还没有账号？
补偿标准不及市场评估价1/10 湖北一苗圃转包方遭强拆
胡芳洁 19:07
经济观察网 记者 胡芳洁 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，强制征地拆迁是不被允许的，除非获得人民法院生效的终审裁定或判决。中央政府也曾多次公开表示，不允许强制征地强制拆迁。即便如此，就在湖北咸宁，在没有给予任何补偿的情况下，强制征地、损坏被征收人财产的事件却正在进行中。
湖北省咸宁市咸安区贺胜桥镇贺胜村，与武汉市江夏区紧邻，距武汉市中心63公里，该村是著名的北伐之战贺胜桥遗址所在地。&从11月22号开始，就开始有村民、社会青年来挖树。11月29日，又用车将树木拖走了。&贺胜村太阳垴一家苗圃的一位股东对本报表示，因为树木被挖、被运走，苗圃的股东拨打110希望能制止对自己财产的抢劫，却没有任何作用。
这家苗圃原为咸宁市妇女联合会苗圃，早在2001年，咸宁市妇联与贺胜村签订合同，租赁该苗圃所在的土地，租赁期限为日-日，期限20年。但因为妇联毕竟并不是培育苗圃的专业机构，到了2006年，妇联将该苗圃转租给了下家，这个下家由28个股东（以下简称&股东方&）组成，这其中有不少园林专业人士，他们来培育、经营该苗圃。妇联与他们签订的租赁合同为日-日。
本网记者获得的该份合同中明确规定：&甲方（即妇联）苗木基地范围内的所有品种的苗木归乙方（即28个股东）所有和自主经营。&
从2006年开始，股东方开始培育和经营该苗圃，到2009年，开始向市场供应苗木，到现在为止，该苗圃已有各类苗木1万多株。今年9月，股东方收到征地通知，因为政府的规划，整个苗圃都在征收范围内。据股东表示，根据镇政府公布的补偿标准计算，如果苗圃进行搬迁，补偿费用是20万元；如果苗圃里的苗木全部由政府征收，补偿费用是61万元。股东方认为，这个标准太低。
全部苗木政府征收补偿费用是61万元，这一补偿标准本网记者也在贺胜桥镇党委书记吴清平处得到证实。
股东方认为补偿太低，要求聘请评估公司重新进行评估。今年10月，评估公司开始对该苗圃搬迁或全部征收的补偿费用进行评估，11月21日，评估结果出来：如果进行搬迁，补偿费用是260多万元；如果苗木由政府全部征收，价格是670多万元。但从11月22日开始，就有人开始挖掘树木，发展到后来，用卡车将树木运走。而股东方报警也起不了作用。此时，股东方还没有拿到任何补偿。
本网记者联系了贺胜桥镇党委书记吴清平，吴清平表示，该土地已经被征用了，因为该地块是租给了咸宁市妇联，苗木所有权也归妇联，已经和妇联协商好了，苗木补偿款为61万元，这笔钱目前还没有给妇联，但苗木处理好了，随时可以支付给妇联。
随后，本网记者又联系咸宁市妇联某副主席，该副主席表示：目前情况比较复杂，按合同，政府征地可以只承认妇联，虽然该苗圃已经转包了，现在正在协调解决方案。
就这种集体土地被承包又转包，遭遇征收，所遇到的纠纷该如何解决，本报记者咨询了北京圣运律师事务所王优银律师，王优银明确表示，这类土地遭遇征收，补偿方有三个，一是村集体，二是妇联，三是股东方，而具体如何补偿，按合同约定来进行；没有明确约定的，则要靠协商解决。
从股东方与妇联签订的合同来看，已经明确认定了苗圃内苗木的所有权为股东方。而现实的情况，股东方正在蒙受财产的损失。
你可能还想看
地址：北京理工大学国防科技园2号楼4层
邮编：100011 电话： 传真：86-10-
违法和不良信息举报电话：010-
举报邮箱：.cn
Copyright @ 经济观察网拆迁经济学困局_百度文库
您的浏览器Javascript被禁用，需开启后体验完整功能，
享专业文档下载特权
&赠共享文档下载特权
&10W篇文档免费专享
&每天抽奖多种福利
两大类热门资源免费畅读
续费一年阅读会员，立省24元！
拆迁经济学困局
阅读已结束，下载本文需要
想免费下载本文？
定制HR最喜欢的简历
下载文档到电脑，同时保存到云知识，更方便管理
加入VIP
还剩1页未读，
定制HR最喜欢的简历
你可能喜欢6月11日，江苏省社会治安综合治理委员印发《关于通报表扬全省出租房屋安全隐患集中整治先进集体和个人的决定》，市房管局党组成员、副局长孙蔚同...
7月19日，广陵区房管局召开年中党风廉政建设廉情分析会，局领导班子、重点岗位代表参加会议，会议由党组书记郭庆禄主持。区纪委第四派驻纪检...
根据局党组统一部署，7月4日上午，城市房产发展集团有限公司召开专题会议，组织全体党员干部职工学习了市委第五巡察组桑育林组长和局党组书记、...
扬州市房地产监察支队 扬州市房屋产权和交易管理中心 扬州市经济适用住房发展中心 扬州市直管公房管理处 扬州市房地产信息中心 扬州市房屋安全鉴定中心 扬州市住房保障中心 扬州市白蚁防治中心 扬州市拆迁管理办公室 扬州市物业管理中心 扬州市房地产测绘队 扬州市住房贷款担保服务中心
== 国家部委网站 ==
中华人民共和国国家档案局
国家测绘局
中华人民共和国国家统计局
国家广播电影电视总局
中华人民共和国国家工商行政管理总局
国家税务总局
中华人民共和国文化部
中华人民共和国国土资源部
中华人民共和国财政部
中华人民共和国民政部
中华人民共和国科学技术部
中华人民共和国国家发展和改革委员会
中华人民共和国工业和信息化部
中华人民共和国住房和城乡建设部
中华人民共和国中央人民政府
== 各市住建委 ==
上海市住房和城乡建设管理委员会
北京市住房和城乡建设委员会
广州市住房和城乡建设委员会
杭州市房产信息网
武汉市住房保障和房屋管理局
==江苏各市房管局==
苏州市住房和城乡建设局
南京市住房保障和房产局
无锡市住房和城乡建设局
徐州市住房保障和房产管理局
常州市住房保障和房产管理局
==区县网站==
==其他相关链接网站==
中国扬州市政府
扬州物业网2018年最新关于房屋拆迁有关政策规定
　　众所周知，房屋拆迁补偿问题是房屋拆迁过程中的核心问题，随着新一轮的城市拆迁大潮来临，大批动迁居民不可避免地面临了补偿安置等诸多问题，而面对诸多相关法律问题，不少拆迁市民也是一头雾水，大量农民并不了解农村房屋拆迁规则、细则，下面为您整理的农村房屋拆迁细则。　　农村房屋拆迁规则　　国有土地上房屋征收与补偿主要依据为《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》，各地方政府都出出台了本地区具体实施意见、细则、办法等农村房屋拆迁实际上是征收集体土地后将房屋等地上附着物一并征收，其的补偿方式主要也是货币补偿和产权调换，但是补偿标准上农村集体土地上拆迁并不参考周边房屋市场价格，而是参照房屋重置价格，一般来讲很多地方对重置价格都有相应的规定，很少参照评估价格，即使评估也是评估房屋重置价格，集体土地上房屋拆迁补偿标准相对来讲是比较低的。　　农村房屋拆迁　　农村房屋拆迁管理条例　　(一)申请拆迁的单位委托的拆迁单位、拆迁评估机构和实施房屋拆除单位的相关资质(或资格)证明及委托合同;　　(二)拆迁范围内被拆迁房屋及其附属物的自然状况和权属状况摸底调查明细表，以及补偿安置费用概算;　　(三)拆迁补偿安置资金、安置房屋的落实情况及相关证明;　　(四)对低于国家强制性标准规定的住宅设计最低套型面积的被拆迁房屋的补偿安置方案;　　(五)计划实施动迁的时间、步骤、措施;　　(六)文明拆迁、安全拆除责任书及安全保障措施，拆迁现场防治扬尘污染及垃圾清运方案;　　(七)与被拆迁房屋所在地街道办处、派出所协调配合方案;　　(八)其他特殊情况的处理预案及措施。　　《办法》与农村房屋拆迁相关的规定　　第三条拆迁公告发布后，拆迁人应当依照《办法》规定就拆迁补偿方式书面征求被拆迁人或者公有住宅房屋承租人的意见。被拆迁人或者公有住宅房屋承租人没有在征求意见书规定的期限内向拆迁人反馈书面选择意见的，视为选择房屋安置。征求意见书规定的反馈意见期限不得少于七日。法律、法规另有规定的从其规定。　　第四条拆迁人委托拆迁、拆除的，应当与被委托的拆迂、拆除单位签订委托合同，并支付委托费。　　第五条房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家评估机构评估。需要由两家或两家以上评估机构评估的，评估机构之间应当就拆迁评估的依据、原则、程序、方法、参数选取等，进行协调并执行共同的标准。拆迁评估机构选定后，拆迁入应当与选定的评估机构签订拆迁评估委托合同，评估费用由拆迁人承担。重新评估或者专家委员会鉴定费用按照《办法》第四十条规定执行。　　第六条拆迁评估时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期(段)房屋拆迁实施之日为评估时点。　　第七条拆迁当事人应当向评估机构如实提供房屋拆迁许可证、拆迁范围规划红线图及各类房屋的产权性质、面积、用途等拆迁评估所必须的依据、资料及有关数据，并协助评估机构做好实地查勘记录、拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料等工作。实地查勘记录由实地查勘的评估人员、拆迁人、被拆人签字认可。因被拆迁入的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁入不同意在实地查勘记录上签字的，拆迁人应当邀请公证机关工作人员或无利害关系的第三人到场见证，并在分户评估报告中做出相应说明。评估机构可以依据被拆迁房屋的相关权属资料，参照同区域该类房屋进行评估。　　第八条拆迁人或受委托拆迁单位、评估机构凭拆迁许可或拆迁委托的有关证明查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息资料的，房产、土地、规划管理部门应当协助。评估机构评估测算新建普通商品房价格时，如需向有关房地产开发企业征询销售价格，房地产开发企业应当如实提供。　　第九条评估机构应当将初步评估结果在拆迁范围内以公告形式向拆迁当事人公示，公示期不得少于七日。公示期满后，评估机构应当向拆迁当事人提供评估报告。拆迁当事人对评估报告有疑问的，可以向评估机构咨询。评估机构应当解释拆迁评估的依据、原则、程序、方法、参数选取和评估结果产生的过程。拆迁当事人对评估结果有异议的.，可以在收到评估报告之日起十日内向原评估机构申请复核，也可以另行委托评估机构重新评估。　　第十条拆迁当事人对评估结果有异议，申请重新评估的，重新评估结果与原评估结果之间的允许误差范围为±3%。在允许误差范围内的，原评估结果有效。超出允许误差范围的，由拆迁当事人协商解决;经协商仍达不成一致意见的，提出异议的拆迁当事人可以向评估专家委员会申请技术鉴定。评估专家委员会的鉴定结论作为最终裁决结果。　　第十一条拆迁行政裁决按照建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》办理。　　第十二条拆迁入应当在房屋全部拆除完毕后三十日内将房屋拆迁许可证、拆迁补偿安置协议等有关资料报房屋拆迁主管部门，房屋拆迁主管部门对有关资料及拆迁现场情况进行检查后，对无遗留问题、现场拆除清理完毕的，发给拆迁工程拆迁合格证明;对存在遗留问题、现场未拆除清理完毕的，责令限期整改;拒不整改的，不发给拆迁工程拆迁合格证明，依照相关法律不予办理新建工程开工手续。　　第十三条《办法》第三十一条所称“普通商品房”应具备以下条件：(一)按照国家规定的基本建筑设计标准和质量安全技术规范建造;(二)具备道路、公共交通、给排水、电力、通讯等基本生活配套条件，且与所在区域公共配套相适应;(三)与当地社会经济发展水平相适应的其他条件。　　第十四条普通商品房开发建设的平均成本包括取得土地使用权的费用、建安造价、各类规费、税金、管理费等费用之和。第十五条直管公房或者单位自管公房所有权单位对住宅房屋现使用人的承租关系无异议的，按照《办法》第三十三条有关拆迁按政府规定租金标准出租的公有住宅房屋的规定办理;直管公房或者单位自管公房所有权单位对住宅房屋现使用人的承租关系有异议的。　　农村房屋拆迁中常见的问题　　随着工业化不断发展，大批农民的房屋需要被拆迁。对于绝大多数的农村老百姓而言，房屋是他们的安身立命的地方，是其最重要的财产，也是其保护自己人身安全甚至其它人权的重要载体，但是农村房屋拆迁中，由于拆迁管理工作不到位，拆迁法律与补偿标准机构不完善，行政载决和强制执行不规范，适合被拆迁人需求的中低价位房屋供应不足等原因，引起大量的群众性上访事件，直接影响到农村社会的稳定。因此，农村房屋拆迁问题应引起我们的重视。那么如何处理好房屋拆迁问题不但是经济发展的要求，同时也是社会稳定发展的要求。　　农村房屋存在的突出问题　　(一)从法律上看　　1、农村房屋拆迁没有直接的法律法规和规章可循。　　到目前为止，我国没有对农村房屋拆迁的一个专门法律和规章，仅有国务院颁布的专门针对城市居民房屋拆迁的行政法规――《城市房屋拆迁管理条例》。对于农村房屋拆迁的土地性质来说，农村房屋拆迁主要是集体土地的房屋拆迁。在适用法律上，农村房屋拆迁的适用法律是《中华人民共和国土地管理法》，房屋拆迁只作为征地过程中地上附属物补偿的一个部分。因此，在拆迁主体上，农村房屋拆迁的主体是政府(划拔土地为直接使用土地的政府部门、出让土地为土地的管理部门);在安置方式上，农村房屋拆迁目前采用迁建安置、调产安置和货币补偿三种方式;在补偿标准上，农村房屋拆迁的土地性质在于是集体土地，不能进入市场，因而在补偿过程中，城市房屋拆迁可以按市场来操作，而农村房屋拆迁只能按实补偿(评价按重置价结合成新率进行评价)，另一方面，由于农村有许多房屋都是他们老一辈人在此地建筑的房屋，没有房屋产权证，因此，当房屋拆迁时，没有相应和直接的法律和规章作为后盾，给农村房屋拆迁工作增加了难度，也让农民保障自身利益没有法律武器。　　长期以来，农村房屋拆迁处于无法可依的状态，对农民房屋的私有财产权，一直采取忽略或放任态度，在可见的法律法规中，房屋仅被包含在“附属物”之中，严重混淆了农民土地的集体所有性质和房屋的私有性质。地方政府在办理农村房屋拆迁补偿时，没有严格依照国有土地上的房屋拆迁补偿办法进行，有的甚至连参照的资格都没有，只是由当地政府按地方性法规、及其以下的规范性文件擅自处分农民的财产。农民公平受偿权利在法律上就受到了不当的限制，把本该由上位法保护的农民的合法财产权，移位于下位法，这种法律的移位或使用不当，是我国法律的一大漏洞。　　2、农村中农民法律知识缺乏，维权意识不强。　　对政府有关单位与开发商的口头承诺较易相信，没有签定任何安置补偿协议，一旦农民的房屋被拆迁后就将农民的利益置之度外。　　(二)从补偿上看　　1、补偿范围较窄。　　(1)我国房屋拆迁补偿基本上限于财产权补偿，而财产权的补偿中也只限于对直接损失的补偿，而事实上，被拆迁人在取得房屋所有权时，已经支付了相应的土地使用费，而在他们的房屋被拆迁后，这部分费用却未完全纳入补偿范围。(2)农民在拆迁过程中不仅失了房屋，而且他们的生活，工作都受到了不同程度的损害。有的村民要另寻生存地点，使其生活和就业的成本增加。(3)许多村民的房屋被拆迁后，由于拆迁导致的一系列不利后果，必然给村民带来精神上的痛苦和创伤，对此应给予一定的金钱安抚，而现在的补偿法律法规中却没有此项规定。　　2、补偿安置不到位与不合理。　　(1)例如政府要对土地实行征用，要拆迁农民房屋,称安置房屋还没有建设好，让农民自行安置到外村的地方租房住，许诺安置房屋建设好就马上迁入。但政府有关部门和开发商让农民迁出后就不兑现诺言了。　　另一方面，虽然将农民拆迁户安置好房屋，但是没有得到有关养老保险与医疗保障，只是作一次性补偿，没有为农民日后的生活提供必须的安排，由于农民不能再耕作和搞些农村副业，使农民基本生活得不到提高，反而比前更差。　　更有甚的是，由于拆迁单位的资金缺乏有效监督或因资金不足，使农民的补偿资金不能及时到位，给农民带来很大的困难，生活来源中断，连最低生活保障也难以落实。同时农民因房屋拆迁带来许多不便和生活损失，如子女入学问题，生活成本增加(交通，管理费，就医等)，都困扰着农民被拆迁户。　　(2)脱离“以人为本”的原则。在房屋安置补偿过程中，通过对实地调查和当地有关部门关于农村房屋拆迁的规范性文件进行了解与分析，可从中发现，在农村房屋拆迁补偿上，普遍存在着一种过分地看重硬性标准的倾向，实际工作中严重脱离“以人为本”的原则，取而代之的是“以硬件为本”。如在住房安置上，根据农民是否拥有本地户籍或家庭中拥有户口的人数来确定安置房屋的面积，同时结合原住房面积的大小来折算，如一户人，有五口人，家中只有3人拥有当地户口，而该家庭居住面积是90平方米，而根据相关比例折算只能安置到面积50平方米的房屋居住。如果没有当地村民户籍的则可能得不到补偿。至于对拆迁房屋中弱势群体(老人，残疾等)，则只是统一给予安排，领取到政府给予的最低生活保障金，采用一刀切方法，有悖于为人民服务的宗旨。　　3、补偿费用和标准偏低。　　政府直接规定拆迁的补偿费用和标准，未进行房产评估，不与被拆迁户进行协商，或进行协商没达成补偿协议的情况下，只向拆迁户作最后的“通牒”，不容商量。