& 长租公寓品牌有哪些经营策略长租公寓品牌有哪些经营策略来源：浏览量 ( 1155 ) 如今在国家大力推进租赁市场发展的背景下，有越来越多的企业加盟到这一行业中来，虽然说现在各品牌百花齐放，但不可忽略的是，有不少的企业还未站稳脚跟就已经被淘汰出局，下面我们来具体分析一下，长租公寓品牌的经营要讲究哪些策略呢?
在“租购并举”政策的东风下，各地密集出台了相关的配套政策，我国长租公寓市场快速爆发，再加上房企、中介、创投资本的加码布局，长租公寓市场渐渐形成百花齐放的格局。不过另一方面，行业内部已经开始洗牌，据统计数据显示，在去年就已经有一些长租公寓企业已经“阵亡”。这其中大部分的原因在于企业的经营不善，而我们从中也看到了长租公寓行业目前的痛点在于难以盈利，日益攀升的房价和上涨缓慢的租金，让采取二房东模式的公寓品牌运营商只能通过扩张规模实现规模经济，特别是对于中小品牌运营商来说本来利润空间就有限，如果不能做出一定的差异化，很难实现盈利。
长租公寓行业在其发展的过程当中，面临的两大难题一是盈利二是品质保障。目前很多长租公寓品牌大多是依靠风险投资等资本的支撑在运转，基本上没有实现盈利，而且处于探索期的动作模式下，租金依然是收入的主要来源，其次是服务费，最后是公寓内的增长服务项目。对于当前依旧维持运转的长租公寓品牌来说，如何缩短盈利周期是最大的研究方向。长租公寓的盈利模式不仅仅是低成本收购房源和提高租金，扩大规模后增加增值服务才是最终的出路。比如在线下的社区里，提花配套的生活服务收取一定的服务费，更重要的是基于线下社区，通过线上平台提供社交O2O服务和其他增值服务，比如现在已经有部分品牌尝试租金分期贷等业务。
当前在长租公寓飞速发展的时期，有些运营商则认为现在谈盈利为时过早，当务之急是规模扩张，迅速占领市场。做长租公寓要经历三个阶段，一是产品和服务的品质关，二是品牌的规模化，三才是盈利。当前很多品牌已经做到了产品和服务品质，正外于品牌规模化的关键时期，业内人士认为，长租公寓品牌规模化的阶段还将持续三年。
最终谁会在这场战争中取得胜利，存活下来还是个未知数，当前行业竞争日益白热化，保持一贯的服务和品质，并将其规模化，最终才有可能在未来的长租公寓市场占据一席之地分食利润。 免责声明：凡本站注明 “来自：XXX(非楼盘网)”的新闻稿件和图片作品，系本站转载自其它媒体，转载目的在于信息传递，并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责。如有新闻稿件和图片作品的内容、版权以及其它问题的，请联系本站新闻中心，电话：7。有用 ( 0 )没用 ( 0 )微信更多上一篇：下一篇：买房卖房装修租房家电建材家居长租公寓相关知识租赁市场相关知识长租公寓品牌相关知识 09:24:36 | 浏览次数:0 16:16:07 | 浏览次数:0 10:25:58 | 浏览次数:0 15:20:24 | 浏览次数:0 15:06:04 | 浏览次数:0 12:04:53 | 浏览次数:0 09:48:40 | 浏览次数:0 09:53:45 | 浏览次数:0 09:39:26 | 浏览次数:0 15:31:24 | 浏览次数:0 09:54:48 | 浏览次数:0 14:05:05 | 浏览次数:0 16:16:07 | 浏览次数:0 10:25:58 | 浏览次数:0 15:20:24 | 浏览次数:0长租公寓相关问题租赁市场相关问题长租公寓品牌相关问题 17:12:37 | 浏览次数:168 13:51:35 | 浏览次数:253 10:29:43 | 浏览次数:33 17:28:14 | 浏览次数:15 16:22:10 | 浏览次数:81 09:13:11 | 浏览次数:13 10:39:34 | 浏览次数:66 10:43:47 | 浏览次数:761 11:18:47 | 浏览次数:9 22:44:08 | 浏览次数:32 14:22:51 | 浏览次数:37 14:47:15 | 浏览次数:92 09:13:11 | 浏览次数:13新房二手房租房房价长沙楼市在售楼盘数：86400元/㎡6300元/㎡猜您喜欢一周热点相关百科热门回答2017年中国长租公寓行业发展现状及市场前景预测【图】_中国产业信息网
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2017年中国长租公寓行业发展现状及市场前景预测【图】
& & 国务院2016 年10 月印发了《推动1 亿非户籍人口在城市落户方案》，方案目标是在&十三五&期间户籍人口城镇化率年均提高1 个百分点以上，年均转户1300 万人以上。参考国家卫生计生委公布的《2015 年中国流动人口发展报告》，截至2015 年末，全国流动人口数量达2.47 亿人，1亿非户籍人口落户目标则占到总流动人口数量的40%，而以2013 年末全国流动人口居住方式来看，居住在政府提供的廉租房和公租房的比例为0.3%，租住私房比例为67.3%，在现居地购房比例为8.6%以及其他（如宿舍、工地工棚、生产经营场所）占比为23.8%，我们认为这一现状还将在可见的未来延续，租房将是解决新城市人居住需求的主要手段。全国流动人口居住方式有超过2/3 源于租住私房数据来源：公开资料整理毕业大学生构成租房的一大需求群体数据来源：公开资料整理& & 相关报告：智研咨询发布的《年中国长租公寓行业深度调研及投资战略研究报告》& & 全国各城市租赁市场主要面向三类人群：1）非本地生源且落户于就读地的高校毕业生；2）流动人口中的非农人口，租房占比为52.3%；3）流动人口中的农业人口，租房占比为69.8%。我们以高校毕业生和流动非农人口人均租房支出900 元/月，流动农业人口人均租房支出400 元/月估算，2015 年全国住房租赁市场规模达到近1.1 万亿元/年。& & 流动人口增速伴随着城市化率接近60%已经出现放缓。流动人口是住房租赁市场的主力军，全国流动人口在2000 年仅有约1.21 亿人，在经历了10 年的快速增长后（10年复合增速6.2%），2010 年全国流动人口已上升至2.21 亿人。而在2010 年之后，流动人口增速开始放缓，近5 年的平均增速只有2.3%，且在2015 年出现了首次负增长（-2.4%）。年中国流动人口规模数据来源：公开资料整理& & 中国多数城市的租房负担（租金/收入比）在20~30%的合理区间，租金未来涨幅主要看收入提升速度。国际上将租金/家庭收入=30%定义为租金负担合理的分界线，美国在上世纪80~90 年代租金负担水平在24~28%区间波动，之后慢慢提升至当前的30%水平；欧洲各主要国家当前的租金负担平均值为30%，其中英国和西班牙的负担较高，比值接近40%；而在香港，租住私人住房时租金负担在25~27%之间，但大量的公营租用房屋和非住宅类房屋将租金负担平均值拉至15%水平。我们通过计算一二线城市的平均租金/家庭收入比值，来衡量各城市的租金负担是否合理。家庭收入有两种计算口径：1）一般收入家庭口径：用各城市统计局披露的城镇人均可支配收入，结合各城市家庭户均规模可计算出家庭可支配收入；2）高收入家庭口径：参考智联招聘发布的2016 年夏季白领平均薪酬（扣除个税和五险一金），并假设家庭收入由两名白领贡献，计算出高收入家庭可支配收入。平均租金则是假设家庭租住套均70 平米的住宅，并结合各城市当前平均住宅租金，计算出家庭每月的租金支出。我们估计，在一般收入家庭的口径下，大多数二线城市的租金/收入水平位于20~30%区间，只有北京、上海、深圳和厦门超过了30%；而在高收入家庭口径下，大多数二线城市租金负担水平仅为10~20%，整体而言，我们认为中国多数城市的租金负担处于合理水平区间，租金未来涨幅将主要依赖于家庭收入的增长。大多数二线城市的租金/收入水平在20~30%区间数据来源：公开资料整理美国租金负担水平近几年接近30%数据来源：公开资料整理欧洲各国租金负担水平一览数据来源：公开资料整理CPI&&租赁房房租近5 年涨幅在2%上下数据来源：公开资料整理& & 估计核心20 个城市的中端以上住房租赁市场规模可达年租金2500 亿元以上。由于长租公寓品牌主要集中在外来人口多且购房压力大的一二线城市，我们选取了20 个具有代表性的核心一二线城市，对各个城市中端以上房屋租赁市场进行了测算，我们预计核心20个城市中高端市场总规模将超过年租金2500 亿元，占到全国租赁市场蛋糕的20~25%。20 城市中高端租赁市场规模测算表
城市 北京 上海 广州 深圳 重庆 天津 郑州 武汉 长沙 南京
常住总人口（万人） 2171 2415 1350 1138 3017 1547 957 1061 743 824
常住户籍人口（万人） 1348 1434 843 355 2866 1047 891 788 638 640
常住外来人口（万人） 823 982 507 783 150 500 66 273 105 183
非农人口比例（%） 62% 62% 59% 32% 35% 50% 34% 58% 35% 60%
户籍非农人口（万人） 1091 1299 578 150 991 645 299 562 223 385
外来非农人口（万人） 250 196 213 217 52 132 22 56 37 110
户籍非农人口租房比例（%） 7% 7% 7% 7% 5% 5% 5% 5% 5% 5%
外来非农人口租房比例（%） 85% 85% 70% 85% 60% 60% 60% 60% 60% 60%
中高端租房总需求（万人） 289 257 190 195 81 112 28 62 33 85
人均租房面积（平米/人） 20 20 20 20 30 30 30 30 30 30
租金（元/月/平米） 73.3 66.9 44.6 66.7 23.0 31.4 29.2 28.1 23.3 35.3
年租金（亿元） 508 413 203 311 67 126 30 63 28 108
城市 成都 合肥 杭州 苏州 厦门 福州 沈阳 珠海 大连 西安
常住总人口（万人） 1466 779 902 1062 386 750 829 163 698 871
常住户籍人口（万人） 1167 682 709 654 207 644 694 107 564 775
常住外来人口（万人） 299 97 193 408 179 106 135 57 134 96
非农人口比例（%） 52% 45% 43% 36% 43% 37% 64% 58% 56% 44%
户籍非农人口（万人） 602 271 301 236 110 238 441 62 318 340
外来非农人口（万人） 154 78 82 147 56 39 86 33 76 42
户籍非农人口租房比例（%） 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5%
外来非农人口租房比例（%） 60% 60% 60% 60% 70% 60% 60% 60% 60% 60%
中高端租房总需求（万人） 123 60 64 100 45 35 74 23 61 42
人均租房面积（平米/人） 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30
租金（元/月/平米） 24.9 21.7 43.2 27.6 39.7 32.8 32.9 32.0 30.4 22.7
年租金（亿元） 110 47 100 100 64 42 87 26 67 34
20城市中端以上住房租赁市场规模（ 亿元/年） 2534 数据来源：公开资料整理
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在产能利用率大幅回升的背景下，考虑到政府去产能目标依…
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马云搞事情？长租公寓市场没你想得那么简单
15:48 转帖发表在
近日，互联网巨头阿里巴巴在房地产领域搞了一件大事情。阿里旗下支付宝正式上线房?屋租赁平台，有超过100万间公寓将正式入驻支付宝，在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州这8个城市率先推广信用租房。说白了，信用租房，就是用户可以凭借自己的信用，减免押金，按月交租。 在租赁市场方兴未艾、群雄争霸拼得如火如荼之际，万万没想到，马云杀了进来！从政策推动到市场需求，从知名房企到创业公司，去年开始，租赁市场加速兴起，引得众多企业纷纷以不同形式涉足长租公寓领域。如今互联网巨头的高调加入，不仅让长租公寓市场的竞争趋于白热化，更让人看到广阔的市场空间。 政策推动房企积极布局 互联网巨头的高调加入，亦是房屋租赁市场前景广阔、分羹者众的一个佐证。在进入楼市发展的下半场后，房企的传统开发模式在高地价面前越来越难以为继。仲量联行华东区投资部负责人邵律表示：“抢占长租公寓市场，打造自身长租公寓品牌，一方面可以为未来进行品牌输出打好基础，另一方面能够为房企带来稳定的租金收入，而这笔可观的现金流较易实现资产证券化，便于企业资本运作。” 此外，由于目前上海等地要求所有招拍挂的出让土地必须有15%以上面积由开发商自持，越来越多的开发商拥有大量自持物业。而长租公寓品牌的培养，成为这部分自持物业很重要的去化出路。 基于此，长租公寓成为不少房企2017年重点发展的创新业务，并纷纷提出动辄数万间的扩张目标。目前房企投身长租公寓的方式主要分为两类： 一类是房企主导，作为长租公寓的运营方，且一般会有一个统一的品牌，如万科的泊寓、龙湖的冠寓等。这种模式是出于战略性布局考虑，拓展新业务领域，打造自有长租公寓品牌，获取新的盈利点，并且通过与地产主业和物业管理业务的协同（如客户资源共享等），可实现相互促进发展。 另一类是托管合作，指房企与专业公寓运营商合作，房企负责组织房源供应，由第三方公寓运营商进行公寓的运营。这种模式的目的是促进新房项目的销售去化，以及盘活二手房源，提升利用效率，完善社区增值服务。 几大行业痛点亟待解决 然而，“钱”景美好难掩眼前的困境。邵律认为，目前长租公寓市场面临几大痛点亟待解决： 首先，适合改造的物业难寻。“从房源获取上来看，房企涉足长租公寓有一个共同的特点，即以自持物业试水。但即便是实力开发商自持物业也数量有限，不足以满足动辄一年几万间的扩张速度，必须依靠租赁、改造来满足房源需求。”邵律指出。 然而，如何在目标城市以最低的成本、最短的时间觅得最合适的物业，是很多长租公寓品牌面临的难题。邵律认为“这些物业不仅需要满足地理位置、交通配套等硬件条件，更要面临性质变更、单元分割、消防安全等多方面的审批。要挖掘大量满足条件的物业并非易事。” 对于企业来说，更严峻的困难则是资金沉淀巨大，且收益率低。“这与房企目前流行的轻资产模式背离，且对运营管理能力提出极高要求。”邵律表示。有数据表明，很多长租公寓的运营公司目前利润几乎为零，其中拿地成本和运营成本是最大的两块成本，分别占到55%和22%左右。“比如目前在长租领域发展较快的几家大型房企至今都谈不上赚钱，很多创业型公司覆盖掉租成本后一直在赔钱。这一现状又决定了只有实现了规模化和精细化运营后，这个业务才有可能盈利。”邵律强调。 盘活资产资本铺路 要解决沉淀自己盘活的问题，就要依靠资产证券化政策和市场的进一步完善。目前长租公寓品牌公司做的比较多的证券化模式，是租约证券化。如魔方公寓把全国3500多家公寓租金和物业费打包，以租约证券化的方式在2016年获得了首单ABS（资产担保证券），总募资额达到3.5亿元；今年8月链家自如发行了房屋租金分期类ABS产品，首期发行规模5亿元。 除了证券化，长租品牌公寓目前仍依赖外部融资做大盘子、形成规模，例如近期基汇资本领衔4亿资金完成对湾流国际的A轮融资等。邵律认为，国际资本入股长租公寓品牌，一方面在资金上扶持其做大做强，另一方面也带来国际化观念，与日本、美国等长租公寓市场成熟的国家进一步接轨。
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浅谈：长租公寓的发展与运营（附深圳市场分析）
深圳长租公寓市场是从2014年开始发展，2015年和2016年进入“爆发期”，与过去创业型长租公寓爆发不同，今年以来开发商、地产中介服务机构等“巨无霸”开始发力长租公寓市场，是各自持有物业中规模扩张最为迅猛的业务。
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深圳长租公寓市场是从2014年开始发展，2015年和2016年进入“爆发期”，与过去创业型长租公寓爆发不同，今年以来开发商、地产中介服务机构等“巨无霸”开始发力长租公寓市场，是各自持有物业中规模扩张最为迅猛的业务。
开发商“弃售”转自持：长租公寓遍地开花深圳万科泊寓租赁服务有限公司运营总监陈晓炜表示，目前泊寓进入了全国的27个城市，开业时间超过六个月的项目的平均出租率达93%。在深圳布吉片区的百鸽笼地铁口，记者看到万科长租公寓品牌泊寓，但所在的物业却是信义地产旗下的项目，该楼盘的多数房源全部交由泊寓出租运营。泊寓把使用频率较低的客厅和餐厅改造成房间，每个房间的月租金视面积大小大概在1800元至2400元之间。
记者调查发现，信义地产的这个项目分期开发，最近入市的项目于2016年9月拿到预售证，均价达到每平方米6.3万元，周边二手房价格每平方米4万至5.5万元之间。从资产角度，品质优良的住宅项目开发成本高，不卖而拿来出租这笔账肯定不划算。那么，这笔账到底该怎么算？
“在现有的指导价基础上卖房，开发商无法实现大幅度的产品溢价，只要租金划算和房价保持稳定，可以更多看未来房产升值空间，只是这样一来可供市场销售的房源或许会减少，这对楼市供应也会带来问题。”资产运营管理者吴先生说，“不过，如果长租公寓走规模化持续扩张路线，何时实现总体盈利仍是个难题和未知数。”
深圳目前正常住宅的年租金回报率不到2%，长租公寓还处于抢占市场和烧钱的阶段，这些都是企业不得不考虑的数字负担。龙湖集团副总裁、冠寓公司CEO韩石对记者表示，目前冠寓是从轻资产入手，轻重结合，未来逐渐加大重资产比例。此外，冠寓的动态投资回收期是5到6年时间。
的确，越来越多的开发商、地产中介服务机构正在不断加码长租公寓业务。万科、保利、金地、招商蛇口等老牌房企已经不再着眼于规模之争，而是专心培育和发展持有运营。研究机构克而瑞认为，拿地自持比例增加、存量市场来临、培养潜在购房客户等原因促使房企抢滩长租公寓。世联红璞公寓总经理甘伟表示，未来世联红璞将在广州、杭州、厦门等高房价城市推出家庭式长租公寓，红璞公寓会延展重和轻的两端模式发展，因此接下来的两年时间世联红璞都会采取重模式的发展，就是自持物业，包括买、建，甚至改建。
由此可见，从“高周转”到“自持出租”，开发商和地产中介服务机构的投资与开发逻辑也在悄然改变。除了传统的收租模式，房企涉足长租公寓未来的发展模式会在现有基础上更加趋向于资产证券化方式，房企的进入可能最后还会打通金融关口，未来才有更好的收益。新派房地产投资信托基金（REITs)和保利REITs陆续获批，对房地产行业可以说是破冰。深交所相关负责人在介绍新派公寓专项计划的成功发行时就表示，长租公寓租金收入稳定，运营模式清晰，是开展资产证券化业务的适合行业。不过，万科泊寓负责人认为，金融机构需要打破以往的融资理念、合作模式，回归到长租公寓本身的业务模式，才能实现金融机构与政府需求、企业合作模式三者的真正共赢。
多管齐下发展租赁：改变市场预期除了贷款买房和长租公寓，对于发展租赁市场深圳已经多管齐下，其中就包括从土地出让要增量，向集体用地要存量。
在租赁建设用地方面，深圳明确恢复了划拨用地，其产权归国家机关，用途包括只租不售的人才和保障住房，此外，深圳近期出让了首宗只租不售宅地，最终由深圳市人才安居集团竞得。这宗位于龙华民治街道的地块，地理位置较佳，属于深圳市推进建设的13个重点区域之一——深圳北站商务核心区域。在业内人士看来，如此优质的地块用作只租不售，可见深圳政府发展租赁的决心。根据计划，到明年6月深圳共将推出7块只租不售住房用地。
除了从土地出让要增量，深圳市规划国土委此前发布关于征求《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》及《深圳市住房租赁试点工作方案》(征求意见稿)意见的通知，提出鼓励原农村集体经济组织及继受单位开展规模化住房租赁业务。“十三五”期间，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业，经质量检测、消防验收等程序后，统一租赁经营、规范管理。目前，深圳多个城中村开启环境整治，例如福田下沙村改装天然气入户，万科也开始试水玉田村统一租赁，房企进驻城中村也是看到了市场机会，更充分利用现在的政策红利。
有业内人士认为，随着租售同权的推出和落实，使得民众在居住方面跟国际完全接轨，这相当于新一轮房地产市场改革。深圳大力发展租赁，似乎开始改变置业者的预期，尝试引导部分原本想要买房的人进入租赁市场，这对平衡商品房市场的供求关系似乎也非常重要。多位准备购房的置业者表示，以往的租赁市场缺乏监管，现在通过住房租赁化政策把租赁市场纳入监管，如果在安全可靠的基础上，从目前情况来看他们愿意先租房再买房。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，当前对于深圳市场来说，租赁市场不光是为深圳解决租赁的问题，更重要的是也为全国提供了一个可借鉴的模板，属于租赁市场的改革模范。从租赁市场发展的角度看，供应端不断增加房源，且各类支持租赁的政策非常多，优惠也非常多，所以对于改变刚需和投资者的预期是有积极作用，既会释放更多的租赁需求，也会培育更多的租赁消费。
美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，租赁市场的大规模发展，肯定会影响置业者或投资者对市场的预期，在未来一段时间租赁住房的可选择性更广，市民购房的积极性会降低，非理性购房的行为将更少。但从目前的情况看，长租公寓的兴起有可能推高租金水平，因此长租公寓能否真正“长期租住”，还得看实际的市场情况。未来5到10年，随着租赁市场的大规模发展，房价有望能保持相对平稳的发展态势，租购同权进一步深化，买卖市场和租赁市场之间的发展将会更加均衡。
来源： CricBigData、证券时报
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2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。
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