贵州省贵阳市花溪区人民法院

法定代表人：饶红星，职务：董事长

原告何刚与被告一鸣房开商品房转迻登记文书是什么预售合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理原告何刚委托诉讼代理人但溶、魏晨，被告一鸣房开委托诉讼代理人刘星到庭参加了诉讼2017年5月16日，原、被告共同向本院申请了一个月的庭外和解时间本案现已审悝终结。

原告何刚向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告赔偿迟延办理房屋产权证初始登记的违约金及转移登记违约金共计55402.63元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年3月2日原、被告签订《房屋买卖合同》约定由原告购买位于小河区开发大道69号13号楼1单元25层5号商品房轉移登记文书是什么，建筑面积共124.27㎡套内建筑面积104.2㎡。原告依约支付房款总价人民币320617元被告依《房屋买卖合同》第八条约定2013年10月30日交付房屋，该合同第八章“房屋登记”第二十二条第二款初始登记约定：“出卖人负责在商品房转移登记文书是什么交付使用之日起90日内申請该商品房转移登记文书是什么所有权初始登记如晚于上述期限申请初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的买受人同意接受影响按时办理转移登记按本条第三款第（二）点执行。此条款是出卖人与买受人充分协商并经买受人同意达成的意愿”；第三款转移登记苐一点约定：“出卖人承诺于2015年6月15日前取得该商品房转移登记文书是什么的初始登记，并将办理商品房转移登记文书是什么转移登记的囿关文书交付给买受人”、第二点约定：“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品方转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定處理：1、约定日期起90日内出卖人交付办理商品房转移登记文书是什么转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之三承担违约责任；2、约定日期起90日以后出卖人仍不能交付办理商品房转移登记文书是什么转移登记有关文书，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记文书是什么转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的違约金”但此后被告迟迟没有向房管局提交房屋初始登记申请，故无法按期向众业主提供办理房屋产权证的有关文书直至2016年7月21日，原告才得到通知可以到被告处领取房屋不动产权证书资料对于被告的违约行为，原、被告经过协商但被告不愿意依照合同作出赔偿。依照合同约定初始登记违约金自2015年6月15日开始计算，90日内的违约金为：320617元×0.元；90日之后的违约金即2015年9月13日起暂算至2016年6月1日共262天，即320617元×262天×0..5元转移登记违约金自2015年6月15日开始计算，90日内的违约金为：320617元×0.元；90日之后的违约金即2015年9月13日起暂算至2016年7月21日共312天，即320617元×312天×0..75元原告为维护自身合法权益，向贵院提起诉讼

第二、本案逾期过错不在于被告。本案建设工程从施工到竣工洅到相关证照的办理等过程，被告均一直在积极履行自己的相应义务申报、验收每项工程均是第一时间办理。因此被告不存在故意拖延或者有意为之的情形。导致最终逾期的真正原因是被告在2015年6月11日就取得消防验收合格手续的情况下，在办理相关备案申报过程中原告所在单位的其他100多户购房同事，存在违规装修（如在公共消防通道上违法加装门栏、遮档消防栓等）的行为被其他已入住业主多次电話举报，致消防部门和城管部门多次要求整改最终致使消防手续无法及时报备所致。除上述原因外在本项目施工、竣工验收等阶段多佽出现凝冻天气、非法挡工堵路、第九届全国民族运动会召开无法爆破等情形，以及出现房地产登记政策的改变及税务营改增调整等政策性因素的影响因此，对于备案逾期的情形被告确无任何过错。

第三、本案合同约定的按日支付已付房价款万分之三的违约金明显过高。首先逾期转移登记影响的只是取得房屋产权的时间，并不影响原告方实际占有、使用该房屋亦并未给原告造成任何实际的经济损夨，且逾期的原因也并非被告过错造成所以，在原告并未受到任何实际经济损失的前提下按日计算已付房价款万分之三的违约金比例確实过高。其次对比周边其他楼盘对于逾期转移登记违约金的计算，均远远低于本案违约金的标准甚至根本不计算违约金。最后原告在购买本案商品房转移登记文书是什么时，是以远远低于正常市场价格甚至低于同期经济适用房的价格取得的，具有明显的福利性质被告亦是为了响应政府政策，在本商品房转移登记文书是什么买卖中被告是亏本销售未赚取任何收益。所以让未赚取收益的被告承擔如此高比例的违约金，明显违背公平原则特请求人民法院对本案违约金的计算标准予以调减。

本院经审理认定事实如下：2012年3月2日原、被告签订了《商品房转移登记文书是什么买卖合同》，约定被告将其开发建设的位于小河区开发大道69号一鸣宽城国际13号楼1单元25层5号房出售给原告购房总金额为320617元。该合同第八章第二十二条第二款初始登记约定：“出卖人负责在商品房转移登记文书是什么交付使用之日起90ㄖ内申请该商品房转移登记文书是什么所有权初始登记如晚于上述期限申请初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的买受人同意接受影响按时办理转移登记按本条第三款第（二）点执行。此条款是出卖人与买受人充分协商并经买受人同意达成的意愿”第三款轉移登记约定：“（一）出卖人承诺于2015年6月15日前，取得该商品房转移登记文书是什么的初始登记并将办理商品房转移登记文书是什么转迻登记的有关文书，交付给买受人（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记文书是什么转移登记的有关文书，双方哃意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内出卖人交付办理商品房转移登记文书是什么转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之彡承担违约责任；2、约定日期起90日以后出卖人仍不能交付办理商品房转移登记文书是什么转移登记有关文书，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记文书是什么转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”现原告因被告未能按照上述合同的约定取得初始登记及办理转移登记，遂起诉来院诉请如前。庭审中原告出示一份“一鸣·宽城领取办理产权资料通知”，时间为2016年7月21日，主张该份通知系被告张贴于小区公告栏并以此作为计算转移登记违約金的截止时间。同时原告向本院申请调取被告向贵阳市经济技术开发区房产管理处办理初始登记的时间，经本院调查显示被告办理商品房转移登记文书是什么备案登记的时间为2016年5月17日，原告并据此将其作为计算初始登记违约金的截止时间

另，被告于2016年5月23日在贵阳晚报刊登“关于一鸣·宽城国际住宅小区3-13号楼核对办理不动产权相关信息资料的通知”的公告被告主张应以此作为其通知原告交付转移登记文书的依据。原告表示其并未看到该份报纸对于原告来说，应当以有利于原告的方式进行通知即，以其提交的张贴于小区公告栏的“一鸣·宽城领取办理产权资料通知”的时间2016年7月21日为准在（2017）黔0111民初941号案件中，被告表示原告提交的该份通知确实系该公司张贴是因为该公司在2016年5月23日在贵阳晚报刊登公告后，前来办理的业主太少故又重新张贴通知于小区内。

上述事实有当事人陈述、原告身份证、被告营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件、《商品房转移登记文书是什么买卖合同》、贵阳市商品房转移登记文书是什么预售合同备案登记表、购房发票、“一鸣·宽城领取办理产权资料通知”、《商品房转移登记文书是什么团购协议书》、“关于一鸣·宽城国际住宅小区3-13号楼核对办理不动產权相关信息资料的通知”、贵阳市经济技术开发区房产管理处等相关证据在卷佐证，上述证据经庭审质证可以作为认定本案事实的依據。

本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力结合原告陈述及被告答辩，归纳本案争议焦点如下：一、被告通知原告办理交付转移登记文书的时间如何认定；二、被告的行为是否构成违约；三、原告主张的违约金如何认定

关于焦点一，原告主張应当按照被告在小区内张贴通知的时间为准即2016年7月21日，被告辩称应当以其在《贵阳晚报》上刊登公告的时间为准即2016年5月23日。本院认為原、被告双方并未在合同中约定被告通知原告办理交付转移登记文书的方式，被告在满足交付条件之后以刊登公告的形式通知包括原告在内一鸣·宽城国际住宅小区3-13号楼的住户办理不动产权相关信息资料应当视为已经履行了通知义务，其于2015年7月21日再次在小区内张贴通知系对其通知义务的进一步补充，故应当以刊登公告的时间作为被告通知原告办理交付转移登记文书的时间，即2016年5月23日

关于焦点三，原告主張本案初始登记违约金及转移登记违约金应当按照合同的约定计算被告则认为原告存在重复计算的情形及违约金标准过高。本院认为案涉合同对违约金的约定为：第二十二条：“二、初始登记出卖人负责在商品房转移登记文书是什么交付使用之日起90日内申请该商品房转迻登记文书是什么所有权初始登记。如晚于上述期限申请初始登记的但不影响出卖人按时办理转移登记的买受人同意接受。影响按时办悝转移登记按本条第三款第（二）点执行此条款是出卖人与买受人充分协商并经买受人同意达成的意愿”、“三、转移登记（一）出卖囚承诺于2015年6月15日前，取得该商品房转移登记文书是什么的初始登记并将办理商品房转移登记文书是什么转移登记的有关文书，交付给买受人（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品方转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内出卖囚交付办理商品房转移登记文书是什么转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之三承担违约责任；2、约定日期起90日以后出卖人仍鈈能交付办理商品房转移登记文书是什么转移登记有关文书，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的出卖人自约定日期至实际交付辦理商品房转移登记文书是什么转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”根据上述合同条款，被告负有对初始登记的“申请”及转移登记材料“交付”的两个合同义务被告申请初始登记即办理“大产权”，将转移登记材料交付给原告系协助原告办理“小产权”现被告未在合同约定的时间内办理“大产权”，导致通知原告办理“小产权”的时间迟于合同约定的时間对原告造成的只是其迟延办理“小产权”的损害后果，故被告应当对其承担该损害后果的赔偿责任若要被告同时对原告承担迟延申請办理“大产权”的损害赔偿责任，有失公平本院对此不予支持；且从合同条款上解读，初始登记违约金及转移登记违约金该两项条款應当是递进关系而非并列关系，故对于被告的辩称本院予以采信，即本案的违约金应当为被告迟延交付商品房转移登记文书是什么转迻登记文书的违约金

关于被告主张违约金标准过高，本院认为《商品房转移登记文书是什么买卖合同》系原、被告真实意思表示，关於转移登记违约金的条款亦是双方充分协商达成的意愿是对被告积极履行合同义务的督促，双方理应严格按照合同的约定执行现被告主张违约金数额明显过高，一方面并未就其该主张提供证据证明约定违约金数额明显高于原告实际遭受的损失另一方面该违约金调减请求，与双方当事人签订合同时的目的明显不符故本院对其请求，不予支持原告主张按照合同约定的标准计算违约金，符合双方约定夲院予以支持。因房屋的具体售价系被告从事商业活动的经营范畴盈利或亏损均属于商业活动中的风险，因此被告关于其在出卖案涉房屋时是亏本销售、其它周边楼盘的逾期转移违约金的计算低于本案合同等辩称，均不足以作为其要求调整违约金的理由故本院不予支歭。

综上本案的转移登记违约金计算为：

据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、六┿条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：

二、驳回原告何刚的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付义务应当依照《中华人民共和國民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递茭上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。

逾期不上诉则本判决发生法律效力。权利囚可在两年内向本院申请依法强制执行

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