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哪些合同属于无效合同？
文章来源： 互联网 作者：admin
哪些合同属于无效合同？&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp房屋买卖，是指房屋所有权人将房屋所有权转让给房屋买受人，而买受人为此支付相应价款的行为。买卖房屋必须签订房屋买卖合同，并必须由买卖双方到房屋所在地的房管机关办理产权过户手续。这既是确立房屋买卖关系的必要程序和凭据，也是日后处理房屋买卖纠纷的重要依据。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp实践中房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢？归纳起来，主要有以下七种：&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp1&nbsp房地产分离出卖，合同无效。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp2&nbsp产权未登记过户，合同无效。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp3&nbsp产权主体有问题，合同无效。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp4&nbsp侵犯优先购买权，合同无效。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。&nbsp5&nbsp单位违反规定购房，合同无效。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp6&nbsp价格欺诈，显失公平，合同无效。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故翻悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。&nbsp7&nbsp非法转让，合同无效。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让（包括买卖）：&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp1、以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的；&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp3、依法收回土地使用权的；&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的；&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp5、权属有争议的；&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp6、未依法登记领取权属证书的；&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。&nbsp签《房屋认购书》流程购房者在选好房源，谈妥价格后，第一步便是去签订认购书，并交付一定额度的定金，定金一般在5000元到1万元之间。定金多少才算恰当，并无一定标准，视各人需要而定，由双方协商。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp发展商此时应把有关的资料和相关文件交给购房者，并讲清项目进展情况。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp在这个环节可能产生的问题是，在交付定金后，或是售价又提高了，或是购房者在对项目的进一步了解中，发现房屋并不理想，想退掉房子拿回定金，但由于有认购书的约定，定金可能不一定顺利返还。因此，在签定认购书时，双方在协议中应明确什么情况下客户有权要求终止协议，索回定金。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp认购书主要内容包括：&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp1.&nbsp认购物业；&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp2.&nbsp房价，包括户型、面积、单位价格（币种）、总价等；&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp3.&nbsp付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp4.&nbsp认购条件，包括认购书应注意事项、定金、鉴定正式条约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp在签定完认购书后，销售方还应给购房人发放《签约须知》，以便使购房者明白下一个细节，购房人只有明白其中内容，才能顺利签定购房契约，其内容包括：签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费的说明。&nbsp签定正式购房合同签完认购书后，接下来就是签定正式的购房合同，在拟定的时间地点，购房者备齐所有凭证，与开发商或代理商正式签定购房合同。&nbsp预售合同（期房）和出售合同（现房）区别：&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp购房合同一般包括商品房预售契约（期房）和商品房买卖契约（现房）两种。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp二者区别在于：&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp预售合同在商品房预售时采用，房屋竣工交付使用，买受方付清全部房价款后，可直接办理过户手续。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp商品房出售合同适用于商品房现居（竣工验收合格取得房地产权证的商品房）销售。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp因此，如果是现在签的预售合同，交房时不再签出售合同，可以直接办理过户手续。如果预售合同是在日前签订的，仍需按合同本身约定，在房屋交付使用时签订出售合同，方能办理证户手续。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp购房合同的主要内容包括以下几方面：&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp1.&nbsp甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等；&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp2.&nbsp房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等；&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp3.&nbsp付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等；&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp4.&nbsp交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等；&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp5.&nbsp质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等；&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp6.&nbsp产权登记和物业管理的约定；&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp7.&nbsp保修责任；&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp8.&nbsp乙方使用权限；&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp9.&nbsp双方认定的争议仲裁机构；&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp10.&nbsp违约赔偿责任；&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp11.&nbsp其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp在签订上述各项条款时，购房者尤其需要关注以下几项基本问题：&nbsp
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有效根据合同法，买卖合同里面，一定要写明项目只有两个：缔约双方，以及买卖的货物种类和数量。连价钱都可以不写（按照交易习惯或者当时的市价推定），何况时间既然你们之前有口头协议，那么理论上就应当按照口头协议来补充合同内容。因为合同的形式可以是口头的也可以是书面的。
若商家不承认有过口头协议呢？那还有效吗？是否即使走法律程序，这一点也是索赔的关键？
采纳率：68%
1、你们之间的合同是有效的，合同有效还是无效，不是看合同内容是否完整，合同不完整不能说明合同就无效，且合同法上对于约定不明的都有明确规定的。合同无效只有在违反法律与行政法规的情况下才是无效的，商家与顾客签订的销售合同，是商家与顾客意思自治的结果，只要不违反法律强制性规定，都是有效的，至于合同对于顾客来说，有些内容约定不明，但是并未影响到合同的有效性。2、因为你与顾客签订合同的时候，交货时间没有填写，也就是说，你们双方之间的合同对于履行时间没有明确规定，虽然你们之前有口头约定，有可能就是你们双方在讨价还价的时候你给顾客的许诺，但是你们的合同并未规定，所以关于到货时间而言，顾客需要进行举证，但是这种情况是很难举证的。而且就算合同中明确了“到货时间为一天”，此约定也是有瑕疵的，因为到货时间为一天，时间的计算起点是什么时候？是合同生效之日还是付款之日？还是不太明确，有争议发生。3、合同法法上对于履行期限不明有明确规定的，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。所以，顾客是可以随时要求你履行的，履行的期限就是顾客要求的期限。4、不知道你们合同上是有有约定延期交付支付违约金的条款，如果有约定，延期交付是需要支付违约金的，如果没约定的话，则顾客需要举证损失情况，所以，你这种情况顾客索赔是很麻烦的。5、交易是需要诚信的，如果你没有严格按照合同的约定履行合同，不管是属于何种情况，在客户看来，商家就不诚信，对于你的生意来说，不是一件好事，可能顾客还会买许多的商品，但是因为此件事情，客户不会再买你的商品了，所以，你应该给客户一个解释，然后许诺一定及时送到，给与客户道歉，必要的时候可以给客户一定的补偿或者给客户送个小礼物，客户不一定会要你的，但是显示你很诚信，值得交往，也可这个客户是你潜在的大客户。
本回答被提问者采纳
要是进入诉讼程序，不承认就是了，就说约定是两天，对方无法举证的，除非你自认
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