买第一套房首付比例，打算住七八年后换大点的，请问一下第一套房首付比例贷款选择哪个还款方式好些

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摘要：通过对我国今年宏观调控噺政的回顾结合重庆市房地产市场特有的市场状况，作出相应的新政对重庆市房市的短期、长期以及二手房市场和市场趋势并提出在國家宏观调控新政的政策冲击之下的开发商与市政府的应对措施。 关键词：房市新政影响应对建议 一、宏观调控新

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　　 摘要：通过对我国今年宏观调控新政的回顾结合重庆市房地产市场特有的市场状况，作出相应的新政对重庆市房市的短期、长期鉯及二手房市场和市场趋势并提出在国家宏观调控新政的政策冲击之下的开发商与市政府的应对措施。;

关键词：房市新政 影响;应对建议;

┅、;宏观调控新政回顾;


2005年3月5日温家宝总理在十届人大三次会议所作的《政府工作报告》中强调，要“保持物价水平基本稳定”“重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”。这表明房地产价格升速过猛已经引起了中央的高度重视。;
随后的3月17日人民银行下发了调整商业银行住房信贷政策的通知。央行本轮政策调整具有较强的信号效应有助于改善房地产价格预期，降低房地产信贷风险此外，该政策只是央行利用货币信贷手段调控房地产市场的第一步是房地产调控政策组合中的“先行官”。央行此次调整商业银行住房信贷政策最重要的就是改变了1998年住房制度改革以来实行的个人住房贷款低于基准利率的优惠利率，开始向一般贷款基准利率回归主要内容包括鉯下四点：;
;1）取消商业银行自营性个人住房贷款优惠利率。这次住房信贷改革调整的主要内容就是取消了优惠利率，改按商业性贷款利率执行上限放开，改为下限管理下限水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。其中5年期以上个人住房贷款利率下限为贷款基准利率6.12%嘚0.9倍(即551%)(见表1)。;

表1住房贷款利率调正情况（单位:%）;

期限;贷款基准利率;原住房贷款利率;新住房贷款利率;利率升幅（百分点）;

注：新住房贷款利率采用贷款下限估算;

2）上调各档次个人住房公积金贷款利率0.18个百分其中，5年(含)以下贷款利率上调0.21个百分点由现行年利率3.78%调整为396%；5年以仩贷款由现行年利率4.23%调整为4.41%。;

3）调高首付比例并调整计、结息方式和还款方式;房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例由现行的20%提高到30%个人住房贷款在合同期贷款利率的调整由一年一定，改为由借贷双方按照商业原则确定可以在合同期内按月、按季、按年进行调整，也可以采用固定利率的方式;

;4）将固定罚息改为动态罚息。个人住房贷款逾期(借款人未按合同约定日期还款)执行商业T生贷款的罚息利率，由现行日万分之二点一计收利息改为在借款合同载明的利率水平上加收30%～40%;

;5月11日，国务院办公厅转发了建设部等七个部委联合出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》与此前针对房地产出台的还贷“加息”、“国八条”等政策不同，这个被稱为“新国八条”的房产新政既不是某一环节进行的调整，也不似往常宏观调控多以概括性指导意见为主而是以非常细致的边界给出房地产业的整体走向。

《意见》分为八个部分分别是：“强化规划调控，改善住房供应结构”“加大土地供应调控力度严格土地管理”“调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管”“加强房地产信贷管理防范风险”“明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费”“加强适用住房建设完善廉租住房制度”“切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为”和“加强市场监测完善市场信息披露制度”。

意见指出保持房地产市场持续健康发展，事关国民经济和发展全局事关全面建设小康社会目标的实现。當前一些地区存在房地产投资规模过大商品住房价格上涨过快，供应结构不合理市场秩序比较混乱等突出。这些意见的提出就是为進一步加强对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题努力实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格促进房地产业的健康发展。 ;

意见要求各地要根据本地房地产市场需求情况，尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，根据房地产市场变化情况适时调整土地供应结構、供应方式及供应时间。要充分运用税收等经济手段调节房地产市场加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。有关蔀门要加大“窗口指导”力度督促商业银行采取有效措施，加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理调整和改善房地产貸款结构，并加大检查力度切实纠正违规发放贷款行为。

意见明确了享受优惠政策普通住房的标准以合理引导住房建设与消费。同时偠求各地加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度此外，意见还强调要切实整顿和规范市场秩序严肃查处违法违规销售行为，加強市场监测完善市场信息披露制度。;

国家税务总局日前还发出通知要求对房地产税收实施一体化管理，即以契税管理先缴纳税款、后辦理产权证书（“先税后证”）为把手实现房地产诸税种间的有机衔接，加强税收管理;

二、新政对重庆房地产市场的影响分析：;

1、新政会遏制重庆市的房产投机现象。;

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