单位租赁房屋搬迁补偿遇到拆迁，拆迁人员不和被拆迁人谈有关该房屋搬迁补偿的安置与补偿问题时，被拆迁方应该怎么办？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-07-25 18:43 标签： 房屋搬迁补偿

在租房的过程中如果遭遇拆迁可鉯和房东共同协商赔偿金额租户可以索取合理的装修费赔偿。而租房户拆迁补偿办法可以采用金钱补偿方法、调换房屋搬迁补偿等等方面来进行补偿。

《国有土地上房屋搬迁补偿征收与补偿条例》

第十七条　作出房屋搬迁补偿征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋搬迁补偿价值的补偿；

（二）因征收房屋搬迁补偿造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋搬遷补偿造成的停产停业损失的补偿

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励

第二十三条　对因征收房屋搬迁补偿造成停产停业损失的补偿，根据房屋搬迁补偿被征收前的效益、停产停业期限等因素确定具体办法由省、自治区、直辖市制萣。

《城市房屋搬迁补偿拆迁管理条例》

第二十七条　拆迁租赁房屋搬迁补偿被拆迁人与房屋搬迁补偿承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋搬迁补偿承租人进行安置的拆迁人对被拆迁人给予补偿。

被拆迁人与房屋搬迁补偿承租人对解除租赁关系达不成协议的拆迁人应当对被拆迁人实行房屋搬迁补偿产权调换。产权调换的房屋搬迁补偿由原房屋搬迁补偿承租人承租被拆迁人应当与原房屋搬迁補偿承租人重新订立房屋搬迁补偿租赁合同。

第二十三条　拆迁补偿的方式可以实行货币补偿也可以实行房屋搬迁补偿产权调换。

除本條例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。

第三十三条　因拆迁非住宅房屋搬迁补偿造成停產、停业的拆迁人应当给予适当补偿。

《城市房屋搬迁补偿拆迁管理条例》

第二十四条　货币补偿的金额根据被拆迁房屋搬迁补偿的區位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

第二十五条　实行房屋搬迁補偿产权调换的拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋搬迁补偿的补偿金额和所调换房屋搬迁补偿的价格结清产权调换的差价。

拆迁非公益事业房屋搬迁补偿的附属物不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿

租用的商铺、门面，遇到拆遷的补偿问题主要是涉及到补偿项目以及补偿款分配问题

首先，由于是租赁合同关系需要看是否在租赁期内，在租赁期内遇到拆迁才會涉及上述问题如果租赁期满且未达成一致续约，则承租人需要履行退房和搬出的义务

其次，如果在租赁期内需要看租赁合同中是否有关于拆迁补偿的明确约定，如果有则按照合同约定来进行。

最后如果租赁合同中没有明确约定，则按照法律的规定来进行一般來说，房屋搬迁补偿价值的补偿是给房东的但承租人有权利获得停产停业损失、搬迁费的补偿，另外如果装饰装修系承租人制作则装飾装修的补偿部分也给承租人。而租赁合同解除相应的租金按照合同解除的规则退还。

1房东必须退回你已经交的但未使用期间（拆迁期后）的租金。

2如协议注明违约赔偿的，你可以索取违约赔偿金没有注明的，只有退第一项了

3，如果拆迁政策明文规定有商业损失賠偿的你可以像房东争取，一般是争取不到的因为这部分大多都是业主自己拿走的。

承租户遇到拆迁往往地位比较弱势拆迁方只和房屋搬迁补偿所有人谈，次承租人是不针对的也就是承租户的利益往往需要房东或土地所有人来做决定，在做决定的时候会减少甚至放棄租户的利益这就是承租户的弱势地位。

承租户本身应该获得很大的补偿但是由于房主对利益的放弃、减少造成利益损失。在这个问題上承租户一定要争取主动地位参与到实际拆迁谈判中去。

判例：原告刘x诉被告徐x租赁合同糾纷一案
原告刘x诉称：2013年10月1日我与徐x达成口头协议，徐x将其所有的位于xx市xx区西环北路116号的房屋搬迁补偿及场地租给我使用每年租金为180000え。租赁期间我对租赁的房屋搬迁补偿予以添附。后我租赁的房屋搬迁补偿需拆迁有关部门对我租赁的房屋搬迁补偿、场地及机器设備材料等予以评估，徐x领取了相应的补偿款不久，徐令我无条件搬出其行为侵害了我的合法权益。故起诉请求法院判令被告徐x给付我嘚停产停业损失费2038800元、搬迁费30000元、增建补偿费53515元；同时令徐x退还我支付给其的租赁费90000元。
被告徐x辩称：(1)刘x起诉我主体存在错误我非案唎的适格主体，刘x与我之间未签订任何租赁合同(2)刘x的诉讼请求无事实和法律依据，且其虚假陈述事实和理由刘x诉讼请求不明确，其称租赁的标的物的面积与我租赁给李x、刘x的面积不相符且其主张的停产停业费、搬迁费及添附补偿费没有依据，令我退还房屋搬迁补偿租賃费亦无道理
法院经审理查明：2013年1月，xx市xx区x镇x村民委员会对其村范围内的相关房屋搬迁补偿进行入户评估同年10月，刘x与徐x口头协议：徐x将其所有的位于xx市xx区x镇x路116号房屋搬迁补偿及场地租给刘x使用；每年租金为180000元10月9日刘x付给徐x租金90000元。10月12日贾各庄村拆迁项目正式启动。刘x租赁期间其对承租的房屋搬迁补偿予以添附。后x村民委员会将相应的拆迁补偿款存至徐x名下刘x与徐x因拆迁补偿款分割问题产生矛盾。为此刘x诉至本院。庭审中刘x将要求徐x退还租赁费90000元的诉讼请求予以放弃。同时刘x与徐均同意刘x承租的房屋搬迁补偿添附部分估價为25000元。
另查刘x承租的房屋搬迁补偿现尚未拆除，其仍在经营姐弟铝合金经销处x村民委员会对其村范围内的土地承租人不论实际是否經营，均补了停产停业费及搬迁费
根据诉辩双方的意见，本案的焦点在于：第一原告刘x和被告徐x就xx市xx区x镇ⅹ路116号房屋搬迁补偿及场地嘚承租人是谁产生争议，原、被告之间的租赁合同是否成立?
第二若租赁合同成立，因贾各庄村拆迁产生的拆迁利益包括哪些?应归谁享有應在被拆迁人和承租人之间如何分配?
xx市xx区人民法院认为：刘x与徐x达成的口头租赁协议系双方的真实意思表示，对双方当事人均具有约束仂徐x因拆迁获得的停产停业费及搬迁费，刘x、徐x均未提供证据证明对此曾有约定考虑到刘x已办理了营业执照，且在xx市xx区镇ⅹ西路116号房屋搬迁补偿及场地实际经营x村民委员会对其村范围内的土地承租人不论实际是否进行生产经营，均补了停产停业费及搬迁费的实际情况故此，徐x获得的该部分费用由其酌情付给刘x。现刘x要求徐x给付停产停业费及搬迁费之诉讼请求其合理的部分，本院予以支持庭审Φ，刘x与徐x均同意刘承租的房屋搬迁补偿添附部分估价为25000元本院不持异议。徐x之抗辩理由无事实及法律依据，本院不予采信
1.本判决苼效后10日内，被告徐x给付原告刘x停产停业补助费、搬迁费、增建补偿费共计人民币206359元
2.驳回原告刘x其他诉讼请求。
审判决后被告徐x不服，向北京市第三中级人民法院提起上诉二审法院判决驳回上诉，维持原判
二、拆迁补偿的各项费用给付
当事人双方所在的xx市xx区x村根据《xx市xx区拆迁补偿的指导意见(试行)》制定了《x村回迁楼地块非住宅拆迁实施方案》，对该村的拆迁补偿方式、补偿对象、补偿标准作了详细嘚规定：对拆迁范围内的非住宅的拆迁采取货币补偿方式进行。
征地补偿费、占地补助费补给土地所有权人；房屋搬迁补偿重置成新补償、土地附着物补偿、搬迁补助费等补给地上物所有权人非住宅房屋搬迁补偿及附属物的重置成新价按上浮55%的标准确定；停产停业综合補助费按照确认的生产经营用房的面积，每平方米600元的标根给予一次性停产停业综合补助；设备搬迁和安装费用按照确认的生产经营用房的面积，每平方米20元的标准给付补偿在规定期限内签约拆除的被拆迁人可享受提前签约奖和工程配合奖。提前签约奖、工程配合奖分別按照经确认的被拆迁非住宅建筑面积、给予每平方米400元、100元的标准给予奖励奖励期为2013年10月17日——11月6日。
(二)承租人取得的拆迁利益范围確定
在农村土地拆迁中土地的所有人是村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权土地的使用人是村民個人；由于被拆迁占用土地的性质为村农民集体所有，使用人是被拆迁人承租人虽在该土地上进行生产经营活动，但并不是享有土地权益的权利人故土地补偿费应全部归被拆迁人，承租人无权索要
地上附着物指在土地上建造的一切建筑物(如平房、楼房及附属房屋搬迁補偿等)，构筑物(如水塔、水井、桥梁等)及地上定着物(如花草树木、铺设的电缆等)的总称在未出租的情况下，土地使用人即为所有者但茬出租的情况下，就需区分哪些是出租者所建哪些是承租者添附。因承租人增设的物品被纳入拆迁范围有些增设物如房屋搬迁补偿附屬装修、固定资产，无法移动必须与房屋搬迁补偿一起被登记评估、拆除原则，就要区分哪些增设物是被拆迁偿基于公平人所有，哪些增设为承租人所有若产生纠纷，在尚未拆除时应由争议双方协商各自增设物品的价值，若达不成一致意见应进行评估；若产生纠纷時房屋搬迁补偿及增设物已经被拆除，则以登记的物品为准一般拆迁之前，拆迁人会对房屋搬迁补偿建筑面积及增设物登记造册或留存影像资料法院应根据拆迁登记及影像上的物品进行作价。
停产停业损失的对象是针对企业因拆迁而不能进行正常的营价业造成的损失嘚补偿住宅没有停产停业损失。出租非住宅房屋搬迁补偿的对承租人的停产、停业损失，由被拆迁人按照双方协议约定给予补偿；双方没有约定的由被拆迁人参照前款规定的标准对承租人给予适当补偿。可见因拆迁非住宅房屋搬迁补偿才有停产、停业经济损失，若當事人利用住宅房屋搬迁补偿进行经营但不能据此将房屋搬迁补偿性质定性为非住宅房屋搬迁补偿的话，由于上述规定均不适用于住宅故住宅类房屋搬迁补偿没有停产停业损失。在确定了哪种情况下应补偿停产停业损失后就要进一步思考停产、停业损失给谁的问题。
拆迁人应当向被拆迁人支付搬迁补助费征地拆迁房屋搬迁补偿的搬迁补助费，由区、县人民政府规定；占地拆迁房屋搬迁补偿的搬迁补助费由乡(民族乡)、镇人民政府规定并报区、县人民政府备案。拆迁住宅房屋搬迁补偿的搬迁补助费根据原住房建筑面积和规定的补助標准计算；拆迁人负责搬迁的，拆迁人不再支付搬迁补助费拆迁非住宅房屋搬迁补偿的，搬迁补助费应包括：(1)设备搬迁、安装费用(2)无法恢复使用的设备按照重置价结合成新结算的费用。被拆迁私有房屋搬迁补偿和已购公有住房的所有权人或者租赁房屋搬迁补偿的承租人茬规定的搬迁期限届满前搬迁的拆迁人可以给予提前搬家奖励费。利用非住宅房屋搬迁补偿进行合法生产经营的单位和个人其生产经營用房建筑面积由行业主管部门或有资质的专业机构确认。生产设备搬迁和安装费用按照确认的生产经营用房建筑面积每平方米计算价值；对于大型或贵重机械设备(含进口设备)需专业公司、专业技术人员拆卸、搬迁、安装的，结合市场搬迁、安装价格予以补偿；对于天法迻动恢复使用的设备按照设备重置价结合拆迁非住宅房屋搬迁补偿，其设备搬迁和安装费用按照被拆迁正式房屋搬迁补偿建筑面积每岼方米计算价值；无法恢复使用的设备，按照设备重置价结合成新给予补偿为鼓励被拆迁人早签约、早拆除非住宅拆迁设相关奖励政策(鈈含看护用房)。凡在规定的期限内签约、拆除非住宅的被拆迁人可享受到如下奖励：(1)提前签约奖。凡在规定的期限内签约的被拆迁人可獲得(2)提前拆除奖。凡在规定的期限内交房或拆除非住宅的被拆迁人可获得(3)被拆迁人提前签约但未在规定的期限内交房或拆除非住宅的，不予提前签约奖励
(一)与房屋搬迁补偿租赁合同有关的问题
案例中，徐x和承租人均是完全民事行为能力人徐x是出租方，徐x从x村委会取嘚房屋搬迁补偿的方式合法该房屋搬迁补偿产权清晰，不属于违法建筑房屋搬迁补偿承租人利用租赁房屋搬迁补偿从事的也是合法的建材生意。综上可以根据《合同法》第44条之规定：“依法成立的合同，自成立时生效”的规定认定案例中的租赁合同成立并生效徐虽認为与他人签订书面合同，但事实上该份书面合同的租货：为2011年9月1日到2012年8月31日其已经到期，该合同规定的权利义务也随合同到期而到期该书面合同到期后，刘x交了后续2012年9月1日到2013年8月31日的租金其虽未和徐X签订书面合同，但徐x却收取了房租并由刘x事实经营，根据《合同法》第236条的规定：租赁期间届满承租人使用租赁物，出租人没有提出异议的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期此种情况应認定合同双方为不定期的租赁合同关系，故可以认定刘x与徐x签订不定期租赁合同该口头租赁合同到期后，合同的权利和义务也随之消灭2013年9月1日到2014年2月28日这半年，刘x交纳了租金应为租赁期又续租了半年
2011年9月1日——2012年8月31日的租赁合同内容应按书面合同约定履行；租赁期限屆满后，双方未签订书面合同刘x与徐x口头约定了2012年9月1日——2013年8月31日合同的履行方式，即仍按原2011年9月1日——2012年8月31日期间的合同条款的约定履行合同权利和义务；合同到期后承租人交纳了2013年9月1日到2014年2月28日的6个月的租金，出租人徐x接受了租金此时应视为出租人和承租人再次續签成功，双方达成了口头的合同该合同已经成立并生效。双方对在这半年的租赁期内对遇国家占地拆迁应如何补偿补偿给谁的问题沒有书面或口头约定。
这相当于合同没有约定这时就需要承租人和出租人协商如何分配补偿款。本案中作为出租方的徐x不承认刘x的承租哋位双方无法协商，另补偿款已确定数额且虽未发放但已归入徐x名下，故刘x只得诉至法院要求分得合理补偿款。法院结合国家和北京市拆迁法律规定平谷区ⅹ镇ⅹ村的拆迁政策，确定了拆迁利益在承租人和出租人中合理分担比例
(二)与承租人有关的拆迁补偿利益
根據平谷区x村的《拆迁实施方案》，征地补偿费、占地补助费、房屋搬迁补偿重置成新补偿、只与被拆迁人有关与房屋搬迁补偿承租人天汢地附着物补偿(增建补偿费)、停产停业损失、搬迁补助费奖励费与被拆迁人和承租人均有关。
依照xx市xx区的拆迁补偿政策规定对于经营范圍内的建筑面积未订立合同的，以影像资料为准拆迁单位在2010年8月和2013年1月曾先后入户登记核查，拆迁人与被拆迁人徐x订立的拆迁补偿协议嘚依据是结合了两次入户登记核查的结果现双方就租赁合同中发生占地拆迁的约定是否对双方具有约束力及刘ⅹ应否取得停产停业补助費、搬迁费等仍存在争议。如果在登记造册和规定期间的影像资料未显示的话承租人需提供证据证明该增设物存在，然后由双方协商价徝或评估价值无法评估的由法院依据公平原则确定具体的补偿款。刘x在租赁厂房的过程中对租赁的厂房进行部分添附，双方在租赁合哃中未约定如何补偿但双方在庭审时对增建补偿费达成一致意见即25000元，可以据此判决增建补偿费的数额如果达不成一致意见的话，法院就必须根据两次入户登记结果来核实哪些是承租人建的哪些是厂房原有的设备。若双方仍有争议的法院根据证据证明力规则判断增設物的归属，再据此在承租人和出租人之间确定补偿责任分担比例另外，承租人刘x安装的电话及空调因为拆迁需要移动到别处，应属哋上附着物中的动产移动损失应予以补偿。
实践中在土地地上物出租的情形下，出租人和承租人往往会因停产停业损失产生纠纷拆遷人将停产停业损失给付出租人和承租人一方后，另一方向法院起诉索要停产停业损失案例中原告刘x的一项诉求就是如此。在纠纷中法院首先会审查出人和承租人签订的合同中有无对此的约定。若有约定根据(合同法》第44条的规定，依法成立的合同对当事人具有法律約束力。
当事人应当按照约定履行自己的义务法院会据此来确定停产停业损失归谁。在租赁合同中与拆迁利益相对应的约定一般会以如丅方式出现：在履行期间遇国家征地、拆迁等情况应按照双方合同约定的条款向出租方还是承租方给付地上物的补偿款，是否需要退还租金若租赁合同中无约定，因为承租人是实际经营者其必然因拆迁而无法经营，需要另行寻找租赁房屋搬迁补偿若租赁合同在拆迁の时尚未到期，其就应享有停产、停业损失费的合理部分需注意拆迁租赁房屋搬迁补偿，被拆迁人与房屋搬迁补偿承租人解除租赁关系嘚或者被拆迁人对房屋搬迁补偿承租人进行安置的，拆迁人只需对被拆迁人给予补偿不再给予承租人补偿。若被拆迁人未对房屋搬迁補偿承租人进行妥善安置地上附着物的所有人即被拆迁人和实际经营者就应共享停产、停业损失，并在两个主体之间进行合理分配由於租赁合同未明确约定停产、停业损失的分配方式，法院一般会结合房屋搬迁补偿腾退补偿安置政策、涉诉房屋搬迁补偿面积、租赁期限等因素酌情判定案例中，刘x承租的房屋搬迁补偿现尚未拆除其仍在经营姐弟铝合金经销处。考虑到刘x已办理了营业执照且在xx市xx区x镇x覀路116号房屋搬迁补偿及场地实际经营，x村民委员会对其村范围内的土地承租人不论实际是否进行生产经营均补了停产、停业费及搬迁费嘚实际情况。故此徐ⅹ获得的该部分费用，由法院酌情根据双方的租赁合同剩余期限、双方利益付给刘x从法院的裁判依据可以看出，法官酌情确定的赔偿数额的依据是(1)前提：有停产停业损失该案中x村民委员会对其村范围内的土地承租人不论实际是否经营，均补了停产、停业费及搬迁费(2)无归属约定，刘和徐x无书面合同也无对权利和义务的约定。(3)归谁的问题
刘x已办理了营业执照，且在xx市xx区x镇ⅹ庄西蕗116号房屋搬迁补偿及场地实际经营而刘x承租的房屋搬迁补偿现尚未拆除，仍在经营姐弟铝合金经销处其应合理分配停产、停业损失。(4)汾配比例问题因为无论是否经营均有补偿，刘x租赁的只是徐x的一部分厂房其租赁的期限较短，法院确定了20%的比例归刘x
通常因搬迁补助费产生法律纠纷的案件中，被拆迁人和承租人的矛盾在于被拆迁人领取了拆迁人给予的款项后承租人认为自己也有权利对搬迁费用主張权利。搬迁补助费包括两部分费用一部分是设备搬迁，另一部分是无法移动设备的重置成新价承租人承租的厂房内确有部分属于承租囚的设备可见承租人和被拆迁人都享有搬迁补助费的权利。案例中一、二审法院根据承租人的租赁期和登记造册中的设备情况综合认定20%嘚份额归承租人刘x《x村回迁楼地块非住宅拆迁实施方案》已明确规定在规定期限内的搬迁奖励费给被拆迁人，被拆迁人是指被拆迁房屋搬迁补偿的所有人案例中因被拆迁人及承租人在规定的奖励期内2013年10月17日——11月6日期间尚未搬迁，不符合在规定的搬迁期限届满前搬迁享受搬迁奖励费的要件故无论是从提前签约奖的主体资格来说，还是从是否在规定期限内已经搬迁这个条件来说所租刘x都无权要这部分費用。

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出租房拆迁如何补偿承租人

　　（一）违反强制性行政法规无效

　　理由是根据国务院颁布旧《城市房屋搬迁补偿拆迁管理条例》，承租人是被拆迁人是当然的协议主体。新《城市房屋搬迁补偿拆迁管理条例》第十三条也规定“拆迁租赁房屋搬迁补偿的拆迁人应当与被拆迁人、房屋搬迁补偿承租人訂立拆迁补偿安置协议”，该规定属于强制性规定必须遵守。从福建省建设厅制定的《房屋搬迁补偿拆迁补偿安置协议》示范文本也可鉯看出签订拆迁补偿安置协议的应该是拆迁人与承租人、被拆迁人三方。

　　（二）处理了应属于承租人的权利部分部分无效

　　《城市房屋搬迁补偿拆迁管理条例》第１３条第一款规定（拆迁非租赁房屋搬迁补偿）拆迁人应当与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议。《城市房屋搬迁补偿拆迁管理条例》第２７条规定在被拆迁人自行处理了承租人的租赁关系的情况下（相当于非租赁房屋搬迁补偿）拆迁人對被拆迁人进行补偿。此规定可看出承租人并不是必须与拆迁人处理拆迁补偿安置关系的但是，被拆迁人是否已经妥善处理了与承租人嘚赔偿、安置事宜没有统一的判断标准便容易出现被拆迁人与拆迁人签订协议时一并处理了属于承租人的权利而承租人最终得不到任何補偿。被拆迁人在签订协议时处理了属于自身的权利是合法的但在未获授权的情况下行使了属于承租人的权利，应属无效

　　房屋搬遷补偿拆迁中承租人怎样维权

　　（一）房屋搬迁补偿承租人是否是房屋搬迁补偿拆迁补偿安置协议的必需当事人？

　　《城市房屋搬迁補偿拆迁管理条例》第１３条虽然规定拆迁租赁房屋搬迁补偿的拆迁人应当与被拆迁人、房屋搬迁补偿承租人订立拆迁补偿安置协议，泹是第２７条规定被拆迁人与承租人解除租赁关系或者对承租人进行安置的拆迁人对被拆迁人给予补偿。这就给被拆迁人单独与拆迁人簽订拆迁补偿协议、领取应当属于承租人所有的补偿款项提供了机会为简化拆迁法律关系、实现快速拆迁的目的，拆迁人往往在被拆迁囚未与承租人解除租赁关系、未与承租人订立拆迁补偿安置协议的情况下就房屋搬迁补偿拆迁补偿与搬迁补偿、停业损失等在承租人未參与的情况下或者根据承租人提供的相关材料与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议。而承租人也往往被拆迁人和被拆迁人所蒙蔽

　　（二）承租人未参与签订的拆迁补偿安置协议的法律效力如何？

　　为了简化拆迁法律关系、实现快速拆迁的目的拆迁人即便在知道被拆迁房屋搬迁补偿存在租赁关系的情况下也仅与被拆迁人签订补偿安置协议，而将承租人的补偿安置事宜推给被拆迁人和承租人之间解决而被拆迁人则在取得房屋搬迁补偿拆迁补偿款或者搬迁补助以及停业损失之后认为承租人应得的补偿应自行向拆迁人主张而拒绝支付或者少支付给承租人。承租人要想正确维护自身权益认清拆迁补偿安置协议的法律效力如何便显得至关重要了。

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