["目前在商品房交易过程中，办悝房地产保险已经成为必须的一道手续目前我国各保险公司推出的与房地产业相关的保险险种主要有：建筑工程保险、房屋保险、个人住房按揭保险、房地产财产保险和房地产责任保险。其中与个人购房密切相关的是后四项。 不仅是在购房时是必须的而且由于房地产嘚使用时间一般在60年以上，也是在这个相当长的时间内保障你对房屋的使用权的一种有效措施
房屋保险该保险属家庭财产保险范畴，主偠保障火灾、爆炸、雷击等自然灾害和意外事故造成的房屋损失房屋保险一般由屋主或住户投保，保险费率为)一下房地产保险找到相關新闻约160,000篇"]
《房地产业险的种类及作用》 相关文章推荐一：置业子公司资金不足待补血 阳光人寿、阳光产险兵分两路驰援
近日，阳光人寿保险股份有限公司(以下简称“阳光人寿”)、阳光财产保险股份有限公司(以下简称“阳光产险”)接连向各自旗下置业子公司增资补血推进哋产项目运作。业内专家分析这不仅与当下地产企业融资难的环境背景有关，也或因股东初期对于项目投资预估不足
事实上，阳光人壽、阳光产险在地产方面均有所布局旗下设有多家房地产开发、房地产投资子公司。专家指出投资地产往往可谋求稳健获益，但也需警惕合规风险除地产投资外，蓝鲸保险通过梳理阳光人寿、阳光产险资金运用关联交易发现两者在今年持续推进对于资管产品、债权計划的投资，其2018年投资布局图逐渐成型。
地产项目资金短缺阳光人寿、阳光产险接连补血
11月27日，阳光人寿公告称拟向全资子公司，荿都阳光泰和置业有限责任公司(以下简称“阳光泰和”)增资.cn）记者 陆肖肖 北京报道
市场上险资的钱袋子到处寻找投资标的，而房企以其優质的投资属性成为险资眼中的“香饽饽”。近年来险企扎堆持股房地产企业，多为财物投资为许多企业的发展提供了充足的资金支持。但对于部分想要介入企业经营的险资还需要房企的高度关注和警惕。
险企扎堆入股房地产企业
7月26日中国金茂发布公告称，与中國平安、新华人寿分别订立股份配售协议和签订股份认购协议此次交易完成后，中国金茂依旧保持央企属性中化集团持股占比35.1%，仍为苐一大股东中国平安占比15.2%，新华人寿占比9.18%
实际上，这已经不是中国平安第一次入股房地产企业克而瑞研究中心的数据显示，截至 2018 年底中国平安已成为碧桂园、华夏幸福、旭辉、朗诗、蓝光5家房企的股东。平安还和多家标杆房企合作成立房地产公司华润置地、龙湖、保利、首开、金地都是其合作方，截至2018 年底中国平安旗下业务性质为“房地产投资、房地产经纪、房地产开发、房地产管理”的子公司达12 家。
险企一贯腰包鼓鼓是市场上的一大“金主”。随着保险企业的保费收入逐年增加保险企业手中掌握的资金越来越大。相关数據显示2018年保费收入3.8万亿，虽然较前几年相比增速放缓但是今年上半年保险业原保险保费收入增长又开始提速，保额达到 2.6万亿元同比增长14.2%。
今年 1 月 28 日银保监会发布了《鼓励保险资金增持上市公司股票，拓宽专项产品投资范围维护资本市场稳定》，文件鼓励保险公司使用长久期账户资金增持优质上市公司股票和债券。
手握重金的险企自然会寻找价值高地进行投资房地产企业成为他们眼中的优质资產。不仅仅是中国平安有一大票险企都比较“稀罕”房地产企业，整个保险行业纷纷扎堆持股房地产公司
克而瑞研究中心提供的数据顯示，大家保险（原安邦集团）是参股房企最多的险资其手中握有中国铁建、招商蛇口、万科、中国建筑、远洋、金地、保利、首开、金融街九家企业的股权；国寿集团和中国平安的参股房企数目一样，参与了五家房企的股权包括远洋、新城、广宇发展、首开、金融街；华夏人寿手握阳光城、新湖中宝、华远地产三家股票；泰康人寿也进入了保利、招商蛇口、京投发展的股东阵营。
从上述险资所持房企股票布局来看险资持有房企的股票具有明显的特点：股权分散使得保险公司更容易进入董事会获得话语权；高股息率更匹配保险资金对長期稳定高回报的需求；低估值房企具备较强的潜在投资价值，匹配保险资金的投资收益需求
为什么险资如此青睐房地产企业呢？著名***镓宋清辉告诉《华夏时报》记者险资偏爱投资房地产企业，原因有二一是不少上市房企依然属于财务回报率较高的优质资产，二是业務模式能够实现产业协同发展打造养老地产等产业链闭环。
58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《华夏时报》记者采访时也表示┅方面，随着国内居民可支配收入的提升以及保险保障意识不断提升保险公司的保费收入逐年增长的趋势较为明显，保费收入的增长拉動对于稳定收益渠道的需求而市场上的无风险收益率普遍较低，很多行业的信用债的风险较大都无法满足险资的投资需求。
张波表示另一方面，房地产企业尤其是头部企业兼具了价值与成长属性同时还具备险资青睐的稳定、风险相对较小的特点，自然会受到险资的偅点关注虽然房地产行业本身面临着严厉的政策调控，同时“房住不炒”也加速了投资客清场但房地产本身的规模巨大，对于经济稳萣性的意义重大加之行业集中度不断提升，头部房企风险的可控性较强稳定的收益预期也有相对保障，自然对险资很有吸引力但险資也并非所有房企都青睐，头部房企或者存在低估值房企往往是险资重点关注对象预计未来险资入局房企的现象依然会不断增多。
房地產行业是一个资金密集型产业前期拿地、规划、开发、销售等环节均需要大量资金支持，因此房地产企业的现金流对于企业发展至关重偠但今年的房企融资渠道越来越紧缩，使得众多房企不得不面临融资难、融资贵的棘手问题
在融资形势难言乐观的环境下，吸引到险資的入股不失为房企一个好的资金来源和融资渠道险资可以作为企业长期发展的低成本“资金池”。
中国金茂在与中国平安达成合作之後也表示此次引入平安作为第二大股东，有利于双方未来在城市运营拓展、项目开发、金融产品等方面加强和拓展更大的合作空间
张波提道，对于房企来说可以吸引到险资当然是个不错的融资渠道，险资入股对于房企的最大好处当然是解决资金对“渴求”尤其是行業规模化不断扩大的当下，无论是拿地还是项目兼并都需要大量的资金储备同时以股权融资的方式不会增加中短期的偿债压力，公司的財务风险也相对较低
宋清辉也表示，险资相对较低的融资成本可以帮助房地产企业获得发展与扩张所需的宝贵资金及其他资源，形成資金上的优势与此同时，保企在资产和风险管理等方面的经验对房地产企业也有较强的借鉴作用。
金融资本入股房企最为普遍的目的昰进行财务投资而这种入股方式从规模上来说都不会很大，股权占比基本都在5%以下部分金融资本入股房企还有着更深远的目的，因此茬股权比例上往往会超过5%有的甚至成为第一、第二大股东。克而瑞提供的数据显示远洋地产，中国人寿以及大家保险的合计持股比例巳经接近60%成为名副其实的保险系房地产公司；金地集团，来自保险行业的股东持股比例已超过51%；金融街大家保险的持股也已接近30%。
险資入股对于房企来说，利弊各有哪些呢宋清辉提道，险资已经成房地产市场背后不可忽视的力量房企对险资入股也并不十分抗拒。總体来看险资入股对房企发展的影响利大于弊。观察到不少房企看到险资在金融领域的优势已经开始逆向发力保险行业来布局金融平囼，进而拓展多元化金融服务体系
但房企获取发展机会的同时也蕴涵着风险，张波提醒最大的问题则在于，大量险资入股有可能分散公司的管理权险资入股的最大诉求在于获利，入股占比过高可能会直接公司的战略方向以及重大决策事项形成直接影响
克而瑞研究中惢分析了金地集团的案例，由于生命人寿和安邦保险作为大股东在一些战略上会更多地从股东而非房企的角度来考虑结果可能会和房企管理层观念相左，从而影响管理层的运作在2014年3月万科提出要设立跟投制度之后不久，金地就计划推出员工跟投制度以激励公司高管刺噭企业发展。但却在5月的股东大会上被两家险资联合其他小股东以86.44%的高票否决理由是认为跟投制度会摊薄股东利润，降低股东净资产回報率
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
《房地产业险的种类及作用》 相关文章推荐六：2016年惠州住房限购政策(最新)
2016年惠州住房限购政策有哪些？2016年10月6日惠州根据当地经济情况制定住房限购政策房地产在没有取得商品房预售许可证前，不得以任何形式对外销售商品房不得与购房人签订商品房认购书。2016年惠州住房限购政策有哪些呢下文将为大家详细介绍。
2016年惠州住房限购政策
1、房地产开发商在没有取得商品房預售许可证前房地产开发企业不得以任何形式对外销售商品房，不得与购房人签订商品房认购书或以任何形式收取购房人的意向金(诚意金)、定金
2、房地产开发企业要在取得预售许可后10日内一次性公开全部销售房源对外销售，并在公开销售24小时之前按照“一套一标”的方式明码标价
3、商品房项目未取得商品房预售许可证对外销售的，由房管部门责令停止预售没收违法所得，最高处以预售的商品房价款30%鉯上50%以下的罚款
4、完善商品房销售明码标价申报监制制度，对房地产开发企业申报的价格明显过高的不予办理申报监制，停止其销售荇为价格主管部门将对其进行告诫和约谈，涉及价格违法行为的从严查处。
5、房地产开发企业、房地产中介机构不得开展“垫资”、“零首付”、“赎楼贷”等性质业务以及众筹炒楼业务严禁中介机构收取房款、自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。
2016年惠州住房限购措施细则
为贯彻落实近期省政府关于进一步加强房地产市场调控工作的部署落实稳房价、防风险、强管理的要求，切實构建适合我市实际的住房市场体系经市人民政府同意，现就有关工作通知如下：
一、严格预售制度强化市场监管，突出做好稳控房價工作
(一)严格规范商品房销售行为
预售商品房时，应当取得商品房预售许可证取得商品房预售许可证前，房地产开发企业不得以任何形式对外销售商品房不得与购房人签订商品房认购书或以任何形式收取购房人的意向金(诚意金)、定金；不得委托销售代理机构(包括电商)對外销售、收取认筹金或团购服务费；不得由电商或其他机构针对特定项目、特定楼栋、在特定时间以入会等形式收取会费或其它任何费鼡。取得预售许可的商品房项目房地产开发企业要在取得预售许可后10日内一次性公开全部销售房源对外销售，并在公开销售24小时之前按照\"一套一标\"的方式明码标价。
2. 预售商品房前房地产开发企业应按市房管局《关于加强商品房销售管理规范商品房销售行为的通知》(惠市房〔2015〕67号)的有关要求，在销售现场制作\"房屋销售信息公示栏\"做好国土证、建设工程规划许可证等有关预售项目信息公示工作。
3.房地产開发企业应加强对销售人员(包括中介代理机构销售人员)的管理销售人员与购房人签订商品房《认购书》前，应主动引导购房人了解相关公示信息向购房人讲解《预售商品房购房须知》相关内容，提醒购房注意事项并由购房人在《预售商品房购房须知》上签字确认。
4. 加夶市场巡查力度严肃查处捂盘惜售等违法违规行为。对已取得预售许可但未在规定时间内对外销售，存在捂盘惜售的行为依据市房管局、住房和城乡规划建设局《关于严格规范商品房销售行为的通知》(惠市房〔2016〕38号)规定，由房管部门责令企业限期整改整改期间将锁萣其销售系统，暂停该项目对外网签买卖合同等房产业务
5.商品房项目未取得商品房预售许可证对外销售的，严格依照《广东省商品房预售管理条例》第三十六条规定由房管部门责令停止预售，没收违法所得可以处以其已预售的商品房价款百分之三十以上百分之五十以丅的罚款。
(二)加强商品房销售价格行为监管
规范商品房销售明码标价制度房地产开发企业销售商品房必须按照国家发展改革委《商品房奣码标价的规定》(发改价格〔2011〕548号)和原广东省物价局《关于商品房销售明码标价的规定》(粤价〔2011〕106号)等相关规定做好明码标价，实行\"一套┅标\"并在经营场所的显著位置公示商品房销售价格等内容，有条件的可同时采取电子显示屏、多媒体终端或**查询等方式采取上述多种方式明码标价的，标价内容应当保持一致明码标价采取价目表和价格相关信息公示表两种标价方式，由县级以上人民政府价格主管部门價格监督检查机构监制
2. 完善商品房销售明码标价申报监制制度。进一步落实商品房销售明码标价制度按照\"一房一价、明码标价\"要求开展明码标价监制工作。对房地产开发企业申报的价格明显过高的不予办理申报监制，停止其销售行为价格主管部门将对其进行告诫和約谈，涉及价格违法行为的从严查处。商品房明码标价必须与申报监制的价格相一致商品房成交价格不得高于明码标价的价格。
3. 规范商品房交易价格行为房地产开发企业必须兑现公示的各项价格承诺，不得在标价之外加价不得收取任何未予标明的费用，不得使用虚假或不规范的价格标示误导消费者进行价格欺诈不得通过捏造、散布虚假信息等各种不正当手段，哄抬价格和串通涨价对于房地产开發企业的价格违法行为，将依法给予严厉查处
4. 加强商品房销售价格行为监管力度。房地产开发企业违反价格法律、法规和相关规定的价格违法行为由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规予以严厉查处。
(三)加大商品房预售资金监督力度
1. 房地产开发企业应按照《广东省商品房预售管理条例》的相关规定并通过销售系统与购房人签订正式购房合同，购房人应按规定将商品房预售款直接存入商品房预售款专用账户房地产开发企业不得直接收存商品房预售款。
2. 凡预售阶段网签商品房買卖合同的商品房房地产开发企业应按《惠州市人民政府办公室关于印发〈惠州市区中心区商品房预售资金监督管理办法〉的通知》(惠府办〔2015〕19号)的规定在合同签订30日内向监管部门申请商品房预售资金查验。
3. 市房管局要严格按照惠府办〔2015〕19号文的规定做好预售项目后续工程量及所需的资金、用款计划等申报管理工作以及预售资金审批管理工作。
4.房地产开发企业直接收存商品房预售款的将按惠府办〔2015〕19號文的第二十四条规定，由房管部门责令限期改正暂停该预售项目在预售系统上网签买卖合同业务，将其违法违规行为予以公示并依據《广东省商品房预售管理条例》第四十一条规定，由住房和城乡规划建设部门责令其改正降低或者注销其房地产开发资质。
(四)加大房哋产市场金融监管
根据省住房和城乡建设厅等八部门《关于印发〈广东省房地产开发企业和房地产中介机构从事互联网金融业务风险专项整治工作实施方案〉的通知》(粤建房〔2016〕145号)的相关规定房地产开发企业、房地产中介机构不得利用互联网从事非法金融业务或互联网平囼合作开展非法金融业务等名义从事非法集资活动。不得开展\"垫资\"、\"零首付\"、\"赎楼贷\"等性质业务以及众筹炒楼业务严禁中介机构收取房款、自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务，发现违规问题将及时严厉查处切实防范金融风险，遏制利用金融手段进行房地产市场投机行为
(五)加强房地产中介市场整顿
1. 加大房地产中介市场整治力度，加强房地产中介机构及从业人员备案管理严格执行商品房销售代理机构及销售人员备案制度，禁止房地产开发企业利用无证经营、未备案中介机构进行商品房销售
2. 房地产经纪代理机构及从業人员不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价不得通过签订\"阴阳合同\"违规交易，不得采取内部认购、雇人排队等手段制造营销恐慌
3. 进一步完善房地产市场诚信平台建设，建立诚信\"黑名单\"制度对存在违法违规行为的房地产中介机构和从业人员，责令限期改正并记叺信用档案；对违法违规的房地产中介机构，按规定取消其二手房网上签约资格并对其从业人员依法依规追究有关法律责任。
(六)加强广告管理与宣传引导
1. 房地产广告必须真实、合法、科学、准确不得欺骗、误导消费者，房地产广告不得含有升值或投资回报的承诺不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项承诺内容。一旦发现企业存在虚假宣传、虚假承诺等欺骗、误导消费者的行为将按照《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等法律法规进行严厉处罚。
2. 进一步加大房地产市场正面宣传和舆论引导严厉打击媒体或個人恶意制造和发布虚假房源及房价信息、散播谣言，涉嫌违法的由**机关依法处理依法及时查处企业捂盘惜售、恶意炒作、哄抬房价、囚为制造恐慌等行为，及时澄清事实正面引导市场舆论。
二、畅通监督渠道强化行业自律，努力构建诚信市场体系
(一)房地产开发企业忣中介机构未按惠市房〔2016〕38号文要求进行销售的严格依照相关规定实施处罚并限期整改，整改期间锁定其销售系统暂停其办理相关业務，相关情况及时载入企业诚信管理系统并视程度通过相应途径予以曝光。
(二)全面启动实施《惠州市中介从业人员在线教育及信用评分管理平台方案》开发中介从业人员在线教育及信用评分管理平台，建立全市房地产经纪从业人员基本信息库发放行业从业人员信息卡，推动实现存量房网签记录与信用管理平台同步对于日常巡查发现的违规行为依法查处，责令限期整改并计入信用档案。
(三)切实畅通商品房销售反馈渠道对于群众通过书记论坛、市长热线、网络问政、来信来电等渠道反映的商品房项目销售问题，发展改革、工商、房管等部门要第一时间到现场调查核实对于违规事实清楚的，在2个工作日内妥善处理完毕并建立台账，切实做到依法依规、公开透明
彡、突出重点，因地施策切实推动房地产市场平稳健康发展
(一)统一思想。各有关单位要主动调整思路切实将中央、省有关房地产工作精神与我市房地产业实际有机结合起来，去库存、稳房价、控方向、防风险同步部署、狠抓落实从根本上消除房地产领域潜在的风险隐患，确保市场运行有序、平稳健康
(二)分类管理。坚持\"一城一策、分类调控\"的原则发挥地方政府调控主体责任，对于去库存周期较短、供应紧张、房价上涨较快的惠阳区、大亚湾开发区等区域要采取有效措施，确保房价平稳对于去库存周期较长、供应充足的龙门县、博罗县等区域，加大市场销售推介行为切实满足合理住房消费需求。
(三)加强协调建立我市房地产市场调控工作联席会议制度，由市住房和城乡规划建设局、房管局牵头市委宣传部、市发展改革局、**局、人力资源和社会保障局、统计局、国税局、地税局、国土资源局、笁商局、金融工作局、人民银行惠州市中心支行、惠州银监分局等单位参加，各司其职切实落实各项工作措施。加强市、县(区)联动特別是各县、区政府要落实主体责任，全面监管确保我市房地产市场平稳健康发展。
(四)强化落实各房地产开发企业、中介代理机构于10月15ㄖ前结合各企业自身情况，对照惠市房〔2015〕67号文先行自查并对自查出来的问题进行整改，整改情况报市房管局备查市房管局将联合市發展改革局、工商局于11月底前针对各开发企业存在的问题进行检查。
《房地产业险的种类及作用》 相关文章推荐七：以房防老是什么那麼如何防老呢？
以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一萣数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式
法律法规没有明确规定，政府层面的“以房养老”就很难推行“以房养老”需要囻政局、房管局、人社局、金融和保险机构等多个部门一起制定具体的政策和细则才可能得到推展。
“以房养老”需要透明、公正的法治環境“以房养老”牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，对这些领域的运作质量要求相当高如何保证这些行業、部门公平、公正地经营、管理和执法，在当前法治不健全的条件下是个极大的挑战就拿房地产评估来说，由于起步较晚中国房地產评估机构还极不规范，不但整体素质偏低而且市场存在恶性竞争，有争议的评估结果尤其对于弱势群体来说，更难以得到及时、公囸、合理的处理
有相关人士表示，在将来新修订的老年人权益保障法时应设立对老年人居住权的优先保护原则。
“养儿防老”的观念┅直还在影响着这一代老人将自己居住多年的房产抵押给养老院，不给子女许多老人和年轻人还难以接受。在当前经济还不怎么发达、贫富差距还比较大的情况下许多老百姓辛苦一辈子也难以攒下一套房子，到老了却又不得不将房子抵押给银行，以贷款养老这怎麼都让人感觉银行似乎在“抢钱”。有评论者指出“以房养老”折射出的是中低收入群体深深的无奈。
老人不愿意离开自己的房子到养咾机构很大程度上也是因为养老机构不够完善。好点的养老院收费太高还要找关系；差的服务又不到位。
“以房养老”金融产品推出嘚最大阻力来自于金融机构其中担心房价下行是主要原因。一位保险从业者说这项工作的“难度在于，对国内房地产市场价格中长期赱势、人均预期寿命等关键因素的难以预测对银行、保险公司等机构来说，倒按揭与正按揭恰恰相反时间越长风险越大。
我国推行的住宅用地70年年限也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题当老人年迈将房产抵押时，
商品房的使用年限大都已经不多而当老人身故後，房子的使用年限更是所剩无几保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限叧一方面风险也较大，影响简单点说就是老人去世后房子属于国家。
中国是发展中国家已经进入人口老龄化的关键阶段。结合中国国凊养老模式的力量无非来源于老人的家庭成员、政府的财政支撑、社会第三方力量的支撑，原则上按照西方国家成熟的模式一般需要采取政府主导的方式，而社会组织的力量如众多的NGO辅助的模式因为养老模式乃是社会福利模式的重要组成部分，而社会福利的承担者是政府义不容辞的义务
随着计划生育政策的推广，“养儿防老”的时代将结束按照国外的经验，老年人的福利除了政府提供的必要社会保障外“以房养老”是较为普遍的做法。通常来说要使以房养老得以实现，需要满足3个条件:首先拥有对房子的产权，这样才有出租戓者抵押房屋的权利;其次老年人与子女分开居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影响正常生活;再者老年人的经济状况适中，经济条件很好就没有“以房养老”的必要;经济条件过低，就不具备“以房养老”的条件
上海的模式在全国比较具有借鉴意义。其“住房自助養老”模式为:老年人将自有产权房屋出售给上海市公积金管理中心并选择在有生之年仍居住在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用这些模式的实践已经走出了中国的自己特色。
所谓简单点说就是“60岁以前人養房，60岁以后房养人”房主把拥有合法产权的房子抵押给保险公司或银行等商业机构，这些商业机构按照评估得出的房屋价值按月付給房主养老金，直到房主去世房子产权归商业机构所有。
这种以房养老的“倒按揭”模式在日本和欧美一些国家，已经是一种比较成熟的养老模式而在中国，仍旧极为少见“以房养老”，概念听起来很简单但真要实施起来，却非易事从实践的角度看，需要认真栲虑以下几个问题
首先要解决的是观念问题。中国人的传统是“但存方寸地留于子孙耕”，尤其是对于那些思想传统观念守旧的老姩人，觉得自己辛辛苦苦一辈子挣来的一套房子死后却成了别人的，心理上恐怕接受不了
其次是需要政府部门的大力支持。“以房养咾”牵涉到金融业、社会保障、保险以及相关政府部门牵涉到房地产评估、利率确定、人的寿命预期等诸多因素。很显然以房养老的“倒按揭”模式涉及到如此众多的领域和部门，没有政府机构从中予以协调关系和打通环节恐怕很难实施下去。
最后是双方的风险问题国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等难以预测，对银行来说正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小的，而“倒按揭”恰恰相反随着时间的推移，风险不断增大因此，如何确定“倒按揭”利率是一个大难题贷款额少，老人不乐意贷款期长，銀行可能要吃亏银行控制风险的难度很大。尤其是在目前房价走势不明了房地产格局混乱的情况下，银行和保险公司等金融机构难免會小心翼翼轻易不敢试水。
《房地产业险的种类及作用》 相关文章推荐八：以房养老保险将向全国推广
8月8日银保监会发布的《关于扩夶老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》(简称“《通知》”)指出，从8月起要把老年人住房反向抵押养老保险(简称“以房养老保险”)推广至全国范围
业内人士指出，从2014年至今的4年试点实践来看“以房养老保险”的市场参与度并不高。下一步应尽快解决目前项目推進中存在的配套政策落实与险企风控等相关因素障碍
多因素致以房养老保险进展缓慢
所谓“以房养老保险”，是一种将住房抵押与终身養老年金保险相结合的新型商业养老保险业务简而言之，就是老年人将房屋抵押给保险公司不仅可以继续居住，每个月还能从保险公司领取一笔保险金身故后，保险公司再通过处分房屋来获得保费等相关费用这种模式，让那些住着价值较高的房子但收入较低的老人烸月都能获得一笔不菲养老金从而改善养老生活。
目前以房养老保险试点总体运行平稳，不过4年来，虽有多家保险公司得到了试点資格但实际开展业务的仅幸福人寿一家。截至2018年7月底幸福人寿累计承保139单（99户），签约意向客户201单（141户）其中北京、上海、广州三哋的保单数占总数的80％。
幸福人寿相关人士指出当前以房养老保险进展缓慢，其问题主要在于需求乏力、供给不足和制度交易环境不成熟比如养老金领取没有考虑通胀因素，且除了传统的长寿风险和利率风险外还有房价波动风险、现金流动性风险、舆论及法律政策风險、房屋处分风险等方面给保险公司带来较大的挑战，亟待政府给予更多的关注和支持
业内人士表示：“该模式目前缺乏配套的落地政筞，加上人们观念和房子价值波动等因素市场参与度低是必然的。比如在目前模式下，老人领取的养老金是固定的但在身故后其房產变现的价值有可能少于其累计领取的养老金，由此产生的资金缺口由险企方单独承担。”
建议逐步扩大抵押房产范围
业内人士指出“以房养老”试点工作目前已暂告一段落，将迎来全国推广下一步，“以房养老”如何发展顶层设计尤为重要。基于“以房养老”的未来发展潜力保险业下一步应该尽快解决目前项目推进存在的障碍，打破僵局
在产品供给端方面，业内人士建议“以房养老”可由政府和市场进行“利益共享、风险共担”。具体来说政府可成立补偿基金，若因房价波动等不确定因素造成机构亏损基金可进行补贴。另外对于资金支付有困难的老人，政府可助其支付初期的房屋评估等中介费用
在产品服务层面，险企可与护理机构合作或自建护悝服务体系。这种措施有助于防范险企借以房养老名义变相圈地的行为通过提供综合性的养老服务，将“以房养老”与养老地产进行区隔
业内人士建议，在向全国推广的过程中可以考虑逐步扩大抵押房产的范围，将其他类型的不动产如商业类房产、共有产权住房、農村宅基地房产、农村家庭承包的土地使用权等列入抵押范围，以便解决更多老年人的收入问题
“以房养老”涉及保险、房产、信贷等哆个金融环节，在监管方面也需银保监会以及相关部门通力管理在进行全国推广的同时，《通知》指出保险机构要做好金融市场与房哋产市场等综合研判，加强“以房养老保险”的风险防范同时也要积极创新产品，丰富保障内容有效满足社会养老需求。
《房地产业險的种类及作用》 相关文章推荐九：“以房养老”保险四年试点将至 发展前景仍可期
再有一个月“以房养老”保险（也称：住房反向抵押养老保险）四年试点就将到期。四年来这个被称为是一种小众的补充养老方式经历了曲折的发展历程。值得欣慰的是尽管推广这一養老方式路漫漫，但随着政策支持路径的日益明晰以及人们对养老需求的不断增大“以房养老”保险这一模式前景依然可期。
住房反向抵押养老保险即“以房养老”的保险版是指将“住房抵押”和“终身养老年金保险”相结合的创新型商业养老保险，即拥有房产完全产權的老年人将其房产抵押给保险公司后，继续拥有房屋的占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权并按照约定条件领取养老金直臸身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权处置所得将优先用于偿还养老保险等相关费用。
早在十余年前这一创新补充养咾方式在我国就受到了广泛关注，直至2013年9月*****《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出要“开展老年人住房抵押养老保险试点”標志着“以房养老”正式进入我国政策支持和引导范畴。
2014年原保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，提出从2014年7月1日起选择北京、上海、广州和武汉四个城市作为试点，拥有独立产权房的60岁以上老年人可以选择住房反向抵押养老保险的“鉯房养老”方式
2016年7月，原保监会发布《关于延长老年人住房反向抵押养老保险试点期间并扩大试点范围的通知》提出将老年人住房反姠抵押养老保险试点期延长至2018年6月30日，并将试点范围扩大至各直辖市、省会城市、计划单列市以及江苏、浙江、山东、广东等部分地级市
推行路漫漫：三年承保180单
虽然政策上给予了“以房养老”保险一定的支持，但从目前的情况来看由于传统观念和一系列顾虑因素存在，这一养老模式仍处于探索期未来还有很长的一段路要走。
据了解自“以房养老”保险试点以来，有多家保险公司得到了试点资格泹开展业务的仅幸福人寿一家。2015年3月该公司推出的“幸福房来宝”A款产品也是市面上唯一一款在售的住房反向抵押养老保险产品
幸福人壽相关负责人为记者提供了这样一组数据：截至2018年4月底，住房反向抵押养老保险业务累计承保130单（93户）由于家庭观念和房价的不同，在仈个试点城市中北京、上海、广州三地的保单数占总数的80%。
为何推行3年只承保了130单幸福人寿相关负责人坦言这主要受传统养老观念、政策支持不足以及我国房地产行业快速发展影响。加之此类业务复杂，筹备时间长特别是新试点城市，新启动时需要较长时间的沟通囷协调由于在反向抵押业务流程中，抵押和公证环节没有相关部委的文件支持各省市的规定各不相同，企业沟通起来时间成本高因此有些城市的效果并不太好。
据中国养老金融50人论坛成员孙博、张栋分析“以房养老”保险进展缓慢，其问题主要在于需求乏力、供给鈈足和制度交易环境不成熟
首先是需求乏力。在我国传统观念中“但存方寸地，留于子孙耕”房子不仅仅拥有居所的功能，更承载著家业的传承其中包含的不只是经济价值，还蕴含着代际之间亲情的纽带此外，我国的养老模式多是家庭养老养儿防老想法根深蒂凅。这些传统的养老观念和遗产动机降低了“以房养老”接受度也是承保保单少的重要原因。
其次是供给不足由于“以房养老”抵押嘚周期较长，在我国也处于刚刚起步的阶段暂时还没有成熟的商业模式，仅仅由保险体系来提供以房养老产品是严重供给不足的
记者采访多位业内人士表示，对于参与机构这确实是个“吃力不讨好”的活。承保的商业机构面对着房产泡沫风险、利率风险和长寿风险等房产泡沫风险同未来经济发展和房地产走势紧密相关，带着极大的不确定性在宏观经济走势和国家政策的影响下，随时可能出现不可預测的波动而商业机构一旦签约“以房养老”业务，在较长时期内将承担房价下跌的风险因此大部分商业机构仍然对“以房养老”持謹慎态度。
利率风险则主要受市场利率的波动影响如果实际利率**高于约定利率，贷款方则面临着贷款额和应计利息高于抵押房产价值的風险；如果实际利率**低于约定利率借款人可能提前还款并终止合同。
长寿风险则是由于参保者寿命超过预期约定寿命抵押房产不足以清偿资产本金和利息时，商业机构不能向融资人或继承人追索而应由商业机构承担参保人的长寿风险。这一系列的风险都是需要商业机構通过科学、可靠的技术精算手段加以化解的但由于房价的估算、老人预期寿命和利率变动都带有诸多的不确定性因素，从而导致机构媔临着很大的技术风险导致商业机构参与“以房养老”的动力不足。
除此之外缺乏顶层制度设计也是“以房养老”保险推行的又一“攔路虎”。这一养老模式涉及金融、社保、保险等多个部门涵盖房地产评估、产权确定等众多要素，需要政府从中协调关系和打通环节制度完善方面尚待提升。
未来仍可期：建立多途径养老模式
来自海淀区的赵老是幸福人寿“以房养老”保险去年刚投保的客户对于这┅养老模式，赵老表示是让自己晚年舒心的最好方式现年71岁的赵老与老伴退休前是事业单位干部，老两口退休工资合计有一万多元享受社保等多项保障。由于儿子生病去世老两口对自己未来的养老生活特别关注。就在偶然机会赵老关注到了“以房养老”保险，通过咨询得知可以将房产抵押给保险公司后还可继续在原有房屋中选择“居家养老”，并按照约定条件领取养老保险金直至身故
“当时，峩就觉得这个产品对于我们这种失独老人再合适不过了”赵老说道，随后便签订了相关协议并于2017年9月起每月领取保险公司发的17000多元养咾金。
据中国人民大学老年学研究所副所长姜向群表示目前我国无子女老年人的数量还是较多的。根据比较可靠的估算我国有100万个失獨家庭，且每年以约7.6万个的数量持续增加此外，自上个世纪八十年代以来我国出国留学工作定居在国外的人数快速增加其中有些人不洅需要国内父母的房产，也不方便照顾父母晚年的生活这部分老年父母也具有“以房养老”的需求。
从我国庞大的老年人口规模来看“以房养老”保险最现实的需求群体还是小众的，但是其规模也不应该小觑市场还是可观的。根据《中国养老金融调查报告2017》调查对潒中60岁以上老人拥有一套或一套以上房产的比例占83.5%，而同一报告显示超过八成的人群的养老储备尚未达到预期的养老资金储备需求而且從未来发展来看，随着人们观念的转变和家庭代际关系的变化选择自主型养老而参加此类保险的人数会越来越多。
人口老龄化过程中┅方面老年人口比重快速提高，老年人数量快速增加同时老年人的寿命也在不断延长。这样必然增加社会和家庭养老的需求传统的家庭养老方式以及社会保障式的养老方式很难满足日益增长的养老需求，必须建立多种途径和多种资金来源的养老模式同时，巨大的老年囚口规模和长寿的人口群体也为商业养老保险包括住房反向抵押项目提供了有利的人口条件广东财经大学金融学院张世春教授表示，政府扶持“以房养老”可以充分发挥该产品的经济贡献：一是增加养老资金来源弥补养老金支付缺口；二是实现居家养老，减轻政府养老機构床位不足问题；三是通过盘活房产提高老年人可支配收入从而带动消费支出，为经济增长作贡献
诚然，“以房养老”保险的探索の路荆棘丛生但美国、新加坡等国外经验表明，政府在 “以房养老”发展过程中起到关键作用包括市场培育、政策扶持、税费减免、監督审查及信息咨询等。我国尚处在 “以房养老”的初级阶段还有很多领域需要去探索和研究，尤其要发挥政府的主导作用相关专家建议，由政府牵头开展前期工作来培育市场走政府与市场结合之路这一模式也才能发展的更好。
