&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-f997f67ad8_b.jpg& data-rawwidth=&580& data-rawheight=&387& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&580& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-f997f67ad8_r.jpg&&&/figure&&p&于欢刺杀辱母者一案，发生在日，过去近一年，由于《南方周末》报道而引爆舆论，这让人想起了十一年前的&strong&“孙志刚事件”&/strong&，由于《南方周末》的报道和舆论最终废除了不合时宜的收容遣送制度，成为我国新闻传播史和法制史上值得大书特书的标志性事件。而这次“于欢案”也是《南方周末》报道，借助于微信和新闻端，比刊登在报纸上的孙志刚事件穿透力更强，评论上亿条，但是能否起到孙志刚那样的深远的历史作用，恐怕未必。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-3648dfb75cf9ade19e2b57_b.jpg& data-rawwidth=&580& data-rawheight=&326& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&580& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-3648dfb75cf9ade19e2b57_r.jpg&&&/figure&&br&&p&舆论靶心瞄准了“不作为”的民警，以及公民在何种情况才算是“正当防卫”这两个问题上，前一个问题好办，总要有人出来背这个锅的，几个民警因为渎职丢饭碗；而后一个问题“正当防卫”则很难有改观，每一个案例发生时当事人所处的“情势”、受胁迫程度、心理承受能力、案发的场合因素均不同，采取何种手段用于自我防卫，很难界定。我国不属于英美的判例法系，这个案例翻案与否，并不会作为其他案件的审判的依据。&/p&&br&&p&实际上，酿成于欢和刺死者悲剧的罪魁祸首是“高利贷”与“黑社会”的相互勾结。被告人于欢之母苏银霞前后两次找吴某某借高利贷分别是100万元和35万元，苏银霞在案发前已还款184万，并抵押了140平的房子价值70万（聊城的房子就这么不值钱？），也就是说，苏银霞还给吴某某价值254万元，吴某在一年之内不仅拿回了放贷的本金，还净赚119万。按照法律规定，民间借贷的年利率超过36%，超过这个部分利息是无效的，吴某某的年利率是120%左右，还要向苏银霞收所谓的“欠款”17万。吴某某本来见好就收， 按照现在房价飞涨这么厉害，把140平的转手倒卖给100多万也完全正常！但是吴某某没有这么干，他做的是高利贷的生意，不能坏了规矩。&/p&&br&&p&吴某某向苏银霞继续追讨剩下的17万，上门讨债的11为催债人员无非是要以对方工厂不开工、变卖工厂为代价的，非没有考虑到工人失业之后会造成更多家庭的贫困。这11个催债人要有这样高的思想觉悟也就不用去催债了，他们本身就是社会的地痞和混混！看来人家抱怨实体经济不好干还真是的，要是能找银行贷款，谁会借高利贷？&/p&&br&&p&高利贷放贷理想的结果是欠债人能够在期限内还清债务。但一个人要不走投无路是不会借高利贷的，既然是走投无路，又怎么能奢望他能够在一年之内否极泰来呢？欠债人心存有侥幸，正是这种侥幸，让放贷者有了超出还款期限的更高的利息。但诡异的是，高利贷者寄希望欠债人在规定期限内还钱，又希望超出期限还不了，利息滚成本金，可以赚得更多！毕竟你总还有一套房子，你没有你爹妈总有吧，房子才是当下市场的硬通货。&/p&&br&&p&做高利贷的必定会找黑社会当“催债人”，如何从穷人身上收刮出钱来，只能黑社会有办法；而帮助放高利贷人催债也是高利贷的一大副业（另一大副业是催赌债）。如果把11个催债人（包括刺死者）视为“黑社会”势力的话，其欺凌苏银霞母子的种种恶劣行迹，也就不足为奇了。笔者在网上搜索了下高利贷的催账手段：堵门、办公室泼油漆、到欠债人家里打地铺、黑社会接送小孩回家，请艾滋病人吐口水，其中，艾滋病人催收欠款效率要高于黑社会；死者杜某某做梦也没有想到于欢会刺杀他，因为他这么干已经习惯了、麻痹了！&/p&&br&&p&高利贷与黑社会本身是旧社会存在两个瘤，但是他们却奇妙地结合在了一起，甚至已经达到了于欢案中的警方都不敢惹的地方。但能否因此一棍子打死高利贷？“存在即合理”，高利贷的存在土壤是民间借款的刚需，越是有钱的人越是借得到钱，越是没钱越借不到钱，银行放款的手续苛刻，底层群体借款刚需无法释放。再加上目前不景气的实体经济，钱不好赚，生意不好做，高利贷才得以快速形成了产业链，在很多城市马路上都有“收账”广告，实际上是收高利贷，黑社会催账手段也常用处理不良资产上。目前于欢案最大的改观希望是那条超过35%的借款利息属于无效，能否被执行下去。&/p&&br&&p&吴某某已经因为涉黑势力被抓获。关于黑社会有这是一条铁律：&strong&凡是法纪松散处，必定存在黑社会&/strong&。国家是唯一的合法的暴力机关，在商鞅变法时就严惩民间武斗，历代国家机关都禁止游侠。黑社会是社会治理体系中的边缘化力量，他给被正当权力排除的人群提供庇护，在民国时期的黑社会最为盛行，如上海滩中的青帮、洪帮等，但黑社会本身严格的秩序和规矩，黑社会大佬杜月笙等非常会做人，章太炎把杜月笙比作“圣人”。在于欢案中上门催债的欺负妇女后生之类的，也只是底层马仔，真正有头有脸的“大哥”是不屑于干这种事的，也瞧不起这样下三滥，更不会把事做绝，他们都知道，兔子逼急了也是会咬人。往往越是老实人，越不要去激怒他们，“民不畏死，奈何以死俱之”。&/p&&br&&p&现在的“黑社会”已经纲纪沦丧到催收高利贷和保护费了，过去那种豪杰力量作为内部的制衡力量被彻底抽掉了，一旦遇上地方贪腐，这个地方往往老百姓日子都过的小心翼翼，容易激发社会矛盾，这个才是最可怕的！在很多底层社会，一些黑白两道都给面子的“大哥”更能解决问题，如果于家有这样的狠人愿意仗义出手，给吴某某递上一根烟，或者打一个电话，给点面子，别太过分了！事情就摆平了，在农村实际上很多纠纷就是这么解决的。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-38d2de3e1e0ca2a7b33b_b.jpg& data-rawwidth=&500& data-rawheight=&312& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&500& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-38d2de3e1e0ca2a7b33b_r.jpg&&&/figure&&br&&p&即使在发达如日本、意大利、香港也有“黑社会”存在，为啥没有消失，是一个很值得深究的问题；社会是一个有机体，就像人体身上的“细菌”，不是所有的细菌都是病毒，如果全部铲除，这个健康的人也废了。豪杰往往是受到传统儒家道德以及侠义精神的感召，而这些在拜金社会早就荡然无存了，真正厉害的猛人也不会甘心窝在小县城受窝囊气，早就外出做生意去了，但终归还是有的。尽管 “豪杰崇拜”是一个文明社会的悲哀，最终还得靠法治，现阶段，没有更好的办法情况下，20多岁的男子如果不惹事情，要是不怕事的话，就要广结豪杰，一旦家人出事，除了110之外，还有另一条解决途径，没有必要玉石俱焚。&/p&&br&&p&想要在小地方的丛林社会保护好家人，要么认识“领导”，要么认识“大哥”，两头都不沾，有没有能力搞个大新闻。另外，千万别借高利贷！千万别借高利贷！千万别借高利贷！&/p&
于欢刺杀辱母者一案，发生在日，过去近一年，由于《南方周末》报道而引爆舆论，这让人想起了十一年前的“孙志刚事件”，由于《南方周末》的报道和舆论最终废除了不合时宜的收容遣送制度，成为我国新闻传播史和法制史上值得大书特书的标志性事件…
哪有什么高频和刚需这种玄乎的理论，国内好像就喜欢这样各种吹概念；如果你去美国或者欧洲旅游的话，我强烈推荐你试用一下Airbnb，你就会发现它独特的房源，精美的照片还有优质的服务体验就让你情不自禁地想用第二次。我来简单分析一下Airbnb成功的过程吧。&br&&br&首先说来惭愧，我在美国呆了5年，没听过O2O这个简称。&Offline to Online&这个词本身在硅谷和美国创业圈里几乎没听人提及。刚开始我以为是自己孤陋寡闻，后来4月份去杭州阿里巴巴吃饭的话，海平问我在做什么，我说一个O2O的项目；他问说什么是O2O，我顿时知道我已经很中国化了。上个月我在硅谷研习大半个月，去访问了 Andreessen Horowitz，想起他们的今年初看好的16个创业方向 （ &a href=&http://zhuanlan.zhihu.com/qinchao/& class=&internal&&[创业] 解读Andreessen Horowitz风险基金和它宣称看好的16个创业方向 - 覃超帝国兴亡史 - 在希望的田野上 - 知乎专栏&/a& ） 发现里面也是用的 Online Marketplaces 而不是什么O2O；这个月新出的 KPCB 的 互联网趋势 的报告里，接近200页的报告里从未出现 O2O 或者 &Online To Offline& （的确如此，你们可以自己搜一下），而只出现了 “on-demand service”，online platforms/marketplaces，service commerce（而他们把传统电商管叫做： product commerce）。所以，这导致我很长时间一直怀疑O2O是中国人杜撰出来的术语，因为国人最擅长使用首字母简写，却很多时候不清楚后面代表的英文单词的具体含义。就好像之前我还在Facebook效力时，从未听人说过 SNS，只听过 “social network”。既然O2O没有一个正规的出处，我自然也很怀疑所谓专家们分析出来的O2O的各个成功要素。&br&&br&回到问题本身，这次正好回去湾区接近一个月，访问了Uber，Cousera和Airbnb等；碰巧之前的很多同事（包括我表妹）也在Airbnb工作。我们再来通过Airbnb创业一路来的故事来回顾一下到底什么才是 Online Marketplaces （O2O） 成功的关键：&br&&br&1. 解决市场需求和用户的疼点是关键的关键&br&我和 Airbnb 的同学进行聊天的时候，我察觉到一点，他们公司没有对于O2O有过变态分析。Airbnb只是单纯地认为他们平台能成功本质就是 &br&&b&市场上一方面有很多空闲的房间，另一方面有很多旅游或者是商务出差的人，那么空闲的资源和用户的需求被&/b&&b&Airbnb&/b&&b&有效地联系在了一起，解决了市场上两方用户的痛点。&/b&&br&对，就这么简单，商业模式就是应该回归本质，而不是吹出一套一套的方法论。&br&&br&2. 如何和竞品，甚至是这块市场的老大，竞争？也就是说如何 survive ？&br&这里永恒的答案就是：提供差异化的服务和跑得更快。当年Airbnb刚出来的时候，市场上的老大是 Craigslist，也就是美国版的58同城。上过的朋友都知道，Craigslist以界面简单粗糙而闻名世界（也可以说是简洁）。但是因为其很好地满足了用户需求，所以一直是二手交易市场的老大。Airbnb想出的策略就是提供更好的图片和房间拍摄。两位创始人皆为设计师出生，因此对于照片和美感的把握很好。他们专门聘请了专业摄影师去到每个租户的家里，把房间照片拍摄到极致。这种&b&工匠精神&/b&是中国的创业者们所缺乏的。&br&&br&比如这次我去LA玩的时候，用Airbnb订房子的页面。可以方便地看到房间在地图上的位置，以及左下方房间的预览图都很漂亮。&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/ea5d5aeaf8b96d51be9f88e4f3514f5e_b.jpg& data-rawwidth=&2768& data-rawheight=&1566& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2768& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/ea5d5aeaf8b96d51be9f88e4f3514f5e_r.jpg&&&/figure&（位置在Malibu，所以比较贵）&br&&br&房间的细节照片的确没的说，而且很会选拍摄角度：&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/c5bdab01c_b.jpg& data-rawwidth=&2052& data-rawheight=&1410& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2052& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/c5bdab01c_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/e76b30f83b63410ebfb8544cc21abea6_b.jpg& data-rawwidth=&2106& data-rawheight=&1412& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2106& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/e76b30f83b63410ebfb8544cc21abea6_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/ff2fad33f3afc27e03b922bb822e674b_b.jpg& data-rawwidth=&2098& data-rawheight=&1404& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2098& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/ff2fad33f3afc27e03b922bb822e674b_r.jpg&&&/figure&让人一看就想住。另外租户和住户很容易建立联系，成为朋友。我表妹把自己的房子放上Airbnb，然后由此认识湾区一群投资和创业的朋友。。。&br&&br&另外传统的酒店和在线预订网站也是Airbnb的竞争对手，比如 Priceline，Expedia 等。这方面Airbnb就利用大型活动举办之时和大部分酒店人满为患的时机，大肆进行宣传。如果把Priceline或者传统酒店当做一个server的集群的话，Airbnb就向一张弹性十足的云酒店网，在传统酒店因为高峰人流（bursty traffic）产生溢出时，Airbnb体现出独特的价值。巴菲特也在去年的 BRK股东大会 上，点名Airbnb来Omaha扩大服务。Airbnb利用共享经济的模式获得了来自巴菲特的免费PR宣称。&br&&br&3. 早期的流量从何而来？&br&不管是电商，P2P借贷，还是O2O，都是搭建一个平台，然后两方在平台上进行交易活动。这个交易可以是传统商品的交易（Product commerce），也可以服务的交易（Airbnb，Uber，Thumbtack等）。这种模式上，服务提供方（Service provider）永远是平台应该重点吸引和重点服务好的一方，比如：Uber上的优秀司机，电商上的优质店铺，还有P2P平台上的优质资产等。&br&Airbnb采用的方式是从 Craigslist 上导流：他们挨个挨个地在 Craigslist 上找好的房源，给房东发邮件说来 Airbnb 上出租房子可以额外得到更多的租金和住户等。&br&&br&4. 增长如何实现？&br&这里Airbnb凭借自己在硅谷的优势，在Facebook挖人，将Facebook的
growth hack 的方法引入。我自己在最后一年也有幸在Facebook的Growth组效力，关于Growth Hack在Facebook里的具体过程和要点，完全可以写一本书，我稍后在我的知乎专栏里一篇一篇加入。回到Airbnb上，他们使用过的办法就有：&br&a）在Craigslist上爬取潜在用户，并且通过邮件“骚扰”；&br&b）建立详细的数据埋点和每个页面的访问率和流失率，找出需要重点优化的环节；&br&c）灰度发布和A/B testing；重要页面的修改和流程上的调优，通过灰度发布到1%或者5%的用户，看其实际对用户的数据影响（访问时间增加？留存提高？下单率提高等），决定此修改到底是100%发布还是被砍掉。&br&d）其他关于提高用户留存和“假死”用户唤回的机制。&br&&br&对了，对于中国的创业者甚至是大公司来说，我想重点强调一下上面的 c ：&br&&br&我一直觉得 data driven（以数据和结果导向）应该更为深刻地被植入每一个创业者和领导者的心里。因为中国传统文化使得国人习惯人治社会，也就是老大说了算。老大自己也碍于面子和苦于刷存在感，经常喜欢在高层位置拍脑袋指挥。本来老大的时间就比较紧，经常出现拍脑袋决定页面要做成什么样，这个流程是用A还是B等。这最后的结果就是，老大一方面自以为牢牢地掌握了公司的控制权，一方面将公司一步步地推向深渊。所以，磨刀不误砍柴功，先建立起一套完备的数据收集和展示页面，然后对于关键的功能和UI改进，先做灰度发布，看其对数据的影响，用数据来说话。在中国创业者里，能想通和做到这点的很少很少。&br&&br&所以，总结起来，Airbnb有效地连接了有空房的人和需要住房的人，有效地满足了这两拨人的需求；在和craigslist和酒店竞争时，提供了差异化的服务，精选房间照片；在推广，运营和增长方面，都做得非常好。另外在这个Uber共享经济被充分肯定的年头，Airbnb 能跃居 $10Billion 美元公司俱乐部是顺理成章的事情。&br&&br&另外，不得不重提一次“频次”的意义。我个人觉得“高频次”是一个评价O2O行业的重要条件，但不能决定其是否能够做成做大。不得不承认，如果 Airbnb 提供的住宿服务有和乘车出行一样的频次的话，Airbnb肯定会拥有和Uber一样的估值，甚至更高。毕竟在“衣食住行”里，住 是客单价最高的一个行业。&br&&br&最后，对于中国，情况可能需要特殊考虑。频次低的服务，能发展做大需要一个较长的周期，而且可能被其他高频服务来冲击。看Airbnb的发展历程：&br&1. 公司已经成立7年；对比中国，7年左右的O2O公司几乎没有；&br&2. 中国人普遍浮躁，总是希望3个月就有成绩；1年就能占领整个市场。所以服务很难搞得精细，像Airbnb这种精打照片和服务细腻的，没人去重视。所以中国的话，还得去追求频次，然后野蛮式地扩张。&br&&br&--- 番外篇 ---&br&1. “2008年，Airbnb有幸被录取了Y Combinator的2009年冬季班，且获得了2万美元的投资。拿到钱后，项目正式改名为Airbnb，很快又获得了另一笔60万美元的种子基金。” 也就是说 Airbnb 当年的种子是 62万 美元。对了，Facebook当年的天使投资额是 50万 美元。&br&&br&我不禁想到现在国内各种互联网金融，O2O，或者在线教育公司，动不动就是上百万的天使，隐约觉得泡沫似乎就在那里。&br&&br&2. Airbnb的办公室文化&br&这次亲自过去感受了一下，果然是设计师创始的公司，公司的装潢和布置相当地有格调。每个会议室根据世界各地的Airbnb住房里有意思的房间来装修；就连厕所，也布置得井井有条。&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/1781aedfec669735afdcecd_b.jpg& data-rawwidth=&768& data-rawheight=&1024& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&768& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/1781aedfec669735afdcecd_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/0bd4da9a07a086b57cabc9624dce2b55_b.jpg& data-rawwidth=&768& data-rawheight=&1024& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&768& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/0bd4da9a07a086b57cabc9624dce2b55_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/01cf3bc211eeae762570ca_b.jpg& data-rawwidth=&1024& data-rawheight=&768& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1024& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/01cf3bc211eeae762570ca_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/68fd23382cbfaeafe3c9ba_b.jpg& data-rawwidth=&1597& data-rawheight=&492& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1597& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/68fd23382cbfaeafe3c9ba_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/e7f391c574b06e4092f41_b.jpg& data-rawwidth=&1024& data-rawheight=&768& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1024& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/e7f391c574b06e4092f41_r.jpg&&&/figure&（最后这张是厕所，而且是厕所的里面！）&br&&br&3. Airbnb名字的由来和含义&br&Airbnb的两位创始人 Brian Chesky 与 Joe Gebbia 都是设计师，当然他们还在为付房租而发愁（因为旧金山房租越来越贵）。他们打算将自己阁楼的一个房间出租出去捞点外快。Craigslist在他们看来实在太丑，于是他们手建了一个简易的网站。他们把自己客厅放了三个气垫床和承诺提供自己做的简易早餐，所以就起名 “Airbed and breakfast”，网站域名：&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.a& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://www.&/span&&span class=&visible&&a&/span&&span class=&invisible&&&/span&&/a&irbedandbreakfast.com ， 名字不是一般的长。。。他们利用旧金山有重大活动周围酒店人满为患的时候来扩展自己的知名度，同时让更多的商户上来出租自己的房间。后来创始人终于发现这个长域名打起来有点蛋疼，于是缩写为 airb & b, 于是 &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.airbnb.com& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&http://www.airbnb.com/&/a& 诞生了；中文翻译成 “空中食宿” 并不完全准确，不过还挺诗意的。&br&创始人照片&br&Brian Chesk:&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/4e27a92be4e2_b.jpg& data-rawwidth=&440& data-rawheight=&546& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&440& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/4e27a92be4e2_r.jpg&&&/figure&&br&Joe Gebbia（右）&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/aec684d715c94a549ee372_b.jpg& data-rawwidth=&440& data-rawheight=&660& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&440& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/aec684d715c94a549ee372_r.jpg&&&/figure&&br&&br&4. Airbnb的融资过程&br&刚开始去申请了 Paul Graham 的
Y Combinator ，后来参与的资本有 Greylock Partners, Sequoia Capital, Andreessen Horowitz, DST Global Solutions, General Catalyst Partners； 可谓是非常豪华的资本阵容。最近这轮（这周刚刚结束）的融资，airbnb的估值已经达到 $24billion，仅次于 xiaomi 和 uber，雄踞未上市公司里的市值第三。&br&&br&&br&&b&注意：&/b&它的市值和每日房屋入住数均已经超过世界上的任何一个传统酒店（比如 希尔顿，喜达屋，万豪等），这就是互联网公司的魅力。你别看现在城市里那些实体的大酒店（比如 四季酒店，豪华型的Sheraton和Westin等）建筑和装修如何如何牛逼，如何如何富丽堂皇，其背后酒店集团的市值不知道被Airbnb甩出去几条街。&br&&br&&br&5. 如何保证安全&br&毫无疑问，让陌生人入住房间，为带来很多不确定因素，比如入室盗窃。Airbnb创新性地利用社交网络，让住户可以方便地link自己的facebook和linkedin的账户，来给房主提供很详细的个人信息来增加房主同意的可能性。另外我自己在2个月前使用时发现，Airbnb还引入了政府ID的验证（类似中国的身份证信息验证）：我自己的验证信息下：&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/fa715a02cf_b.jpg& data-rawwidth=&512& data-rawheight=&706& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&512& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/fa715a02cf_r.jpg&&&/figure&&br&&br&6. 病毒式扩散&br&假如 email邀请，同时每次住店后鼓励用户将自己的airbnb体验放到Facebook上show一下。&br&最近刚刚加入邀请奖励，主要是想形成病毒式扩散的效应&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/daddabf64e2fb6f39edc565ceb5f475e_b.jpg& data-rawwidth=&1402& data-rawheight=&338& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1402& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/daddabf64e2fb6f39edc565ceb5f475e_r.jpg&&&/figure&&br&&br&7. 公司气质&br&这点其实对于Airbnb的增长和后来的成功有重要。由于创业人是设计师出生，所以整个办公室和网页，还有房间出租照片都很精美，逼格甚高。这很好地和Craigslist（58同城）和 Priceline （携程）产生差异化的服务。同时，也吸引了无数设计师，高逼格，名人们纷纷来开放出租自己的房间（类似Uber）。在加州，很多音乐产业，时尚产业和设计师开始出租自己的房子，很多房子不仅土豪而且很有装修风格，这又反过来让Airbnb更加地吸引人。&br&&br&比如我这次在 LA 租的房间。在 Hollywood Hill 上，view特别好，离天文台很近。整个夜景无敌了。房主是一对搞音乐和唱片的夫妇：&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/552570bdf2fc21b00064b3_b.jpg& data-rawwidth=&1522& data-rawheight=&1004& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1522& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/552570bdf2fc21b00064b3_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/ad8872ad8edfe8c3b14f69f_b.jpg& data-rawwidth=&1540& data-rawheight=&1012& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1540& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/ad8872ad8edfe8c3b14f69f_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/8c3aa5cdb32d_b.jpg& data-rawwidth=&1558& data-rawheight=&978& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1558& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/8c3aa5cdb32d_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/c4b6bca7d19f2e6f01e8c23_b.jpg& data-rawwidth=&1261& data-rawheight=&623& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1261& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/c4b6bca7d19f2e6f01e8c23_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/e383e472b63d091fb1acf_b.jpg& data-rawwidth=&1024& data-rawheight=&768& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1024& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/e383e472b63d091fb1acf_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/b04e6a127fc334f3fbf3b7ed83e89854_b.jpg& data-rawwidth=&768& data-rawheight=&1024& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&768& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/b04e6a127fc334f3fbf3b7ed83e89854_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/5f69cb72de0772fda1dca59b2c80bcb8_b.jpg& data-rawwidth=&1024& data-rawheight=&768& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1024& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/5f69cb72de0772fda1dca59b2c80bcb8_r.jpg&&&/figure&（我当时还在答知乎 :D）&br&&br&&br&=== Jul 8, 2015 更新 ===&br&&br&8. 公司的技术团队和整个技术架构&br&Airbnb的技术人员在200人不到一点（still in rapid growing pace）。里面的人有负责前端开发，后端开发，技术支持，数据分析，推荐算法（比如搜索的时候怎么把好的房源和新的房源尽量有效地展示给用户）等。但是整个公司的人数在2000+，因为什么呢？ Customer support（客服）的人多，具体原因最后再阐述。&br&&br&Airbnb的后端使用的是 Ruby on rails，全部在 AWS（亚马逊的云服务） 上，除了一些自己公司内部的东西；Rails的好处是上手快，开发很有效率，建立一个API server分分钟的事情。但是坏处就是 Performance（效率）和 Scalability（规模化） 都是个问题。大家不管是在美国还是在中国去访问&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//Airbnb.com& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&Airbnb.com&/span&&span class=&invisible&&&/span&&/a&，速度都奇慢无比，一方面由于图片很清晰，体积很大；另外一方面则是 ruby on rails 性能本来就差。这种解释性的scripting language和框架一直以来就是以效率问题被人诟病。这个地方Airbnb做的很有意思：它对其中一小部分用户做了 A/B testing，把他们的网页体验刻意再拉慢几秒，看用户反映。后来发现即使网页体验再慢个几秒，对于用户对活跃度和订房量影响不大，于是也就“断言”：性能现在不是最高优先级的问题，换掉 Ruby on rails 是一件费力不讨好的事情，于是整个后端依然跑在 Ruby on rails 上。究其原因，Airbnb觉得是上来找房和租房的频次太低，性能方面的影响没有那么大。注意：Twitter历史上则经历过这样一次转型：总所周知，Twitter开始也是搭建在 Ruby on rails 上面，之后由于用户量增大以及Twitter服务对于实时性的要求太高，整个Twitter的后端更换成为 Scala 和 Java (有没有用Play我不太清楚）reference: &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//readwrite.com//twitter-java-scala& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&readwrite.com/&/span&&span class=&invisible&&6/twitter-java-scala&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&br&&br&Airbnb的前端则是典型的前端JS来处理商务逻辑和渲染，而且更新换代很快。从最开始的：umble Rails 2 + Prototype.js，换到最新的 Backbone.js + Handlebars.js，最近再在View部分引入Facebook推出的React，可谓是一直在与时俱进。&br&&br&最后一件还没说完的趣事。2000员工中技术人员只有200，其他大部分都是客服人员，活生生就好像一个美国版的携程。他们的主要职责是解决住户和房东之间的各种问题。因为和Uber打车不一样，房东和住户之前会有各种各样具体复杂的问题，这些问题最后都必须通过官方来解决。这时，很多中国的精明的创业者可能会质疑了：“哇，Airbnb这个公司的模式好重啊！一点都没有往做轻上面去考虑。做成一个平台，然后用打分和奖励机制来促使服务保证质量不就好了吗？Airbnb这丫是不是个互联网公司？有没有互联网思维？” 我先不反驳上面的话，留给大家作为一个思考题去想想Airbnb背后的选择。&br&&br&我只是想警惕很多创业者易犯的毛病：&b&“不要肤浅地使用「互联网时代模式要轻」来做为自己执行能力差的一块遮羞布”&/b&。&br&&br&&br&&i&--- Do have the faith in what you love:&/i&&br&&br&&i&&a href=&http://zhuanlan.zhihu.com/qinchao& class=&internal&&覃超帝国兴亡史 - 在希望的田野上 - 知乎专栏&/a&&/i&&br&&br&微信公众号：&b&qc_empire&/b&&br&定期发布人肉翻墙去硅谷列强工作攻略 + 硅谷资讯&br&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//weixin.qq.com/r/v0wRCabESvs1reJq9xmt& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&weixin.qq.com/r/v0wRCab&/span&&span class=&invisible&&ESvs1reJq9xmt&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a& (二维码自动识别)&/p&
哪有什么高频和刚需这种玄乎的理论，国内好像就喜欢这样各种吹概念；如果你去美国或者欧洲旅游的话，我强烈推荐你试用一下Airbnb，你就会发现它独特的房源，精美的照片还有优质的服务体验就让你情不自禁地想用第二次。我来简单分析一下Airbnb成功的过程吧。…
&u&【我来谈谈《社区拆墙之后，物业公司将如何生存？》这个问题，因为很多物业公司是房产公司的下属分公司，从大的方面来将，物业公司也是房产后市场链条中的很重要角色，这篇文章发表在36氪、虎嗅、钛媒体上，希望可以开拓大家的思路，全文引用如下】：&/u&&br&&br&&p&2月21日，国务院出台了《加强城市规划建设管理工作的若干意见》，提出 “我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化。” 寥寥数语，一石激起千层浪。&/p&&p&小区院墙要拆掉，仿佛 “黄发垂髫并怡然自乐” 的生活要被都市车水马龙的喧嚣所淹没，这的确令许多人深感不安；而新建开放型社区也将对我国的城市规划、交通改造、地产开发等造成复杂影响。本文所关心的是该《意见》的实施，将直接改变的物业公司的生存状态。&/p&&p&其
实，社区是一个相对封闭的生态系统，里面有各种便民的生活配套，比如超市或便利店、餐馆、菜场、洗衣店、理发店、母婴馆等，有的社区还有学校、医院、药
店、会所等业态，从某种程度上讲，居民可以在小区内可以 “自给自足”。而物业公司在这个系统中扮演 “看管者”
的角色，负责小区治安维护、公共区域环卫、维修设备等基础保障工作，因而社区居民委、业主、商户都视物业公司为小区 “管家”。&/p&&p&物业公司也
无法脱离社区而生存：（1）物业公司所雇佣的保安、保洁、维修等多个岗位人员，大多属于下岗职工、民工或离退休人员，小区是他们维持生计的庇护 所；
（2）物业公司所引入的小区的一些小生意，也得益于社区的壁垒，而避免了激烈的市场竞争；（3）物业公司主要的收入来源为物业费，与邻里之间的陌生状态相
比，业主与物业的联系更为紧密。&/p&&p&开放型社区的兴起意味着一些传统物业收费项目将会逐渐消失，既有的管理模式也会遭受冲击，比如，门卫还设不
设？小区垃圾是由物业公司还是市政处理？外来人员与小区人员如何辨识？停车费还收不收？ 我们不妨来设想一下，社区与公共交通系统之间打通之后，可能给社
区带来的变化。&/p&&p&没有围墙的小区让人更没安全感，居民的安全需求必然更为迫切，当小区治安纳入公共秩序的一部分后，可能会由城管或派出接管；
物业公司则转向为社区居民推销和安装智能安防设备，并加派对小区楼宇或单元的监控和安保服务。以往网购快递上门大多放在门卫室，随着门卫室的废除，快递更
多会储存在智能快递柜中或直接上门。 “社区马路”
将占用社区的土地，公摊面积费用、公共设施的维护费用削减，物业费来源萎缩。 以往社区经营业态的客源成分单一，也缺乏同行竞争；开放型社区经济的市场准
入门槛大大降低，社区招商的难度也随着降低，各种业态的社区连锁店可能会越来越多。物业的闲置劳动力将会被众包物流、仓储配送、上门到家等服务项目整合。
据艾瑞咨询预计，2015年 我国社区 O2O 渗透率不足 6%，社区拆墙之后，本地生活服务 O2O
项目线下地推阻力减少，开放型社区的到来，将使得 O2O 在线下的渗透率上升，本地生活服务的市场规模也水涨船高。&/p&&p&实际上，开放型社区就
物业公司对建筑物的管理而言，是危机；就物业公司做好居民家庭消费来说，则是转机。物业公司守着大量有明确消费需求、有相当购买力的客户，只收物业费无异
于 “端着金饭碗讨饭”。在运营社区居民全家庭生活周期管理和服务方面，物业公司依然占据着 “天时、地利、人和” 的优势：&/p&&p&（1）在移动互联网时代，社区 O2O 创业潮在资本驱动下异常火热，无论是社区 O2O 服务平台，还是众多的商超、生鲜、外卖、零售、洗涤、维修、废品回收等垂直领域的 O2O 项目，无不希望能与社区里的物业公司合作开垦社区经济，而物业公司整合资源正当其时。&/p&&p&（2） 作
为居民消费的前沿哨站，物业公司在商业竞争中可谓
“近水楼台先得月”，比如二手房交易、房屋租赁一直在房产经纪公司的主营业务，但很多盘踞在社区周边的黑中介，让业主们深恶痛绝，物业公司为何不自己当
“中介”，为小区居民提供更加踏实放心的服务；物业公司还可在新房销售中发挥经纪人的作用。比如业主在买 房后需要装修，而装修的工期较长、工序多、材料
多，如果没有第三方监理，施工方容易偷工减料，但如果有物业公司的服务人员担任装修监理，那就再合适不过了。&/p&&p&（3）物业公司掌握所有入住业
主的真实信息，物业公司在与业主全天候的接触中，能够敏锐获取到居民的家庭生活消费需求第一手信息，比如准备二胎的夫妇需要月嫂、母婴、保姆等家政服务，
退休职工需要医疗康复、外出旅游等方面咨询，学生需要报班培训等。由于小区居民对物业公司更加熟悉，物业公司与相关领域的商家异业合作，其供需信息的匹配
度和成交率都比较高。&/p&&p&以上可以看出，物业公司只要找准在社区经济产业链中的定位，可以 创造很多的收入增项和服务溢价，物业公司还需要跨过
物业费改革、服务从业人员职业化程度低、现代物业管理理念欠缺、市场竞争意识淡薄等几道坎。随着开放型 社区时代的到来，物业公司不能再指望停留在那种操
持后勤保障讨要物业费的日子了。重新定义物业服务，抱住我国居民家庭生活消费升级的大腿，找到新的盈利点，也许未来的物业公司，和今天我们所看到的物业公
司完全不同。&/p&
【我来谈谈《社区拆墙之后，物业公司将如何生存？》这个问题，因为很多物业公司是房产公司的下属分公司，从大的方面来将，物业公司也是房产后市场链条中的很重要角色，这篇文章发表在36氪、虎嗅、钛媒体上，希望可以开拓大家的思路，全文引用如下】： 2月21…
感觉社区O2O突出的是服务，外送，家政，这些其实都算不上智慧的，网上缴费，网上保修，智能门禁，这些是智慧社区。
感觉社区O2O突出的是服务，外送，家政，这些其实都算不上智慧的，网上缴费，网上保修，智能门禁，这些是智慧社区。
&p&经历了14年的寒冬之后，房地产市场在15年重新复苏。土地市场十分活跃，各个新项目也层出不穷纷纷入市。在住宅用地持续紧缩的北京市场，商住项目在今年个个拔地而起，汇成汪洋。&/p&&br&所谓的商改住项目主要是以loft，平层公寓辅以部分商业组成。今年北京的商住市场既有借副中心政策卖到飞起的通州区域，也有混成一潭死水的房山区域。&br&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/ab5efdbb523d655e9d767_b.jpg& data-rawwidth=&555& data-rawheight=&248& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&555& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/ab5efdbb523d655e9d767_r.jpg&&&/figure&&br&未来商住产品必然会成为北京市场的主力之一&br&&p&商住项目扎堆入市，红海片片，各家开发商为了能够从中突围纷纷开始嫁接近年来最火的“互联网+”概念。加上商住产品，面积小总价低面向年轻消费者的特点。“智慧社区”这种概念被频繁使用。搞到大家要是不打一个“智慧”，“智能”，“云”啥的，都不好意思说自己做的是商住项目。&/p&&p&然而目前来看医学头概念为主的偏多，没有几个真正实践的，而在实践者当中也鲜有走通,形成模式的。今天阿翔就来带大家扒一扒这些开发商们的伪“智慧”，也同时初步探求一下，真正“智慧社区”可能的样子。&/p&&p&从目前来看所谓的“智慧社区”大体讲的是两个维度的“智慧”，一个是室内的智能家居，像什么智能灯泡，智能窗帘之类的；另一个维度是社区维度的公共空间，像什么所谓的公共食堂，咖啡厅书吧之类的设置。下面阿翔就一个一个和您扒来。&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/bddfeb7ac17df98af99c067a6be57588_b.jpg& data-rawwidth=&408& data-rawheight=&220& class=&content_image& width=&408&&&/figure&&br&“炫酷”是目前开发商忽悠客户的主要思路&br&&p&先说室内的智能家居。目前市面上大多数开发商都在和互联网公司合作，比如华远和360合作，华润和小米之类的。而所谓的智能家居无非就是手机控制的电动窗帘、智能电灯泡，智能开关，远程摄像头之类的。企图用几个家用电器来提升整个产品的“逼格”，终究还是会变成消费者口中的“槽点”的。几个原因就可以说明近一段时间所谓的“智能家居”绝不会可能成为商住产品在室内维度的突破点。&/p&&p&首先，目前的智能家居仍在各路英豪竞争的态势当中，没有一个统一的行业标准，各家干各家的，都企图打造自己的生态链，不同品牌之间没有足够的兼容性。这就导致你只能用你的手机控制在小米买的电灯泡，却控制不了你家美的电冰箱和海尔微波炉。&/p&&p&其次，由于开发商与智能家居公司的合作基本上都是停留在采购层面和简单的软件开发层面，所以智能家居公司基本上很难针对一个项目做定制性的产品研发，这就导致这些家电都只是单独摆放或插在某个地方很难做到系统化的整合或定制。&/p&&p&最后，智能家居的更新换代如此之快，半年换一批，现在承诺给你的这些东西说不定到交房给你用的时候这些东西都已经更新淘汰了三四代了。&/p&&br&其实在我看来，所谓的让室内生活更加“智能”就是如何能够让人在家里活的更懒，放到这种小户型产品里面其实就是通过精装设计不断提高生活效率。作为一个房地产开发商，更应该了解3米面宽和4米面宽给人带来的舒适感差距，而不是跨界去研究802.11b和802.11ac的信道对于WiFi信号强度的影响。并不是带电的东西才能够称之为“智慧”，在小户型里面的人体工程学方面的设计才是真正值得探索和去突破的地方。&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/12a7ddf25daddd279df37c0_b.jpg& data-rawwidth=&1240& data-rawheight=&700& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1240& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/12a7ddf25daddd279df37c0_r.jpg&&&/figure&&br&与其在买房时候送我电灯泡和窗帘,真不如送我个彩电来得实在&br&&br&&p&再来说“智慧社区”。公共咖啡书吧、公共洗衣房、健身房、食堂bulabula的听起来很活力、很品质、很便捷，其实说还是社区商业。大家只要从市场化的角度去分析这种社区商业的运营模式其实就比较容易看出来到底靠不靠谱了。&/p&&p&在这个市场化的时代，任何不以盈利为目的的运营都是无法坚持下去的。如果一个开发商说他们的社区商业是通过物业服务实现，就可以首先pass了。各位交的那一点物业费只够招聘到保洁大姐和保安大叔们，找一个专业的商业运营团队绝对是不可能的。&/p&&p&而对于开发商专门的商业运营团队做的社区商业，最具代表性的其实就是万科的“第五食堂”。可惜的是目前几个城市的“第五食堂”也已经陆续关门了，原因很简单，就是赔钱呗。其实这是一个简单的市场化的自然选择。如果一个小区的入住人口达到一定数量，周边的商业配套像什么超市啊，沙县小吃啊自然就会有人来开了。如果消费能力没有达到，自然就没人来这开店。而开发商如果企图通过自运营商业来弥补消费能力不足而导致的配套缺失的话，结果就一定是死。没有任何一家公司会去长期投入在一个亏本的买卖中的。&/p&&br&总体看来，社区商业的模式运营是一个开发商需要去结合成本投入、招商、规划等各个维度去考虑的整体运营。自运营一定是不靠谱的，以补贴的形式去扶持整个社区商业的规模化，从而培养消费能力也许是一个可以探寻的方式。&br&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/658acc699bc6e29c3ea427d2eacd0133_b.jpg& data-rawwidth=&500& data-rawheight=&270& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&500& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/658acc699bc6e29c3ea427d2eacd0133_r.jpg&&&/figure&&br&“第五食堂”是短暂的，但“兰州拉面”是永恒的！&br&&br&&p&至于那些标榜做社区社交平台和社区O2O平台的开发商一定都会变成鸡肋和笑话。我都不愿意说你们，你们把微信、淘宝和58同城当做什么了？&/p&&p&虽然各家开发商目前的“智慧社区”都还处在噱头和概念的阶段，但不断探寻这一领域是一个必然的趋势，期待着在明年商住市场的红海中第一个跳出来的开发商或者项目，让“智能”真正的“智慧”起来。&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/db_b.jpg& data-rawwidth=&500& data-rawheight=&302& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&500& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/db_r.jpg&&&/figure&&br&只是把互联网思维作为口号的开发商是走不进“白银时代”的&br&&br&知乎新人，请大家关注我的个人微信账号，搜索：乱谈阿翔
即可，感谢！&br&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//weixin.qq.com/r/kTjSyt3EEIBvrZmp922D& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&weixin.qq.com/r/kTjSyt3&/span&&span class=&invisible&&EEIBvrZmp922D&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a& (二维码自动识别)&/p&
经历了14年的寒冬之后，房地产市场在15年重新复苏。土地市场十分活跃，各个新项目也层出不穷纷纷入市。在住宅用地持续紧缩的北京市场，商住项目在今年个个拔地而起，汇成汪洋。 所谓的商改住项目主要是以loft，平层公寓辅以部分商业组成。今年北京的商住市…
谢谢邀请。&br&&br&地产朋友圈被这件事刷屏了，一夜之间就快速发酵出各种声音（支持的、不支持的、动机论的、违反《物权法》的等等不一而足，甚至卢俊还从新闻发布时间做了解读...），估计过两三天地产圈的各位话事者也会阐述各自的态度。所有的这些都说明了这份《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（后简称《意见》）对地产开发的震动和影响有多大。&br&&br&简明从我有限的角度，纯义气地阐述我的一些如下：&br&&br&1、说实话，《意见》全文很赞。假如早提出几年，我那时还在学校，估计会为之热血沸腾，同学之间得吃个夜宵、多喝几瓶酒，畅谈一晚了。摘取《意见》里我最喜欢的几点：&br&1）拒绝“大洋怪”建筑；&br&2）&b&大力推广装配式建筑、制定装配式建筑设计、施工和验收规范。完善部品部件标准，实现建筑部品部件工厂化生产&/b&；&br&3）&b&建设开放式小区&/b&；&br&4）免费开放公园；&br&5）&b&提高城市规划水平（尤其支持高校开设城规专业）；&/b&&br&6）鼓励国内外建筑设计企业充分竞争；&br&7）&b&落实工程质量五方责任主体的质量安全责任、推行总承包、推行工程质量保险制度；&/b&&br&8）推广节能、绿建；&br&9）建设地下综合管廊&br&这里面的内容真的早出来10年就太棒了，即使5年也是极好的！这几年，各个城市不断出现造型莫名其妙的建筑（基本上在学校课程和讲座里被批了一个遍）、几十年了国内还是民工现场制作的施工水平、一个个封闭小区把整个城市割离成一块块小城邦、大多数大学里的城规专业名存实亡（基本都是建筑学的附庸）、工程质量责任依然没有落实（各方主体权责不对等，出了问题也不好了难）、工程施工中各种分包转包（导致实际施工的工人、材料很难保证质量）、甲方充当施工员和监理（监理挂个牌的作用）.......到了这个年代，国内大面建筑施工、城市规划不仅没有进度，甚至部分在退步。好了...说多了走题了，下面说回建设开放式小区的事。&br&&br&2、&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/23bfef3dabdfb673c17afa18_b.jpg& data-rawwidth=&434& data-rawheight=&545& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&434& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/23bfef3dabdfb673c17afa18_r.jpg&&&/figure&&br&随手在Google Earth上截了个图如上。图中是长沙的“著名小区”-湘江世纪城，相信长沙的朋友应该都对这个小区有一些了解。简单说一下：400万建面、3.5容积率、城北临湘江一线江景、以及&b&据江为己有。&/b&如此黄金地段，400万的大盒子一扣，临江的湘江路为之一断（或者说绕？），几百万市民无法临此江岸，小区架空而立，这么大范围内的交通隔绝于城市，真是让人扼腕叹息！且不说这个小区对城市的巨大负面影响，即使就小区内的市民而言，也并未便于生活（在长沙的可以去小区外围逛逛感受一下）。&br&大家内心充斥着危机感，什么东西不是私有的（或者少部分人占有的）就不安心，能占有就占有，浑不知共有的、透明的，大家才能享有到更多，每个小区扼住自己那一小块（实际上小区都很大，是一大块），无怪乎仅有的市政主干道修再宽都无法满足使用。&br&&br&3、以后的城区新开发项目规划思路会是化大为小。景象可能大致为：4-9栋住宅围合成一个小块，围合范围内为地下车库、小绿地、开放人行道，范围外是临路裙楼商铺，大大加强大范围内的流动性。集中式商业将部分地被优质商业街代替。小区快的划分直接影响土地出让规模、开发商合作开发、开发交房节奏更为频繁紧凑、小区不同小块更加丰富多样，当然建设开发难度更大（所以更需要装配式建筑）。&br&&br&4、小区物业的管理模式将有很大变化。小区大门式的集中安保将退居楼栋内，区内道路、绿地、水景维护的权责将与市政约定权责。这将不是小区物业没事做了，而且更多更麻烦的事情做了。小区物业的管理者将有可能变成城市市政的维护者，物业和城管的关系更紧密了。&br&&br&5、已建成小区进行开放确实有违《物权法》，实际上未按开放式小区模式进行规划的小区大多也没那么适合开放（区内道路的路宽、路形、影响临近低楼层业主），所以我并不支持强制开放封闭小区，即使适合开放的小区也应该征求业主同意并作补偿。这也是我为什么之前嗟叹开放小区怎么不早几年，这几年的疯狂建设已经把重要的区域大多建成封闭小区了，负面影响深远而不可估。&br&&br&6、大家担心不那么发达城市的小区一旦开放，将面临不小的安全和卫生压力，我也是同意的。但是这不构成大的影响，实际上针对开放小区而做的规划、物业布设都能将这些影响降到很小的程度。&br&&br&7、插空式的景观效果怎么做好，将是景观设计和施工人员需要重点考虑的事情了，以往的景观设计都是利用集中景观制造亮点。&br&-------------------------------------------------------------分割线---------------------------------------------------------------------&br&对回答下近200条评论的部分回复：&br&1、我重申（实际上上面已经说得很明白了）：我坚决反对将已建小区进行强行开放！不仅是因为违反《物权法》对小区业主共有小区内公用道路、设施、绿地的规定，更是因为不针对开放的小区规划并不适合对外开放（原因是多方位的）；&br&2、&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/2a4adf0f70ffc7560aef217fdfd3a3d3_b.jpg& data-rawwidth=&712& data-rawheight=&598& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&712& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/2a4adf0f70ffc7560aef217fdfd3a3d3_r.jpg&&&/figure&截图是位于长沙的另一处地方—湖南大学南校区。岳麓山脚下的湖大实实在在得开放了自己的校园，麓山路、麓山南路、牌楼路都是穿行公交车的市政路，各个学院楼被路网划成豆腐块的同时又有自己围合的硬景软景。每天校园内游人如织、车辆放肆穿线，并未出现你们担心的墙壁上贴满广告、垃圾遍地，整个校园基本上井井有条，保证了自身使用的基础上也服务了城市交通。&br&&br&3、对于安全问题。说实话，国内大多数所谓封闭小区，你进入小区的时候有多少保安会检查你是不是小区内业主？车辆进入车库的时候有多少保安会检查你的车辆和你的身份？别骗自己的了，真正保护你安全的还是楼栋内的安防设施。当你夜晚回家，你愿意在黑暗中穿行一片空地再进入自己的楼栋，还是在路边直接刷门卡、在专门楼栋保安的注视下进入电梯、除了电梯直接进入家里？&br&&br&4、小区需要开放后，新建的别墅小区估计要少之又少了。以前压缩公共空间、配比高层，即使容积率达到2.0也能勉强做出来联排、叠拼，现在一旦需要开放，楼栋间道路就必须达到一定的宽度要求，别墅就很难勉强安插进去了。作为一名主做别墅的开发商雇员还是很哀伤的......&br&&br&5、质疑我没去过湘江世纪城的评论...请你们自己去感受一下架空层的道路和商铺有多难受。&br&&br&一时间把自己想到的内容都写了上去，略带主观情感。以后有多想到的，不定期更新。&br&-------------------------------------------------------------分割线---------------------------------------------------------------------&br&针对近500条评论的第三次集中回复：&br&1、我很坚决的反对将已建设小区强行(此处感谢王泽华提醒，已加上强行二字，以免意思出错)开放，评论里也持此观点的朋友，请点赞或打×关闭就行，不用再评论里再反复说这个了，搞得我好像支持将已建设小区开放似得......另外，我很担心政府强行打开这些小区、并将这些小区的公区做大规模改动手术，想想就恐怖。&br&2、同样，我对政府在不征求民意、不通过立法程序直接颁布与已有法律相冲突的所谓《意见》的行为非常反感、非常失望！而且里面很多话也是一刀切！此举让我觉得我们离民主、离法治社会又远了一程！持有类似观点的朋友同样也不需要在评论里重复说这一点了。&br&3、关于湘江世纪城。我在意的是这么一个大盒子阻断了城区路网，是所有城市里大盒子的缩影，之所以拿湘江世纪城来说是因为他更是阻断了黄金江岸。之所以出现这个结果，是主管各政府部门尤其是规划、水利诸部门的渎职，但是也侧面反映了城规之势弱，而提高城规的地位、打开封闭的的区域正式这份《意见》里支持的。评论里不少人赞颂世纪城车库顶板下是能通行的、真正实现了人车分流，是高端小区的标志。没错，这些评论我都赞同，但是车库内所谓路网都形似隔绝、店铺凋敝，真的很难用，车库内的商业和与之毗邻的市政路旁、车库顶板以上商业相形见绌。&br&4、关于湖大。之所以拿湖大做案例，是因为湖大在长沙开放性最大，而我自己也经常去湖大、去岳麓山、去岳麓书院，我妻子更是从湖大毕业的。诸多评论将湖大之诸多弊端诉诸于对外开放，大有如果自己能做主，第一件事就是要把湖大砌一圈围墙封起来。封起来真的蛮好的，没有公交车和外来车辆拥堵、交通事故，没有熙熙攘攘的游客和参观者，不会有失窃，自己独享校园、独享岳麓，真美好。但是，1）湖大的失窃真的明显多于别的学校？实际上国内高校大多半开放（外人、外车都是能进来的），入室盗窃、丢单车、车撞行人、发传单贴广告哪所学校没有？2）四大书院之中，岳麓书院尤以开放包容而著称，朱子讲学更是不设门槛、千人慕名听讲，蔚为壮观！而今后人反而罪责开放包容之风？！3）湖大在参观游客成千上万的基础上，为学校、为湖湘挣了这么一大把名声的基础上，教学科研都没怎么受影响，不是说明了开放式的效益么？4）湖大的开放是被迫的开放，诸多规划（尤其是路网）、安保都考虑得很不足，不然想过应当更好。&br&5、关于政府机关开放。诸多评论提及政府单位首先开放，我很同意。我妻子目前供职于某单位，单位位于某区政府大楼，大楼已投入使用大概三年时间。整个政府范围内的安保集中于各栋楼内，楼外的道路、停车场、绿地等等全都是对外开放的。我希望这会是以后政府机关开放性的基准线！&br&6、关于开放性小区的挑战。基于开发商的立场和视角，建设开放性小区对我们的压力是很大的，所有基于新地块的规划方案全部要调、和政府规划部门将要扯无数皮、小区物业的管理模式要全部大调（我供职的开发商由于物业管理严格而著称，对于开放式小区的管理和服务压力之大将会变得非常大）、项目建设模式也要大调（以前圈出一大块土地，在里面慢慢做将变得非常奢侈）。但是在这么多困难的基础上，为什么我仍然拥抱开放式小区？因为我看到了目前大盒子的开发模式有多少负面影响、开放式小区的模式将会出现更多有意思的可能。&br&7、我很希望和大家基于事情本身来探讨问题、发现利弊，但是我不希望评论里都竖起各种标签和屏障，这将失去意见交流汇集的可能。&br&8、国内目前形势很不好，大家翘首以盼改革，目前一份改革突然冒出在大家面前，希望大家更多的是以客观的角度去思考利弊。而不是屁股决定脑袋，只要改革对目前自己的利益有侵害，就一股脑将改革拒之千万里远。大家都希望革别人的命而自己只能有好处，大家都希望在目前已拥有的基础上能拥有更多，想法没错，但是，结局会怎样呢？
谢谢邀请。 地产朋友圈被这件事刷屏了，一夜之间就快速发酵出各种声音（支持的、不支持的、动机论的、违反《物权法》的等等不一而足，甚至卢俊还从新闻发布时间做了解读...），估计过两三天地产圈的各位话事者也会阐述各自的态度。所有的这些都说明了这份《…
站在开发商角度，讲一下将来产生的影响：&br&&b&1、抛弃大盘概念：&/b&现在哪个城市的开发商，动不动都是40万方、100万方，实际上分期开发一次性有10万方都很不错了。很有扯虎皮做大旗的虚假繁荣。所以，以后的开发商都会逐步抛弃大盘的概念，主打个性化、主体化、精致化小盘。很多三四线城市，就会少很多为圈地而圈地的行为；&br&&b&2、楼盘底商增多&/b&：既然以后每个盘都限制开发地块面积，那么开发商就会用在住宅下面建设住宅底商或裙楼。卖不卖得掉不是关键，建设底商可以解决各位所考虑的治安问题，也能跟尽量把住户往楼上提，增强住户的体验感；楼盘底商增多的话，那么整个商铺的价格也许就会拉低；&br&&b&3、土地价格更高&/b&：我想，这才是我们伟光正的党所考虑的事情。大型开发商都集中、小块拿地的话，有利于快速炒高地价，进一步拉高房价；&br&&b&4、规避建设成本：&/b&各位所考虑的，谁来投资公共地块上的路网开发与维护。这个事情，新拿地的开发商是肯定不会做这个事情的。所以，开发商会想尽一切办法规避；&br&&b&5、建筑容积更高&/b&：开发商都只能小块拿地的话，低密度无疑会极大的提高成本。因为，就算地价成本不变，管理成本、营销成本等很多不能分摊。所以，开发商会想尽办法使劲抬高容积率，&br&&b&6、精简营销成本&/b&：以后，也许就不会为了那么三五栋房子建一个高大上的营销中心，房产电商类的网站估计会更受重视；&br&7、&b&楼盘项目增多&/b&：大开发商想操作大盘的时候，会和当地官员苟合，把周边多个地块一起拿下来。那么，为了规避小区道路拿出来作为市政设施，开发商必定会小块拿地，且做成多个项目名称。到时候，满天都是眼花缭乱的地产案名；&br&&b&8、物业服务贬值&/b&：一般来说，小盘的话物业服务通常不会太好。以后的物业公司，也许真的会消失，物业和业主之间的矛盾会更加增强。多楼盘的小区，物业可以通过多个渠道分摊成本，只有几栋楼的小区，就靠着这些业主赚钱，如果几个业主不交物业费的话，物业就可能亏损。物业没有那么强的抗风险能力，只能请一些老弱病残来看大门，更加会恶化物业和业主的矛盾，降低物业服务品质；&br&&b&9、治安管理困难&/b&：很多人都说到不会出现太多的治安问题，我只能呵呵了。集中管理的好处，确实能规避很多小偷小摸的事情。以后你想想，你买的房子下面，就是早餐点、啤酒摊、烧烤摊，再加几个拉着音响唱歌的流浪歌手，你就知道有多舒服了。再加上没有地方停靠的车辆往小区路上一摆，转个身都不容易。现在，很多城市的新区回迁房不就是这样吗？路网不都很密布吗？但是，楼下各种店、三教九流之辈不就混杂吗？&br&&b&10、休息场所缺乏：&/b&没有了大社区，小孩子、老年人的休憩场所确实会少很多。不要跟我讲国外的太多大道理，这里是中国。在电动车、摩托车、小车横冲直撞的今天，就那么几千平米的小区绿化，你想让我体验出什么感觉来？人不能一辈子憋在这个几千平米的小小区里吧？带个孩子出去散散步，能不提防各种车辆吗？&br&&b&11、跨层结构出现&/b&：不排除一些开发商，会在多个地块之间做跨层、跨小区的空中连廊或者广场，连廊下面部分作为市政通行，连廊部分作为小区内的广场，为业主提供休息娱乐场所。这样的话，在现在的建筑规划情况下，会提升楼盘公摊，但能保障原来的业主所追求的那种大社区的独立感。你地面不让我连了，我就连空中嘛。&br&&b&12、高楼层更畅销&/b&：现有业主都喜欢低楼层、低密度的房子，未来随着容积率提高，更多的人会为规避地上的影响而选择高楼层，以后是楼层越高销售价格也越高了（现在基本也这样）；&br&&b&13、园林行业受损&/b&：以后的住宅要吸引客户，不会再是以景观的名义作为大卖点，应该会通过功能性来打造宜居场所。几千平米的场地，能打造出什么好看的园林？所以，园林景观不会那么受重视，更小的小区范围内，开发商会考虑更多的复合型功能来取代。所以，对园林行业肯定是有影响的；&br&&b&14、存量房快速去化&/b&：那些不适合开放（如有底商和车库）小区的新房、二手房将会被热捧，能加速现有房产的去化，提振二手房市场；&br&&br&&br&基本就想到这么多。很多人在前面讲了很多大道理，说实话我没有那么长远的国际眼光。&br&在中国，一个分税制就能带来如今各地政府对土地财政的追捧，带动房价疯狂上涨。&br&拿着国外那套健全的法律体制下的东西搬到中国来，真是不会有那么多的效果。&br&上有政策，下永远有对策。虽然，对于政府而言这不是关键的一条，但绝对是影响到以后住宅和商业规划很重要的一条。&br&&br&正是如今政府对建筑的管控体制，就如同广电总局对电视、电影的管控，才导致如今所有城市的千城一面。&br&至于那么什么特色街区、融洽邻里的概念，想想就得了，再过十年也不会有大变化。&br&&br&我虽然不支持大社区的建设，但认为同样的一刀切的密路网的布局也是不对的。&br&到时候，有关系的继续搞大社区，没有关系的开发社区空间，基本就会形成双轨制了。&br&&br&想法总是美好的，事实却未必！&br&&br&——————————————————————————————————————&br&&br&&b&补充一点我的立场：&/b&&br&&b&1、开放式街区对于交通有疏导作用，我个人还是很支持的。曾经在一线城市待过，从路的这边过到对面，简直感觉比上天还难。从宏观意义上来说，这一举措应该是有效果的，但不是解决城市拥堵的最终解决办法；&/b&&br&&b&2、开发大盘确实对交通、对区域都有蛮大的影响，小体量、片区化、街区式开发未必不是更好的选择；&/b&&br&&b&3、开放式街区，不代表就没有封闭式的小区了。现在，城市中很多的小区，就那么6、7栋房子，就是楼下是几栋楼围成一个小小区，底下是底商，楼上是住宅。同样是封闭的情形，未来也会有更多新形式的封闭小区出现。只是，不会动不动就几千亩的大盘，里面湖、山、河、超市、学校、医院等样样俱全，却往往连个与外部连同的市政道路都没有。&/b&&br&&b&4、世事无绝对，我里面讲的很多，有时候也是一些地方的情形，不会所有开发商都做这样的选择；&/b&&b&以我操盘商业的经验，如果我的项目中有一条路经过，往往都会是好事。只是，会来全面平衡利弊：我是需要付出更多的成本引进公路（或街区）来提升我的售价，还是通过其他方式将整个成本转嫁给政府，但我同样能享受到公路穿插项目的红利，这个就需要根据项目的实际情况进行取舍了；&/b&&br&&b&5、每个项目有每个项目的特性，不是一概而论的，但开发商会针对现状进行因势利导。比如，有些工业项目（长生产线、要求集中化管理）、商业项目（集中聚客的要求）、住宅项目（景观要求）或混合性项目，因为管理要求、地块形状、地势高低、周边交通、相邻物业等关系，不一定适合做开放式，相信政府和开发商都不一定会强求。&/b&&br&&b&6、我的上面讲的，真不只是说都会小块开发。政府和市场都会随着新规随机应变，开发商可能更崇尚小地块多个联合开发，政府也会考虑迎合市场需求。大家都是利益取舍的问题，没有那么多原则性的问题。房地产这个行业，政策可以变、规划可以变、产品可以变，开发商都还可以倒闭，唯独行业是不能倒闭的。&/b&&br&&br&&br&&b&这条新规，只是一个指导性的意见，也确实不会像我们所考虑的那样如排山倒海般转瞬发生翻天覆地的变化。优化城市空间布局与产品结构，都是代表了进步。具体新规实施到何种程度，就看地方政府的领导理解到哪个层次了。&/b&
站在开发商角度，讲一下将来产生的影响： 1、抛弃大盘概念：现在哪个城市的开发商，动不动都是40万方、100万方，实际上分期开发一次性有10万方都很不错了。很有扯虎皮做大旗的虚假繁荣。所以，以后的开发商都会逐步抛弃大盘的概念，主打个性化、主体化、精…
封闭式小区在世界很多国家都非常常见。主要原因除了上述提到的提高安全性的目的外，另一个很重要的问题就是为了维护社区公共设施（包括社区道路、景观、安保系统、停车设施、运动设施等）不被外来侵占的问题。&br&&br&在开放式社区以及开放式校园为主的欧洲国家里，城市公共设施及其完备发达而且分配均衡，整个城市不同的社区的基本公共设施并无太大的差异。而在很多发展中国家，封闭式社区是为了营造较好公共设施环境的不被外界干扰和共享。说到底，封闭式小区存在的重要原因之一就是，整个社会还太穷。&b&封闭小区的内在逻辑和我们的户籍制度是一样的，都是在整体不发达的情况下，资源较发达区域的自我保护机制。&/b&&br&&br&例如国内的大多数大学内都有优美的景观和足够的篮球足球游泳等场地以及图书馆，但是学校围墙之外的城乡结合部里公共景观、开放空间、运动场地等条件都十分简陋，拆掉围墙一定会吸引周边大量居民来使用这些资源，在一定程度上确实会干扰正常的教学秩序。&br&&br&在成都读大学期间曾经走访了很多后期自发形成的开放式街区的案例，如成都的玉林小区、抚琴小区等都可以作为开放式街区的样板。但是，这些小区的共同点都是小区内本身房价较低，建筑老旧，社区内的公共设施与城市其他片区相比并无区别，这时候拆掉围墙，引入底层商业等是可以增加城市活力，一定程度缓解交通拥堵。但是如果处理不当很容易导致社区环境恶化，变成鱼龙混杂的低档社区。&br&&br&玉林小区的一部分做法是可以借鉴的，就是在社区开放的过程中，社区也在微型化。也即是说毛细血管式的路网向城市开放以后，门禁系统变得微型化，基本上两栋楼变成一个微型社区。也就是用墙重新把两栋楼封闭，设一个门禁。这样一来社区的道路逐渐街区化的同时，也保障了社区的安全性。不过归根结底，开放街区的普及还是要依靠城市整体公共设施的完善。&br&&br&关于玉林小区的案例，已撰文《玉林社区 一个本土的小街区社区》发布于澎湃新闻，欢迎移步观看。&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.thepaper.cn/newsDetail_forward_Ffrom%3Dtimeline%26isappinstalled%3D0& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://www.&/span&&span class=&visible&&thepaper.cn/newsDetail_&/span&&span class=&invisible&&forward_1440071?from=timeline&isappinstalled=0&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&br&-----------------------------------------------------------------------2.22更新---------------------------------------------&br&如果感兴趣可以再仔细说说啥是“开放社区”和“封闭式小区”。&br&&br&&b&1.建国以后开始的“封闭式小区”&/b&&br&&br&从建国以后开始，由于华揽洪等新中国建筑师的推广，中国的城市规划建设里强调“职住平衡”的理念，大量的新建居民小区作为工厂或机关单位的配套而被营建。这阶段城市建设全面学习苏联式的“大马路+封闭小区”的模式，形成了全国绝大多数的城市风貌。由于社区尺度很大，社区配套设施往往根据自身单位情况配备有机关内部的幼儿园、商店等等配套设施，这些配套设施的主要服务对象是内部社区。这时社区内部人员基本上都是一个单位的“熟人社会”，封闭式的社区保护了熟人社会内部的安全性、公共设施的私有性不被破坏。&br&&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/088efaaa8_b.jpg& data-rawwidth=&1382& data-rawheight=&417& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1382& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/088efaaa8_r.jpg&&&/figure&&br&&br&&b&2.改革开放之后的封闭式小区&/b&&br&&br&小区一词应该是中国独有的词汇。随着改革开放以后商品房的出现，原先封闭式小区的“熟人社会”基础被瓦解，但是封闭式小区的模式依然在延续。除了我国特有的土地模式、政府批地的规模（尺度较大）等最主要的原因之外，小区的封闭性满足了居民在城市整体基础设施落后的情况下对自我资源的一种保护。&br&&br&另一个重要原因是，中国的城市规模实际上相比于欧美地区的城市规模是相当惊人的。柏林市人口300万，伦敦市人口800万，大巴黎人口也才1300万，而且除这些城市以外的绝大多数区域，城市的人口规模都极低，大多数城市人口与我们一个县城或乡镇的人口相似。中国城市人口规模庞大，生人社会的特征性强，人对安全性的需求要远远强于欧洲城镇。封闭式的小区内提供了儿童安全玩耍的自由空间。&br&&br&&b&3.什么是开放式社区？&/b&&br&&br&开放式社区对我们大多数人并不陌生。在建国以前的漫长时期的，我们的传统社区社区基本都可以被称作开放式街区。从唐朝的里坊制（封闭的居住型社区）为止，从宋代开始，我们就开始了以街区为主要公共生活空间形式的“街巷制”城市社区模式。不管是北京胡同，上海弄堂等，都是常见的开放式社区。这类社区不会设置围墙和门禁系统，不同等级的路网直接连通城市街道，开放式社区里大量的商铺形成了街巷空间，街巷空间为社区提供了公共生活空间和生活的便利性。&br&&br&&br&传统的开放式社区是怎么解决大家提出的安全性等问题的？首先是庭院文化。庭院文化在中国传统居住形式中最为核心的一个要素，就是因为在开放式的街巷中无法解决人私密性的需求。开放的街区+私密的庭院是一个相辅相成的空间模式。另外路网层级丰富，人走路随着路网等级越低，空间会自然而然越私密，城市外部人员进入的可能性就越小，正所谓“曲径通幽处”，当社区内部的路越“曲”的时候，这个空间的私密性就会越“幽”。&br&&br&相比于独立王国式的封闭式社区，开放式社区的用地会更零碎更小，路网层级更丰富和细密。法国建筑师包赞巴克对开放式社区非常推崇，他认为开放式的社区增加的街巷空间会使城市社区的邻里关系更强、复合使用的用地会让城市功能更多元和有机、住宅的功能更多元化。&br&&br&另外，大马路式的城市路网在和毛细血管式路网面积相同的情况下由于十字路口较少也更容易拥堵。&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/419deceefa862c41c638ff5e236f4257_b.jpg& data-rawwidth=&563& data-rawheight=&747& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&563& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/419deceefa862c41c638ff5e236f4257_r.jpg&&&/figure&&br&&b&4.开放社区的弊病&/b&&br&&br&当围墙消失以后，社区的私密性和领域性问题必须得到解决。如通过路网设计和门禁设计等予以保障。在社区道路开放之后，居民可达性增强的同时城市外来人员的可达性也增强了，小区内最重要的公共设施小区道路很容易被外来车辆侵占，演变为城市道路，随着外来人流的涌入，随之而来的社区商业业态、公共设施等也被一一侵占。如川大江安校区外的文星镇，也有一处新建的湖夹滩“开放社区”。社区没有围墙，也有没有相关的配套（如道路变曲，门禁升级）等措施，社区内部的道路变成了城市干道长城路和文星大道之间的通路，由于社区内店铺底商设计过多导致租金低廉，逐渐成为吸引城市低端业态的一个聚集地（如按摩保健、低端餐饮）。社区丧失了领域性之后，公共活动环境恶化，直接拉低了房价和租金，成为一个城市贫民区。&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/ccdd3e900b4a7739caf582e460c88b6c_b.jpg& data-rawwidth=&1328& data-rawheight=&821& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1328& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/ccdd3e900b4a7739caf582e460c88b6c_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/e5a151b405e3b9fdc340_b.jpg& data-rawwidth=&1082& data-rawheight=&785& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1082& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/e5a151b405e3b9fdc340_r.jpg&&&/figure&&br&&b&4.自发形成的开放式街区：玉林小区和抚琴小区&/b&&br&&br&成都玉林社区和抚琴社区可以说是开放街区的成功案例。著名建筑师刘家琨的工作室就位于成都市的玉林小区内。玉林小区是近年来形成的开放式街区之一，打破了独立王国式的模式，丰富的街巷路网里承载了丰富的市井生活。混迹于玉林小区的大量艺术家、地下音乐、建筑师等在玉林社区里都能找到自己小圈子的活动据点。玉林小区对开放式街区的借鉴是，由于玉林社区在开放的过程中是居民自下而上的推动的，所以在这个过程中关于产权纠纷、社区安全性、城市交通干道干扰、停车位等诸多问题会妥善的解决。直接由封闭到开放社区，一定会产生诸上述多问题。那么玉林是怎么解决上述问题的？&br&&br&&b&关于外部车辆的干扰问题&/b&：&br&分析玉林小区的平面图我们可以看到这种毛细血管式的路网体系，仔细观察很多的路有一个特点就社区内部的路不是直接贯穿城市干道的，而是很多的折线。这种折现使司机在一条城市干道上直接看不到另一条城市干道，形成了视线遮蔽。这种视线遮蔽阻挡了外部司机穿越社区道路的企图（担心会迷路），但是对社区熟悉的司机不会产生干扰。这样就在一定程度上避免了城市车辆干扰内部的流线。也就是曲径通幽的办法。&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/bedf4a55d2fc_b.jpg& data-rawwidth=&436& data-rawheight=&296& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&436& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/bedf4a55d2fc_r.jpg&&&/figure&&br&&br&&b&关于社区公共设施的使用问题：&/b&&br&这些公共建筑、广场、绿地都小型化便捷化，灵活设置在社区的各个角落，避免大尺度的公共广场或绿地，也避免了大量外来人员的涌入和共享。&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/f2afcf056fa_b.jpg& data-rawwidth=&696& data-rawheight=&716& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&696& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/f2afcf056fa_r.jpg&&&/figure&&br&&br&&b&安全性的保障：微社区&/b&&br&玉林小区并不是一个小区，而是由多个微型社区组成的大社区。为了提高社区的安全性，1-4栋楼组成一个小社区，增设门禁系统。路网放开的同时，社区的安全性并未受影响甚至有所提高（随着社区变小，看门的大爷几乎认识所有住户，生人的闯入会极大的提高警惕性）。这种微社区的思路和传统庭院的做法是相似的。&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/b11b5b649e01c365cb2d_b.jpg& data-rawwidth=&963& data-rawheight=&832& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&963& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/b11b5b649e01c365cb2d_r.jpg&&&/figure&（手机没有玉林和抚琴的图，不过五昭路的社区也是如此 图为微社区的围墙和路）&br&&br&举这两个例子是想说明，一个成功的开放街区营造靠的绝不仅仅是拆掉围墙打通断头路就可以达到的。玉林街区成功的原因在于居民长时间利益博弈之后，在保障了社区产权、私密性、公共设施的便捷性和共享性等问题之后才实现了社区公共生活的繁荣。&br&&br&&br&&br&&b&5.综上所述&/b&&br&&br&封闭式小区和开放式小区都各自具有特点和适用范围。例如在德国开放社区为主的情况下，也很多规划师也建议德国学习美国中国的封闭式小区，因为封闭式小区面积大，可以综合考虑片区内的公共利益的分配（如在滨河区域由低到高的楼房设计会让更多的人享受滨河景观，而用地零碎的开放式社区常常首排的房屋会阻挡后排的景观视线）。&br&&br&对目前全是封闭式独立王国式的城市环境来说，适当的引进开放式街区制对城市而言是有益的。但是推广开放式社区的同时，也应该大力提高城市整体的公共设施水平和公平性。因为现代开放式街区和开放校园赖以生存的基础是高水平及均衡的城市公共设施系统。街巷化的过程中不可以直接粗暴的拆墙打通路，而应着重考虑在开放社区的同时如何保障营造社区领域性和私密性才是改造的重点。改造方式也应该采取自愿的自下而上的渐进式改变，兼顾产权、社区安全性、私密性的要求下，实现封闭社区的逐渐开放化。&br&&br&&br&&br&引用文献：&br&《重建中国》华揽洪&br&《街区型城市住宅区设计模式研究》于泳&br&《刘家琨谈玉林》&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.douban.com/note//%3Ftype%3Drec& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&第二届中国建筑思想论坛&/a&
刘家琨&br&《“开放街区”规划理念及其对中国城市住宅建设 》于　泳，黎志涛&br&《鲍赞巴克的设计理念与作品研究》胡珊1，李军1，杜安迪
封闭式小区在世界很多国家都非常常见。主要原因除了上述提到的提高安全性的目的外，另一个很重要的问题就是为了维护社区公共设施（包括社区道路、景观、安保系统、停车设施、运动设施等）不被外来侵占的问题。 在开放式社区以及开放式校园为主的欧洲国家里…
作为一名城市规划行业相关的从业者，随着中国城镇人口突破50%的大关，城市、城市规划也日益受到国家与各位的关注，利益相关，我们理应兴奋的。当然，伴随着兴奋的，也还有疑惑和彷徨……&br&&br&&strong&其中之一： 认知的不断被打破。&/strong&&br&&br&比如，可能各位有所不知，我们行业内最为重要的执业资格考试：&strong&国家注册城市规划师执业资格考试 ，已被无理由停考两年了&/strong&。&br&这本来是如同会计师、律师一样的行业执业资格考试，是每一个城市规划师&strong&最为重要的执业资格考试&/strong&，建设部甚至还于1999年颁发了《注册城市规划师执业资格制度暂行规定》作为《城乡规划法》配套行政法规与规章执行至今，衍生各种考试参考书籍、培训班、出题专家的考前重点班……但从去年开始，没有理由、没有预兆的&strong&被停考了&/strong&（根据中央最新规定，以后这类资格下放地方政府，同样无理由无说明无具体解释）。&br&&br&&strong&再比如，今天我们热议的这个问题：开放居住区道路&/strong&。&br&&br&何为居住小区，请看百度解释&br&【&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//baike.baidu.com/link%3Furl%3DrMBMnm7P6lbSqreO4am0cOsIJG9QYcbYHwJbfV-_WzBw-u0Df2rFE2gk5L3ZCENLHO763Nue82CnhXDMVMTLRa& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&居住小区_百度百科&/a&】&br&&strong&居住小区（housing estate）&/strong&是以住宅楼房为主体并配有商业网点、文化教育、娱乐、绿化、公用和公共设施等而形成的具有一定规模的居民生活区，&strong&并不为城市交通干道所穿越的完整地段&/strong&。&br&&br&&strong&——《城市规划原理》第四版487页&/strong&&br&&br&而在法律规范中，如《&strong&中华人民共和国国家标准 城市居住区规划设计规范》（GB &a href=&tel:5%—93&/a&）(2002年版)&/strong& 有如下规范规定：&br&8.0.1 居住区的道路规划，应遵循下列原则：&br&8.0.1.1根据地形、气候、用地规模和用地四周的环境条件、城市交通系统以及居民的出行方式，应选择经济、便捷的道路系统和道路断面形式；&br&8.0.1.2 &strong&小区内应避免过境车辆的穿行&/strong&，道路通而不畅、避免往返迂回，并适于消防车、救护车、商店货车和垃圾车等的通行；&br&【&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//baike.baidu.com/link%3Furl%3Dtg5d0b_L80j_HvIpr4pD9bCsrQhtFBfRTk5MM9B5vVWeovcHmVu59iRl9aXPWoEBSDdFq4NGX_Ize5ycZuj_Sa& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&城市居住区规划设计规范&/a&】&br&&br&我们可以得知，正是因为有了主要&strong&服务于内部交通&/strong&的道路路网，&strong&具有完整内部路网&/strong&，因此居住小区与普通城区有了一定的区别。&br&&br&&p&在通过研读&strong&《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见 》&/strong&&/p&&p&【&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//news.xinhuanet.com/politics//c_.htm& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见&/a&】&/p&&br&（十六）优化街区路网结构。加强街区的规划和建设，分梯级明确新建街区面积，推动发展开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区。新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。&br&&p&我的理解是，参照古代里坊制，意见中希望的是打通这样的城市干道A：&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/72e526d99ba351aa249daaf7fb89dba3_b.jpg& data-rawheight=&571& data-rawwidth=&560& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&560& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/72e526d99ba351aa249daaf7fb89dba3_r.jpg&&&/figure&&br&&br&而非这样的道路B：&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/a55a114b93dd509b34bcc3_b.jpg& data-rawheight=&571& data-rawwidth=&560& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&560& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/a55a114b93dd509b34bcc3_r.jpg&&&/figure&&br&&p&&strong&意即：使城市交通更加丰富 ，而非破坏已有的居住小区完整性与私密性。&/strong&&/p&&br&&strong&然，是否每个城市都具备以下条件？&/strong&&br&如答主所在的山区型城市，道路本身与平原城市的“井”字型布局方式基本不一样，更多的为顺应地形山势布置，因而A型道路无从谈起，更何况，具有连接两条城市干道的小区&strong&多为规划5万人以上的大型小区&/strong&，这样的小区本身负担小区内部交通使用已捉襟见肘，如还开放城市交通功能，只恐怕会堵上加堵。&br&&br&&strong&我们要清醒的认识到每痤城市有其自身特有的条件，针对不同地段、不同时段的交通疏导恐怕都需要多样且详细的规划疏导方案，岂能粗暴一刀切？&br&更何况意见中所涉及小区内部道路是属于物权法里居住区居民集体财产，今后维护、管理所涉及的问题极为复杂，是这简简单单的74个字无法一笔带过的。&/strong&&br&&strong&&br&回看《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》第一段：&u&务必清醒地看到，城市规划建设管理中还存在一些突出问题：城市规划前瞻性、严肃性、强制性和公开性不够……&br&&/u&&br&&strong&本已写进教科书与规范的居住小区道路不应引入城市交通这个概念的打破，可曾进行民意调查？可曾进行公开意见收集？可曾进行试点与专家调研？对与物权法的冲突可曾进行解释？对什么等级的小区进行开放可曾进行详解？&/strong&&br&&br&&strong&还&/strong&&strong&望意见增强前瞻性、严肃性和连续性！&/strong&&br&&br&&strong&望完善社会参与机制，充分发挥专家和公众的力量，加强规划实施的社会监督！&/strong&&br&&br&&strong&万望严格执行城市规划建设管理行政决策法定程序，坚决遏制领导干部随意干预城市规划设计和工程建设之现象！！&/strong&&/strong&&br&&br&&br&&strong&&strong&==================&/strong&&/strong&&strong&总结思路&/strong&&strong&&strong&=======================&/strong&&/strong&&br&&ul&&li&&strong&&strong&总结思路&/strong&&/strong&&/li&&/ul&&b&
首先回答问题：我以为，作为成年人大家应该认知一件事物很难一言蔽之利弊。尤其在城市规划学中。&/b&&br&赞成开放者，想必有其对未来破格之考虑。&br&
反对开放者，固然也有