在融易租拼台租赁东西,具体租期为5年,租赁费率为12%是怎么计算的?

陈震没有想到,他在“爱公寓”租了个房,不仅租期未到就被房东赶出来,还在毫不知情的情况下背了4个月的贷款要还。

近期,多地频发“租房贷”导致的纠纷。据悉,目前北京、西安、深圳等地监管部门已对租赁企业使用“租房贷”等金融杠杆危害租客权益的行为进行调查。

租房“被贷款”套路:不告知、诱导贷款、偷偷办理

陈震去年8月与“爱公寓”租赁机构签了一年合同,才住了小半年,由于“爱公寓”破产、停止向房东支付房租,陈震的房东以2个月未收到房租为由,强行把他赶走。

陈震说,签约前,销售人员不断诱导他采用按月付款的方式支付房租,然后以帮助他操作为由拿走手机。被房东赶出后他才知道,销售人员趁其不注意,在“平安好月付”上以他的身份信息申请办理了租房贷款。

对于陈震来说,损失的不仅仅是4000元押金,为避免个人征信受到影响,他不得不继续偿还剩下几个月的贷款。

陈震的房东也认为自己是受害者。他说,与公寓管理方签了3年协议,后来连续2个多月没有收到房租,“像我这样找‘爱公寓’维权的房东有不少,我们现在只能收回房子降低损失。”

最近,北京、上海、杭州和武汉等地均有租客反映,在毫不知情的情况下被租赁企业“下套”背上贷款。很多人不明白,与长租公寓签约“交租金”如何变成给网贷公司“还贷款”?

“新华视点”记者调查发现,采用“租房贷”模式的长租公寓不在少数。自如、蛋壳公寓、我爱我家“相寓”、湾流国际公寓、“爱上租”等租赁企业均有“租房贷”。

记者翻看多家长租公寓租约合同发现,其中几乎均提及“与第三方金融机构合作的分期产品”的房租支付方式。如果租客不仔细阅读合同,很难看出所谓房租分期产品其实是一种消费贷款。租客办理“租房贷”之后,网贷机构会将租期内的全部房租一次性转给租赁企业,成为租客的债权人。如“爱上租”的租约合同中写明:网商银行以资金代付的方式将分期总金额一次性支付至企业账户。

记者调查发现,有的租赁企业在为租客办理贷款过程中,并不履行告知义务,而是通过各种偷偷摸摸的手段,利用租客信息办理贷款手续。有些租赁企业以“第三方监管以保障双方资金安全”、如果不选择月付就提价等理由诱导租客贷款,湾流等机构甚至强制租客必须采用贷款的形式支付房租。

租赁企业通过融资扩大规模,租客权益风险增加

为什么长租公寓热衷推广分期贷款?专家认为,借助金融工具,租赁企业可以大量沉淀资金,加大资金杠杆,加快扩张速度。租赁企业通过融资扩大规模,占有市场大部分房源,更易获得租金定价权。

记者调查发现,“租房贷”过度使用金融杠杆,增大了住房租赁企业和租客的风险。一位长租公寓运营负责人告诉记者,在租客与金融机构签下贷款合同后,租赁机构相当于获得“再融资”,并开启“拿房-出租-融资-再拿房”的循环模式。一旦经营不善,就可能出现资金链断裂的情况,甚至有机构会卷钱跑路,直接受害者是广大租客。

杭州鼎家拥有5000余间长租公寓,上海“爱公寓”拥有4000余间长租公寓,目前这两家运营商均因资金链断裂破产。由于停止支付房东的房租,部分租客被扫地出门,但租客们仍需缴还未到期的贷款。

此外,这种让租客不知情“被贷款”行为本身就涉嫌欺诈。中国社会科学院金融研究所法与金融研究室副主任尹振涛认为,住房租赁企业在租户不知道的情况下偷偷将租金变成贷款行为本身就涉嫌欺诈,必须严惩。上海华荣律师事务所合伙人许峰表示,“这种模式实际上是租客以个人信用在帮长租公寓企业贷款,严重侵犯了租客的权益。”

加强租赁机构资金监管,维护消费者权益

受访专家普遍认为,“租房贷”类贷款游走在“灰色地带”。中国房地产业协会法律事务专业委员会秘书长康俊亮说,金融监管机构应对长租公寓融资流向加强监管。

上海一位资深信贷和风控从业人士表示,“租房贷”资金对于租赁企业而言是“预收账款”,即未给付款方提供服务就先收了钱,属于负债范围,需要监管部门进行风险的评估管控。

上海创远律师事务所高级合伙人许峰表示,一般租房合同的月租金只是普通的债权债务关系,涉及向第三方的金融机构借贷则是金融借款,一旦出现违约或者逾期的情况,可能会影响租客信用。应明确规定相关企业的告知义务,告知租户清晰的法律后果,让租户有选择权。

中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼说,当前,金融监管部门尚无对住房租赁信贷的统一管理规定,对网贷平台发放的“租金贷”等管理也是空白。应尽快制订管理细则,规范住房租赁信贷行为,维护消费者合法权益。

据了解,目前,针对“租房贷”,北京、上海和西安等城市已启动调查。8月,北京市住建委相关负责人强调,将严查中介机构的资金来源和流向;上海市要求各区对上海市代理经租企业的经营模式、行为规范、融资业务等情况,开展集中专项检查;西安市明确要求,签订的住房租赁合同不得涉及住房租赁租金贷款相关内容。

【瓜姐导读】汽车融资租赁作为一种新型金融工具,以租代购、分期付款的购车方式,有效刺激了汽车生产销售及消费,成为今年以来人人觊觎的香饽饽,各路玩家纷纷抢夺这片多金之地。那么作为融资租赁公司,究竟有哪些赚钱的新玩法呢?

融资租赁公司的主要盈利模式,是以向承租人提供多样的融资租赁服务获取利润。包括利差、租赁收益、保证金及利息、节税收入、中间业务收入等。其中,利差是融资成本与租赁业务利率的差额,为融资租赁公司主要的收入来源。如图1所示。

图1:融资租赁公司主要盈利模式

下文略作分析,欢迎指正。

车辆作为一种流动资产,在流通的过程中必然产生一定的债权收益。如上图所示,租赁车辆的债权收益主要包括利差与租息收益两部分。

作为融资租赁公司,开展融资租赁业务,获取利差与租期收益为其主要的盈利模式。一般而言,融资租赁公司的利息要比银行高,却以门槛低取胜。

根据风险的不同,利差收益也不同,一般在1~5%左右。

主要指车辆的残值处理收益,提高残值处理收益,也是融资租赁公司重要的盈利模式之一。在这方面,汽车厂商系的融资租赁公司独具优势,其具备对租赁车辆进行专业维修与再制造的能力,并拥有广泛的客户群体,可提供全方位的融资租赁服务,包括受市场欢迎的经营性租赁业务。

租赁车辆的残值处理能力不应仅是风险控制,而是新的利润增长点。租赁后的车辆经过维修、再制造后销售,或者进行再租赁,可获得更好的收益。这正是厂商融资租赁公司的核心竞争力所在。优秀的残值处理能力,能降低租赁公司运营的风险。

根据租赁合同的交易条件与履约情况,及车辆回收后再租赁、再销售的实际收益,扣除应收未收的租赁、维修费用等,残值收益一般在5~25%左右。

作为服务型企业,服务收益固然为公司的重要收入来源。

融资租赁公司的服务收益主要包括租赁手续费、咨询费、贸易租赁、服务组合收费四种。

租赁手续费是所有融资租赁公司必有的一项经营收益,但根据合同金额的大小、难易程度、风险的高低以及不同公司运作模式的差异,手续费的收费标准存在差异,一般在0.5~3%左右。

融资租赁公司在客户购车过程中,一般会根据客户的实际情况,为客户提供全面的融资方案,因此会向客户收取一定比例的金额作为专业咨询费。咨询费根据融资金额的大小,收取方式与比例都会有不同,一般在0.25~5%左右,是融资租赁公司重要的中间业务。

融资租赁公司作为车辆购买与投资方,促进了车辆的流通,扩大了汽车生产厂家与供应商的销售规模,实现了销售款的回流。收取销售佣金或采购回扣,或保险、运输的佣金,是融资租赁公司极为正常的盈利手段。主要体现在厂商设立的专业汽车融资租赁公司,或与厂商签订合作协议的融资租赁公司,为其主要的盈利模式。具体费用依据实际情况而定。

主要体现在厂商旗下的融资租赁公司,一般会为客户提供一定的产品组合服务,为客户量身定做个性化的汽车金融方案。这些设计方案的服务有些打着免费的招牌,其实并不是免费的午餐,融资租赁公司要么单独收费,要么核算在车辆定价里。

组合服务是专业融资租赁公司主要的盈利模式之一。

在成熟的汽车市场发达国家,经营性租赁业务往往占取全部融资租赁业务的大部分,尤其是有厂商背景的专业融资租赁公司,比例可以达到60%~80%。而这种既可以让出租人提取折旧、承租人节省税前开支的形式,让出租人、承租人双方都可得到好处,这也正是目前经营性租赁大放光彩的根本原因,节税或延迟纳税也是融资租赁公司的收益来源之一。

在融资租赁公司拥有一定税前利润的前提下,融资租赁公司采用经营性租赁的方式,可以承租公司所需的办公场地、车辆、设备等,从税前列支(税前利润中可以抵扣的费用)来看,就可以起到节税的作用。

融资租赁公司为客户提供经营性租赁服务,在租赁过程中,出租人提取或加速提取车辆,都能做税前扣除,获得延迟纳税。

即不确定的租金收益,指以租赁时间长短以外的其他因素,如销售百分比、使用量、物价指数等,作为依据计算的租金。在实际过程中,或有租金可以直接在税前列支。

对出租人来说,融资租赁公司更多地承担了承租人在车辆使用过程中的风险,参与最终的利益分配。这一举措加大了融资租赁公司的风险,进而可能获取的收益也加大了。

指可以转换的公司债券。开展可转换租赁债业务是专业投资机构采取的一种新的投资方式。

对于一些高风险的投资项目,融资租赁公司可以对所需设备先采用融资租赁方式,同时约定在一定条件下,出租人可将未实现的融资租赁债权按约定的价格实现债转股。这样一来,融资租赁公司就可获得投资成功后的股权分红或股权转让的增值收益。

作为一家兼具实体与金融的企业,融资租赁公司在实际运营过程中,必然拥有强大的运营收益作为支撑。运营收益主要分为以下四类。

融资租赁公司在进行自有资金或部分银行借款运作时,可获取比同期贷款利率更高的收益,并产生资金的杠杆效应。

在业务运营过程中,融资租赁公司可安全合理地获取来自资金运用与筹措之间的差额收益。例如客户保证金的收取以及做一些再投资,可获得资金的利息收入。

在实际运营中,融资租赁公司会加强与其他金融机构的合作,为满足客户不同的融资需求,做产品组合,以获得收益。

规模经营是融资租赁公司提高股东收益的重要举措。举个例子,假如有一个1000万美元注册的融资租赁公司,经过三年的运作经营,获得了银行9000万美元的贷款额度,则该融资租赁公司就形成了稳定的一亿美元的租赁资产规模。因此其股东的最终收益回报必然实现翻倍。

对企业来说,好的盈利模式是运营的关键。但对于有实力的平台而言,真正赚钱的绝不仅仅是模式本身。

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