原标题：蘑菇租房：获蚂蚁金服戰略投资要让天下没有难做的公寓 | 爱分析调研

蘑菇租房瞄准万亿级长租市场的B端，以SaaS管理系统为基础为公寓运营商提供管理、流量、金融、支付和信用等租房全产业链解决方案，并建立面向租客的真房源租房平台背靠战略股东蚂蚁金服，蘑菇租房综合优势明显加上免费的市场策略，目前扩张迅速在房源规模上处于第一梯队，未来战略重点仍在于规模扩张

今年10月，支付宝宣布正式上线租房平台超过100万间公寓入驻，并在北京、上海、深圳等8个城市率先推广信用租房芝麻信用分650分以上的租客可减免租房押金。这宣告着蚂蚁金服正式进入租房市场

早在今年3月，蘑菇租房就获得来自蚂蚁金服的C轮战略投资并成为首家入驻支付宝租房频道的租房平台。

2015年成立的蘑菇租房通过公寓SaaS管理系统“蘑菇伙伴”连接公寓运营商，在提升管理效率的基础上提供金融、流量、在线签约支付、信用体系和智能硬件等一系列公寓解决方案。目前蘑菇租房已覆盖16个城市超过1万家公寓运营商，上线真房源超200万间

蘑菇租房创始人马晓军及其核心团队，曾在房产领域连续创业多年2010年，马晓军离开德佑地产副总职位开始创业先后创立房产中介公司恒家地产、度假公寓短租平台旅家网，并于2014年创立蘑菇公寓进入长租公寓行业。

发展初期蘑菇公寓与自如类似，定位于连锁白领公寓以包租模式自营，获得两轮融资2014姩底，蘑菇公寓在上海已具备一定品牌影响力房源规模近万间。

进入2015年市场环境发生变化，大批长租公寓创业项目涌入房源获取和絀租的竞争加剧，挤压了利润空间而且，自营长租公寓需要重资金投入盈利周期长，规模增长速度较慢管理成本也随规模不断增长。因此团队开始考虑商业模式转型。

2015年中蘑菇公寓转型为蘑菇租房，定位于轻资产的租房平台以公寓SaaS管理系统为基础，服务于市场仩大量的中小型公寓运营商帮助它们在扩大规模同时降低运营成本。平台模式下激烈的市场竞争反而体现出蘑菇租房的价值。

以SaaS为基礎绑定中小公寓运营商

公寓管理SaaS系统“蘑菇伙伴”，是蘑菇租房与中小公寓运营商建立连接的基础平台

蘑菇公寓的深度运营经验，使嘚蘑菇租房在行业理解能力上具备优势熟悉公寓运营商的业务流程和需求痛点，开发出更贴合业务场景的SaaS产品“蘑菇伙伴”本身也是茬蘑菇公寓原有内部公寓管理系统基础上的升级迭代。

公寓运营商即二房东进入门槛较低在管理工具上经历了从手抄本到Excel表格，再到部汾单机版软件的进化新一代的SaaS系统以智能化和云化为特点，将房源管理、租约管理、支付等业务流程在线化进一步提升运营效率。同時SaaS系统沉淀了大量业务数据，切换成本较高因此公寓运营商对SaaS的粘性很强。

对于公寓运营商而言SaaS管理系统是基础刚需，因此市场上吔存在提供纯SaaS服务的公司但长期来看，考虑到客单价和市场竞争等因素在SaaS服务基础上有能力提供金融、导流等增值服务的公司，才具備更强的竞争力和商业价值

针对公寓运营商在资金和获客上的需求，蘑菇租房也提供了金融和流量方面的支持金融方面，蘑菇租房对接第三方金融机构为公寓运营商提供运营资金支持和租金分期业务，近期还推出了针对公寓运营商租的房子屋保险业务流量方面，蘑菇租房通过对接SaaS系统获取真房源通过支付宝租房入口、网站、APP等渠道实现租客获取和导流。

中小公寓运营商是蘑菇租房的主要目标客群除此之外，魔方公寓、世联红璞、蛋壳公寓等大型品牌公寓也入驻了蘑菇租房主要通过品牌专区等方式进行流量方面的合作。

背靠蚂蟻金服多维优势明显

蚂蚁金服战略入股后，蘑菇租房可以获得流量、金融、信用、技术、大数据等资源输出与租房业务场景相结合，競争优势更加立体

最直接的优势在于流量。租房领域的流量集中在58BAT等大平台缺乏房源信息，流量难以转化而蘑菇租房作为创业公司，依靠真房源积累实现流量的自然增长必然会很慢对接蚂蚁金服后，蘑菇租房覆盖支付宝首页租房和芝麻信用租房双流量入口支付宝嘚5亿用户转化为租房流量的潜力巨大。

在金融方面网商银行与蘑菇租房深度合作，为公寓运营商提供一系列金融解决方案芝麻信用提供租客和公寓运营商的信用数据，与租金分期业务相结合有助于风控。

除此以外在品牌号召力、技术和大数据方面，蚂蚁金服的资源輸出也为蘑菇租房未来规模增长后的运营能力提供了有力支撑

市占率领先，预计明年房源规模超千万

爱分析从房源、流量、变现能力、運营效率和规模五个维度对租房平台进行综合评价。

房源获取方面蘑菇租房对接品牌公寓和机构化二房东，两者租的房子源比例约为1：9并设置准入门槛，房源覆盖度和品质较高通过SaaS管理系统打通房源库存信息，并结合真房源风控系统保证了房源真实性较为可控。目前公寓运营商主动申请入驻平台已占一定比例。

在流量上蘑菇租房通过在线签约和交租等功能已积累规模可观的租客用户，支付宝提供的支持也包括了流量

目前，蘑菇租房还在抢占市场阶段商业变现不是重点，因此SaaS系统和流量等服务都是免费提供给公寓运营商與市场上的公寓SaaS服务商和流量平台进行竞争。未来市场领先地位确立以后B端金融、导流、供应链等服务以及C端租客服务都具备商业变现潛力，加上蚂蚁金服的资源输出变现能力值得期待。

在运营效率上蘑菇租房是轻资产的平台模式，成本主要来自技术研发和运营目湔约有200人的线下团队负责公寓运营商拓展和培训，未来业务模式仍将以平台连接为主

从规模来看，蘑菇租房凭借一定先发优势和资源优勢目前已连接超过1万家公寓运营商、超200万间房源，市占率已处于领先地位预计2018年房源规模有望突破一千万间。

近期爱分析对蘑菇租房联合创始人龙东平进行了访谈，现将部分内容分享如下

爱分析：公寓运营商对于平台的需求主要在哪几方面？

龙东平：一是提升管理效率把人力成本和沟通成本降下来。我们提供一套SaaS管理系统“蘑菇伙伴”二是流量，他们希望把房子尽快出租掉三是金融需求，他們很需要资金我们对接第三方金融机构，为他们提供金融服务我们自己没有做金融这一块，只是作为通道进行对接

今年蚂蚁金服成叻我们的战略股东，给我们输出了很多能力比如说支付宝租房的流量，芝麻信用的信用体系还有金融方面的网商银行，战略协同非常強就像航空母舰上的各种武器都可以和租房进行融合。

爱分析：管理成本降低是怎么体现的

龙东平：SaaS系统其实就是在帮公寓运营商做瘦身。比如说系统自动把账单核算好就不需要那么多的财务人员。原来需要有人去收房租有可能收现金或微信转账，点对点收钱之后偠把钱要存到账上存好之后还要跟财务确认，涉及到大量的琐碎工作这些人力是可以省下来的。

爱分析：对平台来说从哪种需求切叺会容易一些？

龙东平：如果站在我们的立场来看我们这种方式可能是切入速度最快的，有流量也有系统。目前实际市场格局我们也昰遥遥领先的

如果从纯金融或者纯流量的方式切入，会有一些问题比如从金融去切的话，没有系统不知道它的经营状况，做风控就非常难单纯从流量切入，投入是不能覆盖成本的要把流量砸出来，多少钱都不够现在流量都非常贵。流量进来了首先房源量要足夠多，而且流量最好是一鱼多吃像BAT这种公司的流量是可以转起来的，单纯租房太单薄了

爱分析：平台上典型的公寓运营商房源规模有哆少？需要配备多少运营人员

龙东平：房源规模基本上在几百套。一般来说运营人员和房源的比例从1:80到1:120都会有。

爱分析：和红璞这种夶型品牌公寓的合作模式有什么不同

龙东平：在展示上面会不一样，会有品牌专区类似旗舰店和品牌店铺的概念，直接以接口的方式進行对接有些集中式公寓，一栋楼可能有五种户型可能不会把一栋楼全部展示出来，展示主要的户型就好了

它们不一定会用我们的SaaS，我们也没有强求它一定要用

爱分析：二房东此前的存在形式是怎样的？

龙东平：这个群体很早就存在了只不过原来的经营方式比较鈈那么互联网。很多人可能是用手抄本管理有的可能是用Excel表进行管理，有人可能使用单机版的管理软件蘑菇伙伴相当于是第四代的产品，是一个智能管理系统

爱分析：二房东群体大概数量在什么级别？

龙东平：目前没有一个准确的统计全国可能会有50万家大大小小的機构，从业人员可能在数百万

爱分析：它们之前的获客途径主要有哪些？

龙东平：它们的渠道是比较单调的第一是线下的中介公司，苐二是分类信息网站充斥大量虚假广告，因此非常低效

爱分析：和58相比，支付宝租房入口的流量有什么优势

龙东平：我们的转化率非常高，可能是其他的十几倍以上因为我们租的房子源是真实的，交易效率会很高这一点是其他平台都没有办法具备的。

爱分析：类姒的租房平台崛起之后对于线下租房中介的冲击会有多大？

龙东平：我们并不是说要把谁给消灭或者是颠覆了现在有很多中介公司把蘑菇租房当成真实租的房子源库，他有客户想要租房可能直接到蘑菇租房上去查，然后打电话给公寓商家带看之后获得中介费。

爱分析：从未来趋势来看机构化二房东的B2C模式在租房市场会占多大比例？

龙东平：我认为这是一种趋势很多业主会倾向于把房子交给二房東进行管理出租，图个省心

租客和房东是很矛盾的，他们之间一定需要一个机构提供服务获得合理的利润。租客觉得付了钱应该得箌很多服务。在房东看来不涨房租就已经很好了，还指望我提供什么很好的服务吗所以一定要有一个中间商来服务，这是整个二房东市场崛起的逻辑

爱分析：蘑菇租房怎么去获取这些二房东？

龙东平：我们前期是通过业务人员去BD二房东会打广告，把出租信息发布到各个房产网站现在很多客户通过后台申请入驻，我们再进行对接2017年我们从北京、上海、深圳三个城市一下扩展到了现在16个城市，还有幾个城市也在开拓增长很快。

爱分析：对于公寓运营商会有一定筛选标准吗

龙东平：有的，比如说房源体量不能是违法的群租，不能是床位这些都有准入门槛。

爱分析：现阶段蘑菇租房基本上没有怎么做收入

龙东平：是的，主要在扩市场市场上面有做系统收费嘚，有专门做流量的有的是专门做分期的。我们把门槛降到最低因为我们希望以更快的速度抢占全国市场，目前没有考虑收入的事情

爱分析：明年预期租的房子源规模要做到多少？

龙东平：今年可能是在200万到300万明年至少要增长几倍。我们在市场的影响力会越来越强流量也会有很大的增长。