&&&&《成都市物业管理条例（草案）》已经通过市人大常委会二审，即将提交常委会会议三审。为了进一步发扬立法民主，提高立法质量，市人大法制委员会、市人大常委会法制工作委员会决定就草案中的几个社会关注焦点和立法难点问题举行立法听证会。&&&&&届时，成都公众信息网将对本次立法听证会进行网上直播，时间为5月29日（星期二）上午9∶00...
　　一、听证时间：日上午9:00　　二、听证地点：市人大常委会办公厅东楼6楼一会议室　　三、听证内容：　　专题（一）：物业规划用途更改（“住改商”）问题；　　专题（二）：是否设置新建住房交付许可制度问题；　　专题（三）：首次业主大会的投票权计算标准问题；　　陈述人、旁听人员对《成都市物业管理条例（草案第二次审议稿）》中上述专题以外的其他内容提出意见和建...
主题：时间：地点敬告：有些房你买了，也不一定是您的！不看，后悔莫及！房地产“奇葩个案”：楼市涨价，开发商想毁约收回房子
2016年8月，西安市民陈女士一次性支付166万余元通过内部认购的方式购买了紫杉庄园房屋一套。两年后，在房价飞涨的背景下，开发商西安闻天科技实业集团有限公司（以下简称闻天公司）以当时没有预售许可证为由，将12名业主分别起诉至法院，要求确认内部认购合同无效。
华商报记者了解到，今年4月，另一位被诉业主李女士与开发商确认合同无效纠纷一案已在长安区法院开庭审理，法院6月8日下达一审判决书，判决双方签订的内部认购合同无效。
签订内部认购合同
购房者当天支付120万全款
紫杉庄园项目又名澜香山项目，由闻天公司开发建设。日，李女士与闻天公司签订《紫杉庄园内部认购合同》一份，认购闻天公司开发建设的位于长安区兴隆街办西沣路以西紫杉庄园项目商品房。
双方在认购合同中约定的内容包括：认购房源销售面积约200平方米，认购房源销售总价172万元；乙方李女士选择总房价款100%付款比例，根据付款比例，开发商给予总房价款7折优惠，优惠后总价120.4万元；李女士应于日一次性向甲方闻天公司支付该认购房源100%房价款。
合同还约定，合同签订后，甲方须为乙方保留该房屋至签订正式《商品房买卖合同》时，且不得与第三方签订该房屋的《商品房内部认购合同》或《商品房买卖合同》，并承诺在乙方携本合同与甲方签订《商品房买卖合同》时，甲方将完全履行本合同约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。
合同签订当天，李女士即缴纳120.4万元购房款，闻天公司出具了收据。
两年后购房者被诉
开发商称未取得预售证
与李女士一样的购房者有12人，买的都是联排别墅。在此前的采访中，一位购房者说，按规定，他们等待开发商通知，在约定的时间内办理购房相关手续，并正式签订《商品房买卖合同》。但此后，购房者多次前往售楼部，“询问正式购房合同签订事宜，他们都一拖再拖。”
据购房者说，今年2月初，他们不仅没等来办理购房手续的通知，反而相继收到了开发商发来的《关于处理紫杉庄园内部认购合同的告知函》，称双方当初所签认购合同依法应为无效，要求购房者在收到函件三日内到公司处理相关事宜。随函而来的还有一份民事起诉状。
闻天公司的诉讼请求是确认双方签订的《紫杉庄园内部认购合同》无效，诉讼费用全部由被告即购房者承担。理由是在签订合同时，双方均明知闻天公司开发建设的紫杉庄园项目没有预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《城市商品房预售管理办法》第六条的规定，双方签订的合同为无效合同，无效合同自始不发生法律效力。
涉案房产已上涨数倍
购房者认为开发商恶意诉讼
闻天公司选择在购房者所在地起诉，包括阎良、长安、莲湖等法院均有诉讼。
今年4月，李女士的案件在西安市长安区法院开庭审理。针对开发商的诉讼请求，李女士请求法院驳回，她认为闻天公司系恶意诉讼，其以所售商品房项目未办理预售许可证为由诉请确认合同无效，该诉求不能成立，应依法驳回；闻天公司与她所签订的《紫杉庄园内部认购合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，该合同合法有效，闻天公司已收取了她全部购房款，必须依法依约履行合同义务。
此外，李女士提出，闻天公司在收取全部购房款后迟迟不办理《商品房预售许可证》，又以其欠缺预售证为由起诉确认合同无效，其目的显然是因房价上涨而不愿卖房，“对于如此丧失诚实，恶意追求不正当利益的毁约行为，必须予以禁止”。
根据其中几位业主的合同计算，签合同时每平方米折后价格多为六七千元，而目前该房产售价已涨到2万多元，是原价格的3倍多。
长安区房管局
曾处罚开发商无证销售
长安区法院认定，日，长安区房管局对涉案项目进行检查，发现该项目未办理销售手续，涉嫌无证销售，于同年8月9日作出处理决定，责令闻天公司停止一切销售行为及和房屋销售相关的广告宣传活动；立即进行企业经营整改，并对违规销售的房屋逐一清退；尽快办理相关建审手续。后闻天公司仍未办理商品房预售许可证。日，长安区住房保障和房屋管理局因闻天公司在涉案项目未取得《商品房预售许可证》的情况下擅自违规销售之行为，对闻天公司予以行政处罚，即责令停止销售活动，补办许可证，并处罚款72万余元。同年3月5日，闻天公司缴纳罚款。
庭审中，被告李女士认可双方当事人所签订的《紫杉庄园内部认购合同》系事实上的房屋买卖合同。庭审后，法院向被告方释明合同无效之后果，被告方坚持合同有效，坚持要求原告交房。法院另査明，涉案项目现已取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，《建筑工程施工许可证》。
争议焦点为认购合同性质
一审判决合同无效
长安区法院认为，依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”
法院认为本案争议焦点应为原、被告双方所签订的《紫杉庄园内部认购合同》的性质，如涉案合同系商品房预售合同，则应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定确认该合同为无效合同。法院认为涉案合同应为商品房买卖合同，因原告闻天公司在本案起诉前仍未取得商品房预售许可证，故原、被告双方签订的该合同应为无效合同。另外，判决中还称，法院已向被告李女士释明合同无效的后果，因法庭辩论已经终结，且李女士仍坚持其答辩意见，“故其可另案起诉，本案不予受理。”
6月8日，长安区法院一审判决，原告与被告签订的《紫杉庄园内部认购合同》无效。
购房者已上诉
并起诉开发商要求办理网签
据了解，李女士对一审判决不服，已提出上诉，二审将在近期开庭。
在一审判决书中，华商报记者注意到，被告李女士曾在答辩中提出，针对闻天公司恶意诉讼，被告理应提起反诉，但因原告并未明确本案所涉合同的性质，故请求法庭对此予以释明，被告将在法庭释明的基础上提出反诉请求。
那么，她是否提出了反诉呢？该案代理律师胡春梅告诉华商报记者，答辩的时候有反诉的想法，但因当时合同性质不明确，导致反诉请求也不明确。合同如果是预约合同（当事人之间约定将来订立一定合同的合同），反诉请求只能是要求签订本约（又称本合同，指为通过履行预约而订立的合同）；合同是本约，就可以要求网签、交房、办证等。后来已经明确了合同为本约，但本诉是确认之诉，法庭不接受给付之诉的请求，因此无法反诉。不过，李女士已在雁塔法院上诉，要求开发商办理网签手续。
此前华商报报道的另一起案件中，购房者陈女士与闻天公司的纠纷已于7月27日在莲湖区法院开庭，目前尚未宣判。
这份判决不利于维护市场诚信
陕西稼轩律师事务所律师谢静认为，房地产开发商作为专业机构，在明知自身没有取得房屋预售许可证明的情况下，与购房人签订合同，后又以该条款为由请求法院确认合同无效，会在结果上造成违约者会因其违约行为获利，而购房人却需要承担支付更多价款重新购房，甚至面临因现行购房政策无法购买房屋的不利后果，该结果无法实现当事人之间利益的平衡，不利于维护市场诚信。
依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则行使权力、履行义务。《民法总则》、《合同法》、《民事诉讼法》均规定了民法中一项重要的基本原则即“诚实信用原则”，其目的在于实现当事人之间权利义务的实质性公平，其作用机制就是利益平衡机制，给予法官在利益平衡上的自由裁量权。
谢静认为，对于类似案件，在判断合同是否有效之外，更应重点关注合同无效后当事人之间的过错责任划分，如开发商存在恶意违约情形，则应对购房人因合同无效造成的损失如房屋上涨差价损失或资金占用损失等实际损失予以赔偿。购房人如遇到房地产开发商恶意违约的情况，可以要求开发商承担因其原因致使合同无效所造成的实际损失，维护自身权益。
房价上涨购房者受损
开发商应赔偿
陕西恒达律师事务所高级合伙人赵良善认为，更为重要的是，因合同无效给购房者造成了预期经济利益损失（即房屋上涨的差价）怎么弥补？因开发商当时未取得预售证，购房者也知晓，故双方均有过错。但开发商作为具有办理预售证义务的主体资格，负有大部分责任，应承担因房屋上涨给购房者带来的损失。
另一方面，如果购房者购房时并不知晓开发商未取得预售证，那么开发商则存在欺诈，但是，法律后果不同。这一法律后果是，商品房由购房者归还于开发商，房子归开发商所有；而开发商需向购房者返还已付购房款及利息、并可承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。法律依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。
合同无效让购房人
承担了商业风险
长期关注房产领域案件的上海秦兵律师事务所律师徐斌分析，在商品房买卖的法律体系里有两种合同，一个是认购书，称为预合同，另外一个是正式的商品房买卖合同。
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有三个规定：一是没有预售许可证的买卖合同无效；二是如果认购合同内容详细可以认定为买卖合同；三是如果开发商隐瞒没有预售许可证的事实需要惩罚性赔偿。
徐斌认为，判决认购合同无效，虽然符合法律规定，但是违背了保护购房人利益的立法本意，让购房人承担了开发商的商业风险。
判决没问题
但又明显丧失公平正义
西安市律协建筑工程与房地产专业委员会委员、北京市盈科（西安）律师事务所合伙人律师薛鹏认为，单纯地看，判决没有问题，但是这样的判决又明显丧失公平与正义，而且是对开发商恶意违约的纵容和鼓励，一份缺乏公信力的判决就是一份糟糕的判决，更何况还有一个非常恶劣的社会影响。本案中，法院实际上也是知道对方在恶意违约，只是认为没有既能符合现行法律的规定，又能够保护购房者利益的解决方案而已。
薛鹏说：“我认为法院完全可以根据合同无效时，要求过错一方赔偿对方因此所受到的损失来判，这样即使认定双方都有过错，也可以保护购房者的一部分利益，而且，如果从过错责任来说的话，购房者在这方面举证得当的，是完全可以证明开发商应承担主要过错，这也完全符合《民法通则》、《民法总则》、《合同法》中关于合同无效的一贯规定。而购房者所受到的损失在本案中就是房屋差价损失。”
外地案例：购房者起诉要求赔房屋差价
法院判决开发商赔偿110万元
据华商报记者查询，开发商以自己无预售证为由起诉购房者并非首次。
2016年8月有报道称，15年前，韩先生缴纳首付款购买了由北京某房地产公司开发的一套公寓，但由于该项目五证不全，他迟迟没有拿到房产证，也无法办理贷款。多年后，就在房价已上涨五六倍时，开发商以没有商品房预售许可证为由主动起诉业主，要求确认当初签订的购房合同无效，很多业主因此拿到了合同无效的判决。
北京朝阳区买公寓
房价上涨5倍多 开发商要“毁约”
当时，因接到开发商的广告宣传，韩先生来到位于朝阳区黑庄户的双旭花园小区看房，挑中了一套已是现房的99平方米的公寓。
2001年7月，双方签订《北京市内销商品房预售契约》，房款总额为19.3万余元。根据约定，韩先生缴纳了近7万元首付款后，可入住该房屋，其余房款由开发商协助办理银行按揭贷款。缴纳了首付款后，韩先生装修入住。但由于开发商五证不全，不仅房产证办不下来，按揭贷款也无法办理，因此他迟迟未缴纳余款。
2006年以后，同地区房价已上涨不止5倍。开发商却陆续将购房人告上法院，要求确认其与购房人签订的《北京市内销商品房预售契约》无效，收回已经出售的房产，不仅要求购房人腾房，还要求他们支付这些年来的房屋使用费即房租。开发商理由是：当初售房时尚未取得房屋预售许可证，根据相关法律法规的规定，其与购房人所签订的商品房预售契约应属无效合同。
法院一审判“合同无效”
再审后强制执行腾退公寓
2008年，韩先生被开发商告上法庭，之前已有多名业主被起诉。开庭时，开发商自称卖房时已告知韩先生他们没有预售许可证，但遭到韩先生的否认。但韩先生和很多被告的业主一样，最终都输了官司。法院确认，到案件审理时，开发商只取得国有土地使用证及建设用地规划许可证，仍未取得涉讼房屋所在小区的开工证、商品房预售许可证及房屋所有权证。
2008年6月，法院一审判决双方签订的《北京市内销商品房预售契约》无效，韩先生需腾房，并按每月800元的标准给付开发商房屋使用费；开发商退还韩先生6.9万余元购房款。
韩先生上诉，被驳回。又申请再审，2009年6月北京高院作出指令二中院再审的决定。2010年初，韩先生夫妇被法院强制执行腾退了公寓，当时在北京只有这一处居所的夫妻俩因无家可归，曾一度借住在朋友家中。
起诉开发商要求赔差价
后来，韩先生起诉开发商，要求其赔偿因《北京市内销商品房预售契约》无效给自己造成的购房溢价损失和装修费用。律师认为，开发商在无商品房预售许可证的情况下，与购房人签订自制的格式合同，导致商品房买卖合同被确认为无效，负有完全责任。房屋估价价值为133万余元。
法院审理认为，开发商在未取得商品房预售许可证的情况下，以商品房的名义对外销售房屋并承诺办理房屋买卖过户手续，之后亦未积极补办相关手续，其对合同无效负有重大过错。法院经过综合考虑后判决涉事地产公司赔偿韩先生房屋差价及装修损失共计110万元。
开发商上诉，2014年3月，三中院终审维持原判。此后，为了拿到赔偿款，韩先生在赔偿数额上作出了一定妥协，最终与开发商达成执行和解，拿到了赔偿款。
@赵杨：法院判决竟然赶着预售证下来的前一天，为什么会这样呢？
@桃子叔：因小失大，即便能打赢官司收回房子另行销售，可你公司的诚信呢？
@明天会更好V5：可以宣判合同无效，但无证售房本身就是违法的行为，取消开发商的房地产开发资质并罚款，还要赔偿购房者的损失。
@天道酬勤：这让我想到广州一起官司，当事人1998年花26万买了一栋房子，2012年拆迁，原房主以当事人不是当地村民为由，起诉到法院，要求判决买卖合同无效。法院是这么判决的：撤销买卖合同，判决拆迁补偿款为14年房屋升值，补偿款为被告所有，原告承担诉讼费用。
@文丰：无证违规销售，应该重罚，罚得倾家荡产。现在就是对他们太宽容，他们才敢自己举报自己。
@何宏文：本案应先追究开发商不诚信并记入黑名单，要不是开发商欺诈，购房户肯定会在别处买同样房价的房子。开发商用购房者缴纳的定金或购房款开发楼盘，那么相关款项产生的利润应该按资金占比判还给购房者，还应该让开发商赔偿起诉时与购房者交款时的房屋溢价差额。
不要让不诚信像瘟疫一样蔓延
开发商“自己告自己”无证售房，要求判合同无效，事件一爆出，就引起轩然大波，因为它挑拨着购房者脆弱的神经——在房价高企的当下，想买房得靠运气“摇一摇”，甚至已经付款签合同的房子居然也被开发商运用法律讨要回去。而人们更不安的是，害怕这种不诚信的行为像瘟疫一样蔓延。
有理性的人会说：“这就是买无证房的风险。”诚然，贪一时便宜买无证房，固然该承担相应的风险——可能各种证件始终无着，可能会被开发商为利益反噬，但相信当初买房时，开发商一定没有将这些风险告知购房者，他们只会信誓旦旦地保证：证迟早会下来的，房子迟早是你的。
然而，反转来得太快。在法律必须遵守相应的“规则”，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《城市商品房预售管理办法》进行判决时，被这场诚信风暴裹挟着、可能因房屋溢价损失半辈子积蓄的购房者该如何自救呢？也许他们在这场官司里没法找到满意的答案，但《民法总则》、《合同法》、《民事诉讼法》可能会为他们提供一个出口，也为社会诚信体系提供一个平衡的支点。
另外，案件里还有一个值得人关注的点，日，西安首场电视问政后，被问政的西安房管局“雷霆出击”，于两日后下派190名房管监督员到188个未取得商品房预售许可证的项目点，蹲点监督无证售房行为，当时媒体进行了大量报道，报道称“使得西安五证不全销售现象得到了控制”。然而，讽刺的是，日，李女士还是与涉事房产公司签订了“内部认购合同”。
事情终究是败露了。日，长安区房管局对这个无证销售的项目作出包括“停止一切销售行为”等在内的处理决定。其中有一条格外值得关注——对违规销售的房屋逐一清退。然而，事实是行政手段的制裁远远不及利益的驱使，开发商确实对已销售房屋进行清退，不过是在房价高企的2018年，而这时的房价已非2016年可企及。
一份处理决定作出后如果仅仅是作出，而没有落在实处，也没有人跟进，说到底就是“一纸公文”，它对开发商毫无制约作用，遑论威慑力，这种“不作为”也间接为开发商的不诚信提供了土壤。
8月4日，西安市住房保障和房屋管理局通报五家不诚信房地产企业，责令限期整改，并视整改情况而定是否将其纳入联合惩戒体系。
希望相关惩戒措施可以再多些、再有力些，只有真正为开发商套上金箍，不让处罚流于形式，才能使房地产市场不断走向正轨，不让诚信在这场风暴中“失联”。 （高雅梅）
來源：华商报
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带响的弓箭
以业主的名义：我的江南一品业委会的经历和感想
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以业主的名义：我的江南一品业委会的经历和感想
瑞典荒城 业主们 转发了作者《小区自治：出路何在？——兼答《宁波日报》“记者”问》这篇文章后，引起了业主圈子小小的轰动，为响应业主们的号召，业主们（公众号yezhumen）特意整理作者的另一篇大作分享大家阅读，文章较长，建议耐心看完，收获匪浅。 文 | 瑞典荒城 新浪博客转载，可以关注作者微博了解更多 1.引子 日，我最终下决心卖掉了江南一品的房子。 这就意味着我马上要失去江南一品小区业主的资格，自然也就要失去业主代表和业委会委员的资格。 回首两年多来业委会的工作，有很多感想。 把一些事和一些想法写出来，对曾经服务过的小区邻居们是个交待，对自己也是个经验总结。 大丈夫光明磊落，来去明白。 在我任职期间，由于本人才疏学浅，工作有不到位的地方，敬请谅解！ 需要声明一点的是，以下纯属个人经历、观察和观点，不代表业委会，也不代表其他人的意见，文责自负。 2.一念之起 2009年我买了江南一品二期的房子。 说实话，对于这个房子我不是非常满意。 销售经理指着房型结构图上的一块空白告诉我说，这一块地方可以自己现浇，大约有十二平方，相当于一个小房间。 我没学过建筑，但30层的高楼，从上到下都现浇，对房子的承重和结构是否有影响呢？ 这是我的直觉。 考虑到今后单位要东迁，若干年后住这里比较方便，所以还是决定买了。 可能是因为心中有了阴影，所以在房子交付后的5年里，我都没有去装修。 随着小孩子慢慢长大，家里需要为小孩准备独立的空间，而且单位也已经搬过来了，于是下决心装修入住。 也正是在这个时候，我在电梯中看到了业主代表选举的通告，鼓励业主自我推荐积极参与小区公共事务管理。 我记得这个通知在电梯中在几个月内至少贴了三次，我发现我们这一号楼居然没有业主报名，也就是没人愿意当业主代表。 我觉得，我们这号楼如果没有业主代表，在今后的小区管理中就会缺位，这是不明智的。 我的证据是：小区二期只有我们这号楼的车位没有分配（当时我根本不知道里面有诸多曲折，后面我会专门讲到）。 正好这一年党建活动要求机关党员进社区，我觉得进社区不是摆个样子，首先要进自己的小区，真正为小区做点实事。 于是我就给小区业主委员会筹备组发了个电子邮件，主动报名参选业主代表。 我记得报名表上有一栏，问如果当选能为小区做点什么？ 当时，我的想法很简单：积极参与小区管理，努力解决我们这号楼车位分配问题。这是我的参选承诺吧。 很多人对我的决定感到非常不解。 他们告诉我，业主代表也好，业委会也好，都是出力不讨好的活，大家都不愿意去干的。 这些我当然知道，但我想试试。 我还有一个朴素的想法是：公益应该从身边做起。 有很多朋友热心社会公益，比如建立公益基金资助贫困儿童，帮助困难家庭等等，我真心敬佩。 但我受“修身齐家治国平天下”的思想影响太深，认为：首先自己要做个对社会有用的人；其次是做好身边的有益之事。 因此，我愿意沉下身子做些不起眼的事。 3.当选 报名后不久，小区业主委员会筹备组开始了选举活动。 在小区的西门专门设置了投票站，业主凭身份证才能投票。 我参加了投票。 我发现不少业主都参加了投票，并且他们都投了自己一票，说明：尽管不是每个投票的业主都做好了当业主代表的准备，但是当投票来的时候，他们都当然行使自己的权利。 谁说中国缺乏民主的基础，中国只是缺乏民主的培育。 民主是一棵树，但是你不去浇水不去施肥，这棵树当然长不大。 业主代表选举结果很快出来了。 我当选为我们这号楼的业主代表，名单在电梯里张贴出来公示。 不过，选举后很长时间没有动静了。 直到日晚上才召开了二期业主代表大会，这次会议的任务是选举业委会委员。 事前，物业公司曾打电话给我，希望能够投票支持公司推举的人选。 会上我特别注意了物业公司推荐的人选，我的想法是：如果这些人真心为小区服务，我一定支持。 二期代表每个人都介绍了自己，并表达了自己的观点。 我注意到几位代表，一位是曾经领导天水家园更换物业的F,一位是律师L，还有一位是国有公司专门管后勤和物业的X。 我是最后一个讲的，讲了三个想法： 一是业主要团结起来才有力量； 二是愿意为小区服务； 三是建议我注意到的三位代表能够出来为小区服务。 结果，前面提到的三位代表有两位被选为业委会委员：F和X，我也被选上。 会后，我和X站在马路上交流不很长时间。 我发现X业务能力非常强，对物业管理可以说是很精通，口才好，思路清晰，对策精准。 我非常佩服。我想只要大家共同努力就一定能够把小区管理好。 日晚，街道和社区主持召开了第一次业委会会议。 因为在外面出差，会前我和F、X等人交换了意见，我建议选举X担任业委会主任。 会前，物业公司再次打电话来提出建议人选，被我拒绝了。 根据小区公约，江南一品一、二、三期共9名委员，会议选举的结果是：X（二期）当选业委会主任，G（一期）和W（三期）当选为副主任。 结果进行了公示。后来我从街道物业办得知，业委会成立由社区和街道主持，所有的委员都是经过审查的。 但是，后来发生的事情非常奇怪。 有人居然公开否定有业主代表选举这一事，他的理由是他没有参加，所以业主代表选举不算数。 居然有这种歪理！中国的各级人大代表是选举出来的，不会因为你不参加选举而无效。 这种人不是法盲，就是别有用心。 4.惊人的发现：亏损的秘密 第一次与物业公司正式对接工作是在日上午。 约好的时间是8点，结果因为台风造成道路积水堵车，到9点半双方才坐下来谈。 第一次交流，物业反复强调他们接手江南一品物业管理是亏本买卖，看领导面子做做，因为每年都要亏损一百多万元。 这让我很惊讶，因为如果从2009年二期交付开始算，那么物业公司在江南一品进行物业管理已经亏损近千万元了。 众所周知，一个企业最基本的是生存，也就是要有利润，企业和慈善事业有本质区别。 亏一年，甚至亏三年，我勉强可以相信，有些企业为了做牌子可以承担一些亏损，但连续七年亏本，这是绝对不可能的。 所以，我的直觉是这里存在着很大的猫腻。后面的发现就印证了我的直觉。 日，物业公司按照业委会要求提供了2016年物业管理方案，最主要的报价上，公司测算，2016年物业服务的支出是1304万元，收入为1024万元，亏损280万元。 这里的收入不包括按规定归业主所有的公共收益约106万元。公司一直声称为江南一品小区提供物业服务是亏损的。 要求将业主公共收益作为补贴归公司所有。需要说明的是，2015年以前，根据合同这些收益是作为公司收入的。 根据公司提出的方案，业委会指出：如果江南一品小区物业服务有如此巨大的亏损，而公司还愿意承接此项服务，显然不符合常理。 建议公司慎重考虑，并限其在10月19日前第二次报方案。但公司拒绝修改方案。 10月19日晚上，业委会召开专题会议讨论公司的方案。认为：公司的方案明显不符合经济规律，其目的就是为了将业主的公共收益作为公司收入。 业委会决定：请第三方独立的中介机构对小区物业管理费用进行测算，并将公司的方案报社区和街道。 之后，业委会专题向街道和社区进行了汇报，主要意见有三条： 一是公共收益必须归业主所有，不得作为公司收入； 二是物业管理财务必须受业委会监督； 三是业委会要对物业管理进行考核。 这些要求合情合理，得到了街道和社区的支持。 10月22日，业委会和公司的负责人进行了谈判。公司修改了原先的方案，主要对报价进行了调整：收入调整为1049万元，支出调整为1188万元，但仍亏损144万元。 公司提出如果将公共收益作为补贴，公司可以勉强在略为亏损的情况下承接物业服务。 而业委会通过第三方独立中介机构对江南一品小区物业管理费用的初步测算表明，整个小区年度费用不会超过900万元。 这与公司提出的方案存在着近300万元的差距。这300万加上小区100多万的经营收益共400多万实际上就可能变成利润！所谓的亏损只是一个幌子。 5.惊人的发现：利益输送 江南一品小区共有物业管理用房2107.49平方。业委会发现：大量的物业管理用房，也就是在物业中心的二楼，被物业公司用作员工集体宿舍。 如果住的是本小区服务的员工，我觉得情有可原，问题是很多不是本小区服务的员工，这就说不通了。 未经同意擅自使用，安全上也有问题。经过多次交涉，公司腾退了物业管理用房。 不过，后来又发现在三期的夹层，还有六套房间被占用，奇怪的是，已经调离宁波的物业公司宁波分公司负责人和其司机居然长期占用了两套房间，这似乎象皇帝的行宫啊！ 江南一品被当作了一块唐僧肉了。现在，物业公司拟租下这些房子。这一问题有望得到公正解决。 小区有89部电梯，除了个别几部电梯没有广告外，其他的都有商业广告。这本是全体业主的权益。 经查询，发现：小区这么多电梯一年的广告收入竟然只有2.5万元。再仔细一看，广告经营合同是签给物业公司关联的广告公司的。经过市场化询价，广告租金应该在25万元左右。赤裸裸的利益输送。现在这一问题已经纠正。 再来看电梯。对于高层住宅来说，电梯是最重要的。最近宁波上上城出现了电梯被人为破坏的事件。 当然江南一品没有这种事。这一点，我们的物业公司还是有责任心的。 问题是：小区电梯维保服务长期包给公司的关联企业，服务质量却达不到业主的期望。 打开电梯，顶上满是垃圾，说明多年未清理；经过多年使用电梯的主钢索已经拉长了，没有修剪，导致一些电梯出问题；电梯控制间灰尘堆积，没有温控，电梯的使用寿命会缩短，如果更换是需要业主自己掏腰包的。 这些问题只要是平时维保到位，本来是可以避免的。这个问题，业委会非常重视，与物业公司共同招标确定了一家电梯维保公司。 一年多来的实践表明，这家电梯维保公司是让人基本满意的。 小区有经营用房1933.48平方，主要分布在三期江南路沿街，可以出租。业委会发现：大部分商铺被租给了一位小区业主。 本来这不是事。租给谁都是租，租给熟人还放心一点，不怕逃租。问题是：这位业主不是自己经营，而是转手租给别人，自己做起了包租公，轻轻松松赚一笔；而且合同租期太长了，一租就是十年，并且租金是固定的。 稍有商业头脑的人就会知道，随着小区越来越成熟，商铺租金是会提高的。试想，几年前的租金和现在的租金肯定天差地别。这件事，这位业主很有商业头脑，显得太精明了，俗话说兔子不吃窝边草。 居然挣这种钱！当然，当年签合同的物业经理一定有问题。 这也说明物业公司对小区物业经理的管理是不到位的。经过几番斗争，经营用房收回了，重新出租。 再说说小区的维修。按照物业公司人员配备，小区有7个维修人员。奇怪的是，小区很小的维修活都是外包的。 有两件事可以说明问题： 第一件是电梯电脑主板事件，有一幢楼的业主不慎损坏了电梯的电脑主板导致电梯无法使用，物业维修人员的报价是7万元左右，而业主自己找到了电梯厂商的报价是7000元； 第二件事是修围栏，业委会询价大约是1万元，而维修的报价是3万元。业委会就此提醒物业公司加强维修管理，并且加强了监督。 不久之后，物业公司的维修领班主动辞职了。这就太明白不过了！ 6.“业委会主任算什么东西？” 把戏被拆穿后，物业公司态度十分强硬，拒绝再作修改。 同时向街道等部门告业委会的状，说业委会难弄，到处指手划脚，公司无法正常经营。负面消息来了。 街道领导指责业委会多事；派出所的民警抱怨业委会不肯出钱加强安保；城管指责业委会不肯出钱修路；等等。 而事实是：近十年来物业在安保上投入几乎为零，最明显的就是连巡更系统都没有，还是业委会再三要求后才安装的；小区的摄像头有些已经老化，画面非常模糊，作为专业的物业公司难道可以无动于衷；也许有人要问，业委会到底有没有钱，本届业委会成立时账户中只有21.193333万元，这些钱是怎么来的呢？ 根据合同约定，物业公司每年给业委会大约7万元左右的钱，不过这7万元钱有一半是过路的，一半钱居然要给物业中心作年终奖的（不管物业服务好不好，给他们发年终奖是铁打的），真正到业委会手中的每年只有区区3.5万元左右。 这21万元是7年的积累啊！而小区的安保投入动辄上百万（关于这些后面还会讲到）。 我们总是听到这样的说法“不明真相的群众”，我发现不明真相的还有一些部门。 在物业管理包干制的情况下，小区的安保、绿化、保洁等都是物业公司的职责，物业公司通过账面亏损来逃避，我们的主管部门应该怎么做，用不着群众来教。 在与公司谈判陷入僵局的情况下，业委会向街道作了专题汇报，得到了街道的肯定和支持。 在街道的斡旋下，业委会和物业公司经过了多轮谈判，但没能达成一致。 为了让广大业主们了解情况，业委会分别召开了一期、二期和三期业主代表会议，向大家通报了情况，并听取了大家的意见和建议。 日晚上，在召开二期业主代表会议时，物业总公司一位老总来。在不知道边上坐着业委会主任的情况下，这位老总很牛气的说了一句话“业委会主任算什么东西”。 我没有当场听到，是后来才知道的。这是对业主的最大蔑视。 本人从本科开始到读博士一直是学管理的。通过这句话，我可以推测这家物业公司的管理理念。 做好一家企业不容易，但要做坏一家企业真是分分钟的事。我希望公司要反省，特别是高层管理人员。 网站上的口号响得再响，一句话就露出马脚了。 7.业委会中计了！ 团结就是力量。经过三次业主代表会议，大多数业主代表认为：现有的物业管理模式已经无法满足广大业主的要求，必须作出改变。 如果公司拒绝改变，就请其主动退出。尽管广大业主意见比较一致，但是，业委会还是考虑到公司已经为江南一品小区服务多年，情况比较熟悉，更换物业并不是业委会的初衷，只有在万不得已的情况下才能这样做。 为此，业委会和公司进行了多次沟通。到日，公司正式复函，同意“以岗位人工成本包干酬金、物业服务费收缴总额5%为企业利润以及收支结余按比例分成的总基调”签订服务合同。 这里需要解释一下这一总基调： 第一，根据公司人员配备，核定人工成本总额，保证人员工资足额，这里已经考虑了工资上涨因素； 第二，保证公司每年有利润，如果按照每年85%的物业费收缴率来计算，5%的利润大约在50万元左右，在市场竞争如此激烈的情况下，保证每年都有利润，这还不够吗？ 第三，除了以上两条，规定了奖励标准，如果还有结余，物业公司还可以分走大部分。粗粗计算下来，物业公司每年应该还有30万元左右的进账，也就是利润总额在80万元以上。 这一基调总的来说，一方面保障物业公司利益，另一方面激励物业公司加强管理。 第四，不要忘记，历年来业主未缴纳的物业费没有计算在里面。这些钱尽管没有放进公司口袋，但公司随时可以追讨的。 粗略估计，每年未缴纳的物业费在150万元。如果追回来，这就是纯利润了！这笔钱非常可观。很多人忘记了这一点，被物业公司的报表迷惑。 第五，从小区管理长远的考虑，可以节约资金用来进行安保改造、外围道路改造、车辆管理改造、小区绿化改造、电梯更新等大项目建设，这些都需要大资金。 如果仅仅满足于现状，若干年后，整个小区就会陷入困境。遗憾的是：业委会的苦心换来的是恶意污蔑，这是后话。 公司同意了这一基调。现在回过头来总结，之所以能够有这样的结果： 一是业主代表的力量； 二是公司自身的考虑，听说当时公司要在香港上市，不能丢失地盘，市场的压力； 三是可能有贵人关注此事并施加了压力，这里表示衷心感谢。 2016年春节后，业委会和物业公司就合同具体条款进行了多次协商。 日晚，公司突然推翻了日的复函。那天晚上的谈判我在现场。 经过马拉松式的谈判后，双方都有些不耐烦了。我本人就有些不耐烦，明明说好的事情，一变再变，一拖再拖，我说这是在玩我们。 物业公司负责人不高兴了，指责我说话怎么这么重。结果这层窗户纸捅破了。当天晚上公司明确说可能要退管了。 这时候，我个人觉得：业委会一定是中了物业的缓兵之计了！ 业委会马上陷入了被动。公司说是要退管，但又不履行法律手续，结果就是故意放任管理水平下降，并将责任全部推到业委会头上。 我认真研究了我们的物业管理条例，我觉得这法律一定是被物业公司绑架而制定的。 物业公司要退管，提前两个月一纸通知就可以了。而业主要想辞退物业公司，比登天还难，那是需要全体业主大会决定的，并且需要一半以上的业主同意。 江南一品共有2800户业主，开个会有那么容易？ 如果根据小区公约，开会需要提前半个月通知，需要三分之二以上业主同意。一句话，只有物业难看你走人，你要请走这尊菩萨，门都没有。 就好比你家雇了保姆，保姆可以随时开掉你，你要开掉保姆非常困难。 这是多么不对等啊！很多物业公司就是合理地利用这一条来和业主进行胡搅蛮缠。 东湖花园更换物业事件就是最好的例子，根子还在法律的不合理。小区里也有人合理地利用了规则来实现自己的个人私利。 在物业公司态度明朗的情况下，日下午业委会专门向街道汇报工作，得到了街道的理解和肯定。 根据街道意见，4月19日晚业委会副主任G再次主动与物业公司就合同事宜进行协商，充分表明了业委会的诚意和态度。 但物业公司仍然坚持不让步。4月22日上午，业委会向街道专题汇报了业委会关于小区物业服务选聘的意见，在不排除原物业公司参加的情况下进行公开招标，取得了街道的同意和支持。 5月5日晚，街道派人专门来指导小区物业服务选聘等工作，要求：平稳过渡、公平公正、按规则操作。 8. 最黑暗的一夜：业委会副主任被打了 日晚，江南一品业主代表大会召开了。现在回想那天晚上发生的一幕，我认为这是小区最黑暗的一夜！用鲁迅先生的话来说，“我从来不惮于以最坏的恶意揣测中国人”，但发生的事情还是超出了我的想象。 文革式的一幕开始上演了！会议召开时来了一帮人，声称自己是业主，有权参加这次会议。 他们在后边大声喧哗，肆意叫嚣，甚至有叫骂的。整个会场一片混乱。业主代表开会，业主来听听，我觉得是好事，但你不能破坏会议秩序，否则就是有意搅局。 就象人民当家作主，但人大开会时，如果你不是人大代表，你是没有权利参加的。 我相信他们是懂的，至于他们的行为作何解释，相信大家都明白，不需要我来讲。 我只想补充一个细节：这些人来到会场，不会忘记顺手拿一瓶水。这似乎是当然的权利。 会议开始了。业委会主任向全体业主代表道歉，因为这么长时间没能将合同谈妥。 自从业委会正式运作以来，业委会全体人员几乎每个周末，要么在办公室里研究问题、要么在小区实地察看、要么和物业共同商讨对策。 如果是晚上开会，都会进行到11点，甚至到深夜1点。写这篇文章时，我翻看了日记，我自己都为这密集的业委会工作记录而惊讶。 我注意到业主代表微信群上有代表说了一句话：干事的人还要向不干事的人道歉，让人落泪啊！ 在主任报告工作时，在场的业主起哄，大声说话，严重影响业主代表开会。 我报告了合同谈判的情况。我是站在会场中间讲的。 首先我表明了自己的身份，一名党员，一名机关干部，我参加业委会是想为小区服务；我们是邻居，我希望我们能够成为朋友。 其次我强调，更换物业不是我们的初衷，而是迫不得已之举。物业公司强势拒绝改进管理，又拒绝履行退管的法律手续，所以必须由业主代表大会来决定何去何从。 最后我表达了小区管理的愿景。和先进的小区管理看齐，至少和皇冠花园一样。 在业主代表表决前，我们请旁听的业主退场了。在这次会议上，有两位业主代表特别激烈反对更换物业。 说明一下，其中一位本身不是业主代表，他老婆才是真正的业主代表，先前都是老婆来参加会议的。 听说要更换物业，他自己来参会了。尽管不符合小区公约，但情理上是可以接受。 有反对意见本身是正常的。一家物业公司在一个小区服务那么多年，不可能没有一批支持者。 会上这位业主代表认为，业委会是一面之词，这次会议应该让物业公司也参加，和业委会对质。 他的提议居然得到了部分代表的认同，这很奇怪。业主代表大会是小区业主的议事机构，居然还要让物业公司来参加。 小区公约和物业管理条例有这样的规定吗？中国要抗美援朝，政治局开会讨论，还要请美国人来解释一下，真是滑天下之大稽！ 这里面隐含着两点： 一是对业委会的极端不信任，与自己的想法不合，于是对自己选举的自治机构进行攻击，这是什么人哪！ 二是希望给物业公司一个机会，那么，我们就要问，难道业委会不给物业公司机会吗？为什么要等到这个时候，早干什么去了。 如果说这位业主代表的做法和想法还是理性的话，那么另一位业主代表的行为就充分暴露出缺乏公共理性和交往理性。 他非但出言不逊，进而发展到动手打业委会的一位副主任。在这个危急时刻，幸而有一位业主代表是民警，关键时刻挺身而出，一方面按规定报警，另一方面及时表明身份，有效制止了一起恶性事件，才保证了会议的正常召开。 业委会副主任被打之事很快就传开了。让人心寒的是：这则消息只是成为饭后谈资，几乎没有人从法律和道义上来谴责这种恶行。我想起了马丁.尼莫拉的短诗。 尼莫拉曾是纳粹的受害者：“在德国，起初他们追杀共产主义者，我没有说话—— 因为我不是共产主义者； 接著他们追杀犹太人，我没有说话——因为我不是犹太人； 后来他们追杀工会成员，我没有说话——因为我不是工会成员； 此后他们追杀天主教徒，我没有说话——因为我是新教教徒；最后他们奔我而来，却再也没有人站起来为我说话了。” 这是一种悲哀！ 最让人可气的是：还有人为打人者辩护，说是副主任讲话不当，所以业主代表就打人了。 这是什么逻辑！如果是这样，那么任何人都可以杀人，并且都有理由了。 当然，我宁愿相信这是冲动，与个人的血型有关，当然这不排除甘愿充当打手的嫌疑。 我只是提醒大家注意这种行为背后的恶性逻辑，这是和我们和谐社会建设是格格不入的，是毒气。 那天晚上我真正认识到一点：文革遗毒太深了！造反有理，打人有理，这种无视法律无视道德的行为还发生在我们身边！ 没有对文革进行清算，就好比日本没有对军国主义进行清算一样，贻害无穷啊！ 这种毒害会在基因里遗传，你不能指望自然死亡能够改变。坏人变老了，年轻人却还在变坏。中国现代化之路，还很长，很长！ 9.造谣污蔑和赤裸裸的威胁 业委会副主任被打的另外一个效应就是：亲痛仇快！但这只是开始。 业主代表会议后的第二天，物业公司马上建立了一个微信群，群名是“XX江南一品业主群”，大约有100多人，后来发展到200多人。 奇怪的是，既然是业主群，有些业主加入后很快被踢出来了。我就被踢出来了，因为在微信群里我一直实名，他们知道我的身份。 还有些业主讲道理说真话，不是物业公司需要的，也被踢出来了。所以这个群带有很强的目的性，目的就是造谣污蔑。 先是没有任何证据的情况下，大肆污蔑业委会人员，将符合程序的保洁招标说成有利益、有猫腻；再是有组织地开展网络言论攻击，散布街道和业委会串通一气的谣言，散布物业费要上涨的谣言；（事实上业委会工作都向社区和街道作了汇报并取得了认可。业主代表会议，社区的书记也是全程参与了的。） 同时，断章取义地解读业主公约，发表不负责的言论。更令人气愤的是，业委会建立的全体业主代表群也遭到了渗透和攻击，一有业主代表发言，合意的马上集体赞同，不合意的马上集体攻击。 没想到一个物业公司居然有这么大的能量，可以呼风唤雨，只手遮天。这很恐怖！我们的维稳工作肯定没有注意到这种现象，这是披着合法外衣的非法行径。 业主代表会议后的第三天，有一位业主代表，因为在微信群中说了良心话，结果遭到了恐吓和威胁。 这位代表向街道反映了情况，并且向业委会提出辞职。他在微信中说，“在群里表达自己的建议却受到挑衅以及恐吓，业主代表大会上掐脖子事件让本人感到了危险，本人非常支持业委会工作，但是小区部分业主忽视业委会和代表的努力，自说自话，挑拨离间。总之，这个代表不好当，而且本人也当不好。请业委会在本楼选举一位代表。” 恐吓业主代表，这已经是赤裸裸的黑社会行为了。不仅破坏小区自治，扰乱小区正常秩序，而且公然挑战法律。如果让这样的行为得逞，江南一品小区将永无宁日。 个别人开始炒作保洁服务，说是业委会招的标，所以有问题。事实上，保洁服务招标是由业委会和物业公司共同招标的。 又说是现在的保洁人员公司工资太高，事实上从两家来应标的公司标书上可以很清楚地看到，现在保洁公司价格低。 有人开始深挖业委会主任与保洁公司的关系，因为保洁公司与主任所在单位曾有业务来往。有些人以正义自居，发所谓的深度报道。居心叵测，其心可诛！ 很遗憾，在网络虚拟世界里，法律还是缺少管制力。在很长一段时间里，这个微信群就象是一颗毒瘤长在江南一品小区里。如果有人有兴趣，翻出微信群上的发言，一定会得出正确的结论。 10.个人的努力：沟通和澄清 业主代表大会后，我个人也进行了反思。 正如一位业主指出的一样：触动利益往往比触动灵魂要难！业委会依法履行自己的职责，不免触动了既得利益，这里包括物业公司和部分业主，所以他们要反抗，要挣扎，要报复。 当然，业委会工作也有缺点，比如：求治过切；和广大业主沟通渠道不畅，等等。但业委会只是自治组织，业委会人员平时都有工作，大多数工作是在晚上或者双休日开展的。 最重要的是业委会没有资源，如果物业公司不配合，很多事无法落实。 业主代表大会后，会上比较激烈而又比较理性的那位业主代表约我沟通。我向业委会报告后（这点组织纪律性我还是有的），同意与他当面进行沟通。 日晚上在物业二楼会议室，我们进行了两个小时的沟通。 首先，他告诉我说，他和物业公司根本没关系，在业主代表大会后的第二天，他带了一些业主和物业公司进行了沟通。 他批评了物业公司的不当做法，同时认为业委会做法也有不当。他认为业委会是监督的角色，不是亲力亲为。 （这一点有合理性。这么大小区凭业委会几个人，再怎么努力，也管理不到位。） 那么，问题来了。如果物业公司不尽职，怎么办？这位代表的观点让人大为吃惊。 他认为要充分放权，要创造条件让物业公司挣钱。 这样才有积极性。我当时就问，你是搞企业的，如果手下员工不努力工作，责任还在老板身上吗？你还不能辞退员工吗？我记得他没有正面回答，不停地说业委会应该充分放权物业公司。 这一点我不认同。 那么，他的想法是什么呢？最后他说出了自己的想法。 他认为这个物业公司是大牌公司，如果更换了，江南一品小区的档次会降低，房子就会贬值。 他花了700多万，就会受到损失。这是他自己的经验。我终于明白了。 他还提出了一些问题：业委会是否要自己搞物业管理？业委会主任和保洁公司是否有关系？并对业主代表大会的程序提出了异议。他希望自己能够当和事佬，协调一下业委会和物业公司的关系。 我很明确地说，更换物业，不是说业委会自己去搞物业管理，而是通过市场竞争引进新物业，提高小区管理水平；保洁公司曾经与业委会主任所在单位有过服务合同，不等于两者就有关系，这是造谣。 我也不同意他来充当和事佬，我认为他不合适。解铃还须系铃人，最后还是需要物业公司和业委会直接谈判。这句话，我请他传给物业公司。 这里插一句：很多人都提出过一个问题：换个物业你能保证会好吗？我在想，当年我们要革命，推翻封建王朝，也有人说，共和体制会比帝制好吗？ 人都会有路径依赖，所以改革比革命要难得多。我还在想，有些事，你不去试一试，你怎么知道好不好？ 过去，毛主席说小资产阶级革命有妥协性，真的很对。他们总是抱住自己的那点利益，而没有想到，当整体利益受到损害时，最终自己的利益也保不住。 不谋全局者，不足以谋一域！ 业委会早就建立了业主代表微信群。业主代表大会后，这个群里突然涌入了一批人，带着各种各样的面具，有的人还有意识地不断更改自己的面具，发表攻击性的言论，造谣污蔑，一有不同的意见就群起而攻之，正义的声音不是被湮没就是不再发言。 我觉得业委会不能不发出声音，否则谣言千遍便成真理。不入虎穴，焉得虎子。通过激将法，我终于被允许进入到了物业公司建立的微信群中。 平时，我关注微信群的发言。对于一些谣言，我坚决进行澄清。 有人说，业委会要涨物业费。事实上，根据物业管理条例，调整物业费需要业主大会通过。 有人说，业委会委员拖欠物业费，事实上，业委会委员从未拖欠，倒是有些人以种种理由不缴物业费。 有人说，业委会贪污，还煞人有介事地说已经有业委会人员被判刑的例子。 有人说，业委会已经全体辞职，不干事了，事实上，在业主代表大会后，业委会开展了大量工作。比如向街道等部门汇报，配合城管整治商业街，组织对小区化粪池进行清理（多少年没有清理，管道口结脂非常厚，三期低层住房饱受溢污之苦），与物业公司进行谈判等等。 理性的业主心里是明白的。凡是没有恶意和成见的，通过沟通也能够明白的。 我多次正告一些造谣生事的人，讲话要有依据，对人要负责，对自己也要负责。 我一面观察一面在想，搞跨了业委会，究竟谁会得益？我想只要知道了答案，真相就水落石出了。 11.强行更换保洁事件 客观地讲，业主大会后，物业公司加强了管理，改进了工作。这一点应该肯定。物业改进工作的突破口是保洁。 业委会开展工作后，发现小区的保洁存在问题，经过与物业公司商量，共同招标引进了一家保洁公司。 不过这家保洁公司在管理上与物业公司没有配合好，部分业主认为保洁公司服务存在问题，这也是客观的。 5月11日下午，也就业主代表大会后的第二天下午，物业公司在没有知会业委会的情况下，单方面通知保洁公司从一期撤出服务，理由是接到业主投诉要加强保洁管理和服务。 物业公司临时抽调力量对一期存在的保洁问题进行清理，效果是好的，得到了业主的肯定和赞扬。 有位业主在微信群中说，多年的问题终于得到解决了。这句话很有代表性，也很能说明问题： 一是一些问题是长期存在，不象有些人说的，自从有了业委会，问题就多了。小区物业管理是包干的，问题的出现或存在，只能说明物业管理不到位。有的问题平时根本没人去注意，比如小区二期水池渗漏问题，是不是一定要到了整个水池坍塌了才重视。 二是物业公司下了功夫，取得了很好的效果。这是大家乐意见到的。这是取信于业主的正确的做法。我表示了谨慎的赞同。 不过，这种强硬的做法还是有些问题的。当晚，业委会与物业公司沟通，指出： 单方面解除合同可能有问题，因为保洁公司可能会撤出二期和三期的保洁。 同时，二、三期的业主就有疑问了。既然现在的保洁公司服务不好，为什么不全部撤换掉？同样缴物业费，得到的服务却有区别。 公司很强硬，说这是公司的决定，不容更改。业委会问，如果保洁公司撤出二期和三期的保洁，物业公司有没有对策。公司回答说，如果这样，公司可以完全承担。有了这句话，业委会就放心了。 没想到，担心的事发生了。保洁公司要求撤出全部保洁服务，并提前以书面形式通知了物业公司。这时，物业公司就不同意了。 民事合同双方的地位是对等的，你可以要求别人滚蛋，别人也可以不和你合作。你违约在先，却要别人守约，有这样无耻的做法吗？ 客观地讲，保洁工作在物业服务中是最难做的。江南一品业态复杂，一期是别墅区，保洁工作相对容易做，所以从一期开始改进保洁无可厚非。 但二期和三期也要跟上。我觉得，要求同一小区同一服务，服务不能分三六九等。 物业公司强行更换保洁事件测试了业主的态度，一些人欢欣鼓舞，坚定了物业公司的信心。对业委会来说，双方的合作和信任度出现了问题，既然双方共同商定的事情都可以单方面被轻易推翻，那么今后的合作基础在哪里呢？ 我还是想问那句话：搞跨了业委会，究竟谁会得益？ 12.真相大白：保安师傅揭开了黑幕 俗话说：多行不义必自毙。坏事做多了，总有一天要露出马脚。 日早上，我还是象以往一样看看微信群，发现自己又被踢出了“XX江南一品业主群”，想想这段时间来也没怎么说话，说话也比较中立，到底出什么事了，不想让我知道。 再仔细一看，这个群已经解散了，也就是200多个人全部被踢出群了。微信群强行解散了。我意识到，一定是有不可告人的事。翻看群发言，明白了。 原来，物业公司计划将保安服务外包，要求现在的保安人员自愿解除合同，与劳务派遣公司签合同后，作为派遣工到物业公司工作。 保安师傅通过这个群向业主呼吁，请好心的业主来主持公道。 保安师傅揭开了黑幕：业委会准备提出更换物业时，公司发动保安去找平时熟悉的对物业公司有好感的所谓的“好心的业主”（保安师傅的原话），让他们出来阻止业主代表大会，现在不更换物业了，于是“一将功成万骨枯”（保安师傅的原话），利用完了，没价值了，一脚踢开。 其实，保安师傅不揭黑幕，明眼人一定能够想到这种阴招。只是通过内部人说出来，更让人信服。 回想先前发生的种种事情，真相终于大白。这个微信群的真正目的就是煽风点火，造谣生事。现在自己解散了，江南一品小区的毒瘤消失了。 这是好事！但是，公道呢？公道是讨不回来的。没有人主动承认自己错了，或许他们不会意识到，他们永远亏欠一个公道。 很多人喜欢拜佛烧高香，喜欢供关公和财神，有用吗？六祖慧能早就说过，心中无佛，佛祖是不会保佑的。 物业公司为什么要保安服务外包呢？除了服务专业化考虑之外，更重要的是利益考量。 我们来假设一下，如果每个保安每个月可以省下300元，一年是3600元，物业公司在宁波共有保安2000人左右，一年节省的费用是600万元。 无怪乎要外包。实际数据，我不知道，但有识之士或者业内人士一定清楚。 这就是资本，马克思说过：“有20%的利润,资本就活跃起来;有50%的利润,资本就铤而走险;为了100%的利润,资本就敢践踏一切人间法律;有300%的利润,资本就敢犯任何罪行,甚至冒绞首的危险。” 站在业主层面想想，现在物业公司将各类服务外包，那么物业公司就剩下单纯的管理了。突然发现物业管理原来就这回事。 如果有一个好的管理团队，小区自己来做物业，有什么不可呢？自主物业不是没有先例。 如果物业只是管理，每年还有400万元的利润，我不知道这笔账怎么算才合理。 我也不知道那些对业委会充满了所谓义愤的人怎么想的，送钱给人家还帮人数钱。只有一个解释，利益！ 当物业管理的各类专业服务外包后，物业公司除了管理，还干什么呢？答案是：建立网上商城卖东西，开始做所谓的增值服务了。 请注意：公司对小区物业经理有销售业务考核的，每年70万元。完不成指标，扣奖金。 你想，物业中心的人员还有心思做服务吗？业委会对此坚决反对，公司最终答应不考核。 写到这里，我突然想起一件事。当年中英谈判香港回归。香港一些资本家急了，他们认为共产党管不好香港。 于是组成所谓的请愿团去找邓大人。邓大人说，香港有今天的繁荣，是香港人民用双手建设的。 要相信中国人能够管理好中国的事，要相信香港人能够治理好香港。不相信香港人能够自己管好自己，这是奴才心理。 这帮资本家回去后说很受教益。这是真心话！说明这些人吃过英国殖民的苦，知道独立自主的可贵！话说开去，香港人现在还有这种奴才心理，闹港独就是奴才心理，其心亦可诛！ 再联系物业管理自主，何错之有？不相信自己能够管理好自己，这是中国人的奴才心理。 鲁迅先生认为，中国的历史可以分成两种情况：一种是坐稳了奴隶的时候，一种是欲做奴隶而不得的时候。 一百多年落后造成的逆向民族主义，缺乏自信！这就是江南一品一些人反对更换物业的深层心理原因。 再来看看所谓的“好心的业主”对保安事件的反应。有业主说，这个微信群不是维权的地方，请你们走开；有业主说，这些保安看上去就不是好货色，走了更好；多么冷漠啊！天天在小区为大家服务的保安师傅受到了不公正的对待，不主持公道也罢了，还冷嘲热讽。 这就是“好心的业主”。我说，维护保安师傅的权益就是维护业主自己的权益。有业主赞同我的观点。我联系了一位保安师傅，建议他合法维权，并且告诉他维权的路径。 保安事件正好发生在杭州G20峰会之前，这个时候，维稳工作压力大，物业公司作了让步。一些保安师傅选择了离开。现在一期的保安全部是外包的。二期和三期保安身份有两种：公司员工和劳务派遣工。 保安服务是小区物业管理的重点内容。这么重大的事项，物业公司事先没有和业委会沟通，当然也不会告诉广大业主。 三个月前，某些人给物业公司出主意，说你们不要听业委会的，该怎么做就怎么做。这个主意出得好啊！物业公司可以为所欲为。当然，现在有些人一定是搬起石头砸了自己的脚。 13.重新谈判：小区失去了一次改革的机会 业主代表大会后，“XX江南一品业主群”舆情沸腾，有揭竿而起的态势。 有人质疑业主代表和业委会是怎么选出来的，认为他不知道这件事，所以如果有这件事，也是不合法的。 而物业经理告诉我，在选举前，他们打电话给关系好的几位业主，都不肯出来当代表。 现在似乎觉悟高了。有人指桑骂槐，并以此为乐，唯恐天下不乱。 这是什么样的心态！我观察了两个月，等着看看物业到底能够拉到多少粉丝（有朋友告诉我，物业拼命拉业主进微信群），最后200出头。 而小区2800多个业主，不及十分之一。这就能说明问题。 我想说，有代表性，但不能代表大多数！公道自在人心，不在声音。 你吼得再凶，只能说明你的肺活力高，不能说明你是对的。建议回去好好读几本书。 我特别关注业主对更换物业的反应。 有一天晚上散步，碰到一位业主，很热心。他对业委会工作非常支持，认为我们做得对。 这时，他拿出自己的手机说，我这里有个微信群，都是宁波市局级以上的干部，我们也在讨论这件事。 我觉得这个物业是有点不象话，是要教训一下。教训教训就好了！我敏锐得意识到，他代表了一种观点和态度。如果发散地想一下，这或许是折中的方案了。 经过前面的风波，物业公司获得了主动和再次谈判的机会。公司一位分管物业的副总和我几次交流沟通。 大家谈得比较透彻。我的态度是： 第一，物业公司要拿出实际行动来取信于广大业主，以良好的管理来表明公司的决心和态度； 第二，物业公司必须停止发布不负责的言论，停止挑拨业委会和业主之间的关系； 第三，物业公司重新评估小区物业管理并拿出一个方案。 业委会开了好几次会议。有位业委会委员坚决辞职了。 这是业委会成立以来最大的损失。 本届业委会非常团结，大家齐心协力，共同为小区发展和管理出谋划策。当然我们尊重个人选择和意愿。 业委会和物业重新谈判。这次谈判和前面的谈判相比，有根本性不同： 第一、又回到了过去的包干制。对业委会来说，包干制是最轻松不过的事，除了经营性收入归业主之外，其他都是物业的事。 这种甩手掌柜的事，不难。只是对物业的监督失去了抓手。 有人嚷嚷业委会只是监督，不知道巧妇难为无米火炊。包干就好比你家的财权掌握在保姆手中一样。这或许就是有人想要的结果。 第二、小区各项改造的费用必须业主自己出。 本来经过测定，可以从小区每年的物业费中省出一些钱来进行各项改造，现在只能从经营收入中出。 粗略评估一下，小区车辆道闸系统改造需要50万元（今年，通过与银行合作，银行可以出点钱，这是好事）；安保系统改造在100万元以上，商业街道路改造至少出要30万元左右，还有小区内部护栏、防腐木平台、排水系统、车库灯光照明等等，这些多年积下来的问题，不知还要花多少钱。 业委会就像当家人，不精打细算，行吗？除非你不想干事。有人希望业委会不干事。 有的业主非常羡慕小区业委会年终给业主发红包。我在业主代表大会上讲了，如果管理得好，江南一品小区也做得到。 没想到，有业主居然说，我们不要红包，只要小区管理好就可以了。鱼和熊掌可以兼得，他居然不要。 我能说这是矫情吗？非要把钱送给物业公司，我不想用活雷锋来形容他。事实上，2016年物业费打折就是红包，这不好吗？ 我非常痛心：江南一品小区失去了一次改革的机会！ 14.车位抽签：8年了，终于知道自己的车位在哪里了 那一年，装修好房子，准备搬家了。 我给楼上的邻居打个电话通报一下，没想到他告诉我，他已经把房子卖掉了。 我问他为什么？他说物业不好！我后悔没有早点和他联系，只好先住进来再说。 物业不好。我只是有点小感觉。有一次到物业中心办事，有个胖姑娘只顾自己玩，对你爱理不理。 当时我想，是不是和男朋友闹别扭了，不要再给人家添堵了。最大的感觉就是我这幢楼车位没有分配好。 江南一品二期业主每户都送一个车位，其他楼都分配好了。我们这幢一直没有分配。以前没有住进来，所以也没有特别注意。等住进来后，停车就成了问题。 物业给我一张纸，上面标明了我们这幢楼车位分布。这就意味着停车是先到先停，后来的没地方停。 于是地下车库乱停车成了常态。我们的车位经常被人占用。相信业主们（不是公众号的业主们）已经提出过多次，希望能够分配到位。 应该说，物业公司也组织过多次车位分配。但是都失败了。个中原因后来我才知道。 江南一品二期的地下车库有个胎子里毛病，就是电梯只能到地下一层，地下二层居然不通电梯，要走一段路才能下去，这很不方便。 房产公司给业主的车位当然是有地下一层的，也有地下二层的。 第一次分配车位时，我们这幢楼是最后才分配的。这时有人发现，地下一层和地下二层的车位比例不均衡，地下二层车位比其他楼的要多。 于是大家认为不公平。造反有理，将抽签现场给搅散了。我听这个人自己说，他和房产公司进行沟通，要求以便宜的价格买几个地下一层的产权车位，房产公司没有同意，于是他就放言不让公司进行车位抽签。 这位仁兄真是说到做到，每次组织抽签都是他上去搅局。当然，他有一批人，都是宁波某县的。 2016年对于小区物业经理来说是不平凡的一年。由于种种原因，到12月初，小区物业管理费收缴率才72%，与公司下达的考核任务相差十多个点。 我们这幢楼的费用大概在4个点左右，很多业主说，只要你分配好车位，我就缴物业费。于是物业经理下定决心组织车位抽签。 抽签前一天，那位仁兄打电话给我，介绍了一些情况，说不知道我去当了业主代表。 我当时就说了，早知道你老兄在带头，我就不凑这个热闹了，你真应该站出来当代表。我看到电梯通知说我们这号楼没人愿意当代表，我脑子一热就去报名了。 那天下午我陪他和物业经理进行了沟通。不过这位仁兄铁了心，不同意抽签，非要物业公司先拿出一个补偿方案才能抽签。而且说你们一定抽不成。 果然，在抽签时，这位仁兄使出了浑身解数想要冲击抽签工作。不过，这回物业准备充分。于是矛头就对准了我这个业主代表，挖苦的、污蔑的、谩骂的什么都有，这是些什么人哪！ 有人说我被物业买通了，我的车位一定是地下一层的。狗眼看人低！老天有眼，我偏偏抽到了地下二层，本人高高兴兴地接受了！ 我们这位带头的仁兄偏偏抽到了地下一层非常好的车位！我相信他也高高兴兴接受了。君子怀德，小人怀土，君子怀刑，小人怀惠，此之谓也！ 当然不少通情达理的业主表示了支持。这么多年来都不知道自己的车位在哪里，所以抽比不抽要好。 有位业主说，8年了，终于知道自己的车位在哪里了！ 我也非常感谢物业的努力，前面我已经说过，我参加业主代表选举的承诺是，努力解决我们这号楼车位分配问题。 这样我也算是兑现了自己的承诺。今后我离开江南一品，也就没有遗憾了。 接下去的故事更加精彩！ 车位分配完成后，有人欢喜有人生气。抽到地下一层的业主开心，抽到地下二层的一些业主不开心。 物业贴在电梯口的抽签公告被人撕毁，车位上方悬挂的牌号被人撕毁，扔在地上还踏上一脚。这和文革中打倒在地还要踏上一脚有异曲同工之美！ 最后，物业给每个业主送达了抽签结果。 抗议开始了。找物业评理的还算是讲理的。有人居然开车堵大门闹事。维权必须合法，这种泼妇骂街式的维权已经损害了其他业主的合法权益了。 有位业主做得好，说：你不让开路，我就撞上来了。最后，他只好让开。 抽到一层的业主为了保护自己的车位开始装地锁。既然产权明晰了，这种做法当然是合法的。 有人贴出一张通告，说：抽到地下一层的业主要有同情心，与抽到地下二层的业主共同来维权，限你们马上拆除地锁，否则我们就动手敲掉。 果然，有人偷偷摸摸地大肆破坏地锁。这种懦夫，做出见不得人的事，我要明确说：住手，你违法啦！！！ 有一天，有位业主拿着一叠材料找上门来，说抽到二层的业主集体维权，要我签字表示支持。 我说，凡是合法的维权我都支持，但我不签字。她很意外，我估计其他的人都签字了。后来她知道我是业主代表，说，早知道不来找你了。 后来，他们找过物业。同时，要求我也参加。那天正好我外出办事了。 我说，如果想了解业委会的工作，晚上可以到我家来，我好茶相待。 但他们不来。其实我不认识他们，本想是邻居，大家交个朋友，沟通一下，既然不愿意，那就算了。 我想说的是：德不配位，必有灾殃。凡事要讲理，讲法，离开了法和理，就好比火车出了轨，很危险。 15.所谓的高档小区：冷漠、无视规则和损人不利己 江南一品很有名，为什么，因为这是宁波的高档小区。名声在外啊！我承认江南一品是高档小区。 但是，我也看到了跟高档小区不相称的事情。 第一、冷漠。 为了对二期地面停车有序管理，物业在地上放了花隔离。 有一天晚上，有人开着一辆非常坚实的车把这些隔离给撞坏了。他是故意的。我不知道为什么，本来想找他去沟通的，因为他平时很客气很讲理的，后来也没去找他。 保安师傅上前阻拦，受到了威胁，并且他威胁看热闹的业主，谁报警就找谁的麻烦。 真的没人报警！也没有站出来指责这种野蛮行径。那天晚上我不在小区，但我感到无比的失望。这是你的家，你都不关心这个家，这个家还会是个温馨的家吗？ 保安第二天就辞职了，因为人身受到威胁。 第二、无赖。 小区里有人经常乱停车，堵住公共通道。现在还有，如果你有兴趣，早上起得早一点，公共通道里一定能发现这种没有教养的车辆。 物业负责任地贴条子提醒。有人把条子撕掉，开车到洗车店，好好地洗了爱车，然后拿着发票找物业报销。 理由是：贴的条子弄脏了他的车，洗车费要物业出。这是典型的无赖！ 还有一种无赖，我没地方停车，所以我就是要乱停。有钱不能任性，没素质，回家找大人补补课。 第三、不缴物业费。 打个比方，你进一家餐馆吃饭，吃完后说饭不好吃，我不付钱。 相信你一定会挨揍。这是吃霸王餐。 奇怪的是，吃物业霸王餐普遍存在。理由千奇百怪，不胜枚举！ 但是，对于按时缴纳的物业费的业主来说，不公平。这不是搭便车，而是无偿占用。 在没有履行义务的前提下享受权利，没有道理。前面提到过的几位英雄人物，有的就是多年的老赖，不以为耻，反以为荣。 有的还是领导干部，公务员。我强烈建议：要将物业费缴纳情况纳入个人征信系统，查老赖从小事做起；组织部门在提拔使用干部时应该查查物业费缴纳情况，应该到小区去调查一下干部的品行。 年年都要学法，考试考得再好，最后还要看其行为。 第四、无视规则。 这是中国人最丑陋的本性。 小区公约是业主大会通过的，但有人就是不遵守。法律明确规定的，有人总是想方设法变通甚至公然违反。 小区的违建问题非常突出，除非强力执行，我看不到改正的机会。 最近，一期靠河一幢别墅装修，破坏了公共绿地，把公共绿地变成自己的地盘。还有的改变结构，私自搭建。 破坏公共绿地种菜还算是小事了。 有些人相信风水。本人对《周易》有些研究。我就用《周易》来解读一下江南一品。 水之南为阴，为坤，为土，坤土者，厚德载物。 此地利永贞，即保持正直、大气、涵养万物。天生地成，故有土德者在此地能成大事。 如果将江南一品一、二、三期看成一卦的话，应该是巽卦，一期为阴爻，二、三期为阳爻。 此卦为顺，故此地南风习习，温暖而顺心。这是个吉地。 下坤上巽，是为观卦。观者，盥而不荐，有孚颙若。 心中要有诚信，如此，观人观己，君子无咎。 所以，砍掉树木，铲除绿地，就阻碍了事物生长，这是违背坤道的。 改变结构，大兴土木，违背了贞道，也就是正道。 不行正道，违背诚信，小人吝。 结论是：住在江南一品，君子无咎，小人吝。 说明一下：《周易》最厉害的不是算卦和风水，是屠龙术。算卦、风水、起名等等，雕虫小技耳。 用《周易》解读江南一品，大家笑一笑就行了。 第五、损人不利己。 佛家有云：“与人方便，自己方便。” 有些人就听不进去，唯我独尊。 比如，将通道门锁死，将绿地围作私有，殊不知，这样会造成保安巡逻不便，成为安全死角，小偷开心了；故意将地下室门禁损坏，不随手关门，造成安全隐患；为一己之私，绑架公意，车位抽签就是个例子；诋毁业委会，甚至助纣为虐，等等。 这些损人不利己的事，让人难以理解。 以上这些丑陋现象，与江南一品身份不符，与江南一品小区业主身份也不符，但又确实存在，让人扼腕叹息啊。 16.为物业公司说几句公道话 前面数落了物业公司很多不是。现在我想为物业公司说几句公道话。 我一直坚持客观辩证地看待问题。江南一品很多问题，原因比较复杂，全部怪到物业头上，是不公平的。 物业公司接手江南一品物业管理，到现在已经是第9个物业经理了，几乎一年多要换一个物业经理。 前不久一个女经理刚上任，按照前面《周易》解读，倒是很合卦的。 我真心希望她能够把江南一品管理好。那么，为什么物业经理更换频率这么高呢？ 难道是待遇不高。不是的，我看过物业经理的工资，年薪是19万2000元，这一薪资水平相信大家都有正确的评估。 与一般公司中层干部相比，薪资并不低。前面刚刚离开的物业经理也就干了两年多时间，他的苦衷是江南一品太难弄了。 首先，业态复杂。 有连体别墅、独栋、有叠墅，有高层，单身公寓，有商业，有写字楼，体量十分庞大，2800多个业主，管理幅度大。不同业态有不同的需求，管理难度大。 其次，业主成份复杂。 个别业主非常任性，以为有钱就了不起，为所欲为，不知道富不过三代；个别业主自以为是，违章建筑由他们而起。 当年物业半夜拆违，到这些人那里嘎然而止，违章现象遂一发而不可收，却不知违章会降低小区品质。 江南一品二手房价格不高，我觉得这是主要原因。那些人的负外部性严重影响到小区的管理，规章制度成为一纸空文。 个别业主素质让人不敢恭维。不能平等对待物业人员，骂人是看门狗，不知道君又为何物？ 甚或有打保安者。人生而平等，相信每个人都知道。如果用阶级分析法来解释，只能说中国出现了剥削阶级。 电影《非诚勿扰》中有秦奋洗脚调侃的一幕，太有针砭性了。如果忘记了，建议再去看看，好好想想。 第三，缺乏外部支持。 这么大的小区，如果没有外部的支持，靠物业单打独斗，很吃力。 比如，拆违，要城管部门来实施；比如追物业费，要法院支持。很多部门下达了很多任务，但没有提供必要的资源。 小区自治不等于放任自流，这是社会治理中的薄弱环节。俗话说，一个巴掌拍不响。要把江南一品管理好，仅靠物业公司是不够的。 业主、社区、街道、有关部门都要共同努力和参与。 第四，小区本身的缺陷。 比如：江南一品小有7个出入口，没有人车分流，地下二层车库不通电梯，存在很多搭建的空间，一期、二期、三期建设内容跨度大，不连续，房产公司出售了配套的商业用房，小区里开了宾馆，游泳中心对小区业主服务不多，等等。 江南一品是房产公司的第一个项目，经验不足，存在缺陷也是正常的。但对物业管理来说，无疑增加了难度。 我相信物业公司也是想把事情做好的。从物业公司两年来和业委会打交道的情况来看，我认为，这家公司还是靠谱的。 这一点有业主说对了！品牌效应和市场声誉机制对企业行为的制约是有效的。 我想特别提一下物业公司分管物业的L经理，敬业，兢兢业业，务实，讲理，对江南一品投注了大量心血。 希望物业公司能够调配更多的优秀人才，把服务水平提上去。 17.给江南一品小区的建议和祝福 既然要离开了，少了很多忌讳，有些话可以讲得明白一点。 我在江南一品只住了两年，时间不长。一定有人问为什么？这个问题绕不过去。 坦率地讲吧：君子择仁而居。当年孟母三迁造就亚圣。我幸庆我还有用脚投票和选择的能力，能够回到熟悉的邻里友情，能够回到温暖的小区氛围，真的很开心。 那里有我熟悉的朋友，心情愉悦，精神倍爽。 所谓的高档，只是身外之物。心之所愿，情之所归，求仁得仁，开心之事。 在江南一品两年里，我很荣幸认识了很多正人君子。 本届业委会所有的委员都是。可以毫不谦虚地说，江南一品业委会的业务能力在宁波所有小区里是数一数二的。 特别是业委会主任，本身是管理物业的，对于物业管理非常精通。 这样的人才当业委会主任，对于小区是好事。（相信一定有人表示不屑和怀疑甚至是以此来攻击业委会，不要着急，请你看完下面内容再说话，这里我不多说。） 业委会副主任小W，这么年轻能够热心公益事业，做事认真仔细，受到打击而不灰心，我断定他为人有大格局，远远比有的人高尚得多。 假以时日，再经历练，小W必成大器。还有C，为人正直，默默付出，现在有一番大事业，以后一定还有更大的发展。 副主任G，长期热心小区公益，付出了很多。Y，心直口快，为人极为正直。 P，尽心尽力建好业委会的档案，让本届业委会的工作经得起检验。还有一位是智多星，每每有难事，他是奇计百出，手到病除。 业主代表Z，我没想到她能够如此热心，不拿一分钱报酬，把个人的资源都用在了小区管理上，做事非常认真仔细负责，让人刮目相看。 S，热心公益，关键时刻站出来说公道话。R，优秀的人民警察，也是业主代表的楷模。 还有C，积极支持小区公益。当然还有很多热心的业主，为小区建设付出了自己的心血。太多的好邻居！ 我从他们身上汲取了很多正能量，学到了很多东西，让我终身受益。 感谢！非常感谢！相信我们会是一生的朋友。 就小区管理和发展提几个建议，供参考。 第一，建议支持业委会做好工作。 如今，无论是企业还是政府，要找肯干事能干事的，真的不容易。本届业委会能干事也是想干事的。 没有业主的支持，业委会就成了无源之水，无本之木。没有业委会积极作为，江南一品小区会怎样，我不知道。 自治组织，NGO，是各谐社会建设的基础。请不要先入为主，把业委会当作批斗对象。 自己选举出来的组织，可以监督可以批评，但应该按照规则来办事。 2018年业委会换届选举，每个业主都可以积极参加。但不要重演文革！不要做损人不利己的事！ 小区沉默的大多数不能再置身事外，大家都喜欢搭便车，看起来你好象没有付出代价，但请再读读尼莫拉的那首诗。 正是因为你的沉默，让奸邪小人猖獗，损害了公共利益，最终你也会成为受害者。 第二，建议支持物业公司开展工作。 请平等地对待物业公司的每一位职工。尊重他们的劳动，有些事举手之劳，滴水公益。 请尊重法律尊重合同，及时缴纳物业费，不要让物业管理人员的精力牵制在这里，让他们安心地做好服务工作。 有纠纷，可以通过诉讼进行解决，而不是钻牛角尖，陷入同态复仇的恶性循环。 第三，建议修改小区公约。 这个公约很多内容相互矛盾。这是个捆住人手脚的公约，不是激励人干事的公约。 小区管理不能陷入“官僚主义”，“文牍主义”，成为变相的政府管理模式。 第四，建议遵守游戏规则。 没有规矩不成方圆。一个不遵守游戏规则的人，是不可信任的。 当你暗暗幸庆自己违反规则而没有受到惩罚时，请你记住《肖申克救赎》里的一句话：是的，主的审判马上来临！（声明一下，我不信教！） 当所有人的预期是一致的时候，请记住：危险就要降临了！所以，请记住：规则！规则！ 第五，建议分区而治。 江南一品太大了，2800多个业主，最好划分成三个区域，按照各自需求进行管理。 事实上，分区而治是有条件的。这样可以避免不同区域的矛盾和冲突，便于形成统一的决策。 这一点，我和街道交流时也提出来过。希望主管部门能够重视。 第六，建议长远谋划小区管理。 不谋全局者，不足以谋一域！中产阶级作为社会的中间层，是稳定器。 作为高档小区，这里的业主非富即贵，当然也有象我这样的小公务员。据我的研究，小区的物业管理有两种模式：第三方服务和自主管理。 我不排斥第三方服务，甚至认为社会公工越来越细后，专业化服务是方向。 但是，小区管理不是技术性产品，而是社会性产品，自主管理更容易打开小区邻里关系的空间，更容易产生凝聚力，更容易解决问题。 每个小区都会变老，基础设施会老化，如若干年后电梯需要更换（二期和三期特别要注意），就象一个人要考虑养老一样，小区也需要养老。 这个道理很浅显。如果全部收缴，江南一品整个小区的物业费在1100万元左右，实际整个管理费用最多也只有900万元，省出点钱，加上经营性收入，完全可能将小区治理得更好。 现在，很遗憾，真的很遗憾！希望有识之士能够勇敢得迈出这一步。人无远虑，必有近忧。一个人也好，一个小区也好，除了苟且，还有诗和远方。 最后请允许我祝福江南一品所有业主：身体健康，家庭幸福，事业发达！祝福江南一品明天更美好！青山不改，绿水长流。 在同一个城市里，我们应该有缘再见！ 18.感悟 关于业委会工作，上面已经结束了。 荀子说过：“君子博学而日参省乎己，则知明而行无过矣！” 曾参也说过：“吾日三省吾身,为人谋而不忠乎?与朋友交而不信乎?传而不习乎?”做人做事都认认真真思考一下，我需要对自己作个交待。 两年来的业委会工作经历，我在思考几个问题： 第一个问题，为什么会失败？ 我读过王阳明的书。王阴明是心学大家，称“三不朽”，现在大家都在推崇王阳明。 他的致良知和知行合一的思想影响后世很深。加入江南一品业委会，从某种程度上就是践行知行合一。 但是，我承认，我失败了。所以我在想，为什么王阳明能够做到，而我做不到？ 对不起，我这样比，是抬高自己了。不过，追比圣贤，本是君子本色。 除了本人学疏才浅之外，我发现：实践的条件完全不同。 王阳明受命处理问题，有全权，有资源保障，通过他卓越的能力合理配置和运用，所以成功了。 这就是专制的优势。西门豹治邺时说过：“民可以同乐，不可以虑始。” 这种强势在现在无法想象。中国历史上，一个优秀人物，一旦给予了权力和资源，其能量是巨大的。 一旦被束缚住了手脚，只有死路一条。 周处就是个例子。周处改过自新的事很有名，但很多人不知道他是被人害死的。两军对阵，敌方将领说，如果周处专制而来，是无法战胜的，如果受制而来，必为我所擒。果然！ 又想起了清代的治河专家陈潢，几次科举不中，后来题诗山寺，被靳辅发现，在治理黄河中大放光彩。 这首诗是这样的：“四十年来功和侯，纵然是梦也风流，我今落魄邯郸道，要向先生借枕头。”如果他没有借着枕头，也不会青史留名。 空有抱负和一身本事，条件不成熟，那也是没用的。 现在，中国向现代化转型，不会再回到专制年代。 知行合一的社会条件不同了。老的方法已经行不通了。有理想，有能力，有热情，只是必要条件，不是充分条件。 共产党的宗旨是全心全意为人民服务。 但是，资产阶级似乎不喜欢为人民服务的干部，他们喜欢的干部是这样的：能够保障他们私有财产，让他们的财产增值，给他们找到发财之路，为他们量身定制解决问题方案。有的人戴着人大代表、政协委员的帽子，渗透到政治中来。 这很危险！只有占人口多数的社会下层真正喜欢为人民服务的干部。所以，要为人民服务，但要区分对象。 第二个问题，我们生活在一个什么样的时代？ 很多人觉得《周易》很深奥，不好懂，其实，《周易》讲两个字：时和变。 卦示时，爻示变。 先搞清楚时势，然后因时而变，采取正确的策略。两年业委会的经历让我加深了对时和变的认识和理解。 所以我开始思考：我们生活在一个什么样的时代？ 我想起了狄更斯《双城记》的第一段话：这是最好的时代，这是最坏的时代，这是智慧的时代，这是愚蠢的时代；这是信仰的时期，这是怀疑的时期；这是光明的季节，这是黑暗的季节；这是希望之春，这是失望之冬；人们面前有着各样事物，人们面前一无所有；人们正在直登天堂；人们正在直下地狱。 我们生活在一个什么样的时代呢？ 如果从历史角度来分析，现在是中国历史上的盛世。从来没有哪个朝代能够与现在相比。 &nbsp
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