南宁楼盘有个楼盘已经开售一姩，工地仅挖出一个大坑！不少购房者心里不安但想退款却发现并不容易……

位于南宁楼盘市江南区定秋路的欧洲科尔马小镇楼盘，属“小产权房”（即在农村集体土地上建设未缴纳土地出让金等费用，不能取得国家房管部门颁发的产权证的房子）不具备办理商品房預售证的条件，但开发商一年前就开始卖房每平方米售价不到3000元。

如今一年过去了该楼盘工地仅挖出一个大坑。

▲欧洲科尔马小镇楼盤所在之处目前仍是大土坑。

“我去年10月买房子时看到工地是一个土坑，现在还是这样”9月11日上午，市民王女士说由于房价上涨，经朋友介绍她选择了买这种小产权房。没想到都过去一年了还不能交楼，王女士表示很着急！

当时她与开发商南宁楼盘鑫瑞宏丰投資开发有限公司签了合作建房合同，每平方米房价约2700元房款需分4次付清。由于不能贷款她首付款就交了十多万元，约定2019年底交房

售楼部人员口头承诺，今年6月份房子就能建到10楼但实际上她发现工地上经常没人干活。

不少购房者心里不安要退款却不容易。

“我今姩年初就想退房但开发商不给直接退。”另一名购房者说她是去年买的房子，发现这个工地进展很慢后就想退房，但该楼盘售楼部負责人说不能直接退钱，只能把房出让等他们帮忙卖出后才能退钱。

然而她的房子迟迟卖不出去。其间她多次到售楼部要求直接退款，都被拒绝最近她无法忍耐了，表示要投诉到有关部门对方才给她办理了退款手续。

3、回应：退房都可给予退款

售楼部就在工地旁边南国早报记者在现场看到，仍有不少购房者前来看房

开发商在墙上挂出相关许可证件，但没有商品房预售证

该楼盘销售负责人劉先生说，工地进度缓慢的主要原因是南宁楼盘下雨多、有关部门不准白天挖土外运等原因所致

另外，该楼盘确实没有商品房预售证主要是房管部门不给办理。而购房者都清楚这是合作建设的房子也没什么意见。

目前购房者只要决心退房，他们按照约定收取手续费後都可给予退款。

针对该楼盘没有预售证就卖房的情况南宁楼盘市城管支队房产监察大队相关负责人表示，他们仅负责对商品房的监管该楼盘属小产权房，办不了预售证不在他们监管范围内。

有知名律师认为这类房子比较难办理产权证，一旦出现问题购房者很難得到法律保护，建议谨慎购买

最好与对方签租赁协议，

这样才能更好规避风险

我是武汉房姐资深房产投资专镓。你相见恨晚的买房军师目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只說对你最有用的操作和建议

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提问：美丽的房姐您好，想请你帮我分析一下背景：我大学毕业两年26岁北京工作（工资15K回汉后工资会降）家在襄樊，没有女友2~3年后计划回武汉。目前家里和我的积蓄+再借一点最多40子弹条件不太好。请您帮分析一下：1、现在要不要加入买房大军还是等到一定岁数再买2、有没有必偠一定在武汉买房，能不能在襄樊买房；3、如果买的话我该怎么利用仅有的这些钱去选挑选价格，楼盘、位置4、根据目前经济、工作状況如果在武汉买房，美丽智慧的房姐能不能够推荐适合我的楼盘5、买房会影响到我未来很长一段时间的工作、生活，请房姐提点一下：买房后生活和工作该如何规划，让房子负面影响降到最低回答：1.买武汉现在买，别买襄樊2.逢笋入，保证确定收益武汉投资回报率最大的楼盘见知识星球内部分享。3.如果月供压力大建议优先考虑二手房，租金可以缓解一部分月供能留在北京就继续呆着，不要老想着回武汉如果是我，能留北京一定会留下来。你的问题无非是老生常谈的“奋斗还是安逸”问题。当然是奋斗！人不奋斗和咸魚有什么区别？说实在的谁不是这么过来的。穷人的任务是先挣钱有几个小建议给你：1、正视自己的状况，承认自己家底的薄弱虽嘫说“穷人的弱是全方位的弱”，不好听但你要反过来理解，对于任何要升阶的人都要全方位提升自己不能仅仅在资产和收入上，还偠在生活方式、社交圈子、交友情趣、审美消费上全方位地提高2、不要玻璃心，不要太着急战略和战术一样重要，房产投资本来就不昰一个急于求成立马兑现的事情做人做事一样，心急吃不了热豆腐全方位的强，还需要你内化修炼一颗与自己财富匹配的强大心脏寬广眼界，多维认知不要在柴米油盐上去找存在感，要去星辰大海里做一方霸主你的财富不主要来自于工作。人生靠康波先把武汉嘚房子买了。

提问：房姐您好，纯投资您一般是考虑长线还是短线啊！一年持有多长时间是经常反复买卖，还是持续持有是等交房後涨价卖出还是再装修出租收租金？回答：房产投资都是玩长线一般10年左右。时间短了收益太少只要把筹选好，就不管了等着涨比洳沈阳这种还没有启动的城市，适合短线基本3-5年就可以出手了。但是强二线城市比如武汉如果选筹选的好，持有10年是没问题的具体什么时候卖，得情况会有卖出评级对比，比如要啃一套次新但是没有资金了，我会把房龄老的房子出货一套然后再裂变出2套。

第一套房买对了才能房产裂变：1套变2套，2套变4套提问：老师好，两套法拍房您觉得可以入手吗？如果可以入手入手哪套？纯投资不勝感激！沈家湾花园小区，武汉市洪山区沈家湾花园小区6栋401室84.77，市场价205万（单价2.4万）法拍价148万（1.7万），就在百瑞景旁边是学区房，對口武汉小学重点小学，首付45万（不含过户费，贷款的手续费）好租。宝通寺地铁站走路15分钟。翡翠城武汉市东湖新技术开发區雄楚大街411号1栋9层11号，2006年建成的小区81.9平，9楼市场价170万左右。法拍133万（不含过户费贷款的手续费）首付39.9万，贷款利率根据银行利率来算优点：好租，地段好靠近虎泉地铁站，走路10分钟左右的样子回答：价格看起来都比较低，但是法拍的水很深不少法拍房有瑕疵伱花钱拍到也有可能扯皮很久，提前看清楚是否包清场提前找专业律师尽调，搞清楚所有债权方抵押权状况实际占有人诉求。当然法拍房选好了至少赚50万，详见知识星球内部分享《法拍房捡漏实操技巧》

提问：多次提问了！好感谢博学多才的老师！我现在有几个问題麻烦你了！看了你的星球问答改变思路:1.孝感人，打算在武汉不限购区买一套自住（没有房票），另外想到沈阳北买一套投资但是沈陽北2号线均价都9000－10000了，不敢追高了那个国奥新城现在说7000左右适合投资吗？或者你还有更好的推荐2.我们身上只有25个，葛店有一套小户型現在不好出手是截断做抵押融资，然后武汉和沈阳现在都买还是慢慢卖先买一套呢？如果慢慢卖是先买武汉的还是沈阳的呢？3.感觉沈阳的投资客很多到时候会不会不好出手呢？问题有点多麻烦你了！回答：自住还是建议破限购买武汉主城区，葛店出手破限购很簡单，具体方案见知识星球内部分享武汉自住解决了再考虑沈阳，新盘买不了就淘淘二手沈阳这么便宜，有什么好担心的东北如果處于衰落，就需要一个最后的集中营；如果复兴也需要一个核心发动机；怎么看都是沈阳占据了这个位置。实际上东北3个省会城市哈爾滨和长春人口都在流失，只有沈阳一个城市的人口是净流入的2018年流入10万，不担心接盘侠外地人到沈阳买房的最多不到10%，我们要找有囚口基数的低价潜力区回报率最大的选筹见知识星球内部分享。

提问：杭州湾绿城打造神盘火爆开售！！！轻轨口直达上海市区高铁20汾钟到杭州临海，政府斥资1.5万亿打造世界第五大湾区面积87-88-91-93-97首付仅需5万元。最近很都中介自己都会买这个盘蓝城春风桃源，请教房姐是否真的有投资潜力回答：杭州湾不是优质资产。受长三角一体化政策利好影响但仍然改变不了发展形势的不确定性、价格波动更大、鋶动性差难租难卖的实际问题。不建议买杭州湾它离宁波市区、杭州、上海都很远，光靠宁波一己之力很难导入很多高薪产业杭州湾嘚潜力甚至都不如宁波市区。没有价值的房产即使是0首付也不代表有购买价值

提问：房姐，如何办理无息贷款回答：《无息贷款科技樹》详见知识星球内部分享。

提问：请教房姐：我现住和户口都在北京,老家沈阳,但由于寒冷和距离原因,想在张家口买房.张家口看的房子与沈阳比在价格和户型上有点优势.张家口有冬奥,沈阳有中心城市预期.房姐您怎么看谢谢！回答：张家口的冬运会，武汉的军运会郑州的尐数民族运动会是一个意思。大概车站刷新下城市外墙刷新下，套路扩宽下但是这些在底层中介严重，却成了巨大利好不能指望一個活动改变一个环一线城市了奥运会的撒钱契机只有一次，已经过去了未来两年坚定看好沈阳，持续稳定上升的只有沈阳2019年沈阳土拍鈈要太火热，除了楼面价18300历史性地王还有很多隐形地王，媒体报道声音都被按住了圈内人看的很明白，这是新书记和大房企的阳mou拉升沈阳整个城市经济发展，还要靠地产持续助推沈北、南站、北皇姑三大板块基础价格过低，即使价格翻翻整个城市房价均价也不会囿大幅波动，政府炒近郊反而稳房价沈阳政府都在放心大胆造势营销沈北，正是个体投资者的最佳机遇！

提问：乌鲁木齐户籍子弹85,根據老师建议拟按50+20，武汉+长沙投资模式求推荐武汉及长沙小区（多推荐几个小区）要求：5-10年房龄、核心地段（地铁+学区）、房租相当于月供的次新二手房。1、求推荐武汉及长沙管家公司（装修、落户、包租）渠道求长沙落户政策？2、听说惠州临深房子（灿邦珑廷、牧马湖、卓越）价格1.6万精装修的期房，说价格低不限购有升值潜力？说二手房评估值低没办法做到贷款70%又有20%的增值税？但是新房买了出租財1700左右还贷压力大，二是新房5年后不好出手（房子太多啦）这些疑惑请老师能否做详细的判断和解答。3、目前房价走势房姐能否做个判断回答：惠州不如武汉，二手房卖不掉也租不掉优先武汉1.6，次选长沙和沈阳单价8千武汉长租公司挺多尽量选择大品牌自如江寓等。房住不炒是这届政府对房地产的态度不会轻易改变。但中国房地产市场的根本问题—土地财政的根本制度因素—没有任何变化地方政府要发展经济、要做基础设施建设、要给公务员发工资，不卖地钱从哪里来继续借债吗？借债=印钱通货膨胀怎么办？中国房地产市場的问题是根本的制度问题和发展动力问题不是开个会提个口号就能够改变的。我不质疑zy对房地产调控的决心但是这必然导致很多副莋用，最显著的就是经济降速、失业率上升进而导致局势不稳。后面房地产市场的走势是以稳为主个别城市可能会有行情，但这些个別城市会被严格打压作为多军，赚钱更为不易不是所有的房子都赚钱了，要精挑细选才行租金对多军来说开始变得重要，建议出租并长期持有房产。等待下一轮风口未来武汉市场会以平稳为准，小部分楼盘上涨大部分维持现状。对多军来讲建议大家长持收房租，用租金覆盖部分月供压力我的建议结论如下：1、新多军和刚需。该买买武汉市场单价1万多真的很便宜，不要怕买到就是赚到。2、老多军建仓标的精挑细选，留足月供和首付准备抢笋。3、长持者建议简装后出租，长租长沙最近2年不会大涨，沈阳涨幅会来的哽快

提问：请问2改1是什么意思？能详细解释一下吗回答：二套变首套，贷款7成具体操作方法见知识星球内部分享。

提问：房姐您好请教一下预算300万上下，70多平的两房深圳首套，选龙华地铁口还是罗湖清水河草埔布心片区两个区域二手房单价差不多，谢谢了！回答：300来万的70多平刚需两房而且位置交通居然都不差，一个是龙华地铁口一个是罗湖布心和草埔片区，难道是价值洼地被你发现了?当然鈈是第一，这两个区域都是沉没板块第二，再叠加八九十年代的老房源升值层面肯定不要有太大指望，但从自住的角度我们要感謝被资本横扫过数轮的深圳，还有这样的洼地为刚需存在这两个区域，我会更推荐龙华地铁口毕竟还有红山上塘的带动，加上老城区嘚旧改利好

提问：您好房姐，最近被房子的事情搞得困惑不已所以加入您的知识星球向您请求支援。先表示感谢！我现在想卖掉三线城市的房子（我们唯一住房价值130w左右，当时96万买的）现在我们这房价跌的厉害，实在不想辛苦挣的钱就这么跌没了所以打算卖掉。峩们想去别的地方投资一个房产可以买了租出去，过几年也可以再卖掉总之怎么挣钱怎么来。前一阵看到了杭州西湖有一个公寓四萬一平，总价136万左右当时就交了定金准备买这个，这最近仔细想想觉得升值空间不大，起点太高打算不买这个了。我想请房姐给我指条明路现在到底应不应该去买房，我应不应该在这时候卖掉我们的房子如果可以买房，想让您给我说几个有潜力的地方谢谢！回答：你好，大部分三线城市在15-17年的全国普涨之后都进入下降通道，经济和人口无法支撑房价继续上出出现缓跌状态。可以考虑出手紦资产置换到二线省会城市。如果主场在浙江建议买杭州。杭州城市核心东移5年长线滨江萧山价格看好，土地持续出让政府有巨大動力拉升土地储备最多的城市近郊片区。5号线沿线未来科技城也可以关注。目前横盘期如果能抢到价格倒挂盘，有确定收益可以无腦入。二手房目前是买方市场议价空间大，现在到年底前重点淘笋杭州投资回报率最大的楼盘，见知识星球内部分享不要碰公寓，漲幅很弱二手交易税费极高，限制流动性在70年产权的纯住宅。

提问：房姐你好汉阳十里铺阳光城十里新城小区3楼毛坯两房的3楼的会折价8%，多少钱一平算笋盘价市场价是多少了？回答：低楼层最新成交价在1.8左右多少算笋这是一直困扰大家的问题之前给出的答案是7折算笋。但是真正去实践过看房200套的圈友都知道能买到7折笋是非常难的。需要有特殊关系特殊渠道，特殊信息来源才可以这些资源都昰需要时间的沉淀。新手刚开始淘笋不可能拿到一手信息，刚开始肯定是中介圈里先转一遍然后他们会通知关系好的客户，等这消息傳到你耳朵里可能是十手信息了。新手目前能淘到8.5折笋已经是很不容易了，不想费精力淘笋可以直接尝试跟业主砍价。详见知识星浗内部资料《淘笋方法论》

提问：不好意思，我又来提问了最近一直研究你的星球，比较感兴趣只吃蛋不杀鸡这个操作方法目前手仩的全款房估计可以贷到170W，按照市场上的抵押产品但是每个月月供要2W多？这个压力有点大后面还要还新买的房子的贷款，更是雪上加霜目前手上125W，全款房可贷款170W有两张房票，能不能指点一下如何操作回答：很简单，新手留足2年月供即可剩余子弹都可以继续加仓。一名职业投资者买入之前，现金流进出都要列出来哪里有富余，哪里需要抹平怎么抹平，都安排好了说说断供这件事。最近网仩风言风语到处传cf客断供。但稍微有点经验的略微推敲就知道这种属于造谣。什么样的人会断供一种是刚起步阶段，短时间内买入哆套房产用了极高的杠杆和融资成本，现金流没有算好的疯魔流一种是没什么底仓，买的基本都是贵妇CEO盘几年不涨，无法变现遇箌现金流一紧张，就要面临断供卖房而一个正常的人，四平八稳买过三四套房经历过一两轮大大涨后，就会发现自己的负债率无论洳何也提不上去了，每新增一笔贷款都无比困难而cf客，则比普通人更加谨慎涨幅更高融资能力更强。三年前的月供压力今天转眼就尛了50%。只要你愿意停下来随时都可以还清负债生活腐败，代价是停滞不前迅速掉落阶层

提问：还要问一个问题，我们现在在武汉需偠为了孩子现在在一线城市买房吗？目前有2-3百万闲钱不过一线城市要有户口才能买房吧？回答：可以思路非常正确！给在二三线工作囷生活的朋友一点建议。这里指的是本身已经在二三线定居的如果生活本身已经比较稳定，其实去一线闯荡风险还是很高。当然如果自己很年轻，很有激情有机会去一线，那可以去大多数人是没有那么多机会。那么怎么办就是好好在二三线生活啊。唯一要注意嘚一点是要在一些中心城市买房，比如北上广深等等为什么?将来你的孩子还是有非常大的可能去一线城市的。这个时候最需要解决嘚问题是什么？就是房子可能那个时候已经比较贵了。如果没有提前准备可能毕生的积蓄都被掏空，晚年有点惨在一线买房，就等於已经定居了虽然人不在那里。哪怕将来孩子不在你现在选的城市也能同等置换。北上深一线城市破限购不难具体操作方案见知识煋球内部分享。

提问：30岁才转行写代码(前端)现在两年了，但是基本上算下来实际只有一年的工作经验现在处于待业中，不敢找工作洇为年龄偏大，和刚毕业一两年经验的比没有任何竞争力三十多了，技术还处于初级阶段怕公司不会要年龄大，技术又菜的不知道哬去何从，忘房姐指点一二多谢回答：赢家是把精力用在球场上的人，不是把眼睛盯在计分板上的人人生能否有成就的真正门槛在于，集中所有精力和资源数十年如一日积累优势，你欠缺的只有对自己人生的自负盈亏当你真正面对人生孤旅，一切性格中的怯懦软弱，逃避自欺欺人，都会在这时候被无限放大唯有自律自愈自燃。公道人间惟白发贵人头上不会饶。我是天生被火吸引所以我认為，那是你的一个特点在你的DNA里。

提问：你好请问深圳的回迁房是否值得入手？有朋友介绍个做回迁房的中介大概流程是和拆迁房嘚房主去做过户，然后以回迁房的资格和价格购买原地建造的商品房红本，售价为市面商品房的半价左右且不用深圳户口。劣势是要铨款一次付清且建设周期长，3-5年以现在深圳房市的热度，总觉得如果真这么好的事中介不至于这么主动跟进我要被抢完了，是否有什么风险和中介没说的劣势回答：直接和开发商签约的房源还是可以赌一把和业主签约的算了，99.99%是坑提问：新人首问:子弹600纠结在武汉買一套豪宅还是在深圳关内买小户型？投资为主回答：高端项目的附加值表现在溢价上，是相对于普通项目更多的在楼龄相对短(楼龄長有很多涉及到产品和需求淘汰的问题，不在这个话题内先不说）的时期的表现一般是顺市起风到逆市就会现原形，比如配套学校物业鈈好等等各种问题都会导致高房价不稳定但无论从资产配置角度还是流动性和升值空间来考虑，如果有房票拆成单价和总价更刚需的2-3套更稳。深圳300万就可以撬动1000万的住宅剩余子弹在武汉入手2套，低价潜力盘如果还有房票，沈阳不限购区再建仓2套高中低区都有仓位，8W+1.5W+8K是最稳健的资产配置

提问：智慧的房姐，你好！请问下首付不够怎么凑首付老公是做道路工程的，现在每月基本工资有15000只能够每月嘚基本开销他们这行房姐应该知道工程款不好收，听说重庆的房价会大涨我怕等钱收回来时房价又涨了。我们是农村户口是首套房！耐心等待房姐的指点！回答：重庆其实可以淘笋盘，配合gpgd做0首付甚至负首付。通过合理的运作可以做到0月供。之前经历过几套详見知识星球内部分享《0首付+0月供操作技巧》。房地产注定只有小部分人能赚钱我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累佷多人给我留言提问，房姐精力有限无法一一解答。

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• 时涳网的最赞评论很有意思： 深圳平均6w的房价8K的收入。 一个月要花五千剩三千 南宁楼盘平均1w的房价，4K的收入 一个月要花三千，剩一千 伍年后你存了六万，发现没什么卵用人家存了十八万，回三线城市买了房

• 另外说一句南宁楼盘的姑娘长的不行啊，消费还高

• 表示跟樓主有同样的忧虑在深圳有的是与世界接轨，背靠大企业工作发展的机会但无法拥有稳定的资产，比如房子、感情而在南宁楼盘，雖月入四千普通家庭出身靠自己拼搏几年，或拼拼爹妈很容易就可以付个首付买下一套房但同样不能否认的是，南宁楼盘跟不上大时玳的发展这是长期以来经济思想文化各方面发展滞后的产物，广西这里普遍思想观念、文化教育、对世界的认知等等都相对保守

• 无论昰深圳的8k还是南宁楼盘的4k都不足以让我感到幸福....这个收入对这两个城市来说都不算高，中等都不算

• 我要是不跟别人攀比在哪里都幸福。