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女方有重大疾病要和男方打离婚官司还有一小孩16岁法院应该会怎么判有一栋楼房价值30万左右农村有一套大院价值三四万
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律师回答地区：内蒙古-赤峰咨询电话：帮助网友：39220 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_6 人照顾女方的原则判决 11:45地区：内蒙古-赤峰咨询电话：帮助网友：31256 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人孩子抚养权的问题要征求孩子意见，楼房均分价款。。。。。。。。 11:39
无锡推荐律师我跟我老公都上班的。 跟老公都是20多岁，已经有一辆车代步。无小孩。有十几万的存款。_百度知道
我跟我老公都上班的。 跟老公都是20多岁，已经有一辆车代步。无小孩。有十几万的存款。
我跟我老公都上班的。
跟老公都是20多岁，已经有一辆车代步。无小孩。有十几万的存款。犹豫钱存着还是再买一辆车
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存着比较好。现在车企在改革。政策在变。有车了就不要买了。先观望一下，等政策稳定了再说。
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辽宁兴城5年的楼房 价值30万，想贷款，能带款出多少钱 本人就一套住房
提示借贷有风险，选择需谨慎
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能做到评估值的七成。房产抵押贷款对房产的要求：房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易的条件，可进入房地产市场流通，未做任何其他抵押；房龄（从房屋竣工日起计算）与贷款年限相加不能超过40年；所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证。
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哦哦，我这还贷款呢，还完以后才能在待对么
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您好，快的话一般审批到下款需要10-15个工作日。
我房子现在贷款买的，再贷款，就必须还清对么
您好，没有必要的，只要您的收入负债比符合要求即可。
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20年后，我们的房子到底值不值钱？
作者：之家哥
摘要：网贷之家小编根据舆情频道的相关数据，精心整理的关于《20年后，我们的房子到底值不值钱？》的精选文章10篇，希望对您的投资理财能有帮助。
《20年后，我们的房子到底值不值钱？》 精选一来源：子木聊房（zimuliaofang）作者：子木老湿前几日，和同行老友们吃饭，饭桌上在谈房子的问题时候，有一个话题特别有意思。那就是，如果用20年，这么长的时间跨度作为来衡量中国房地产市场，那20年以后，中国的房产将会是什么样子的呢？如果按目前银行的政策，50年内，居民房屋就折旧完毕了（20年楼龄一般不能作为资产抵押）。但对于现在很多购房者而言，他们所购的房屋多半为10年之内的二手房或新房。当他们渐渐老去时（到了40岁和50岁），这些房产已经有了20年以上的楼龄，那么，它们还能保值吗？如果交易或置换，是否会因为折旧率而失损颇多？会不会出现本身房屋，但银行计算折旧率却认为房屋不值钱的情况出现？OK，这个问题解答的方面很泛泛。但我今天不去谈什么，土地政策，或者是城市化发展等等，而是用大家最容易懂的一个概念，人！关注房产的人，都很关注日本房地产市场。因为它在历史维度上很具有代表性。因此用日本的推演来说明观点再合适不过。首先日本和中国房子最大的区别就是折旧率。高度概括讲，就是日本的房子不能保值，房子的价值和建筑年限成反比，最终在设计年限上来讲，价值趋于0。事实上，日本的老年公寓，几万元就可以随便买到。过去在日本泡沫经济的时候，大家都坚信房价乃是不可能跌价的稀有资产，东京地价买美国的故事想必很多人都听过。后来泡沫经济崩溃，地产陷入寒冬，很多人认为是泡沫经济导致了日本地产的低迷。其实不只是这样的。造成日本地产长期低迷的因素除了泡沫经济以外，更致命的是人口老龄化。日本目前每年人口减少30万，每年出生人数已经跌破100万，老龄人口比例超过20%乃全球第一。目前日本房地产的情况是楼多人少，从而导致消费者对房屋的质量要求非常苛刻。新公寓必须做到自动马桶成为标配，全自动智能家电不能不装的地步。同时旧房子则无人问津。日本买房子除了看地段，最重要的参考就是建筑年数，同样的地段，新房和老房的差价可以是10倍以上。下图的房子为全新公寓，装修上没有花费一分钱（这房子还有无敌海景，位置在日本神户市，80平米，220）由于房多人少经济差，日本房地产已经完全一般商品化，房子的价格更多的由房子本身的属性决定，而非地段，等因素。中国的人口结构拜计划生育所赐，和日本一样属于双峰。（中国China）（日本Japan）而且如图，中国人口结构二十年后将和日本重叠，成为老龄化国家。人口开始减少，需求开始疲软。而中国比日本盖的房子更多，产能更加过剩，特别是人口开始流出的二三线城市更加突出。因此我认为，如果中国宏观经济疲软，经济增长率钝化，房子最终会成为一种会折旧，会贬值的商品。但是一线城市随着中国城市化的加速，依然会有大量的人口净流入，依然会保持较稳定的需求。因此房价会保持平稳波动，如东京。但是疯涨的时代，将会离我们越来越远。房价企高，对我们来说是好事儿吗？目前来看，对于购房者来说，其实还算是蛮幸福的一代。幸福的是什么呢？幸福的是许多人有能力用银行的锁定现在的，并用未来的收入流创造现实的生活享受和分享未来的资产价值。简单来说，就是虽然中国房价现在虚高（尤其一线），但是还是可以通过背杠杆的方式上车，是有希望的。有希望的房价，给予了年轻人最后拼搏的动力。但是大家都知道，现在中国的阶级分化越来越严重。那么如果20年后，阶级固化将发展到很少有人可以跨越阶级鸿沟的地步呢？房地产必然会成为区分阶级的标志之一。所以很可能20年后，年轻人已经完成了从愤怒到绝望，甚至从拼搏人生到躺着要福利不给就闹事，宁愿吃低保也不加班的转变。准确说，欧美国家的消费主义和及时行乐，正是他们已经经过了快速增长阶段的拼搏奋斗，而在长期的阶级固化中消磨掉了戾气的结果，这也很可能是未来中国的样子。那时候一线房价依然会相对高，依然会买不起，但是却不那么被关注了。没有上车的人，已经永远挤不上车了，那还追什么车？有钱就花了及时行乐，反正出生就预见了人生的终点。在快速发展的经济体中，才有稳定的上升渠道。因为公司需要扩大，才会有岗位增加，才有人有机会中国式跳槽，才有人能选工作，而不是失业。这时候房价虚高的原因，正是人们有盼头，可以抢房。如果一旦停滞，就会出现年功序列那种“”玩意。日本失去了二十年，无数老百姓都沦为屌丝。但是，核心区域的房价，始终不会崩得很难看，因为是阶级标志。要是现在北上都50万一平米了，你还去关注房价吗？还有人买得起，还有人改善住房，而且不会少。但是估计空军已经早早的回二三线城市，甚至回老家的农村里面盖一套小别墅享受生活去了。未来，看看发达国家，富人区锁死，然后产业向二线三线转移，落后城市逐步发展，房价和收入比趋于稳定。老百姓小确幸，不再追求拼出个未来，明白了努力不出好日子，躺着要福利才有好日子。英国现在宅男沉迷游戏，二次元，比中国都严重。无论阶级固化，还是未来人口老龄化，需求减少。20年后的房地产市场势必会终结。房子会被完全一般商品化。不会有人再花大钱买一个毛坯房，也不会有人再去做房奴，指望着房子升值。因为房子的稀缺性随着人口结构变化会发生根本变化。至于会不会达到那一步，就要看那时候的**经济环境了。声明：本文仅代表作者个人观点，不构成意见，并不代表本平台立场。文中的论述和观点，敬请读者注意判断。关于版权：若文章涉及版权问题，敬请原作者联系我们。【电话：021-；微信：hjwh123】想要财富自由？它来带你上车，聊聊这件小事《20年后，我们的房子到底值不值钱？》 精选二长趋势：立足于数十年的趋势研究，侧重方向性的选择，即向下还是向上。从长趋势来说，美国房地产过去100年一路上涨，日本从年30多年都是上涨周期，1990年后至今比较疲软。德国最近四十年名义房价年均2%左右增长，实际是负增长，主要是德国住房制度的功劳。那么中国的房地产从1998年住房制度改革到2016年这个大趋势上涨还会持续多久，这个是我感兴趣的。短周期：即2、3年内的波动，从2005年到2015年，中国大部分主要城市的房价波动性非常明显。每一次大幅波动，都引来拐点论的复辟，典型就2009年的大幅反弹，给人的感觉就是泡沫的顶点，但随后几年一线城市房价不断创新高。2015年深圳的大涨，以及2016年上海的大涨，会是一个短期波动高点还是趋势性的终结呢？泡沫：中国能够制造最大的泡沫，恐怕非房地产莫属。股市里的泡沫，我们经历过2次，2007年与2015年但很快破了，**救过市，证明用处也不大。楼市泡沫反而每次在打压与扶持之间，房价不断创新高。这种反反复复的下跌-新高，已经形成了楼市不败神话，深圳经济强劲支持、上海房价是打不死的小强等等不一而足。大趋势主要看五点：1、宏观经济发展；2、城镇化率；3、人口结构；4、原有住房的质量；5、制度变革宏观经济：房地产长期价格表现与宏观经济正相关，经济好老百姓收入高，房价没有大跌的理由。美国这么多年房价一直涨，日本在年只有1974年GDP负增长的时候是下跌的。我们去年GDP增长6.9%，很多***家说真实的GDP增长只有5%，未来能维持多少不清楚，按现在经济政策及**局面不容乐观，如果经济不好楼市肯定不行。如果十年内能保持5%的GDP增长的话，那房价有支持。其实我们的牌很多，中国经济的底子好，只要不瞎折腾，宏观经济不用特别悲观。当然这个我们慢慢观察，这两年也比较关键。城镇化率：目前是57%左右，年增长1.25%，一般城镇化率在65-70%的时候开始放缓。目前我们户均一套房，大约处于美国1960年、日本1970年左右的水平。目前房屋存量面积200亿平米，未来城市化率按70%算，总量需要420亿平米，也就是还要新增200亿平米左右建筑面积。现在年销量13亿平米左右。我们现在说库存7亿平米，开工70亿平米，这里边大部分位于3、4线城市，以及一些经济结构人口结构处问题的城市，长三角珠三角京津翼大武汉等城市群的供求关系还是健康的，可能以后增量还是在40个大城市里。人口结构：虽然开始转负债，但还有一个高位的时间，25-50岁左右购房人群数量大幅下降要到年后，目前结构还是不错的。另外就是家庭的裂变。德国60年代的时候7300万人口只有1900万个家庭，有3300万套房子，房子总量数于家庭户数，所以有大量余额。到了1980年它变成2400万个家庭，到了2010年它只增加了800万人口，人口增加了10%左右，但家庭户数增加了10%吗？不是，家庭户数增加了一倍多，变成了两千多万个家庭，它的家庭人数从3.76人降到了2.03人，说明一人一户增加，或者老人和孩子分住以后造成家庭分居数**增加，中国老龄化也会形成如此天下，中国在1985年的时候和德国1961年的统计数字差不多，我们是3.8人，它是3.76人，现在按全国计算，3.02，城市计算2.84，和1980年到1990年时的数字差不多，但我们在城市的是多少呢？北京2.64，上海2.62。还有一些城市已经到了2.4、2.5，下降速度是很快的。原有住房水平：1998年才正儿八经有商品房，早期住宅质量还是比较差的。土地制度：中国的住房制度目前设计有很大问题，其中最大的问题就是土地制度。中国房价高跟中国股市估值高的原因是一样一样的，简单讲就是钱多筹码少。股市是审批制，上市公司就那么些，如果实行注册制和退市制度，估值自然下来。地产呢，供应端也就是土地，是垄断在**手里的，**愿意卖多少就卖多少，房价自然高。如果土地供应放开了，估值就自然下来了，没放开就继续坐庄模式。这种制度不放开，房价很难大跌。：不高，之前限购限贷，首付一套都要30%，现在才降到20%。上海现在还是严格限购需求。银行的信贷数据显示还是有很大比例是一次性付款，很多也是7、8年就还清。放大目前看不到。关于周期波动的判断：周期波动跟地产调控、金融政策、供求关系等有关系，其中最重要的就是国家宏观调控，因为土地、银行、媒体等全部掌握在**手里，而的经营特点对资金和政策等等敏感度极高，所以只要**愿意调控，在短周期内是一定可以把房价按住的。只是**财政的50-70%依赖于房地产相关的土地出让金、税收等，每次打压到一定程度后，又会重回刺激，形成了年兴衰交替出现的恶性循环。2016年楼市如此暴动，恐怕不久即招来新一轮调控，如若任由发展，恐怕很快就要进入楼市真正的泡沫阶段了。泡沫阶段：现在很多人看一线城市房价，还是喜欢讲人口流入、供求关系等传统指标，诚然过去是可以这么分析，而且上海深圳等一些城市房价上涨也很难说是泡沫而不是经济繁荣的结果。只是万物总有价，即使是在**垄断土地供应的基础上。任何商品的价格上涨到一定程度，都会失去基本面的支持，会受到客观条件的制约。比如上海的房价，如果按供求关系、人口流入、贫富差距等等来看，似乎结论就是一直上涨，但房价大涨会影响到城市的竞争力、企业成本等等。但到底多少算是泡沫呢。我自己的判断，上海均价达到纽约的1-1.5倍左右可能是大概率事件，超过的部分就是泡沫，到时一定要高度警惕。这次楼市疯狂很有可能会将我们带入到严重的泡沫阶段。那泡沫会到多少破灭呢，很难讲，按万科谭大师的数据，日本东京当年是纽约的3.2倍，香港是8倍。人类的疯狂是非常可怕的，回顾下2000年的互联网泡沫，是GDP的2倍，2007年最高点市值约在GDP1.5倍，日本高峰期的楼市泡沫到什么程度，我还是陆续查找资料。中国的房地产会不会形成人类历史上最大的泡沫之一，不清楚。但是时候认真研究泡沫的形成、发展以及破灭的触发因素了。关于恒泰证券旗下服务平台中国最有态度的｜互金不互黑恒普金融｜专注于●●沪深A股●业务联系我们公司地址｜北京市西城区33号通泰大厦B座605客服电话｜400-890-8666公司邮箱｜.cn欢迎有需求的客户有投资需求的客户｜来访和致电点击阅读原文立即浏览恒普金融的注册(R)为会员即可获平台30元《20年后，我们的房子到底值不值钱？》 精选三点击文末“阅读原文”注册立刻现金红包9月1日经济参考报公布北京部分地区房价已下调20%后，9月4日，中国证券报披露北京最贵学区房均价下跌2万。而中国上半年有超过1100家上市公司在抛售房产。中国最贵的房子均价跌2万！9月1日经济参考报公布北京部分地区房价已下调20%，从新闻的内容，我们可以获知：8月北京二手房市场签约7600套，新建住宅1800套。另外，北京部分二手房价格相比最高点时已经有接近20%的下调。9月4日，中国证券报又披露了一份重磅数据：近期北京市学区房价有所降温。在西城区金融街附近，有房产中介称，“在新政前这片都是20万元/平方米，现在差不多在17万元/左右。有些重点炒作的学区房，每平方米下跌了10%。”比如，对口宏庙小学的丰汇园小区，3月均价为186979元/平方米，8月均价则降至166051元/平方米。另据日前发布的住房市场发展月度分析报告显示，近三个月来，作为重要学区的北京市东城区、西城区和海淀区房价分别累计下跌13.17%、12.77%和12.28%，跌幅居北京市各区前三位。这则新闻最惊讶的地方在于房子的区位和性质：1、西城区、东城区、海淀区是中国最牛城市的最优质地段，甚至可以说是中国最优质的地段之一；2、降价的房子是最抗跌的学区房。在中国，影响房价的因素非常多，但排在第一位的一直都是教育资源。因此，在中国如果要问哪种房子最贵，学区房说第二，没人敢说第一。在以往的调控中，中心城市房价下跌的概率很小，偶尔有个别中心城市均价真的下跌，也是由中心城区外围的房子价格下滑带动均价下降所致，中心区的房价基本上是任而风吹雨打，我自岿然不动。今天这个房价下跌事件，发生在中国最牛的城市的最优质地段中的最贵的房子，我们可以将其称为“三最”房子。三最房子的下跌，透露出两点：1、此次调控，**不达目的誓不罢休。在此之前，仍有许多专家喊话：房价未来还要大涨，有钱就立刻买不要犹豫。他们或许是小觑了**此次调控的决心，或许还在用以往的调控经验说事，但北京中心城区最优质房产的下跌，已经狠狠地甩了他们一脸。2、炒房客心理防线崩溃，中国楼市价格开始进入阴跌期。北京优质地段的学位房房价下跌，会冲垮一大批人的心理防线。因为，在以往的经验之中，中心城市优质地块的学位房价格是不可能下行了。而这一次，不但下行，幅度还高达10%。连这都跌了，还有什么不能跌。心理防线的崩溃，会引导全国部分投资客开始抛售房产，一些欲购买优质学区房的人群将变得更加犹豫，房价开始进入阴跌期。1100家上市公司疯狂抛售房地产中国上半年有超过1100家上市公司在卖房子！Wind数据显示，1494家上市公司在半中披露了数据，其中，1163家持有的房地产环比一季报减少。减少1亿元以上的公司13家，超过10亿元的公司3家。换句话说，披露了情况的上市公司中，77.8%的公司是在卖房子！这对于楼市来说简直是晴天霹雳啊！那么问题来了，为什么上市公司突然大举卖房子？主要有以下两个原因：1、随着国家不断出台房地产调控政策，相当一批上市公司认为在下降，不看好这类资产未来的。2、上市公司有市值维护的需要，卖掉或者转出低效率资产，可以等重要财务指标，还可以让公司，符合当前的市场口味。这对于未来公司，或者是，都有好处。超过1100家上市公司卖房子，这不仅给楼市带来巨大的抛盘，还向楼市传递了偏空的信号。至少说明一点：市场对楼市的看法出现了巨大的分歧。别当最后的有人说，现在的状况是，富人在卖房，穷人在买房。高净值人群都在房产，因为现在有越来越多限购限贷等调控措施的限制，且越来越多的人会加入观望的行列，接下来卖房可能会越来越难了。这个时候如果是出于投资性需求买房往里冲，比如你是借的首付，指望2年后卖掉赚一笔，就必须警惕成为富人们出货的“接盘侠”。品牌是要折旧的目前全世界的“迪士尼乐园”混得都不好。香港迪士尼惨淡经营。上海迪士尼开园二年，也远远没有达到期望中效果。曾经的经营者以为，孩子们会喜欢米老鼠，白雪公主。小孩子尖叫，欢呼。然而，并没有发生。小孩子对于米老鼠的表现很冷淡。害怕连合影拍照都不肯。“迪士尼”犯了一个错误。他们以为“小孩子喜欢米老鼠”。1）喜欢2）天生这二者都不是。“小孩子喜欢米老鼠”是后天的！是每天放学，看上二集米老鼠。是日积月累，电视轰炸了好几年后才有的效果。迪士尼花费了几百亿去建造乐园。但是他们并没有占领屏幕。真正有价值的，不是米老鼠胶片。而是电视机。比电视机更有价值的，是孩子们有限的注意力时间。前两天，看了一则新闻《真功夫、吉野家、永和大王、味千……为什么这些连锁快餐现在都处境尴尬？》文章很长，但还是建议各位看一遍。很有帮助。如果你是一个。你需要决策“味千大王”。请问你是割肉，还是抄底。我赌一元钱，我赌“真吉永味”沉沦。不可能再复兴了。为什么，因为他们的品牌太“老”了。同一个时代，更大的受害者，还有PG宝洁。曾经，PG是洗发水的绝对王者。任何品牌都无法和她竞争。全国前六名，有五名是PG名下。但是最近五年，PG每况日下。市场份额不断蚕食。任何一家竞争对手，都不是巨型企业。可能就是韩国的一家小公司，可能就卖几十万瓶。可是消费者就是喜欢“小众”的品牌。就是对飘柔，海飞丝，沙宣，潘婷无感。感觉“大路货”。是消费者厌倦了你。而“厌倦”是marketing的终极武器，无药可救的。这些品牌，经历的是同样的问题。不是他们做得不好，而是“人口”变了。是消费者变了。低级的品牌经理，雏嫩的新手，容易把“市场”看作是一个常量。市场份额有多少，消费者口味去屑还是滋养。几年前的报告，拿过来修修改改还能用。这样的思维，大错特错。“市场”是动态的。消费者的人口，是随年变化的。哪怕你什么事也不做，你也会飞快地丢失市场份额。每年2%（15岁~65岁，共50年。每年更换2%）“真吉永味”的问题，他们并没有做得不好。消费者一如既往地喜欢他们。可是消费者在“老去”，品牌在“死去”。一到65岁，就永久性地退出消费市场。而新生代，新新人类，他们并不喜欢“味千拉面”。经过五年，你就失去了10%的消费人口。色拉好吃么：
哥哥最讨厌湿冷腻的色拉了。帕尼尼好吃么：
油死了朝日啤酒：
不如青岛冷榨果汁：
IB但是，这些都不重要。营养，价格，口味，性价比，产品经理千万别搞错了核心诉求。哪怕新餐厅卖狗屎，“新新人类”也会去吃的。新新人类的核心诉求只有一个，你千万别搞错了：不去妈妈去的餐厅妈妈说好的，那一定不好从某些意义上讲，KFC pro依然是错误的做法。你想做新品牌，你根本就不应该用KFC三个字。就好比“真吉永味”如果开子品牌，85%的概率也是会失败的。但是纯商业“职业经理人”很难抗拒KPI的考核。Line Extension中规中矩，有更大的概率可以活下来。但真正的“大卖”超级大赢家，一定是一个新品牌。因为消费者的核心诉求是：和妈妈不一样60年代法国年轻人发疯一样地喜欢**主义70年代闹嬉皮士80年代中国改革开放穿喇叭裤90年代平成死宅00年代白左圣母闹世界为什么“年轻人”如此颠覆。为什么年轻人永远不肯跟随“秩序”，现有安排的格局。因为这是对他们最有利的选择！这个世界并不是“水平”的。竞争和抢劫无所不在。在过往的研究中，人们往往重视同一个时代中，不同国家，不同阶级之间的抢劫和对抗。其实他们没有看到，不同年龄，一代人对一代人的抢劫。在商业上，最容易赚钱的，是“囤积居奇”。具体来说，找到一种珍稀资源。然后把所有的“好货”都抢到自己手里。吊得高高的，卖给后来者。在某些更极端的情况下，“老头子”甚至还能兼职“裁判”的角色。不仅所有的好货，都在老头子手里。而且什么是好货，也得让老头子说了算。最典型的，譬如中国字画，红木，瓷器，翡翠，和田玉市场。不那么典型的，还有土地，地段，矿山，政协委员和书法大师。好东西都被人抢光了。新生代穷无立椎之地。财富在二代人之间，是不平等的。新生代对于原有的“估值体系”，基本是全盘否定的。你如果垄断了某项资源，我就干脆不和你玩。这样，不玩“红木”虽然对家居装饰有一定的损失。但总比被剥一层皮好。上兵伐谋，“在选择的战场发动战役”。而作为年轻人，就绝不肯在你已经构建了重重堡垒，机枪防御完善的阵地，和你发生对抗。60年代法国人，老家伙“互相推荐”的风气太浓厚。因此年轻人搞出了“引用数”的SCI方法。日本人的论资排辈实在太严重。因此引发了“宅男”文化爆发。（此举‘退而求其次’损害了日本国力）中国的年轻人，隐性地对父母不满。也对长辈们垄断社会，**，经济权力不满。所以他们搞“文青”“马拉松”“西藏骑行”来异化个人成就。吃菜只吃色拉。IP时代我们总结一下思路。每一代人受的教育不同。长辈的“经典”，子辈可能根本没接触过。子辈倾向于，掀桌子不买单。结论：IP不保值（IP翻译为：名气、品牌价值、、知识产权等）在我小的时候，上海译文出版社专门组织了力量，出版了一套《世界名著》丛书。按我父亲的说法，这些“经典”是可以挨过时间的考验，历经数百年而不腐的。我们知道，现在这就是一句笑话。像《邦斯舅舅》《漂亮朋友》这种书，哪还有谁记得。即使记得，我也不建议下一代读。因为严重脱离时代，实在没什么营养。除非纯为考古。“后人哀之而鉴之”，其实我担心的是，我们这一代人，心目中的“经典”，在未来也不值钱。星爷的电影，在VR时代也不值钱。我们所追捧的，角逐的，出名的，在未来弃若敞履。任何一个做局做出来的钻石，翡翠，红木，字画，普洱，蜜蜡，LV，PP价格体系都不保值。都禁不住岁月、人口的洗礼。财富不可建立在人心之上，资产不可建立在IP之上。“品牌”的贬值，是非常非常迅速的。浮沙上的大厦。大米远远比古董更保值。放弃品牌价值，专注实用价值。大面积，低单价。“您知道嘛，这北京的学区房，也得讲究一个血脉和传承”。“北京的学区房，摸金分三派八脉。向来以中关村一二三小为尊，学问大着呢”。“40平米，1300W元。这不是卖破房子，卖的是文化，底蕴，传承！”你要问我对北京学区房怎么看。00后会不会花1300W来买你。NO，他们大概率会掀桌子。《20年后，我们的房子到底值不值钱？》 精选四“很多人都认为08年的经济危机不会像1929年那次那么长，但现在我们看到全世界很多经济体都还在经济危机的泥淖里越陷越深，这是传统***无法解释的。”在“2016上海房产经济与城市”上，国家信息中心首席经济师范剑平博士站在世界的角度看中国，从宏观经济的角度出发，为我们预测包括房地产市场在内的中国经济走势。范剑平认为，在世界经济普遍不景气的当下，人口老龄化更成为中国经济发展的心病，而中国是否已站在边缘？房地产市场过剩是否会引发一系列连锁反应？中国未来唯一的出路又在哪里？ GDP6年不断减速，何时才能见底？我们究竟该如何产生新的增长动力？▌回顾“渡边太太军团”
从世界看荒我从宏观角度谈谈当前国际国内的经济走势，以及资金流向对中国房地产的影响。最近几年，我们慢慢感觉到有一些现象，用传统***无法解释了。2008年美国次贷危机恶化成国际后，世界各国为了刺激经济需求，不乏扩张性的财政政策和货币政策，通过**带头投资，拉动企业跟投。同时由于**印钞增多，可能造成通胀，消费者也会跟着消费，这时候如果把全社会投资和消费的热情都激发出来，短期的需求不足的现象就会慢慢消失，经济就会回到正常状态，这就是大家期盼的“经济复苏”。2008年经济危机，大家预测不会像年那么长，但是到今年，危机已经第8年了，除了美国经济复苏，世界大多数经济体越陷越深，印那么多钞票都没有用，我认为从根本来讲，经济增长还是要靠资本积累和技术进步。当你发行大量货币时，必须要和新技术结合，才能形成新兴产业，形成新的实体经济增长点，世界经济一定是在新兴产业的带动下实现复苏的。但是在金融危机前后的很长一段时间，投资于金融资本太多、而真正投资于科技创新的太少了，从全球范围来看都是如此，其中美国可能是最重视技术创新的国家了。也正是因为科技创新成果与资本相结合，把美国从危机中救出来，但是这个力量没有大到把全世界经济从危机中拉出来。所以现在出现了一个尴尬的局面，就是资本找不到新技术相结合的时候，会自己去创造泡沫，包括、金融市场泡沫。但是2008年以后，金融市场已经炒作得很长一段时间了，到去年，大家才开始感觉害怕。资本市场的老手开始从金融市场上退出来，追求一些避险产品，甚至大家都去抢购避险产品的时候，一些国家的国债被抢购的最后成了负。很多国家的央行开始实行负利率政策，比如欧洲的央行、日本的央行等等，都鼓励银行向，但仍然不起效果。所以大家担心未来会出现通胀的现象。但是实际上又出现负利率，重现了通缩。所以很多人说世界各国央行行长已经失去了方向感，美联储未来也不排除负利率这个选项。2008年以后，美国经济最糟糕的时候也实行零利率，也就是美国也可能出现通缩，美联储也是有思想准备，知道现在这个刺激政策刺激不了经济复苏，长久负利率的出现这将是大家从来没有遇到过一种新情况。历史上有一个国家曾经出现过陷阱，出现过长期现象，就是日本。央行无论印多少货币，这些钱对刺激经济没有用处，这些钱掉入的黑洞，这个黑洞就是流动性陷阱。但是因为当时只有日本一个国家是通缩，其他国家都在通胀，所以日本可以把资金拿到别国。当时不仅日本的金融机构在上做得很成熟，甚至很多家庭妇女也做的成功，国际金融界称她们为“渡边太太军团”，这和今天的中国大妈很类似，不过她们的水平比我们的大妈高很多。但与当时的日本相比，世界性负利率和通缩的情况就麻烦了，“资产配置荒”不仅对经济产生了影响，世界性的收入分配矛盾也会更加凸显，很有可能会出现民粹主义、保守主义、孤立主义盛行的情况。▌方便面没有成人纸尿裤好卖？冰冻三尺非一日之寒所以目前来看，全球所面临的形式都是过去没有想到的，当然这些问题同样在中国存在，而中国还比别人更多一个麻烦，就是人口老龄化的问题。对于中国，货币增长速度远远超过GDP的名义增长速度。但是在这么快的货币增长速度的情况下，中国的GDP却掉得非常快。而我国这么多货币，同样也找不到新技术相结合。所以我国也出现资金脱实去虚、不愿意到实体经济投资的情况。大量资金流入股市，最后还闹出，但增长却也达到60%。从整个国家来讲，这些都是资金找不到技术成果来结合的结果，想要产业升级、企业进步，但并没有技术积累。这个问题不是一两天，冰冻三尺非一日之寒。回过头来看，中国对科技投入严重不足，我们有五年规划，一般有32个考核指标，会从方方面面考核五年规划有没有完成任务。一般来讲这些指标的目标值设定，会留有余地，大多数都能够完成，甚至是超额完成。但是在我们刚刚过去的两个五年规划，有一个指标连续十年没有完成，这就是企业科技研发投入占GDP比重，也叫做创新强度。2010年是十一五规划的最后一年，当时科技研发投入应该达到GDP的2%，但是只到达了1.75%，十二五时期我们把该目标值设置在2.2%，但是十二五时期做了很多军工项目，例如嫦娥、神舟等。去年，我们仍然没有完成任务。所以未来能不能完成这个指标，还要做出很大努力。但是现在回过来看，我们也有少数企业一直坚持做研发，例如华为的厚积薄发，但是大多数企业在这方面投入是不足的，中国**一直对房地产大力扶持，现在看来也应该分一点给科技研发，或许今天也不会如此被动。在这个背后，我们说也看到中国的另一个麻烦，就是我们刚刚提到的人口老龄化问题，中国房地产也遇到了人口瓶颈。80后有2.28亿人，可以说是人口爆发的十年，这十年当然也是中国房地产最火爆的十年，但是后来独生子女政策，90后人口一下子减少到1.75亿人，00后人口进一步减少到1.45亿人，准备的产能就变得过剩了，房子不好卖了。紧接着围绕房地产的重化工业、钢铁、水泥等产业也开始产能过剩，连啤酒、方便面、手机等年轻人喜欢的东西都不好卖，而最好卖的是老年人用的纸尿裤，老龄化的确来了。这种老龄化带来的最明显结果是劳动力占比的下降，在慢慢消失，到2012年，16岁的年轻人开始少于55岁退休的年长者，劳动力总量减少345万，这个是整个劳动力所带来的供求关系的明显变化，而产业结构确没有升级上去。▌今年GDP增速恐低于6.9% 制造业投资首次负增长现在最供不应求的不是高端劳动力，而是农民工、保姆、护工，今年毕业的760万大学生反而成了最难找工作的群体，所以白领的工资不怎么涨，保姆的工资却涨的跟自己挣得一样多。我们现在正应该是农民大量进城的时候，2015年中国城市化率是56.1%，但是流动人口却减少了568万，城市化早衰现象出现了，而户口、社保以及城市的高房价成为“告老还乡”的主要原因，这个和未来的房地产也有很大关系。多年来，一讲到房地产都会讲到城市化。全球的央行都感觉，无论印多少货币，也带不来经济复苏，印钞票没用，边际效率低，甚至出现流动性陷阱的时候，所以资金推动对房地产市场来讲，也并不是有利的，更何况再加上人口老龄化、农民工退减的现象。从中国的短期来看，今年恐怕GDP增速会低于6.9%，我们已经连续6年年度GDP减速，到现在仍然没有见底，如果想在未来稳住6.7%，出现L型增长曲线，从现在投资的增速来看，都还要付出更大努力。从长期来看，一个国家的经济增长需要积累，今年，应该说是多年来低点，今年上半年投资增长速度只有9%，其中6月份只有7.4%，这一次投资减速和去年减速的带动不一样，主要是制造业投资下滑所引发的。房地产投资一般占总投资18%、19%，而制造业却占到总投资的35%左右，今年6月份，我国的制造业投资出现了负0.3%的增速，这是我国第一次出现制造业投资的负增长。在中国过去的高增长中，一个重要的因素是我们储蓄率高、投资率高。目前来看，中国的储蓄率并没有明显变化，投资率掉下来了，实际上民间房地产投资也一直是负增长。短期来看不能保证第二季度GDP增速6.7%，也是因为这个原因。对中国来讲，靠货币政策刺激经济增长，效果越来越差，企业由于放得贷款比较多，对经济前景不看好，就会存定期存款，所以这个时候可以说社会说不缺钱，只是企业不知道往什么地方投资，那么央行也没有必要，连央行司长也承认中国现在站到了流动性陷阱边缘。所以这个时候中国未来唯一出路是靠供给侧结构性改革，要鼓励往科技研发配置，提高劳动力素质， 升级产业结构能够，才有可能使整个经济走出现在的困境。资本能够找到新技术相结合，我们才能够真正产生新的增长动力。未来中国供给侧结构性改革成功标志，不是中国GDP增速重新回升，而是全要素生产率的提升。▌5月家庭房总贷款5千亿
只有一种城市房价会逐年上涨对于而言，现在真正高的是而并非家庭部门杠杆。5月份，对家庭放贷总额为5千亿，而对企业放贷仅1千多亿，要贷款的企业抵押物不足或者是担保不足，幸亏老百姓在还有买房子的积极性，这对银行的帮助很大。而对于中国来说，今年房地产去库存不是特别明显。所以在这样的大形势下，也不会出现全国房价的普涨，当然也不会出现全国房价全面崩盘，这两种过于乐观和悲观情景都不会发生。中国未来房产走势可以“分化”为三类。一个城市的常住人口数量除以户籍人口数量的数值如果小于1，说明人口需求量在下降，这个情况在新一轮产业结构当中会处于弱势，不能创造足够岗位，年轻人往外跑，房价一定会跌。而南方很多城市出现出口竞争力下降的情况、很多当地的农民工退潮，所以这些城市尽管常驻除以户籍人口数值大于1，但比重确是下降的，未来房价也是难以上涨，甚至是5-10年都房涨不上去。中国未来只有一种城市，五年来常住人口不仅仅大于一还是逐年上升城市，这些房价会上涨。这些城市有两个特征，第一个特征服务业占GDP比重与其他城市相比相对较高。中国目前就业岗位主要不是靠制造业创造，制造业开始取代人工，哪个城市就业比重达，创造岗位就多，带动刚需就多，这个城市房价会上涨。第二，创新强度，科技研发投入占GDP比重，因为这个比重高的城市，往往是新一轮产业结构当中处于优势。高科技企业极具区，高科技上市公司多，随着这些上市公司的上市，全国人才在这些城市集中，会带来财富集中。北京人讲北京房价不是靠北京人抬起来，是靠全国富人抬起来的，而山西煤老板带钱来北京买房的时代过去了，未来是通过资本市场向科技创新强的城市集中的。所以这一轮北京房价上涨最快的区域是什么地方？是海淀区、中关村。这里面可以看出，中国未来房价上涨的城市会越来越少，会上涨的地段也会越来越少，北京金融街是金融产业集齐聚，北京CBD是商贸业集聚区，海淀区是教育、学府的集聚区，这些地方是房价上涨最快区域。中国房地产新一轮产业结构调整中，和过去变化形势有很大变化，必须跳出房地产看房地产，才能够看得清楚其中一些规律。文章版权归原作者所有，如原作者认为此转载不妥，请告知我们，我们会立即删除，并表示歉意！电话：021-转载来源：网络喜欢请点赞《20年后，我们的房子到底值不值钱？》 精选五[摘要]：“京沪永远涨”是经常被人说的一句话，这句话至少到目前是正确的。但未来呢？看看日本的情形。
“京沪永远涨”是经常被人说的一句话，这句话至少到目前是正确的。但未来呢？看看日本的情形。
日本跟中国很像，只不过他们先走了一步，率先崛起，率先炒房，率先，率先被打残……现在你去日本，你看看东京的地价，房价似乎并不贵，基本上400-500万人民币一套100平米的房子还是有很多的，这个价格与北京上海这样的一线城市相比，已经基本平价，但日本人的收入，要远远高于我们，甚至是我们4-7倍，换句话说如果把收入因素考虑进去，那么日本人在东京买套100平米的房子，跟你在北京，上海花100万买一套100平米的房子感受是一样的。但是1万元每平米的价格，已经足足过去了8年时间。
先看一张神图，非常清晰，日本的房价已经快跌了30年，而日本跟我们一样，上涨的时候都是一线城市涨，东京涨的最快最高。大概当年日本人也相信，日本只有一个东京，东京掌握着教育、医疗、金融、就业等等资源，所以东京房价不会跌。东京买不起了就买东京圈，东京圈买不起了，就开始买6大城市，最后再买小城市，从涨幅上来看，甚至6大主要城市的涨幅远远超过了东京圈和东京核心区的房价涨幅（有基数原因），这就是一种跟风炒作，不过潮起潮落，潮水总归要退去。90年代开始，泥沙俱下。别管什么一线城市还是二线城市还是东京核心圈，价格同样是暴跌。只不过跌到后来，一线城市还能止血，而二三线城市根本就没有这个功能。现在还在跌！有个朋友家的父辈买了一套大阪的房子，当年倾其所有，现在跌了一半，每年还要交着沉重的赋税。根本卖不掉。
日本朋友提到现在的房子，都是咬牙切齿，有一部分人彻底被房子绑架了，他们不得不继续工作，只为了房子上的负担，由于在日本开征了房产税，大约每年的房产税率是5%左右，这样算下来一套500万的房子，你每年要交的钱是25万，虽然日本人收入高，但面对这样一笔钱，也是相当的挠头。日本还规定了，房子买卖要交重税，赠与也要交税。这跟我们很像，于是日本人彻底疯了，房子完完全全的砸在了手里，再也卖不动了。在日本曾有一个问卷调查：你觉得土地是比存款或更有力的资产吗？结果显示，2000年以后，回答NO的占38.8%，首次超过YES的回答者。这意味着，经济泡沫破灭以后日本人对房地产的想法完全改变了。现在，买房子已经不是日本人一辈子的梦想，更像是一场噩梦，2009年的新房成交2000年减少了1/3。据日本国土交通省2012年发布的白皮书，1983年，40岁以下的日本人中有房者占42.2%，2012年有房者只占28.4%，近30年间下降了约14%。所以尽管日本现在的租售比已经高达了8%，日本人还是更多的人选择租房，也不买房。（中国的租售比只有2%，还不如银行定期存款的利息高）
很显然日本的房子也已经过剩了，随着人口老龄化的到来，日本人不再需要那么多的房子，尽管东京的房价收入比已经不到9，日本的房子还是卖的不好。房价收入比是一套房子的总价，除以一个地区家庭的平均年收入，用来展示一个家庭不吃不喝多久能买的起房子，东京人显然是幸福的，9年他们就能买一套自己的房子。而在北京上海甚至，这个房价收入比已经超过了30，也就是说你用满了工作年限，也已经买不起房了。
有人说日本经济不好，那我们再看看世界的资本中心，金融中心，富人最多的城市纽约。
经过连续十年的上涨，纽约的房价依然出现了深幅度的下跌。虽然跌幅小于全美的跌幅，但是仍然下跌。
最后说回国内，看看我们的房地产现状，远比日本当年严重的多得多。
可以说二三线城市的房价泡沫已经破裂，而由于资金退守一线城市，所以抱团取暖反而加速了一线城市的最后疯狂。接下来明年就会发生二线城市彻底崩盘，而不出两年一线城市也会继续分化。资金继续退守一线城市的核心区域。最后大概只有市中心附近的房子不会下跌。因为那里根本没有商品房。
一直在反复说去库存，但现在中国在建的房子，和已经建好的房子，已经足足够卖6-7年的时间。这还不算庞大的二手房基数。可见现在不是去库存，而是库存加速上升的时期。
那么一线城市和二线三线城市有多大区别呢？答案是没什么区别，从库存的消化来看，一线城市并不比二三线城市更好。三线城市已经完全没救了，而二线城市还在玩命建设，正在一个作死的道路上飞快的飞奔。
地产商的资金已经越来越紧张了，房地产投资越来越困难。大部分地方都出现了严重的烂尾迹象，很多工地因为缺乏资金已经都停工了，今年上半年地产开发商从P2P拿了不少钱，现在年底根本还不上，摆在他们面前的是，进一步抵押，以更高的利率再借钱，如果明年卖不动，还是拿不到银行的贷款，这属于找死。另一个办法是放那不动，明年肯定是活不了了，这属于等死。他们期待的事情就是明年在各种国家政策的支持下，房地产能再火起来，房价蹭蹭往上涨，这才有起死回生的机会，但可能吗？
最后看一张美国次贷危机后的房价数据图，美国经济出问题了，人民收入少了，房子的购买力也就降低了，房价跌了，然后进而影响美国的经济。而美国人想的办法是，救助金融机构，让金融跟房地产划清界限。让房价快速下跌，短暂阵痛之后，2012年房价就开始复苏了，（美国人没有老龄化这颗）美国经济也开始复苏。而我们明年的宏观经济将更加困难，还有大量企业要裁员，大量企业要转型，一些传统制造业可能完全过不下去了，居民收入降低是一个必然的趋势（叠加上的因素），那么房子的购买力必然下降，这是一个趋势，这才是市场经济。而所谓让农民去买房，支持，取消限购云云的政策，起不到扭转乾坤的作用。
谁是中国经济的元凶：它曾让日本30年没翻身！
作者：水木然、milong
来源：金融看客（微信号：jrkanke）
当一个国家的房价开始高攀时，说明这个国家的经济即将盛极而衰。为什么呢？因为钱本身没有价值，钱只有流动起来才有价值。当钱流动到房子这个环节时，就开始变成了钢筋混泥土，凝固了、流动不下去了。日本就是前车之鉴，30年仍然没有翻身！
大家仔细回想一下，其实最近五年以来，唯一可以挣钱的行业只有两个：一个是房地产，一个是资本市场。资本市场我们这里暂且不论，提到房地产，我深圳的一个朋友告诉我，他前几年在深圳买的几套房子，仅仅今年一年就升值了1000万！
就是因为房地产，有的人可以坐享其成，大发横财。而有的人在岗位上勤勤恳恳、努力一辈子也挣不到一个落脚的机会。
如果在一个社会里，有的人不用劳动也可以挣大钱，而有的人勤奋刻苦依然换不来希望。试问：谁还会踏实的劳动？这个社会肯定是没有希望的！这就是房地产的“机会主义”给中国经济带来的硬伤！
先展望下中国经济的过去。二战后经济增速连续25年保持在7%以上的只有13个经济体，剔除掉博兹瓦纳、马耳他、阿曼、香港、新加坡等微型经济体，实际上只有中国、巴西、印度尼西亚、日本、韩国、马来西亚、中国台湾和泰国8个经济体创造了所谓的高增长奇迹。
不过后来的情况大家已经了解，除了中国，其他经济体在高增长的第四个十年中无一例外的跌落神坛，日本跌倒5%，韩国好一点，大概在6%。现在终于轮到中国了。
为什么各经济体的经济增长都开始进入低速阶段?为什么中国在勉强保持7以上的高增速后仍然难逃厄运?为什么没有一个国家可以长期保持高增速?
那么，今后的若干年，中国的经济能否“返老还童”?难，我们来看中国面临的最大的两个问题：人口老龄化和中国房地产。
第一个故事关于中国人口老龄化
中国已经进入人口老龄化的时代，这一点大家深有体会，我们的甚至不足以支持中国的老年人，国家已经放开二胎政策以保证青年劳动力的供应。这个故事就是关于老人和青年的故事。
假设有两个国家，一个国家叫做“小鲜肉”，另一个国家叫做“大叔”。“大叔”有100个老人，“小鲜肉”有100个青年。青年都可以劳动，而且他们的劳动效率也比较高，所以他们一年能够生产2000斤粮食。“大叔”国的100位老人没有生产能力，但是他们还要吃饭，所以需要将自己过去攒下的金钱向“小鲜肉”购买粮食。假如每个人有10个单位的粮食需要，每个单位价值1元钱。小鲜肉们自己吃掉1000斤粮食，剩下1000斤粮食，其储蓄率相当于50%。大叔们同样需要消耗100斤粮食，所以购买了“小鲜肉”剩余的1000斤粮食。这个时候，问题来了，两国的GDP分别是多少?
“小鲜肉”国的GDP是2000，“大叔”国的GDP是-1000。
为什么这么说，我们先看一下GDP是什么。GDP，中文名是国内生产总值，一个关键是国内，另一个关键是生产。小鲜肉们在本国生产了2000，不管其中的1000是在国内消费还是在国外消费，都算作生产国的GDP。这样一来大叔们的GDP就很清晰了，他们没生产，反而净进口1000，所以他们的GDP是-1000。
这些跟中国又有什么关系呢?
很明显，中国正在经历由“小鲜肉”变成“大叔”的过程。过去，中国不缺乏劳动力，尤其是03年到13年十年间，中国的劳动力增长每年接近1000万，所以其经济增长量可以轻松甩“大叔”国们几条街。现在中国老龄化严重，劳动力开始副增长，干活的少了，吃饭的多了，经济开始放缓是必然的趋势。这是计划生育在造成的结果，即便放开二胎，也不足以补充劳动力从而扭转乾坤。
所以中国的经济结构也开始发生变化，随着劳动力人口下降和老龄人口占比的上升，中国将逐步从生产者转向消费者，经济增长速度会出现自然的下滑，投资率下降，消费率上升，工业占比下降，服务业占比上升。
第二个故事关于房地产
这是中国丈母娘最关心的问题，结婚是一定要准备新房的。不过，中国的高房价又像是丈母娘的克星，吓跑了无数中国好女婿。
还是小鲜肉和大叔的故事。小鲜肉们仍然可以生产2000斤粮食，自己消耗1000斤，但是大叔们走了一半，只剩下50位老人，他们每年只要500斤粮食就可以了。第一年，大叔向小鲜肉买了500斤粮食，小鲜肉们剩下500斤。这个时候GDP分别是多少?
“大叔”国GDP是-500，“小鲜肉国”GDP还是2000，但是经济结果发生了变化，原来是消费1000+出口1000，现在是消费1000+出口500+库存500。
第二年，大叔们来找小鲜肉购买粮食500斤，小鲜肉们想，自己吃1000斤，库里还有500斤，所以今年只需要生产1000斤就够了，库里的500斤正好卖给大叔们。所以小鲜肉们决定让一半本国人放假休息，粮食先借给他们吃，明年再劳动补偿就好，这个过程就叫做去库存。那么两国的GDP这时候是多少呢?
“大叔”国GDP是-500，“小鲜肉”国GDP是1000，虽然库存有500，但是已经算到了第一年的GDP里，不能再算到第二年了。
中国的房地产已经到了“库存压顶”的年代，2013年之后，人口老龄化导致房地产需求大幅下降，而过去几年投资的房地产项目还在不断竣工，供过于求导致库存堆积如山。目前中国房地产待售面积达6.6亿平米，在建面积超50亿平米，按照人均30平米的标准，几乎透支了两亿人的需求。
即便今年房地产销售还不错，但也没有哪个厂商敢再继续生产房子，所以房地产投资下滑，已经低于销售增速。但由于几年前开工的项目还在不断竣工，今年房地产不仅没有去库存，反而在被动增加库存。大量的库存需要去掉，也是影响中国GDP增长的一大原因。
当然不只是房地产项目，中国的基础工业，包括钢铁、水泥、服装、煤炭、风电等都有大量的库存，尤其是水泥产量大的惊人，比欧美国家的总和还要多。
这样，我们可以得出结论，与十年前的中国相比，现在的中国经济需要大量的去库存，在这个过程中不得不减少生产量，所以，经济下行也是情理之中。
日本《20年后，我们的房子到底值不值钱？》 精选六在此次专访完成时，设立雄安新区的消息尚未公布。新区的设立无疑对北京未来的人口调控走向产生影响，也印证了本文中“北京目前应该向外疏解的不是低端产业，而应该是高端产业”这一预判。但在新区规划尚未落地时，甚至落地后的相当长的一段时间内，北京的城市格局和住房供需矛盾仍难以有根本改变。李铁也表示，雄安新区的首要目标是疏解非首都功能，避免人口过度向北京集中的趋势，对于北京的房价不会产生本质影响。因此，本文从城市发展规律出发，对于北京该如何化解人口与住房的矛盾，乃至整体城市治理思路所作的分析和建议，仍可殷鉴。——编者3月28日，《北京城市总体规划（2016年-2030年）》草案宣布编制完成，并开始征求公众意见。草案从城市战略定位、空间布局、要素配置、城乡统筹四个部分入手，着力解决困扰北京已久的“大城市病”问题。草案提出，要减少城乡建设用地规模，到2020年减少到2860平方公里，2030年减少到2760平方公里。目前北京城乡建设用地规模为2921平方公里。草案同时要求，在2020年要将人口数量控制在2300万人以内。在北京的人口控制组合拳中，“以房控人”被当作重要工具。从2014年至2017年的四年间，北京市的供地计划逐年下调，2017年为3900公顷，比去年减少200公顷。同时，在2014年完成供地计划的60％之后，计划完成度也是逐年下降。与此相应，北京的房价一直居高不下，今年2月中下旬以来，北京二手住宅市场的实际交易量再度爆发，房价在企稳之后又出现了上涨趋势。为预防房价过快上涨，3月17日以后的短短十多天里，北京市住建委等部门联合发布一系列楼市调控政策，这距离上次2016年“9·30”调控政策发布尚不足半年，且调控手段空前严厉。作为中国城市发展的风向标，北京的房价走向如何？“以房控人”为代表的人口调控政策能否奏效？带着一系列问题，记者专访了中国城市和小城镇改革发展中心首席***家李铁。北京房价还有上涨空间《财经》：日，北京出台了房价调控政策，今年全国“”过后又出台了一系列房地产调控政策，有观点认为这彰显了**抑制房价的决心，对此你怎么看？北京房价在今后会有怎样的发展趋势？李铁：从客观趋势来看，北京房价还有比较大的上涨空间。首先，北京是一个辐射全国，甚至辐射华人世界的城市。它的城市规模、发展水平和收入水平，以及其所具备的公共服务条件，都远远高于中国其他地方。在这种情况下，如果公众想选择比较好的居住地和就业地，或者想全方位享受城市的公共服务、社会化服务和商品服务，北京是最好的选择。何况，全中国的优质要素资源基本集中在北京、上海这样的城市。很多人以北京房价已经超过东京、纽约，来说明北京的房价已经令人无法负担，但是他们忽略了中国的人口规模。目前中国有13.7亿人口，日本才不到1.3亿，美国也只有3.2亿人口，而且中国的经济总量排名世界第二，已经超过日本，与排名第一的美国差距也不是特别大。同时，中国的经济增长速度和人均收入水平也在上升，大规模的人口基数使得较高的购买力成为可能，特别是北京和上海的购买力，日本和美国是没法比的。此外，中国处于城镇化进程和经济发展的高速增长期，这一点是我们特别要清楚的，即国情的不同。以此来看，北京房价继续上涨的趋势是不会发生变化的。举个例子说明这个问题，目前香港的房价是北京的2倍－3倍，而香港仅有700万人口，所以谁在支撑香港的房价？答案是中国的富人和海外的华人，对于这一点要有清醒的认识。房价会继续上涨的第二个原因不只在北京，在全国范围内也均适用，这就是货币的超量发行。货币发行与经济增长、经济活动及国际金融和贸易有关，这是一个很重要的金融政策。目前中国的货币存量已经接近160万亿元，飞快的存量增长速度，使人们并不放心将钱放在银行，为寻求，更倾向于将钱投资在房地产上。而且一线城市房价趋势和三四线不一样，北京房子升值迅速，在北京买一套房子，短期内会增值上百万，甚至比投资实体更赚钱。这是中国经济未来一个非常特殊的，也是一个正常的现象。所以，考虑到保值增值、投资的潜力，北京这种具有升值预期的地方，大量资金来购买地产和房产是正常的。第三个原因，北京现在有2173万人口，可是北京现在的住房供给，远远不能满足人口增长和存量人口的需求。从用地规模来看，现在平均每年供地面积只能满足10万人的住房需求。即使在土地供应量最高的年份，也只能满足不到20万人口的需求。可是在北京生活的人，特别是白领、年轻人，其住房需求是刚性的，这涉及到了上百万甚至可能近千万人的住房需求。从商品价值规律来看，供需决定价格，北京的住房供给偏少且土地控制严格，不能满足人们的需求，当然会导致价格上涨。此外，从北京城市规划的角度分析，北京房价的上涨趋势同样不可避免。北京的城市规划特别强调未来要迁出低端产业，腾退出来的空间不能再用于发展其他产业，只能建设生态绿地。如此一来，北京五环以内的生活环境和公共设施的供给环境，将会有大幅度提升，加之最优质的公共资源集中于此，房价不可能下降，反而提供了上涨的空间。再来看最后一个原因，北京目前采取了限购、限贷的政策，即通过行政命令来控制住房的销售速度。这意味着北京在通过控制供给来遏制住房需求，会导致房价未来可能会膨胀，控制得越厉害，反弹也会越大。北京年初的房价上涨，正反映出这种反弹。因此，从经济和市场发展的规律来看，北京的房价没有下降的可能。以房控人难奏效《财经》：刚刚公布的《北京城市总体规划（2016年-2030年）》草案提出，要减少城乡建设用地规模，同时，在2020年要将人口数量控制在2300万人以内。你认为能够通过控制建设用地规模的方式，达到控制人口的目的吗？李铁：目前北京等大城市试图通过控制人口来解决房价的问题，同时限制住房供给以控制更多人流入，但在实际结果上很难达到理想效果。更大的可能是，这种做法并不能阻止人口的流入，反而使房价过快上涨。北京房价上涨的原因除了上面已分析过的部分，还包括**对河北燕郊等环北京地区也采取了限购措施。已经在北京工作的人，如果飞速增长的房价和其收入已经完全不吻合的时候，则会前往周边地区寻找能买得起的住房，更多地方的限购则会把他们又拉回到北京。现在的住房供给远远不能满足人们对于住房的刚性需求，**应该做的是提供更多的住房，而不是用各种各样的政策去限制供给，我认为这是现行政策出现的一个偏差。《财经》：为什么会出现这种偏差？李铁：我们在强调北京发展的时候，往往把主城区的问题当成全市辖区的问题。北京现在面临的所谓“大城市病”，如交通拥堵、住房困难等问题，主要是在主城区出现的，在全行政区域内，其实还有很大的调整空间。实际上，在北京1.6万平方公里的空间内，可以发展很多个中小城市。全世界的城市在发展过程中，都是通过空间来缓解住房压力的。放大空间可供给范围，可以解决住房供给问题，也可以减轻主城区的过度拥挤状况。而且这种住房的供给，会自发带动产业的迁徙。再扩展一下，还可以在京津冀范围内来调整，但是现在没有这么做。反而是北京为了自己的利益，限制河北的发展，限制土地和住房供给。如果北京不愿意更多的人在其辖区内购买住房，可以将轨道交通连接至河北，使北京周边的中小城市为人们提供住房，这样北京的问题就可以缓解。目前的情况是，周边中小城市的房价一涨，就开始限购，可是在北京却又没有解决辖区内住房供给的问题，只堵不疏无助于问题的解决。其实，在房价上涨的地方，只需要增加供给，便可解决上涨的压力，这是很简单的道理。目前房价过高的呼声一直在持续，但现行的政策是头痛医头、脚痛医脚，看到房价上涨了，觉得这是一个大问题，但没看到问题的核心，并且采取行政手段来简单强硬地制定所谓调控政策，实际上没有解决根本问题。这背后还有一个问题，全国范围内多个城市均实施了限购政策，现在只要房价上涨一点，全国各地就开始执行一刀切的调控，主要原因是**担心过度投机，也就是“房子是用来住的，不是用来炒的”。要解决这个问题需遏制公众投资欲望的上升，可以通过金融、手段来解决，也可以通过适时推出房地产税来缓解房产投机的压力。《财经》：你所说的通过空间调整来缓解压力，具体该怎么做？李铁：在城市的布局中，郊区的环境、生态、视野均比主城区好，北京主城区的周边很可能会成为将来人口聚集的空间，关键则是相关政策和基础设施配置的问题。人口结构决定了低端产业不可能全部迁走，而且北京辖区内并不能提供价位更合理的住房空间。因此可以在距离北京中心城区半径30公里左右的地方，依原有的镇去建立一些小城镇，进而形成一些新的居住空间和产业空间。这样可以对相对聚集的人口形成合理的疏导，同时也满足了他们的住房需求，这样的话大家对整体房价上涨的呼声和关注度也会减弱。我认为北京市的规划，应该从另一个角度来考虑，主城区应尽量通过存量用地解决其需求问题，而郊区的用地可以在一定程度上放开。目前，北京用地空间过于保守，而土地对于北京而言，是最有发展前景的资源。盘活用地的供给，会**带动整个空间资源的重新配置。另外，如果把这种发展空间交给河北也可以，但是北京一直选择了一种既不提供新的用地资源，也不支持河北发展的方式。（日，作为北京市海淀区五环内最大的违建群，二河开21号院全面开拆。最多时，有1万多外来人口租住在这里，在房屋被拆除的同时，所有租户会被清退。图/CFP）该迁出的是高端产业《财经》：北京一直在强调人口的过度聚集是导致“大城市病”的原因，一直把“以房控人”作为控制人口的重要手段，同时试图通过转移低端产业，达到控人的目的，你认为这种做法的有效性如何？李铁：目前北京采取了低端产业迁出政策和人口控制政策，并下大力气提升北京市居民的公共服务供给，想要把北京塑造成全球最好的城市。但我们的公共服务供给在某种程度上带有区域特点，即只对应一个区域的人会发生作用。在这种情况下，来的人越多，就越会压低其他人可享受到的公共服务水平，比如拥堵的道路和拥挤的地铁。现在公共服务和基础设施的供给不能满足人口增长的需要，原因被归结为人口过多，所以只要把人口转移出去，就能减轻公共服务的压力，使人们能够享受更好的公共服务。我认为这是北京制定政策的出发点和逻辑。其实，北京从上世纪80年代就开始控制人口，但一直没控制住。现在通过将低端产业迁出和人口控制，人口增长的速度确实放缓了，但并没有停止，而且这种放缓可能只是暂时的。与所有的城市一样，北京的人口可以分成三类，高收入人口、中等收入人口、低收入人口。而城市人口结构一如金字塔形的——高收入人口占少数，中等和低收入人口占绝大多数。世界城市发展的规律证明，当高端人口越多时，相应服务的供给也需要增加，这些服务往往是由中低收入人口提供的。与此同时，中低收入人口在城市生活，也需要有自己的消费服务和生活服务，这是环环相扣的。从这个角度分析，要想通过行政手段将低端人口，特别是低端外来人口排除在城市之外，违背了城市发展规律，因此很难奏效，即使见效，也是短期的，长期来看是控制不住的，因为高端人口需要他们，城市也需要他们。世界范围内很多大城市，如东京、纽约、巴黎，外来人口都特别多，而且聚集在城市中心地区的往往是中低收入，甚至贫困人口。北京的人口控制思路存在一个误区，既想要得到经济发展的好处，又不想要低端人口，这是不可能做到的，它忽视了人口和城市的发展规律。《财经》：不想要低端人口是误区，那如果反其道而行之，迁出高端人口是否可行？李铁：实际上北京目前应该向外疏解的不是低端产业，而应该是高端产业。只有所谓高端产业迁出，才能带动高中低端人口的自然流动，进而带动整体资源的重新再配置，这是核心问题，也符合城市发展规律。举个例子，硅谷距离旧金山几十公里远，一批高端产业为降低住房成本，在硅谷聚集，现在已形成了美国高端人口的聚集地。只有带动高端产业迁出，触动总部经济的外移，才有可能实现整个首都经济圈，甚至整个京津冀的资源再配置。过去北京的解决思路完全是相反的，只想把其中的低端服务业迁出去，这带动不了多少产业和人口的转移。只有把金字塔上端的产业迁出去，才能把相应的人和产业带出去。现在真正留在中心城区的都是高端产业和人口，和他们相匹配的众多小学、中学、幼儿园、医院等公共服务带来了一定的拥挤。虽然相关部门一直在说要把一些学校、医院迁出去，始终没有看到实质动作。其实，在北京的整个区域来说，还有很多地方可以容纳这些高端产业。之所以**不把它们迁走，可能有两个原因，一是舍不得让它们走，因为它们可以带来税收；二是很多企业是国有企业，并不愿意迁去郊区，而郊区在规划中可能也没有为这些企业提供空间。如此一来，城市必须承担人口过于集中的代价，因为高端产业始终会产生虹吸效应。在低端产业上做文章，当然也能起到短期的效果，低端人口看起来是走了，但是他们的服务对象还在北京，最后仍无法阻止他们再回来。抓住京津冀一体化的机会《财经》：如何看待北京周边地区的房价上涨？李铁：北京的决策方向，对河北的人口和就业结构的改变会产生巨大的影响。过去是京津冀各自发展，河北主要是利用自己的矿产资源，重点发展重工业，所以目前处于工业化中期阶段，这带来比较大的问题，比如雾霾。现在北京的城市化率接近90％，处于后城市化阶段，而河北的城市化率刚超过50％，仍存在巨大的吸纳空间，也会带动产业升级。这一吸纳效应，会带动河北部分人口的就业，来实现它的产业结构转型。现在河北的固安、永清、三河等地的房价都涨了，本地居民就有了压力，说北京人把这里的房价抬高了。实际上从另一方面看，这种上涨通过产业的带动，也可以带动当地居民收入增加。不能说这儿不能涨，那儿也不能涨，憋着的这种需求和压力，在哪儿能够释放？《财经》：京津冀一体化能够缓解北京的压力吗？李铁：严格来讲，如果北京郊区成为人口的聚集地，也会带动一些产业自动向这个地方集中，进而扩展到环北京地区，这对河北京津冀一体化的发展会起到很大的作用。但也不能简单地认为，迁出产业就可以实现一体化，关键是要重新规划北京的发展思路和京津冀一体化的发展思路。城市整体规划，我觉得最大的问题是如何在京津冀一体化这个大战略角度下来看规划。如何在一个大的空间范围内、依托城市发展规律、在尊重市场的规律前提下，来看这个规划，再有就是如何更好有效的发挥**的引导作用和市场的调节作用。**的重要作用，就是安排好基础设施的配置，从而引导资源和人口的空间分布。到现在为止，这个手段我们的**没有利用好。如果过多受到公共服务供给区域化的行政约束，这样很难能把北京治理好。现在是过度地强调人口调控，而没有更好地在一个空间范围内来理解未来可能出现的城市发展趋势。所以，认识人口规律和城市发展规律，然后结合中国特殊的城市行政管理体制，制定一个以人为本的城市发展规划，是当务之急。现在来看，北京的治理特别是要和京津冀一体化战略结合在一起，不能局限在狭隘的地方利益、区域利益上来看待房价与人口等问题。（来源：）（编辑：梁宇芳）《20年后，我们的房子到底值不值钱？》 精选七极度速冻！楼市突发王炸，炒房者哀嚎遍野时间：日 04:40:36 中财网管控房价，这次国家是铁了心了。不要以为国家调控不了房价，只要国家铁了心，几乎就没有办不了的事！四管齐下，层层递进，全面开花！各种控房价的组合拳，正在一起打出来！1、堵字诀。这个招式的核心，就是限购限贷，堵住房价上涨之流。北京认房又认贷，接着，厦门连交易都给你停了。学区房画个红线，超过这个价格，就不准挂网买卖。苏州甚至连墓地，都给你限购了。2、疏字诀。国家正在千方百计，把人流从一线二线炒房白热化的城市，往外疏导。最典型的，是京津冀战略把北京常住人口引导到廊坊的固安、霸州，引导到保定等。3月31日下午，国家又正式宣布，在辽宁、浙江、河南、湖北、重庆、四川、陕西等7省市设立“自由贸易试验区”，并公布了详细方案。之所以选择在这个时机出台这个政策，一个最重要的目的，或是把人流从过热的一线城市分流出来。3、管字诀。就是规范管理，避免违规哄抬房价。一方面大家都知道了，治理那些助纣为虐哄抬楼价的中介机构，另一方面，也开始对炒房的人进行管理。近日，关于房地产的最大消息是：在2017年年底之前，全国所有市县的“不动产统一登记”的房源信息，将全部接入国家级平台。也就是说，最迟从2017年12月开始，一个人在全国买过几套房，只要进行过登记，都可以在平台上查到。到那时，谁是贪官污吏，谁在大规模炒房，谁涉嫌在房产上偷漏税，纪委、反贪局、央行、银监会和税务部门将一目了然、一清二楚。4、抽字诀，也就是釜底抽薪，缩紧银根。上周周小川在海南的演讲，说了一句非常重要的话，如同全国的一声炸雷！中国央行行长周小川在博鳌亚洲论坛表示，货币政策经过多年QE，全球已到达周期尾部，意味着货币政策将不再宽松。话音未落，闪电已至。最典型的，是昨天下午，上交所的，一度飙升到31%，几乎达到了的水平。支付宝年化率，也接近4个点！这次，其实是央行主动为之的，目的就是向市场释放出信号：货币宽松周期要结束了，流动性将越来越紧。别炒房了，你们的资金链将绷得很紧，最终会死的很惨！大风起兮云飞扬！见识了那么多次房价调控，但之前任何一次调控，从来没有这次调控来的猛烈，来的决绝，十八般武器都使出来了。截止到目前，全国已经有超过40个城市出台了各种房地产调控政策120余次。显然，国家已经下了铁的决心：房子是用来住的，绝不是用来炒的，谁再不知难而退、谁再兴风作浪、谁再一意孤行，谁就将血本无归！二全面速冻，房市突然进入了冰河时代。3天网签仅7套！交易量剧降99.9%！这种难以想象的成交走势正在京城“商住房”市场上演。上周日，剑指“商住房”的楼市调控新政落地，市场交易迅速降温。堪称“最重磅”的北京商办类物业调控政策之后，除了二手“商住房”，迅速降温的还有商办新房交易，此前打着“不限购”旗号的商住新盘已偃旗息鼓。据中原地产研究中心的统计数据显示，北京商办市场在新政后3天（3月27日、28日、29日），网签总量仅为7套，只有位于通州的个别项目企业签约5套、另外还有门头沟与丰台各有一宗企业购买。由于只能由企业购买，北京所有商办交易全面冰冻。而新政前三天，北京商办项目签约套数还高达850套。也就是说这项新政落地后，商办类物业签约跌幅高达99.9%。中原地产首席分析师张大伟分析，过去几个月北京商办类物业每月签约都在3000套以上，预计在二季度有可能快速跌落到500套以内。别小看这个购买商住房渠道的封堵，以前，很多人买商住房，是可以金蝉脱壳，悄悄地把它搞成住宅自住。通过这个办法，大量人口可以绕过了限购涌入了北京，商住房也成了爆炒的一个标的。对商办物业扔出这个“王炸”，直接地把大约万亿资金关门打狗，硬生生地锁住了，在相当长的时间里，这些资产都只能捂在手里，无法套现。现在，一切终结了！一纸命令，这个市场将瞬间天寒地冻！三凡是泡沫，都是要破灭的，只是时间早晚的问题。现在，实体经济已经快撑不起房价的野心了。别忘了，最近山东水浒故地发生的那个案子，有一个让人难过的巧合，那就是借高.利.贷的，是搞实体经济的，而放高.利.贷并且施暴的，是房地产老板。实体企业的老板，惨败于房地产的老板！这种状况，是不可持续的！感觉，国家现在在釜底抽薪的“抽”字诀上，还在把握分寸，唯恐误伤实体经济。但是，如果堵、疏、管的组合拳都没有用，楼价还继续上涨的话，不排除国家下定决心，叠加使用货币收缩和信用收缩的大招，一直搞到房价瘫倒在地，不涨为止。岂不闻：魔高一尺，道高一丈！那些疯狂的炒房者，的确应该受受教育了。不让这些投机者不尝尝房价调控带来的苦涩滋味，任由他们拼命炒下去，资金脱实向虚的趋势仍将持续，中国的经济发展将进一步遭遇重创！对看多的言论，认为要格外小心。在过去由于过分谨慎，不少人看错房价，错过了买房的机会；未来我认为很多人又可能因为对流动性收缩态势重视不够而再次犯错。房价局部可能还会继续会涨，但作为一个整体，房价大概率要走入暗黑森林！从今年开始，或就是拐点了。对房地产市场，大家应当保持高度的警惕！延伸阅读关于这波楼市行情，迄今为止最专业的解读！来源：微博“兔**”近期关于一线城市房价上涨的一些个人观点。比较散乱，尽可能地组织过了。1、普通中产家庭在一线城市买不起房，从未来长期看，将是常态。就好比普通日本中产家庭和普通美国中产家庭很难在东京、曼哈顿核心区买房一样。北京上海核心区的房产是稀缺资源，主要是祖上继承的家产。2、抱怨说清北复交毕业生也不能在北京上海买房没有意义，横向比较，哈佛耶鲁毕业生就会抱怨不能在曼哈顿买房么？东大京大毕业生就要抱怨不能在东京买房么？这样的发达国家，核心城市地产价值都极高，只有特定行业、财务上比较富足的人士才有可能购房。中国人将逐渐学会接受这些现实。3、而且这样的国家，人们不会把这种购置核心区房产作为人生成功的检验标准。对于这一点，我只能说，由于中国是一个发展中国家。各种硬件软件资源落后。物质世界快速发展、膨胀，人们需要急切的获取资源，安身立命。如果没有一定的财经济实力，很难在这个国家过上太体面和惬意的生活，以及保证自己下一代的未来。所以，我们对在好城市购好房的需求尤其的强烈。4、我们总看到社会舆论认为买不起房是一种社会问题，很多人唉声叹气，而且认为存在某种不公平。如果你在美国，生在一个中西部的底层中产阶级家庭，好不容易考上纽约的大学，全家持续勤工俭学毕业，你不会觉得买不起曼哈顿的房有多大的不公。别的年轻人在中央公园旁有一套公寓那是他爷爷留下来的。这是财产的代际的转移。用中国俗话说，祖上烧的高香。你会觉得那是别人历史的积累，是天生的禀赋，是生得运气。要抱怨，最多抱怨为什么你爹或者你爷爷没有积累这些资本。这和为什么富人小孩暑假去巴黎看博物馆，穷人小孩在家看电视的道理一样。这种不均等是与生俱来的。5、中国发展实在太快。资产价值到了一定程度集中爆发。非常有限稀缺的北京上海核心区住房资源实际上在极短的时间里就分配完毕了。年轻人，早出生几年、早结婚几年、早生孩子几年，或者一个择业选择，一个城市选择，以及其他任何生活与工作相关的决定，一些财务安排（比如现金管理、资金的流动性），都可能对你买房的能力或决策产生根本的影响，进而改变一生的路径。从北京上海最近的限购来说，都是打击改善型需求的，你之前的贷款记录和房产都会对你后面购买更大的住所带来难以估量的影响。因此，有房没房，有很多偶然机缘的因素。这些资源分配都在极短的时间内（几年）完成，很多人还没反应过来时，可能已经错过。6、由于这些资源分配都在最近几年内完成，个人感觉很无力。再与身边同龄人比较，有可能很多人买了房了。“上岸”了，你没“上岸”，就会感觉不好，觉得社会不公平。现在的大多人都认为，拥有住房是理所当然的，是必须，是一个基本的判定人的成功的准绳。在一线城市买不起房的预期，对于大多人来说，可能还是一个需要接受的新事物。这归根到底都是因为中国发展速度快，资源供给紧张且还在加剧。但资源是稀缺的，分配短时间内完成。很多决定命运的事情不是透过两三代人，而是在一个人职业青春的几年之内就完成了。7、其实，中国二十世纪以降的历史一直处于巨变。改朝换代、战争、各种运动。资产的获得与失去。阶层的变化。中国还在大变革的年代。现在在完成社会阶层的重构和固化。2010年代为买房困扰的年轻人，其实也就是是经历和他们父母辈、祖父母辈、曾祖父母辈一样的时代的巨变而已。在时代的巨轮面前，个人就是渺小的。8、未来，一线城市住民的平均购房年龄（如果有能力购房的话）将推后。从结婚前或结婚时点向后推延。比如说从28~30岁推后到35~40岁。而且按家庭计算的住房拥有率（即是否有房）还可能下降。9、我一直认为，试图比较中国及其他发达经济体核心城的房价的绝对水平的高低、差异没有太大意义，认为中国一线城市房价远超普通居民收入不合理也是有问题的。中国与发达国家在经济结构、社会结构、资源积累与区域分布方面完全不同。中国是非常典型的区域发展不平衡、城乡发展不平衡。各种资源高度集中在极个别超大型城市之中。10、过去十多年，中国大陆位于北、中、南的三个一线（北上深）城市高速发展，聚合了大量资源——各行各业的就业机会、教育资源、医疗资源、各种社会资源和关系，都高度集中在这几个城市。其中，北京上海为超一线城市，在教育、医疗资源等方面也遥遥领先。但，深圳在教育医疗方面与北上还有差距。因此，就业、人才储备比北上也就有差距（举些可能不完全合适的例子，例如看中国籍的哈佛毕业生，多少去了北上，多少去了深圳，就知道。这就是吸引人才的能力。当然，深圳相对宜居，这个能扳回来几分）。11、脱离了这些超级大城市，到了富足的一点五线或二线城市，尽管表面上有不错的硬件条件（比如高楼大厦林立），但软件还是有很大的差距的，人力资本、教育、医疗等。美国之所以极端发达国家，就在城乡和区域差异被尽可能的最小化。人可以选择不同的城市定局工作。可以在城市核心区，可以在郊区，在小城市。在哪里都有还可以的教育资源和医疗资源。许多国际机构或大公司把总部设在小镇里。雇员的家庭可以安居，因为幼儿园学校医院的环境是可以的。在中国，即便在北京这样的超一线城市，脱离东城十五公里，教育资源医疗资源就开始不足，于是人们需要向城里迁移。12、这种体现在医疗、教育、软件方面的区域发展不平衡，城乡发展不平衡的本质原因，当然就是因为人力资本积累的不足：盖一栋楼很快，培养一代相样的教师、医生则需要相当长的时间。何况不要忘记，这是一个阶层还正在固化，经济能力可以决定你这一辈子甚至子女后代的阶层的年代，因此，经济收入是第一位的。缺乏具吸引力物质回报的行业，都可能难以吸引到人才（这一点在后面还会提及）。总结，中国人力资源的稀缺、瓶颈，解释了为什么人们要扎堆一、二线核心城市以及这里的房地产资产价值。除了教育资源紧张外（一会儿还会再顺带点一下），中国还有一些特殊情况，影响到房价，就是中国的学校和学区制。这个大概简单讲讲吧，主要参照美国比比。中国有以下几个特征：12.1 好学校基本都是公立学校，私立学校也在发展，但在对民办校的政策环境、人才（教师）引进及保留、教育质量、“营利模式”、与中国应试体制的衔接方面，与公立学校还有差距。这背后的原因比较复杂，有政策方面的原因，也有体制原因（公立学校的教育思维和习惯和文化和实践，可能就是更适应我们这种体制的。另外，如果举例说中国的公立大学好，民办大学不好，美国的民办大学（哈佛耶鲁）最好，优于公立大学，大家就不用再听更多了）。然后，大众也都相信公立学校好的故事，最愿意投入资源或付出牺牲的那部分家长都在涌入公立学区，带来很好的生源，也使得公立学校有良性循环。12.2 公立学校基本都坐落在老城区，例如朝阳区是北京富人很多的地方，但学校不行。小孩到年纪了，很多人就要换房进城。这有两个细分原因，一是中国没有郊区化的进程，主要也还是教育医疗资源包括基础设施跟不上，出了城就有问题，这就因为中国还是软件不齐的发展中国家；这个郊区化要发生，比如说朝阳区要有号的医院学校，它是需要几十年的发展的。二是因为中国的税收制度。美国地方的公立教育主要靠物业税。哪里征税，哪里使用。各地方都在很小的**体内进行民主治理。富足地区，物业价值高，物业税也就高，因此学校得到的经费也足，学校就办得好。然后这个学区继续吸引好的学生，也是良心循环。中国呢，我不知道朝阳区的公立学校和朝阳区富人群体缴纳的房产税有什么直接关系。朝阳区的富人群体能不能对这部分物业税的使用发表意见。所以，这个就不展开了，大家都懂的。所以呢，接着刚刚说，“二、公立学校基本都坐落在老城区”，由于税收制度的问题，非老城区还很难发展出后的公立学校，因此人们只能扎堆往城里跑。12.3 现在引到第三：三、在中国，与公立学校教育资源配给所绑定的，是户口制度。以北京为例，东西城这样的教育资源丰富的地方，适龄学生远大于学位数，就要走“顺位”。孩子父母在学区落户 以及 父母在学区有房产，才可能进入第一顺位，顺利上学。因此，为了就读，就必须通过购房落户（其实这里仅指非东西城的北京户籍人士购房落户东西城）。在美国，首先就没有什么户籍的概念，学区内居住的居民都可以入学，有租房合同就可以。你租房也是缴纳物业税的。作为纳税人，你就可以上区内的公立学校。在北京，最大的问题其实还不是非东城西城海淀户口的北京人的就学问题，而是非京籍人士子女的就学问题。我们在评估学区房价格时，就必须评估到其附带教育资源所隐含的价值。另外我们也得看到，即便有了这个价格，也是很多非京籍人士享受不到的——你可能没有购房资格；你满足购房资格，有了房产证，落不了户，还是外地人，还得要办理“五证”才能申请上学，随时还可能被调剂，甚至无学可上。12.4、如上所说，美国也是有学区房的——就是学区好的地方的房子（不过，你可租可买），而由于美国教育资源相当丰富和比较的平均，使得可选范围非常广，学区房价格也没那么贵；入学也没那么困难。你选择是很多的。这就是一个简单的供需问题。在北京，我们讨论的是十多万甚至几十万适龄儿童面对数万个公立学校就学机会的问题。13、 这种教育资源的绝对意义上的稀缺和不足，是一个根本的、短期内无法解决的问题。只有时间的积累才能消解之。按照我们以前习惯的辩证唯物主义的措辞进行*****分析，就是“当前的主要矛盾是人民群众快速增长的教育需求与严重不足于落后的教育资源之间的矛盾”。14、2017年初以来北京房价的增长，我认为就是学区房驱动的，这就是因为80后（主要是1980~85年生人）生育的孩子到年纪了，开始研究学区、购房准备上学了。不在少数的人会在就学当年或仅提前一两年考虑这个问题。明年上半年我认为还会有行情.。这种对教育的需求，我认为是一种刚需。这也是人口结构带来的影响。学区房的买卖也会推动非学区房地区房价的上升（卖掉学区房，在非学区换更大的房），带来一波行情15、另外，学位是固定的，学校也不想乱扩招。举凡买了学区的人，都有动力生二胎（或者已经有了二胎）。这样的人要供两个孩子，卖掉学区房的短期意愿就不强；同时，看到学区房价值如此般提升。拥有学区房的人也会考虑是否让自己子女的子女继续享有这种资源，卖房意愿可能下降。这都带来二手学区房供应的下降，因此，我认为短中期内，在北京东、西、海这样的地方，学区房价值还会上涨。16、所以，我们已经知道：教育资源的供给是极有限的，这是结构性的，短期内很难改变，是个一代人两代人的问题；教育资源的需求又是极大的、不断上升的。而教育资源是一个公共品，那对这种极端稀缺的公共品就需要有一个分配的机制。其实，学区房就是这样的一个机制，而且是比较市场化的机制，当然它受到户籍等很多非市场化的行政政策和制度拿牌限定。但本质，一个家庭希望在多大程度上为子女牺牲自己的生活方式（一家人挤在50平米的房子里）、耗费自己这一代人甚至上一代人积累的资产，并且承担不小的风险（划区政策的变化；顺位竞争；就读小学中学质量的变化；自己孩子的天资、努力和成果等），这就是一个自主的理性选择。高价购买学区房的人，会为学区房投资付出相应的代价、承担相应的风险。所得并非确定（比如中考、高考、日后的职业发展及回报）。由于学区房是有市场价格的，所以其实它本质就是分配教育资源的一个市场机制。如果说**要做什么干预的话，就是整治规范市场。比如说近期报道的胡同“过道户”这种坑就不能允许发生。纯粹占名额但不能满足自住的小面积、按学区房定价的二手私产也有可能被纳入监管。除此之外，考虑到前述所有我国教育资源短期稀缺的环境，这种配置极度稀缺教育资源的方式有可能是在当前不完美的制度下最不坏的或相对比较合理的。17、伴随社会人力资本的积累，教育资源的建立、完善，师资的流入，以及没有足够财务能力或者投资决心但还是比较重视教育的家长选择留在老城区之外，这些地方的学区质量也会逐渐提高。但这需要时日。对于任何一个家长而言，即，你需要判断，这个教育的逐步改善，是你的孩子（未来十几年内）可以见证和享受到的，还是说它需要更长的时间，你孩子受教育的那几年仍然享受不到。而你在能力范围之内，应该倾注自己的力量给它更好的安排（即购买老城区的学区房）。这种纠结和博弈将始终存在。18、如果说提什么政策建议，那我就建议房产税一旦征收的话，应当跟当地财政高度绑定，而且是精细到学区的划片上的——学区内的房子的房产税，将用于支持学区内公立学校的建设。只有这样，才可能合理配置财政资源，带来良性循环，发展新城区的教育，提高居民生活质量与福祉。19、下面说说租房。既然买不起房，那就只能租房。过去十多二十年发展下来，中国核心城市的住宅房地产有几个特点，一是基本以私产的形式存在；二是资产价值高，低（即房价高，租金低）。这个环境对住房租赁市场的影响是什么？首先，房价高租金低，从经济逻辑看租房应该是挺好的，但中国核心城市的住房又都是私产，出租本质是C2C，即个人业主出租给个人租户。这样的租约很难长期化，租约通常较短，租户也没有什么权益，比如不存在什么优先租赁权。业主要用房，或者到期租予其他人，或者卖了房，新业主不打算出租等，这些租