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如何避免二手房陷阱
　　如何避免陷阱？购买二手房前，要了解是否属于允许出售的房屋，所有权是否真实、完整、可靠，了解所购&二手房&的准确建筑面积，了解购买&二手房&的程序，了解屋内设施的交验细节等。接下来法律快车小编为您一一介绍。
　　1、了解是否属于允许出售的房屋
　　因为公有住房&房改&售房时，有些单位还保留有优先收购权。所以，一定要征询原产权单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章。
　　2、所有权是否真实、完整、可靠
　　房屋所有权人是否与他人拥有&权&关系，房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要紧的是，一定要由卖方出示、提供合法的&房屋所有权证&。
　　3、了解所购&二手房&的准确建筑面积
　　合同中约定出售房屋的面积应以现在的上注明的为准，其他面积不计在内。此外，还要考察地段、环境和房屋结构、采光条件以及物业管理等相关问题。
　　4、了解购买&二手房&的程序
　　购买&二手房&买卖双方必须要签订《》，并到房屋所在区、县国土房管局市场交易管理部门，办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。
　　5、了解屋内设施的交验细节
　　有些业主在签订合同时常常口头向客户，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器可以全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪，而业主的空调、热水器更是不见踪影。
　　6、方式
　　在购房合同签订过程中，必须注意付款方式的一个个环节。比如，买卖双方可以约定，在付款方式的选择上标明，在签订《房屋买卖合同》时，客户即支付相当于房价款百分之多少的给业主或中介公司等。
　　7、交房时间
　　在合同签订的时候还应该明确注明房屋交验时间是在过户后第几个工作日或双方约定的其他时间；房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担；另外，双方的其他约定也需在合同中注明。
　　8、违约责任
　　买卖双方在合同约定时最好清楚标明各方的责任义务，这样可大大有利于避免纠纷的发生。如悔约责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况等。
　　（责任编辑：木土土）
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增值电信业务经营许可证(ICP证)粤B2-二手房交易 五大陷阱不可不防_网易新闻
二手房交易 五大陷阱不可不防
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二手房交易中常常隐藏着一些购房陷阱，稍不留神，购房者就可能吃“哑巴亏”。《东方今报》为您整理了一些二手房买卖时上当的案例，在此也提醒各位在交易时一定要擦亮眼睛，看清合同、谈好条件，以免吃“哑巴亏”。
东方今报见习记者 关寒
一、送装修
空口无凭维权难
事件：赵先生在买房之初，以为捡到了便宜。看房时，卖家承诺赠送这、赠送那，并大讲了一通自己在装修时选择的橱柜、洁具怎么好。于是，赵先生没与卖方讲价便爽快地签下合同并交了钱。没想到，时隔不久，赵先生在打扫卫生时发现，这套房屋的厨房下水管道不畅，经常堵，卫生间的坐便器按钮也不好使，墙壁上的电插座有两个不好用。而且，卖房者竟然将橱柜拆下运走了。为此，他生气地找到中介，要求“维权”。可是，赵先生最终却只能干吃“哑巴亏”。原来，当初在签房屋买卖合同时，双方对此类问题并没有具体的约定。
说法：这一实例警醒人们，买二手房务必认真验房。在看房过程中，买方不仅要仔细、严格地履行验房程序，而且应将可能出现的问题及解决方案落实到纸上，不论是室内装修情况还是附属设施、设备的赠送，都应以书面形式确定下来，并将其作为买卖合同的附件。同时，双方还可在合同中约定出现实际交付状态与约定不符时，卖方应承担的违约责任。买方也可通过“保留5%～10%的尾款于交房时支付”的方式，来确保自身的合法权益免受侵犯。
二、签“阴阳合同”后患无穷
事件：近日，闵先生看中了一套二手房，在房屋中介的操作下，他和卖家依据谈妥的120万元的价格签订了二手房买卖合同。可是，在签订合同的时候，卖家多准备了一份合同，并解释说，另外一份买卖合同可于房屋登记备案和缴税时用，成交价格写90万元就可以，这样就能少缴点税。闵先生同意了这一建议，最终和卖家签订了一套“阴阳合同”。不久，闵先生按照120万元的实际交易价格支付了购房款，但因房屋价格上涨，卖家却不愿交易了。为此，闵先生要求退款，不料对方拿出用于登记备案的房屋买卖合同称，只能按此合同上的价格退还90万元购房款。卖家还拒不承认双方签订过另外的合同。不得已，闵先生打起了一场缺乏证据、并无胜诉把握的房产官司。
说法：法律专家指出，签订“阴阳合同”进行偷税的行为不仅损害国家的利益，也往往会给当事人带来“偷鸡不成蚀把米”的恶果。根据税收征管法，个人在转让房产过程中通过签订“阴阳”两套合同故意低报、瞒报成交价格进行虚假纳税申报，不缴或者少缴税款的，是偷税行为，税务机关将依法追缴相应税款、加收滞纳金，并处以罚款。构成犯罪的，还要依法追究刑事责任。
三、交接不仔细枉付欠费
事件：刘小姐今年购买了一套二手房后，接到一张催费单。原来，该房“前任”是一租赁户，拖欠了近一年的燃气费，原房东并不知情，表示无法追缴欠款。最后，天然气公司多方追缴欠款无果，便对该户采取了停气措施。刘小姐虽多次联系前任租户，但一直无法讨回费用，无奈只能自己补交了前任租户欠缴的燃气费。
眼下，在二手房买卖中，因水电气费或物业费等未及时过户、交接造成的纠纷，不在少数。
李先生买了套二手房后没多久，即被供电公司告知，该房屋电表曾被改装过，有窃电行为，要交巨额罚款。李先生连忙去找原房主，可先是找不到人，后来好不容易找到人，对方又不理睬他。无奈，李先生只能自己“吃进”了罚单。
说法：在二手房交易或者在租赁房屋过程中，购房者一定不要忽视水电气等基础设施的过户或者交接，购买了二手房的用户，如果不及时过户，轻则可能要承担欠缴的费用或面临罚款，重则可能会被下表停供，需要重新报装。所以，购买房屋一定要进行正规的物业交验，并且最好不要一次性支付全款给业主。可先支付部分房款，在双方完成物业交验，保证物业交验的费用结清及房屋的验收工作结束后再支付剩余房款。
四、草率支付
“意向金”难讨损失
事件：徐小姐看中一处价值48万元的二手房。房产中介对她说，该地段房源紧俏，为防止他人抢先，最好先交3万元“意向金”。
急于买房的徐小姐，爽快地支付了“意向金”。次日，当她与家人一起去实地看房后，认为房屋的朝向不好，便向房产中介要求撤销购房委托并返还“意向金”，但遭到拒绝。房产中介称，其与徐小姐签订的委托购房意向书中明明白白写着“出售方同意按徐小姐购买总价及支付方式出售”，故徐小姐的购房“意向金”已转为“定金”，不能退还。
无奈之下，徐小姐告到了法院。法院审理后认为，双方所签署的《委托购房意向书》属双方真实意愿的表示，且卖房人接受了徐小姐提出的条件，并收取了由房产中介转交的“意向金”，所以这笔钱的性质已转换为定金。
根据法律规定，交付定金的一方不履行合同的，无权要求返还定金。为此，法院判决徐小姐败诉。
说法：在国家有关房地产的法律法规中，并没有“意向金”的提法，要么是定金，要么是保证金，而“意向金”在什么样的情况下可转换为定金或转换为保证金，实际上只是房产中介的一番解释而已。所以，买家应警惕房产中介的文字游戏，那种不假思索地交付“意向金”的做法，很容易埋下权利受侵害的隐患。
五、户口问题
无约定麻烦不少
事件：因儿子即将上小学，李先生通过某中介公司购买了一套“学区房”，并顺利办理了过户手续，他按约支付了全部房款。
可是，当李先生持已经办理下来的房屋产权证书去公安机关办理落户手续时，却发现自己所购买的房屋中居然有其他人的户口，原来原房主并未将户口迁出，导致李先生一家无法落户。而原房主拿到房款后，已不知去向。李先生质问售房人才得知，这是售房人购买此房屋时上家所留下的户口，售房人对此也无能为力。
说法：户籍迁移一直都是二手房交易过程中难以解决的问题，由于户籍管理由公安部门进行行政管理，法院无权干涉，而且法院也不受理二手房交易中以户籍迁移为诉讼标的的案件，因此，这个问题目前而言可以说解决乏术。专家建议，在二手房交易前，买方最好就户口问题与卖方约定适当的迁移期限和违约责任，以免权益受损。
本文来源：东方今报
责任编辑：王晓易_NE0011
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二手房买卖中的陷阱太多了，怎么才能避免少上当呢？
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　　二手房交易十项注意　　（1.）房屋手续是否齐全　　房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。　　（2.）房屋产权是否明晰　　有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。　　（3.）交易房屋是否在租　　有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。　　（4）.土地情况是否清晰　　二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。　　（5.）市政规划是否影响　　有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。　　（6）.福利房屋是否合法　　房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。　　（7.）单位房屋是否侵权　　一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。　　（8）物管费用是否拖欠　　有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。　　（9）.中介公司是否违规　　有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。　　（10.）合同约定是否明确　　二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑　　二、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：　　（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。　　（2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。　　（3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。　　（4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。　　（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。　　（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。　　（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。　　（8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
擅长：暂未定制
那些都是小问题，小区都有维修基金，是所有业主都要交的，之前的业主也都交了。所以房屋基本不会出现那么大的问题，要有这样的问题，大家都会有。要是真能碰到，那一栋肯定就不止你一家或者你运气很好，好到能中五百万。什么门，什么装修的，那些都是二手的，我相信你都是会换的，这些都不是重要的重要的是朝向，房屋布局结构，房屋的地理位置，周边配套，等等这些。其他的虽然也是问题，但是哪个次，哪个主，这个你要清楚。还有二手房交易买卖合同都是格式化文本，根本不需你来草拟，房屋交易中心都有格式。其中会有买卖双方自己商议的条件，比如家具空调之类的送给买方等等买卖合同，不管谁签，只要有一方不签，合同就是废纸
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我建议还是买新房吧，二手房买了住着也不舒心！
人帮我我帮人6
人帮我我帮人6
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以下买卖房时的一些事项。希望对您有=用关于门 1．门的开启关闭是否顺畅？ 2．门插是否插入得太少，门间隙是否太大？（特别是门锁的一边） 3．门四边是否紧贴门框，门开关时有无特别声音？ 4．大门、房门的插销、门销是否太长太紧？ 关于窗 5．窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。 6．开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？ 7．窗户玻璃是否完好？ 8．窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。 关于地板 9．地板有无松动、爆裂、撞凹？行走时是否吱吱作响？ 10．地板间隙是否太大？ 11．柚木地板有无大片黑色水渍？ 12．地脚线接口是否妥当，有无松动？ 13．地面是否有裂缝，是否有起砂现象？ 关于顶棚 14．顶上是否有裂缝？没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使 用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。 15．看顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。 16．顶棚有无水渍、裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。 17．特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。 18．墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声？ 19．墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方？ 20墙身、墙角接位有无水渍、裂痕？21．内墙墙面上有否石灰爆点？ 关于厨厕 22．厕、浴具有无裂痕？包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。裂痕有时细如毛发，要仔细观察。 23．坐厕下水是否顺畅，冲水声响是否正常，冲厕水箱有无漏水声？ 24．浴缸、面盆与墙或柜的接口处防 水是否妥当？ 25．厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。 26．砖缝有无渗水现象？ 27．厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？ 28．水池龙头是否妥当，下水是否顺畅？ 29．卫生、厨房内有否地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。 30．出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾？ 31．您住的房间底下的邻居家是否漏水？否则您家的日子也一定不好过。 其他 32．厨柜柜身有无变形，壁柜门是否牢固周正，门能否顺利开合？ 33．试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔细了解。30％的火灾是由于电气事故引起的，这与电气线路 的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便，国家出台了《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不宜少于5个。增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短 路火灾事故的发生。 34．供水管的材质？上海市建委发文禁止用镀锌管作住宅供水管，目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用50年。另一个无可比拟的优点是净化管内水 质，铜可以抑制细菌生长，增长水中的铜含量，有益健康。 35．试煤气热水器开关是否妥当？ 36．居室、客厅有否各种管线外露？是否有暖气回水或其他管线穿过，因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。这些主要是收房的要注意验收的。看有没有太大的问题，一般合同里没有这么多的，最好是找一个熟悉的人，熟悉装修的工长去验收，最好不过
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律师谈如何避免陷入二手房买卖的陷阱
&&&&&&信息来源：新华网&&&作者：王日晨
核心提示：购房者和卖房者如果能够事先做好功课，就可以有效的规避风险。如果急于求成就很容易掉进交易陷阱，那就得不偿失了。
在二手房成交市场中，存在陷阱或欺诈行为的风险明显增高。&有心&之人想要浑水摸鱼获得更多的利益，而业主急于将房产抛出就很容易掉进欺诈陷阱。
对于现在&急切&入市的买房者和卖房者，如今二手房市场鱼龙混杂，虽然有法律法规对市场进行管理，但在如此大量的入市的情况下，还是会很容易出现管理上的死角。所以无论是卖房者还是买房者，在市场过热的情况下都应该保持清醒的头脑，谨慎对待。购房者和卖房者如果能够事先做好功课，就可以有效的规避风险。如果急于求成就很容易掉进交易陷阱，那就得不偿失了。
就二手房这些常见的&陷阱&，新华有约栏目邀请了北京铭涛律师事务所律师孙涛进行现场说法，与网友共同探讨如何避免陷入二手房买卖的陷阱。
案例一：网签过程藏猫腻
孙涛：在整个二手房买卖过程中，尤其是北京的市场有一个网签的过程。网签可以分成两个步骤：第一个叫草签阶段，在草签的时候双方签完协议后，中介公司向建委主管部门提交的时候，如果他点确认键网签就过了，如果不点这套房子始终是处在网签进行的过程中。
如果中介想在买卖过程中，比如有些不好的想法或者想多收一些中介费，那他始终让大家在草签阶段中过不去。东城法院就有这么一个案子，刚立完案想与中介解除合同，撤销网签草签阶段，这样保证能够顺利的进行。这个案子，中介在操作过程中有不合规的地方，所以通过这个案子就想先提醒大家一定要注意网签，要把草签阶段看好了，不要在这个阶段出现问题。
另外还有一些比较大的问题，首先是合同的问题，大多数老百姓在签合同时并不是法律专家。也不是合同专家，根本不懂。如果你有过二手房买卖经验的应该知道，会签很多的合同，谁都没有时间去仔细看。即使有时间看，你也看不懂里面的东西。结果签完后发现，实际履行很困难，比如走公积金贷款。市管的公积金与国管的公积金还是有区别的。在公积金贷款的过程中，跟我在合同上约定的过户时间上是否能匹配。再例如，在北京有些地区实行资金监管，这又出现了另外的问题。实际的合同成交价是300万，但是为了税点降低，网签的成交价可能是200万，监管部门监管的资金只是200万，那么剩下100万是没有人监管的是靠诚信的，但是在中国大的环境下，好像诚信是非常缺失的。
案例二：调控造成的风险
孙涛：我国的房产调控政策经历了十年九调，有其中2010年开始在贷款政策发生变动之后，它就影响了二手房的交易。比如说没有贷款资格，或者首次贷款的比例发生了变化，那么会导致合同履行过程中会出现一些问题。另外一方面，2013年&国五条&出来之后，有了一个20%的个税，因为在实际的房产交易中所有的税费都是买方承担，我国的房产市场是卖方市场，比较强势。我买别人的房子所有的税费我来承担，对方拿到的是实实在在的钱。在这个过程中，原来的税点非常低是1%，突然增长到20%。在这样的情况下，其中的差价征收这20%是非常高的，少的也要十几万，多的可能是几十万。毕竟北京近几年房价涨的很快，给买方造成了很大的经济负担。
这样就给合同的履行造成了困难，这是我们没有考虑调控对于履行合同带来的风险。我国的房地产调控主要通过土地政策，第二个是税收，第三就是银行的贷款政策。这三方面都会对我们的房产交易过程造成冲击。
案例三：中介环节不透明
孙涛：消费者一般都站在买方的立场上，但有时候卖方也是弱势群体。别以为卖方手里有房子，就表现的很强势。前段时间也有报道，卖方也被骗了，所以在整个房屋交易过程中有一个关键的点在中介身上。比如买一套房，大概只有500万，随之产生的中介费就会比较多，那么给中介的好几万块钱到底干什么了？可能谁都说不清楚。
中介费到底值多少钱，很多人都没有算过这个帐。像撮合见面、谈买房事项、带买方去看房、签合同、再网签、办贷款以及办抵押和过户等。每一步实际在合同中都要列明，其中包括每一个环节值多少钱。房屋买卖，因为中介操作不当，双方交易的时间往后拖延了，卖方把买方起诉了，中介还出来作证人，买方觉得很冤很生气。这就是没有把中介约定事项规定清楚，导致的一种纠纷。
律师建议：能投诉就别打官司
孙涛：在二手房交易出现纠纷，尤其是与中介有关的情况下，不要轻易的去打官司。因为一个诉讼简易程序是3个月结束，普通程序是6个月。尤其在北京这样案件比较多的话，大概一个官司会打5到6个月，这还是一审。如果打完之后，不管是原告还是被告，对案子不服再打二审的话，那么就是3个月，加上从一审到二审转院的时间，一个案子打下来差不多一年的时间。
所以，能不打官司尽量不要打官司。那么对于中介在操作过程中违规的地方怎么办？在北京这边，每个建委都有市场科，大家可以去投诉。该部门对于处理投诉是非常快的，所以能投诉的就不要打官司，能协商的就不要投诉。（新华房产记者 王日晨）
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