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丽水房价 泡沫
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2016香港大悲剧:房价泡沫终于要破了
提要:据媒体报道,近日李嘉诚在集团周年晚宴上表示,今年香港的经济转差,买房者需求减少,楼价自然会降低。已经连涨多年的香港房价,真的要跌了吗?
杨红旭上海易居房地产研究院综合研究部部长 据媒体报道,近日在集团周年晚宴上表示,今年香港的经济转差,买房者需求减少,楼价自然会降低。已经连涨多年的香港房价,真的要跌了吗? 香港虽是弹丸之地,却是全球中的一朵“奇芭”。二战以后,60多年时间内,经历了七次楼市轮回,频率之高,周期特征之鲜明,世界少见。每轮房价的大起大落,都有人发财,有人囊空。 如果看房价水平,香港是全球房价最高的城市之一。即便2015年内地一线城市房价大涨,仍不是香港的对手。比如,2015年下半年,作为香港中心区的港岛(香港包括港岛、九龙、新界),70至100平米的中户型住宅月度成交单价最高达18万港元每平方米,160平米以上的超大户型住宅(豪宅)月度成交单价最高达30万港元每平方米。 按照去年下半年大概1港元兑0.82元人民币计算,也即港岛中户型住宅和超大户型(豪宅)的单价分别为约15万元和25万元人民币,这一价格水平,仍明显高于北京、上海、深圳等市中心平均房价(大概仍高出50%左右)。 不妨回顾一下香港房价的轮回。香港私人住宅价格指数,1984年三季度低点值为16.7,其后持续上涨,至1997年10月达到172.9的峰值,13年共计上涨935%,年均上涨72%。这是香港房价涨幅最大的一轮上行周期。 其后,受亚洲金融危机的冲击,香港房价持续下跌,2003年7月是最低点,只有58.4,约6年时间,共计下跌66%,曾一度出现10.6万宗房产沦为“负资产”(房价低于贷款余额)。 其后步入上行通道,总体持续上涨,直至2015年9月达到最高值306,相比2003年7月,12年共计上涨424%,年均上涨35%。从总幅度上看,这轮上涨小于上一轮,但放眼全球,房价一轮涨四倍多,也算是非常惊人了。 这轮长牛过程中,仅有三次短暂停:2008年下半年、2011年下半年、2013年下半年。&。这三次小幅调整,与大陆楼市降温基本同步,但降温明显小于大陆。另外,官方感觉楼市过热,曾从2010年开始陆续三次收紧政策,出台了征收特别印花税等措施。然而,调控效果不佳。 不过,近几个月,香港楼市出现了明显变化。从房价看,私人住宅价格指数,2015年9月达到最高值306,其后回落,2015年11月为293,已低于7、8、9、10月,较9月高点下跌3.6%。 而另外一个房价指标:较受欢迎屋苑售价指数,略具领先性。已于2015年8月达到高点的261.5,其后,9、10、11月连跌三月,11月为247.1,已经较高点下跌5.4%。而房价回落的另外三个时点:2008年12月较2008年3月高点下跌22%(短期内明显降温),2012年1月相比2011年6月下跌4%,2014年3月较2013年8月下跌1%。 单从来看,过去三四个月,香港房价下跌幅度已超过2011年下半年和2013年下半年,但仍没超过2008年下半年。2016年还会继续下跌吗?答案是确定的! 不妨细察内部信号和外部环境。从内部市场本身分析,香港房价连续上涨12年,时长已接近上一轮,也该向下调整了。从市场信号来看,除了房价刚跌,成交量也萎缩了。市场的量价规律是:量缩一段时间之后,价也会下跌。 从香港新建私人住宅月度成交量来看,2003年低谷时,最低月度成交量为0.4万套左右;其后成交量逐步攀升,2007年四季度达1.5万套左右;2008年经历了一次降温,四季度最低时又回到0.4万套左右;2009年再度升温,至2010年很多月份超万套;年趋于下滑;2013年成交量最小,比2003年还要小,一年中有7个月份低于0.4万套;2014年和2015年相比2013年有所反弹,但幅度有限,仍处于历史偏低位。 值得关注的是,2015年四季度明显缩量,其中11月只有2826套,创了2002年以来最低值!成交量已萎缩至近几十年低位,而此时房价刚开始小跌。从市场运行规律看,2016年房价继续下跌、加速下跌概率很大。 另一方面,从外部环境分析。一看经济,二看货币,三看股市。经济面不乐观,2014年香港GDP增速为2.3%,低于过去十年3.9%年平均增速,而2015年不太可能超2.3%,2016年继续收窄,正如李嘉诚所言。 比经济面更重要是货币面。2014年之前,香港几次收紧楼市政策,都没能压住房价,主要原因是当时货币极度宽松。香港货币政策紧跟美联储,而美联储已于2015年12月首次加息,于是香港金管局紧随之将基本利率上调25基点至0.75%,为香港七年来首次加息。随着货币紧缩周期的展开,对房价构成利空影响。 另外,股市和楼市的关系是“同向不同步”,一般股市先变化,楼市后变化。恒生指数,于2015年4月最高达28588点,创2008年以来新高,其后一直下跌,近日一度逼近2万点大关,大跌近三成,跌幅远大于美股(美股经过六年牛市后,已发出见顶信号,道指于2015年5月最高达18351,近期点位较高点下跌一成)。 综上所述,2015年四季度是香港房价泡沫破灭的起点,2016年将是泡沫破灭的第一年。长达12年的房地产牛市,终于走到了尽头。花开花谢,季节轮回。有涨有跌,市场常态。仅此而已。 文章来源:上海观察&延伸阅读
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外媒:中国人以房子论成败 是否成功就看有没有房
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(原标题:外媒称中国人以房子论成败 无视房价疯涨)
一名男士站在广东省深圳市南山区的住宅楼群前(日摄)。参考消息网11月27日报道 外媒称,对越来越多的中国人来说,在城市买房成为一种奢望。中国大城市的房价几乎与伦敦、巴黎或者苏黎世等欧洲昂贵城市的房价没有区别。今年上海、南京和深圳等城市的房价比去年几乎上涨将近30%。德国之声电台网站11月21日报道称,在上海的市中心,几乎到处都在大兴土木。老房被彻底翻修改造或者被彻底拆除将平房扩建成二层楼房。大多数中国人的目标是,在上海或者其他大城市拥有一套住房。上海的一名公司职员吕康(音)说:“买房的愿望人人皆有。”个人的成功体现在买房?他说:“大多数中国人的观念是,你在一个地方是不是成功,就是看你有没有一套房子。如果你来到这个地方,有这个能力留下来,而且有稳定的收入,有稳定的工作,并且组建了家庭,我觉得买房子就是一件必然的事情。”吕康就属于这种情况。他今年34岁,已婚,有一个一岁半的女儿。他在一家法国奢侈品制造公司担任部门经理,每月税前收入约合4800欧元(约合3.5万元人民币——本网注)。用他自己的话说,在上海他属于中上阶层的一员。今年初,他和妻子买了一套100平方米的住宅。他说:“我们的房子是670万元,首付30%,也就是200万元现金。加上各种税一共加起来240万左右。”吕康说,对他来说付这笔钱问题不大。因为几年前他用比这少很多的钱买了两套房子。现在他卖掉了房子,赢利丰厚。上海房地产经纪人朱羽(音)说:“今年过年以后,特别是2、3月份后房价浮动特别大。买房就像抢房一样。大家去买房子,不是去订这套房子,而是看到有房子就直接就下订金去买了。有的客户看都不看房子,直接就买了。”与德国相比,中国人买房更多的是作为一种投资。由于利率低,股市靠不住,因此只要有能力,除了将钱投资房地产之外几乎别无选择。报道称,在上海、南京、深圳和北京这样的城市,今年的房价比去年上涨了大约30%。最近几周,许多地方政府出台了遏制房价上涨的新规。例如许多地方买房的首付数额增加,有些城市还规定,外地人不能购买多处房产。11月18日的官方数据显示,由于这些措施,近期房价上涨有所放缓。尽管如此,一些专家仍发出警告:中国面临着危险、巨大的房地产泡沫。但是也有人认为,价格高往往是有道理的。因为至少在大城市寸土寸金机不可失。即使泡沫破灭,之后中国的房价还会重新回升。作为一家之主的吕康,对此毫不担忧,也无抱怨。他说:“只要你有这个能力去买,我认为随时都可以去买。你无需考虑以后的增长空间会怎么样,房价会怎么样。”一线城市年轻一代住房需求高另据英国《金融时报》网站11月21日报道,中国为其过热的房地产市场降温的努力似乎正在奏效,许多分析师预计住房市场将在2017年放缓,但价格停滞可能给这个全球第二大经济体的其他部分带来问题。11月18日发布的数据显示,北京和上海等一线城市的房价涨速显著下降。中国国家统计局的数据显示,一线城市房价涨速低于整个城市市场,这是两年来的首次。该数据似乎证明官方上月宣布的限制个人购房以及开发商借贷的措施是正确的。然而,中国住房市场是经济产出的重要推动因素:中金公司(CICC)的数据显示,今年上半年,建筑和房地产业占实际国内生产总值(GDP)增长的五分之一。这还不包括建筑原材料、机械和大宗商品的需求。报道称,结果是,中国政府不得不在经济高速增长与房价上涨之间权衡。法国巴黎银行高级经济学家罗念慈表示:“除了重大财政刺激以外,中国经济今年企稳的主要原因是前三个季度房地产市场复苏。”承永信息技术公司的Terry Li表示:“今年整个中国的建筑合同减少,门窗所用的水泥和铝等原材料需求也出现了下降。我们预计随着控制开发商融资的措施产生影响,明年建筑合同将会继续减少。”承永信息是北京的一家建筑科技公司。
汇丰的中国经济学家王然表示:“中国政府可能会扩大基础设施投资,以弥补房地产相关投资下降带来的缺口。”王然指出,基础设施投资往往被用来在其他行业低迷的时候稳定经济增长。她估计,房地产投资每下降1%,政府就不得不增加基础设施投资0.7%来保持增长稳定。报道称,迄今为止,由于今年销售旺盛,一线城市的开发商仍然现金充沛。对中国较为年轻一代的人(尤其是那些来自工业衰落地区的年轻人)来说,上海等城市提供的就业机遇将会确保对住房的高需求。再加上金融投资机会有限,一线城市被压抑的住房需求仍然非常高。
本文来源:参考消息网
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退休后不谈工作的朱镕基破例警示房地产泡沫
国务院原总理、清华大学1951届校友朱镕基来到清华园,在清华大学百年校庆之际与师生座谈,揭开了《朱镕基讲话实录》的面纱,据《朱镕基讲话实录》披露,朱镕基说,“我现在的提法还是,在局部地区、个别地区,房地产已经出现一点热。同志们,从一点热到过热是很快的,半年就行,我对此有几十年的经验。这说明一个什么问题呢?就是我们一定要考虑可持续的发展。”(《每日经济新闻》) 这是朱镕基总理的一次提醒,更是警示,可事实上,此番话是朱镕基在2002年末的中央经济工作会议上曾明确提出警示,指出“房地产从一点热到过热是很快的,一定要考虑可持续的发展”。其实,早在1998年1月以后,房地产市场进入一段快速发展期,但2000年之后的几年,中国房地产市场很快迎来第一轮泡沫。 此番警示并没有引起大家的足够重视,也没有引起注意,更无警觉,而是房地产继续热,从刚开始的微热,到温热,再到炽热,一次次,一点点,一场场,就这样房地产越来越热,现在热到了什么程度,都不好说,也减不了热。 有个寓言说的是,风与太阳打赌,说看谁把一位行人身上的棉被脱了,结果风越吹,行人的棉袄越裹紧,而太阳慢慢热起来,行人先是胖脱了棉袄,再脱了内衣,最后几处赤身裸体。 这是什么意思呢?说明热可以让一切都会改变,只要热起来,可能就无法还原面目了。 房地产也一样,或许当时看到房地产的热,就及时进行整治,进行调整,或许不会继续热,而会慢慢恢复平静,结果泰然处之,只有让热起来的房地产热过了头,如同脱缰之马,更如升起的宇宙飞船,无法控制了。 温家宝总理不是最近提出要实现有质量的增长吗?有质量的增长就是惠及民生,是可持续发展。而朱镕基警示房地产“过热”,还是说“我们一定要考虑可持续的发展”。 事实上呢?我们有质量发展了吗?可持续发展了吗?都是牺牲子孙后代的土地,发展土地财政,实现房地产的过快增长,如今尽管在控制,但收效并不明显,虽然也有消息说,一线城市房价得到了控制,但又有消息说这是统计上的迷惑阵,更是一种骗局。 我们该清醒的时候了,不能看到热,不想穿衣服,更不能不把朱镕基警示,温家宝总理的提醒不当回事。如果不引起警觉,只有吃亏在眼前,更会伤害社会运行的肌体,也会损伤社会主义发展的成果。 其实,美国房地产出现的泡沫给我们也是一个提醒,尤其是次贷危机更是对我们的教训,我们不能没有警觉,没有警醒,而应该时时记着这些警示,如坐针毡,或者不可终日,却思考,去调控。 朱镕基警示房地产“过热”,该让让我们清醒了,不能再麻木不仁,更是装聋卖傻。发展“安居工程”和保障房建设,是有质量增长,而发展房地产却是自掘坟墓,更是一种不负责任,是只顾眼前利益,而不顾长远利益。只有给房地产市场降温,才会有住房建设的高质量,可持续,更不会出现泡沫。————————————————————据凤凰卫视报道,前国务院总理朱镕基在清华百年校庆之际与清华师生座谈中,直言不讳地就分税制、土地财政、城市交通、义务教育等社会热点问题,表达了自己的思考。 朱镕基说:"最近呢,还有一种谬论呢,国外的报纸也有,国内的报纸也有,说这个房地产项目这么沉重,都是过去这个分税制搞坏了,说税收都收给中央来了,地方没钱了,所以它只有发展房地产才有钱?狗屁!" 他表示:"我们制定了一个错误的政策,就是房地产的钱,都收给地方政府,而且不纳入预算,这不得了。这个钱就是搜刮民膏,所以把地价抬得那么高。这个绝对不是分税制的错误。地方没少收钱。(财政收入)总共8万亿,一来一回(地方)收回来7万3千亿,还少啊?还没钱?现在地方有的是钱。这房地产(问题)根子就是房改政策错误。" 在此次座谈中,朱镕基重点谈了对近年来争议颇多的分税制"功过"问题的看法。 他说:攻击分税制,说分税制掏空地方财政,造成农民贫穷的人,根本就是无知!无知还透顶! 以2010年财政收入数据为依据,他对分税制掏空地方财政,造成地方财政弱势,使得地方把负担都转嫁到农民头上,进而倚重土地财政,直接推高房价的观点予以批驳。其中提及的中央与地方财政分账数据,此前官方尚未披露过。 他说:"去年全国财政收入83000亿,其中,地方直接收入4万亿,中央税收返还(给地方)33000亿,两者相加是73000亿,占了大部分啊。中央财政收入多少?是15900亿(注:原话如此),占83000亿的20%左右吧。92、93年中央财政收入比重是28%、27%,现在20%都不到,怎么能说中央把税都收上去了,收得过多呢?" 对分税制存在的问题,他也有反思:"当然我们还有缺点,主要是返还支付的方式。税收返还(转移支付)的工作做得不好,要靠地方'跑部钱进',求爷爷告奶奶才能拿到。" 同时,他表示:"分税制有缺点,但我负的责任不是主要的,因为我当时就说,分税制改革没有完,要继续进行。" 除分税制、房地产问题外,对于当年他于任上大力提倡重点发展的汽车行业现状,朱镕基也表达了自己的看法。 2003年的2月1号,农历春节,朱镕基拜访北京市公共交通总公司并做讲话,中央电视台当时报道了讲话内容:"中国要解决城市交通问题,从根本上说,是要大力发展公共交通。解决城市交通问题应加强科学管理,提高城市交通效率,还要大力发展环保型公交车,减少机动车污染,进一步改善空气质量。" 在此次座谈中他说:"那是我的(任内公开的)最后一次讲话,我拜托大家别拿公款去买小汽车,去补贴小汽车,拜托大家多发展公共汽车,发展公共交通吧。如果这么做了,何至于有今天。如果那时候照我说的做了,现在北京就不会那么堵车了。" 他还表示,上海车展上有的名贵小汽车一辆一亿多,还有不少企业家买飞机,而农村呢,有的地方依然吃不饱,我们解放了这么多年,农村的居民这么贫苦。我从来不主张财政补贴发展汽车工业,我主张全力加强农村义务教育。 由此,谈及教育问题,他说"我们现在的义务教育怎么样?(农村)好多同学都辍学了,都提前去城市里打工了。" 早在1993年,中共中央、国务院制定的《中国教育改革和发展纲要》中就明确提出:"逐步提高国家财政性教育经费支出占国民生产总值的比例,在本世界未达到4%。"但迄今为止,"4%"的政策目标并未实现。 日,《国家中长期教育改革和发展规划纲要(年)》正式全文发布。关于经费保障,表述为"提高国家财政性教育经费支出占国内生产总值比例,2012年达到4%。" 对这份《纲要》,朱镕基批评其中不少是"空话"。 由义务教育谈及国民教育,结合日本大地震,他说,"这次日本大地震,日本的国民损失这么大,连我们都胆战心惊,但老百姓普遍不惊,还是讲礼貌,还是讲公德,在这中国是做不到的,中国要是碰到这么大的地震就乱了套了,这个国民性的养成一定要从国民教育开始。" "你不花大力气搞国民教育,就出很多问题,现在很多人唯利是图。"朱镕基说。(.财.经)
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