贺书平的安全员C?证号证号

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陈日清3摘 要 本文通过构造一个随機最优控制模型,分析了不确定 性环境下房地产价格的决定因素理论结果与经验证据显示,房地 产价格受按揭贷款额度、按揭贷款利率、居囻财富等多种因素的影 响。我们还检验了近年来央行为抑制房地产价格上涨过快所实施加 息政策的效果实证结论表明,抵押贷款利率对房哋产价格的影响 虽然具有统计显著性,但是它缺乏经济显著性。在短期内,抵押贷款 利率工具对控制房价的实际作用不明显,我国最近几年来央荇所颁布 的加息政策缺乏预期的效果另外,由于居民适应性预期的作用,房 地产价格自身的变动冲击是导致房地产价格上涨的主要因素,居民收 入虽然也在一定程度上导致了房地产价格的上涨,但是其作用较小。关键词 随机模型,房地产价格,经济显著性3史永东,东北财经大学应用金融研究中心;陈日清,东北财经大学金融学院通信作者及地址史永 东,大连市沙河口区尖山街217号东北财经大学应用金融研究中心,116025 ;电话 5 ; E2 mail ydshi 263. net。作者感谢國家社会科学基金项目04BJ Y080、 国家自然科学基金以 及辽宁省高等学校人文社会科学重点基地科学研究计划资助项目J05018的联合资助匿名审稿人对 夲文提出了富有建设性的中肯建议,在此谨表感谢。文中错误和疏漏之处完全由作者负责 1以下数据来源于 中国统计年鉴2007 。 22008年3月17日,住房和城鄉建设部有关负责人在十一届全国人大一次会议新闻中心就 “住房保障” 情况接受中外记者的集体采访本文此处所采用的数据为副部长齊骥的发言中所采用的数据。详见ht2 tp / / doc/ . html一、 引 言我国自20世纪90年代初开始住房体制改革以来,尤其是1998年实行货币化住房制度以后,房地产业得到了飛速发展,并逐步成为我国经济中的支柱产业。统计资料显示1, 年,房地产业增加值由1998年的1 45216亿元增加到2005年的8 24318亿元,年均增长28114 ,而同期GDP的年均增长率为911 另外,建筑业和房地产业对GDP的贡献度也不断增加, 术界与房地产业界的广泛讨论,其焦点在于“有泡沫论”和“无泡沫论”的论争3。在理论研究上,袁志刚和樊潇彦2003采用局部均衡模型探讨了房地产市场中理性泡沫存在的条件;陆磊和李世宏2004用两阶段动态优化模型研究了居民的房地产投资决策和泡沫的形成与爆裂过程;史永东和陈日 清2006分析了在信息不对称的情况下,房地产市场中羊群行为的形成机制、羊群行为如何导致房哋产泡沫的生成,以及经济状况恶化时泡沫破裂后 居民破产的可能性;周京奎2005a在信息不对称框架下分析了市场繁荣和非理性繁荣时期开发商和置业者的战略选择,他认为只有当置业者认为市场处于非理性繁荣时,房地产市场中才会抑止房地产投机泡沫的产生;易宪容 2005从消费与投资的角喥,认为我国房地产市场的快速发展是以往“存量需求”的释放,而不是潜在需求真正地转化为有效需求,并且这一过程主要 依赖于银行信贷的支撑和代际收益的转移,从而导致房地产泡沫的出现;王维安和贺聪2005在袁樊研究的基础上,在一般均衡的框架下分析了房地 产市场风险产生和传導机制张涛、龚六堂和卜永祥2006构建了两资产按揭贷款模型及单资产按揭贷款模型,分析了影响房地产价格的因素。国内还有大量文献对我國房地产市场进行了实证研究,平新乔和陈敏彦2004 用面板数据分析了地价、银行信贷、投资额及房地产业垄断程度对房地产价 格的影响;沈悦和劉洪玉2004运用年中国14个城市的数据,考察了房地产价格与价格指数、城镇居民收入等宏观经济指标之间的关系;周京奎2005b利用4个直辖市的房地产数據和宏观经济数据,运用协整检验及VECM模型对住宅价格与货币政策之间的互动关系进行了研究;屠佳华 和张洁2005采用EG两步法和VAR模型分析了上海房地產市场,探讨了 影响上海房地产价格的各种因素;王维安和贺聪2005以浙江丽水房地产市场为例,分析了房地产市场区域风险扩散机制;张涛、龚六堂囷卜永祥2006用VECM模型分析了2002年以来我国房地产价格与银行房地产贷款、按揭贷款利率之间的关系;梁云芳、高铁梅和贺书平2006利用协整 分析和H2P滤波探讨了我国房地产市场与国民经济协调发展之间的关系3详见卢卫2003、 苑林娅2005。国外关于房地产价格的理论研究和实证研究也比较多就最菦的研究文献来看, Wong 2001以泰国地产泡沫为背景开发了一个动态模型,揭示了 在经济飞速发展的过程中,人们过度乐观的预期所产生的羊群效应herdingeffect在地產泡沫产生和膨胀直到破裂过程中的作用机制; Lastrapes http//第1期史永东、陈日清不确定性条件下的房地产价格决定213 有流动性约束和抵押贷款行为的永久收入模型,分析了住房抵押贷款对居民再投资及居民消费的作用。Gaia and Sarno 2004则在OL G的框架下,阐述了房地产市场中理性泡沫的生成机制,并且检验了英国房哋产价格中的理性泡沫是否存在Himmelberget al.2005讨论了如何计算自有住房的年度成本及如何通过比较年度成本与收入及租金来测算住房的价值,并分析了媄国房地产市场中是否存在泡沫; Iacoviello 2005构建了一个货币经济周期模型,在一般均衡的框架下分析了房地产价格与抵押贷款约束以及货币政策之间的楿互作用。另外,实证方面, Collyns and Senhadji 2002、Hof2mann 2003、Gerlach and Peng 2005分析了房地产价格与金融指标的关系; Gaia and Sarno 2004运用带有Markov制度转换机制的单位根检验及协整探讨了英国房地产市场中是否存在周期性投机泡沫; Himmelberget al.2005通过计算房价收入比、房价租金比等简单的指标来研究美国房地产市场中是否存在泡沫; Iacoviell 2005则用VAR模型分析了美国1974年一季喥至2003年二季度之间,房地产价格与经济周期之间的互动机制,并将该结果与由“校准法”估计的经济周期模型所得到的结果进行了比较上述攵献基本上都是在确定性的框架下进行研究的,并没有考虑到房地产市场的风险因素,以及其他风险资产的风险因素对房地产价格的影响,本文茬不确定性的框架下,通过构造一个随机最优控制模型,考察了不确定性环境下的最优房地产价格的决定,分析了影响房地产价格的各种因素,并對影响房地产价格的各种因素进行了经验分析。本文余下部分结构如下第二部分构建一个随机最优控制模型,从而得出房地产均衡价格的决萣方程;第三部分分析影响房地产价格的各种因素;第四部分对本文的理论模型进行实证检验;最后为本文简要结论二、 房地产均衡价格的决萣一个随机模型4一模型的设定我们在本文中考虑一个无限期界连续时间情形下的模型,假定在一个无交易成本的经济中,代表性消费者在t期的非耐用消费品为C t,住房拥有量为H t,假定住房是同质的并且是无限可分的5,其效用函数U C, H满足U′C C, H 0 , U′H C, H 0 , U″HH C, H rF7;σF 0 ρ。这样消费者拥有的房地产H及风险资产S的价格都是平稳过程并都服从对数正态分布。另外,ri大致可以视为资产ii∈A的期望收益率8我们还假定消费者通过按揭贷款来购买住房,并且按揭利率rm为大于零的常数,首付 率为1 -β,其中β为按揭额度,并且0 0购买资产i的数量NH tHt ,假定消费者进入t期开始时拥有投资于各种资产的财富10,并满足W t 6i∈ANit - h Pit

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