙方不得擅自将承租的房屋转借或转租他人。

  6、租赁期间房屋的管理由乙方负责,对房屋结构出现的不安全因素,乙方应及时向甲方报告。

  协议书是社会生活中,协作的双方或数方,为保障各自的合法权益,经双方或数方共同协商达成一致意见后,签订的书面材料。下面是出国留学网小编给大家整理的“房屋租赁居间协议书”,欢迎阅读,仅供参考。

  房屋租赁居间协议书

  居间方(以下简称丙方):__________公司

  根据国家有关法律法规,和本市有关规定,经丙方居间,甲,乙双方在自愿,平等,诚信的基础上,就甲方将其合法拥有的房屋出租给乙方使用,乙方承租使用甲方房屋事宜订立本合同。

  一、房屋位置及权属基本情况

  个人房屋租赁协议书范文(一)

  甲.乙双方通过友好协商,就房屋租赁事宜达成协议如下:

  一.租凭地址: 县 镇的一处门市房

  二.租用期限及其约定:

  2.房屋租金;每年_____元.乙方一次交与甲方3年租金________元人民币.其余________元作为乙方维修资金由乙方使用.

  3.合同期满后,同等价格的租金[按照周边门市出租价格]乙方有优先承租权.在租赁合同期间甲方不得擅自收回房屋,如果擅自收回房屋造成损失由甲方赔偿(由搬迁规划所造成乙方损失,甲方只负责补偿乙方相应时间房费)

  4、租赁期内的水,电,电话,有线电视,取暖费等各项费用均由乙方支付,甲方概不支付,租赁结束时乙方须交清欠费。

  5、租用期内,乙方有下列情形之一的甲方可终止合同,收回乙方房屋使用权,乙方需承担全部责任。

  (1)乙方擅自将房屋转租,转让或转借的:

  (2)乙方用承租房屋进行非法活动损害公共利益的:

  (3)乙方拖欠房屋租金达30天:

  三.双方责任及义务:

  1.租用期满后,乙方如需继续使用应提前1个月提出,甲方可根据实际情况,在同等条件下给予优先:

  2.在租赁期内,甲乙双方如有一方有特殊情况需解除协议的,必须提前一个月通知对方,协商后解除本协议:

  3.乙方入住应保持周围环境整洁做好防火防盗工作如发生事故乙方应负全部责任:

  4乙方不得擅自改变室内结构,并爱惜使用室内设施,若人为损坏的将给予甲方相应赔偿如发生自然损坏,应及时通知甲方,并配合甲方及时给予修复,

  四.其它未尽事宜,由甲乙双方协商解决,协商不成按有关现行法规办理或提交有关仲裁机关仲裁.

  本协议一式两份,甲、乙双方各执一份签字后生效.

  个人房屋租赁协议书范文(二)

  出租方: (以下简称甲方)

  承租方: (以下简称乙方)

  根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定,甲乙双方本着友好、自愿、诚实守信、互惠互利的原则,甲方将其所拥有的厂房租给乙方作为生产用房,为明确双方的权利义务,经协商一致,达成协议如下:

  甲方将其所有的位于 大楼停车库旁的房屋(简称该房屋)租给乙方作为生产经营用房,该房屋建筑面积为 ㎡。具体位置见图纸。

  甲乙双方约定,该房屋租赁期为1年,房屋租期从 年 月 日起至 年 月 日...

  房屋租赁合同遵守一般的合同格式,合同内容应包含房屋租赁双方当事人的个人信息,所租赁房屋的情况以及租赁双方的权利义务。下面是由出国留学网小编辑收集整理的“简单个人房屋租赁协议书范本”,欢迎大家阅读!

  简单个人房屋租赁协议书范本(一)

  根据《中华人民共和国合同法》、《xx市房屋租赁条例》(以下简称:《条例》)的规定,甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上,经协商一致,就甲方将其合法拥有的房屋出租给乙方使用,乙方承租使用甲方房屋事宜,订立本合同。

  一、出租或预租房屋情况

  1.1 甲方出租给乙方的房屋座落在___ (以下简称该房屋)。

  1.2 该房屋的公用或合用部位的使用范围、条件的要求;现有装修、附属设施、设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜,由甲、乙双方分别在本合同附件中加以列明。甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据。

  2.1 乙方向甲方承诺,租赁该房屋作为 住宅 使用,并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。

  2.2 乙方保证,在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批核准前,不擅自改变上款约定的使用用途。

  三、交付日期和租赁期限

  3.2 租赁期满,甲方有权收回该房屋,乙方应如期返还。乙方需继续承租该房屋的,则应于租赁期满前一个月,向甲方提出续租书面要求,经甲方同意后重新签订租赁合同。

  四、租金、支付方式和期限

  4.1 甲、乙双方约定,该房屋每月租金总计为人民币 元。(大写: 。

  4.2 乙方应于每季度日前向甲方支付该季度租金。逾期支付的,每逾期一日,则乙方需按月租金的1%支付滞纳金。

  五、保证金和其他费用

  5.1 甲、乙双方约定,甲方交付该房屋时,乙方应向甲方支付房屋租赁保证金,保证金为一个月的租金,即人民币甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时,甲...

  房屋租赁合同内容是出租人将房屋交给承租人使用,承租人定期向出租人支付约定的租金,并于约定期限届满或终止租约时将房屋完好地归还给出租人。下面是由出国留学网小编辑收集整理的一篇“个人房屋租赁协议书模板”欢迎大家阅读!

  个人房屋租赁协议书模板(一)

  根据《中华人民共和国合同法》及其他相关法律、法规规定,甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就下列房屋的租赁达成如下协议:

  第一条:房屋基本情况

  本房屋月租金为人民币______元,按月/季度/年结算。每月月初/每季季初/每年年初X日内,乙方向甲方支付全月/季/年租金。

  第四条:交付房租期限

  乙方应于本合同生效之日起___日内,将该房屋交付给甲方。

  第五条:房屋租赁期间相关费用说明

  乙方租赁期间,水、电、燃气、取暖、电话、物业以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时,乙方须交清欠费。

  第六条:房屋维护养护责任

  租赁期间,乙方不得随意损坏房屋设施,如需装修或改造,需先征得甲方同意,并承担装修改造费用。租赁结束时,乙方须将房屋设施恢复原状。

  租赁期满后,如乙方要求继续租赁,则须提前___个月向甲方提出,甲方收到乙方要求后___天内答复。如同意继续租赁,则续签租赁合同。同等条件下,乙方享有优先租赁的权利。

  第八条:提前终止合同

  在房屋租赁期间,任何一方提出终止合同,需提前_____月書面通知对方,經双方协商后签订终止合同書,在终止合同書签订前,本合同仍有效。

  受不可抗力因素影响,甲方必须终止合同时,一般应提前_____个月書面通知乙方。乙方的經济损失甲方不予补偿。

  在房屋租赁期间,任何一方违反本合同的规定,依据事实轻重,按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。乙方逾期未交付租金的,每逾期一日,甲方有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金。

  第十条:本合同页数,一式2份,甲、乙双方各执一份,均具有同等效力。

原标题:【原创】生产经营周期视角 探讨营运资金增加额的计算

【摘要】在上市公司并购企业价值评估案例中,笔者注意到个别企业营运资金增加额预测严重偏离企业经营内涵,对评估结果产生重大影响。本文中,笔者从企业生产经营视角,探讨营运资金增加额的计算,希望对今后价值评估执业提供借鉴。

【关键词】营运资金 经营周期 付现成本 经营成本

在企业价值收益法评估中,现金流量测算口径包括归属于股东和付息债务债权人在内的所有投资者现金流量(企业自由现金流量)和归属于股东的现金流量(股权自由现金流量),即:

企业自由现金流量=净利润+折旧与摊销+利息费用(扣除税务影响后)-资本性支出-营运资金增加额;

股权自由现金流量=净利润+折旧与摊销-资本性支出-营运资金增加额+付息债务的增加/-付息债务的减少

“营运资金增加额”是企业价值收益法评估的一个重要参数,该指标值的合理确定对评估结果有重要影响。

一、营运资金增加额计算的现状

在资产评估中,营运资金其实是经营营运资金的简称,经营营运资金是指经营性流动资产与经营性流动负债的差额。营运资金增值额是指当期营运资金减去上期营运资金的差额。当预测年度营运资金增加额为正数时,表示该年度相比上一年度经营活动需要更多的资金,此时会减少当期的现金流量预测额;当预测年度营运资金增加额为负数时,表示该年度相比上一年度需要较少的资金,此时会增加当期的现金流量预测额。

企业营运资金需求量在很大程度上取决于被评估单位所在的行业类型以及被评估单位的资产和经营规模的增长情况、生产效率以及信用政策等因素。企业除了资本性支出以外,还要投资于营运资金。在企业业务规模处于快速变化的周期中或当企业的信用政策、生产周期发生显著改变时,相应的营运资金增加额的波动幅度很大,会对相应的自由现金流量产生重大影响。在这样的情况下,营运资金计算的可靠性和准确性在很大程度上决定着自由现金流量的准确性。

营运资金增加额的计算首先要对营运资金进行确定,笔者搜集、整理了上市公司并购重组披露的资产评估说明,发现在企业价值评估中,营运资金测算归纳为两类:

第一类是“收入比法”,即按营运资金占营业收入比来确定。

第二类是“周转率法”,即:

营运资金=现金+应收款项+存货-应付款项

现金=年付现成本/现金周转率

年付现成本总额=营业成本总额+期间费用(及税金)总额-非付现成本总额

应收款项=营业收入总额/应收款项周转次数率

存货=营业成本总额/存货周转率

应付款项=营业成本总额/应付款项周转率

二、企业生产经营周期视角的营运资金

我们知道,企业设立建成后,开始生产经营,从支付现金购买产品或劳务开始,到售出这些产品(加工)或劳务收回现金,循环往复,此过程称为生产经营过程。企业生产经营周期是指从取得存货开始到销售存货并收回现金为止的期间。

营运资金的界定,在财务管理中,表示为企业流动资产减流动负债后的余额,在企业价值评估中,表示为经营性流动资产与经营性流动负债的差额。由上图可以看出,当期营运资金是企业投入到生产经营过程中,占用在采购环节、生产环节和销售环节的资金(扣除赊购资金来源)。企业存在营运资金,一方面是企业要购买原材料或库存商品,然后进行生产或销售,同时企业取得销售回款资金常常也不是商品出售后马上取得;另一方面企业需要储备一定的存货,如原材料、燃料,在产品、半成品,满足生产经营的连续性和周期性需求。因此,营运资金可以理解为在生产经营中长期占用并周转使用的资金。在企业价值评估中,营运资金表现为经营性流动资产占用资金减去经营性流动负债来源资金的差额,即:

营运资金=经营性流动资产占用资金—经营性流动负债来源资金

三、经济评价营运资金计算借鉴

在经济评价领域,营运资金的测算包括扩大指标估算法和分项详细估算法。

扩大指标估算法是一种简化的营运资金估算方法,通常根据同类企业营运资金占营业收入或营业成本等各种资金比例、或者单位产量占用营运资金的数额估算营运资金。

(1)按营业收入资金率计算:营业收入资金率是指实现每百元销售收入需要占用的营运资金量,其计算公式为:

营运资金=营业收入总额×营业收入资金率(%)

(2)按营业成本资金率计算:营业成本资金率是指每百元经营成本需要占用的营运资金量,其计算公式为:

营运资金=营业成本总额×营业成本资金率(%)

(3)固定资产投资资金率计算:固定资产投资资金率是指每百元固定资产投资需要配备的营运资金量。其计算公式为:

营运资金=固定资产投资总额×固定资产投资资金率(%)

(4)单位产量资金率计算:单位产量资金率是指生产一个单位产品需要占用的营运资金量。其计算公式为

营运资金=年产量×单位产量资金率

营运资金占营业收入、营业成本、单位产量占用营运资金数额等指标的确定,是扩大指标估算营运资金的关键参数。

分项详细估算法是对流动资产和流动负债主要构成要素即存货、现金、应收账款、预付账款以及应付账款和预收账款等多项内容分项估算,然后以流动资产减去流动负债的差额作为营运资金额进行估算。

营运资金=流动资产-流动负债

流动资产=存货+应收账款+预付账款+现金

流动负债=应付账款+预收账款

营运资金=现金+应收款项+存货-应付款项

营运资金估算的具体步骤是首先确定分项最低周转天数,计算出周转次数,然后分项估算。

周转次数=360天÷最低周转天数

各类流动资产和流动负债的最低周转天数,可以参照同类企业的平均周转天数并结合企业的特点确定,或按部门(行业)规定,在确定最低周转天数时应考虑储存天数、在途天数,并考虑适当的保险系数。

存货是指企业在日常生产经营过程中持有以备出售,或者仍然处在生产过程,或者在生产或提供劳务过程中将消耗的材料或物料等。包括各类材料、商品、在产品、半成品和产成品。存货的估算主要考虑外购原材料、燃料、其他材料、在产品和产成品,并分项进行估算。计算公式为:

存货=外购原材料、燃料+其他材料+在产品+产成品

外购原材料、燃料=年外购原材料、燃料费用÷原材料、燃料周转次数

其他材料=年其他材料费用÷其他材料周转次数

在产品=(年外购原材料费用+年外购燃料费用+年工资及福利费+年修理费+年其他制造费用)÷在产品周转次数

产成品=(年经营成本-年营业费用)÷产成品周转次数

应收帐款主要是发出商品到收回货款期间所垫支的资金,是销售产品所形成的垫付资金。计算公式为:

应收账款=年经营成本÷应收账款周转次数

(注:经营成本=外购材料、燃料动力+工资福利费+修理费+其他费用;其他费用是指从制造费用、管理费用和营业费用中扣除了折旧费、摊销、修理费、工资福利费以后的其余部分。)

预付账款是指企业为购买各种材料、半成品或服务所预先支付的款项,计算公式为:

预付账款=外购商品或年服务费用金额÷预付账款周转次数

现金是指为维持企业正常生产运营必须预留的货币资金。计算公式为:

现金=(年职工薪酬+年其他费用)÷现金周转次数

年其他费用=制造费用+管理费用+营业费用-(以上3项费用中所含的职工薪酬、折旧费、摊销费、修理费)

经济评价中流动负债通常指的是购买原材料、 燃料和外购动力时所形成的应付帐款或销售产品预收的相关款项。计算公式为:

应付账款=(年外购原材料+年外购燃料+其他材料年费用)÷应付账款周转次数

预收账款=预收的营业收入年金额÷预收账款周转次数

四、营运资金测算的比较

企业价值评估的周转率法和经济评价的分项详细估算法,在营运资金的测算中,其基本内涵是相同的,只有现金和应收账款的测算不同。

企业价值评估现金的测算为:

现金=年付现成本/现金周转率

年付现成本总额=营业成本总额+期间费用(及税金)总额-非付现成本总额

现金=(年职工薪酬+年其他费用)÷现金周转次数(由此可以推导出)

现金=(年经营成本-外购材料、燃料动力)÷现金周转次数

两种计算方法下,分别引用了付现成本和经营成本两个指标。其中:

年付现成本总额=营业成本总额+期间费用(及税金)总额-非付现成本总额

经营成本=外购材料、燃料动力+工资福利费+修理费+其他费用;其他费用是指从制造费用、管理费用和营业费用中扣除了折旧费、摊销、修理费、工资福利费以后的其余部分

其差异主要体现在企业价值评估包含了外购材料、燃料动力等存货-原(燃)材料部分。而经济评价不包括外购材料、燃料动力。

在上述的测算过程中,不管是企业价值评估还是经济评价,存货的测算均包括了外购材料、燃料动力部分。笔者认为在企业价值评估现金测算包含原材料部分,属于重复计算,会导致营运资金高估。

在企业价值评估中,应收账款的测算为:

应收账款=营业收入总额/应收账款周转次数

应收账款=年经营成本÷应收账款周转次数

二者的差异为收入与成本,根据前述,可以认为营业收入=经营成本+非付现成本+利润

在企业经营过程中,赊销阶段只是占用的产品经营成本,并未占用非付现成本、利润。非付现成本(折旧摊销)是长期资产资金,利润是购买产品方资金。因此,应收账款的测算,企业价值评估计算方式会导致营运资金高估。

此外,在企业价值评估中,考虑了税金及附加、利息费用,经济评价中未考虑税金及利息费用,笔者认为税金及附加是交易后形成的,利息费用属于筹资过程中形成的,在生产经营过程中不考虑也可以维持生产经营。

五、企业价值评估营运资金增加额计算

在企业价值评估中,资产评估专业人员可以收集到企业详尽的生产经营及财务资料,笔者认为利用企业的历史数据采用分项详细估算法对营运资金增加额进行预测更符合企业经营的经济内涵,此情形下,营运资金预测能够更合理的体现与历史经营指标的契合、与预测经营规模的一致。在营运资金预测中,需要注意以下事项:

(1)经营成本是经济评价中的特有概念,是生产经营现金流出的主要项目。

(2)采用分项详细估算法要注意周转天数与年外购原材料、燃料费用,经营成本等指标的内涵关系。

(3)营运资金预测应在预测成本费用之后进行估算。

(4)营运资金测算中预付账款是指企业为购买各种材料、半成品或服务所预先支付的款项,不包括购买非流动资产预付款,在预测时要对非流动资产预付款剔除。

(5)营运资金中应付账款是指企业为购买各种材料、半成品或服务而发生的债务,不包括购买非流动资产发生的债务,在预测时要对购买非流动资产形成债务予以剔除。

(6)在有限年期的企业价值评估中,经营期结束后营运资金的收回,需要考虑应收账款的非付现成本和利润。

1、《企业价值 著作权 商标 实物期权 评估准则讲解》,中国资产评估协会编,经济科学出版社

2、《建设项目经济评价方法与参数》第三版,国家发展改革委建设部建设部发布,中国计划出版社

3、《财务成本管理》,中国注册会计师协会编,中国财政经济出版社

4、《财务管理》,财政部会计资格评价中心编,中国财政经济出版社

5、《投资项目评估学》,王国玉主编,武汉大学出版社

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